החלטה ערר 12/16 מתאריך 05.08.18

א.

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר 12/16

שליד עיריית ערד

בעניין שבין:

שי אברהמי

רח' גל 35/2 ערד

'יהעורריי

- נ ג ד.-

מנהלת הארנונה בעיריית ערד

ת'יד 100 ערד, 89100

'יהמשיבה'י

החלטת

עוייד ורוייח ארו בוקאי - יוייר הועדה

רקע עובדתי

ערר לשנת השומה 2016.

הנכס נשוא הערר הינו בית קרקע המורכב משתי יחידות נפרדות ברחוב גל 1 בערד. כאשר יחידה אחת מאוכלסת

והשנייה ריקה.

העורר הגיש בחודש נובמבר 2010 בקשה על גבי טופס של המשיבה לקבלת פטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת

העיריות, טופס שכותרתו י ארנונה- טופס הודעה על נכס לא ראוי לשימושיי.

לאור בקשת העורר זכה הכנט לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות שהסתיים ביום 31.12.2015.

ביוס 29 בנובמבר 2015 שלחה המשיבה הודעה לעורר כי תקופת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות מסתיימת

ביוס 31.12.2015, וכי החל מיוס 1.1.2016 יחוייב הנכס בסיווג מגוריס בשטח חיוב של 386 מייר.

במהלך הדיון בערר הוצגו לוועדה מספר תמונות של הנכס. העורר אישר כי זהו הנכס המדובר. בתמונה אחת

המראה את חלקו החיצוני של המבנה: נראה מבנה מרפסת, מעקות זכוכית וחלונות. מחוץ לנכס קיים מנגל,

כסאות פלסטיק, וצמחייה. חלקו הפנימי של המבנה כולל ויטרינה מרפסת ופסולת בניין בתוך החלל הפנימי,

דלתות, חלונות וריצוף.

בתמונה אחרת נראה: חלל גדול ויטרינה תקינה, ציוד אישי בתוך המבנה, אופניים , דגלי ישראל, פסולת , ארגזיס,

תמונות, הכנה לחשמל, דלתות , קרמיקה ופנלים מושלמים , קיימת קצת רטיבות, חניה חיצונית . לסיכוס :

בהתאם לתמונות יש דלתות, חלונות, אופניים, גינה מאוד מטופחת , אחסנה בפניס הנכס , דלת רב בריח במרתף,

גרס מדרגות אחד לא מושלם, טיח ברוב הדירה. שטח הגינה בחוץ מסודר באופן מלא.

ב.

10

1

.12

.3

ג.

4

.5

6

17

8

19

טענות העורר

לטענת העורר בנייתו של הנכס לא הסתיימה עד היוס והנכס אינו ראוי לשימוש.

לטענת העורר במקרה זה בו לא הושלמה בנייתו של המבנה איו המדובר בבקשה של פטור מארנונה, משום

שהמדובר בנכס שמלכתחילה כלל אינו בר חיוב בארנונה הואיל ואין הוא נכלל בהגדרת ייבניין'י.

לטענת העורר, הוא לא עושה ולא יכול לעשות כל שימוש ראוי בנכס, ולכן לא מתקיימת הזיקה הנדרשת לשם

הטלת ארנונה.

לטענת העורר הבקשה שהוגשה בטופס לקבלת פטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות חינה על טופס

פורמלי. לטענת העורר על גבי הטופס עצמו נכתב בכתב יד יי(הנכס- א.ב) שבנייתו לא הושלמהיי . בטופס נכתב כי

ייבניית הנכס מעולם לא הושלמהיי, ייהכנס אינו מרוצף, לא מוקנים זגוגיות חלונות, לא מותקנים בו כלים

סניטריים, לא מותקנות דלתות, אין חיבור לחשמל, לא ניתן טופס 4 יי. לטופס צורף מכתב נלווה בו פירט העורר

את טענותיו ובתמצית טען כי אין המדובר בנכס שעונה על הגדרת דירת מגורים ראויה לצורך חויבה בארנונה שכן

חסריס בו מתקנים פיויים לצורך שימוש ראוי כגון: ריצוף, כלים סנטיריים, חלונות כן האישוריס הפורמליים

הכוללים קבלת טופס 4, חיבור לחשמל. לאור האמור נכתב כי ייהנכס אינו ראוי לשימושיי.

