פרוטוקול ועדות ערר מס' 28/15 - רמת טבעון נוף עכו בע"מ

בפני הועדה לעררי ארנונה ערר 28/15

שבעיר עכו

בפני ועדת הערר: עו'יד אלי סבן - יו''ר הועדה

מר יהודה אזולאי - חבר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הועדה

עו'יד יעל אסיף -יועצת משפטית לוועדת הערר

בעניין: רמת טבעון נוף עבו בע''מ

עייי בייכ עוהייד יונתן יבחק ממשרד גל, ורד עוייד העוררת

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עבו

עייר בייכ עוהייד דביר ליבוביץ ממשרד ברק, גיט עוייד המשיב

החלטה

רקע כללי וטענות הצדדים:

1. הערר שבנדון נסוב על חיובו של נכס המצוי בתחוס שיפוטו של המשיב, ברחי ששת הימים 1 ואשר סומן

בפנקסי העיריה כנכס מסי 18021053002 (להלן: ''הנכסיי).

2 העוררת השיגה למשיב עקב הודעת שומה מיום 18.5.15 אשר נתקבלה בידה (להלן: ייהודעת השומהיי),

במסגרתה שונה חיוב הנכס, וואת החל מיוס 1.1.2014, כדלקמן:

שטת = סלווג

| 6,924 מ"ר חנות 502)

7 מייר | חנות (301)

0 מיר. | קרקע תפוסת (650)

ואילו עובר להודעת השומה חויב הנכס כדלקמן:

שטח סיווג

תל מייר. | מגורים (101)

לו מיך. | מוסד (440)

3 כפי העולה מס' 1 להודעת השומה (נספת אי לתצהירה של הגב' יעל הרשטיק מטעם העוררת), שינוי התיוב

התבצע עקב כך שהתברר למשיב כי בנכס מופעל בית חוליס סיעודי וכאמור הוחל מיום 1.1.2014.

בהשגתה העלתה העוררת מספר טענות כנגד הודעת השומה.

האחת, טענה בגין חיוב רטרואקטיבי פסול. נטען כי השימוש שנעשה בנכס היה ידוע למשיב ואין

בסיס להטלת שינוי החיוב רטרואקטיבית.

השניה, הפרת הסכם פשרה. נטען כי עובר להודעת השומה חויב הנכס בהתאס להסכס פשרה

שנחתם בין הצדדים ביוס 5.2.2013 וקיבל תוקף על ידי וועדת הערר במסגרת הליך שהתנהל בפניה.

נטען כי הסכס פשרה ה מחייב את המשיב ואין בידו להשתחרר ממנו. עוד נטען כי במסגרת הסכס

הפשרה ניתנה לנכס הנחה של 40% ומבוקש כי המשיב ימשיך ליתן לנכס הנחה צו.

השלישית, פטור הקדש. נטען כי המחזיק בנכס הנו 'יהקדש מרכז אזורי לקשיש עכויי (להלן:

ייההקדש') וכי הוא בעל הויקה הקרובה ביותר לנכס ואילו העוררת רק מעניקה להקדש שירותי

ניהול והפעלה של הנכס. על כן, ההקדש הוא המחציק ויש לוכות את הנכס בפטור החלקי הקבוע

בפקודת מסי העיריה ומסי ממשלה (פיטורין) 1938 (להלן : ייפקודת הפיטורין'י) להקדש.

הרביעית, הנכס אינו בית חוליס אלא בית אבות ודיירי בית האבות הס המחויקים בנכס. על כן, יש

לחייב את הנכס בסיווג מגוריס ולבטל את החיוב בגין שטחי הקרקע.

המשיב דחה את ההשגה, על כל טענותיה. ראשית צוין כי טענות שאינן בסמכות המשיב כגון הסתמכות,

רטרואקטיביות, הנחה מארנונה, השתחררות מהסכם פשרה - נדחות על הסף.

לגוף הטענות, צויץ כי ההקדש אינו המחויק בנכס אלא העוררת, העוררת מחזיקה בנכס ועושה בו שימוש

להפקת ריווח כספי ועל כן אין מקוס לפטור הקדש. גס המשתכנים אינס המחזיקים בנכס אלא העוררת

והמדובר בבית אבות בו מחלקה סיעודית, ובשונה מבתי האבות אליהם התייחסה ההלכה הפסוקה אליה

הפנתה העוררת.

בגין החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. בערר חזרה העוררת על טענותיה והמשיב חור על טענותיו. המשיב

הוסיף וטען כי הערר הוגש באיחור וכן הפנה את תשומת הלב לכך שהעוררת עצמה הצחירה על עצמה כי

הנה בית חוליס ולא בית אבות וואת במסגרת תביעה אורחית שהגישה כנגד עירית עכו, בדרישה לקבל

תעריף מופחת למים, בהיותה כטענתה שם ייבית חוליס'י.

יצויו כבר כעת כי המשיב ונח בסיכומיו את הטענה בדבר הגשת הערר באיחור, ועל כן איננו נדרשיס לדון

בטענה זו במסגרת החלטה גו.

ביום 3.3.16 התקיים בפני הוועדה דיון מקדמי בערר. במסגרת הדיון עדכנו הצדדים כי הוגשה עתירה

מנחלית בנושא טענת החיוב הרטרואקטיבי. בתוס הדיון נקבע הערר להגשת תצהירים ולעריכת סיור

בנכס. העוררת הגישה תצהיר מטעס מנהל ההקדש מר מרסל ממן, אשר שימש בעבר בתפקיד גוּבר עירית

עכו ומנהל הארנונה (להלן: 'ימר ממן") ותצהיר מטעס הגבי יעל הרשטיק, מנכיילית העוררת (להלן: ייהגבי

הרשטיקיי) ואילו המשיב הגיש מטעמו תצהיר של הגבי הילה בן אבו, מנהל הכנסות ונכסים במשיב

(להלן: ייהגב' אבוי). סיור בנכס כאמור התקייס ביום 9.6.2016, בנוכתות הצדדים, נציגיהס ובאי כוחס.

בכלל ה השתתפו בסיור מטעס העוררת הגבי הרשטיק והגבי מילנה וינקור - מנהלת הבית (להלן: ייהגב/

ויניקור"). מטעס המשיב השתתפה בסיור הגבי בן אבו. פרוטוקול הסיור והתמונות שצולמו במהלכו

הומצאו לצדדים. לאחר מכן התקיימה ישיבת הוכחות, באותו היוס.

במסגרת ישיבת ההוכחות ביקש המשיב כי העוררת תמציא דוגמת הסכמיס עס המשתכנים וכן את הדויית

הכספי של העוררת, לאחר שניתנה אפשרות לעוררת לבתון עמדתה, המציאה העוררת דוייח כספי לשנת

4. המשיב ביקש לחקור את עורך הדוייח הכספי ולאחר שניתנה זכות תגובה לעוררת לבקשה צו, נתנו

החלטתנו לפיה אפשרנו חקירת עורך הדו'י'ח הכספי, רוייח קירזון וחקירה וו נערכה ביוס 20.12.2016.

2

8 במקביל, ביקש בייכ העוררת לומן לחקירה את מנהל הארנונה הקודם בתפקידו למנהל הארנונה הנוכחי.

במסגרת הדיון מיוס 20.12.16, נתנו התלטה כי בקשה זו נדחית וציינו כי נימוקיס להחלטה זו יצוינו

בהחלטה הסופית בערר. נציין, כי נתנו התלטה זו מאחר והתרשמנו כי הגס שלא היתה בתפקידה הנוכחי

בומניס הרלבנטיים שקדמו לערר, עדותה של הגבי אבו התייחסה לכל ההיבטים הרלבנטיים וכפי

שהעידה, חתמה על תצהירה לאחר שעיינה בתיק הנכס ותוך מודעות והיכרות עס כל החומר והמטמכים

הרלבנטיים ועל כן, לא התרשמנו כי קיים צורך להעיד את מנהל הארנונה הקודס בתפקיד. בנוסף לכך

ומכל מקוס, לא הועמד בפנינו כל נימוק מטעס העוררת, גם לאחר שנתנו לבא כוחה הודמנות לטעון

בנושא וח ספציפית בטרס מתן ההחלטה, המסביר מה יש בעדות זו להוסיף על עדותה של הגבי אבו והוא

עצמו ציין כי אין לו מה להוסיף (ראו פרוטוקול הדיון מוס 20.12.16).

