פרוטוקול ועדות ערר מס' 29/17+2/17+17/17+24/16+1/16 - חנויות בעזריאלי

ערר 1/16, 24/16, 7, 2/17, 29/17

!ה :' ת|

בפני הוועדה לעררי ארנונה,

בפני וועדת הערר: הוח

עוייד אלי סבן - יו''ר הוועדה : ו ו .. 5

מר יהודה אזולאי - חבר הועדה

מר יהודה עייאש - חבר הועדה

בעניין: ע.מ.מ מסעדות 2013 בע'ימ (קפה קפה קניון עזריאלי) (ערר 1/16)

עייי בייכ עוייד חני רובינשטיין ואח!י העוררת 1

ובעניין: אירוקה (ערר 2/17) ו-31 אח'

עייי בייכ עו'יד חני רובינשטיין ואח! העוררת 2

ובעניין: בנק מרכנתיל (ערר 17/17)

עייי בייכ עוייד ליאב ברק העוררת 3

ובעניין: יינון ביתן בעיימ (ערר 29/17)

עייי בייכ עוייד יהונתן נוס ואת'י העוררת 4

-נגד-

מנהל הארנונה של עירית עכו

עייי בייכ עוייד דביר ליבוביץ ואח' המשיב

החלטה

רקע בללי:

1. העררים שבנדון הוגשו על ידי מחזיקיס שוניסם בעסקיס שוניס הממוקמיס בקניון עזריאלי בעיר עכו (להלן:

ייהקניון"). במסגרת ההשגות והערריס מעלות העוררות טענות שונות כנגד חיובס, כאשר מרבית הטענות

מתייחסות להעמסת חלק יחסי בשטחים משותפים בקניון ולא לשטחיסם העיקרייס בהם חויבו.

2 לאור האמור ומאחר וחלק מהטענות חופפות, במסגרת הדיון המקדמי שהתקיים בפנינו ביוס 21.12.17, אליו

זומנו נציגי כל העוררות, החלטנו על איחוד הדיון בכל הערריס וזאת בהתאס לסמכות הנתונה לנו בתקנה 19

לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייו -1977. יוער,

כי בשלב זה של הדיון עמד בפנינו גס ערר 28/16 אשר הוגש על ידי א.א.קריס בעיימ וגם הוא אוחד עס הערריס

בכותרת, אלא שביוס 16.8.18 נמחק ערר זה לבקשת העוררת שם ועל כן הוא אינו מהווה חלק מהחלטה זו.

1

3. במסגרת הדיון מיוס 21.12.17, ולאחר שהודענו על כך מבמעוד מועד לצדדים, לאחר הדיון המקדמי, ערכנו

סיור ממושך מאוד בקניון ובכל החלקיס השנוייס במחלוקת. הסיור נערך בהשתתפות כל הצדדים ונציגיהם

והוא ארך מספר שעות, במהלכו תועדו האזורים השנוייס במחלוקת בתמונות אשר נמסרו לצדדיס, ביחד עס

פרוטוקול הסיור בו תועדו ממצאי הסיור באופן מפורט. בתוס הסיור קבענו את הערר להגשת ראיות.

4. לאחר הסיור הודיע המשיב, כי בעקבות ממצאי הסיור ערך מדידה חדשה והפחית שטחיס משמעותייס מהחיוב

והגיש תשריט עדכני. בעקבות הסיור אפשרנו לצדדים להגיש תצהיריס עדכנייס והס פעלו בהתאם.

5 ביום 25.10.18 התקיימה בפנינו ישיבת הוכחות בהשתתפות המצהיריס מטעם כל העוררות. לאחר הישיבה

נקבע הערר לסיכומים ובהתאם הגישו כל הצדדים סיכומיהס. לבקשת העוררת 4 יינות ביתן להגשת סיכומי

תשובה, אפשרנו הגשת סיכומי תשובה ואלו הוגשו ביוס 24.2.2020.

6. העוררות 1-2 בסיכומיהן צמצמו טענותיהן לשלוש טענות: האס ניתן לחייבן בשטחי גינון הנמצאיס מחוף

למתחם הקניון והחנויות, האס ניתן לחייב את המתקנים על גג הקניון כשטח בנוי והאס ניתן לחייב שטחי

כביש המהוויס מעבר לחניון כשטח בנוי (ס' 1 לסיכומיהן).

7. העוררת 3 (להלן: יימרכנתיליי) העוררת 4 (להלן: יייינות ביתן''), מעלות בסיכומיהן טענה לפיה צו המסיס של

עירית עכו (להלן: ייצו המסים'"), כלל אינו כולל סמכות לחיוב בגין שטחיס משותפים. לחלופין ולאור מיקומן

בחזית המזרחית של הקניון (העוררת מרכנתיל מחזיקה שס בסניף בנק ואלו העוררת יינות ביתן מחויקה שם

בסניף סופרמרקט), כאשר הכניסה אליהן הנה מבחו\ ולא מתוך הקניון וואת בשונה משאר העסקים

הממוקמים בתוך הקניון, הרי שאין להן זּיקה לשטחיס המשותפים שבתוך הקניון ועל כן אין לחייבן בגין חלק

יחסי מהם, לכל הפחות למעט שטחים ספציפיים בחזית עסקן בהס נעשה שימוש בפועל. לחלופין עוד נטען, כי

לכל הפחות הסיווג שבו סווג חלקן היחסי בשטחיס המשותפים (לפי הסיווג של השטת העיקר, הנו שגוי.

8. העוררת יינות ביתן הוסיפה וטענה, כי שגה המשיב עת חייב את המחסן הצמוד לסופרמרקט בסיווג עסקיס

ולא בסיווג יימחסן'י שבצו המסים. כן טענה כנגד סיווג שטח יחסי בשטחיס המשמשיס בין היתר לחניה וטענה

כי יש לסווגם כייחניוןיי, אך טענה זו נזנחה בסיכומיה, נקודה אליה נתייחס בהמשך.

9 כמו כן קיימת טענה מקדמית של המשיב המופנית כלפי העוררות 3-4, בדבר הגשה באיחור (לגבי העורר 3 -

טענה להגשת ערר 2016 באיחור ולגבי העוררת 4 - טענה להגשת השגת 2017 וערר באיחור).

דיון:

0. כאמור, העוררות העלו מספר טענות כנגד חיובן, נדון בכל אחת מהטענות בנפרד.

א. דיון בטענות המקדמיות של המשיב לגבי איחור בהגשת השגות:

1. כאמור למשיב טענה המופנית כלפי העוררות 4 בדבר איחור בהשגה / בערר, המצדיקה דחיית על הסף.

2 לגבי העוררת 3, מרכנתיל - הטענה הנה כי ערר 6 הוגש באיחור. המשיב צירף תדפיס מידע דבר דואר רשוס

ממנו עולה, כי התשובה להשגת 2016 נמסרה לעוררת 3 ביוס 31.5.16 וכן צרף תדפיס פרטי דואר לגבי הערר

3

.4

5

.16

.17

.8

.9

שהגישה העוררת 3 וממנו עולה כי הערר רק נשלח בדואר רשוס ביוס 13.7.16 והגיע ליעדו, כלומר הוגש, רק

ביוס 17.7.16, כלומר ב-17 יוס איחור.

העוררת מרכנתיל בסיכומיה מסבירה, כי בשנת המס 2016 פעלה להגשת שתי השגות: הראשונה הוגשה ביוס

6, אך בטרס קבלת תשובת המשיב להשגה זו, התקבלה בידי העוררת 3 הודעת שומה חדשה המגדילה

את חיוב הנכס וזאת ביוס 18.5.16 ובגין הודעת שומה זו הגישה העוררת השגה נוספת, ביום 22.5.16, אשר

בגינה התקבלה תשובה רק ביום 10.7.16. על כן, הערר שהוגש ביוס 17.7.16 התייחס לשתי ההשגות והתשובות

ולכן לא חל כל איחור בהגשתו, שכן ההשגה בגין השומה המוגדלת ייבולעתיי לתוכה את השומה הראשונה.

בתגובה לכך מציין המשיב בסיכומיו, כי ההשגה השניה בגין השומה המוגדלת אינה מבטלת את הצורך בהגשת

ערר על התשובה הראשונה וכי היה על העוררת להגיש ערר גם על התשובה הראשונה וגם בגין השניה.

אין בידינו לקבל טענה זו של המשיב. אנו סבוריס כי בנסיבות שנוצרו, בעקבות משלוח שומה מוגדלת מספר

חודשיס לאחר תחילת שנת המס, דבר שהצריך הגשת השגה נוספת, לכל היותר נוצר חוסר וודאות לגבי המועד

להגשת הערר. בנסיבות אלו, ובפרט משהערר הוגש זמן קצר מאוד לאחר קבלת התשובה להשגה השניה בגין

השומה המוגדלת, בהחלט ניתן לומר כי לא חל איחור בהגשת הערר, שכן ההשגה הראשונה 'ינבלעהיי בהשגה

השניה ולכל הפחות סביר היה להניח כך, והיה מצופה מהמשיב בנסיבות אלו שלא לעמוד על טענתו זו ולא

לדרוש את הסנקציה החריפה של דחיית הערר על הסף.

מבלי לפגוע באמור לעיל ולמען הזהירות בלבד נוסיף, כי גם אס היה מקוס לקבוע שחל איחור בהגשת הערר

(ולא כך), אנו סבוריס כי זהו המקוס המתאים לעשות שימוש בסמכות הנתונה לנו להארכת מועד להגשת ערר

(השוו: בריימ 901/14 עבוד ויקטור ני עיריית חיפה [פורסם בנבו]. אנו מודעים לכך שבפסיקה זו נקבע כי יש

לעשות שימוש בסמכות זו במתינות ובוהירות, אלא שאנו סבוריס שנסיבות מקרה זה, ובפרט משלוח השומה

הנוספת כמה חודשיס לאחר תחילת שנת המס והצורך שנוצר בהגשת השגה נוספת, דבר שלכל הפחות יצר

חוסר וודאות באשר למועד הגשת הערר, הרי שקיימת הצדקה להארכת המועד להגשת ערר. על כן טענה זו של

המשיב נדחית.

וכלפי העוררת 4 יינות ביתן, הטענה הנה כי השגת 7 הוגשה באיחור ולכן דין הערר להידחות על הסף.

המשיב טוען כי השומה נשלחה לעוררת 4 בתחילת שנת המס, אך ההשגה הוגשה רק ביוס 27.4.17, קרי באיחור

של כמעט חודש. המשיב מפנה לכך שהמצהירה מטעמו, בחקירתה הנגדית, העידה כי היא אינה יכולה להצביע

על המועד המפורש בו נשלחה השומה, אך ציינה כי השומה הוצאה בתקופה הימיס 15-17.12.2016, כלומר עוד

קודם לתחילת שנת המס 2017. המשיב אף מפנה לכך שהעוררת במסגרת סיכומיה, לא הציגה כל אסמכתאות

לפיהן ההשגה הוגשה על ידה במועד, הגס שהנטל מונח על שכמה.