לטענת בייכ העורר: ייהייתה החלטה ראשונית לא נכונה לגבי סווג הנכס שהוא בר חיוב בארנונה ונוצרה שרשרת

טעויות לחיוב הנכס עס הפטור וכתוצאה מכך אנחנו כאן היום .לא ניתן להכשיר המבנה בגלל הפטור."

בתשובה לשאלת יוייר ועדת הערר מי יושב בגינה: ענה העורר כי ייהשכנים (דודים) יושביס בגינת הנכס.יי העורר

מבקש לרשום *שאין חשמל וחווט חשמל בתוך הנכס הרבה דלתות פנים לא קיימות, אין ריצוף וחלק מהמדרגות

לא הושלם.י

טענות המשיבה

לטענת המשיבה, במסגרת תיקון 330 לפקודת העיריות, שפורסס ביוס 2.8.2012 הפטור לנכט שאינו ראוי לשימוש

הוגבל למשך תקופה של 3 שנים. תחילתו של התיקון בסעיף 330 לפקודת העיריות הינה מיום 1.1.2013. לאור

האמור תקופת הפטור לנכס מסתיימת ביום 31.12.2015.

במכתב מיום 10.1.2016 הודיעה המשיבה כי לאחר בדיקה נוספת יעשה חיוב הנכס לפי התעריף המצערי בסיווג

זה : יימינימום למגורי קרקע לא ראוי לשימושיי, חיוב של 33.35 שייח למטר, חלף חיוב של 42.49 שייח למטר.

לטענת המשיבה הבית משמש כאחסנה בנוסף קיימות צריכות מים .

המשיבה מבקשת מבקשת להתייחס למהות ולתכלית החקיקה - המחוקק הגביל תקופה קצובה לפטור לנכס

הרוס ולאחר מכן לחייב בתעריף מנימאלי . הכוונה הייתה שנכסים לא יעמדו 10 שנים כמו ייפיל לבן" .

דיו

דוקטרינת ההשתק השיפוטי קובעת כלל משפטי לפיו בעל דין אשר טען טענה עובדתית, מושתק מלטעון טענה

הפוכה בגדרי אותו ההליך או בגדר הליך אחר.

על המקור לדוקטרינה זו עומד עוייד מאיר פורת במאמרו ייהשתקיס בהליכי המסיי (מיסים, יוני 2018):

.20

.1

.2

''המקור להחלת עיקרון ההשתק השיפוטי הוא עיקרון תום הלב,החולש על כל תחומי המשפט וכן הוא נסמך

על ההיבט המוטרי האוסר להשתמש לרעה בהליכי משפט,כאשר העלאת טענות סותרות על ידי צד להליך, היא

פן אחד של איסור זה. רציונל נוסף הוא ההיבט המעשי אשר נועד למנוע קבלת החלטות סותרות בידי טריבונלים

שונים. איסור זה מוצא את ביטויו בתקנות סדר הדין האזרחי,שם נקבע כי ככלל ובכפוף לחריגים מצומצמים,

בעל דין לא יכול להעלות טענות עובדתיות סותרות. '/

בעניין עייא 3561/13 מאיר שרגאי נ' פקיד שומה ת''א 1 (פורסבס בנבו, 23/10/2017) החיל בית המשפט העליון

את דוקטרינת ההשתק השיפוטי על נישוס אשר טען בפני פקיד השומה כי פקודת יומן בספריו מבטאת פיצוי אישי

שקיבל מבנק הפועלים, בגין פגיעה גופנית שנגרמה לו. המערער המשיך לדבוק בגרסתו זו גם בפני בית המשפט

המחוצי, רק בשלב חקירתו הראשית בבית המשפט המחוזי, שינה המערער את גרסתו וטען, כי פקודת היומן

בטעות יסודה, שכן הוא לא קיבל מעולס סכוס כלשהו.

