פרוטוקול ועדות ערר מס' 23/16 - אורית פישר

בפני הועדה לעררי ארנונה ערר מס' 23/16

שבעיר עכו

בפני ועדת הערר: עו''ד אלי סבן - יו''ר הועדה

מר יהודה אזולאי - חבר הועדה

מר יהודה עייאש -חבר הוועדה

עו''ד יעל אסיף -יועצת משפטית לוועדת הערר

בעניין: אורית פישר

העוררת

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עבו

עייי בייכ עוייד ברק, גיט ואחי המשיב

החלטה

רקע כללי וטענות הצדדים:

41

3

ערר וה נסוב על חיוב העוררת בגין נכס המצוי ברח' 113, עכו העתיקה, ואשר סומן בפנקסי המשיב כנכס

מס' 18010113003 (להלן: ''הנכסיי).

העוררת היתה בעליו של הנכס במועדיס הקודמיס לשמיעת ערר וה בפנינו, ועד לחודש מאי 2016 בו

נמכר הנכס. על כן, המחלוקת נשוא ערר וה מתליחס לתקופה שעד מאי 2016.

ביוס 29.3.16 פנה בייכ העוררת אל המשיב בפנייה אשר כותרתה יידרישה להשבת דמי ארנונה שנגבו על

ידכם שלא כדיןי', וואת ביחס לנכס (להלן: 'יהפנייה'י). בפנייה זו צוין, כי אגב טיפול במכירת הנכס

גילתה העוררת לתדהמתה כי קיים חוב ארנונה בגין הנכס. נטען, כי הנכס נרכש על ידי העוררת ב-2.6.11

ומאז מועד זה ועד היוס, היה הנכס מצוי בשיפוצים. למרות ואת, הנכס ווכה בפטור בגין השיפוצים

מיוס רכישתו ועד לסוף שנת המס 2011 בלבד, ונטען כי יש לזכות את הנכס בפטור בגין כל השניס מיוס

רכישתו.

חמשיב חשיב לפנייה ביום 22.5.16 וציין, כי מאחר ולא התקבלה כל בקשה נוספת לפטור מאז וזו

שהוגשה בשנת 2011 ואושרה, הוענק פטור רק לשנת המס 2011 (להלן: 'יהתשובה לפנייתיי).

בעקבות התשובה לפנייה הגישה העוררת למשיב השגה ביוס 5.6.16 וביוס 15.6.16 השיב המשיב להשגה

ודחה את ההשגה וציין, כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה ולכן היה על העוררת להגיש בקשת פטור מדל

שנת מס ולא להסתמך על הבקשה אותה הגישה בשנת 2011. עוד צוין, כי הגשת בקשה מדי שנת מס

חשובה לצורך מתן האפשרות למשיב לערוך בנכס ביקורת בומן אמת ביחס למצבו הפיוי והאם הוא

עדיין מצדיק מתן הפטור. בגין תשובה זו להשגה הוגש הערר שבפנינו.

.6

בעררה חורה העוררת על טענותיה וטענה כי אין חולק כי הנכס אינו ראוי לשימוש וזאת מאחר וניתן לו

פטור בשנת המס 2011. לתמיכה צירפה העוררת את פרוטוקול מסירת הנכס ביוני 2016, ממנו עולה כי

לא היתה בנכס צריכת מיס וחשמל עובר למסירתו (להלן: ''פרוטוקול המסירהיי). עוד צורפה הודעת

מייל מהחברה לפיתות עכו, בה צוין כי בחדר הדרוס מורתי של הנכס קייס עובש ורטיבות (להלן:

ייהמייל מחל'יפ'י) כלומר רטיבות זו חיתה קיימת כבר בעת רכישת הנכס על ידי העוררת. עוד צורף

הסכס המכר מיוס 15.4.16 בו צוין כי קימת רטיבות בנכס וכי שיפוצו לא הושלס (להלן: ''הסכם

המכר'י) וכן חוות דעת משמאי המקרקעין, מר אבי חדד, שכותרתה ייעלויות שיפוצ נכס מקרקעין" מיוס

6 (להלן: 'יחווה''דיי).