בנוסף טוען המשיב, כי אף הערר שהוגש על ידי העוררת 4 לשנת 2017, הוגש באיחור. טענה זו עלתה כבר בשלב

התשובה לערר, שאליה צורף (נספת 2 לכתב התשובה) תדפיס מידע מדואר ישראל ממנו עולה, כיי המענה

להשגת העוררת 4 לשנת 7 נמסר לעוררת ב-3.7.17, כך שהיה על העוררת 4 להגיש ערר עד 2.8.17 לכל

המאוחר, אך הוא הוגש ביוס 22.8.17, קרי באיחור של 20 ימים. כך גס בתצהיר מטעס המשיב.

יינות ביתן מצידה לא התייחסה לטענות אלה כלל בתצהיר שהוגש מטעמה וכך גם בסיכומיה לא התייחסה

לטענה בדבר הגשת הערר באיחור. לגבי הטענה בדבר הגשת השגת באיחור, היא טוענת בסיכומיה כי יש לדחות

את הטענה, מאחר והמשיב לא הרים את הנטל להוכיח כי העוררת איחרה, שכן לא הוכיח מהו המועד בו

נשלחה השומה לעוררת. בעוד בתשובה לערר נטען על ידי המשיב כי היא נשלחה בינואר 2017, בתצהיר מטעמו

נטען שהיא נשלחה בדצמבר 2016. כן מפנה לכך שבמהלך חקירתה הנגדית של המצהירה מטעם המשיב היא

.0

.1

2

.3

.4

.5

הודתה שאינה יכולה לומר מתי נשלחה השומה. על כן נטען שמשלא הוכיח המשיב את מועד משלוח השומה,

הרי שלא הוכח שההשגה הוגשה באיחור.

בכל הנוגע להגשת הערר באיחור - משאין כל התייחסות לטענה זו בסיכומי העוררת ו/או בתצהירי העוררת,

הרי שאין מחלוקת לגבי הטענה ולא נסתרה טענת המשיב, אשר גובתה במסמכים מדואר ישראל, ביחס לכך

שהערר הוגש שלא במסגרת המועדים שנקבעו להגשתו. בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה

כללית), התשלייו - 1976, נקבע כי המועד להגשת ער הנו תוך 30 יוס ממועד קבלת התשובה להשגה. משהמשיב

הציג מסמכים לתמיכה בטענתו בדבר מועד מסירת התשובה להשגה והעוררת לא סתרה טענה או, די בכך

להוכיח כי הערר הוגש באיחור. הפסיקה עמדה כחוט השני על חשיבות עמידה במועדיס להגשת ערר ועל כך

שהארכת מועד תישקל רק בנסיבות חריגות ומיוחדות (ראו למשל עניין עבוד ויקטור שהובא לעיל). במקרה וה

לא מתקיימות כל נסיבות מיוחדות להארכת מועד, לא נטען שיש כאלה והדבר אף לא התבקש. על כן, די בכך

בדחיית ערר יינות ביתן לשנת 2017, על הסף.

הגס שדי בכך לדחיית ערר 2017, למעלה מן הצורך נוסיף, כי דין ערר זה להידחות גס עקב הגשת השגת

באיחור. אין בידינו לקבל את גישת העוררת 4 לפיה מקוס שבו לא הוכיח המשיב מועד מסירת הודעת השומה,

לא הוכח כי חל איחור בהגשתה, תמיד ובכל תנאי.

נזכיר, כי העוררת 4 לא העלתה כל גירסה שהיא בהקשר וה ואף לא טענה שהשומה לא התקבלה בתחילת שנת

המס. היא גם לא ציינה מהו המועד שבו כן התקבלה השומה על ידה וגם תצהירה כלל לא התייחס לסוגיה זו.

אנו סבוריס שמקוס שבו הנישום כלל אינו טוען שהשומה הגיעה שלא בתחילת שנת המס ואפילו לא טורח

לציין מהו המועד בו קיבל אותה, אין בכך לסתור את חזקת התקינות העומדת לטובת הרשות ואין בכך להטיל

על המשיב נטל להוכחת מועד משלוח השומה.

למעלה מן הצורך נוסיף, כי ממילא די באמור בעדותה של המצהירה מטעם המשיב במקרה זה, כדי להוכיח

שההשגה הוגשה באיחור. אמנס הגבי סטמיאטיצקי לא יכלה לנקוב במועד במדויק בו נשלחה השומה, אך

העידה כי היא נשלחה במהלך חודש דצמבר 2016 ובמועדים ספציפיים שציינה, ועדותה זו לא נסתרה. לצורך

העניין, איננו סבוריס שהעובדה שבכתב התשובה לערר נרשס שהשומה נשלחה בתחילת ינואר, די בה לסתור

את גרסת העדה. המדובר בתקופות קרובות מאוד ובעדותה נתנה העדה תשובה ספציפית יותר.

ההלכה הפסוקה עמדה כחוט השני על החשיבות בהגשת השגה במועד, וגם אס מדובר באיחור של מספר ימים,

די בכך לדחיית הערר על הסף. נא ראו בין היתר האמור בעמיינ 43172-04-17 גלילות מחזור פסולת בע''מ נ'

עירית רמת השרון (פורסס בנבו), אשר סקר לאחרונה את הפסיקה העניפה בנושא זה, כולל פסיקה של

ביהמייש העליון.

בכל הנוגע לכך שהעוררת לא הציגה כל גירסה שהיא למועד שבו קיבלה את השומה ולמרות ואת טוענת כי על

המשיב הנטל להוכיח את מועד משלוחה - נא ראו למשל פסק הדין בעמיינ 115/05 המקום של ש. שמחה בע'ימ

ני מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו (פורסס בנבו) - שס נדחתת טענת נישוס שטען שלא קיבל את דרישת

התשלוס השנתית, משוס שלא הבהיר כבר בהשגתו את הפרטים הנוגעים למועד קבלת הודעת התשלום,

ונפסק, בי . *מוטל עליו להבהיר בהשגה את הפדטים הנוגעים למועד קבלת ההודעה על מנת לאפשר

למשיבה לבדוק את הטענה לפיה ההשגה הוגשה במועל (ההגשה הוספה).

נא ראו לעניין זה גם האמור בספרו של הנריק רוסטוביץ, ''ארנונה עירונית - השגה, ערר וערעור", תשעייו -

6, כי נטל ההוכחה בסוגיית מועד מסירת הודעת השומה לנישום, מוטל על הנישום: יאם הנישום אימו

מוכית מהו המועד שבו שלח את השגתו, דינה של השגתו להידחות'/.

4

7, על כן ולאור כל האמור, נדחה ערר 29/17 של העוררת 4 על הסף, הן מפאת הגשת השגה באיחור והן מפאת

הגשת הערר באיחור.

הגם שלגבי העוררת + נדחה הערר על הסף, למעלה מן הצורך נדון גס בטענותיה לגופו של עניין ונראה להלן, כי

ממילא דין עררה להידחות גס לגופו של עניין.

ב. דיון בטענה בדבר סמכות המשיב לחייב בגין שטחים משותפים לפי צו המסים ובשאלת בעל

הזיקה הקרובה אליהם:

.8

.9

.0

41

כאמור, בפנינו טענה לפיה המשיב כלל אינו מוסמך לחייב בגין שטח יחסי בגין שטחים משותפים, וזאת מאחר

ואין בצו המסיס לעירית עכו (להלן: ייצו המסים'י) הוראה מפורשת בדבר חיוב שטחים משותפים. נעיר כבר

בפתח פרק זה, כי וועדה זו כבר דנה בטענה זו והכריעה בעבר, בשורה של ערריס אחרים, כי שטחים משותפים

הנס כן ברי חיוב מכח צו המסים. נא ראו לעניין זה למשל החלטתנו בערר 18/14 גולף בע''מ נ' מנהל הארנונה

בעירית עכו - סי 20-25 להחלטה, או בערר ערר 28/14, 4 פוקס וול בעיימ, יורוטקס טקסטיל בעיימ ני

מנהל הארנונה בעיירת עכו, ס' 23-29.

נשוב ונפנה בקצרה לנימוקיס שעמדו בבסיס החלטתנו זו - נפנה להגדרת בניין שאינו למגורים, בפרק בנייניס

שאינם משמשיס למגורים, ס' 5א, בו כתוב כדלקמן:

,הגדרת במיימיס אחרים (לא למגורים)

בנלין פירושו: מבנה או חלק ממנו, הבנוי מאבן, לבנים, טיט, מתכת כלשהי, עץ או מכל חומר אחר שאינו

משמש למגודיס ומיועד למטרה עסקית או תעשייתית לרבות שנאים מכלים וממגורות. יתרת השטח

המשמשת למטרה תעשייתית או עסקית תיחשב כקדקע לפי סעיף 4 בהתאמה?

(ההדגשה שלנו).

עוד נפנה לשיטת המדידה לעסקים ומפעלים שבצו המסים, המופיעה בסי 5ג', שהיא כדלקמן:

*מידות עסקיס, מפעכים וכו

כל המידות של השטתיסם בבניינים אחדים (לא למגורים) הן מידות חוץ, ויחידת השטח היא מטר מרובע או

חלק ממנו לצודך חיוב האדנונה'י (ההדגשה שלנו).

מהמילים יימבנה או חלק ממנויי שבהגדרת בניין לא למגורים - אנו למדים, כי כל חלק ממבנה הוא בר חיוב

בארנונה. נפנה גם לשיטת המדידה לעסקים ולמפעלים, המבוססת על יימידות חוציי - כלומר כל מה שבתוך

המבנת כולל מידות החוצ. כלומר, גס לפי שיטת המדידה כל מה שמצוי בתוך הבניין נלקח בחשבון לצורך

חיוב ארנונה.

לטעמנו, די בדבריס אלה כדי לא להותיר ספק, כי כאשר עסקינן במבנה בכלל ובקניון בפרט, כי כל המצוי בין

כתלי הבניין ומידות החוץ שלו ובכלל זה השטחים המשותפים, בא בתשבון לצורך ארנונה והמשיב מחוים

בחיוב כל שטחיס אלה. לאור הוראות אלה דווקא אסור למשיב להימנע מחיוב חלקיס משותפים שבתוך

המבנה כגון חדרי מדרגות, מעברים וכיו'יב. מכאן, שהטענה כי למשיב אין סמכות לחיוב שטחים משותפים,

דינה להידחות.

2

ג. דיון

3

.4

5

.6

. נוסיף ונפנה בעניין וה גם להלכה הפסוקה, במסגרתה נדחתה טענה מסוג זה ונפסק, כי כאשר שיטת המדידה

הנה על פי מידות חוץ ו/או כאשר נאמר בצו המסים כי כל המצוי בתוך הבניין הנו בר חיוב, הרי שדי בכך

לבסס חיוב בגין שטחים משותפים ואין צורך שחיובם יצוין באופן מפורש - נא ראו לעניין זה למשל עתיימ

6 בן מוחה ואח' נ' עירית נשר (פורסם בנבו) - בסי 49:

שלשון הגדרת השטת לחיוב בצו הארונה לשנת 1990/91, לפיו חיוב במיין למגורים יהיה *לפי השטח הבממי

בכל הקומות על פי מידות חוץ/ (הדגשה במקור) מלמדת כי שיטת החיוב הייתה ונותרת שיטת ברוטו-

ברוטויי, כפי שטענה העירייה, כלומר מידות החוץ של המבנה לרבות קירות פמים וחוץ (הוסטוביץ, ארנונה

עילומית, בעמי 1221-1222). הגדרה זו, כפשוטו של לשון, אינה מוציאה מגדרה שטחים משותפים כלשהם'/י

(ההדגשה שלנו).

