החלטה ערר 5/16 מתאריך 08.03.18

א

ב

.

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר 5/16

שליד עיריית ער

בעניין שבין: ורד צבי

אחווה 25 ערד

'יהעורריי

- נ ג ד.

מנהלת הארנונה בעיריית ערד

'יהמשיבה"י

הלטה

עוייד ורוייה ארז בוקאי - ייר הועדה

רקע עובדת

ערר לתקופה 1.3.2016-1.7.2016

הנכס נשוא הערר הינו חנות מסחרית בקומת הקרקע במרכז המטחרי בערד, שבבעלות העורר.

הסכוס שבמחלוקת חינו כ- 170 שייח (מאה ושבעים שייח).

טענות העורר

העורר מלין כי בתקופת הערר חוא חויב בגין שטת מקורה בכניסה לחנות שבבעלותו בשטה של כ- ל מייר.

לטענת העורר, השטח המקורה בכניסה לחנות אינו בבעלותו, אלא חינו בבעלות החברה המשכנת ו/או שטח

לשימוש הציבור.

העורר מלין כי מעל ארבעיט שנה המשיבה לא חליבח בגין שטחים אלו.

לאחר שנשלח הפרוטוקול ביקש העורר לציין כי ביחס לתמונה שהוצגה בדיון '' בפתח החנות בצד ימין לכניסת

היה מונח איזה שחוא פריט קטן לא מזוחת. ככלל, השוכרת של החנות אינה מוציאה אף פריט מחוף

לחנות.'' האמור נרשט כאן, ומשלים את הפרוטוקול.

טענות המשיבת

לטענת המשיבח, השטח שבמחלוקת סווג בסיווג נכסים אחרים. כחלק מהלך כולל למדידת שטח הנכטים במרכז

המסחרי במסגרת סקר נכסיס.

10

1

.2

.3

4

.5

6

17

המשיבה ציינה כי לאחרונה, ניתן היתר לכל בעלי העסקים במרכו המסחרי לחוציא את מרכולתס עד קו הגג.

לאחר מכן, החל החילוב בגין שטח וה

לטענת המשיבה ביתס לטענות כי הבעלות בנכש הינה של שיכון ופיתוח, עונה חמשיבה כי החלוב בארנונה מושת

על המחזיק בנכס וכי טענות קנייניות אינן נושא לוועדה זו.

דיונ

החבות בארנונה, על פי פקודת העיריות, חלה בעיקרה המחציק, שכן חוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. בעניין

רעייא 422/85 חברת בתי גן להשכרה בעיימ נ' עיריית תל-אביב-יפו נקבע כי חמונח ''מחזיקיי מתייחס למי שהוא

בעל הזיקח הקרובה ביותר לנכס. ההצדקה לחיוב תמחזיק בפועל בתשלום הארנונה נגזר ממבחן ההנאה

מהשירותים העירונייס. הארנונה משתלמת תמורת מכלול שירותים ציבוריים שמספקת הרשות, כאשר בדרך כלל,

הנהנים מהשירותים בפועל הם המתזיקים בנכט ולא בעלי הזכולות הקנייניות בו.

קיימים שני סוגיס של מחזיקיס. המחזיק המשתמש בנכס. מחזיק שאינו משתמש בנכס מסוג בניין, הוא מחציק

בבנין ריק מתפצ ופניו מאדס.

בעעיימ 15/1319 עיריית יבנה ני אמישראגו החברה האמריקאית ישראלית לגו בעיימ בית המשפט העליון עמד על

ההלכה הפסוקה שלפיה המחזיק יחיה י'בעל הויקה הקרובה ביותרי' - מי שיש לו את מירב הציקות לנכס (רעייא

3 מדינת ישראל- משרד הבריאות ני עיריית ראשון לציון, פסקח ל) 2007.2.4 ,(רעייא 91/2987 ריינר ני