ביוס 6.9.16 התקיים בפנינו דיון בערר. בדיון חורו הצדדיס על טענותיהס ביתר פירוט. העוררת העלתה

טענה לפיה במסגרת מקרה אחר של נכס לא ראוי לשימוש, המצוי בסמיכות לנכס נשוא הערר, הסתמכה

וועדה וו בהחלטתה על חשבונות מיס וחשמל ועל כך שלא חיתה צריכה בנכס - ערר אשר חלילי - ועליה

לעשות כן גם במקרה וה. עוד טענה כי בשנת 2011 הבינה כי הפטור שניתן לה היה פטור לנכס ריק המוגבל

לקופה של 6 חודשים בלבד ולכן לא פנתה לקבלת פטור נוסף עס סיומו. בתוס הדיון הוחלט כי המשיב

יעביר תמונות שצולמו על ידו במקוס במסגרת פיקוח שנערך בנכס ביוס 8.6.16 ואילו העוררת תעביר

סרטון שצולס על ידה בנכס בטרס מסירת התוקה בו (להלן: 'יהסרטוןיי) ולכל צד תהיה האפשרות

להתליחס לממצאיס שיעביר משנהו.

לאחר הגשת מסמכי הצדדים אשר כללו את הסרטון ותמונות מטעם כל צד, ובשיס לב לכך שהחוקה

בנכס כבר אינה מצויה בידי העוררת וכבר לא ניתן לערוך בו סיור אשר ישקף את מצבו בתקופה

הרלבנטית לערר, נתנו החלטה לפיה התבקשו הצדדיס להודיע האס יסכימו למתן החלטה על בסיס כל

החומר המצוי בתיק וללא צורך בהגשת תצהירים וניהול הוכתות. הצדדיס הודיעו כי הס מסכימיס

למתן החלטה כאמור, העוררת ביקשה כי הוועדה בנוסף לממצאיס תקבל לעיונה את דוייח הביקורת

שנערך בנכסו של מר אשר חלילי.

בהתאס להסכמת הצדדים, ולאחר עיון מעמיק בכל המסמכים והממצאים, ניתנת החלטתנו בערר.

דיון בטענה המקדמית - שנות המס אליהן מתייחס הערר

.10

1

כאמור, המשיב העלה טענה מקדמית, לפיה הערר אינו יכול להתייחס לשנים הקודמות לשנת המס

הנוכחית בה הוגש הערר, שנת 2016.

המועד להגשת השגה קבוע בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית),

התשלייו -1976 (להלן: ייחוק הערריי), אשר קובע כדלקמן:

ל(א) מי שחויב בתשלוס אדנונה כללית רשאי תוך תשעים ימיס מיום קבלת הודעת התשלום להשיג

עלית לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלת:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלוס ;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

(9) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיך 208) לחוק הסדרים התשמ/ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב

האלנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכסי/. (ההדגשה שלנו).

.12

.3

16

;15

.16

עינינו הרואות, כי הסעיף מציב תנאי מקדמי, לפיו על ההשגה להיות מוגשת תוך תקופת זמן של 90 ימיס

ממועד קבלת ייהודעת התשלוסיי היא הודעת החיוב.

פועל יוצא מכך הוא, כי כאשר המועד להשיג על השומה חלף, השומה הופכת סופית ואין לנישוס אפשרות

להשיג בנוגע לחיובו בנושאיס שנכללו בסי 3 הנייל ובכלל גה גס לא בגין סכומיס אשר שולמו על ידו וה

מכבר בגין הודעות תשלוס קודמות.

רי ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, פ' גלעד, נ' לב, אונונה עירונית (ספר שני) (המכון לחקר המיסוי

המוניציפאלי, התשס'/ח-2007) ; עמנ (ת''א) 15918-12-09 רם - חן חניונים בע''מ נ' עיריית תל אביב-יפו

[פורסס בנבו] החלטה מיוס 4.5.10; עתמ 277/09 דוברונסקי נ. עירית תל אביב יפו [פורססם בנבו] (6.6.11

); עמיינ [מנהליים תייא] 220/04 מנהל ארנונה בעיריית ת''א נ' אפרתי מדפיס נכסים בעיימ, [פורסם

בנבו], ניתן ביוס 16.01.06 (להלן: '"עניין אפרתליי); עמיינ [מנהליים תייא] 167/07 פאנצ' ליין בעיימ ג'

מנהל הארנונה בעיריית ת''א יפו [פורסס בכבו], ניתן ביוס 31.12.07.