"יהמערער מנוע, כיום, מלטעון לבטלותה של פקודת היומן, שכן חל בעניינו השתק שיפוטי, ודי בכך, לטעמי

.כדי לדחות את גרסתו החדשה, בנושא זה. כאן המקוס להביא את דבריו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין

בע'/א 09/4107 בן עוז שמואל נ' פקיד שומה חיפה כי כל בית משפט יתייחס, מטבע הדברים, בחשדנות כלפי

מי שלפי נוחותו טען בהליך פלוני טענה אחת ובהליך אחר טענה אחרת, כ'להטוטן בקרקס הרוכב בעת ובעונה

אחת על שני זוגות אופניים' (רע'/א 04/4224 בית ששון בעי'מ ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בעיימ, פייד נט(6

,(625 ,630) השופט גרוניס)). אין להלום התנהלות מעין זאת"

בהתייחסו לכלל ההשתק השיפוטי, ציין השופט יי דנציגר בעניין עייא 9056/12 יעל קינג נ' פקיד השומה ירושליט

(4.8.2014) [פורסם בנבו] כי:

''תנאי להפעלת ההשתק השיפוטי הוא כי הטענה אשר השתקתה מתבקשת סותרת טענה אחרת שהעלה אותו

בעל דין. יש הסבורים כי תנאי נוסף לתחולתו של ההשתק השיפוטי הוא כי אותה טענה קודמת וסותרת הניבה

לטוען טובת הנאה בגדרי ההליך בו נטענה (ראו, למשל: עניין אינטרלגו, שס). מנגד, יש הסבורים כי בנסיבות

מסוימות ניתן לוותר על דרישה זו [ראו, למשל: עניין בית ששון, פסקה 9 לפסק דינו של השופט (כתארו אז) אי

גרוניס וחוות דעתו של השופט א' רובינשטיין; רע''א 8297/12 הפניקט הישראלי לביטוח בע''מ נ' המוסד

לביטוח לאומי, פסקה 13 (16.7.2013); ע''א 2291/07 אגף המכס והמע''מ אשדוד נ' ש.י. סימון אחזקות בע'ימ,

פסקה 4 לפסק דינו של השופט (כתארו אז) א' גרוניס וחוות דעתי (1.2.2010)].

עוייד מאיר פורת במאמרו ייהשתקים בהליכי המסיי (מיסים, יוני 2018) מבאר על תחולת הדוקטרינה בהליכי המס,

בפרט ככל שהיא נוגעת להתנהלות המוקדמת מול הרשות המנהלית- רשות המיסים, וזאת אף טרס הובא הנושא

לדיון בבית משפט או בוועדת ערר:

''בהתאם לפסיקה,דוקטרינת ההשתק השיפוטי אינה מוגבלת לטענות שהועלו בפני ערכאות השיפוט

בלבד,והיא חלה אף על טענות עובדתיות סותרות שהועלו בפני הרשויות, ובכלל זה על טענות שהעלה נישום

בפני רשות המיסים. למעשה,אפשר להווכח כי דוקטרינת ההשתק השיפוטי הוכנסה להליבי המס בעיקר

בעשורים האחרוניס,וזאת כתוצאה מההתפתחות של כללי תום הלב וההגינות והחלתם בהליכי השומה השונים

הן על נישומיס והן על רשות המיסים.

3

.4

.5

.6

יש לזכור כי הליכי מס והיחס שבין הנישום לרשות המיסים אינם מתחילים בפני הערכאה השיפוטית, אלא

מתחילים כבר בעת שהנישום מגיש את דוחותיו ודיווחיו לרשות, ומשכך נקבע בפטיקה כי בעיקרון, אין לראות

בשלב הערעור בתיק מס הכנסה, שלב דיוני בראשיתי, קרי,דיון'' דה נובו'' הפותח את פרשת הנישום מחדש,

אלא, דיון המהווה את המשכו של הדיון שנתקיים בשלב ההשגה בפני פקיד השומה '' עוד יוזכר כי בהתאם

להלכה הפסוקה, לא מה שהנישום יכול היה לעשות ולא עשה,אלא רק מה שהוא עשה, קובע את מצבו ואת

דינו'י.