עיריית ירושלים, פייד מו(3 (661 ,663) 1992 ((או מי שהוא הנחנח העיקרי מהנכס (ראו עייא 96/9368 מליסרון בעיימ

ני עיריית קרית ביאליק, פייד נח(1) 1999 (166, 156 )והשוו עייא 89/739 מיכקשוילי ני עיריית תל אביב-יפו, פייד

מה(3 (769 ,775) 1991 ,( ועל כך שבגדר מבחן "מירב הויקות חקרובות לנכסיי יש לשקול גם את ההנאה משירותל

הרשות הלכה למעשח. עוד הוסיף בית המשפט כי מהותה של ייהחזקה "בנכס נעוצת ביכולת השליטה של אדם

בנכס ויכולתו לנצל את הנכס לצרכיו חשוניסיי.

בעניינו, אין ספק כי העורר חינו בעלי הנכס. בעניינו העורר גופל להגדרות המחויק בנכס כאמור לעיל. בעל הזיקה

חקרובה ביותר לנכס.

בכניטה לנכס ישנו גג בטון. גג בטון זה קיים בכל חמרכו המסחרי בערד. בתלק מהקופלקטים מעל גג בטון וח

קיימת קומה נוספת, ובחלק לא.

מסיור שערכתי במרכו המסחרי ביוס 8/3/2018 וביום 9/3/2018 עולה כי מרבית הסוחרים במרכז המסחרי

מציגים את מרכולתט מחוץ לבית העסק בגבול שטח הגג. כך שבאופן פוטנציאלי גס הנכס האמור זאּכאי ככל שיש

בו שוכרים להשתמש בשטח הכניסה המקורה. אציין עוד כי שטח ההיוב של שטחיס מקורים אלו חינו בסיווג

יינכסיס אחריטיי שתעריף התיוב בגלנס חינו כשליש מתעריף החיוב 'יבמשרדים שרותים ומסתריי. לטעמי הסיווג

האמור, לוקח בחשבון את ההגאת המוגבלת בשימוש בשטח המקורה יחסית לשטח החנות.

המבחן לצורך החיוב בארנונה הינו מבחן ההחוקה והשימוש בנכס. לאור האמור, אין לחידרש לטענות העורר

בדבר טענתו כי החברה המשכנת הלא בעלת הייגגיי. לחילופין או בנוסף ודבר זה לא חוברר מטענות העורר הציבור

חינו בעלי הנכס כך בכתב הערר יישטת תבליטות מחחי לחנויות שייכות לציבור ולשיכון ופיתוח".

.8

0

0

1

כאמור אין הוועדה נדרשת לשאלות הקנייניות. מעבר לצורך, העורר לא חוכיח את טענותיו וטען טענות בעלמא.

המסמך שהציג העורר, חיתר הבניה לא לימד כי קיימת חפרדה קניינית בין שטח הגג בכניסה לתנות לבין שטת

החנוות עצמה. גם לאחר שנשאל מספר פעמים, כיצד חיתר הבניה תומך בטענתו לא סופקה אף לא ראשית ראיה

לטענתו, לא כל שכן הסבר משכנע וסדור. טענותיו כי מהנדס העיר בשנות השבעיס מר רפאלי אורי יכול לשפוך

אור על דבריו לא נתמכח בעדות בפני הוועדה או תצחיר מצדו של מהנדט העיר לשעבר. חמדובר בטענות בעלמא

שאין הוועדח יכולה להתליחס אליהם.

זאת ועוד, ומעבר לצורך, תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים),

התשנייב-1992, קובעת כי שטת מקורה בכניסה לבניין יבוא במניין שטתי השירות של חבניין:

'(ט) הלה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר

משני קירות, יבוא שטת ה במנין שטתי חשירות לענין תקנות אלה; היה גוכה חקירוי של שטח כאמור שתי קומות

או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח הבנול.'י

די בכך לטעמי כדי לסתור את טענותיו של העורר.