אין חולק כי העוררת לא הגישה השגות על חיובה בגין הנכס בשניס 2011 -2015 ועד למועד השגתה נשוא

הערר הנוכחי, ולפיכך הפכו השומות בגין חיוביס אלה לחלוטות וסופיות.

הואיל ואלו פני הדבריס, הרי שאין וה מסמכותה של ועדת ערר זו לדון בטענות העוררת המהוות במהותן

טענות השבה בעלות היבטיס של תביעה כספית רגילה, אשר חורגיס מסמכויותינו לדיון בהתאס לסי 3

לחוק הערר.

ראו לעניין וה למשל עניין אפרתי, המצוין לעיל, שס נקבע כי מנהל הארנונה וועדת הערר לפי חוק הערר

אינס מוסמכים לדון בתביעות השבה כספיות, המוגשות בטענות לתשלומיס שבוצעו ביתר והמבוססות על

טעמי ההשגה הקבועיס בסעיף 3 לאותו חוק. באותו עניין נפסק כי:

*/המשיבה פנתה למנהל אלנונה שנים לאחר שנקבעה שומת האלנונה, שאף שולמה על ידה. טיבן של

השגות שיש להגישן תוך זמן קצוב, 90 ימיס ממועד קבלת הודעת התשלוס. כמו כן מתייחסת ההשגה

לחיוב אשר התגבש זה לא מכבר, הן מטעמיסם שביעילות והן מטעמי תכנון תקציבי של הלשות

המקומית?/

הדבריס מדבריס בעד עצמס.

נוסיף ונציין כי חוק הערר אינו חוסס את דרכו של בעל נכס לנקוט בהליך משפטי רגיל, ברשות בית

המשפט האורתי. ראו לעניין גה למשל תא (ראשלייצ) 50003-10-10 עיריית רחובות ני גוטקס מותגים

(זארה) [פורסס בנבו] החלטה מיוס 24.4.11; ראו רעייא 6950/05 עיריית אשדוד נ' שמעון צרפתי בע''מ

(לא פורסם, [פורסס בנבו], ניתן ביוס 19.9.05, שס קבע בית המשפט העליון, כי הסמכות לדון בתביעת

השבה בענייני ארנונה הינה לבתי המשפט האורתיים.

למעלה מן הצורך ראוי להוסיף, כי חרף מגמת הפסיקה בשניס האחרונות הקוראת להרחבת סמכויותיהס

של גופי הערר השונים, כולל ועדות הערר לענייני ארנונה (ראו, בין היתר, עמ"מ 2611/08 שאול בנימין ני

עיריית תל-אביב, פורסם בנבו, ניתן ביוס 5.5.10) הרי שנקבע כי אין בפסיקות אלה כדי להשליך על שאלת

סמכותן של ועדות הערר לדון בתביעות השבה של מיסי ארנונה ששולמו בשניס קודמות להגשת ההשגה

(ראו לעניין זה עמיינ (תי'א) 27425-07-10 יהודה סקורניק נ' מנהל הארנונה-עיריית תל אביב ,פורסם

בנבו, החלטה מיוס 6.9.11).

7. על כן, לאור כל האמור לעיל, הרי ששנות המס אשר קודמות לשנה בה הוגשה ההשגה והערר - 2016, הן

חלוטות, וועדה זו אינה מוסמכת לדון בשנות מס אלו. על כן, הטענות לגבי שניס אלו נדחות.

דיון לגופו של עניין לגבי שנת 2016 - פטור לנכס לא ראוי לשימוש

8. בשים לב להחלטתנו לעיל בטענה המקדמית, ובשיס לב לכך שהנכס נמכר ביוני 2016, הרי שנותר להכריע

בטענה לגופו של עניין, ביחס לתקופה ינואר -יוני 2016 (להלן : ''התקופה להברעתיי).