עוייד מאיר פורת במאמרו מציין כי:

**יושם אל לב,כי פסק הדין בעניין קינג ריכך במידה ניכרת את הדרישה לפיה דוקטרינת ההשתק השיפוטי

מחייבת כי טענתו החדשה של הנישום עומדת בסתירה לטענה קודמת,אשר יצרה לאותו נישום טובת הנאה או

הקלה.כלומר, פסק הדין בעניין קינג קובע כי אין דרישה לטובת הנאה או הקלה שנוצרה לנישום בשל טענתו

הראשונה,אלא די בכך שהנישום טוען טענה עובדתית סותרת לטענה שנטענה על ידו בעבר בפני ערכאה

דיונית. '

בעניין עייא 732/15, פקיד שומה נ' בנלי טל ואח' (מיסים ל/2 (אפריל 2016)) נקבע כי יש לייחס לנישוס ייהשתק

שיפוטייי שמשמעותו, שהמצג שהציג הנישום כלפי רשויות המס לאורך השנים, מונע ממנו מלטעון ההיפך בעת

הדיון בשומתו. נפסק כי דוקטרינת ההשתק השיפוטי אינה מוגבלת רק לטענות שהועלו בפני ערכאות שיפוטיות :

'ילצד טענת המניעות, קמה גם טענת ההשתק השיפוטי. המצג שהציג בנלי בפני רשויות המס לאורך שנים,

הצמיח לו ולעסק טובות הנאה שונות. דוקטרינת ההשתק השיפוטי אינה מוגבלת לטענות שהועלו בפני ערכאות

השיפוט בלבד, והיא חלה אף על טענות עובדתיות סותרות שהועלו בפני הרשויות, ובכלל זה על טענות שהעלה

נישום בפני רשות המיסים :

''אין צורך לשוב על ההלכה המושרשת לפיה בעל דין אשר טען טענה עובדתית מושתק מלטעון טענה הפוכה

בגדר הליך אחר או בגדרי אותו ההליץ. כלל זה, הידוע כ'השתק שיפוטי' נובע מחובתו של בעל הדין לפעול בתוס

לב, והוא חל גם כאשר מדובר בפעולות משפטיות הקודמות להליך המשפטי, לרבות בהליכים מול שלטונות

המס מהסוג שבהם עסקינן (על הכלל והעמדות בפטיקה לגבי התנאים לתחולתו, ועל תחולתו גם בנוגע להליכים

של תשלום מיסים, ראו למשל בע'/א 9056/12 קינג נ' פקיד השומה ירושלים, פס' 11 לחוות דעתו של השופט

י' דנציגר; ובחוות דעתו של השופט א' רובינשטיין (4.8.2014) (להלן: עניין קינג)). במקרה זה, העובדה כי

המערער טען בהליך אחר כלפי שלטונות המס לקיומו של חוב מס, כאשר הדבר פעל לטובתו והוא נהנה מהטבה

מכך, יוצרת כלפיו 'השתק שיפוטי' המונע ממנו מלטעון בהליך הנוכחי להיעדר קיומו של חוב מס זה'' (עי/א

2 רויכמן נ' מדינת ישראל - פקיד שומה חיפה, פס' 19 לפסק דינו של השופט צ' זילברטל (10.12.2014)

(להלן: עניין רויכמן)) (הדגשה הוספה -י.ע.)./

בעניין בנלי כתב כבי השופט בדימוס רובינשטיין כי:

'יהמדובר לטעמי בהשתק שיפוטי מובהק, ולא אחזור על דברי חברי; אציין רק, כי נזדמן לי לא אחת להטעים

כלל זה ''בעניין ערכי- מוסרי של התנהגות תמת לב..." (ע''פ 1019/13 פאיס נ' מדינת ישראל (2015),...'י

בענייננו העורר הגיש בקשה לפטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. בקשה זו והצהרה זו אינה

דקלרטיבית בלבד, כי אס הכתה שורש וזיכתה את העורר בפועל בפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. כיוס,

מששונה החוק, ומשתמה תקופת הפטור החוקית, טוען העורר כי אין המדובר כלל בבניין, והבקשה שהוגשה על

גבי טופס 330 הינח פורמלית בלבד.