לפי סעיף 7 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בועדת ערר), תשלייו-1977

ייבשמיעת הערר לא תיוקק הועדת לכל נימוק שלא יצויון בכתב חערר או בתשובה, אלא אם היא משוכנעת

שחנימוק נשמט שלא באשמת בעל הדין חמבקש להיעזר בו, או ששמיעת הנימוקי דרושה למען הצדק.יי בעניינו,

העורר לא העלה טענת לפיה מדובר ביירחוביי בצורה סדורה בטענותלו בכתב ובעל פה (אף כי ציין כטענה ייכי השטת

משמש את הציבוריי), ולא צירף אסמכתאות משפטיות מתאימות ויישום הדברים . העור בחר מנגד לחתרכד

בטענות קנליניות אשר כאמור אינן דרושות לעניין. זאת ועוד, לא ניתן להתעלס מסכום התביעה הנמוך ומהדרך

בח העורר ניחל את הערר (כגון הרמת קול בעת חדיון, פניה באמצעות אי מייל פרטי ליוייר חוועדה לאחר הדיון

כדי להוסיף מסמכים שלא דרך המוכירות). ראוי כי חמגיש ערר שתכליתו עקרונית ולא כספית גרידא ינסחו לכל

הפחות בצורה בחירה תוך מיקוד טענותיו והוכחתס במאזן הסתברויות, או יסתייע בעורך דין. יחד עם זאת, מכיוון

שהעורר אינו מיוצג על ידי עורך דין, והערר מעלה סוגיה עקרונית אפנה לדון האם מדובר ביירחוביי וזאת על מנת

למצות את הדיון וזאת מעבר לצורך שכן כאמור העורר לא הוכלח את טענותיו ומטעם זח בלבד על הערר לתידחות.

המחוקק מלעט מהגדרת 'ינכסיטיי שבסעיף 269 לפקודת העיריות, שהמחזיקים בחס חייבים בתשלום ארנונה,

נכסים שהס יירחוביי. בעניין עייא %6 / 9368 מליסרון בעיימ עיריית קרית ביאליק נכתב כי יידומה שבכך בוטאה

ההשקפה, שכאשר הנחנה מן הנכס ומן השירותים הניתניס לנכס הוא ציבור בלתי מסויס של פרטים - להבדילס

מן המחזיקים בנכסי-- ראוי כי ציבור זה הוא שיישא בעלות השירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס.יי בעניין

זח בית המשפט העליון קבע כל יייעילות (בגביית הארנונה -א.ב) זו מתייבת לקבוע את בסיס החבות לתשלום

הארנונה בקשר לנכס שהוא יירתוביי על יסוד חיובו של נישוכ יחיד. זאת, אף אס הנישוס החייב במס איננו הנהנת

היחיד מן חשירותים שמספקת הרשות המקומית לנכס. עם זאת, הנישום שיחויב במס הארנונה צריך לחיות

הנהנה העיקרי מן חשירותיס שמספקת חרשות המקומית לאותו נכס.יי שס עוד ניתן משקל לכך ייכי המערערת

אף מאפשרת לחקיס במעבריס דוכניס, וואת תמורת תשלוס דמי שכירות. כך נהנית המערערת מן האפשרות

לגבות דמי שכירות נוספים מלבד אלו הנגבים מבעלי העסקים חשוכריס ממנה חנויות, וזאת לנוכח מספר

המבקריס הרב בקניון."

2

.3

.4

.5

בענלין בנק לאומי ני מנהלת הארנונה של עריית קריית יס, ועדת הערר קבעה, בהחלטתה מתאריך 24.11.2008, כל

השטח המקורה שבחזית הבנק הוא חלק בלתי נפרד מן המבנה. בעניין בריים 3878/10 סיכם את פרשה או באופן

ממצב כבי השופט חי מלצר בבקשת רשות ערעור שנדחתה. 'יההתלטה נומקה בכך שהבנק הוא המשתמש העיקרי

בשטח זה, הוא מפיק ממנו תועלת כלכלית, ולכן שטח וה הוא בר חיוב בארנונה. הבנק הגיש ערעור מנחלי על