9. כאמור, העוררת טוענת כל יש לוּכות את הנכס בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש. פטור זה ניתן מכח ס' 330

לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: 'יהפקודה''י) שתוכנו כדלקמן:

/נהרס בנין שמשתלמת עליו אלנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשל לשבת

בו, ואין *ושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל

עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -

(2) עם מסירת ההודעה לא יהיה הייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד

מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הלאשונת);

2) הלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים

שמתום אותה תקופה, בסכום המזעוי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדוים

במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת :עדי התקציב), התשנ 7ג-1992, הקבוע לסוג הנכס

המתאים לבניין על פי השימוש האתרון שנעשה בבניין (בסעיף זה - תקופת התשלום);

(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמוד ימסור מחזיק

הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספיס ;

9 התקופות כאמוד בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בי( בלציפות ובין במצטבר;

אין האמוד גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת

ההודעה?.

0. עינינו הרואות, כי ס' 330 מונה שלושה תנאיס מצטברים לזכאות לפטור:

א. כי בניין נהרס או שניווק במידה שאי אפשר לשבת בו

ב. כיאין יושבים בו

ג. | כי נמסרה לעיריה הודעה בכתב על כך.

ראו לעניין וה דבריה של כבי הש' ארבל בעעייס 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע''מ נ' עירית תל אביב יפו ואח'

(פורסס בנבו), על היותס של תנאיס אלה תנאיס מצטברים :

*עינינו הרואות, כי על מנת שנישום יזכה בפטור לפי סעיף 330 לפקודה צויכים

להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הנכס מושא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי

אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעיריית הודעה על כך

בכתנ'/. (ההדגשות שלנו).

1. בכל הנוגע לתנאי הראשון -המתייחס למצבו הפיוי של הנכס - ההלכה בנושא וּה נקבעה על ידי ביהמייש

העליון בבריימ 5711/06 חברת המגרש המוצלח נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב ואח' (פורסם בנבו) (להלן:

ייפס'יד המגרש המוצלחיי), שם נקבע כי המבחן לקביעה האס נכס בא בגדר הוראות ס' 330 לפקודה, הנו מבחן

ייפיוי - אובייסטיבייי, הבוחן את מצבו הפיוי הנוכתי של הנכס.

וכך קבע בית המשפט מהו נכס ייבלתי ראוי לשימושיי ומחי התכלית שבבסיס פטור וה:

/לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם

הסביר...השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען

4

2

;3

.4

בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האס מבחינה

אובייקטיבית ניתן לומד כי הבניין /ניזק במידה שאי אפשל לשבת בוי...ודוק: אין לומד כי כל

בניין מוזנת הוא בהכלח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא

נזק משמעות?/ (סי 23 לפסהייד). (ההדגשה שלנו).

כאמור, פסייד המגרש המוצלח ניתן בנוגע לבניין שנהרס או ניווק -ס' 330 לפקודה. בכל הנוגע לבניין חדש אשר

נטען לגביו כי אינו ראוי לשימוש מהטעס שטרס הושלמה בנייתו - בבריימ 42/12 עירית הרצליה נ' חברת גב ים

לקרקעות בע'ימ (פורסם בנבו) (להלן: 'יפס'יד גב *ם'") - נקבע כי גס בבתינת טענה זו - יש מקוס להכיל את

ייהמבחן הפיוי -- אובייקטיבייי שנקבע בפסייד המגרש המוצלח. על כן, מבחן וה רלבנטי גס לענייננו.

במסגרת הפסיקה שניתנה לאחר המגרש המוצלת נקבע, כי בשים לב לכך שבמגרש המוצלח נקבע כי המבחן הנו

אובייקטיבי, הרי שיש לבחון מניעת שימוש אובייקטיבית, הקשורה עס היכולת הנוכחית להשליס את העבודות

בנכס ולא כזו התלויה ברצונו של הנישוס להתאים את הנכס לשוכר כזה או אחר - שאינה מהווה מניעה המוכה

בפטור - ראו לעניין וה למשל האמור בעמיינ 1713-11-11 גור אייל נכסים והשקעות בע'ימ נ' מנהל הארנונה,

עיריית ירושלים (פורסס בנבו) (להלן: 'יפסי'/ד גור אללליי) :

*יוזכר, כי המבחן שנקבע בפרשת חברת המגרש המוצלת בע'/מ הוא מבחן אובייקטיבי. דוצה

לומד, השאלה העומדת על הפרק היא האם יש מניעה אובייקטיבית-חפצית לשימוש בנכס,

ולא האס יש מניעה התלויה בלצונו של תבעלים. אכן, גם עצם עדריכת השיפוצים ומשכם תלויים

