פרוטוקול ועדות ערר מס' 72/18 - יוסף ושמואל מזוז

בפני הועדה לעררי ארנונה

שליד עיריית עכו ערר 72/18

בפני ועדת הערר: עו'יד ראמי חזאן - יו''ר הועדה

מר יהודה אזולאי - חבר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הוועדה

בעניין: יוסף מזוז ת.ז. 063458970

שמואל מזוז ת.ז. 05618111

מרחי דודו דותן 8, עכו

העוררים

נגד

מנהל הארנונה בעיריית עכו המשיב

עייי בייכ עוייד דביר ליבוביץ ואח!

החלטה

רקע בללי:

1. הערר שבכותרת הוגש ביחס לנכסים שהנם מחסנים המצויים בחלקו התחתון, קומת המרתף, של בניין

מגוריס (להלן: 'יקומת המרתף", ייהמחסנים'יי) ואשר סומנו בפנקסי המשיב כנכסים מסי 18949040803,

6 (להלן: 'יהנכסיים").

2 העוררים הנס המחזיקים בנכסים וחויבו על ידי המשיב בגין שטח המחסנים עצמו ובצירוף חלק יחסי

משטחים משותפים בבניין, כולל חלק יחסי משטחי החניה המצויים גם הס קומת המרתף בבניין (להלן :

יישטח החנית').

3. העוררים הגישו למשיב השגה, בטענה כי יש לבטל את חיובס בחלק היחסי שבשטח החניה, משהם כלל

אינס עושים שימוש בשטח זה, אין להם שטחי חניה לרכביהס בשטח החניה אלא הס מחנים את רכבס

מחו לבניין ואלו המחסנים כלל אינס ממוקמיס בשטח החניה אלא מחוצה לו, מתחת לשטח י'הבלוק"

/ הבניין (להלן: ייההשגהי).

4 המשיב דחה את ההשגה, בטענה כי בהתאם להוראות צו המסים לעיר עכו, כל שטח בנוי או מקורה

שביחידת הבניין הנו בר חיוב, ובכלל זה שטח משותף ושטחי החניה. המחסנים אמנם נמצאים פיוית

מתחת לבניין, אך מיקומס בפועל הנו מחוצ לדלת התוחמת את שטח הייבלוקיי ונמצאים בשטח החניה

כולו ועל כן הוחלט לחייבס בחלק יחסי משטח החניה (להלן : ''התשובה להשגהי).

5. העוררים עררו על החלטה זו בערר שלפנינו וחזרו על טענתם והוסיפו והדגישו, כי המחסנים הס פיוית

מתחת לבלוק הבניין, הגם שישנה דלת מקשרת לשטח החניה וציינו כי הס יכולים להציג שרטוטיס

התומכים בכך. המשיב השיב לערר וחזר על עמדתו.

6. לאחר דיון מקדמי שקיימנו הערר ביום 12.5.19, מצאנו לנכון לקבוע את הערר לעריכת סיור במקוס,

בהשתתפות הצדדים. סיור כאמור התקייס ביוס 11.6.2019. במסגרת הסיור הבחנו, כי המדובר

במסדרון הממוקם פיוית מתחת לבלוק הבניין, בקומת המרתף, הכולל דלתות למחסנים. בקצה

1

המסדרון ישנו פתח המוביל לעמדת המעליות ולשטחי החניה. המעליות מובילות מחלקו העליון של

הבניין לקומת החניה. קיימת אפשרות לגשת ישירות למסדרון שבו המחסנים מהמעליות מבלי לעבור

בשטח החניה, או לפנות מהמעליוח לשטחי החניה. בשטח החניה גם קיימת צנרת שונה שמשרתת את

הבניין. פרוטוקול הסיור והתמונוח שצולמו במסגרתו הומצאו לצדדים. בתוס הסיור נקבע הערר להגשת

סיכומים ובהתאם הגישו הצדדים סיכומיהם.