ההחלטה האמורה לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה. הבנק שב וטען כי השטח המקורה הינו מדרכה,

חמיועדת למעבר הולכי רגל, ומחווה חלק בלתי נפרד מהשטחיס הציבוריים שבמרכז המסחרי בו מצוי הנכט. הבנק

הוסיף וטען כי חשליטה בשטח המקורח חינה של עיריית קריית ים בלבד, בעוד שלו אין כל שליטה, או זכויות

כלשהן בשטת זח. לטענת המבקש, חשימוש שהוא עושה בשטח המקורת מצומצס ומסתכס במעבר לקוחות לסניף

ומחוצה לו.'י בעניין זה טענה עריית קריית ים ייששימושיט אלה, צורת המבנה של השטח המקורה, והעובדה כי

השימוש בו בפועל נעשה לרוב בזיקה למבקש -- מצביעיס על כך שאין המדובר ביימדרכהיי, שהיא חלק מיירחוביי,

אלא בשטחת המהווה חלק אינטגרלי מסניף חבנק. עיריית קריית ים אף חפנתה לתקנות התכנון והבניה (תישוב

שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנייב-1992, קיית 798, הקובעות בתקנה 4/ט) להן כי שטח מקורת

בכניסה לבניין יבוא במניין שטחי השירות של הבניין." יי בפסק דינו דחה בית חמשפט לעניינים מנחליים את עמדת

הבנק בסוגיה בה עסקינן, קבע כי השטח המקורה כולו הינו חלק אינטגרלי מן הנכט, ולכן חויב בארנונה כדין. בית

המשפט הבחין בין מדרכה, המשמשת את כלל הציבור, לבין מעבר ציבורי מקורח, כדוגמת השטח המקורה כאן,

אשר משמש גם חוא למעבר תולכי רגל, אך בפועל עושה בו שימוש ציבור מסויס בלכד, במקרה זה-- לקוחות הבנק.

מבחינה תפקודית ומהותית השטח המקורה, כך נקבע - איננו ציבורי, אלא משמש את הבנק, ולכן לא מתקיימת

לגביו התכלית שבמתן הפטור מארנונה."

בפסיקה נקבע גם כי שטחי מעבר אשר יכולים לשמש או כלל הציבור, עשויים להיות חלק מנכס הסמוך אליהם

או מקיף אותם, זאת בחתאם למאפייניו הספציפיים של הנכס או השטח שבמחלוקת (ראו: עניין מליסרון, בעמי

4,, השוו גם : עייש (בייש) 28/90 אגד ני עיריית דימונה, פיימ התשנייג(2) 309, 318-312 (1992); עמיינ (י-ם)

72 חניות ירושלים 1993 בעיימ ני מנהל הארנונה של עיריית ירושלים ([פורסס בנבו], 5.5.2004)). כך בעניין

אגד גדר המחלוקת חיתה סיווגו של השטח שבמחלוקת - המכונה יימעברים'י, הינו השטח המקורה שבתתנה

והנמצא מחוץ לשני חבניינים ובצמוד להם. בעניין זה טענותיה המרכזיות של המערערת, בדבר טיווגם של

המעברים כיירתוב "לא נתקבלו.

לצורך בחינת השאלה אימתי שטח מהווה רחוב ואימתי מהווה שטח המשמש את הנישוס נקבע מבחן חשימוש

והתכלית ומבחן הנהנה העיקרי. על פי מבחן זה יש לבחון מיהו הנחנה העיקרי מאותו שטת רחוב.

אני סבור כי שטחי הכניסה לעסקיט במרכו המסחרי משמשיס באופן עיקרי את בעלי הנכסיס המציגים שס את

מרכולתס. הסוחרים במרכז המסחרי הס בעלי פוטנציאל הכלכלי להפיק הכנסות מהצגת מרכולתס בשטתים

המקורים. הנאת העיקרית משטחים מקוריס אלו היא של בעלי העסקים במרכז. מי שעושה שימוש דומיננטי

בשטחים הס בעלי העסקיס והמבקרים השונים המגיעים אליהם.