9. בתוס הדיון מיוס 20.12.16 נקבע הערר לסיכומי הצדדיס וניתנה לעוררת האפשרות להגשת סיכומי

תשובה. העוררת והמשיב הגישו סיכומיהס ואלו העוררת בחרה שלא להגיש סיכומי תשובה במסגרת

המועד שנקבע להגשת סיכומי תשובה. לאחר חלוף המועד להגשת סיכומי תשובה הוגשה בקשה מוסכמת

להגשת סיכומי תשובה מטעס העוררת, אשר אושרה בהחלטתנו מיוס 22.5.17 וסיכומי תשובה כאמור

הוגשו מטעס העוררת ביוס 7. במסגרת סיכומי התשובה העלתה העוררת טענה בדבר הרחבת חצית

והוספת טענות שלא נזכרו בכתב התשובה.

דיון ומסקנות:

כאמור, העוררת העלתה בערריה מספר טענות כנגד חיובה. להלן נדון בכל אחת מטענות העוררת בנפרד.

בטרס התייחסות פרטנית לטענות העוררת נציין, כי אין בידינו לקבל את הטענה שהעלתה העוררת בסיכומי

התשובה בדבר הרחבת חנצית.

ראשית, טענה זו הועלתה בכלליות רבה ומבלי שהעוררת הפנתה לסעיפים הספציפייס בסיכומי המשיב אשר

לגביהם נטענת הרחבת החצית אלא התבקשנו להורות על מחיקת ייכל הסעיפים אשר מהוויס הרחבת חצית

בניגוד לדין'י (סי 4 לסיכומי התשובה). אין בידינו להתייחס בצורה רצינית לטענה מסוג זה המועלית באופן וה.

די בכך לדתות את הטענה, אך נוסיף, בגדר יילמעלה מן הצורך'', כי העוררת מפנה לאמור בכתב התשובה לערר

כבסיס לטענתה בדבר הרחבת חצית. אלא, שהעוררת מתעלמת מהטענות אשר הועלו בתשובה להשגה, אשר

מהווה חיא בראש ובראשונה הבסיס לקביעת חוית המתלוקת, עוד טרס כתב התשובה (ראו לשון תקנה 17

לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייו -1977).

לאחר עיון בתשובת המשיב להשגה, ממילא לא מצאנו כל טענה בסיכומי המשיב המהווה ייהרחבת חצית'".

על כן הטענה נדחית ולהלן נדון בטענות העוררת כל אחת בנפרד.

א. טענה שאינן בסמכות הוועדה -- השתחררות מהסכם ורטרואקטיביות:

0 במסגרת השגתה ועררה העלתה העוררת טענות בדבר השתחררות מהסכס פשרה במסגרתו ניתן סיווג

שונה והנחה של 40%, חיוב רטרואקטיבי והסתמכות. הגס שהצדדים עדכנו את הוועדה כבר בדיון

המקדמי בדבר קיומה של עתירה מנהלית בנושא החיוב הרטרואקטיבי, לא חורו בהס הצדדיס מטענה וו

באופן ברור.

1. מבלי שנחווה דעה באשר לטענות אלה לגופן, ממילא אין המדובר בטענות המצויות בסמכות וועדה זר.

סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו -1976 (להלן: 'יחוק העררי),

המגדיר את סמכויות מנהל הארנונה (וכפועל יוצא -של וועדה צו), קובע כדלקמן:

/א) מי שחויב בתשלוס אדנונת כללית רשאי תוך תשעים ימים מיוס קבלת הודעת התשלום להשיג

עליה לפני מנהל האדנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

() תנכס ש בשלו נדרש התשלוס אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום.

(2) נפלה בהודעת התשלוס שמשיגיס עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או החשימוש בו.

3) הוא אינו מחזיק בנכס כמש מעותו בסעיפים 1 ו - 269 לפקודת העיריות.

(9) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8) לחוק הסדרים התשמיג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב

האלנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

(ב) אין באמוד בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה

שמעשה המועצה של הלשות המקומית בהטלת האלנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי חוקיות שלא

כאמור בפסקאות (1) על (3) של סעיף קטן (6₪'י. (ההדגשות שלנ).

2. עינינו הרואות, כי חוק הערר הסמיך את מנהל הארנונה ואת וועדת הערר, בהיותה ערכאת ערר על

החלטותיו של מנהל הארנונה, לדון בנושאיס ספציפיים ומוגדריס בלבד, אשר פורטו במסגרת רשימה

סגורה שבסי 3 לחוק הערר. כפי העולה מסעיף זה, רטרואקטיביות וחּרה מהסכס פשרה אינס באים בגדר

רשימה זו.

3. גם במסגרת ההלכה הפסוקה, עמדו בתי המשפט על חשיבות השמירה על הגבולות הברורים שהציב חוק

הערר לסמכויותיה של ועדות הערר -ראו למשל פסק דינו של ביהמייש העליון בשבתו כבגייצ בבגייצ

8 דשנים וחומרים בימיים בעיימ נ' קרית אתא, פייד מייו (1) 793 (להלן: 'יפסייד דשנים וחומרים

בימלים'), שס נפסק :

ייסמכותו של מנהל הארנונה מצומצמת היא ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים (ברורים בלבד. שאלות

עקדוניות *ותר, כמו הקריטריונים שנקבעו לאופן הטלת הארנונה, סבירות גובת הארנונת וכדי, אין הוא

רשאי לתידרש. אס זת הלין בסמכותו של מנהל הארנונה, ממילא זהו גם הדין לגבי סמכותה של ועדת

העלל... 'י. (ההדגשה שלנו).

4. בכל הנוגע לסוגיית השתחררות מהסכס -הרלבנטית לענייננו - סקירת הפסיקה הרלבנטית מעלה כי בית

המשפט העליון נקט בגישה מחמירה אף יותר, וקבע באופן קטגורי, כי סוגיה זו הנה סוגיה שתידון

במסגרת עתירה מנהלית ולא בפני וועדת הערר, שבהגדרתה אינה כוללת משפטן -ואין לעובדה כי

בוועדות כאלו או אחרות אכן חבר משפטן להוריד מקביעתה זו -שכן יש להכריע בסוגיה זו בכלליות -

וראו לעניין וה הכרעתו של ביהמייש העליון בבריימ 5611/06 המגרש המוצלח נ' מנהל הארנונה בעירית

תל אביב יפו (להלן : ייעניין המגרש המוצלחיי) -בו התייחס לסוגיה וו באופן ספציפי -כדלקמן :

/באשר לקביעות ועדת הערר ובית המשפט לובי יחידות אלה בעניין תוקמו של ההסכס, פרשנותו

מה נכלל בו ומת לא נכלל בו - צודקת המבקשת כי מדובר בקביעות שנעשו בחוסר סמכות. כפי

שהוסבר לעיל סמכותה של ועדת העדר מוגבלת לעניינים הקבועים בסעיף 3(א) לחוק העדר.

השאלות שעניינן הסכס הפשרת שקיבל תוקף של פסק דין נמצאות מחוץ לאותם נושאים שבסמכות

ועדת הערר וממילא מחוץ לסמכותו של בית תמשפט לענינים מינתלייס בשבתו כערכאת ערעור על

החלטות ועדת העלר...בהמשך ישיר לכך אין מקום כי נכריע בטענת המבקשת כי בין הצדדים הסכם

שקיב תוקף של פסק דין וכי המשיבה רשאית להשתחלר ממנו רק באמצעות /*תקיפה ישירת,

שהרי, עניין זה כאמור איננ בסמכות ועדת הערר ואין להכריע בו במסגרת בבקשת רשות ערעור על

החלטוקנית. (ההדגשה שלנו).

5 עוד נציין כי קביעה זו וכתה לחיווק נוסף בפסייד מאוחר יותר של ביהמייש העליון, במסגרת הכרעתו של

כבי השי גרוניס בעעיימ 8380/07 עירית חדרה נ' רכבת ישראל בעיימ ואח' -שס קבע כי:

ילא אחת מתעודרת שאלה כיצד צריך לפעול החייב בארנונה אם מקבל הוא שומה המתעלמת מהסכם

שנעשת עמו, בית משפט זה קבע במספר הזדממיות כי הנישום הוא זה שאמול לפנות לבית המש פט

המוסמץ, ונראה כי המדובר בבית המשפט לעניינים מנהליים/.

ראו גם האמור בעע'מ 3518/02 ר3/בי כ יושב ראש הוועדת המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פד

מ (1) 196, 214 (2002).