בסיכומי העוררים טועניס העוררים כי אין למשיב חובה לחייב שטחים משותפים, לעמדתם ממצאי

הסיור רק חיוקו את טענתם והבהירו שהמחסנים נמצאים מתחת לבלוק ולא בשטח החניה. לגבי הצנרת

העוברת בחניה התת קרקעית, טוענים העוררים כי הדבר נעשה מטעמי נוחות וכי אין מניעה להעבירס

בחלק אחר של הבניין.

ואלו בסיכומי המשיב, ראשית הוא מפנה לכך שהעוררים ציינו כי יש ביכולתס להמציא שרטוטים

לתמיכה, אך הם לא הומצאו ויש לזקוף זאת לחובת העוררים, שנטל ההוכחה בהליך זה מונח על שכמם,

בעוד העיריה נסמכת על מדידה של מודד מוסמך. המשיב מוסיף, כי לעמדתו הסיור שנערך בנכס רק

חיוק את טענתו וכי ניתן היה לראות במסגרתו, שהמחסנים נמצאיס בקומת התניון וכי אין לעוררים

גישה למחסניס אלא דרך שטחי המעבר שבשטח החניה. המשיב מדגיש כי המדובר במבנה שכולו יחידה

אחת, בשטח החניה יש גם תשתיות שמשרתות את כל הבניין ולכן המדובר בשטח משותף. המשיב

מוסיף, בסי 21, כי השטחים המשותפים של שטח החניה חולקו באופן יחסי רק למחזיקים שמחציקים

חניה ו/או מחסן בקומת החניון ולא חולקו עם כל דיירי הבניין. לבסוף המשיב מפנה לכך שצו המסים

כולל חיוב גם בגין שטחיס משותפים וטענת העורריס שאין חובה לחייב בגינס, נטענה בעלמא.

דיון:

9

.10

.1

.2

כאמור המחלוקת הנה לגבי חיוב העוררים בחלק היחסי בשטח החניה ובשאלה, האם קיומס של

המחסנים במסדרון שבו קיים פתח המאפשר גישה ישירה לשטח החניה, לאחר מעבר באזור המעליות,

מצדיק חיובם בחלק יחסי משטח החניה, אם לאו.

סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנייג-1992

(להלן: 'יחוק ההסדרים'") קובע, כי:

ימועצה תטי 2 בכל שנת כספים אלנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינס אדמת במין; האדמונה

תחושב לפי *הידת שטה בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם ידי המחזיק

בנכס? (ההדגשה שלנו).

מכוח סעיף זה התקינה מועצת העיר עכו את צו המסים (להלן: ייצו המסיסיי). סעיף 1 לצו המסיס עוסק

בחיוב בניינים למגורים, ומגדיר בניין למגוריס כדלקמן:

/תגדרת בניין למגורים

במיין פירושו כל מבנה בתחום העיליה, או חלק ממנו. דירה או חדר בתוך דידה הכל לפי העניין?.

(ההדגשה שלנו).

עוד נפנה לסי 1(ח) הקובע כי שיטת המדידה הנה '/מידות חוץ'/.

מהמילים 'ימבנה או חלק ממנויי שבהגדרת בניין למגוריס - אנו למדים, כי בל חלק ממבנה הוא בר חיוב

בארנונה. הדבר נלמד גם משיטת המדידה למגורים, אשר כמו שיטת המדידה לבנייניס שאינס למגורים,

.3

.4

.15

.6

17

מבוססת על יימידות חוצ'י - כלומר כל מה שבתוך המבנה כולל מידות החוצ. כלומר, גם לפי שיטת

המדידה כל מה שמצוי בתוך הבניין נלקח בחשבון לצורך חיוב ארנונה ובכלל זה שטחיס משותפים.

ראו החלטה דומה שניתנה על ידנו בסוגיה זו וה מכבר בערר אחר, לגבי בניינים שאינס למגוריס =

למשל בערר 18/14 גולף בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו - ס' 20-25 להחלטה.

מכאן, שצודק המשיב בטענתו ששטחים משותפים בבניין הם ברי חיוב.