.6

.7

.8

9

.0

עוד יצויין כי לאור אפשרותם של בעלי העסק להציג את מרכולתם תחת הגג המקורה, ממילא הגישה של הציבור

הרחב לשטח המקורה לצורך מעבר כיירחוביי הינה מוגבלת. אציין כי קיים בסמוך שטת רתוב רחב שאינו מקורה,

המשמש לשימוש הציבור לצורך מעבר כיירתוביי. אמנם בשעות, שחחנויות סגורות, לא נמנעת מהציבור גישה תחת

הגג המקורה, אך לטעמי הדומיננטיות של השימוש הינה של שימוש מסחרי, בחתאס להיתריס שנתנה המשיבת

לפעילות זו. אני סבור כי הולך רגיל יעדיף ברגיל לחימנע במעבר בו נמצאים דוכנים ומרכולת, ויעדיף לעבור בדרך

המלך, שכאמור עוברת בתווך במרכו המסחרי וואת ללא הפרעות - כמובן שדבר זּת נתון להעדפות אישיות של

כל הולך רגל. עוד יצויין כי מסביב למרכז המסתרי קיומיס רחובות רבים, מרוצפים ומוסדריס כך שהרוצח לעבור

מחלק אחד למשנחו אינו חייב לעבור דרך המרכו המסחרי. ואת ועוד, כאמור החיוב שהטילה המשיבה הינו על

שטת מצומצט ביותר בשטח המרכו המסחרי השטח המקורה הסמוך לתנויות, ולא על שטחי המעבר הראשייסף

בכך יש לבטא לדעתי איוון בין השימושים הציבורייס של המרכז המסחרי כדרך או רחוב לבין חשימושיס

המסחריים בו. איזון זה נראה לי סביר בנסיבות חעניין, ואינו חורג ממידת חסבירות והמידתיות.

לעניין וה יפה הקביעה בעניין מליסרון לפיה קיימים מקרים בהס ציבור בלתי מטוים נהנה מהקרקע, ויחד עם

זאת, קיים נהנה עיקרי אחר מהקרקע. במקרה כזה החיוב בארנונה יושת על ייהנהנה העיקרייי מהקרקע, וואתיי

לנוכת הקושי למדוד את הנאתס היחסית של המחציק בנכס ושל הציבור הרחב מן השירותים הניתנים לנכס, תוטל

הארונה על הנהנה העיקרי בלבד."

השטח הסמוך לבתי העסק אף אם לא מוצגת חמרכולת מחוץ לבית תעסק משמש את העסק למשוך קהל לקוחות.

לקוחות עשוי שיתעכבו מול חלונות ראווח ולבסוף יבחרו להיכנסי לעסק. למעשה המעבר המקורח מהוות שער

הכניסה לעסקים במרכו המסחרי. כאשר מתחת לגג המקורה הס יכולים להתעכב ולהתבונן בתצוגה.

בנוסף נראה לי כי אין לבחון אין מידת ההנאה והשימוש של כל תנות וחנות בשטת המרכז המסחרי. ייתכן כי סוחר

אחר יציג מרכולת רבה יותר ממשנהו, אין כל דרך למדוד זאת. תכלית דיני המס הינם גביית מס אמת, יחד עם

זאת דיני המס שואפים לקביעת נורמות וודאיות, יציבות, יעילות והליכי גבייה נוחים (ראו עייא 6557/01 פז גצ

חברה לשווק בעיימ ני פקיד שומה למפעלים גדולים, פייד סא(3) 413, פסקה 3 (2006); עייא 8569/06 מנהל מיסוי

מקרקעין חיפה ני פוליטי, פייד סב(4) 280) פסקאות 34-33 (2008); בגייצ 547/84 עוף העמק, אגודה חקלאית

שיתופית רשומה ני המועצח המקומית רמת ישי, פייד מ(1). נראח לי לי כי בחינת מידת השימוש בפועל וההנאת

הפוטנציאלית של כל חנות וחנות תקשה על היעילות ועל גביית המס וכן תייצר עודף התדיינויות, בפרט כאשר

לטעמי סכומי המס בפועל (שליש מתעריף מסחרי רגיל) לוקחים בחשבון את גורמיס אלו בחשבון.גפ בעניין

מליסרון בית המשפט לא בחן באופן פרטני את השימוש בכל דוכן.