לסיכוס הדברים, מצאנו כי צו המסיס אכן מאפשר חיוב בגיו שטחיס משותפיס ועל כן ניתן לחייבס.

בטענת היעדר זיקה / שימוש / חזקה בשטחים המשותפים:

. כאמור, לעוררות יינות ביתן ומרכנתיל טענה חלופית, לפיה אין לראות בהן כיימחזיקיי או כבעלות הזיקה

הקרובה, לחלק יחסי בשטחים המשותפיס שבתוך הקניון או בשטחים החורגיס מהשטחיס הצמודים לכניסת

הלקוחות אליהן, משאינן משתמשות בשטחים אלה, לאור מיקומן החיצוני לקניון ולאור קיומה של גישה

ישירה של הלקוחות אל תוך העסק ללא צורך בכניסה לתוך שטת הקניון.

במהלך הסיור שערכנו נוכחנו, כי נכס מרכנתיל ונכס יינות ביתן, אכן ממוקמים בחזיתו המזרחית של מבנה

הקניון וכי קיימת כניסה אליהם שהנה חיצונית לקניון. לגבי יינות ביתן גם נצפו מספר חניות מסומנות עבור

לקוחותיה, בסמוך לכניסה לנכס. יחד עס זאת, נוכחנו כי הנכסים מהוויס חלק אינטגרלי ממבנה הקניון הצמוד

אליו פיזית. לגבי נכס יינות ביתן אף נוכחנו כי קיימת מעלית בקומת התניון העליונה שמעל מבנה הקניון,

המובילה אל תוך סניף יינות ביתן וקייס אף שילוט המפנה את הלקוחות להגעה לסניף דרך המעלית.

נא ראו גס תשובות המצהיר מטעס יינות ביתן בחקירתו הנגדית, במסגרתס אישר כי אכן הנכס נשוא הערר

הושכר באמצעות הסכם שכירות מול הקניון ושמצד שמאל לפתח הכניסה לחנות, יש כניסה לקניון שבה יש

מעלית ומדרגות ושס נמצא שומר מטעס הקניון. עוד אשר, שכל סביבת החנות היא בהשגחת הקניון מבחינה

בטיחותית ושהוא מוציא סחורה לחזית החנות. לדבריו, ישנה אפשרות שמי שמגיע לחנות ייכנס גס לקניון

וההיפך . לשאלה האס העוררת מקבלת שירותי חשמל, מים, ביוב ומזגן מהקניון לא ידע להשיב ולא יכול היה

לשלול ואת בתקירתו (עמ' 4 לפרוטוקול דיון ההוכחות). בחקירתו הוא התבקש לאשר את הסכס השכירות עם

הקניון, אך הוא השיב כי אינו מכיר אותו ואינו יכול לאשרו. בפני העד גס הוצג פרסוס אינטרנט של הקניון שבו

מצוינות שעות הפתיחה של הסופרמרקט שמפעילה העוררת.

נפנה לעניין וה גם לחקירה הנגדית של המצהיר מטעם העוררת מרכנתיל, ממנה עלה כי יש לנכס העוררת

מרכנתיל יש נקודת מיס אשר מגיעה מהמשכיר וגס נקודת חשמל. מצהיר העוררת לא יכול היה לשלול

שלקוחות העוררת 3 עושיס שימוש בשירותי הקניון או בתניון של הקניון.

כפי שכבר קבענו בעבר בערריס אחריס, הגישה השלטת בפסיקת בתי המשפט, הנה כי אין הכרח כי ייעשת

שימוש ספציפי של נישוס בכל חלק וחלק מהרכוש המשותף, על מנת שיחויב בגין חלקו היחסי ברכוש זה.

7

לעניין זה ראו למשל פסק דינו של כבי השי רון שפירא בעמיינ ‏ 25769-11-14 בנק הפועלים נ' עירית טירת

הכרמל (פורסם בנבו) - שם נפסק, כי הגס שמדובר בנכס אשר שוכן מחוצ למבנה המשרדים המרכזי שבו

מצוייס השטחיס המשותפיס שחויבו והגם שהמערער שס אינו מקבל לקותות בחדרי המדרגות של הבניין

הסמוך לנכס ואינו פותח חשבונות עובר ושב בחדרים הטכנייס של המבנה הסמוך לו, נפסק, כל :

/צו הארנונה החל על הצלדים אינו מבחין בין המישומים על פי המיקוס שלהס בבניין ועצס העובדה

שלמערער כניסה נפרדת לבניין, אינת פוטרת אותו מתשלוס ארנונה על פי הצויי.

למעלה מן הצורך הוסיף כבי השי שפירא, כי גם אס מבחן השימוש בפועל היה המבחן הרלבנטי, עדיין יש

לראות במערער ככזה העושה שימוש בשטחים משותפים, שכן שטחים אלה משמשיס גם את המערער בהובלת

תשתית החשמל והמים לנכס שלו.

יפים לעניין זה גם דבריו של בית המשפט המחוני בעמיינ 7 אליעד שרגא ושות' משרד עו'יד נ' מנהל

הארנונה בעירית תל אביב *פו (פורסס באתר גבו) (להלן: ייעניין אליעד שרגאי), שס אמנס דובר בצו מסיס

אחר ועובדות המקרה היו שונות מאלה העומדות בפנינו, שכן באותו המקרה חויב המערער בשטחיס משותפים

בבניין המצויים בצמידות לנכס בו מחזיק המערער המשמש כמשרד עוייד ובקומה בו הוא שוכן, ואשר בפועל

נעשה בהס שימוש בלעדי על ידו אולס לא הוצמדו אליו בלעדית -טענת העיריה היתה כי יש לראות במערער

כבעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלו ועל כן אין לסווגס כיישטחיס משותפיסיי (אשר הופטרו מחיוב בבניין

שאינו משמש למגוריס בצו המיסים של עירית תל אביב).

ואולם, ביהמייש הכריע, לאחר דיון מעמיק במהותם של שטחים משותפים, כי אין במאפיינים שעל בסיסם

התקבלה התחלטת העיריה - עשיית שימוש בלעדי בפועל בשטחים עייי המערער ואין בהס מניעת גישה לשטח

המשותף האמור ממשרדיס אחריס בבניין בכלל ובאותה קומה בפרט, די בכך שקיים פוטנציאל שימוש על מנת

ששטח זה ייחשב כחלק מהשטח המשותף - הגם שכאמור עיקר השימוש בו בפועל נעשה על ידי המערער שם :

*שטחי השירות נתנונים לשימושם הפוטנציאלי של כל דיירי הבניין ושל כל מבקריו של הבניין, והמערער או

מי מעובדיו אינו יכול להגביל את כמיסתם לשטחים אלו. ההגעה לשטחי השירות הנה דרך גלם המדרגות

המשותן או דדך המעליות שבהן נעשה שימוש על ידי כל דיירי הבניין והמבקרים השונים. ע2 סמץך עובדות

אלו לבדן יש בסיס לקביעה כי שטחי השירות הינם דווקא ישטח משותן? - דהינו שטחים המשותפים לכל

דירי הבניין. העובדה כי מבחינה סטטיסטית. בשטחים אלו נעשה השימוש הרב ביותר ע2 ידי עובלי

המעלער ומבקריו אינה מעידה מיניה וביה על כי הוא המחזיק של אותם השטחים. כך גם העובדה כי שאר

דירי הבמיין עושים שימוש מופחת באות. שטתי מבואה. על פי הנחת ז/, הרי שגם חלקו של גדם מדרגות

המוביל לקומה העליונה בבניין שאינו מיועד למגודרים ייחשב כמוחזק על ידי דרי הקומה העליונה רק משום

שהס אלו שעושים בו את השימוש הדב ביותר ומשוס שיתר דיירי הבניין ממעטים לעשות בו שימוש...

(ההדגשה אינה במקור).

ועל בסיס וה מגיע ביהמייש למסקנה כי:

...הנה כי כן, שטחי השירות הנם מעצם טיבם שטחים משותפים בבמייץ ונפסק, כי רק פעולה של תפיסת

חזקה ייחודית בחלק מהשטחים המשותפים או פעולה בה נקט המערער על מנת לספח את שטחים אלו

למשרדים שבחזקתו - יהא בה להוציאו מהגדרת שטחיס משותפים.

כלומר, ביהמייש קובע, כי אין בעובדה שדייר כזה או אחר עושה שימוש רב יותר או קטן יותר או אפילו

בלעדי בפועל, בחלק כזה או אחר מהשטחים המשותפים, להביא לכך ששטח זה ייחשב כשטח שאינו

משותף לכל הדיירים.

8. הדברים רלבנטיים לענייננו, ואף מקל וחומר, שכן להבדיל מעניין אליעד שרגא - שבו המדובר בקומה נפרדת

ועליונה, בבניין רב קומות (בניין כלבו שלוס),שהמגיעיס אליו הנס אך ורק באי משרדו של עוהייד אליעד שרגא

ולכל הדעות לא מגיעיס אליו ו/או עושיס בו שימוש הדייריס האחרים והרביס בבניין - למרות זאת נפסק, כי

אין בכך לפסול הגדרתם כשטחים משותפים, בענייננו עסקינן בשטתי מעבר שניתן לעשות בהס שימוש בכל עת

ואין מחזיק כזה או אחר בבניין שעושה בהס בפועל שימוש בלעדי (לפחות לא הוצגו ראיות למחזיק כזה).

9. למעלה מן הצורך, מסיורנו הממושך בקניון ומהחקירות הנגדיות עלה, כי כן ישנו שימוש בשטחים אלה. נפנה

לעניין זה לתחתית עמי 5 לפרוטוקול הסיור, שס צוין כי בחלקו הדרוס מזרתחי של התניון העילי המצוי מעל

הסופרמרקט, קיימת גישה נוספת לסניף העוררת יינות ביתן, בנוסף לוו שבקומת הקרקע והיא מקומת התניה

המצויה על גג הסופרמרקט - קיימת מעלית שמובילה לקומת הקרקע בצמידות לכניסה לסניף ואף הוצב במקום

שלט המכוון את לקוחות יינון ביתן אל הסניף דרך אותה מעלית.

0. עוד ראו לעניין זה פסק דינה של כבי השי ארבל בעניין עייא 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו)

(להלן: 'יפס''/ד גולדהמר'') --שם נידונה שאלת סיווגם של שטחי מעבריס ומדרגות בבניין משרדיס בו ממוקם

משרד עורכי דין ומשרדיס נוספים. אמנס באותו המקרה הסוגיה שעמדה להכרעה הנה האם ניתן לחייב שטחים

אלה באופן נפרד ועצמאי מהנכס העיקרי ובסיווג נפרד, ואולס, ישנה רלבנטיות לאמירות כב'י הש' ארבל בהקשר

זה, אשר קבעה כי מדובר בשטחים שויקתם לשטח העיקרי הנה ברורת - כדלקמן:

*+המעדעריס מלינים על מעברים, חדרי מדרגות ושטחי גישה לעסקיהם וכן על שטחי מעבר בחניונים. אל

שטחיס שזיקתס לשטח העיקרי ברורה ואינה שנויה במחלוקת ולא ניתן לסווגס כשטח עצמאי ונפרד מהשטח

העיקלי * (ההדגשות שלנו).