.7

.8

9

.0

.1

.2

אין חולק כי טענתו הקודמת והסותרת של העורר הניבה לעורר טובת הנאה בגדרי ההליך בו נטענה, קרי פטור

מארנונה לנכס הרוס. כך שאף לפי המבחן המחמיר להחלת ההשתק השיפוטי כאמור בעניין אינטרלגו, קיימת

תחולה לדוקטרינח זו בענייננו.

אני סבור כי אין ממש במכתב הנלווח של העורר ובהערות בכתב היד של העורר על גבי טופס לבקשת פטור לפי

סעיף 330 לפקודת העיריות. ככל שהעורר היה סבור באותו זמן, כי הטעם שבגינו הוא פטור מארנונה הוא העובדה

כי הנכס אינו בניין, היח עליו לטעון טענה זו בפני המשיבה בזמן אמת, וככל שהמשיבה לא היתה מסכימה עס

השגתו היה עליו להגיש ערר, בהתאם לחוק ולתקנות. עצם פנייתו של העורר לפטור לפי סעיף 330 וקבלת ההטבות

לפי סעיף ה בפועל מייצרת השתק שיפוטי לטענה שונה לפיה הנכס כלל אינו בניין, ויהיו ההערות אשר העיר

העורר או בייכ על הטופס אשר יהיו. בקשתו של העורר אינה אך ורק פורמלית, בקשתו היכתה שורש במציאות

והחשוב מכל הצמיחה לו הטבה כלכלית לאורך שנות הפטור.

בעת שהגיש העורר את הבקשה לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות לא הוגבלה תקופת הפטור בזמן. כעת

מששונה החוק, והוגבלה תקופת הפטור על נכס הרוס, לא ניתן לשנות חזית בהתאם לכדאיות הטענות. אחזור על

הדברים בשל חשיבותם: אס בזמן אמת העורר היהה סבור כי לא מדובר בבניין היה עליו לפעול בהתאם. כל שינוי

חזית בנושא זה הינו חסר תוס לב. בפרט כאשר לעורר נמצא הטבה כלכלית מכך שפנה למסלול 330 לפקודת

העיריות. באופן דומה להתנהלות מול פקיד שומה עליה עמד עוייד מאיר פורת במאמרו, גס ההנהלות מול המשיבה,

מנהלת הארנונה כפופה לדוקטרינת ההשתק השיפוטי. לא ניתן לעלות טענות סותרות בפני מנהלת הארנונה, אשר

מביאות לתועלת כלכלית ממשית, ובחלוף מספר שנים לטעון טענות הפוכות בפני וועדת הערר או בית המשפט

המוסמך. כפי שנקבע בפסיקת דיני המס:י' לא מה שהנישום יכול היה לעשות ולא עשה, אלא רק מה שהוא עשה,

קובע את מצבו ואת דינו'י. באס העורר היה סבור באמת ובתמים כי הנכס הנידון אינו מהווה ייבנייויי היה עליו

לטעון טענותיו במישור זה בזמן אמת במסלול המתאים לטענות אלו, לא ניתן לאחוז במקל בשתי קצותיו ולטעון

שתי טענות במקביל ו/או לשנות את הטענות ו/או פעולות משפטיות הנגזרות מאותן טענות בהתאם לשינוי המצב

החוקי ושינויי הפסיקה. חלף זאת העורר פנה למסלול פטור לנכס שאינו ראוי למגורים, והיוס הוא מבקש לשנות

את מסלול הפטור אליו פנה, וזאת ככל הנראה עקב שינוי החוק. דומה כי העורר מבקש לפסוח על שתי הסעיפים.

