החלטה ערר 11/16 מתאריך 10.04.18

א.

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר 11/16

שליד עיריית ערד

בעניין שבין: אנקונינה עמנואל

'יהעורריי

מנהלת הארנונה בעיריית ערד

'יהמשיבה'י

החלטה

עוייד ורוייח ארז בוקאי - יוייר הועדה

רקע עובדתי

הנכס נשוא הערר הוא מחסן בגודל 8.94 מייר הנמצא באותה הכתובת של החנות ברחוב יהודה 34 בערד, המוחזקת

על ידי העורר בשכירות.

בשנת הערר 2016 סווג המחסן לפי החיוב העיקרי בנכס כיי משרדים, שירותים, מסחר ואחריס'י.

טענות העורר

לטענת העורר בהעדר סיווג בצו הארנונה למחסנים יש לסווג את המחסן לפי סיווג של נכסים אחרים: ייבניינים

מכל הסוגים המשמשים לכל מטרה, למעט נכסים אחרים העוניס על הגדרה אחרת בצו ארנונה זה"

לטענת העורר, המחסן בנוי במתחס מחסניס בחלק האחורי של המבנה, יש דרך מבואה משותפת, לא קשורה

לחנות גישה רק לבעלי המחסן לא קיים קיר משותף לחנות ולמחסן, המחסן משמש לאחסנת סחורה עונתית,

לקוחות אינס מבקריס במחסן כמו כן לא משמש לתצוגה.

העורר בכתב בערר מעלה טענות שונות בנושא חוקיות צו הארנונה (ראה סעיף 3 לכתב הערר), עוד טוען העורר כי

הן הסייוג והן החיוב בהס חייבה העירייה אינס סביריס באופן קיצוני (ראה סעיף ל לכתב הערר)

טענות המשיבה

לטענת המשיבה, מחסן הינו יימבנה עזריי לפי סעיף ז' לפרק ההגדרות לצו הארנונה י'מבנה עזר -- מחסנים, חנויות,

סככות בעסק ומבניס אחריסיי. שטחס של מבני העזר יחויב לפי התעריף בו מחוייבת היחידה העיקרית ועל כן

מחסן הינו בר חיוב לפי הסיווג העיקרי.

השטח משמש לאחסון של סחורה. הסחורה משמשת לפעילות העסקית של העסק. מכאן שהפעילות במחסן נכנסת

להגדרה של יימשרדים, שירותים ומסחריי.

ד.

8

.10

1

2

13

דיון

בעניין בעייא 7975/98 אחוות ראשוניס רובינשטיין שותפות רשומה ני עיריית ראשון לציון נקבע , כי ייהשימוש הוא

אחד המבתנים לסיווגו של נכסיי, וכי מקוס שהמדובר ביימתקן רב תכליתייי, שהשימושים בו מגווניס וניתן להפריד

בין חלקיו השונים, ייייעשה הסיווג לפּי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד'י. עס זאת, ''הפרדה כאמור תיעשה

רק כאשר כל חלק בימתקן הרב-תכליתיי משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד וכי אין לפצל כל נכס המקיים

מהות אחת לנתחיס קטניס טפלים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימושויי.

הטעס להימנעות מפיצול של נכס, שמהותו אחת, לתתי סיווגים, נעוץ באבסורד שפיצול כזה עלול להוביל אליו

ובחשש מפני ריבוי מחלוקות בין הפרט לבין הרשות שעלול פיצול כזה לגרוס. בהקשר זה עוד נאמר, כי ''אין זה

מעשי ולא ניתן לצפות מן הרשות המקומית לבחון ולערוך מעקב בדבר השימושיס הנעשים בחלקים שוניס של נכסי

הומוגני בעיקרו כאשר שימושיס אלה עשויים להשתנות מעת לעת וכך גםס היחידות שבויי.

