פרוטוקול ועדות ערר מס' 21/17 - מועין דבאח

בפני הועדה לעררי ארנונת

שבעיר עבו ערר 21/17

בפני ועדת הערר: עו'יד ראמי חזאן - יוי'ר הועדה

מר *הודה עייאש - חבר הועדה

מר *חודה אזולאי - חבר הועדה

עו''ד יעל אסיף --יועצת משפטית לוועדת הערר

בעניין: מועין דבאת (עו''ד)

בעצמו

העורר

נגד -

מנהל הארנונה בעירלית עכו

עייי בייכ עוהייד דביר ליבוביץ ואתי המשיב

החלטה

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

העורר, עוייד במקצועו, הנו דייר מוגן בנכס המצוי בבניין שברתי ויצמן 8 בעיר עכו ואשר משמש את העורר כמשרד

עורכי דין, ואת כפי העולה מנליר המכתביס עליו הוגש הערר עצמו (להלן: ייהנכטיי).

העורר השיג על חיובו בגין הנכס בשנת המס 2017, וזאת בשתי טענות. האחת, כי שגה המשיב בתיוב שטת הנכס

וטוען כי שטח הנכס אינו עולה על 50 מייר והשניה, כי חלק מהנכס, חדר אחד +שירותיס ומקלתת (להלן:

'יהחלקים שבמחלוקתי), מצויים במצב שאינם ראויים לשימוש ולכן לטענתו, יש לפוטרס מחיוב מכת סי 330

לפקודת העלריות [נוסת חדש] (להלן: ייהפקודהי).

נציין כבר כעת, כי בטענות אלו השיג העורר בפני המשיב גס בשנים שקדמו לערר וה, השגותיו נדתו והוגשו ערריס

על התלטות אלו, וועדות ערר בשני הרכביס שונה מהרכב זה, הרכב בראשותה של הגבי רבקה חלפון, נתנה ביוס

2 ההחלטה בעררים 23/05, 16/07, 17/09 ביום 16.7.2012, והרכב בראשות עוהייד אלי סבן נתן ביוס 19.4.15

התלטתו בערר 19/14, במסגרתם נדחו כל העררים (להלן: "ההחלטות הקודמת'", י'העררים הקודמים"י -

בהתאמה).

העורר הגיש השגתו ועררו בגפם וללא כל תימוכין בטענותיו. המשיב מצדו דחה את ההשגה ובתשובתו להשגה

ולערר טוען, ראשית, כי דין ההשגה להידתות על הסף לאור קיומו של מעשה בית דין ובשיס לב להתלטות

הקודמות.

המשיב טען כי כל עוד לא הציג העורר ראיות חדשות המצביעות על מצב עובדתי שונה מזה שהיה קייט בתקופה

הרלבנטית להתלטה הקודמת, אין בסיס לשינוי ההחלטות הקודמות, אשר כבר דנו והכריעה בטענות והות של

העורר. כן נטען כי ממילא אין מקוס לפטור לחלק בלתי נפרד מנכס שאינו עצמאי. ועוד טען כי טענות העורר בדבר

שטח הנכס אינן נתמכות במדידה ערוכה כדין על ידי מודד מוסמך ובהתאם להוראות צו המסיס של עירית עכו.

לאתר מספר דתיות של מועד הדיון בערר, בעקבות בקשות דחייה שהגיש העורר, ולאחר שלא הופיע על דעת עצמו

לכמה דיונים שנקבעו, התקלים בפנינו דיון בערר ביוס 7.1.18, בנוכתות העורר ונציגי המשיב. במהלך הדיון העלו

הצדדים את טענותיהם ביתר פירוט. העורר מצדו ביקש כי הוועדה תקיים סיור בנכס וכי די בכך כדי לתיווכת

במצבו של הנכס ואין צורך באיות נוטפות. המשיב מצדו הצטרף לבקשה לסגור בנכס.