6. ובכל הנוגע לחיוב רטרואקטיבי - ההלכה הפסוקה הוסיפה וקבעה באופן ספציפי לגבי חיוב רטרואקטיבי

כי אינוּ בסמכות וועדות הערר.

ראו למשל פסק דונה של כב' הש' מיכל אגמון בעת'ימ 55444-06-13 חברת חלקה 109 בגוש 7107 בעי/מ נ'

עירית תל אביב יפו (פורסם בנבו), בו נפסק כי טענה בדבר חיוב רטרואקטיבי אינה בסמכות וועדת הערר

אלא בסמכות בית משפט כדלקמן:

/וער, כי מאחר שבמסגרת העתירה נתקפת החלטת העירייה לשנות, באופן דטדואקטיבי, את שם

המחזיק בנכס ומאחר שעתירה זו מעודרת שאלה משפטית באשר לאפשרות העירייה לשנות את שם

המחזיק בנכס הגם שלא התקבלה הודעת חדילה מהמחזיק הרשוס, ענייננו בשאלות משפטיות

שההכרעה בתן אינה מצויה בסמכות ועדת הערר, כי אס בידי בית משפט זה?.

עוד ראו למשל בעמיינ 25237-06-15 גליל ים נ' עיריית הרצליה ואח' (פורסם בנבו) שם נפסק כל:

ילא מצאתי להתערב בקביעות הועדה ולפיתן הינה נעדרת סמכות לדון ברטרואקטיביות החיובים וכי מושא זה

מצוי לפתחו של ביתמ'/ש המנהלל... . הנושאיס המצויים בסמכות ייחודית של מנהל הארנונה וועדת הערר הינם

כאמור מיקוס הנכס, סוג הנכס, גודל שטח הנכס והשימוש שנעשה בנכט (סיווג הנכס), כאשר המכנה המשותף

שלהם הינו תיותן סוגיות עובדתיות...לענייננו, ובכל הקשור עס שאלת סמכותם העניינית של מנהל הארנונה

וועדת הערר, באשר להשתת אדנונה רטרואקטיבית, נושא זה עפיי פסיקת ביתמייש העליון אינו מצוי בתחום

סמכותסש העניינית של מנהל הארנונה וועדת הערר, אלא בסמכות בתי המשפט לענייניס מנהליס במסגרת

עתירת מנתלית, ערעורים מנהליים ו(הליכים אזדחיים..

במצב דברים זה, אין לי אלא לקבל עמדת הוועדה בנושא הרטרואקטיביות?.

7. על כן, נדחות על הסף הטענות בדבר חיוב רטרואקטיבי והשתחררות מהסכם, בהעדר סמכות לוועדה זו.

ב. דיון בטענת ''איני מחזיק'י:

8. כאמור, טענתה הראשונה של העוררת בערר הנה, כי אינה המחציק בנכס, אלא יש לראות בה בגדר נותן

שירותי הפעלה בלבד, בעוד ההקדש הוא המחזיק בנכס, וכפועל יוצא מכך יש לוכות את הנכס בפטור

להקדש שבפקודת הפיטורין. בד בבד טוענת העוררת כי המשתכנים הם המחויקים. נדון בכל אחת

מטענות אלה בנפרד.

ב.1 האם ההקדש הוא המחזיק וזכאי לפטור הקדש:

9. לפי הוראת סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנייג -1993

מוטלת החובה לתשלוס ארנונה כללית על המחזיק בנכס.

המונח ''מחזיקי' הוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש], והוא כולל - "אדם המחזיק למעשה בנכס

כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדס הגר בבית מלון או בפנסיון?.

.0

1

.2

7

.4

5

הלכה פסוקה היא, כי כאשר קיים מחזיק בפועל בנכס, נדחקת זיקתו של בעלי הנכס למקום שני,

והמחזיק בפועל הופך לבעל הזציקה הקרובה ביותר לנכס.

כך גם, הלכה פסוקה היא, כי בהגדרה זו, כוונתו של המחוקק היתה לאבחן ולדרג את סוגי המחציקים

בינס לבין עצמם, כך שיחויב בארנונה בעל הזיקה הקרובה ביותר הנכס במערכת הנסיבות שנוצרה :

/כאשר נקט המחוקק את תמונת /למעשה בהגלרת '/מחזיקי/ בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסת חדש] -

מונה, החובק את שלושת המונחים /בעליי, ,שוכרי - או מחזיק /בכל אופן אחר - לא נתכוון להתזקה

פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינס לבין עצמם ולדרג אותם .

המחוקק ביקש להלגיש, כי בנקטו את הביטול *מחזיקי/ אין הוא מתכוזן דווקא למי שמוקנות לו הזכויות

המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - *חסית - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל

הנכס.

זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אס יש שוכר או בר-דשות או מחזיק

באופן אחד, אולס היא שרירת וקיימת וראשונית, כאשר אין גודם חוצץ, כאמור, והבעל נשאד בגופו מול

הלשות." (ההדגשה שלנו).

לעניין ה ראו: רייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע''מ נ' עירית תל אביב יפו, פייד לייט (3) 341 .

הלכה זו נסקרה וסוכמה על ידי כבוד השופטת מי נאור ב-רעייא 9813/03 מדינת ישראל נ' עיריית ראשון

לציון, תק-על 2007 (1) 1239, ניתן ביוס 4.2.2007 (להלן : 'יפס''ד עירית ראשון לציון"), כדלקמן:

י*יתכנו מקרים לא מעטים שבהס יתעורר קושי של ממש בקביעת ה'מחזיקיי, בייחוד מקום שבו

קיימים שני גודמיס או י*ותר ה/מתחרים' ביניהם על תואר /בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס', או

ליתר דיוק המצביעים האחד על רעהו באומרס כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותד כאמור. על מנת

להכריע בכך, יש לבחון מי מגיניהס אכן מקיים אה מ*ל2 הזיקות הללבנטיות לנכס. בהקשר זה

ראוי להדגיש כי אין מלובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתות מהותי של הזיקות אשד במסגלתו

יש ליתן משקל *תר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הלשות הלכה

למעש ל (פסקה 9 לפסק הדין). (ההדגשה שלנו).

בהתאס לפסיקה שהובאה לעיל, במקרה שלפנינו עלינו להכריע מיהו היימחציקיי למעשה בנכסים ומיהו

בעל יימירב הויקות'' ובעל הציקה הקרובה ביותר לנכסיס -העוררת או ההקדש או המשתכנים.

כבר בשלב זה נציין, כי לאחר שבחנו בעיון את מלוא ראיות הצדדים ועל בסיס התרשמותנו מביקורינו

בנכסים וכן מהעדויות שנשמעו בפנינו, ובהתאם למבחני הפסיקה - שובנענו כי לכל הדעות העוררת הנה

''המחזיק'' בנכס ובוודאי ובוודאי בעלת ''הזיקה הקרובה ביותר'' לנכס.

למסקנה זו הגענו, בראש ובראשונה, על בסיס התרשמותנו מהסיור הממושך והמקיף שערכנו בנכס

ומהתרשמותנו הבלתי אמצעית מהשימוש שנעשה בנכס. כפי שהתברר בסיור זה, העוררת היא הנוכחת

בנכס, העובדיס בנכס הם עובדיס המועסקים על ידי העוררת, העוררת מנהלת בפועל ומספקת את כל

השירותיס למשתכניס שבמקום ודואגת לכל הכרוך בניהול המקוס, החל בשירותים רפואיים, סיעודייס,

תברואתלים, היא זו שמתחזקת את הנכס ודואגת לניקיונו, היא זו שאחראית על הכנת האוכל והגשתו וכל

היוצא בוה וכפי שפורט בהרחבה בפרוטוקול הסיור.

להתרשמות זו התווספה התרשמותנו מעיון מעמיק שערכנו במסמכיס ובראיות שהציגו בפנינו הצדדיס

במהלך הדיון ומעדויות מצהירי הצדדיס ששמענו.

ראשית נפנה להסכם שבין העוררת להקדש, מספטמבר 2008, אשר צורף כנספח ג' לתצהירה של הגבי

הרשטיק (להלן: 'יההסכטיי) ולייתוספת להסכסיי מיוס 22.9.2014 אשר צורף לתצהירה של הגבי הרשטיק

(להלן: '"התוספת להסכם'") וכן לי'נספת שינוייםיי בנוגע להסכם, מאוקטובר 2012 (להלן: "נספח

6

.6

.7

.8

השינויים'י), שצורף גם הוא לתצהירה של הגבי הרשטיק ואשר במסגרתו נערכו מספר שינוייס בהסכם.

