פרוטוקול ועדות ערר מס' ועדת ערר 1/25 3/25

1

בפניועדת הערר על קביעת ארנונה ערר 1/25 ,3/25

שבעיר עכו

ג'רייס מרכז הגליל יבוא ושיווק בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אהוד רינת

ממשרד עוה"ד עמית, פולק, מטלון ושות'

מרחוב ראול ולנברג 18, ביתAPM, ת"א6971915 העוררת

נגד

מנהלת הארנונה בעיריית עכו

ע"י ב"כ עו"ד דבר ליבוביץ/ואו ניר זכאי ואח'

ממשרד עו"ד ברק- גיט- מיסטריאל- ליבוביץ

מגדל קונקורד, בן גוריון 13, בני ברק 51260 המשיבה

החלט ה

רקע

1. העורר הנו הבעלים של עסק ליבוא ושיווק כלי בית ומטבח הידוע כ- ג'ריס מרכז הגליל

יבוא ושיווק בע"מ וככזה הוא מחזיק בנכסים המצוי ים בתחום שיפוטו של המשיב, ברח'

גדוד 22 מספר 4 ,בעכו ואשר סומן בפנקסי המשיב כנס ים מס' 18033042005 (להלןנכס

005 ) "ו- 18033042008 (להלן"נכס 008" .)

2

2. העררשהוגש מתייחס לשנת 2024. בנוסף, הוגש בתאריך 3.4.25 ערר המתייחס לשנת

2025 .לאור זאת, החלטת הועדהתתייחס לתקופה שבין השנים 2024-2025.

3. כפי שעולה מההשגה ומהערר שהוגש, המחלוקת מתייחסת לסיווגו של נכס 005 וכן סיווגו

של חלק מנכס 008 , בן 170 מר - לטענת העוררת, שגתה המשיבה עת סיווגה את הנכסים

הנ"ל בסיווג "עסק" כאשר בפועל הם משמשים לאחסון בלבד ועל כן יש לחייבם בסיווג

"מחסן", שבצו המיסים של העיר עכו (להלן: "צו המיסים").

4. לטענת העוררת, השטח שבמחלוקת עונה במדויק על הגדרת "מחסן" שבצו המיסים משום

שהוא משמש אך ורק לאחסון ולא נעשית בו כל פעילות מסחרית. בסעיף 4(א לכתב הערר

התייחסה העוררת לפעילות המתבצעת בנכס 008 באופן הבא " ... נכס זה משמש לאחסון

בלבד. הפעילות היחידה המתבצעת בו היא ע"י עובדי המחסן של העוררת, אשר פורקים

סחורה שמגיע ה מספקים בחו"ל ומלקטים הזמנות לצורך משלוחן ללקוחות העוררת.

למותר לציין שללקוחות העוררת אין שום גישה ליחידה זו..." .

ביחס לנכס 005 נטען בסעיף 4(ב) כדלקמן"... חלקו הקדמי של הנכס, בשטח כולל של

295 מ"ר, משמש לחנות ולמשרדי העוררת. במשרדים הנ"ל מבוצע ת כל הפעילות

המסחרית של העוררת, לרבות רכש, שיווק, מכירה וכד'. .. חלקו האחורי של הנכס,

בשטח של 175 מ"ר, משמש אך ורק כמחסן, ללא כל פעילות מסחרית.. המעבר לחלק זה

נעשה באמצעות דלת, אשר תלוי עליה שלט, שמציין שהמעבר לעובדי העוררת בלבד...".

5. בסעיפים 5-8 לכתב העררמוסיפה העוררת וטוענת כי ליקוט הסחורה והכנתה למשלוח,

המתבצעת מנכס 008 ו- 170 מ"ר מנכס 005 ,היא פעילות נלוות לפעולת האחסנה, שמהווה

חלק מפעולה זו ואין לראות בה פעילות עסקית.

6. בניגוד לעמדה זו טוענת המשיבה כי בדין סווגו הנכסים בסיווג "עסק" וזאת על בסיס

הפעילות המתבצעת בהם בפועל, המתבססת, בין השאר, על ביקור שנערך בנכס ממנו עולה

כי נכס 005 משמש את העוררת לצרכיהפעלת חנות (כפי שנטען ע"י העוררת עצמה) וכי

בכלל הנכסים מתבצע מסחר סיטונאי הכולל שיווק ומכירה של ציוד למסעדות, אולמות

אירועים וכד' – סעיפים 5-12 לכתב התשובה

7. לשיטת המשיבה, בסעיפים 13-15 לכתב התשובההוצאת מוצר ממחסן לצורך אספקתו,

הכרוכה באיתורו, ליקוטו והכנתו כנדרש על פי ההזמנה - מהווה פעילות עסקית מובהקת,

ובהתאם לדין והפסיקה ב עניין יש לראות בה פעילות עסקית.