בעניין בברייס 9205/05 מנהל הארנונה - עיריית טבריה ני היפר שוק 1991 בעיימ קבע בית המשפט העליון כי למחסן

הנמצא במבנה של סופרמרקט זיקה לשאר חלקי הסופרמרקט, שכן הוא משרת את הסופרמרקט והכרחי למימוש

תכליתו.לעניין זה נכתב:

''קשה לראות במבנה הסופרמרקט, שהוא מבנה הומוגני בעיקרו המשרת תכלית מרכזית אחת, מתקן 'רב

תכליתי'''.

בעניין היפר שוק נקבע בהסמך על צו הארנונה של ערייית טבריה, שעל מנת שמתקן יענה להגדרת מחסן עליו

לעמוד בשני תנאיס מצטבריס. הראשון, שמדובר בחלק ממבנה שאינו משמש למכירה ואינו צמוד לעסק או חלק

ממבנה שאושר בהיתר בניה כמרתף או מחסן והשני כי הוא משמש את העסק למטרות אחסנה בלבד והלקוחות

אינס מבקרים בו.

בברייס 1715/05 אורנה מגנזי ני מנהל הארנונה של עיריית הרצליה נקבע כי מבנה של סוכנות דואר, אשר חלק

ממנו שימש לקבלת קהל וחלקו האחר שימש מחסן לאחסון דברי הדואר, הוא יייחידה אינטגראלית אחתיי על פי

המבחניס שפורטו באחוזת ראשוניס.

בעניין עעייס 11641/04 ברוך סלע ני מועצה אזורית גדרות בית המשפט העליון פסק כי סיווג המחסניס והמרתפים

של המערעריס כחלק ממבנה מגוריס נעשה כדין, אף אס המרתף והמחסן אינס משמשים בפועל למגורים. ההלכה

הפסוקה היא כי כאשר מדובר במתקן רב תכליתי בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, יש

לסווג כל חלק בנפרד בהתאם לשימוש בו ולתכליתו. עם ואת, סויגה הלכה זו כאשר מדובר בנכס הומוגני מעיקרו,

שאז אין צורך בסיווג בנפרד.

בעניין עת'ימ 1472-09 קנר ני עיריית ירושלים דובר על מחסן המרוחק מהחנות :

''המשיבה הפנתה לפסקי דין התומכים לשיטתה בעמדתה (בבר''ם 9205/05 מנהל הארנונה - עיריית טבריה נ'

היפר שוק 1991 בע''מ....ואולס פסקי הדין שאליהם הפנתה המשלבה, שונים בנסיבותיהם מהמקרה שלפנינו,

ולפיכך אין בהס לתמוך בעמדת המשיבה באשר לעניין הנדון כאן. בפסקי הדין שאליהס הפנתה המשליבה מדובר

במחסן הצמוד לנכס העיקרי ביחידות שטח הסמוכות זו לזו. לכן בהסתמכה על ההלכות שנפסקו בהם נפלה

המשיבה לכלל טעות. בענייננו מדובר במחסנים תת קרקעיים המרוחקים מן החנות, והסחורה המאוחסנת בהם

אינה משמשת לפעילות מסחרית השוטפת המתנהלת בחנותו של העותר.'י

.4

15

.6

7

.8

בעניין קנר ני עיריית ירושליסם דובר בעתירה מנהלית על סבירות החלטת עיריית ירושלים לחייב מחסנים תחת

סיווג יימשרדיס ושירותי מסחריי. לטענת המשיבה התעריף האמור הינו המתאים ביותר לחיוב, על פי ההלכה

הפסוקה, לפיה יש לסווג את המחסן לפי הסיווג העיקרי של הנכס. יצויין כי במקרה זה לא היה קיים סיווג מתאים

למחסנים, וניסיונות העירייה ליצור סיווג כאמור, נדחו על ידי שר הפניס. יחד עס ּאת בית המשפט קבע כי:

''התעלמות המשיבה מהשוני במאפיינים של השטח, הסוג והשימוש בו, בין מחסנים תת קרקעיים ובין חנויות