לבקשת העורר, ביוס 21.1.18 קיימנו סיור בנכס בנוכחות העורר ובייכ המשיב. ממצאי הסיור בצירוף התמונות

שצולמו במהלכו הועברו לידי הצדדים בטרס מתן החלטה צו. במהלך הסיור, כפי שצוין בפרוטוקול, ולאחר שעלינו

בתמונות שצולמו במהלך הסיור הקודס בנכס בעררים הקודמים, לא נכחנו כי חל שינוי במצבו של הנכט, נוכחנו

כי התלקים שבמחלוקת מהוויס חלק בלתי נפרד ממשרד עורכי הדין. נצפו במקוס ספרי תוקים רבים, דלפק

מזכירות, חדרים בהם שטיחים מקיר לקיר ועוד. אחד החדרים שהנו חלק מהחלק שבמתלוקת היה ריק ומוזנת

וניכר כי נערך בו שיפו\ קל, אך הוא היה מרוצף, בעל תקרה ורצפה, אטום, ובו קיימת תאורח פעילה ושקעי חשמל

-וכפי שתואר בפרוטוקול הסיור, עמי 1 שי 19-22 :

+הנוכחיס מבחינים החדר הימני השנוי במחלוקת אינו מרוהט, תתקרה האקוסטית קיימת בלובה למעט

מספד ליבועים ונראה כי טיח מתקלף במספר נקודות (דאו תמונות 3-9). החלוגות שבודים בשני מקומות

ולמעט זא הס שלמים. קיימת תאודת פעילת ושקעי חשמל. במקום סולס ושולחן עבודת וניכר כו

מתב'צעות עבודות שיפוץ קלות במקום?.

כן ראו תיאור התלקיס הנוספיס השנוייס במתלוקת - המקלחת והשירותים - בעמי 1 שי 24- עמי 2 ש' 6:

העודר מוביל את הנוכתים לחלק אחולי שמאחורי דלפק תכניסה, אשר גם תוא שנוי במחלוקת. בחלק

אחולי זת ישנו חדר נוסף מצד ימין ומצד שמאל ישנה מבואה שבה שירותים ומקלחת ומטבחון. הנוכחים

מבתינים כי בהדר מצל :מין ישנם קירות, ריצוף דקורטיבי, חשמל פעיל, חלונות (נא ראו תמונת 14-16 )

מצד שמאל מבתימיס הנוכחים כי ישנה אסלה פעילת בשירותים, מקלחת פעילה בה מים זורמים ומטבחון

שבו מקלר (נא ראו תמונות 10-13).

הטיח בקילות בצד השמאלי מאחולי הדלפק מלאים בקילופים וניכל כי המדובר באזור מוזנת.

תנוכתים מבחינים כי תהמטבתון מאובזר בציוד כולל מקדר, קומקוס, מצרכים לתכנת קפה, כיור, עמדת

לשטיפת כלים ועוד.

הן בחלק מצד שמאל והן בחלק מצד ימין ישנס ארונות המלאיס בניידת. בתדר מצד ימין ישנו ליהוט

משרלד: (אלונות. יי

בתום הסיור הודיעו הצדדים כי הם מוותריס על הגשות תצהירים ומבקשים כי הערר ייקבע לסיכומים. כך נעשה

ובהתאס הוגשו סיכומי הצדדים. יוער כי סיכומי העורר הוגשו לאחר אורכות רבות שהתבקשו וניתנו ועדיין הס

הוגשו לאחר האורכה האחרונה שניתנה ומעבר לומן שנקבע להגשתם.

בסיכומי העורר טוען העורר כי חלו אי דיוקים רבים בפרוטוקול הסיור וכי הוא אינו משקף את מצב הנכט

לאשורו. לראיה מפנה העורר לתשבונות המיס הנמוכים לגבי הנכס המצביעים על היעדר שימוש במקלתת

ובשירותים. כן מציין העורר את מצבו הרפואי אשר בעטיו נצבר ממנו לעשות בנכס שימוש כמשרד עורכי דין.

תשומת הלב כי במסגרת סיכומיו ונח העורר טענתו לגבי שטח הנכס,

בסיכומי המשיב בראש ובראשונה תוור המשיב על טענתו בדבר קיומו של מעשה בית דין לאורן של ההתלטות

הקודמות. כן חוזר על טענתו בדבר היעדר יכולת ליתן פטור לחלק בלתי נפרד מנכס שאינו עצמאי. ולבסוף טוען

כי לגופו של עניין לא השתנה דבר ועדיין אין המדובר בנכס לא ראוי לשימוש. לגבי טענת השטת נטען כי מאחר

ונזנחה בסיכומי העורר, יש לדחותה וכי למען הוהירות דינה אף להידחות לגופה ללא כל תימוכין.