ראו אף דבריה של כבי הש' נאור (כתוארה או) בפסק הדין, שפסקה אף היא באופן נחרץ כי שטחי המעבר בבניין

המשרדיס מהווים חלק בלתי נפרד מהשטח העיקרי - כדלקמן:

*אם נשוב למערערים שלפנינו נראה לי כי יקשה לומר שנכסם מהווה *מתקן רב תכליתיי? אשר מוצדק

להפריד בין חלקיו השונים. למערערים יש משרד. לנכס זה של המערערים שטחים נלנוים כאלה ואחרים

(הכוללים גס מקוס חניה) אך אין מדובר במתק! לב תכליתי. הזיקה שבין השטחים הנווים (2 רבות מקום

החניה) לבין השטח העיקרי (המשוד) היא ברודה ואף אם *אמד כי לא כל השטתים תנלווים

הכרתיים לתכליתו של השטח העיקרי , עדיין לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפלדד. (ההדגשות שלנו).

1 עריס אנו להפנייתה של העוררת יינון ביתן להסתייגות שצוינה בפסייד גולדהמר ופסייד שילוח, לגבי שטחים

משותפיס בקניוניס ועל היותם שוניס משטחים משותפים בבניין משרדים לאור דמיונס לייכיכר העיריי והמעבר

המאסיבי של אנשיס בהס ואולם, תשומת הלב כי הסתייגות ו נאמרה בהקשר של צו המסים של עירית חיפה,

הכולל סיווג מקל לגבי שטחי מעבר בקניונים, בעוד שסיווג מקל כאמור אינו קיים שס לגבי שטחי מעבר

במשרדים. בהקשר זה צוינה ההערה האמורה, בעטיה קבע כבי ביהמייש, כי אותה אבחנה הנה סבירה, לאור השוני

בין שטחי מעבר בקניון ובין שטחי מעבר בבניין משרדים. ואולם, בענייננו, אין בצו המסיס של עירית עכו אבחנה

בין סוגי שטחי המעבר ואין סיווג ספציפי לסוג כזה או אחר של שטחי מעבר. כך גס כידוע, טענה כנגד סבירותו של

צו המסים אינה בסמכות וועדה זו וממילא גם לא נטענה. על כן, הסתייגות זו אינה רלבנטית במקרה שלפנינו.

2. ואת ועוד, במסגרת אותה הערה ציין כבי ביהמייש העליון, כי כל מקרה ייבחן לפי נסיבותיו. לאתר אותס פסק דין

.3

44

.5

של כבי ביהמייש העליון, נפסק בפסיקה לא מועטה, במסגרתה י'יהתחרויי מתזיקי החנויות מול בעלי הקניון, כי

מחזיקי החנויות הס בעלי הויקה הקרובה ביותר לשטחי המעבריס. במסגרת פסיקה זו עמדו בתי המשפט על

ההנאה הרבה אותה תורם אופיו המיוחד של הקניון ושטחי המעבר שבו לכל המחזיקים בקניון, שכן המדובר בסוג

של מבנה המושך אליו קהל גדול יותר של לקוחות, אס לאור מבחר החנויות הרב המצוי בו, אס לאור היותם של

שטחי המעבר רחבי מימדים ונוחים לשהייה - כל אלה הביאו לכך שלא במקרה בחרו בעלי העסקים להתמקם

בקניון והדבר מהווה חלק מזיקתם של אותם בעלי עסקים לאותם שטתי מעבר - נפנה לעניין זה למשל לעמיינ

9 ת.י. תיאטראות ני עירית גבעתיים (פורסס בנבו) (להלן: ייפס'יד תיאטראותיי) :

שמי שנוקק לשטחים משותפים אלה על מנת לנהל את עסקו וליתן שירות הולס ותוויה של בילוי במלכז קניות,

הס בעלי העסקים השוכליס שטחים בקניון. קניון בעצס הגדרתו נועד לספק מגוון שירותים תחת קודת גג אחת

כחלק מהיותו מלכז בילוי. לא בכלי בחרו בעלי העסקים, לבות בית הקולמוע, למקם את עסקס דווקא בקניון

גבעתיים על מנת ליהנות מהעלך המוסך שמספק הקניון ללקוחותי הס והיותו גורם משיכה למספר רב של קונים

פוטנציאלייס. חלק מאותו ערך מוסך הוא אותם שטתיס ציבוריים. ממילא כאשר מושכרים חלק משטחים

ציבוריים אלה לשוכריס חיצוניים (כמו דוכנים), על בסיס מזדמן או קנוע, משלמיס שוכרים אלה את חלקם

בארנונה וזו מופחתת מתשלומיהס של השוכרים הקבועים בקניון לרבות המערערת.

לפיכך, בהיות השוכריס לרבות המערערת בעלי הזיקה הקלובה ביותר לשטחים המשותפים ובעלי האינטרס

הכלכלי באזודיס אלה, יש לראות בהם *מחזיקיי בנכס ומי שחב בתשלוס האדנונה בגימו/. (ההדגשות שלנו).

ראו לעניין ה גס עמיינ 171/06 מאוזנר *.ר. 1996 בע''מ נ' מנהל הארנונה בעירית גבעתייס (פורסס בנבו).

בפסיקה זו ישנו היגיון רב, והיא עולה בקנה אחד עס כלל היסוד בחיוב בארנונה לפיו יש להטילה על הנהנה

בפועל מהנכס ובעל הזיקה הקרובה ביותר אליו, גישה אשר נקבעה בפסהייד חברת בתי גן אשר נזכר בפסייד

תיאטראות לעיל, לפיה, בהגדרת יימחזיק", כוונתו של המחוקק היתה לאבחן ולדרג את סוגי המחזיקים בינם

ובין עצמס, כך שיחויב בארנונה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס במערכת הנסיבות שנוצרה:

+המחוקק ביקש להדגיש כי במקטו בביטוי *מחזיק" אינו מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות

המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא, יחסית כמובן, בעל הזיקה הקרובה ביותד אכ

הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זת, יכולה להידתק למקום שני אס יש שוכר או בר-רשות או

מחזיק באופן אחר, אולס היא שרידה וקיימת וראשונית כאשר אין גורס חוצץ, כאמוד, והבעל נשאר בגפו מו

הרשות/.

לעניין זה ראו: רייע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע'ימ נ' עירית תל אביב יפו, פייד לייט (3) 341

הדבריס לכל הדעות יפים גם לענייננו. העוררות הן המחזיקות בעסקים שוניס בקניון והן הנמצאות בהן בפועל.

הימצאות זו הנה למטרות כלכליות לגיטימיות של הפקת רוות. ברור לטעמנו וכך גס התרשמנו בסיורנו

הממושך במקוס, כי השטחים הציבורייס מסייעים באופן ישיר לאותן חנויות במקסוס רווחיהן ובמינוף חיקף

מכירותיהם. כפי שצוין בפסייד תיאטראות, לא בכדי בחרו העוררות למקם את חנויותיהן בקניון, וזאת על מנת

להנות מיתרונות הקניון ובנוחות ההגעה אליו ובד בבד המגוון הרחב של החנויות ומקומות הבילוי המצוייס

בו המושכיס קונים רביס יותר או לקוחות רביס יותר. אי אפשר להתכחש ליתרונות בסניף סופרמרקט או

סניף בנק, המצויים במרכז קניות ואשר ניתן לשלב את הביקור בהס ביוס של סידורים נוספיס הנחוציס

ללקוח - הכל במקוס אחד, לעומת סניף הנמצא בגפו ובאזור שיש בו שפע של חניה, לעומת מרכז העיר. לכל

הדעות הדבר משפיע על היקף הלקוחות המגיע ונלקח בחשבון בבחירת המיקוס.

השטחיס הציבורייס בקניון מהוויס חלק מהותי, הכרחי ובלתי נפרד מכל ואת, שכן אותס קוניס המשלביס

ביקור בסופרמרקט או בבנק ביחד עם סידוריס או בילוי בקניון, עושיס שימוש באותס שטתי מעבר על מנת

9

להגיע מהקניון אל הסניף. הס גס עושים שימוש בשטחי החניה שמעל הקניון ולאו דווקא חוניס בשטחי החניה

הצמודיס לכניסה הראשית לסניף הבנק והסופרמרקט. וכל זאת בנוסף לקיומן של תעלות מים וחשמל

המצויות בשטתי הקניון, המגיעות גס הן אל נכסי העוררות (ראו לעניין וה תשובתו של המצהיר מטעס

מרכנתיל בחקירתו הנגדית, בסוף עמי 8 לדיון ההוכחות, שס כאמור אישר כי בעוד מערכת המיזוג היא

עצמאית ואינה מתקבלת ממבנה הקניון, נקודת המיס ונקודת החשמל מגיעה מהמשכיר.

6. לטעמנו, נתוניס אלה ממקמיס את העוררות יינות ביתן ובנק מרכנתיל, כמי שמפיקות הנאה וכבעלות הזיקה

הקרובה ביותר לשטחים הציבורייס באותה מידה כמו בעלי העסקים הממוקמים בתוך הקניון ולא בחזיתו. על

כן, דין טענה זו להידחות.

7. בטרס סיוס פרק זה נתייחס לפסק הדין אליו הפנתה העוררת מרכנתיל בבקשתה מיום 10.10.19 להוספת

אסמכתא (פסק הדין בעמיינ 74488-10-18 כרמל אחזקות נ. עירית בני ברק (פורסם בנבו) (להלן: 'יפס'יד כרמל

אחזקות'י). עיון בפסק דין זה מעלה, כי אין בו לסייע כלל ועיקר לטענת העוררת מרכנתיל, שכן במקרה שנידון

בפסייד כרמל אחזקות, עמד על הפרק צו המסים של עירית בני ברק, אשר להבדיל מצו המסיס שלפנינו, קובע

שבניין שאינו משמש למגוריס יחויב רק בגין שטח בו נעשה שימוש בפועל. על בסיס וה נפסק שיש לערוך בירור

עובדתי האס העוררת שס מחזיקה בשטח המשותף או לא. ואת כאמור להבדיל מצו המסים של עירית עכו

שאינו כולל תנאי לפיו חיוב שטחים משותפים ייעשה רק מקוס שהוכח שימוש בהס בפועל.

נשוב ונפנה להלכה הפסוקה שהובאה לעיל, לפיה אין הכרח שייעשה שימוש בכל חלק וחלק ברכוש המשותף על

מנת שניתן יהיה לחייב בגינו. ככל הנראה דווקא לאור גישה וו, בחרה מועצת העיר בני ברק לקבוע הוראה

ספציפית אשר תתנה חיוב שטח משותף בשימוש בפועל ובכך תתגבר על ההלכה הפסוקה. אך, כאמור, בצו

המסים של העיר עכו אין הוראה מסוג זה ועל כן פסק הדין אינו רלבנטי.