ומשרדים עולה כדי גדר חוסר סבירות קיצוני. אין זה סביר למשל כי המשיבה תחייב באותו תעריף הן נכסים

מסחריים עיקריים המצויים במרכז העיר או בקניון מרכזי, והן מחסנים תת קרקעיים המשמשים לאחסון בלבד

ואינס צמודים לנכס העיקרי ומשמשים אותו בפעילו היום *ומית. 'י

יחד עס ואת, פסיקה גו בוטלה על ידי בית המשפט העליון בעניין עעייס 8258/12 עיריית ירושלים ני קנר

(30.12.2013, פורסם בנבו) בהחלטה בזו הלשון:

"(א) המערערת תחזיר למשיב חלק מדמי הארנונה המלאים ששולמו על ידו--על פי מה שסוכם בין הצדדים.

(ב) המערערת הודיעה שבכוונתה לפנות שוב לשריס ולבקש מהם לאשר סיווג נפרד למחסני מסחר החל משנת

המס 2014 ואילך, והיה ובקשתה תאושר כי אז יגבו מהמשיב דמי ארנונה בעבור מחסניו על פי הסיווג והתעריף

שיאושרו לגבי אותה שנה ואילך. היה ובקשת העיריה לא תאושר - המשיב ישלם את מלוא הארנונה שתידרש

ממנו על ידי העיריה בעבור המחסנים (בסיווג: משרדים שירותים ומסחר) בעבור שנת המס 2014 ואילך,

והברירה תהיה נתונה לצדדים להתדיין מחדש בנושא לגבי השנים הבאות, כאשר זכויות וטענות הצדדים

שמורות להם.

אנו מאשרים הסכמות הצדדים הנ''ל, אשר יבואו חלף פסק הדין, מושא הערעור.

אנו מביעים תקווה כי משתוגש בקשת העיריה לשרים - לאשר לה ליצור סיווג נפרד למחסניס - בקשה זו תידון

על ידי השרים בנפש חפצה ובהקדם האפשרי ומעבר לכך אין אנו מחווים דעה לגבי ההחלטה שתתקבל.י

כמו כן וועדות הערר לענייני הארנונה בירושליס מתייחסות לפסק דין זה כבטל. ראה לדוגמא עניין: 409/15 פלוני

ני מנהלת הארנונה בעיריית ירושלים, (26.6.2017 פורסם בנבו).

בעניין עמ'ינ 6650-04-17 עיריית הרצליה ואח' ני אקרשטיין תעשיות בעיימ ואח' נקבע כי סיווג לצרכי ארנונה של

נכס, המנותק מבחינה גיאוגרפית ופיזית מנכס אחר, צריך להיקבע על פי השימוש הפרטני שנעשה בו, להבדיל

מהשימוש שנעשה בנכס האחר. שס נקבע כי

''אין מנוס מן המסקנה כי למרות שהנכסים משמשים כחולייה הכרחית בשרשרת הייצור של מפעלי אקרשטיין,

כקביעת הוועדה, הרי שנוכח הפעילות המשרדית המתנהלת בהם, ונוכח ניתוקם הפיזי ממפעלי הייצור עצמם,

יש לסווגם כמשרדים ולא כתעשייה.'י

בעניין, עמיינ (מינהליים חיי) 20650-10-15 דפוס הנמל בעיימ ני מנהל הארנונה בעיריית חיפה נקבע כי:

0%

.0

.1

2

3

''יתרה מזו, אפילו אם שלב האחסנה של חומרי הגלם הינו שלב הכרחי בהליך הייצור, אין בכך די. ככלל בעת

סיווגס של נכסים הנפרדים זה מזה, ייעשה הסיווג על פי השימוש הנעשה בכל נכס בנפרד. בתּי המשפט היו

מוכניס לסטות מעקרון זה כאשר נדון סיווגו של מתקן רב תכליתי, כלומר מתקן הכולל מספר נכסים סמוכים

זה לזה, המשמשים כולם יחדיו לאותה פעילות ... נקבע כי במקרים כאלו ההחלטה האם לקבוע לכל נכס מבין