2

דיון:

0. כאמור, טענתו של העורר לגבי שטח הנכס נזנתה בסיכומיו ועל כן, נותרה להכרעה אך ורק טענתו לגבי היות

החלקים שבמחלוקת לא ראויים לשימוש. למעלה מן הצורך נציין, כי ממילא טענת השטח הועלתה בעלמא וללא

כל תימוכין ועל כן ממילא דינה היה להידחות. ראו לעניין וה הוראת סי 318 לפקודת העיריות [נוסת חדש] לפיה

יהוו פנקסי המשיבה ראיה לכאורה לאמיתות תכנם, חוקת תקינות המנהל וההלכה הפסוקה לפיה, על חנישום

המבקש לתקוף את חיובו במס מוטל נטל ההוכחה לשכנע כי חויב שלא כדין. ראו לעניין וח למשל רעי'א

0 גלורא ארד נ' מנהל מע'ימ (פורסם באתר נבו).

1. בטרס דיון לגופו של עניין, נתייחס לטענה מקדמית שהעלה המשיב, לפיה יש לראות בהתלטות הקודמות

כיימעשה בית דין'י שכן במסגרתם יותר מפעם אחת הכריעו הוועדות בדיוק באותן טענות וביחס לאותם נכסיס

ולא הוצגו כל ראיות אשר מלמדות על שינוי שחל במצבם של החלקיס שבמחלוקת.

2. ההלכה הפסוקת עסקה במתח שבין סוגיית יימעשה בית דיןיי ובין ההסדר המיוחד הקיים בדיניס הפיסקליים,

3

14

המאפשרים הגשת השגות מדי שנת מס. בעמיינ 15019-11-10 עיריית פתח תקווה ואח' נ' נורקייט בעיימ (פורסם

בנבו) (לחלן: ''פס'ד נורקייטיי) נפסק, כי הגם שלאור הוכות להגשת השגה מדי שנת מס, לכאורה וועדת הערר

אינה כבולה בהתלטות שנתנה בשנים קודמות, ואולס, מקוס בו לא השתנה דבר מבחינת המצב העובדתי או

המשפטי, בפרט משהנישומה לא הציגה כל ראיות חדשות על שינוי חמצב באופן מהותי, אכן אין מקום לסטות

מהתלטה קודמת שניתנה לגבי אותו נכסי:

דבר גם לא השתנה במצב העובלתי של הנכס, בין השניס 2006 - 2008 לבין השנים 2009 - 2010. אס לא תביאת

המשיבה לאיות, שיכוכה הייתה להביא בערעורים הקודמים (באשר לאפשרויות סעודה של מזדמניס) הלו

שהתחלטה הקודמת מחייבת אותה. אוטיף כי אין בשוני המועט תנטען בענייננו, באשר לצמצוס האפשרות של

שעודת מזדמנים, כדי לשנות את סיוג הנכט. בנסיבות אלו לא תיה מקום שהוועדה תסטה מהחהלטתת הקודמת'י.

ראו גם האמור למשל בעת'/מ 183-08 חניון צמרת חולון ע''י אורי לבון נ' שפר שושנה, מנתלת הארנונה בעירלית

חולון (פורסס בנבו), שם נעשנה הפרדה בין החלק של הממצא העובדתי שנקבע בהתלטה לבין החלק של המסקנה

המשפטית על בסיט אותו ממצא. בכל הנוגע לממצא העובדתי - נקבע כי המסקנה צריכה להוסיף יילעמוד על

תילהיי, כל עוד לא הוכת שחלו *יהתפתתויות בשימוש בנכסיי. ואלו לגבי המסקנה המשפטית, נקבע, כי מסקנה

משפטית לא תוכל להוסיף ולחול מקוס שבו חל שינוי בדין מאז מתן ההתלטה הקודמת (השוו גם עי/א 165/84

עיריית תל אביב ני כהן פייד ית(3) 302, 307; בגייץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא פייד

מו(1) 793).

ואלו במקרה הנדון, לכל הדעות לא חל כל שינוי מאו מתן ההחלטה הקודמת, לא במצב העובדתי ולא במצב

המשפטי. מכל מקום, אף לא אחד מהצדדים ובפרט העורר לא הציג בפנינו כל שינוי שחל בדין הרלבנטי ובמצב

המשפטי. ואשר למצב העובדתי - כפי העולה מהסיור שערכנו בנכס - אותו החלטנו לערוך משוס שחרכב וה לא

ביקר בנכס ולא דן בהחלטות הקודמות ועל מָנת שנתרשס גס אָנו במישרין ממצבן, אך בטיור זה ולאחר קריאת

ההחלטות הקודמות והעיון בתמונות של הנכס שהופיעו בחן - לא השתכנענו כי חל שינוי עובדתי במצבו. מכאן,

שאין המדובר בשינוי שחל במצב העובדתי או המשפטי מא ההתלטות הקודמות ולכן די בכך לדחיית הערר.