נציין כי העוררת צירפה גס את הסכס חכירת הנכס על ידי ההקדש מאת עירית עכו, בחווה חכירה מיום

1, בו ציון כי ההקדש בנה את הנכס והעיריה מחכירה לו את הנכס לתקופה של 25 שנה (להלן:

ייחוזה החכירה") ואין חולק כי ההקדש הוא התוכר של הנכס.

ראשית נפנה לאמור בסי 14 להסכם, אשר כותרתו יימעמד החברה במבנה והחשימוש בני' - בסי 14.1 צוין,

בי *מוסכס ומותנה כי מעמד החברה במבנה הנה של מחזיקי. נציין כי סעיף וּה לא שונה במסגרת נספת

השינויים. כלומר, הצדדיס עצמס הצהירו במסגרת הסכמתם כי העוררת היא היימחזיקיי בנכס וגם

במסגרת השינויים שערכו בהסכס בשנת 2012, לא מצאו לנכון לשנות הגדרה זו. מר ממן בחקירתו הנגדית

נשאל על ניסוח סי 14 בו צוין כי העוררת הנה המחויקה, ולא עלה בידו לספק הסבר מניח את הדעת

שישכנע כי אכן לא ראה בעוררת כמחזיקה בנכס (ראו עמ' 4 לפרוטוקול).

נפנה בהקשר וה גם לתביעה שהגישה העוררת כנגד תאגיד המיס של עירית עכו, בתביעה במסגרתה

ביקשה להכיר בה כבית חולים וכפועל יוצא מכך לזּכות בהקלות בחיוב במיס. תביעה זו צורפה לתצהירה

של הגבי אבו ומספרה הוא ת.א. 34364-01-15 רמת טבעון נוף עכו בע'ימ נ' עירית עכו ומי עבו בע'ימ

(להלן : ייהתביעהי). נפנה לס' 1 לתביעה, בו ציינה העוררת כל ייהנה חברה המחציקה בנכס המצוי בששת

הימיס 1 בתחום שיפוטה של עירית עכויי - הוא הנכס נשוא הערר. ראו גם האמור בס' 10 לתביעה בו

ציינה העוררת כי היא ''המחזיקה בנכס מזה שנים רבות'י.

לטעמנו, לא ניתן להתעלם מעצס הצהרת העוררת כלפי כולי עלמא כי היא המחויקה בנכס, לכל הדעות

לא ניתן בהליך משפטי אחר לטעון טענות הפוכות ורק בכך יש להוות השתק כלפי טענת העוררת כעת -

ראו למשל דבריו של כבי הנשיא (כתוארו אז) שמגר בעייא 1393/92 נעמי קזצ'קוב נ' ציפורה קוצ'קוב,

מייח (353)4, (להלן: ייפס'יד קזצ'קוביי), כדלקמן:

"לינו של הערעור להידחות, וזאת בשל טעמים של תקנת הציבור השופלים טיעון סותד, מבחינת ימין

מקדבת ושמאל דוחה, לפיו תית המצוות 2 צור 1 תליך משפטי אחל כשיר לצוות, ועצורך הליך אחר באותו

עניין ממש - בלתי כשיל.../. (ההדגשה שלנו).

אך בכך לא די. התרשמותנו אינח מתבססת רק על ההגדרה הרשמית של העוררת כיימתזיקיי אלא היא

עולה גס מתוכנו של ההסכם, בו קיימות אינדיקציות רבות לכך שהעוררת היא בעלת הייויקה הקרובה

ביותר לנכסיי ואינח בגדר מפעילה של המקוס בלבד.

עיון בהסכם ובנספח השינוייס מעלה, כי אמנס לא נעשה שימוש במונח יישכירותיי אלא צוין כי העוררת

תעניק להקדש שירותים של ייתפעוליי הנכס, וזאת לתקופה של 7 שנים. צוין כי העוררת תעסוק בתפעול

בית אבות ובית חולים גריאטרי חמצוי בנכס (ס' 3.1) ובאופן שיילבדה ובעצמה תהיה אחראית על כל

הפעולות והאמצעים הקשורים להפעלת בית האבות". בכלל וה תהא אחראית לדאוג "לכל צרכי

המשתכנים לרבות צרכיהם הפיזיים, התרבותיים, הסיעודיים, הרפואיים ואחרים'י. ראו גם סי 10 בו

נקבע כי העוררת תהא בעלת י'האחריות המלאה והבלעדית על כל הכרוך בהפעלת בית האבות". בסי 12

נקבעו זכויות פיקוח של ההקדש על העוררת ופגישות ודוייחות רבעוניים שיימסרו להקדש לגבי הפעלת

בית האבות. נציין כי אותו סי 3.1 בוטל במסגרת נספח השינויים בשנת 2012, ואולס, לא מצאנו כי יש

משמעות רבה בביטול סעיף זה, מאחר והיקף תחומי האחריות של העוררת עולה מסעיפים רבים אחרים,

שלא בוטלו. ומכאן, שלא התרשמנו שנספח השינויים שינה את מהות ואופי שימוש העוררת במקוס, אלא

לכל היותר יש בו להקנות להקדש סמכויות פיקוח נוספות על העוררת. אין בכך לטעמנו להפכה למחציקה.

.9

.0

1

32

.3

עוד ראו סי 5.2 בו צוין, כי העוררת תהא אחראית על כל ההוצאות הכרוכות בניהול הנכס ובכלל זה תישא

בכל האגרות והתשלומים בגין החזקתו (ראו גס האמור בנוגע לחובת תשלוס המסים בסי 27) ובסי 6 צוין

כי העוררת תהא רשאית לעשות שימוש ברישיונות והיתרים קיימים על שם ההקדש. בסי 5.3 צוין, כי

ההקדש יישא אך ורק בתיקונים יסודיים כגון תיקונים בשלד הבניין. בסי 5.4 צוץ כי העוררת תהא

אחראית לדאוג לבדה להוצאת כל ההיתרים הדרושים להפעלת הנכס ולציוד הדרוש להפעלתו. בס' 5.6

נקבע כי העוררת תהא אחראית לבדה להגיע לכל הסדר עם משרד הבריאות ו/או הרווחה לגבי מימון

שחות המשתכנים בנכס וצוין כי כל ההכנסות שתתקבלנה בתקופת ההסכם יהיו שייכות לעוררת. בס'

8 נקבע כי כל העובדים בנכס יפוטרו ויועסקו כעובדיס החל מיוס ההסכם על ידי העוררת. ס' 5.13 קבע

כי מיוס ההסכם תדאג העוררת להעביר למשרד הבריאות את כל הערבויות הבנקאיות הנדרשות למכרוים

הגריאטרייס.

בכל הנוגע לתקבוליס המתקבלים ממשרדי הממשלה וביטוח לאומי בגין המשתכניס בנכס, נקבע כי

תקבולים אלו ימשיכו להתקבל על שס ההקדש, אך הס יועברו לחשבון מיוחד שיפתח ההקדש שייקרא

'יחשבון ההעברות'י וההקדש ימחה את מלוא זכויותיו בחשבון ההעברות לידי חשבון בנק של העוררת, כך

ש''חשבון ההעברות ישמש אך ורק לצורך קבלת ההעברות והעברתן לחשבון החברה". כלומר, במילים

אחרות, התקבולים בגין המשתכנים יעברו בסופו של דבר לרשותה של העוררת.

לא נעלמו מעינינו השינוייס שנעשו בנספח השינויים בנוגע לסעיפיס אלה. תשומת הלב כי בנוגע לחובת

העוררת בסי 5.2 לשלם את כל ההוצאות הכרוכות בהחזקת הנכס - לא נעשה שם שינוי. השינוי בטי אה

נעשה לגבי העסקת ארבעה עובדיס, אשר רק הס יועברו להיות מועסקים על ידי העוררת והדבר גס צוין

בתצהירו של מר ממן, בסי 28 - שם צוין, כי ארבעת העובדיס האמורים הס עובדיס של ההקדש. אולס,

בחקירתה הנגדית של הגבי הרשטיק, אישרה הנייל, כי נכון להיום טרס בוצעה העברת ההעסקה של אותם

עובדיס להקדש וכי נכון להיוס רק מר ממן מועסק על ידי ההקדש -- ראו למשל עמי 8 לפרוטוקול -

חקירת הגבי הרשטיק :

*ש: את עובלת של העוררת ומקבלת ממנה את המשכורת?