8. עוד טוענת המשיבה כיהעובדה שבנכס ישנה חנות הופכת את קביעת הסיווג לברורה וקלה

יותר מאחר שהסחורה הנמצאת בחלקה האחורי מיועדת להימכר בחנות. לכן, כל טענה

3

לפיצול הסיווג בנכס 005 ,המשמש לתכלית אחת ויחידה של פעילות עסקית- הוא בבחינת

פיצול מלאכותי ואינו אפשרי (סעיפים 18-19 לכתב התשובה

הליכים

9. בדיון שקיימנו ביום 10.8.25, חזרו בפנינו הצדדים על טענותיהם. בין היתר, ב"כ העוררת

חזר והדגיש כי לשיטתם, פעולות של פריקת סחורה והוצאתה מאחסון לצרכי שיווק

ואספקה, הן חלק מהליכי האחסון ואין לראות בפעולות אלה- פעילות עסקית. ב"כ העוררת

הדגיש לאורך הדיון כי העוררת אינה חולקת על כך שיש הזמנות של סוחרים אל משרדי

העוררת, כאשר מהחלק שלטענתה יש לסווג כמחסן, יוצאת סחורה.

10. ב"כ המשיב הדגיש מצידו כי יש לתת פרשנות מצמצמת למושג "מחסן", כהגדרתו בצו

הארנונה, ולסווג נכס כמחסן רק אם הוא משמש לאחסון בלבד דוגמת ארכיב, או מחסן

ערובה הידוע ב כינויו כ"בונ דד" ומשמש לצורך אחסון סחורה בלבד. לשיטתו, במקרה

שבפנינו, מתבצעת מהנכסים פעילות עסקית של ממכר קייטרינג ומטבחים כאשר בחצי

הראשון של ה נכס יש אולם תצוגה בו מוצגת הסחורה ו אילו בחצי השני נמצאת הסחורה

המסופקת ללקוחות שמבצעים הזמנה. משכך, לא מדובר במחסן שבו מאוחסנת סחורה

לשם אחסונה בלבד אלה, אחסנה שהיא חלק מהפעילות העסקית של הנכס.

11. לאחר הדיוןבתאריך 17.8.25 ערכנו סיור בנכסים בהשתתפות באי כוח הצדדים ונציגיהם.

בתום הסיור הסכימו הצדדים כי החלטת הועדה תינתן על בסיס החומר המצוי בתיק,

לאחר הגשת סיכומים וללא צורך בהליך הוכחות.

דיון והכרעה

12. כאמור לעילהצדדים חלוקים בשאלת סיווג נכס 008 וכן כ- 170 מ"ר מנכס 005 ולמעשה

העמידו להכרעתנו שני סיווגים מצו המיסים: "מחסן" (לשיטת העוררת) או עסקים

(לשיטת המשיבה).

13. ככלל, סיווגו של נכס כלשהו, לצרכי הטלת ארנונה מתבצע על פי השימוש שנעשה באותו

נכס .כלל זה מעוגן בהוראת סעיף 8א ל חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה

להשגת יעדי התקציב) התשמ"ג 1992-. מהוראת סעיף זה עולה כי סיווג עסק לצורך

קביעת שיעור הארנונה, יקבע על פי השימוש שנעשה בפועל בנכס- ראו לעניין זה אף בג"צ

345/78 364,461,462 ירדניה חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' עיריית ת"א- יפו, פ"ד לג(1 ,)

113 .

14. צו הארנונה של העיר עכומגדיר בסעיף 5-ב(7 )"עסקים" כחנויות מכל הסוגים, מסעדות,

אולמות לשמחות, קיוסקים, דוכנים או על עסק אחר למעט משרדים או מפעלים.

4

בסעיף 5-ב(9 ) קובעצו הארנונה הגדרתו של "מחסן" כמבנה המשמש את העסק לאחסון

בלבד ושלא נעשית בו כל פעילות מסחרית.

15. ההלכה הפסוקה הנהוגה כיום בשאלת פיצול נכס לצרכי סיווג ארנונה נקבעה בב ג"צ

764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עירית קריית אתא ובע"א 7975/98 אחוזתראשונים

רובינשטיין נ' 'עיריית ראשון לציון. בשני פסקי הדין הללו נקבעו שני מבחנים לשאלה מתי

ניתן לפצל נכס רב תכליתי ומתי יש לסווגו כיחידה אחת. על פי מבחן ההכרחיות לארגון-

ככל שהשימוש בנכס הכרחי למהות הארגון העיקרי של הנכס ולמימוש תכליתו והוא

משמש את הנכס העיקרי, יש לסווגו כסיווג העיקרי. על פי מבחן הזיקות- ככל שיש זיקה

בין היחידות השונות יראו בהם נכס אחד.