למרות האמור לעיל ובגדר למעלה מן הצורך, נציין כי ממילא לא השתכנענו מביקורנו בנכס ומהתרשמותנו הבלוני

אמצעית ממצבו, כי לגופו של עניין המדובר בנכס לא ראוי לשימוש והעומד בתנאי פטור וח.

3

5. נפנה ללשונו של ס' 330 לפקודת העלריות [נוסח חדש] (להלן: ייתפקודה'') שהפטור ניתן מכוחו - כדלקמן:

>נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הולאות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים

בו, ימסוד מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבמיין במצב של נכס הרוב או

2 4

7 עם מסירת ההודעה לא יחית חייב בשיעורי ארנונה מוספים בשעוש תשניס שממועד מסירת תהולעת (להלן

- תקופת תפטוד הראשונה); '

( | תלפת תקופת הפטור הראשונת, יהיה תייב בארנונת לגבי אותו בממיין בחמש השמים שמתוס אותה

תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי טעיפים 8 (-9 לחוק הסדרים במשק המדינת (תיקוני חקיקה

להשגת :עדי תתקציב), התשנ/ג-1992, תקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פיי השימוש האחלון שנעשת

בכניין (בסעיף זת - תקופת התשלום);

₪ חלפה תקופת התשלוט והבניין מותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין

לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים ;

₪ התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר ;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעתי.

(ההדגשותשלנו).

6. עינינו הרואות, כי סי 330 מונה שלושה תנאיס מצטבריס לזכאות לפטור:

א. כי בניין נחרס או שניוק במידה שאי אפשר לשבת בו

ב. כיאין יושביס בו

ג. | כי נמסרה לעיריה הודעה בכתב על כך.

7. יצוין, כי סי 330 דלעיל הובא לעיל בנוסחו העדכני והמתוקן, וואת לאחר תיקונו ב-8.2014, במסגרת תיקון מסי

1 לפקודה. במסגרת תיקון זה הוגבלה תקופת הפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש באופן המפורט בסעיף דלעיל,

בעוד עובר לתיקון ה לא הוגבלה תקופת הפטור בגּמן כלל.

8. בכל הנוגע לתנאי הראשון, המתייחס למצבו הפיזי של הנכס, ההלכה בנושא זה נקבעה על ידי ביחמייש העליון

בפסהייד שניתן בבריימ 5711/06, חברת המגרש המוצלח בעי'ימ נגד עירית תל אביב יפו - מנהל הארנונה (פורסם

באתר נבו, להלן: ייפסייד המגרש המוצלתיי), שם נקבע כי המבתן לקביעה האם נכס בא בגדר הוראות סי 330

לפקודה, הנו מבחן יפיל - אובייסטיבייי, הבותחן את מצבו הפיזי הנוכתי של הנכס.

וכך קבע בית המשפט מחו נכס ייבלתי ראוי לשימושיי ומהי התכלית שבבטיס פטור זת:

/לדעת? מדובל בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן כיסי אובייקטיבי בעיני האדם

הסביר...תשאלה אינה כיצד רואה א הכניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו

בעלמא כי הבממין ניזק במידה שאי אפשר לשכת בו. השאלת היא האם מבחינת אובייקטיבית ניתן לומל כו

הבניין /*מיזק במידת שאי אפשר לשבת בוי...ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנת הוא בהכרת בניין בלתי ראוי

לשימוש, ומקובל עלניו כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותלי (סי 22 לפסהייד). (ההדגשה שלנו).