נכסי המתקן הרב תכליתי סיווג שונה על פי השימוש שנעשה בו, או שמא לקבוע את הסיווג על פי השימוש

העיקרי בכלל המתקן, תינתן מתוך בחינת הזיקה התכליתית בין הנכסים ובדיקת נחיצותו של כל נכס ספציפי

לתכלית השימוש של המחזיק במתקן כולו ... כאשר קיימת הפרדה פיסית בין הנכסים, כאשר הם אינס סמוכים

זה לזה, ברי שאין מדובר במתקן רב תכליתי אלא בנכסים עצמאיים שכל אחד מהם עומד על רגליו שלו. העובדה

כי חומרי הגלם המוחזקים בנכס משמשים לבפעולות ייצור במקום אחר, אינה הופכת את הנכסים כולם למתקן

רב תכליתי. 'י

בעניין עמנ 207/08 מפעלי נייר אמריקאיים ישראליים בעיימ ני עיריית חדרה, מנהלת הארנונה דובר במתחס הכולל

מבניס וקרקע והמשמשיסם כבתי תעשייה ומלאכה לעיבוד וייצור נייר ומוצריו בתחוס השיפוט של עיריית חדרה.

ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר, עניינו בשאלה האס יש לסווג את המערערת על כל המבניס שבשטחה כיחידה

תעשייתית אחת, או האס על ועדת הערר לסווג כל מבנה לפי תכליתו הספציפית. ועדת הערר קבעה כי בנסיבות

עניינה של המערערת אין מקוס לרדת לפרטי כל מבנה ומבנה, ויש לחייב על נכסי המערערת בכללותו. בית המשפט

קבע כי כאשר מדובר במתקן רב-תכליתי שניתן להפריד בין חלקיו השונים, ייעשה סיווג הנכס לצורכי ארנונה לפי

השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד. ההפרדה בין המתקניס השוניס תיעשה רק כאשר כל חלק במתקן הרב

תכליתי משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד, ואין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת לנתחיס קטניס

וטפליס ושולייס למהות העיקרית. בית המשפט המחוזי קבע כי אין מקוס להתערב בהחלטת הוועדה. ההחלטה

ניתנה לאחר קיוס דיון מחדש ועיון במסמכים, בסיכומים ובטענות הצדדים. היא איננה חורגת ממתחס הסבירות,

ולא נמצא מקוס להתערב בה.

בעניינו השאלה הראשונה הדרושה להכרעה הינה אס כאמור מדובר במתקן רב תכליתי או האס מדובר בשני

נכסים נפרדיס (החנות והמחסן).

קיימתי סיור במרכוּ המסחרי בערד ביוס 4/5/2018. הן מחוץ לשטח החנות והן בכלל במרכז המסחרי. כל שטח

המחסניס מחוצ לחנות הינו סגור ומגודר על ידי דלתות ברזל. עוברי אורח אינס יכוליס לעבור בשטח שבין החנות

למחסנים. אציין כי בסיור בשאר מבני האחסנה במרכז המסחרי עולה תמונה דומה בה מרבית שטח הגישה למחסן

מהחנות הינו סגור ומגודר, ובחלק מהמקריס אף נעשה בו שימוש על ידי העסקים.

במצב דברים וה אני סבור כי המחסן אינו מהווה יחידה נפרדת משטח החנות. כמו כן, הוא סמוך אליה ומשמש

את הפעילות העיקרית בחנות. משכך, אני לא סבור, כי מדובר ביחידה הנפרדת מהחנות שיש לבחון את השימוש

בה באופן נפרד, ומשכך יש כלל להפעיל במקרה זה את הלכת הטפל והעיקר.