8. עוד נתייחס בטרס סיוס, לטענה שהעלתה העוררת 3 מרכנתיל בסי 31-32 לסיכומיה, כי קיימיס שטחים שונים

בשטחי המעבר בקניון, המשמשיס מחזיקים ספציפיים ואשר לטענתה הם נכללו בחיוב. לתמיכה מפנה

העוררת לתמונות שצורפו לסיכומיה, בסי 31. אלא, שאין המדובר בתמונות שצורפו לתצהיר העוררת 3 אלא

בתמונות שצולמו במהלך הסיור שערכנו בנכס. הסיור כאמור נערך ביוס 21.12.17, בשלהי התקופה

שבמחלוקת וכלל לא ידוע האס מדובר בשטחים הנכללים בחיוב השטחים המשותפים או שהופחתו ממנו

וממתי הס שס. לא ניתן להעלות טענה עובדתית מסוג זה בסיכומים וללא התייחסות מפורשת בתצהיר ומבלי

ליתן למשיב את ההודמנות להתייחס לכך בראיות שהגיש. על כן טענה זו נדחית.

9. על כן, לאור כל האמור לעיל, נדחית הטענה כנגד חיוב בחלק היחסי בשטחיס המשותפיס.

ד. דיון בטענה ביחס לסיווג השטחים המשותפים:

0. כאמור, טענתן החלופית של העוררות יינות ביתן ומרכנתיל הנה, כי אין לחייב את השטחים המשותפים על

פי הסיווג בו חויב הנכס העיקרי (לגבי העוררת מרכנתיל - בסיווג בנקיס ולגבי העוררת יינות ביתן 7

בסיווג עסקיס), אלא יש לחייבס בסיווג מופחת.

10

1

1

3

.56

5

מכוח סעיף 8) לחוק ההסדרים הותקנו שורה של תקנות, בניהן תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה

כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000), התשייס-2000 (להלן - ייתקנות ההסדרים'י), אשר הותקנו בשנת 2000

והוחלו גס בשניס שלאחר מכן מכוח חקיקה ראשית.

בתקנות נאמר כי סוג הנכס ייקבע בהתאס לשימוש בו ונקבעה רשימה שסיווגה את הנכסיס ל- 13 סוגיס,

וביניהס - ''משרודים שירותים ומסחר'י, 'יבנקים וחברות ביטוח'י. עבור כל סיווג נקבעו בתקנות תעריפי

מינימוס ותעריפי מקסימוס, המגביליס את הרשויות המקומיות בקביעת שיעור הארנונה.

בהתאם לתקנות אלו, ובמסגרת התעריפים השוניס שנקבעו בצו המסים, נקבע בצו המסיס סי 3.3-א שכותרתו

ייבנקיס ומוסדות כספיים" וסי 5.5-ב(7) שכותרתו ייעסקיסיי. העוררות 4 טוענות, כי אין לחייבן בתעריף גבוה

זה בגין חלקן היחסי בשטחיס המשותפים, אלא תעריף זה מוצדק רק ביחס לחלק העיקרי של הנכס.

נאמר כבר כעת, כי גס את טענה זו של העוררות 3-4 אי בידינו לקבל. טענה זו במסגרתה מתבקש סיווג

השטחיס המשותפים באופן נפרד מהנכס העיקרי ובסיווג שונה, אינה עולה בקנה אחד עס ההלכה הפסוקה

העניפה הקיימת בנושא.

הלכה זו קובעת, כי שטחים הטפלים לשטת העיקרי יסווגו כשטח העיקרי. וגם כאשר מדובר בסיווג של בנקים,

אין מקוס לסווג את השטח הטפל בסיווג אחר מסיווג שנקבע לייבנקיס".

ראשית נפנה לברייס 4991/04 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ'י שילוח חברה לביטוח בעי'מ (פורסם בנבו)

(להלן: 'יפס'יד שילוחיי) וכן פסייד גולדהמר שצוין לעיל - עליו הסתמך בית המשפט העליון בפסייד שילוח.

בפסייד גולדהמר הנייל נידונה שאלת חיובם של שטחיס משותפים בבניין משרדים ושטחי חניה באופן נפרד

ממשרד עוהייד והמשרדים הנוספיסם שבהס החזיקו המחזיקים בבניין ובסיווג נפרד. בשלב ראשון סקר בית

המשפט את עיקרי ההלכות בנוגע לפיצול נכס למספר נתחים וחיובס בנפרד - כדלקמן:

לככלל, כאשר מדובר במתקן 'רב תכליתיי שניתן להפריד בין יחידותיו השונות על-פי

שימושיתן, יעשה הסיווג בנפרד לכל יחידת על-פי שימושה ותכליתה (בגיץ 264/88,

שם). עס זאת יישמה פסיקת בתי המשפט המחוזיים הלכה זו בצמצום וקבעה כי אין

לפצל נכס בעל מהות אחת לנתתים קטנים וטפלים למהות העיקרית. ניתנו לכך שני

טעמים: האחד- למנוע מצבים אבסורדיים בהם יסווגו באופן שונה אדכיון ושירותים ש2

אותו משלד, למשל. השני- על מנת למנוע הרחבת הסכסוכים בי( הפרט לרשות ועל-מנת

למנוע מצכ בו הרשות תצטוך לעקוב אחרי השימוש בכל *חידה (יחידה בנכס. לפיכך

יצדה הפסיקת שני מבחני עזר לקביעת העיקר והטפל בנכס: המבתן האחד הוא מבחן

הזיקה בין תכליתה של חידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. המבחן השני הוא

האס השימוש בחלק ספציפי תכרתחי למהות הארגון העיקלי בנכס ולמימוש תכליתו. בית

משפט זה בעניין אחוזת ראשונים אימץ מבחניס אלו אך ציין כי הם אינם מהוויס רשימה

סגודה לצורך בחינת השאלה האמולת?. (ההדגשות שלנו).

ביישוס מבחנים אלה קבע בית המשפט העליון, בפסק דינה של כבי השי ארבל, כי בנוגע לחניות הפרטיות, ניתן

לראות בהן כיחידה נפרדת בעלת תכלית ושימוש נפרדיס (בין היתר בשל היעדר הצמידות הפיוית שלהן לסניף

הבנק והעובדה שלפי צו המסיס משויכים גם לחניות חלק יחסי משטחים משותפים -מה שמלמד לשיטתה על

היותם נכס בפני עצמו), אך לא כך לגבי השטחים המשותפים והמעברים. לגביהס נקבע כדלקמן:

11

.66

.7

+המבחנים שהוזכרו לעיל לצורך בחינת השאלה האם מדובר בשטת טפל לשטת העיקרי או

לשטח בעל תכלית ושימוש נפרדים אשר יש לסווגו בנפרד מהשטח העיקרי, רלוונטיים במיוחד

בעניין זה. בהתאס למבחנים אלו ואף בהתאם לשכל הישר נראה כי מדובר במקרה מובהק של

שטחיסם טפלים לשטח העיקדי. המערערים מלינים על מעברים, חדרי מדרגות ושטחי גישה

לעסקיהס וכן על שטחי מעבר בתניונים. אלו שטתים שזיקתם לשטת העיקרי ברודה ואינה

שמויה במתלוקת ולא ניתן לסווגס כשטח עצמאי (נפרד מהשטת העיק 3י.* (ההדגשות שלנו).

בפסק דינה של כבי השי נאור (כתוארה אז), הסכימה עם מסקנתה של כבי הש' ארבל לגבי המעברים והשטחים

המשותפים, אך לא הסכימה עם מסקנתה לגבי שטחי החניה, מאחר ולשיטתה אין להעניק משקל להיעדר

הצמידות הפיזית. סוגיה זו בה נפלה מחלוקת אינה רלבנטית לענייננו ואולם בכל הנוגע לסיווג השטחים

המשותפיס היתה תמימות דעים בין השופטות. נפנה לאמור בפסק דינה של כבי השי נאור (כתוארה אז)

כדלקמן:

אס נשוב למערערים שלפנינו נראה לי כי יקשה לומר שנכסס מהווה */מתקן דב תכליתי/ אשר

מוצדק להפריד בין חלקיו השונים. כמעועלים יש משרד. לנכס זה של המערערים שטתים נלונים

כאלה ואחלים (הכוללים גם מקום חניה) אך אין מדובר במתקן רב תכליתי. הזיקה שבין

השטתים הנלוויס (לרבות מקום החניה) לבין השטת העיקרי (המשרד) היא ברודה ואף אס יאמל

כי לא כל השטחיס הנלווים הכרתיים לתכליתו של השטח העיקרי עדיין לא ניתן להתייחס

אליהס כחלק נפרד. ואס יטען הטוען כי באשר למקומות החניה (בשונה אולי משטחים נלווים

אחלים) יש הכדח להכיר כיחידה נפרדת ועצמאית מאחר שהם אינס סמוכים פיזית <שטה

העיקרי אשיב לו לאותו טוען, כו שאלת הסמיכות הפיזית של מקום החניה לשטח העיקרי אין

בה כדי להכריע את הכף'.

בעוד מחלוקת זו לעניין סיווג החניות - שכאמור אינה רלבנטית לענייננו - לא הוכרעה, הוכרעה סוגיית חיוב

השטחיס המשותפיס והמעברים, שכן, גם בפסק דינה של כבי השי חיות - לעניין חיוב השטחים המשותפיס

והמעבריס - דעתה היתה כדעת השי ארבל ונאור -- כי יש לראות בהם חלק אינטגרלי מהשטח העיקרי ואין

לפצל את סיווגם.

הלכה זו אומצה על ידי שופטיס נוספיס בבית המשפט העליון, בפסק דין מאותר יותר שניתן בסוגיה דומה

ובהתייחס לחברת ביטות - בפסייד שילות. שס, בפסק דין מפי כבי הש' רובינשטיין, לו הסכימו כבי השי גרוניס

(כתוארו או) וכבי השי ריבלין, הותלט לאמץ את האמור בפסייד גולדהמר ולדחות טענה של חברת ביטוח לפיה

אין לחייב שטחי מעברים בקניון בו נמצא הנכס בתעריף הנכס העיקרי (מבטחים). וכך, לאחר ציטוט עיקרי

הדבריס בפסייד גולדהמר, פסק כבי השי רובינשטיין כדלקמן:

"הדברים האמורים מקובלים עלי, בראיית השטח המשותף כמעין *שלוחהי/ של השטח העיקרי, אב

שאני ער לקושי המסוים של תשלומיס לכי תעריפים שוניס בעד שימוש באותו שטת משותף עצמו על-

ידי מחזיקים שוניס בבמיין, כמובן לפי חלקס היחסל..." (ההדגשה שלנו).

כלומר, הגם שכבי השי רובינשטיין היה ער לקושי בחיוב אותו שטח משותף בתעריפיס שונים של מחזיקים

שוניס בבניין, טענה שהעלתה העוררת בסיכומיה, עדיין סבר וקבע כי אין לפצל סיווגו מסיווג הנכס העיקרי.

מכאן, שטענה זו נשקלה ולא נתקבלה בידי בית המשפט העליון.