ת: נכון, אני מנכ"ל תחברה.

ש: כל העובלים הס עובדים שכירים של העוררת?

ת: כן ולא, מרסל אינו עובד של העוררת, נכון להיום כל שאר העובליס הס של העולרת אבל מסיבות

של דרישה של ביטות לאומי, אלבעה עובדים שזה מנהלת רפואית (דופאת), מנהל הבית, אחות ראשית

ורכזת שירות סוציאלי, ארבעת עובדים אלת מצויים כיום במצב מעבר מעובדי העודרת לעובדי ההקדש

וכל השאר עובדיס של העודרת/.

וכן ראו חקירתו של מר ממן שאישר גם הוא כי טרס התבצעה העברת העובדות להקדש וכי כרגע רק

הוא מקבל משכורת מההקדש (עמי 6 לחקירת .

מכאן, שבומנים הרלבנטייס לערר, פרט למר ממן שהוא מנהל ההקדש, אין עובדיס של העוררת העוסקים

בהפעלת המקוס, המועסקים על ידי ההקדש, וכל תעובדים העוסקים בהפעלת המקום הם עובדי העוררת

ובכלל זה גם העובדים הבכירים ביותר בעוררת ובפרט מנכ''ל העוררת ומנהלת הבית.

כך גס סעיפים נוספיס ששונו בנספת השינויים לא משפיעים לטעמנו על המהות. כך למשל צוין בנספת

השינוייס כי ההקדש יהיה אחראי על מדיניות בית האבות ואופי המחלקות, על הקריטריוניס לקבלת

משתכנים ועל תמהיל המחלקות, יתקשר במכרוים עס משרדי הממשלה, ינהל את המערך התקציבי

בשקיפות מול הגופים הציבוריים ורשס העמותות ונקבע, כי ההקדש יהא אחראי לבדו להגיע לכל הסכם

8

.4

.5

.6

עם משרד הרווחה ו/או הבריאות לגבי מימון שהות המשתכניס בבית האבות. אך יחד עס ואת, חזר וציין

נספח השינויים, כי כל התשלומים והסכומיס שתקבל העוררת בתקופת ההסכם יהיו שייכים לה וכן

כאמור לא שינה את הקביעה כי העוררת היא המחזיקה בנכס וכי העוררת היא הנושאת בכל הוצאות

החזקתו למעט הוצאות יסודיות כגון שלד הנכסי.

עוד נציין כי בוטל ס' 3.1 ושונה סי 11 להסכם, כך שהאחריות המלאה על הפעלת בית האבות תהא של

ההקדש, אך יחד עם זאת צוין, כי העוררת תשפה את ההקדש על כל טענה או דרישה על כל מעשה או

מחדל. לטעמנו, סיפא זו מרוקנת מתוכן את הרישא ולמעשה מגלגלת את מלוא האחריות בחזרה לפתחה

של העוררת.

סעיף מהותי נוסף שלא שונה הנו ס' 10 להסכם שבו נקבע, כי העוררת תשלם להקדש סכום חד פעמי של

4 מיליון ₪ ובנוסף, סכוס שנתי של 2.1 מיליון ₪ אשר ישולם מדי שנה, כנגד הזכות להפעלת הנכט.

השינוי היחיד חנו הוספת שיפו:י בגין אותם ארבעה עובדיס שאמוריס לעבור לעבוד אצל ההקדש - מעבר

שכאמור טרם יצא אל הפועל, ואת בניגוד להצהרתו של מר ממן.

כלומר, המונח '/דמי שכירות'' או ''שוכר'' אינו מופיע בהסכם, אולם רואים אנו כי קייס תשלום אותו

משלמת העוררת להקדש מדי שנה, כנגד זכותה להפעלת הנכס והשימוש בנכס שההקדש חוכרו.

נפנה בהקשר וה להלכה הפסוקה, בה נקבע וה מכבר כי אי נסיטה במונח המפורש ישוכריי או מחציקי

במסגרת הסכם *אינה שוללת את האפשרות שהעודררת תתיה מחזיקל וכי הבחינה האם המדובר

במחויק תיעשה עייי בחינת נסיבות המקרה לגופן -ראו לענין וה למשל עייש (חי) 199/00 חברת מ.א.ר

בע''מ נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה (פורסס באתר נבו) -שס נקבע כי חברה העוסקת במתן שרותי

הדמייה רפואיים אשר התקשרה בהסכס עם משרד הבריאות במסגרתו הוקצה לה שטח בין כותלי בית

החוליס הממשלתי במסגרתו ניתן לה רישיון להפעיל מכון לאבחון טומוגרפי ממוחשב-- תחשב כמחזיסת

הנכס, על אף הגדרתה כברת רשות בלבד.

וראוי לציין ולהדגיש כי באותו המקרה הכיר ביהמייש בעוררת כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס

וכמחויקה בנכס, על אף שההרשאה שניתנה לאותה עוררת ניתנה. ללא כל תמורה - להבדיל מהמקרה

שלפנינו בו ההרשאה ניתנה כנגד תשלום תמורה, ותמורה ניכרת (2.1 מיליון ₪ לשנה)- לאור דברים אלו

לטעמנו להלכה זו רלבנטיות לענייננו מקל וחומר ולעניין וה נצייו כי לא מצאנו בהסבריס השונים שניסו

לתת עדי העוררת בחקירתם הנגדית נימוק המניח את הדעת והמסביר את ההיגיון הכלכלי בתשלום סכום

כה גבוה מבלי שהדבר יהווה דמי שכירות לכל דבר ועניין.

על כן, ממילא אין במונחים שננקטו בהסכס השכירות להוות בסיס להכרעה האס העוררת היא מחוים

בנכס ולטעמנו, התשלוס השנתי הגבוה מהווה גס הוא אינדיקציה להיות העוררת מחזיק שאו שונה

משוכר של נכס.

למעלה מן הצורך, נפנה גם לחקירת רוייח קירזון מיוס 20.12.16, בסוף עמי 3, שס אישר כי גס הוא ראה

בתחילה בתשלוס השנתי במהותו כשכר דירה, וכי אינו רואה הבדל מהותי במינוח תפעול או שכר דירה.

נציין, כי גס במסמכים הנוספים אשר צורפו לתצהירה של הגבי הרשטיק, לא מצאנו כי יש להוריד

ממעמדה של העוררת כיימחציקיי בנכס, ובוודאי שלא מהמסקנה כי היא בעלת ייהויקה הקרובה ביותר'"י.

.7

.8

39

ראו לעניין וה הודעות ממשרד הרווחה על וכייה במכרו להפעלת מעונות לוקנים והסכמים עם משרד

הרווחה, רישיון לניהול מעון לעצמאיס ומשתכנים, תעודת רישוס בית חולים מאת משרד הבריאות מיוס

8 - כולם על שס ההקדש וכן חשבוניות שהוציאה העוררת להקדש עבור דמי שהייה של משתכנים

בנכס. כן צורף רישיון עסק מיוס 2.2.14 לגבי הנכס. רשיון העסק הוא עבור ייאירוח ולינה בית אבות"

והוא הוצא עבור הגב' מילינח ויניקור (להלן: יירישיון העסקיי). לכל אלה היתה התייחסות מפורשת

במסגרת ההסכם ונספת השינויים, ואף הותר לעוררת לעשות שימוש ברישיונות אלה באופן מפורש. מכל

מקום, אין בכך להוריד מהעובדה שמי שבפועל עושה שימוש ברשיונות אלה ומנהל את המקום ונמצא בו

בפועל, היא העוררת ועובדי העוררת. למעלה מן הצורך, לפחות בכל הנוגע לרישיון העסק - רישיון וה

הוצא על ידי העוררת ולא על ידי ההקדש -- ראו את שמה של הגבי מילנה וינוקור מנהלת הבית שהנה

עובדת העוררת, על רישיון העסק, במקוס הרלבנטי בו מצוין עבור מי מוצא הרישיון.

ולסיכוס הדבריס עד כה, העוררת היא הנוכחת בנכס, עובדי המקוס הס עובדיס של העוררת, העוררת

מפעילה את המקוס ומירב סמכויות הניהול היומיומיות הן שלה, המשתכניס מתנהלים מול העוררת

ועובדיה ולא מול ההקדש והעוררת גס מקבלת את התשלוס בגין המשתכניס.