9. במסגרת פסייד המגרש המוצלח בו נקבע המבחן הייפיזי -אובייקטיבייי כאמור, ביטל בית המשפט העליון את

ייהמבחן הכלכלייי בו נעשה שימוש מרכוי עד למתן פסק הדין. במסגרת מבחן זה נכתנה התועלת בשיקום הנוק,

וכאשר נמצא כי עלות שיקומו של הנכס מהווה חלק משמעותי משוויו אזי אין תועלת בשיקומו. כאמור, מבחן

זה בוטל, ונקבע כי אין רלבנטיות לעלות או המשאביס הנדרשים לשיקום הנזק והנזק ייבחן אך ורק בהתאם

למצבו הנוכחי, ואם לימצא כי במצבו הנוכחי הוא אינו ראוי לשימוש הוא יהיה וכאי לפטור מכח ס' 330 לפקודה

כדלקמן:

/לפי לשון הטעיף די בכך שבניין ייניזק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין כל פתח להוספת ותנאי ולפיו תגם

שהבניין אינו לאוי לשימוש (ותנישום עמד ביתר תתנאים) ימנע ממגו הפטור מאחד שניתן בעלות כזאת או

אחלת להופכו ראוי לשימוש.... בניין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו אינו מקלים את

הזיקת הנדרשת לשם הטלת ארנונה ותאפשרות התיאודטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אחרת.

אינה משנת את המעב הנוכתי בו אין מתקיימת חזיקה הנדרשת. אכן תשאלה היא מה מצבו הננכחי של

.20

.1

2

הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כלי /להוציאויי ממצבו הנוכתי וחאם סכוס זה הוא *סביל/. (ההדגשה

במקור).

(ראו סי 9-11 לפסהייד).

הפסיקה שניתנה לאתר פסייד המגרש המוצלח יישמה קביעות אלו ואת המבחן הייפיזי אובייקטיבייי. ראו למשל

עמיינ 10556-01-10 בן עזרא דיין ג' מנהל הארנונה בעירית תל אביפ (פורסס באתר נבו) (להלן: ייפס''ד בן עזרא

דייןי) בו קבע בית המשפט כי נכס שעומד בשיממונו ומן רב אין בכך די על מנת לקבוע בי אינו ראוי לשימוש

ובוודאי שאין בכך לקבוע כי הוא אינו ראוי לשימוש מכל טוג שהוא:

*פסק הדין בעניין המגדש המוצלת אינו יכול להועיל למעדער. פסק הדין אמנם קובע שניתן לתחיל את התפטול

לפי סעיף 330 לפקודת העיריות גם על נכס שאיננו תלוס או מט ליפול, אך אין להסיק מפטק הצין שדי בכך

שנכס עומד בשיממונו זמן רב כדי עהעמידו בתזקת נכס שאינו ראוי לשימוש. גס אס תאמד שתנכס צנן עומל

בשיממננו זמן דב ברור למדי שניתן לעשות בו שימוש מסויס (לכל הפתות כמחס()/,

כן ראו עמיינ 52341-11-13 בוטניק לאב בע'ימ נ' עירית פתח תקוות (פורסם בנבו) (להלן: ייפסייד בוטניק לאביי

שס חצר ועמד בית המשפט על כך שיש לבחון את מצבו הנוכת? של הנכס בלבד, ועל כן הפך את התלטת וועדת

הערר אשר פסקה כי הגם שאכן במצבו הנוכחי של הנכט לא ניתן לעשות בו שימוש, בהשקעה קטנה יחסית ניתן

להשמישו. בכך קבע בית המשפט כי הוועדה סטתה מהלכת המגרש המוצלח וקבע כי מסקנתה הסופית ש5

הנועדת נעוצת לדעתי בשלידיו של מבחן הכדאיות הכלכפית ת''מבצכציםיי מתוך החלטתת'י. (סי 18 לפסהייד).

באותו המקרה, קבע בית המשפט כי קיומה של תשתית חשמל וחיבור לחשמל הס תנאי בסיסי לכל שימוש

בנכס, גם לאחסנת, ומאחר וועדת הערר מצאה כי לא קיימת בנכס תשתית חשמל, ובנוסף אין בנכס חלונות -

הנכס אינו ראוי לשימוש.

עוד ראו בנושא זה את פטק הדין בעתיימ 29631-10-13 שמחה פר> נ' עירית נשר ואתי (פורסס בנבו) (לחלן:

ייפס''ד שמחה פרציי) שם נפסק כי מאחר ולנכט ישנו חיבור לתשתיות חשמל ומים, והסיבה לכך שלא ניתן לו

טופס 4 הנה חריגת בנייה, הסיבה לכך שאינו מחובר לחשמל אינו היעדר תשונית אלא היעדר ביצוע הפעולה

הפשוטה של חיבור לחשמל על ידי בעלי הנכס ובאי ביצוע פעולה פשוטה אין להצדיק מתן בטור ואין בכך

להוות סטייה מהלכת המגרש המוצלח. וכך נכתב:

גם אם הייתי מקבלת את הטענת כי עדין לא הותקן בחנניות מונה /דירתייי למים ולחשמל..- אין בכך

במקדה הנוכחי כדי לפטור את המשיבה 3 מתשלומי ארנונה עבור חנויות אלו.