16. על בסיס מבחנים אלהדנו בתי המשפט בשאלת סיווגו של חלק אחורי של חנות, המשמש

לאחסון המלאי שנמכר בחנות ובשורה של פסקי דין קבעו כי ככל שקיימת זיקה משמעותית

בין השטח שבמחלוקת לחנות הצמודה לו, ו בהיות השטח הכרחי למימוש תכלית הנכס

העיקרי- אין שימוש זה בא בגדר "מחסן".

17. ראו לעניין זה, בין היתר, בר"מ 7786/12 סופרפארם ישראל בע"מ נ ' מנהל הארנונה

בעיריית פתח תקווה- במסגרתו הותיר בית המשפט העליון על כנו את פסק דינו של בית

המשפט המחוזי (כב' הש' פינקלשטיין), בו נפסק כי: "בין השטח שבמחלוקת לבין שאר

חלקי הנכס קיימת זיקה משמעותית. השטח שבמחלוקת משרת את הנכס, וקיומו הוא

הכרחי למימוש תכליתו. זאת והואיל ורוב הסחורה בשטח שבמחלוקת, הנגיש במלואו

לעובדי המערערת, מיועדת ל ממכר השוטף הנעשה משטח הממכר של הנכס, כך שהשטח

שבמחלוקת נחוץ לקיום הפעילות העסקית השוטפת של המערערת."

18. ראו פסיקה דומה בבר"ם4051/11 סופרפארם בע"מ נמנהל הארנונה בעירית אילת ,

עמ"נ 57088-11-13 סופרפארם נ' עירית רחובות ועמ"נ 791-12-13 גולף נ' עירית רחובות,

עת"מ (ב"ש) 17205-04-13 סופרפארם ישראל בע"מ ואח' נ' מנהל הארנונה בעירית אילת.

19. גם סוגיית פיצול מחסן הצמוד לחנות נדונהבאופן ספציפי על ידי בית המשפט- ראו עת"מ

204/09 בריל תעשיות נעליים בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית פתח תקוה- בו אישר בית

המשפט את קביעות הועדה ו קבע, בין השאר, כי גם לפי המבחנים הכלליים שנקבעו

בפסיקה, כי אין מקום לפיצול המחסן מהטעמים הבאים:

• השטח המשמש כמחסן מהווה חלק בלתי נפרד מהחנות ומשרת אותה

• המלאי המצוי בו מיועד להימכר בחנות

5

• המחסן נחוץ לפעילות השוטפת של החנות ואינו יכול עמוד בפני עצמו

• בין המחסן לחנות קי ימת זיקה משמעותית שכן המחסן משרת את החנות וקיומו

הכרחי למימוש תכליתה של החנות מאחר שלא ניתן להציג את כלל הסחורה

בחנות.

20. עוד נפנה להחלטות שניתנו על ידי ו ועדת הערר שליד העיר עכו בערר 15/14 סופרפארם

בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו וכן החלטות נוספות בעררים 23/13 ו- 18/14 קבוצת

גולף בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית עכו- שם, נדחתה טענה לחיוב החלק האחורי של

החנות בסיווג "מחסן", לאחר יישום התנאים הספציפיים הקיימים בסיווג "מחסן" שבצו

הארנונה ובהתבסס על הטעמים שהובאו בפסקי הדין לעיל. בפסק הדין נקבע כי לא ניתן

לראות בחלק זה ככזה שמשמש את העסק לאחסון בלבד וזאת בשים לב לצמידות הפיזית,

לקשר ההדוק והאינטנסיבי והתלות של החלק העיקרי בחלק זה - אשר הכרחי לקיומו

באופן שוטף.

על בסיס זה החליטה הועדה כי לא רק שהחלק האחורי אינו עומד במבחני הפסיקה לפיצול

סיווג של נכס, אלא אף אינו עומד במבחנים שבהגדרת "מחסן" שבצו המיסים שכן

לשיטתה, צמידות השטח וזיקתו לשטח העיקרי מבססת פעילות עסקית בתוך המחסן.

21. במקרה שבפנינו, לאחר שע יינו בטענות הצדדים והתרשמנו באופן ישיר מהסיור שערכנו

בנכסים הרי ש יישום המבחנים שצוינו לעיל מלמד כי הפעילות שנעשית ב - 170 מ"ר

מנכס 008 וכן נכס 005 ,הכרחיים לקיומו של העסק ומכאן ש אף הם חייבים בסיווג

העיקרי של הנכס.