הדברים קיבלו חיווק גם מעדותס של נציגי הצדדים. ראו עדותס של הגבי הרשטיק ושל מר ממן ממנה

עלה, כי מלוא העובדיס פרט למר ממן הס עובדי העוררת, המשתכנים חותמים על הסכם מול עובד של

העוררת ולא מול מר ממן והס למעשה מכירים רק את עובדי העוררת (ראו למשל עמי 6 לחקירת מר ממן,

עמי 9 לחקירת הגבי הרשטיק). אמנם נטען כי ההסכס עצמו הוא מול ההקדש, אולס, למרות החלטות

מפורשות שניתנו בעקבות בקשת המשיב לקבל עותק מאותס הסכמים עם המשתכנים, לא הועבר עד היוס

כל הסכם, למעט הסכם אישפוו. מכאן, שלא הוכת כי אכן ההסכמים שאינס הסכם אישפוו אכן נחתמים

מול העוררת. נציין, כי איננו רואיס בכך חשיבות מכרעת, שכן כזכור, במסגרת ההסכס ממילא באמצעות

חשבון ההעברות השליטה בסכומים אלה מועברת לידי העוררת, העוררת היא וו אשר מחתימה את

המשתכנים ומעניקה להס את כל השירותים, ומכאן שדי בכך כדי לראות בה בעלת יימירב הציקותיי לנכס.

יפים לעניין וח קביעות ביהמייש העליון בפס''ד עירית ראשון לציון שהובא לעיל - שס נקבע כי חמדינה

(משרד הבריאות) היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס תחנת טיפת חלב -- לעומת העיריה שהנה בעלת

המבנה והקצתה אותו למדינה לצורך הפעלת תחנת טיפת חלב, והגם שהעיריה משתתפת במימון

הוצאות התפעול של הנכס ואף בעלת סמכויות לבצע חלק מהשירותים במקום בעצמה וליטול אותם

מהמדינה -וואת מהנימוק כי המדינה היא זו אשר נמצאת פיזית בנכס, היא וו שמספקת את שירותי

הבריאות בפועל והיא וו שמחזיקה בנכס הלכה למעשה, ומכאן שהיא זו הנהנית בפועל מהשירותים

המוענקים לנפס --מתוקף היותה ייהמחזיקה למעשת'י:

*אמנס לעירייה נתונה סמכות על פי סעיף 29(249) לפקודת העיריות ליטול חלק במתן

שירותי בריאות. אולם, נוכח רשימת העובדות המוסכמות שהגדירו הצדדים במהלך הדיון

בפני בית משפט השלוס, נראה ש אין מקוס במקלה דנן לטענה כאילו שירותי הבריאות לאס

ולילד סופקו בתחנות באמצעות העיריית ולא על ידי תמדינה. נוכח זיקה זו ניתן בהחלט לומר

כי בפנינו אחד המקריס המובתקים שבהס קיימת הצדקה לחייב את המדינה בארנונה משום

שהיא זו הנהנית בפועל, כמשתמשת בנכסים, ממכלול השירותים ובהם פינוי אשפה, תאורה,

ניקוז ושירותי תשתית נוספים, אותם מעניקה העירייה לתחנות מתוקן תפקידה כרשות

מקומית...נכונות העיריה לקדס שירותים שונים תניתניס לציבור בנכסים הנמצאים בתחום

שיפוטה על דרך של השתתפות במימון תפעולס, אינה יכולה להתפרש כחזקה משותפת שלה

באותס נכסיס *חד עס הגורס העושת שימוש בנכס והמחזיק בו 2 מעשתי. (ההדגשה שלנו).

10

.0

1

יפים לעניין וה גס הדבריס האמורים בעתיימ (חיי) 15316-09-10 קל בניין בעמ' נ' עיריית באקה ג'ית,

(פורסם בנבו) - שס בית המשפט דחה עתירה על שומת ארנונה שהוצאה לחברה המחציקה ומפעילה מכון

טיפול שפכים שמשרת את תושבי באקה-גית. נקבע, כי העותרת היא ייהמחזיקהיי בנכס, חרף טענתה כי

מי שמחזיק בפועל במכון הוא העירייה וכי היא בנתה את המתקן והפעילה אותו רק כקבלן עבור העירייה,

וואת מכח המחזיק בנכס בפועל ולמעשת.

ראו לעניין ווה אף פסק דינו של ביהמייש לעניינים מנהליים בת'יא 242/07 קלור בע''מ נ' מנהל הארנונת

בעירית תל אביב יפו - שס נקבע כי על אף שהמערערת השתתפה במימון הוצאותיה של מי שחויבה שס

כמחזיקה עייי העיריה - ייטכסונוליי - כמעין דמי שכירות, ועל אף שציינה את כתובת הנכס ככתובתה

הרשמית - אין לראות בה כמחזיקה - שהרי באותו העניין, להבדיל אלפי הבדלות מענייננו - בו איץ חולק

כי העוררת יושבת בנכס דרך קבע.- שס נקבע פוזיטיבית עייי ביחמייש כי המערערת לא תפסה חוּקה בנכס

אלא רק מבקרת בו מעת לעת -וברי כי לכל הדעות אין להשוות זאת לעוררת שנמצאת פיזית בנכס,

ובמשך 24 שעות ביממה.

שונה הדבר מהעובדות שהיוו הבסיס לפסיקת כבי השי נורית אחיטוב בעמיי 139/07 איכות קייטרינג

שול\ (1997) בע'ימ נ' מועצה אזורית אפעל -- מנהל הארנונת (פורסס בנבו) שעליו מסתמכת העוררת

בסיכומיה -- שס קבע ביהמייש, כי קבלן עצמאי שנשכר על ידי הסמינר יילביצוע שירותי מזון לסועדיס

בחדר האוכליי שבסמינר אינו המחזיק בנכס -- וואת על בסיס הוראות ההסכם שנחתם בין נותן השירותים

שם לחברה מפעילת הסמינר שכונה ייהמזמין'' בו צוין, בין היתר, כי מתן השירותים ייקבע ויינתן בהתאם

למה שיקבע המומין, יינתן אך ורק למפעיל וכך גס הציוד שהושאל ישמש רק עבור הכנת אוכל עבור

הסמינר. כך גס הסמינר שילם לסייטרינג תמורה עבור שירותיו (ראו סי 10 לפסהייד).

ראו אף סי 110' לפסהייד בו צוין כי המזמין יישא בתשלומי ההוצאות הכרוכות בהפעלת חדר האוכל ובכלל

ה תשלומי הגו, חשמל, מיס, הספקת מים חמים והסקה, הספקת מיווג אויר ועוד- בעוד במקרה שלפנינו

לא רק שההקדש כלל אינו משתתף בהוצאות התפעול השוטפות אלא רק בהוצאות חריגות כגון תיקון

נוסים לשלד המבנה -אלא שהוא אף הטיל במסגרת ההסכס את כל התשלומיס והמסיס הקשוריס עם

החזקת הנכס -על העוררת -ובכלל וה - 'יכל המסים, ההיטלים, האגרות ותשלומי החובה מכל מין וסוג

ולרבות תשלוס חשבונות האלמונת..." (ההדגשה שלנו) --יחולו על העוררת (ראו ס' 5.2 להסכם).

לכל אלה מצטרפים פרסומים באתר האינטרנט לגבי הנכס שמבצעת העוררת, ואשר צורפו לתצהירה של

הגבי אבו, בו מצוינת אך ורק העוררת כמי שמפעילה ומנהלת את הנכס וההקדש כל אינו מווכר. כאמור

ההקדש גס אינו בא כלל במגע עס המשתכנים ואף אינו חותס עמס על הסכמים או גובה מהס תשלוס,

אלא עובדי העוררת ולמעשה המשתכנים כלל אינס מכירים אותו, וכפי שהשיבה הגבי הרשטיק בחקירתה

הנגדית בעמי 11 : יאת המשפחה מעניין בסופו של דבר מי המטפלת שתטפל במשתכנים ולא אנחנו או

ההקדשיי. הדבריס מדבריס בעד עצמם, שהרי המטפלת במשתכנים היא העוררת.

אשר על כן, לאור כל דברים לו, אנו קובעיס כי לכל הדעות הוכח, ובהתאם למבחני הפסיקה שנקבעו

והובאו לעיל, כי העוררת היא היימחזיקיי בנכסים וכי הנה ייבעלת הציקה הקרובה ביותריי, ולא ההקדש.

מכאן, שמתייתרת מאליה השאלה האם יש לזכות את הנכס בפטור לייהקדשיי ועמידה בתנאי פטור זה,

שכן ממילא נמצא כי ההקדש אינו המחזיק בנכס.