ביטוי הלקוח מדברי אליהו הנביא אל עס ישראל בספר מלאכים אי יייח כייא: יוגש אַלְיְהוּאֶל כָּל הָעֶם אמֶר עַד

מָתִי אַתֶּס פּסְחִים על שְתִּי הַסְעפִּים ,אֶם ה' הָאֶלְהִים - לָכוּ אחַרְיו, ואס הַבַּעַל - לְכוּ אִחָרִיו".

מעבר לצורך אציין כי מהתמונות עולה כי הנכס שימש לכל הפחות לאחסנה. קרי נעשה בו שימוש וזאת בניגוד

לטענת העורר כי יי הוא לא עושה ולא יכול לעשות כל שימוש ראול בנכסיי. ואף מטעם זה קיימת הצדקה לחיוב

בארנונה.

עוד אציין כי יש לקחת בחשנבון כי התעריף בו חוייב העורר יימינימוט למגורי קרקע לא ראוי לשימושיי הינו נמוך

בכ-25% מתעדיף רגיל למגוריס. דומה כי יש בכך להלוס את מידת ההנאה הפחותה של העורר מן הנכס.

לאור האמור, אין אני נדרש להכריע בשאלה האם הנכס האמור הינו בניין או לאו. מעבר לאמור רק יצויין כי

מהתמונות עולה כי חיצונית הנכס מטופח מאוד, חזיתו מטופחת ושמורה, הגינה מטופלת. פנים הנכס מצביע על

נכס ברמת גמר גבוהה יחסית הגס לא ברמת גמר סופי. ובניגוד לאמור בכתב הערר מהתמונות עולה כי יש דלתות

וחלונות בנכס, יש ריצוף וטיח. יחד עם זאת, אין לכחד כי בנכס חסרים מתקנים מסוימים המונעים בשלב זה

מגורים, אף כי נראה ההשמשה הינה שולית. כאמור לאור התוצאה שלעיל, אין אני נדרש להכריע בעניין.

.3

.6

.5

לאור האמור, אציע לדחות את הערר. העורר יישא בהוצאות המשיבה בסך של 1,500 שייח. הוצאות אלו הועמדו

על הצד הנמוך, מתוך מטרה שלא להרתיע נישומים מלהגיש ערריס לוועדת הערר, אילולא שיקול זה ההוצאות

היו צריכות להיות גבוהות יותר.

מר אברהס מלול, משפטן חבר ועדה

אני מסכיס לחוות דעתו של יוייר הוועדה.

מר אריה קליין, חבר ועדה

גס אני מסכים לדעת חבריי.

החלטה

הער גדחת.

העודר יישא בהוצאוות לטובונ המשיבה בטך של 1,500 ש''ת.

החלטן הוועדה נתונה לערעור לפני ביה המשפט לעניינים מינהליים בבבאר שמע בתוך 45 ימים ממועד המצאול

ההחלטה לצדדים.

ההחלטת תפורטם באתר האינטרוט של עיריית ערד,

המזכירות ומשל העונק ההחלטה לצדדים.

ניתן חיוס כ'"ד באב תשנ''ח, 5/8/2018 , בהעדר הצדדיס.

ערי'ד ודו'יח ארז בוקאי מר אריה קליון מר אברהט מלול ,משפטן

.

ייר ועדת ערר חבר ועדוג ערר חבר וועדת ערר

: - ו

החלטה

הערר נדחה.

העורר יישא בהוצאות לטובת המשיבה בסך של 1,500 שייח.

החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים בבבאר שבע בתוך 45 ימים ממועד המצאת ו

ההחלטה לצדדים. |

ההחלטה תפורטם באתר האינטרנט של עיריית ערד.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים.

ניתן היום כ'יד באב תשנ''ח, 5/8/2018 , בהעדר הצדדים.

עו''ד ורו''ח ארז בוקאי מר אריה קליין מר אברהם מלול ,משפטן

יוייר ועדת ערר חבר ועדת ערר חבר וועדת ערר