אלא, שכפי העולה מסיכומי המשיב עצמם, המשיב עצמו אינו סבור שבכל חלק וחלק מהרכוש המשותף

בבניין יש בסיס לחייב את כל דיירי הבניין והוא עדיין מבסט את החיוב על קיומה של האיקה הנדרשת

של המחזיק לאותו שטח משותף. נא ראו לעניין זה ס' 21 לסיכומי המשיב בו הוא מציין:

שויובהל, כי השטחיס המשותפיסם בקומת התניון חולקו באופן *חסי דק למחזיקים שמחזיקים חנית

ואו מחסן בקומת החנמו יי - כלומר, גם המשיב נמנע מלחייב את כל דיירי הבניין בגין חלק יחסי משטח

החניה, שכן גם הוא סבור שצריכה להיות זיקה בין מחזיק שיחול עליו חיוב בגין חלק יחסי בשטח

המשותף ואין די בכך שהוא דייר בבניין באופן כללי. בכך, למעשה הופכת טענת המשיב כי המדובר

בבניין אחד ויחידה אחת ללא רלבנטית, שכן גס הוא עצמו אינו מחייב את כל הדייריס בבניין בחלק

יחסי בכל חלק משותף בבניין.

עמדתו זו של המשיב עולה בקנה אחד עס ההלכה הפסוקה והחוק. כאמור, ס' 8 לחוק ההסדריס קובע

כי הארנונה תשולס ייבידי המחזיק בנכסיי. המונח ''מחזיק"" הוגדר בסעיף 1 לפקודה, והוא כולל:

'"'אדס המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחד, למעט אדס הגר בבית מלון או

בפנסיון".

הלכה פסוקה היא, כי בהגדרה זו, כוונתו של המחוקק היתה לאבחן. ולדרג את סוגי המחזיקים בינס ובין

עצמם, כך שיחויב בארנונה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכסו:

*המתוקק ביקש להדגיש כי בנוקטו בביטוי /*מחזיק? אינו מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות

המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית כמובן, בעל הזיקת הקלובה ביותר אל

הנכס (ההדגשות שלנו).

לעניין זה ראו: רייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בעיימ נ' עירית תל אביב יפו, פייד לייט (3) 361 -

ראו גם האמור בפסק דינה של כבוד הנשיאה (בדימוט) מי נאור ב-רעייא 9813/03 מדינת ישראל משרד

הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, ניתן ביום 4.2.2007, (פורסס בנבו) (להלן: 'יפס''ד משרד הבריאות'),

כדלקמן:

*ייתכנו מקלים לא מעטים שבהם יתעולר קושי של ממש בקביעת ה''מחזיקיי, בייחוד מקום שבו

קיימים שני גודמיס או *ותר ה''מתתדיס בימיהם על תואר /בעל הזיקה הקדובה ביותר לנכס"י, אנ

ליתר דיוק המצביעים האחד על רעהו באומרס כי האחד הינו בעל הזיקה הקדובה ביותר כאמוד. על

מנת לתכריע בכך, יש לבחון מי מביניהס אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה

ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתות מהותי של הזיקות אשר במסגרתו

יש לית[ משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משילותי הדשות הלכה למעשת."

(פסקה ? לפסק הד?ן. (ההדגשה שלנו).

כלומר, המחזיק בקומת העמודים הנו מי שעונה על מבחן יימירב הזיקותי' לחלק וה של הנכס.

נפנה גם למבחן שקבע בית המשפט העליון את י'מבחן השימוש. והתכלית'י ומבחן היינהנה העיקרלי'.