לעניין טענות העורר בנושא חוקיות צו הארנונה, בנושא הסייוג והן החיוב בהם חייבה העירייה אינס סביריס

באופן קיצוני. וועדת הערר אינה האכסנייה לבירור טענות אלו. מרכז כובד טענות אלו הינו בתחוס המשפט

המנהלי. טענות אלו אינן חלק מהעילות שניתן להגיש בגינן ערר לפי חוק הערר ולפיכך אין הוועדה רשאית לדון

בטענות אלו. ראו לעניין זה: רוסטוביצ ואחי ייארנונה עירונית'י, מהדורה חמישית -ספר שני (2007), עמ' --1361

12

''המאפיין של הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר הוא

4

5

.6

.7

.8

9ע.

.0

1

702

33

שהן נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים המצריכים לעיתיס את

בדיקת המצב בפועל, ולא מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי

מובהק כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות גובה

הארנונה... גם סוגיות עקרוניות בעניין הטלת ארנונה כגון:... טענות

בדבר התרשלות של הרשות המקומית אשר הביאה להערכה שגויה

של הארנונה לרעת בעל הנכס...טעות או הטעיה מצד הרשות

המקומית... אינן בסמכות מנהל הארנונת''.

יחד עס ואת, אקרא למשיבה לפעול, להתקנת סיווג נפרד למחסנים שהינס נכס פיי שעומד בפני עצמו בצו

הארנונה. סיווג נפרד מעין זה אינו רלוונטי לעניינו, אך ייטב אס יתקייס סיווג כאמור. ראו לעניין וה דברי בית

המשפט העליון בעניין קנר.

לאור האמור, אציע לדחות את הערר.

בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון לחייב בהוצאות.

מר אריה קליין, חבר ועדת

אני מסכים.

מר אבהרס מלול, משפטן חבר ועדה

העורר טוען כי אין סיווג למחסן בצו הארנונה ולפיכך אין לסווג את המחסן תחת סיווגה של החנות.

סעיף ג בהגדרות לצו הארנונה של המשיבה לשנת 2016 קובע כי- לצורך צו הארנונה , שטח בנין לצורך חישוב

הארנונה יכללו כל השטחיס של המבנה כהגדרתו לעיל , עפייי מידות החוץ שלו לרבות :

''כל שטח מקורה אחר הצמוד לבניין או שאינו צמוד לו , לרבות מבנה עזר(סעיף ז' לצו בהגדרת מבנה עזר כולל

מחסן)חדרי כניסה, חדרי מדרגות פרוזדורים,חדרי שירות, מחסנים, וכו...'/

הרי שגם אני סבור, כי לא ליתן לקבוע סיווג נפרד לעסק ולמחסן הצמוד אליו, ללא הגדרה מפורשת לעניין אה בצו

הארנונה. יתכן כי כאשר צו הארנונה מתייחס במפורש למעמדו של מחסן הצמוד לחנות, יש מקוס לפרשנות

אחרת; אך במקרה בו צו הארנונה שותק ואינו מגדיר מחסן מה הוא, יש לצעוד בעקבות הוראות הפסיקה בעניין

זה, ואלה אינן משאירות מקוס לפרשנותו של העותר.

בהתאם לפסייד עעם 10864/07 עליון, ארנונה גלבר הלן ני עיריית אשדוד שניתן ע'יי כבוד השופטת עדנה ארבל:

''בנוסף אציין שאין היגיון וייתכן שאין זה גם ישים -- בחיוב הרשות המקומית לפרט באופן מפורש ומפורט,

בהגדרות המופיעות בצווי הארנונה שלה את כלל סוגי הרכיבים הניתנים לחיוב מכוח הצוויס . תחת זאת יש

להסתפק בקטגוריות ובמאפיינים ברורים ובולטים. /

כך, למשל, במקרה שלפנינו יש לראות במילה 'ימחסן'י ככוללת בתוכה את כלל סוגי המחסנים, ולא לדרוש פירוט

מלא ומפורש של כל סוג מחסן בנפרד כפי שמציעים המערערים. אני דוחה אפוא את טענת המערערים בעניין זה"

בפסייד בריים 9205/05 מנהל הארנונה עיריית טבריה ני היפר שוק 1991 בעיימ שניתן עייי כבוד השופטת עדנה