11

ב.2 האם המשתכנים הם המחזיק ו''בעל הזיקה הקרובה"':

12

.3

44

.5

.6

.7

מסקנתנו לעיל מתייחסת גס לטענת העוררת במסגרתה מבוקש לראות במשתכנים כיימחציקיי. לא שוכנענו

כי המשתכניס הס בעלי הציקה ייהקרובה ביותריי וככזו הייגוברתיי על הציקה של העוררת.

כפי שציינו לעיל, העוררת הנה המפעילה של המקוס, היא מעסיקה את העובדיס שבמקום, עובדי העוררת

אחראיס לכל הצרכים וכל האספקטיס הרלבנטיים לשימוש במקוס, החל בתחווקה וניקיון, המשך

בצרכים רפואיים, תרבותיים, תברואתיים, סיעודיים, תזונה, כביסה וכיוייב. העוררת אחראית על ניהול

המקוס וקביעת סדר היוס ונמצאת בו 24 שעות ביממה ומעל ומעבר בוססה מעמדה כיימחציקיי וכייבעלת

הזיקה הקרובה ביותר לנכסיי, כך שגס בהסכס עצמו עם ההקדש נמצא לנכון לכנות את מעמדה כמעמד

של יימחזיקיי. די בכך לדחות כל טענה בדבר מחגיק אחר.

למעלה מן הצורך נוסיף, כי ממילא לא הוכת בפנינו ולא שוכנענו לאחר התרשמות בלתי אמצעית מסיור

במקום ומעיון במסמכים שהוגשו, כי המשתכניס הס ''מחזיקיי בנכס או בעלי הויקה הקרובה אליו.

ראשית נפנה להסכס האישפוו שהגישה העוררת. כאמור, העוררת התבקשה להגיש דוגמאות של הסכמים

עס הדייריס וכל שהומצא הוא אך ורק הסכס האשפו. על כן, מבחינתו זהו סוג ההסכמה עם דיירי הנכס,

ולא הוצג או הוכח לנו על קיומו של הסכס מסוג אחר. עיון בהסכם זה מעלה, כי פרט להצהרה כי

המשתכן מתקבל לאשפוז אצל העוררת וסכוס התמורה, אין שוס התליחסות או התחייבות של העוררת

לשכנו בחדר מסוים לתקופה זו או לחלקה. ההסכמה הנה כללית ולא מתייחסת לחלק מסוים.

ואת ועוד, במסגרת הסיור לא ראינו כל ממצא המצביע על השתייכות קבועה וממושכת של דייר כזה או

אחר בחדר מסויס ולמעט חפצים אישיים שוניס וחדר אחד בו היתה טלוויויה, לא נמצאו ריהוט אישי

וסממניס המלמדים על מגוריסם ממושכיס בחדר מסויס דווקא. אדרבא, כל החדרים אינס חדריט אישייס

אלא מצוייס בהס מספר מיטות, כך שגם לא ניתן לומר שלכל דייר ישנה יחידת דיור משלו, וזאת בשונה

מיחידות דיור עצמאיות בהס מתבצע כל מרכז החיים והכולל גס מטבח, סלון וריהוט אישי, כפי שנמצא

בבתי אבות מסוימים - דוגמת בית האבות לגביו ניתן פסהייד בעייא 7975/98 אחוזת ראשונים

רובינשטיין שותפות רשומה ואת' נ' עירית ראשון לציון (להלן: ייפס'/ד אחוזת ראשונים'י), עליו הסתמכה

העוררת. לכל הדעות נסיבות נכס גה שונות בתכלית מנסיבות פסייד אחוזת ראשוניס ולא מצאנו שהוא

רלבנטי לענייננו.

נפנה לעניין וה גם לפסק דינו של כבי השי סוקול בעמיינ 401/07 מעון הורים סיני נ' מנהלת הארנונת

בעירית חיפת (להלן: ''פסק דין אבן סינייי), שם נפסק כי אין כל הגיון לשוני בסיווג מיטה או יימרחב

מחייהיי שבמחלקה סיעודית שלכל היותר מהוויס חלק מחדר כיידירהיי וכי קייס בכך קושי לשוני אמיתי

ממנו לא ניתן להתעלם -ווּאת בשיס לב להיעדר מאפייניס של מקוס מגורים קבוע.

ראו לעניין זה גס הגדרת "ידירהיי לפי סעיף 52 של חוק המקרקעין תשכייט-1969 :

"ייחדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או

לכל צורך אחר'" (ההדגשה שלנו) - לכל הדעות משתכן המשוכן במיטה בחדר הכולל ארבעה או שתי

מיטות אינו רואה בכך כיידירהיי ועל כן ממילא אינו יכול להיחשב כיידייריי וכיימחזיקיי בנכס.

12

.8

ולעומת זאת, העוררת היא זו אשר מחליטה היכן לשכן את מי מהמשתכניס ובאיוה חדר, בעוד במסגרת

הסכם האשפוו לא קיימת כל התחייבות כלפי המשתכן בנושא וה. העוררת היא גס וּו אשר קובעת את

סדר חיוס ואופי הטיפול של הקשיש. מכאן, שלטעמנו העוררת הנה בעלת הציקה הקרובה ביותר לנכס ולא

המשתכן או המתאשפי. על כן, נדחית טענה וו של העוררת.

ג. האם הנכס משמש כבית חולים:

.9

.0

.1

.2

כאמור, הצדדים חלוקים בשאלה האס הנכס משמש כייבית חוליסיי או כבית אבות המורכב ברובו

ממחלקות סיעודיות. נזכיר כי סיווג הנכס כבית חולים החל עקב התביעה שהגישה העוררת עצמה כנגד

תאגיד המיס של עירית עכו, בתביעה במסגרתה ביקשה להכיר בה כבית חולים וכפועל יוצא מכך לוכות

בהקלות בחיוב במים. תביעה זו צורפה לתצהירה של הגבי אבו. בסי 10 לתביעה מציינת העוררת כי מזה

שניס רבות היא מחויקה ברישיון בית חוליס בנוגע לנכס ועל כן יש לחייבה בתעריף המיס שנקבע לייבתי

חולים'י. בסי 18-21 לתביעה טוענת העוררת כי העיריה נהגה ברשלנות ותוך הפרת חובה חקוקה בכך שלא

חייבה את העוררת בתעריף מיס לייבית חוליטיי ועל כן הגישה את התביעה כנגדה.

מקובלת עלינו בהחלט טענת המשיב כי רק בשל הגשת התביעה והצהרת העוררת קבל עם ועדה כי הנה

ייבית חולים'י, עד כדי האשמת העיריה ברשלנות ובהפרת חובה חקוקה על שלא ראתה בה ככוזו, יוצרת

השתק ומניעות כלפי העוררת מלטעון בהליך משפטי אחר כי אין לראות בה בית חולים. נחזור ונציין

בהקשר וה את פסק דינו של כבי השי שמגר בפסייד קוציקוב, בו נפסק כי דין התביעה להידחות רק בשל

העלאת טענות סותרות, דבר המנוגד לתקנת הציבור ויוצר השתק.

לכל הדעות קיימת בעייתיות רבה כאשר מחד, מאשימים את המשיב ברשלנות והפרת חובה חקוקה

משוס שלא ראה בעוררת כבית חוליס ותובעיס ממנו פיצוי בשל כך, אך באותה עת עורריס על החלטתו

לראות בעוררת כבית חוליס במסגרת חיובו בארנונה ומבקשים כי נבטל החלטה זו.

בייכ העוררת התייחס בסיכומיו לסוגיה זו וטען, כי המדובר בחוקיס שוניס בעלי מטרות שונות. ואולס,

הוא לא הסביר מהי לשיטתו מטרתה של החקיקה בנוגע לחיובי המים של בתי חולים וכיצד היא שונה

מתכלית החקיקה שלפנינו ובפרט כיצד היא מבססת התייחסות הפוכה לאותו הנכס. על כן, אין בטענה

כללית וו לבסס הסבר להעלאת הטענות באופן וה ואנו מכל מקוס לא מצאנו כל טעס כאמור.

למעלה מן הצורך, ממילא התרשמותנו הבלתי אמצעית מסיורנו בנכס, שיחתנו עם עובדי המקוס במהלך

הסיור, עיוננו במסמכיס שהוגשו לנו ובתצהירי הצדדיס ועדותם, מעלים כי קיים בנכס בית חולים ולכל

הפחות בחלקו הארי של הנכס.