לפי מבחן זה, יש לבחון מיהו היינהנה העיקרי" מאותו שטח 'ירחוביי, וכאשר התכלית העיקרית או

הכמעט בלעדית של השימוש בשטח המדובר היא לצורכי הנישום עצמו ולא לצורך כלל הציבור -ובכלל

זה - לצורך מעבר ו/או הגעה לבית העסק המדובר ו/או לצורך פריקה וטעינה ו/או שימוש אחר (וראה

3

.8

.9

.0

.1

לעניין זה את הדברים שנקבעו ה'יפ 786/94 מלירסון בע''מ נ' עירית קרית ביאליק, תקדין מחוזי 3(96)

6; בג'יצ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע''מ נ' עיריית קריית אתא, פייד מח(1) 793) - הרי שלא

מדובר בייסתם'י 'ירחוביי העומד לרווחת/לשימוש הציבור הרחב, אלא בשטת שבו נעשה שימוש ספציפי

לטובת קידום האינטרסים של העסק השוכן בצדו של אותו 'ירחוביי ומכאן שניתן לראות בנישוס

המדובר כמי שעושה שימוש בשטח המדובר לצרכיו.

בהתקיים אותם תנאים יש לראות בנישוס כמי שמחויק בפועל וכמי שהינו בעל הזּיקה הקרובה ביותר

לשטח המדובר ועל כן הוא מחויב בתשלום ארנונה בגינו.

על בסיס עקרון וה של בעל זיקה קרובה ונהנה, מצא לנכון המשיב לאבחן בין כלל דיירי הבניין ובין אלה

שמשתמשים במחסנים ובשטח החניה. לאחר שסיירנו במקוס והתרשמנו באופן בלתי אמצעי ממיקום

המחסנים ומאופן שימוש העוררים בהם, שוכנענו, שעל בסיס אותה אבחנה שביצע המשיב, חיה עליו גם

לאבחן את העוררים ולא לחייבס בגין חלק יחסי בשטחי החניה, שכן שוכנענו שאין להס זיקה מספקת

על מנת שיחויבו בשטח היחסי הנייל.

התרשמותנו מהסיור הנה, כי העוררים אינם עושים שימוש בשטח החניה, בוודאי לא בהיקף כזה

המבסס אותם כבעלי ויקה לשטח המשותף המצדיק חיובס בגינו. בניגוד לשימוש של בעלי מקומות

החניה, המשתמשים בשטח החניה להחניית רכביהס והגעה וגישה אליהס מהכניסה לחניון ועד למקוס

חנייתס ואגב זאת גם גישה למעליות כדי להגיע מהחניה לדירותיהם, העוררים כלל אינס נדרשים

להגיע לאי אלו ממקומות החניה ואו שטחי המעבר ותמרון, על מנת להגיע למחסנים. המחסנים

ממוקמיס במסדרון נפרד, שקיימת גישה ישירה אליו מהמעליות, ללא צורך לעבור בדרך בשטח החניה.

המשיב עצמו ציין ואת בסי 20 לסיכומיו, כדלקמן:

<במסגרת. הסיור, *צאנו מאזור המעליות, עברנו ליד המחסנים של העודרים והמשכנו לאזור

התניות..* (ההדגשה הוספה).

מכאן, שאין להשוות בין מהות והיקף שימוש העוררים בשטח החניה, אם בכלל, לזּה של בעלי מקומות

החניה. השימוש היחידי של העורריס בקומת המרתף מעבר לשימוש של כלל דיירי הבניין, הוא רק

במעבר מהמעליות למסדרון - שטח שכלל אינו מהווה חלק משטח החניה.

לטעמנו, לכל היותר המדובר בשימוש וניח בלבד אשר אינו מציב את העוררים כמחזיקים בשטח זה

במשותף ביחד עס בעלי החניות בשטח החניה, שהם גם לשיטת המשיב בעלי הזיקה העיקרית לשטח

זה. אנו סבוריס, ששימוש בהיקף זנית (כגון מעבר למעליות במקרה זה, שגם הוא אינו בשטח החניה

עצמו), אינו מבסס ויקה מספקת לצורך הכרה כיימחזיקיי בשטח משותף (השוו ע'יא 9368/96 מליסרון

בעי'מ נ' עיריית קריית-ביאליק, פייד נה (1), 156 - בדבר היות בעל הויקה הקרובה לשטח המשותף

המחזיק שאותו יש לחייב בגינו, והשוו עייש 3098/97 אלקס, שטרן, אשר, רום עורכי דין נ' מנהל