22. בכתב ההשגה מיום 22.10.24 תאר העורר את מהות נכסיו במילים הבאות

1 - " עד שנת 2021 ניהלתי את העסק שלי בנכס מספר 18033042008 שהינו ברחוב

הגדוד 22 עכו שהוא חנות מחסן+ מחסן המשמש את העסק+ קרקע תפוסה.

2 - משנת 2021 התרחב העסק ונוסף לעסקניהלתי עסק בסיטונאות שהוא מכירה ע"י

סוכנים בשטח. הדבר חייב אותי להשכיר נכס נוסף שמספרו 18033042008 (כך

במקור- א.ש) שכולו מחסן המשמש את העסק הסיטונאי אשר צרכו (כך במקור- א.ש),

אני מאחסן סחורה הנמכרת ע"י הסוכנים ויש לו גישה ודלת למשאיות מרחוב השיש

(אין פעילות עסקית במקום פרט להזמנות הסוכנים אשר מעמיסים ויוצאים לחלוקה.

3 - אבקש את כבודו לתקן את סיווג הנכס 18033042005 465 (הדגשה שלי- א.ש) מ"ר

מחסן המשמש את העסק, 191 מ"ר גלריה- 232 שטח תפוס."

6

23. כפי שניתן לראותעל אף הבלבול שנפל בסעיף 2 להשגה, בסעיף 3 מדגיש העורר כי הוא

משיג על נכס 005 והדבר אף עולה בקנה אחד עם הודעת השומה מיום 26.8.24 המתייחסת

לנכס 005 .

24. על מרבית העובדות במקרה שבפנינו, כפי שניתן היה לראות גם במהלך הסיור, אין מחלוקת

בין הצדדים, כך לדוגמא:

• נכסים 005 ו- 008 משרתים פעילות עסקית של אותה חברה- ג'רייס מרכז הגליל

יבוא ושיווק בע"מ.

• מרביתו של נכס 008 משמשכחנות/אולם תצוגה של כלי בית וכלי מטבח .

• בנכס 008 נמצאת עמדת תשלוםוכן משרדי העסק בהן מתבצעת פעילות הנהלת

חשבונות, ניהול העסק והרכש.

• בחלק משטח 008 ,לטענתה עוררת מדובר בכ - 170 מ"ר, אולם לא צורף תשריט

מדידה- נמצאת פקידה האחראית על תיאום והספקת הסחורה. הסחורה מגיעה

דרך השער מהספקים, עוברת בדיקת איכות, מוזנת למערכת ונפרקת למחסן.

• ההזמנות מגיעות למשרד הנהלת החשבונות ונשלחות ל- 170 מ"ר מנכס 008, שם

מתבצעת עבודת ליקוט והכנה לקראת החלוקה ע"י סוכנים.

• בנכס 005 נמצאת קומת גלריה בה נמצאים קרטונים הן בחלק העליון והן בחלק

התחתון ומשם מתבצעת פעילות של איסוף וליקוט הסחורה לקראת משלוח.

25. כאמור לעילהעוררת אינה חולקת על כך שבנכס 005 מתבצעות פעולות שלליקוט ומשלוח

הסחורה ללקוחות בית העסק ומכאן, שהשאלה המרכזית הצריכה להכרעתנו היא האם

פעולה של פריקת סחורה והוצאתה מאחסון לצרכי שיווק ואספקה, היא חלק מהליכי

האחסון ואין לראות בה- פעילות עסקית, או שמה מדובר בפעילות המשרתת את העסק

כחלק מפעילות עסקית לכל דבר ?

26. לאחר בחינת כלל החומרים שהובאו לפנינו הגענו לכלל מסקנה כי פעולות אלה מהוות חלק

מפעילות עסקית המשרתת את העסק ולא ניתן לראות בהן פעולות הנלוות להליך האחסון

בלבד. פעולות כמו ליקוט, אריזה והכנה למשלוח, המתבצעות באופן אינטנסיבי ויומיומי,

הן פעולות אקטיביות שמקדמות את המכירה והשיווק ומהוות חלק אינטגרלי מהתהליך

המסחרי. גם אם המכירה לא מתבצעת במקום, עצם הפעילות התפעולית, כמו ליקוט והכנה

למשלוח, באופן דינמי, מהווה שימוש עסקי.