בתי המשפט חזרו על הלכה זו במספר פסקי דין מאוחריס יותר - וגם באופן ספציפי לגבי חיוב בנקים בשטחיס

משותפים - ראו למשל פסק דינו של כבי השי רון שפירא בעמיינ 25769-11-14 בנק הפועלים נ' עירית טירת

הכרמל (פורסס בנבו):

*בכל הנוגע לחיוב המערער בגין השטחים המשותפים באותו סיווג שלפיו הוא מחויב בגין השטת

העיקרי, הרי שביהמלש העליון פסק בעניין זה לא אחת כי שטתים משותפים, כדוגמת השטחים

המשותפיס במקרה דנן, יחויבו בתעריך הזהה לזה בו מחויבים השטחים העיקריים. ראו: בריים

12

04 מנתלת הארנונה בעיריית חיפה 2 שילות חברה לביטות בע'ימ [פורסם בנבו] (פסק דין

מיום 03/05/07); ע'א 8838/02 מולדהמר 5 עיריית חיפה [פודסם בנבו] (פסק דין מיום

06

8. כן ראו עמיינ (תייא) 254/05 מגדל אחזקות נדל'ין בע''מ נ' מנהל הארנונה עיריית תל-אביב-יפו (פורסם בנבו) -

שס גם התמודד בית המשפט עם סוגיית סיווג נכס לפי מיהות המשתמש ופסק :

*העובדה שמחוקק המשנה מצא לסווג בנקים וחברות ביטוח תחת סיווג נפרד, על מנת לחייבם

לשלם ארנונה בשיעור גבוה יותר, מצביעה על מגמת מחוקק המשנה לא להסתפק במבחן

השימוש לצורך סנוגו של נכס בצו הארנונה ולשלב מבחנים נוספים, כמו מבחן *מיהות

המשתמשל בקביעת הסיווג באופן צודק יותל.

פרשנות אחרת של הוראת סעיף 8(א) המיל תעוות את כוונת המתוקק ואת התכלית שביקש

להשיג בתוקקו את סעיף 8(א) לחוק ההסדרים המי 2.

יתירה מכך: על פי המצב המשפטי שהיה קיים לפני חקיקת חוק ההסדרים הניל (ב-1992)

הוטלה ארנונה על בנקים וחברות ביטות על פי המבחן של מיהות המחזיק ללא התחשבות

בשימוש שהם עושיס בנכס ספציפי כזה או אחר, כך משום שכבר אז ניתן משקל של ממש

לעובלה שסוגי עסקים אלה נהנים משיעורי רוות גבוהים באופן ניכר ביחס לעסקים או ענפים

משקיים אחלים. (ראה בענין זה במיצ 397/94 בנק דיסקונט - עיריית גבעתיים פד/י ל/ט(2) 13).

לא שוכנעתי כי חקיקת חוק ההסדרים תמל ב-1222 שינה או ביקש לשנות מצב משפטי זה. לא

זו היתת כוונת המחוקק ולא כך משתמע מהודראות סעיף 8(א) המי/ל,

משנקבע עיי ועדת העדר, ועל כך אין, כאמור, מחלוקת, כי השימוש בנכס מהווה *חלק אינטגרלי

ובלתי נפרד ממנגנון עסקיה של מגדל, יש לסווג את הנכס נשוא דיונינו, לפי סיווג של +מבטת?

ולא סיווג של מחסן או סיווג אחר כל שהוא כפי שטוענת המערערת./

9. ובכל הנוגע לטענת העוררת מרכנתיל כי היא אינה מבצעת פעילות בנקאית כגון מתן אשראי ללקוחות, בשטחים

משותפים - ראו האמור בדברי כבי הש' ארד, בעמיינ 315/05 בנק יהב בעיימ נ' עירית ירושלים (פורסם בנבו)

(להלן: ייפס''ד בנק יהביי), שס לא נתקבלה טענה מסוג זה:

;הס'ווג /בנקים'' אינו חל אך ורק על פעילות המתבצעת בסניפי הבנק. הפעילות המתבצעת

במש רדיו השונים של תאגיד בנקאי היא חלק בלתי נפרד מהפעילות המתבצעת בסניפיו. משרדי

התנהלה והאגפים השונים, ביניהם גם הלשכת המשפטית, עוסקים בקידום הפעילות הבנקאית.

ביטויו הברור ביותר של השימוש הבנקאי הוא אמנם השירות שניתן ללקוח הבנק בסניף, אולם

שימוש בנקאי אינו מתמצה במתלחש בסניך הבנק בלבד. לכן יש לראות בפעילות המתבצעת

במשודי המנהלה שימוש בנקאי, וזאת חרך העונדה שלא מתבצע בה קשר עם לקוחות'".

(ההדגשה שלנו).

וראו לעניין טענת מרכנתיל כי לא קיימת ויקה בין השטח המשותף לבנק - בית המשפט הוסיף וקבע, כי כל

יחידה שנעשהה בה שימוש לקידוס פעילותו של הבנק, יש לראות בה כיחידה בלתי נפרדת מסניף הבנק, כדלקמן:

*בתי המשפט נעזרו בשני מבחנים כדי להשיב על השאלה מתי מדובר ביחידות המצדיקות

סיווגים נפלדים ומתי מדובר ביחידות בה[ מתרחשת אמנם פעילות שונה אך אין מקום לפצלן

לצורך הסיווג: מכתן קיומה של זיקה בין תכליות יחידה אחת לבין תכליתה שכ 2 יחידה סמוכה

ומבחן הבודק האס השימוש בחלק ספציפי הכרחי למהות השימוש העיקרי בנכס וכמימוש

תכליתנ. לפי שני מבחנים אלה, אין מקוס לפיצול אשר מבקשים המערעריס לבצע. תכליתן של

היחידות השונות של התאגיד הבנקאי היא קידום פעילותו של התאגיד ולכן מתקיימת ביניהן

זיקה ברורה'. (ההדגשה שלנו).

0. עוד ראו סקירה של הכרעות משפטיות שונות של בתי המשפט המחוזיים בנושא סווג יחידות שונות של בנק

לצורך ארנונה במסגרת פסק דינה של כבי השי למלשטרייך בעמיינ 164 בנק הפועלים בע''מ נ' מנהל

הארנונה עיריית טירת כרמל (פורסס בנבו). בפסיקה נקבע כי יחידות אלה לא יפוצלו ולא יסווגו בסיווג נפרד

מסניפי הבנק, הגם שלא מתבצעת בהם פעילות בנקאית -- כגון ארכיב, מחסן ועוד. באותו המקרה נקבע כי

משרדי ההנהלה של הבנק יסווגו לצורך הארונה כייבנקיי וכך נכתב:

33

.1

.0

.3

"בפטיקת בתי המשפט המתוזיים שורה של פסקי דין הקובעים כי יחידות שונות של בנקים, כגון

משרדי מנהלה, ארכיב ומחסנים, יסווגו כ/בנקים' לצרכי ארמונה יש 485/98 (נצרת) הבנק

הבינלאומי הראשון ב"מ 2 מנהל הארנונה, דינים מחוזי כרך כוש 1) 306 (מיתן ביום 1.2.99);

עמלנ (חיפה) 435/01 בנק ערבי ישראלי בע'מ כי מנהל הארנונה של עירית נשר, דינים מחוזי כרך

לג(9) 159 (ניתן ביום 13.2.03); עמי'נ (חיפת) 436/01 בנק הפועלים בע'/מ סניף הראשונים 2

מינהלת הארנונה של עיריית חדרה, פמ מינהליים (תשס) 78 (ניתן ביום 13.2.03). מנגד,

בפסק-דין בנק הפועלים קבע בת המשפט המחוזי בתל-אביב כי קומת משודים של תאגיד

בנקאי, להבדיל מהסניף המצוי בקומה אחדת באותו בגיין, תסווג תחת סיווג /"משרדים'י. מבין

שתי הגישות השונות בבתי המשפט המחוזיים ולאור ההלכות של בית המשפט העליון, יש

להעליך את הגישה אשר אינה מפצלת בין יחידותיו השונות של התאגיד הבנקאי. גישה אחרת

עלולה להביא לתוצאות בלתי סבירות (לליבוי סכסוכים ומחלוקות בין הפרט לרשות, כפי

שהוסבר בפסק-דין אחוזת ראשונים (בפסקה 6). יי (ההדגשה שלנו).

עוד ראו עתיימ 321/08 כלל חברה לביטוח בע''מ נ. מנהל ארנונה עירית תל אביב (20.7.10) שס נקבע כי נכס

חברת הביטוח המשמש לאחסנה מהווה חלק ממערך התמיכה הלוגיסטית בעסקי הביטות ולכן יסווג כייחברת

ביטותי.

עוד נפנה לשורה נוספת של פסקי דין בהס נדחתה טענה מסוג זה ונמצא כי כדין חויבו חלקים של הבנק שאינם

משמשים כסניף בנק בתעריף ייבנקיי וכי לא קיימת הצדקה להפריד בין חלקיו של הבנק ולחייבם באופן שונה.

וראו לעניין זה למשל:

-עייש 485/98 (נצרת) הבנק הבינלאומי הראשון בעיימ נ' מנהל הארנונה, דיניס מחוזי כרך כו(10) 306 .

-עמ'ינ (חיפה) 435/01 בנק ערבי ישראלי בע''מ נ' מנהל הארנונה של עירית נשר (פורסם באתר נבו).

-עמיינ (חיפה) 436/01 בנק הפועלים בע'ימ סניף הראשונים נ' מינהלת הארנונה של עיריית .

-עייש (נצרת) 485/98 הבנק הבינלאומי הראשון נ' מנהל הארנונה של עירית טבריה (פורסס באתר גבו).

בכל פסקי דין אלה נקבע, כי המדובר בנכסים המשרתים כולם את אותה מטרה ארגונית אחת, בדרך זו או

אחרת ועל כן אין לפצל את החיוב בין חלקים אלו לסניף הבנק עצמו.

העוררת יינות ביתן בסיכומיה מפנה לפסיקה אשר אינה משקפת את ההלכה הפסוקה הרווחת והעדכנית. בכלל

זה מפנה העוררת לפסק הדין בעייש 146/98 מנהלת הארנונה ראשון לציון נ' בנק הפועלים (פורסם בנבו) (להלן :

ייפס'יד בנק הפועלים ראשלייציי). ואולס, לגבי פסייד זה כבר נפסק, כי הוא אינו משקף את הדעה הרווחת

בפסיקה כיוס, ואף ניתנה התייחסות ספציפית לפסק דין וה בפסיקה מאוחרת יותר, במסגרת פסייד בנק יהב -7

אשר ניתן כשש שניס מאוחר יותר - שם ציינה כבי השי ארד כדלקמן :

יי בפסק-דין בנק הפועלים קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב כי קומת משרדים ש2 תאגיד

בנקאי, להבדיל מהסניף המצוי בקומה אחרת באותו בניין, תסווג תחת סיווג /*משרדים'. מבין

שתי הגישות השונות בבתי המשפט המחוזיים ולאוד ההלכות של בית המשפט העליון, יש

להעדיף את הגישה אשר אינה מפצלת בין *יחידותיו השונות של התאגיד הבנקאי. גישה אחרת

עלולה להביא לתוצאות בלת! סבירות ולדיבוי סכסוכים ומחלוקות בין הפרט לרשות, כפי

שהוסבר בפסק-דין אחוזת לאשוניס'י.