זאת ועוד, העורר לא עמד בנטל ההוכחה להוכיח בפועל כי מדובר ברחוב, ופרט לטענות בעלמא לא הוכיח דבר.

כלל ידוע חוא כי המוציא מחברו עליו תראיה. זאת ועוד, אין לכחד כי לתחושתי המדובר בערר שהוגש תחת תכלית

עקרונית ולא כספית גרידא, וראוי כי חמגיש ערר מסוג זה ינסחו לכל הפתות בצורה בהירה תוך מיקוד טענותיו

והוכחתס במאצן הסתברויות, או יסתייע בעורך דין. אין על תעורר להיבנות מנכונותה של וועדת הערר לחקור את

הסוגיה המשפטית ביסודיות תוך השקעת משאבים שיפוטיים רבים. זאת ועוד, אני ער, כי למשיבח לא ניתן יומה

על מנת להביע את דעתה בהרחבה בסוגיה האמורה, שכן טענות אלו לא הועלו ופרטו בהשגה באופן ממצה, לא

בכתב הערר ולא בדיון בפני הוועדה, פרט לטענה כי העלומה כי '' כי השטח משמש את הציבוריי

1

.2

.3

1

.5

56

ואת ועוד, ככל שהעורר סבור כי יש טעם בטענתו, יתכבד ויגיש ערר טדור, ביחס לשנות מס עתידיות, ככל שיהלה

בכך צורך, ויוכיח את טענותיו במאזן הסתברויות. כך שאף מטעם זה, לא ראיתי כי לעורר יתקייס עיוות דין

בדחיית הערר.

לא מצאתי לנכון להיעתר לבקשתו של העורר שהוגשה לאחר מועד הדיון (וזאת בפנייה בלת? אמצעית אל היוייר

שאינה מקובלת כלל ועיקר) להציג את הסכס הרכישה מחברת שיכון ופיתוח וכן חוזוה חכירה עם המינהל. יומו

של העורר בפני ועדת הערר ניתן במלואו, לא כל שכן, מצגים אלו לא צורפו להשגה או לכל הפחות לערר או לדיון

עצמו. לא ניתן בשלב זה להרחיב חזית ולבצע מקצה שיפורים בטענות הערר, עיקרון סופיות הדיון חינו עיקרון

יסודי בשיטתנו, ולא ראיתי כי יגרס לעורר כל עיוות דין מאי הצגתס. לא כל שכן, לא שוכנעתי כי יש במצגיס אלו,

הדנים בנושאים קנייניס שאינס מעניינה של הוועדה, להביא לחקר האמת כמפורט לעיל.

לאור האמור, אציע לדחות את הערר.

בנסיבות העניין אציע שלא לחייב בהוצאות.

מר ם מלו ב

אני מטכים.

מר אריה קליין, חבר ועדה

אני מסכים,

הערר נלחת.

החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהלייס בבבאר שבע בתוך 45 ימים ממועד תמצאת

התחלטה לצדדים:

ההחלטה תפורסט באתר האינטרנט של עיריית ערד.

המזכירות תשלח העתק ההחלטת לצדדיס.

ניתן היום כ'/א באדר תשני'ח, 12/3/2018

עוייד ורו''ח ארז בוקאי מר אריח קליין מר אברחם מלול ,משפטן

*רייר ועדת ערר חבר ועדת ערר חבר וועדת ערר