7

27. ב"כ העוררתהפנה בסעיף 14 לסיכומיו להחלטות ועדת הערר בעניין מאי מרקטואף צירפה

לעיוננו, לתמיכה בטענתו כי אין לקבל את פרשנותה המצמצמת של המשיבה להגדרת

מחסן. עיון מעמיק ב החלטה זו מעלה כי שם, הועדה נדרשה להחליט בשני סוגים של יחידות

אחסון - האחד הוא החלק האחורי של הסופרמרקט , לגביו קבעה הועדה באופן שאינו

משתמע לשתי פנים, בהתאם ליישום המבחנים שצוינו לעיל, כי הוא אינו עונה להגדרת

מחסן ויש לראותו כחלק בלתי נפרד מהעסק.

השני- יחידות אחסון הממוקמות דרומית לסופרמרקט מעבר לכביש המפריד ב נ יהם,

ומאחוריה ובהמשכה לכיוון צפון מספר יחידות אחסון נוספות. לגבי יחידות אלה קבעה

הועדה כי לא קיימת אותה הזיקה הנדרשת בפסיקה בין יחידות האחסון לסופרמרקט והן

אינן הכרחיות לשימוש תכליתו - היחידות נפרדות פיזית ומהותית מהסופרמרקט , לא

מתקיים בניהן קשר דינאמי ואינטנסיבי אלה קשר שולי בלבד- בוודאי לא כזה ההופך את

יחידות האחסון לכאלה שמבוצעת בהן פעילות מסחרית- השוללת סיווגן כמחסן. כל זאת

להבדיל מהחלק האחורי של הסופרמרקט – שכן עומד בתנאים אלה.

28. כאמורעיקר הנימוקים אשר ביססו החלטה זו, אינם מתקיימים במקרה שבפנינו. שם

דובר על יחידות אחסון אשר אינן משרתות את הסופרמרקט אלא משרתות את העוררת

למטרות אחרות וגם החלק הקטן שמשרת את הסופרמרקט- אינו משרת באופן אינטנסיבי,

יומיומי ואינו הכרחי למימוש תכליתו. בניגוד לחלק האחורי שבתוך הסופרמרקט והצמוד

לו, שהוא כן משמש ו באופן קבוע ויומיומי- ולכן חויב לפי הסיווג העיקרי.

29. לסיכוםכל החומר שהובא בפנינו בצירוף להתרשמותנו מהסיור שנערך בנכס- אנו קובעים

כי יש זיקה בין נכס 005 ו- 170 מ"ר מנכס 008 לעסק. שתי היחידות נמצאים בצמידות

פיזית ממש ית לעסק והן משרתות אותו באופן שוטף, דינמי ואינטנסיבי עד כדי כך שיש

לראות בהן חלק בלתי נפרד מפעילות המכירה בנכס העיקרי .

30. יתרה מזאת גם לו היה השטח שבמחלוקת משמש לאחסון בלבד, לא נגזר מכך הצורך

לסווגו באופן שונה משאר שטח הנכס. כיום המגמה בפסיקה היא לחייב את כל השטחים

המוחזקים על ידי מחזיק אחד על פי הסיווג העיקרי. ראו מקרים בהם לא הותר סיווג נפרד

לחלקים שונים בסניפי דואר, ובכלל זה, סיווג נפרד למחסן שגודלו 40% משטח הנכס ( עמ"נ

328/06 חברת דואר ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונהוכן מרתף המשמש כמחסן של משרד

בסיווג של כלל הנכס ( עת"מ 2486/05 ארד נ' מנהל הארנונה) .

8

סוף דבר

31. לאור המפורט לעילמסקנתנו היא כי אין מקום לפיצול הנכס ואין השטח שבמחלוקת עונה

להגדרת "מחסן" שבצו המיסים. על כן, הערר נדחה.

32. לפנים משורת הדין לא ינתן צו להוצאות

33. בהתאם לתקנה 20 (ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי

דין בפני ועדת ערר), התשל"ז 1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט

לעניינים מנהליים בחיפה, תוך 45 ימים ממועד מסירת החלטה זו

34. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)

(סדרי דין בוועדת הערר), התשל"ז- 1977 , החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית

עכו וזאת תוך 10 ימים מיוםקבלת ההחלטה. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום

ההחלטה בתוך 5 מיוםמקבלת ההחלטה ובהתאם לכך, תינתן החלטה.

אביטל שרוני, עו"ד

מ"ר 34109

_____________ _____________ ____________

אביטל שרוני, עו"ד מר רועי קרליץ מר ליאור אטיאס

יו"ר ועדת ערר חבר ועדה חבר ועדה

ניתן בהעדר הצדדים, ט"ז בטבת ה'תשפ"ו

5.1.26

9