הארנונה בתל אביב יפו, בעניין עמ'ינ 196/05 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה של עיריית תל

אביב (פסק דין מיוס 6/7/2006), עתיימ 183-08 חניון צמרת חולון ע''י אורי לבון נ' שפר שושנה,

מנהלת הארנונה בעיריית חולון [פסק דין מיום 12/12/2010] - בכל פסקי דין אלה נקבע, כי גם לצורך

קביעה מיהו הי'מחויקיי בשטח המשותף, יש לבחון מיהו בעל הזיקה הקרובה והאס קיימת "ויקהיי

לשטח המשותף. בכל פסקי דין אלה נפסק, שכאשר קיים שימוש זניח שאינו מביא את המשתמש בגדר

ייבעל זיקה קרובה'י, הוא לא ייחשב כיימחזיקיי בשטחים המשותפים.

בכל הנוגע לצנרת והתשתית העוברת בקומת התניון והמשרתת את כל הבניין - שימוש זה יפה לכלל

דיירי הבניין ולא רק לעורריס המחזיקיס מחסן בקומת המרתף ולכן, כפי שהוא בפני עצמו לא הצדיק

4

2

.3

חלוקת שטחי החנייה בין כלל הדייריס, כך גם הוא לא מצדיק בפני עצמו חיוב העוררים בחלק יחסי

משטח החניה.

בכל הנוגע לטענת המשיב בדבר אי הגשת שרטוטיס מצד העוררים - נזכיר, כי העורריס אינס חולקים

על אופן חישוב השטח המחויב אלא רק על עצס החיוב בחלק יחסי בגין שטחי החניה. העוררים גס

אינס חולקיס על כך שפיזית מדובר בבניין אחד. העוררים ציינו בעררס כי יש בידס להגיש שרטוטיס

רק לצורך תמיכה בטענתם שהמחסנים אינם ממוקמים בשטח החניה. לאחר שוועדה זו ערכה סיור

בלתי אמצעי במקוס והתרשמה במישרין ממיקוס המחסנים, ממילא אין עוד רלבנטיות להצגת

שרטוטים ועל כן אין בכך להשפיע על טענת העוררים.

על כן ולסיכוס הדברים, לא שוכנענו שקיימת לעורריס זיקה לשטחי החניה המצדיקה לראות בהם

כיימחזיק'י בחלק יחסי משטחים אלה. אנו ערים לטענת המשיב כי כל המצוי בבניין הנו בר חיוב ואנו

מקבלים אותה, אלא שהמשיב עצמו מצא לנכון לאבחן בין חלקי הבניין ולחייב את דייריו על בסיס

הזיקה והשימוש בחלקיו וואת בהתאס להלכה הפסוקה שהובאה לעיל. אנו סבורים כי על בסיס

אבחנה זו ועל בסיס הפסיקה, יש לאבחן גם את העורריס ואין לראות בהס כבעלי ויקה והנאה משטחל

החניה כמו בעלי החניות, כפּי שקבע המשיב לגבי יתר דיירי הבניין.

סיכוס ומסקנות:

.6

5

.6

.7

8 ₪

ו''ד ראמי 1 יהו קה עה

ע חזאן מר ערה עין ש

אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, הערר מתקבל ואנו מוריסם למשיב לבטל את חיובס של העורריס בגין

חלק יחסי בשטח החניה.

בנסיבות העניין ובשיס לב לכך שהעוררים לא לקחו ייצוג משפטי, לא מצאנו לנכון ליתן צו להוצאות.

בהתאס לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני

וועדת הערר), התשלייז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהלייס

בחיפה וזאת תוך 45 ימים מיוס מסירת ההחלטה.

בהתאס להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין

בוועדת הערר), התשלייז -1977, החלטה זו תפורסס באתר האינטרנט של עיריית עכו, וזאת תוך 10

ימיס מיוס הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסוס ההחלטה בתוך 5

ימיס מיוס קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.

יוייר הועדה חבר הועדה

ניתן היום, 38/0/2220