במידה רבה ברצונו של הבעלים, אולס בשעת ביצועם אין הנכס בר שימוש מן הבחינה

האובייקטיבית. ואילו בענייננו, המבנה קיבל טופס 4 ותעודת גמר, כך שלא הייתה כל מניעה,

מן הבחינה האובייקטיבית, לחברו למערכת החשמל. הבעלים נמנע מלעשות כן אך מן הטעם

שביקש להתאים את הבניין לרצונו של השוכד העתידי. איני סבודה, כי נכס העומד להשכרה

הינו נכס /שאי אפשר לשבת בויי, עד שיותאס לצרכי השוכר הספציפייי. (ההדגשה שלנו).

עוד ראו בנושא וה את פסק הדין בעתיימ 29631-10-13 שמחה פר> נ' עירית נשר ואחי (פורסס בנבו) (להלן:

ייפס''ד שמחה פר\'יי) -שם נפסק כי מאחר ולנכס יש חיבור לתשתיות חשמל ומים, והסייבה לכך שלא ניתן לו

טופס 4 הנה חריגת בנייה, הסיבה לכך שאינו מחובר לחשמל אינו היעדר תשתית אלא היעדר ביצוע הפעולה

הפשוטה של חיבור לחשמל על ידי בעלי הנכס ובאי ביצוע פעולה פשוטה אין להצדיק מתן פטור ואין בכך

להוות סטייה מהלכת המגרש המוצלת - כך נכתב:

/גם אם הייתי מקבלת את הטענה כי עדין לא הותקן בחנויות מונה 'דירתי למים ולחשמל..-

אין בכך במקרת הנוכחי כדי לפטור את המשיבה 3 מתשלומי אדנונה עבור חנויות אלו.

האם העובדה שלדייר לא הזמין שרברב לחנותו על מנת להתחבר לצינור המים שמגיע עד

ליציאה בקלר חנותו, משמעה שאין הנכס ראוי לשימוש ? האם העובדה שדייר לא שלם לחברת

החשמל על מנת להתחבר לרשת החשמל שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס לאוי

לשימוש ? לדעתי, התשובה על שאלות אלו הינה שפילית. אין המדובל בהשקעה כספית בסדכי

גודל של כ/כדאיות כלככית'/ להשקעה. מדובר בפעולה פשוטה וזניחת, שהמחזיק בנכס עושת

בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום ארנונה, והעיריה מקבלת אותה כאמתלה

להימנע מגביית ארנונת...

.. ניתן לסכם ולאמר - לתפישתי, הנישום לא יכול להימנע מפעולה פשוטה וזניחת בנכסו על

מנת לעצור את חיובו בארנונה מטעמי ''כדאיות כלכליתיי שלו. יש בכך ניסיון לעוות את מטרת

החוק. (ראו ס' 5.5, 6 לפסהייד) (ההדגשות שלנו).

עוד ראו לעניין וה אף ברייס 10194/05 יהלומית פר עבודות בנין ופיתוח בע''מ נ' עירית אשדוד (פורסם בנבו)

(להלן: 'יפס'יד יהלומית פרצ'י) - עליו הסתמך ביהמייש הן בפסייד שמחה פר> והן בפסייד גור אייל - שס נקבע כי

בניין שתשתיותיו הושלמו אך טרס הורכבו בו מערכות שונות, בין מטעמיס של רצון להתאמה לדרישות הלקות,

בין מטעמים של תכנון מס ארנונה - אינו נכנס לקטגוריה של בניין שאינו ראוי לשימוש - ובכלל וה :

יי היעדר פריט? ציוד בדירות לדבות מונה חשמל דירתי ומונה מים דידרתי אינס הופכים את

הדירות לכאלו שאינן ראויות לשימוש, ולפיכך אינן זכאיות לפטור מארנונה.