ארבל קבע בית המשפט נקבעו עייי כבוד השופטת עדנה ארבל שני מבחניס לאופן סיווגו של מחסן:

.4

5

.6

7

.8

''המבחן האחד הוא בחינת קיומה של זיקה בין היחידות השונות, שאם היא קיימת אז יש לראות במתקן הרב

התכליתי נכס אחד לצרכי סיווג הארנונה. המבחן האחר שאומ הוא האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס

הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו (ראו: עניין אחוזת ראשונים, פיסקה 9 לפסק הדין; בריים

5 מגנזי נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (לא פורסם))./י

הפסיקה קבעה, כי כאשר מדובר במתקן רב תכליתי, אשר כל חלק ממנו משמש לשימוש אחר וניתן להפריד בין

מתקניו השוניס - יעשה סיווג נפרד לפי השימוש והתכלית של כל חלק, בנפרד. עם זאת, אין לפצל נכס שבמהותו

הינו נכס אחד למספר חלקיס קטניס אשר כולס טפלים לשימוש העיקרי בנכס.

במקרה דנן בין המחסן לבין שאר חלקי החנות קיימת זיקה משמעותית. העורר טוען כי במחסן מוחזקת סחורה

עונתית. המחסן מטבעו משרת את החנות וקיומו הוא הכרחי למימוש תכליתו של החנות.

בנסיבות אלה, אין לתמוה כי בנסיבות והות בעיקרן, נקבע בבית המשפט המנהלי כי אין מקוס לפצל את החנות

והמחסן לצורך הסיווג (עת'ימ (בייש) 4/09 סקאל ספורט ני מנהל הארנונה של עיריית אילת (11.2.10)).

לפיכך המסקנה אליה הגעתי היא כי הפרשנות הנכונה לצו הארנונה הינה הפרשנות של המשיבה המבטלת את

ההפרדה בין הסיווג של העסק לסיווג המחסן הצמוד לו.

בנסיבות העניין לא מצאתי לחייב את מי מהצדדיס בהוצאות.

החלטם

1 לאור האמור לעיל, הוחלט לדחות את הערד.

2 לא נעשה צו להוצאות.

תחלטת הוועדת נתונה לערעור לפני בית המשפט לענייניס מינהלייס בבבאר שבע בתון 65 ימיס ממועד המצאת

ההחלטה לצדדיט.

ההחלטה תפורטם באתר האינטרנט של עיריית ערד,1

תמזכידות תשלח העתק תהחלטה לצדדים.

ניונן היום ב''א באייר התשנעי'ח, 6/5/2018

ערייד ורר'ח אדז בוקאי מר אדיה קליין מר אברהס מלול ,משפטן

ה ועדת עור חבר ועדת עדר חבר וועדת ערר

* תצדדים רשאיס לפנות לוועדה תוך 7 ימים ממועד ההסצאה לעניין טעמים המשרסיס כתקנח 11א(כ) לתקנות הערר לאי

פרטום ההחלטה או חלקים ממגה.

2-4 90000520 :1

6- -8]65 [0:5ל בנפש:

החלטה

1 לאור האמור לעיל, הוחלט לדחות את הערר.

2 לא נעשה צו להוצאות.

החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים בבבאר שבע בתוך 45 ימים ממועד המצאת

ההחלטה לצדדים.

ההחלטה תפורסם באתר האינטרנט של עיריית ערד.1

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים.

ניתן היום כ''א באייר התשנע''ח, 6/5/2018

עו''ד ורו''ח ארז בוקאי מר אריה קליין מר אברהם מלול ,משפטן

יו'יר ועדת ערר חבר ועדת ערר חבר וועדת ערר

+ הצדדים רשאים לפנות לוועדה תוך 7 ימיס ממועד ההמצאה לעניין טעמיס המפורטים בתקנה 11א(ב) לתקנות הערר לאי

פרסוס ההחלטה או חלקיס ממנה.