האם העובדה שדייר לא הזמין שרברב לתנותו על מנת להתתבר לצימול המים שמגיע עד ליציאה בקיר חנותו,

משמעה שאין הנכס ראוי לשימוש! האס העובלה שדייר לא שלם לחברת החשמל על מנת להתחבר לרשת.

החשמע שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס לאוי לשימוש? לדעתי, התשובה על שאלות אלו הינה

שלילית. אין המדובר בהשקעת כספית בסדרי גודל של כ'כדאיות כלככית'י כהשקעה. מדובד בפעולה פשוטת

[זמיחת, שהמחזיק בנכס עושה בה שימוש מלאכות? על מנת להימנע מתשלוס ארנונה, והעיריה מקבלת אותה

כאמתלה להימנע מגביית אלנונת...

.. מיתן לסכם ולאמר -- לתפישתי, הנישום לא יכול להימנע מפעופה פשוטת נזניחת בנכסו על מנת לעצור את

חיובו בארנונת מטעמי *כדאיות כלכלית/ שלו. יש בכך ניסיון לעוות אה מטרת החוק.:* | (ראו סי 5.5, 6

לפטה'יד) (ההדגשות שלנו).

ראו לעניין וה אף ברייס 10194/05 יהלומית פרף עבודות בנין ופיתוח בע''מ נ' עירית אשדוד (פורסם בנבו) -עליו

הסתמך ביהמייש בפסייד שמחה פרץ ואשר שס נקבע כל:

יי הילעדר פריטי ציוד בדירות לרבות מונת חשמל דירתי ומונה מיס דירתי אינם הופכים את הדידות לכאלו

שאינן לאויות לשימוש, ולפיכך אינן +כאיות לפטודר מאדנונהי.

.3

.4

ואלו במקרה שלפנינו, בדומה לעררים הקודמים, אין מחלוקת לגבי התנאי השלישי, קרי מטירת הודעה בדבר

מצבו של הנכס. המחלוקת נסובה בעיקרה לגבי התנאי הראשון, מצבו הפיוי של הנכס והאס הוא בא בגדר

מבחני הפסיקה כנכס שאינו ראוי לשימוש. כך גם קיימת מחלוקת לגבי התנאי השני, האם חלק הנכס לגביו נטען

כי אינו ראוי לשימוש הוא כזה יישאין יושבים בו".

נאמר כבר כעת, כי מסיורנו בנכס התרשמותנו הח משמעית מיא, כי במקרת הנדון התנאי השני כי :אי

יושבים בויי, אינו מתסיים לכל הדעות.

ראשית, הנכס הוא למעשה קומת הקרקע בבניין בן 3 קומות שכולו מאוכלט. גם הנכס עצמו מאוכלס ומשמש

כמשרד עורכי דין של העורר (ראו עמי 1 לפרוטוקול הסיור ותמונות 1-2).

כאמור, העורר מעלה את הטענה כי הנכס אינו ראוי לשימוש רֶק לגבי חלק מהנכס ובסיור אף חידד נקודה זו

והפנה את הנוכתים לחלקים שבנכס שרק לגביתם נטען כי אין יושבים בהם וכי אינס ראוייס לשימוש. המדובר

בחדר הימני הצמוד לכניסה לנכס, בעוד התחדר מצד שמאל מצוי בשימוש, וכן השירותים וחדר האמבטיה

שבאותה הקומה אשר בצמידות אליהם מצוי מטבחון פעיל ומעין ארכיב של המשרד. גם בכך לא חל כל שינוי

מהערריס הקודמיט וו היתה בדיוק טענתו של העורר בערר 19/14.

בטיור נכחנו לראות כי המדובר במטבחון אשר צמוד לשירותיס וחדר האמבטיה הוא פעיל ומאובוּר וכי נעשה

שימוש פעיל בשירותים ובתחדר האמבטיה שהאביוריס בתהס כוללים ברזים תקינים, מראה ועוד (ראו עמי 1 שי 24

- עמי 2 שי 6 ותמונות 10-16).