בטרס סיוס חלק זה נציין, כי במסגרת נושא הסיווג, העוררת 4 העלתה טענה נוספת בעררה, לפיה יש לסווג

שטחי חניה בהם היא חויבה בחלק יחסי, כייחניון'י. יוער, כי טענה זו נזנחה בסיכומי העוררת 4 ועל כן מתייתר

הצורך להכריע בה. רק למעלה מן הצורך נציין, כי ממילא דין טענה גו להידחות, שכן הסיווג ''חניון" בצו

המסים לשונו: 'יחניון - שטח קרקע המוחזק כעסק למטרות תמית'י. העוררת 4 לא הציגה כל ראיה ממנה ניתן

ללמוד כי במקוס מתקיים עסק למטרות חניה, דוגמת חניון בתשלוס ובוודאי לא הציגה ראיה כי ווהי המטרה

14

.6

לשמה קייס המקום. גס בסיור שערכנו במקוס לא ראינו במקוס שוס ממצא ממנו כי עולה כי המדובר בעסק

שמטרתו חניה, אלא בשטח המשרת את העסקים השוניס בקניון לפריקה, טעינה, מעבר ובין היתר גם לחניה,

אך לא ניתן להגדיר זאת כעסק יילמטרותיי חניה.

אשרעל כן, לאור כל האמור לעיל, נדחית טענה זו של העוררת ונקבע כי כדין חויבו השטחיס המשותפים בסיווג

בו חויב הנכס העיקרי - סיווג המתייחס למוסדות בנקאיים לגבי מרכנתיל וסיווג עסקים לגבי יינות ביתן.

ה. דיון בטענת העוררת יינות ביתן לגבי סיווג המחסן:

.5

.6

.7

כאמור, לעוררת יינות ביתן טענה נוספת, לפיה יש לחייב חלק מהנכס המשמש לאחסון, בסיווג 'ימחסןי' שבצו

המסים ולא בסיווג חנות בו חויבה יתרת הנכסיס.

וועדה זו כבר דנה מספר פעמיס בטענה מסוג זה והכריעה, כי סיווג יימחסןיי בצו המסים לעירית עכו אינו מכוון

למחסן אשר משמש לאחסון סחורה הנמכרת באופן שוטף ויומיומי בעסק העיקרי, אלא לאחסון ארוך טווח,

שאינו מהווה חלק בלתי נפרד מהמכירה המתבצעת בנכס העיקרי אותו הוא משרת. נפנה לעניין וה למשל

להחלטתנו בעררי פוקס ויורוטקס טקסטיל שצוינו לעיל ולהחלטתנו בערר 18/14 גולף בע''מ נ' מנהל הארנונה

בעירית עכו וכן החלטתנו בערריס 12/11, 2, 23/08, 15/14 סופר פארם בע'ימ נ' מנהל הארנונה בעירית

עכו. באותס מקריס נדחתה טענה לסיווג מחסן לשטח המשמש לאחסון המלאי הנמכר בחנות והמשמש את

הממכר בחנות באופן שוטף.

לעומת זאת, נא ראו החלטת וועדת הערר בראשות עוהייד רמי חואן בערר מאי מרקט בעי'מ נ' מנהל הארנונה

בעירית עכו (עררים לשניס 2006-2014) - שם התקבלה הטענה להחלת סיווג מחסן לגבי מחסן שאינו מצוי

בצמידות לסופרמרקט ואשר הוכח כי האחסון בו הנו ארוך טווח ואינו אחסון של מלאי הנמכר באופן שוטף

יוס יומי בסופרמרקט הסמוך. כך גס אותו מחסן לא היה ממוקס בצמידות פיזית לסופרמרקט אלא בסמיכות

לו. לעומת זאת, מחסן נוסף שהיה קיים במתחם וכן היה ממוקם בצמידות לסניף הסופרמרקט ואשר לגביו

הוכח כי המלאי המאוחסן בו משמש באופן שוטף ויום יומי את הסופרמרקט - לגביו נקבע כי הוא לא יוכר

כיימחסויי כמשמעותו בצו המסים.

בהחלטות שניתנו על ידנו וצוינו לעיל, סקרנו בהרחבה את ההלכה הפסוקה שעמדה בבסיסן. בכלל זה סקרנו

את הפסיקה שניתנה באופן כללי לגבי פיצול סיווג נכסים והעמדה לפיה ככלל יש להימנע מפיצול נכסים

לנתחים וסיווגם באופן שונה וכן סקרנו את הפסיקה הספציפית לגבי סיווג מחסן הצמוד לחנות, כולל פסיקה

של בית המשפט העליון, לפיה מקוס שקיימת זיקה מהותית בין מקוס האחסון לנכס, כאשר מקוס האחסון

משמש את הנכס העיקרי באופן שוטף למילוי המלאי וכאשר קיומו הוא הכרחי למימוש תכליתו, זאת הואי<

ודוב הסתורה בשטח שבמחלוקת, הנגיש במלואו לעובלי המערערת, מיועדת לממכר השוטף הנעשה משטח

הממכר של הנכס, כך שהשטח שבמחלוקת נחוץ לקיום הפעילות העסקית השוטפת של המעוערת?

(ההדגשות שלנו) (פסיקתו של כבי השי פינקלשטיין בעמיינ (מרכז) 55879-03-11 סופרפארם ישראל בעיימ נ'

מנהל האונונה בעירית פתח תקווה (פורסם בנבו) אשר אושררה עייי ביהמייש העליון בבריימ 7786/12

סופרפארם ישראל בעיימ נ' מנהל הארנונה בעירית פתח תקווה (פורסם בנבו). במקריס אלה יש לסווג את

מקוס האחסון באותו הסיווג של העסק אותו הס משרתים ולא תחת סיווג יימחסןי' וגם אס קייס בצו המסים

15

.88

.9

.0

.1

.72

.3

סיווג יימחסןיי, הרי שהוא אינו מכוון למחסן מסוג זה. נא ראו הפסיקה הנרחבת שצוטטה בהחלטות אלה,

למשל בערר פוקס ויורוטקס טקסטיל - נא ראו סעיפים 76-98 להחלטה זו.

הסיווג 'ימחסןיי לגביו טוענת העוררת מרכנתיל מצוי בצו המסיס של המשיב ולשונו כדלקמן :

+מחס( - מבנה המשמש את העסק לאחסון בלבל ולא נעשית בו כל פעילות מסתליח/ (ההדגשה שלנו).

ואילו הסיווג ייעסקיס'י בו חויבה העוררת על ידי המשיב מצוי אף הוא בצו המסים, וזו לשונו:

עסקים - פירושם חנויות מכל הסוגים, מסעדות, אולמות לשמחות, קיוסקים, דוכנים או כל עסק אחד שלא

הוזכר כאן למעט משדדים או מפעלים.

עינינו הרואות, כי הפריט עצמו מציב תנאי, לפיו לא מתבצעת פעילות מסחרית בתוך הנכס אלא הוא משמש אך

ורק לטובת אחסון. נוסח זה עולה בקנה אחד עס ההלכה הפסוקה שצוינה לעיל, ומכוון גס הוא לפעילות של

אחסון שאינה משרתת את המכירות בעסק ברמה היומיומית והמידית - דבר המהווה חלק בלתי נפרד

מהפעילות המסחרית המתבצעת בנכס העיקרי.

וביישוס לנסיבותיה של העוררת, התרשמותנו מהסיור הממושך והבלתי אמצעי שערכנו בנכס הנה, כי במקרה

זה מדובר במחסן שלו ויקה משמעותית לפעילות שבנכס העיקרי וכי הוא נגיש לעובדי העוררת בסופרמרקט

ומשמש ברמה היומיומית למלאי הסחורה הנמכרת בחנות, באופן המהווה חלק מהפעילות המסחרית והממכר

השוטף המתבצע בנכס העיקרי ובאופן שלא ניתן לנתקו ממנו.

ראשית הדבר עולה ממיקומו הפיוּי של המחסן - הצמוד פיזית ממש לסופרמרקט ונמצא בחלקו האחורי. כפי

שנצפה בסיורנו, קיימת דלת מקשרת בין המחסן לסופרמרקט (תמונה 17). ואת ועוד, נצפתה במקום עמדת

לממכר דגיסם הממוקמת בשטח האחסון והפונה אל שטח הסופרמרקט (תמונות 20-21). נציין בנקודה וו, כי

לגבי פעילות זו של ממכר דגים, לא יכול להיות חולק כי זו אינה פעילות של ייאחסון בלבדיי אלא מהווה פעילות

מסחרית לכל דבר ועניין.

נפנה גם לתשובותיו של מצהיר העוררת בחקירתו הנגדית, בה אישר כי אכן השימוש במלאי שבשטח האחטון

הוא יומיומי וזיקתו הכרחית לסופרמרקט, שכן הוא מהווה בסיט להשלמה הנעשית באופן שוטף:

*ש: למה אתה צריך את השטח הזה?

ת: לגיבוי לסחורה שבחנות ושמירה על המוצרים

ש: העובדיס שלך כל יוס בודקים איפה חסר ועושים השלמה מחלק זה?

ת: כן.

על כן, מסקנתנו הנה, כי העוררת לא הוכיחה כי שטח האחסון שבמחלוקת עומד במבתני ו/או עונה על תנאי

הסיווג '*מחסן"י כפי שהוא מופיע בצו המסיס של עירית עכו. על כן, הטענה לסיווג כיימחסן' נדחית.

ו. דיון בטענת העוררות 1-2 לסיווג פריטים שונים כ''מתקן"י:

4

5

כאמור לעוררות 2 טענות כנגד חיוב פריטים שוניס הנמצאים על גג הקומה העליונה של החניון ובסהייכ

בשטח כולל של 258.6 מייר ואשר חויבו כשטח בנוי, כשלעמדתן יש לחייבס כיימתקן".

המשיב טוען בסי 78 לסיכומיו, כי אין לראות באותם פריטים כיימתקן" כהגדרתו בצו המסים, לאור הדרישה

הספציפית הקיימת בלשון פריט זה, שיהיה מדובר במתקן הצמוד לקרקע.

16

.6

7

.8

.9

המונח ''מתקן'' מוגדר בצו המסיס כדלקמן:

ייכל מתקן הצמוד לקרקע העשוי ברזל, פח או עץ או כל חומר אחר לכל מטרה שהיא יחויב בתעריף מחצית

הארנונה המוטלת על בניינים באותו מקוסיי (ההדגשה הוספה).

צו המיסים אינו כולל הגדרה למונח קרקע אלא רק הגדרה לייקרקע תפוסהיי וכיוייב סוגי קרקעות.

הצדדיס לא התייחסו בסיכומיהס באריכות לטענה מדוע יש לחייב את אותם פוליגוניס כמתקנים אס לאו, וכל

צד טען בקצרה את עמדתו.

אנו סבוריס, כי לשון ההגדרה של מתקן מלמדת על כך, שמטרת הסיווג הנה להקל על סוג מסויס של נכסיס,

שבאופייס הנס ארעייס ובנוייס מחומריס קלים. דרישת הסיווג הנה שמתקניס אלה יהיו מחוברים חיבור של

קבע לקרקע, שמבחינתנו יכולה להיות כל משטח או רצפה והס אלה שיהוו את הקרקע עליה עומד המתקן.