ראשית נפנה לתעודת רישוס בית חולים שניתנה לגבי הנכס, בה צוין כי הנכס הנו בית חוליס בתחום

הגריאטריה. התעודה חתומה על ידי מדינת ישראל, משרד הבריאות וניתנה מכח פקודת בריאות העס

ותקנות בריאות העס (רישוס בתי חוליס), התשכייו - 1966 (להלן: 'יתעודת בית החוליטיי). תעודת בית

החולים חודשה מדי שנתיים וצורפו מספר דוגמאות. בכל התעודות צוין כי במסגרתן מאושרת 156 מיטות

13

.83

6

5ל:

.6

.7

.8

.9

אשפוז בסהייכ. הנה כי כן, בפנינו אישורו של הגוף המוסמך במדינת ישראל להעניק רישיון לבית חוליס,

על כך שהעניק רישיון בית חולים בנוגע לנכס ואף קובע את היקף מיטות האשפו.

נוסיף ונפנה לאמור בהסכס עס ההקדש, בו צווץ בסי 3.1, כי העוררת תעסוק בתפעול בית אבות ובית

חולים גריאטרי המצוי בנכס. כלומר גס במסגרת ההתקשרות עס העוררת הוצהר כי בנכס בית חולים

גריאטרי.

עוד נפנה לכך שבגוף רישיון בית החולים צוין, כי בית החולים /עומד בקליטליונים למתן טיפול למחלות

חדיפות (טיפול תוך ולידי) למטופלים השוהים בו באופן קמוע - כלומר הנכס הוכר כבית חולים ויתרה

מכך אף הוכר ככוּה הרשאי לבצע טיפולים מורכביס יותר עבור מחלות מורכבות יותר.

עוד נפנה להסכס האשפוז שאותו צירפה העוררת, בו מצוין כי המשתכן מתאשפג בנכס. לכל הדעות

טרמינולוגיה וו אינה מתיישבת עס הטענה כי המדובר בבית אבות, שכן קשיש אינו יימתאשפויי בבית

אבות. ונזכיר, כי והו ההסכס היחידי שהועבר, ומכאן שכל המשתכנים בנכס חתמו על הסכס אשפוז.

כך גם, עיון בדוייחות הבקרה שמבצע משרד הבריאות בנכס מעת לעת ואשר צורפו לתצהירה של הגבי אבו

(להלן: יידו''חות הבקרה'') מעלים, כי משרד הבריאות נוקט בטרמינולוגיה ייבית חוליסיי לכל אורך

דו'יחות הבקרה. ראו למשל בפרק ייתיאור כללייי בדוייח הבקרה מיום 3.3.15, בו צויץ כי יצית החולים

הגדיארטי מורכב ממספר מחלקות לטיפול במשתכנים בסטטוס סיעודי ואחרות לטיפול במשתכנים

תשוש" נפש יי - כלומר מבחינת משרד הבריאות הן המחלקות הסיעודיות והן מחלקות תשוש הנפש הס

חלק מבית החולים הגריאטרי. עוד עולה מדו'יח צה, כי בבית החוליס ארבעה רופאות ללא מומחיות,

רופאה בתחוס הגריאטריה ומנהלת רפואית המרכזת את צוות הרופאיס אשר בהיעדרה נמצאת מנהלת

רפואית אחרת אשר ממלאה את תפקידה. כן ישנו רוקח המועסק במקוס וישנה אחות ראשית בעלת ידע

וניסיון רב בתחוס הגריאטריה וצוות אחיות אשר עובר הכשרות שונות בתחומיס הדורשיס מומחיות

בתחוס הגריאטריה כגון טיפול בפצעים, כאב, מניעת עצירות ועוד. קליס חדר תרופות ותרופות שנשמרות

בקירור וציוד רפואי נרחב.

כל אלה עלו בקנה אחד עם ממצאי סיורנו בנכס. בנכס מצאנו כי רובו של הנכס מורכב ממחלקות

סיעודיות ובנוסף ישנן מחלקות של תשושי נפש, והדבר גס עולה מרישיון בית התולים הכולל רישיון ל-156

מיטות אשר רובן סיעודיות.

במחלקות הסיעודיות בהן ביקרנו נמצאו חדרי תרופות בהן בלון חמצן, ציוד להחייאה ועירוי, א.ק.ג

ועמדת חלוקת תרופות וציוד נוסף, נמצא כי בכל משמרת ישנה אחות, גם במשמרת לילה, כל המיטות

בחדריס הו מיטות בית חוליס הכוללות מנגנון כיוונון ולא מיטות רגילות, על גבי כל מיטה נמצא ייטופס

שינוי תנוחות'י, בכל חדר נמצא כיסא גלגליס, בעת הסיור פגשנו באחות אשר מסרה לנו כי כעת היא

מסתובבת בין החדרים ולוקחת מדדי לחץ דס, חוס וכל הטיפול שצריך לעשות בצהרייסיי וכי בכל יוס

ישנה רופאה עד השעה 16:00 ובכל משמרת ישנן אחיות בנוסף למטפלות.

לטעמנו, כל אלה עולים בקנה אחד עס ההכרה של הרשות המוסמכת בעוררת כבית חולים (משרד

הבריאות) ועס עמדתה של העוררת עצמה כולי עלמא, הרואה עצמה כבית חולים. לא נעלמה מעינינו טענת

העוררת כי קיימים טיפולים מורכביס יותר אשר כאשר המשתכנים וקוקים להם, הס מפוניס לבית

חוליס שבו חדר מיון. אין בכך לטעמנו לפסול את מעמדה של העוררת כבית חוליס.

14

10

1

2

ראשית נזכיך כו הרשות חמוטמכת כטדינת ישראל (משרז הבריאות) עדיין רואה בעזררת פבית חזלים.

יתרה מכך, ושנם טוגים שוגים של בתי חולים. משרד הפריאות הכיר בעוררת כבית חולים בתחום מאוד

מסוים - גרימטרית. והו תחום מומחיותו של בָיִת החולים תעצם העובדה שהוא אינד פתמחה בתחומים

מסזימים אשר מצריכיס הפנוית המשתכן לבית חולים אוור -- אינו שוטט או הקרקע תחת הכרת משרד

הכריאות בְנכָס וה כָבִית חולום

ראז לעניין זה גם קבועונו של כבי ביהמייש מפסייד אתוות ראשוניט אליו הפנתה הצורוית. שם נפסק לגכי

המחלקות הסיעודיות, בי יזותי טהלקה עצמאיות ונפדדדית ויש לטווגה כפות תולים"

על כן, לאור כָּל האמור לעיל, מסקטתנו חיא כי הנכס אכן מהונה בות תולים כפִי שהוטר על ידי משרד

חבריארו וכפי שהעוררת עצמה מגדיףח את עצמה -- חן בתבעה והן בהסכט. על כן, נדחית טענת העורת

בי המדובר בייבית אבותיי או בנכס חמשמש כיימגוריםי ולא מצאמ לחתערב כסידוגו על ידי המשלב.

שיפוט ונסקנמת:

3

8

5

.6

. על כן, לאור כל חמור לעיל, נדחות טענגת העוררת והערר נדחה בגאזתי

. חעוררת תישא כהוצאות חמשיב בסך* 0 ₪ בתוספת מעיי פחוק. פכום וה ישולט עד ליוס 15/8/17

ונשא חפרשי הצמדה וריפית מיוס זח ואילך, אס לא ישולט מאמור.

בהתתם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות תרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה מללית) (סדרי דין

בוועדת תערר), התשפייו ?197, החלטה וו תפורטכו באתר האינטרנט של עיריית עכו, ואת תוך 10 ימי

מיום הנעת ההחלטה לצדדים. הצדדיט יולו להביע את התנגדותס לפרסוט ההחקטה בתוך 5 ימיס מיום

קבלת ההחלטח ותינתן החלטה בהתאוס.

בהתאס לתקנה 20(ב) לתקנות הרשניות המקומיות (ערר על קביעת ארנונת פָללירנ) (טדרי דיץן בפָני וועדת

הערר), התשלייו -3977, קוגמת גכות ערעור על החלטוה וו, לפנ ית חמשפט לענייניס מנחלייט בחיפה

וואת תוך 45 יוס מיוס פטירת התחלטה.

מר יהודח אזולאי מר החדה עילאש

ייר ועדת תערר חבר הוועדה הכר הוועדת /

ניתך חיום, בי בתמוז, תשעייו, 26/6/17.

15