לטעמנו, במצב דברים וה, כלל לא ניתן לומר לגבי חלקי הנכס לגביהס נטען כי אינס ראויים לשימוש, כי ייאין

יושביס בחסיי. עצם העלאת הטענה, לפיה בתוך קומה אחת של נכס, בה קיימים חדריס בהם נעשה שימוש וחס

כולס מאובזרים, מרוהטים ומאוכלסים והחדר הסמוך העומד ריק בא בגדר ''אין יושבים בויי היא בעייתית בפנל

עצמה. לטעמנו, במונת ''אין *ושבים בויי כיוון המתוקק לנכס שלא יושבים בכולו, בשלמותו ולא בחדר כזה או

אחר ממנו. בהקשר וה נזכיר, כי גם הקומות העליונות בבניין הנן מאוכלסות.

פרשנות מסוג זה לטעמנו אינה מתיישבת עם ההיגיון ומטילה נטל שאינו ריאלי על חרשות, במסגרתו עליה

לעקוב ולפקח על חדרים בודדים בתוך נכסיס שבנקודת ומן מסוימת עומדים ריסים ולוודא כי הס אכן נותרים

ריקים ולא בשימוש. פרשנות מסוג וה אלנה מתיישבת עם החיגיון ואינה ישימה.

במצב הדברים שלפנינו, כאשר הנכס ממוקס בקומת הכניסה, שקומותיו העליונות מאוכלסות וכאשר הנכס

עצמו מאוכלס, ובל השטחים הצמודים לחלקים שנטען כי אינס בשימוש מאוכלסים ומרוהטים, לטעמנו, לכל

הדעות אין לראות בכך נכס שייאין יושבים בויי רק משוט שבנקודת ומן כזו או אחרת חדר כזה או אחר עומד

ריק. לגבי המקלחת והשירותים, התרשמותנו החד משמעית מהסיור חיתה, כל חלסיס אלו של הנכס אכן מצויים

בשימוש ולא שוכנענו כלל ועיקר שהס אינם בשימוש. כאמור, הס היו מאובוריס בכל חציוד הדרוש לשימוש

בהם, כולל חשמל ומיס וורמים וניכר כי נעשה בהם שימוש בהווה. מכאן, שלא הוכח כי נכסים אלה 'אין

יושביס בהסיי.

העורר אמנסם טען בסיכומיו כי מפאת מחלתו הוא אינו עושה שימוש במשרד עוד כעוייד, אך בפועל בסיורנו הנכס

נראה כמשרד כפעיל, במקום חיו ספרי תוק רביס ועמדת מצכירה וכמו כן, מהערר עצמו שהגיש העורר עולה כי

עובדיס במקום עורכי דין נוטפים. על כן לא שוכנענו בטענה וו והיא אינה מתיישבת עם התרשמותנו במקום,

מכל האמור עולה, כי לא הוכחה התקיימותו של התנאי השני לגבי חלסי הנכסים שנטען לגביהם לוכאות לפטור

מכח סי 330 לפסודח כל ייאלן לושביס בויי. לאור הפסיסה שהובאה לעיל, בח נקבע כי תנאי וה הנו גנאי מצטבר,

די בכך על מנת לדחות את טענת העורר לפטור לנכס לא ראוי לשימוש,

6

.5

.6

.7

.8

.9

בכל ואת נוסיף ונתייחס גם אל התנאי הראשון, מצבו הפיוי של הנכס.

לגבי התנאי הראשון, התרשמותנו ממכלול הנתוניס שהוצגו בפנינו ומהסיור שערכנו בנכס, במשגרתו התרשמנו

באופן ישיר ובלתי אמצעי ממצבו הפיוי, היא כי לכל הדעות אין מצבו הפיזי-אובייקטיבי של חנכס בא בגדר המצב

הקיצוני הנדרש על מנת להכירו כבלתי ראוי לשימוש וכי לכל הדעות הנזק שנגרס לו אינו ינוק משמעותמי

כמשמעותו בפסייד המגרש המוצלח ולא התרשמנו כּי חל שינוי במצב וה לעומת ההחלטות בעררים הקודמיס

ולאתר שעיינו בתמונות שחופיעו בהתלטה בערר 19/1%.