איננו סבורים שקרקע/משטח/בסיס זה חייב להיות קרקע הצמודה לאדמה והיא יכולה להיות גם רצפה של גג

המהווה את הקרקע אליה מחובר המתקן שהנו ארעי באופיו.

על כן אנו סבוריס שניתן לראות במתקניס אלה כעומדיס בהגדרת יימתקןיי וכך נורה לחייבם.

ז. דיון בטענת העוררות 1-2 לגבי חיוב שטחי גינון ושטחי כביש:

.0

.1

.712

.3

.4

.5

.6

טענות אלה של העוררות 1-2 עלו בשלב ההשגה לגבי שטחי קרקע שוניס הנמצאים מחוצ למבנה הקניון, ואולס

בעקבות הסיור המשותף שנערך בקניון הודיע המשיב על הפחתת חלק ניכר משטחיס אלה, כך שהמחלוקת

לגביהס הצטמצמה ונותרו במחלוקת 'ישטחי גינון שוניסיי ושטחי קרקע מחו למבנה.

העוררות מציינות בסי 11 לסיכומיהן כי עדיין לא נהיר להן מהס השטחים שנותרו במחלוקת, אך מהמשך

האמור בפרק זה ניתן להבין כי התמונה כן התבררה לעוררות 1-2 במהלך דיון ההוכחות (ס' 12 לסיכומיהף, וכי

מה שנותר במחלוקת הנו שטחי גינון ושטח כביש שחויב כשטח בנוי. מכל מקוס, עיון בהודעות המשיב לאחר

הסיור על צמצוס השטחים ובפרט בשרטוט שהגיש ביוס 8.2.18, מעליס כי הוא אכן הבהיר בצורה הברורה

ביותר אלו שטחיסם הופחתו.

לגבי שטח הכביש שחויב -- פוליגון 171 בתשריט העיריה שהנו שטח כביש בשטח של 226.34 מייר, טוענות

העוררות 2 כי המדובר בכביש מעבר לקניון ועל כן אין לחייבו כשטח בנוי אלא כייקרקע תפוסה".

לעומתן טוען המשיב, כי פוליגון 171 הנייל הנו שטח קירוי בנוי אשר עונה על הגדרת ייבניין'י שבצו המסים

ובפקודת העיריות. לעניין וה מפנה המשיב לכך, שפוליגון 1 הוא למעשה קירוי חלקי של שטח הכניסה לתניון

הקניון ותחת קירוי זה אף מצויה עמדת מאבטח הבודק את הרכבים הנכנסים לקניון.

לתמיכה מפנה המשיב לתמונה שצורפה לסיכומיו כנספת 17. עיון בתמונה וו מעלה, כי המדובר בחלק מכביש

גישה לקניון, אשר בחלקו מקורה על ידי מרפסת המצויה מעליו. המרפסת למעשה מהווה קירוי למדרכה

שמתחתיה ולחלק מהכביש. בחלקה התחתון של המרפסת/קירוי מותקנים גופי תאורה וכן מצויה עמדת

שומר/בודק לרכביס הנכנסיס לחניון וכן פח אשפה לשימוש העובריס והשבים.

כאמור הצדדיס חלוקים האם שטח זה מהווה ייקרקע תפוסהיי או מבנה.

ייבנין'י מוגדר בסעיף 269 לפקודה כ:

<כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות השטח המקודה שעיקר שימושו עם המבנה

כחצר או כגינה, או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה

למעט ק7 קע שהמבנה שעלית לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו יי (ההדגשה שלנו).

ולהלן שוב הגדרת 'יבניין" בצו המסים :

17

.7

.8

.9

.0

.1

2

.3

.6

*מבנה או חלק ממנו, הבמוי מאבן, בטון, לבנים, טיט, מתכת כלשהיא, עץ או מכל חומר אחר שאינו

משמש למגורים (מיועד למטרה עסקית או תעשייתית לרבות שנאים מכליס וממגורווצי. (ההדגשה

הוספה).

ואילו ייקוקע תפוסהיי מוגדרת כ:

+יקרקע תכוסהי - כל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה תקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים

אותה לא יחד עם במן?*; (ההדגשות שלנו).

כפי העולה מהתרשמותנו הבלתי האמצעית במהלך הסיור וכן מהתמונות שצולמו ואלה שהוצגו בפנינו, פוליגון

1 אכן מהווה יישטח מקורה שעיקר שימושו עס המבנה...לכל צורך אחר של אותו מבנהיי, כי הוא מהווה

ייחלק ממבנהיי ומיועד למטרה עסקית. נפנה לכך, שהקירוי המצוי בשטח זה משמש לא רק כמחסה מהגשם

והשמש לעובריס ושבים בדרכס לחניון במדרכה שמתחתיו, אלא הוא גס משמש להצבת גופי תאורה אשר

יאירו את האזור. בנוסף הוא משמש להצבת עמדת שומר מתחת לאותו קירוי ומתחת לאותה תאורה, לצורך

בדיקת הבאיס לקניון.

חלק הכביש שחויב צמוד למדרכה ומקורה גס הוא עייי אותה מרפסת שמהווה חלק בלתי נפרד מהמבנה של

הקניון. כלומר, חלק זה משמש את המטרה העסקית של ההגעה של הבאים לקניון והוא מקורה על ידי חלק

בלתי נפרד מהמבנה של הקניון.

בשים לב לכל אלה ומשהחיוב מתייחס לשטח כביש שהנו מקורה על ידי חלק בלתי נפרד מהמבנה, לא ניתן

לומר כי חלק זה מהווה קרקע יישמשתמשיס בה ומחזיקים אותה לא יחד עס בנייןיי. אנו שוכנענו, כי חלק

מקורה זה של הכביש מהווה יישטח מקורה שעיקר שימושו עס המבנה לכל צורך אחריי.

על כן נדחית טענה זו של העוררות 1-2 ונקבע כי כדין סווג פוליגון 171 כייבניין'י ולא כייקרקע תפוסה".

בכל הנוגע לשטחי הגינון - העוררת טוענת כי שטתי גינון אלה, שסומנו על ידה בתשריט שצורף לתצהיר

מטעמה (בפוליגון 5), אינם נמצאים בחזקתה והיא אף אינה אחראית על תתזוקתס אלא הס בתחזוקת העיריה.

העוררות מפנות לכך שהמצהירה מטעם המשיב הגבי סטמיאטיצקי, העידה כי לצורך החיוב לא נערכה בדיקה

האם הס מצוליס בפועל בחזקת העוררות ו/או האס הן אחראיות על תחזוקתן ועל כן, הטענה לא נסתרה.

יוער כי בסיור שערכנו בקניון נצפו שטחי הגינון והס גס צולמו, אך לא ניתן היה להתרשס במסגרת הסיור מי

אחראי עליהס ועל תחזוקתס. ניתן היה לראות שהס מצוייס בצמידות לשטח שהוכר על ידי המשיב כמדרכה

והופחת מהחיוב.

העוררות מצדן תמכו טענותיהן כי השטח אינו בתזקת ואחריות הקניון או שלהן אלא של העיריה, בתצהיר

מטעם המודד מטעמס מר לב דבוסקין והמשיב תמך טענותיו בתצהיר מטעס נציגתו הגבי סטמיאטיצקי

ובתצהיר מטעס המודד מטעמו מר איציק כהן, אך תצהירי המשיב היו כלליים ולא התייחסו ספציפית לשטחי

הגינון.

במסגרת דיון ההוכחות, מחקירתה של הגבי סטמיאטיצקי התברר, כי היא פועלת בהסתמך על נתוני המדידה

כפי שהס התקבלו מהמודד ובהתאס לצו הארנונה. הגבי סטמיאטיצקי נשאלה כיצד ידעה שיש לחייב את חלק

המדרכה ושטתי הגינון או האס יש לה מידע מי אחראי על ניקיון ותחזוקת שטחים אלה, על כך השיבה ייאני

לא יכולה להגיד לך", יילא בדקתי מעולס מי מטפליי. נא ראו גם תשובתה האס היא יודעת להגיד ממה מורכב

כיום חיוב שטח הקרקע, על כך השיבה 'יאם אני מעיינת בתשריט, אני לא יודעת להצביע על כל נקודה ונקודה

ולהגיד האם חייבנו בגינה אס לאו".

8

5. לאור תשובות אלה, עולה כי לעדה מטעם המשיב אין כל דרך להסביר מדוע חויבו שטחי הגינון שבמחלוקת

ואין לה שוס ידע האם העוררת אכן מחזיקה בהס או הקניון או אס יש לעוררת ויקה כלשהיא אליהם. במצב

דבריס זה, בוודאי שאינה וכולה לשלול את טענת העוררות 1-2 כי העיריה היא זו שמחזיקה בשטחים אלו ולא

הקניון או העוררות.

6. גם המודדים מטעס הצדדיס נחקרו על תצהיריהס. מחקירותיהס התברר, כי שניהס אינס מודדים מוסמכים,

אך לכל אחד ניסיון במדידות עבור רשויות שונות. תשומת הלב, כי גם המודד מטעס המשיב מר כהן, העיד כי

אינו יודע מי אחראי על הטיפול בשטחי הגינון.

7. לסיכום הדברים, אף לא אחד מעדי המשיב ידע לומר על בסיס מה חויבו שטחי הגינון ואף אחד מהם לא בדק

האס יש לעוררות זיקה כלשהיא אליהן, אף אחד גס לא בדק את הטענה שהעלו העוררות לפיה מי שמתחזק את

שטחי הגינון היא העיריה ולא הקניון. במצב דבריס זה, לא יכולה לעמוד למשיב חזקת התקינות ובנסיבות

אלה, די בגרסת העוררות אשר הועלתה בתצהיר מטעמן (ס' 4 לתצהירו של מר דבוסקין מיוס 17.5.18) ואשר

לא נסתרה בחקירתו הנגדית, כדי לשכנע שאין לעוררות או לקניון כל ויקה לשטחיס אלה ושהס חלק מהשטח

הציבורי הסמוך לקניון, אשר בחלקו הופחת על ידי המשיב מהחיוב בעקבות הסיור.

8. על כן, אנו קובעים כי העוררות 2 עמדו בנטל המוטל על שכמן לסתור את חזקת התקינות באשר לחיובן בגין

שטחי הגינון ועל כן, דין החיוב בגין שטחי הגינון (בפוליגון 5) להתבטל.

סיכום ומטסקנות:

9. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, העררים של העוררות 3-4 נדחים, ערר העוררת 4 נדחה הן על הסף והן לגופו

של עניין. עררי העוררות 1-2 מתקבליס לגבי הטענות בדבר המתקניס ושטחי הגינון כמפורט לעיל.

0. בהתאם לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת

העור), התשלייז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהלייס בחיפה וזאת

תוך 45 יוס מיוס מסירת ההחלטה.

1. בהתאס להוראת תקנה 0 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין

בוועדת הערר), התשלייו -1977, החלטה זו תפורסס באתר האינטרנט של עיריית עכו, וזאת תוך 10 ימים מיוס

הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את ו יש ההחלטה בתוך 5 ימיס מיוס קבלת

ההחלטה ותינתן החלטה בהתאס.

עו'יד אלי סבן מר 7 ל עייאש

יו'יר הוועדה

בר הוועדה -%

ניתן היוס: 18/11/2020, בי כסלייו תשפייא.

19