5

25

.6

.7

.88

.0

מאחר וכפי העולה מהאמור לעיל, המבחן המרכגי בו יש לנקוט הנו המבחן הפיוי - האובייקטיבי, נציין להלן את

עיקרי ההלכות אשר נקבעו בשורה של פסקי דין שעסקו בנושא פטור לנכס בלתי ראוי לשימוש עובר לפסייד

המגרש המוצלח, ואשר נותרו רלבנטיות, באשר הן מתייחסות למצב הפיוי הנחוץ לצורך קביעתו של הנכס

כבלתי ראוי לשימוש - כדלקמן:

* הרציונל של ס' 330 לפקודה הנו כי נכס שאינו קיים עוד, אינו יכול לקבל כל שירות מהעירייה. בניין

צריך לחפוך מייבנייןיי לילא בניין'' על מנת להביא לתוצאה כי אין תחולה לפקודת העיריות, בכל הנוגע

לחובת תשלוס ארנונה.

* הסעיף מכוון לנסיבות קיצוניות, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח אלא נדרש מצב כוּה שלא

ניתן לשבת עוד בנכס.

לעניין זה ראו:

-עייש 288/00 עדן יפו בע''מ נ' עירית תל אביב - יפו, דיניס מחווי לייג (2) 417

-ה''פ 5047/86 עזבון חסון נ. עירית תל-אביב (ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית מי 4 עמי 906).

-פסק דינו של כבי הרשס רפי ארניה בת.א.004006/01 עירית חולון נ' קאשי חדווה.

-פסק דינה של כבי השופטת רות רונן בת.א.25855/95 עירית תל-אביב נ. יעקב קידר.

-פסק דינה של כבי השופטת הורביף בת.א.20085/94 עירית כרמיאל נ' פנחסייק גרשון.

לסיכוס הפסיקה דלעיל, עולה אם כן, כי אבן הבוחן הנה מצבו הפיזּי של הנכס ומצבו הפיוי הנוכחי. אין די

בהיותו של נכס אטוס או במצב מוונח, על מנת לכותו בפטור וכי לכל הדעות המדובר במצב קיצוני בו הנכס

חדל להיות נכס / לא מהווה נכס וכי לא ניתן לעשות בו כל שימוש מכל סוג שהוא ואפילו לא כמחסן. מצב בו לא

ניתן לעשות שימוש בנכס לא *הווה חסרונו של פריט סופי כזּה או אחר, הנובע מרצון בעלי הנכס להתאימו

לשוכר כזה או אחר אלא מצב קיצוני כגון בעיות קונסטרוקטיביות הקשורות עם יציבות המבנה, העדר קיומן

של תשתיות, נכס פרוץ והעדר אטימות (נכס ללא חלונות, ללא גג וביו'/ב).

וביישוס לענייננו, עיון במסמכיס שהגישו הצדדיס לאחר הדיון מעלה, כי אין בניהם חולק כי הנכס מרוצף,

קיימים בו קירות, חלונות, שקעי חשמל וכי הנו סגור. טענת העוררת מתייחסת לחדר אחד בלבד מכלל הנכס

וחיא כי בחדר וה קיימת רטיבות משמעותית ועובש בקירות, אשר קיימיס מיוס רכישתו על ידה (ראו המייל

מחלייפ, חווה'יד וכן טענות העוררת בהתייחסותה שהוגשה לאחר הדיון).

עיינו עיון ארוך בתמונות שהגישו הצדדיס וצפינו ארוכות בסרטון שהגישה העוררת, מספר רב של פעמים. אורכו

של הסרטון כ-7 דקות ובמסגרתו צילמה העוררת בהגינותה כל פינה בנכס ולא רק את החדר בו מצויה הרטיבות.

ניכר מצפייתנו בסרטון כי הבעיה מתמקדת אך ורק באותו חדר בו קיימת הרטיבות. בכל החדריס האחריס

נמצא הנכס במצב מצוין. הנכס מרוצף, קירותיו מסוידים ובמצב טוב, קיימיס בו כל שקעי החשמל והתשתיות

הדרושות לתאורה ומיס, אלומיניוס בלגי במצב מצוין והנכס סגור. אכן בעיית הרטיבות מתמקדת בחדר

הספציפי אליו התייחסה העוררת ובחדר וה קיימת רטיבות וכתמי עובש גדוליס ומשמעותיים.

לטעמנו, אס מסתכלים על הנכס כמכלול, אמנס אין המדובר במצב מובהק של נכס שכולו ראוי לשימוש לאור

הבעיה הקיימת באותו חדר, אך מאידך, גס אין המדובר במצב מובהק של נכס שאינו ראוי לשימוש ובתמונה

הכוללת של הנכס, מצבו קרוב הרבה *ותר לצד המתרס של נכס שראוי לשימוש מאשר נכט שאינו ראול

לשימוש.