ראשית, גס במסגרת בחינת קיומו של התנאי הראשון יש מקום לציין את העובדה שחלקו הארי של הנכס פעיל

ומתפקד כמשרד עוייד, ונטען רק לגבי חלק ממנו (חדר, חדר אמבטיה ושירותיס), שמצבו כה חמור וקיצוני עד כדי

כך שלא ניתן לראות בחלקיס אלה ייבנייןיי. קיים חוסר היגיון פנימי בעצס הטענה וספק אס חדר בתוך נכס

שמתפקד ומאוכלס, יכול לחיות במצב כה קיצוני שאינו בניין.

חוסר חיגיון זה אכן עולה בקנה אחד עם ממצאי הטלור אשר ערכנו בנכס. במסגרת הסיור נוכחנו, כי אכן המדובר

בנכס ישן, אך מכאן ועד הקביעה כי הוא מצוי במצב שאינו ראוי לשימוש הדרך ארוכה, ואין בכך די כדי להצדיק

לפוטרו כנכס לא ראוי לשימוש, וזאת כפי העולה מהפסיקה שהובאח לעיל.

כפי שנוכתנו בסיור, הן בחדר שאינו בשימוש והן במקלתת ובשירותים - קיימיס תשתית חשמל, חיבור לחשמל,

תאורה פועלת, שקעי חשמל, חלונות ודלתות. בחדר אף קיימים וילונות ושטיח מקיר לקיר ותקרה אקוסטית

ובמקלחת ובשירותים קיימים אריחי קרמיקה וכל אביורי הקצה והאביורים הסניטרים, כפי שפורט בפרוטוקול

הסיור וכפי העולה מהתמונות שצולמו במסגרתו.

אכן נצפה מעט טיח מתקלף בנקודות מסוימות ויחידות בקירות בתלקים אלו וכן נצפה אריח שבור בתקרה

האקוסטית בחדר - בדיוק כפי שנצפה בערר 19/14. אולס, עם כל הכבוד, אין בכך כדי להפוך את הנכס ליילא ראוי

לשימושיי ונפנה בהקשר זה לפסייד שמחה פרף שהובא לעיל בו נקבע כי אין די בפעולה פשוטה וזניחה שיש לבצע

בנכס על מנת להפכו ללא ראוי לשימוש ולדברים אלו רלבנטיות לענייננו מקל ותומר. בפסהייד דובר בהימנעות

מתיבור למונה חשמל דירתי בעוד שבמקרה הנדון מדובר בתיקוני טיח נקודתייס ובאריח שבור בתקרח האקוסטית

ובשני חלונות שבוריס. שלא לומר, שבמקרת שלפנינו, על פי התרשמותנו, ניתן לעשות ואף נעשה בפועל, שימוש

בחלקים אלו גם ללא ביצוע תיקוני הטית, כך גם נזכיר, כי די בשימוש כל שהוא בנכס כגון אתסון ולאו דווקא

למשרד עוייד.

מכאן, שמביקורנו בנכס והתרשמותנו הבלתי אמצעית במהלכו, לא שוכנענו כי המדובר בנכס לא ראוי לשימוש

כלל ועיקר, אלא לכל היותר בנכס ישן ומוזנח בחלקו.

על כן, לאור כל האמור לעיל, מסקנתנו הנה כי לא שוכנענו מהראיות שהוצגו בפנינו כי הנכס שבנדון אינו ראוד

לשימוש ו/או כי אינו '*בנייןי, בהתאם למבחני הפסיקה ובראשם עניין המגרש המוצלח. מכאן, שגם התנאי

הראשון, שגס הוא תנאי מצטבר, בדבר מצבו הפיוי של הנכס לא הוכח.

על כן, נדחית טענת העורר בדבר היותו של הנכס בלתי ראוי לשימוש.

ג. סייכום :

אשרעל כן, לאור כל האמור לעיל, הערר נדחה.

העורר ישא בהוצאות חמשיב בסך של 1,500 ₪.

בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשולות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת

הערר), התשלייץ -1977, התלטה גו על נספחיה תפורסש באתר תאינטרנט של עיריית עכו, וגאת תוך 10 ימיס מיוס

הגעת ההתלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרטוט ההתלטה בתוך 5 *מים מיוס קבלת ההתלטה

ותינתן החלטה בהתאם.

בהתאס לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר),

התשלייץ -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה וו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וואת תוך 45 יום מיום

מסירת ההחלטה.

עו''ד ראמי וץזאן

יוייר ועדת הערר

חברו הועדה

חבר הועדה

ניתן הלום, 8 0.