לנגד עינינו עומד אותו יינוק משמעותייי בו נכס אמור להיות בהתאם להלכה הפסוקה לצורך קבלת פטור מכת ס!

0 לפקודה. לנכס ישנס כל האלמנטיס הדרושיס להפעלתו ואף הרבה מעבר לכך. נדגיש כי גס באותו חדר

6

.1

.2

83

מדובר קיימים כל אותם אלמנטים, אלא שקיימת בו גם אותה רטיבות. מרבית הנכס מצוי במצב מצוין ולמעשה

המדובר בבעיית רטיבות המתמצית בחדר אחד מכלל הנכס ואינה משפיעה על אפשרות השימוש בחלקיו

האחרים. מכאן, שהנכס אינו עומד באותו יימצב קיצוני". לא אותו חדר מדובר ולא הנכס בכלל.

לכל הדעות יש באותו חדר בעיה שיש לטפל בה. הדבר דומה לבית בו קיימת הצפה בחדר האמבטיה או לחלון

שנשבר בחדר מסוים בבית. לטעמנו ובשיס לב להלכה הפסוקה, לא זו היתה כוונת המתוקק במתן פטור וה ואין

הוא מכוון למתן פטור לכל חבית בשל אותה בעיה באותו חדר מסוים. ווהי בעיה נקודתית שיש לטפל בה ואשר

אינה 'ימשביתהיי את כל הנכס, ועל כן אינה מצדיקה פטור מלוא הנכס מחיוב.

למעלה מן הצורך, בשיס לב לכך שמדובר בחלק מנכס המהווה חלק אינטגרלי ממנו ואינו נכס בפני עצמו,

ממילא אין אפשרות לפצלו ולבוחנו בנפרד ובמנותק מיתרת הנכס, אלא עלינו לבוחנו כמכלול אחד עס כלל הנכס

(ראו למשל עמיינ 26486-11-14 בנק הפועלים נ' מנהל הארנונה עירית טירת הכרמל (פורסם בנב ).

אשר על כן, נדחית טענת העוררת בדבר פטור לנכס לא ראוי לשימוש, גס לגופה.

בטרס סיוס נעיר, בכל הנוגע לעררו של מר אשר חלילי, את מה שכבר הבאנו לתשומת לבה של העוררת במהלך

הדיון שהתקיים בפנינו, כי באותו המקרה כלל לא עמדה להכרעה שאלת וכאותו של הנכס לפטור לנכס לא ראול

לשימוש ולא היתה מחלוקת כי הוא היה מצוי במצב שאינו ראוי לשימוש, אלא כל שעמד במחלוקת הנו חיוב

הנכס באופן רטרואקטיבי. על כן, ממילא אין באותו המקרה רלבנטיות לערר העוררת. לכך נוסיף, בגדר יילמעלה

מן הצורךיי, כי ממילא אין במצבו הפיוי של נכס אחר שבעיר עכו, להשליך על מצבו של נכס נפרד ואחר, וכל נכס

נבחן באופן עצמאי ובהתאס למצבו הפרטני.

סיכום ומסקנות:

4. על כן, לאור כל האמור לעיל, נדחות טענות העוררת והערר נדחה בזאת.

5. בנסיבות המקרה, לא מצאנו לנכון ליתן צו להוצאות.

.6

.7

בהתאס להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת

הערר), התשלייז -1977, החלטה גו תפורסס באתר האינטרנט של עיריית עכו, וואת תוך 10 ימיס מיוס הגעת

ההחלטה לצדדיס. הצדדיס יוכלו להביע את התנגדותס לפרסוס ההחלטה בתוך 5 ימיס מיוס קבלת ההחלטה

ותינתן החלטה בהתאס.

בהתאס לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת

הערר), התשלייו -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט"

5 יוס מיוס מסירת ההחלטה.

ענייניס מנהלייס בחיפה וואת תוך

אלי סבן, עו''ד

יו'יר ועדת הערר חבר הוועדה חבר הוועדה

מר יהודה אזו מר יהודה עייא

ניתן היוס, 29/10/17, ט בחשוון תשעייח.