החלטה עררים 12/16 41/18 מתאריך 11.06.19

אי

עררים 12/16; 41/18

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית ערד

בעניין שבין:

שי אברהמי

רחוב גל 35

עייי בייכ עוייד אייל מלכה

'יהעורריי

- נ ג ד.

מנהלת הארנונה בעיריית ערד

ת'יד 100 ערד, 89100

עייי בייב עוייד דור סלע

ייהמשיבה"י

עוייד ורוייח ארז בוקאי - יוייר הועדת

רקע עובדתי

עררים לשנות השומה 2016 ו -2018. כעולה מן התומר בתיק ומן חדיון ביתס לשנת השומה 2017 העורר לא חגיש

ערר. ומשכך לשיטת חמשיבה שנת חשומת 2017 הינה הלוטה.

הנכס נשוא הערר הינו בית מידות הצופח על המדבר, המורכב משתי יחידות נפרדות ברחוב גל 1 וגל 3 בערד.

כאשר לחידה אחת מאוכלסת (רחוב גל 3) וחשנייח ריקה (רחוב גל 1). היתידה ברחוב גל 1 הינה חיחידה נשוא

העררים.

בחתאס לנמסר על ידי המשיבה לגבי רתוב גל 1 : בשנת 1994 ניתן היתר לבניית בית מגורים. בשנת 2003 ניתן

חידוש לבניית בית מגורים בגודל 385.95 מייר. בשנת 2012 שוב ניתן תידוש היתר לשלד קיים.

בהתאם לנמסר על ידי המשיבה לגב? רחוב גל 3 : בשנת 1993 ניתן חיתר לבניית בית מגורים. בשנת 2003 ניתן

חידוש לבניית בית מגוריס בגודל 379.93 מייר. בשנת 2016 ניתן טופס 4 לנכס.

בחתאס לגמסר על ידי העורר, על פי בדיקה שביצעה העורר, ולמיטב ידיעתו, השלדים הושלמו בערך באותה

תקופת.

העורר חגיש בחודש נובמבר 2010 בקשה על גבי טופס של המשיבח לקבלת פטור לנכס הרוס לפי סעיף 330

לפקודת העיריות, טופס שכותרתו יי ארנונה- טופס חודעח על נכס לא ראוי לשימושיי

10

141

.12

.3

לאור בקשת העורר זכה הכנס לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות שחסתנים ביום 31.12.2015 יצויין, כי

השתלשלות ההליכים שקדמו לבקשה להגשת הפטור וקבלתו אינם ברורים עד תוס. כך בדיון מיוס 6.5.2018

ציון בייכ חעורר כי ייהיתה החלטה ראשונית לא נכונה לגבי סיוג הנכס שהוא בר חיוב בארנונה ונוצרה שרשרת

טעויות לתיוב הנכס עם הפטור וכתוצאה מכך אנו כאן חיום'י.

ביוסם 29 בנובמבר 5 שלחה המשיבה הודעח לעורר כי תקופת הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות

מסתיימת ביוס 31.12.2015, וכי החל מיום 6 לחתוייב הנכס בסיווג י/מלנימוס מגוריסיי בשטח חיוב של 386

מייר.

הערר לשנת 2016, נדון במהלך שנת 2018 על ידי הוועדה. במהלכו חוצגו לוועדה מספר תמונות של הנכס.

בתמונח אחת המראח את חלקו החיצוני של המבנח: נראח מבנה מרפסת, מעקות וכוכית וחלונות. מתוץ לנכס

קייס מנגל, כסאות פלסטיק, וצמתייח. חלקו חפנימי של המבנה כולל ויטרינת מרפסת ופסולת בניין בתוך התלל

הפנימי, דלתות, חלונות וריצוף. בתמונח אחרת נראה: תלל גדול ויטרינה תקינה, ציוד אישי בתוך המבנח,

אופניים , דגלי ישראל, פסולת , ארגזים, תמונות, חכנה לחשמל, דלתות , קרמיקח ופנלים מושלמים , קיימת

קצת רטיבות, חניה חיצונית . לסיכום: בהתאס לתמונות ‏ יש דלתות, תלונות, אופניים, גינח מאוד מטופחת ,

אחסנה בפנים הנכס , דלת רב בריח במרתף, גרס מדרגות אחד לא מושלם, טיח ברוב הדירה. שטת הגלנה בתוצ

מסודר באופן מלא.

במסגרת הליכי הדיון בוועדה התבקשו הצדדים לתגיש סיכומיס לעניין בקשת העורר לפטור לפי טעיף 330

לפקודת העיריות מלום 2.11.2018 והשפעתה על ההליכיס דנן.

לטענת העורר, הבקשה שהוגשה בטופס לקבלת פטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות הינח על טופס

פורמלי. לטענת חעורר על גבי חטופס עצמו נכתב בכתב יד *י(הנכס- א.ב) שבנייתו לא תושלמהיי . בטופס נכתב

כי ייבניית חנכס מעולס לא הושלמהיי, ייהכנס אינו מרוצף, לא מותקנים זגוגיות חלונות, לא מותקנים בו כלים

סניטריים, לא מותקנות דלתות, אין חיבור לחשמל, לא ניתן טופס >י. לטופס צורף מכתב נלווה בו פירט העורר

את טענותיו ובתמצית טען כי אין המדובר בנכס שעונה על הגדרת דירת מגורים ראויה לצורך חויבה בארנונה

שכן חסרים בו מתקניס פיזיים לצורך שימוש ראוי כגון: ריצוף, כלים סנטיריים, חלונות כן חאישורים

הפורמליים הכוללים קבלת טופס 4, חיבור לחשמל. לאור האמור נכתב כי ייהנכס אינו ראוי לשימושיי.

ביום 5/8/2018 ניתנה החלטת הוועדה הראשונה בעניין (להלן:* ההחלטה הראשונתיי). הוועדה דחתה את הערר,

בעיקר בשל חנימוק כי מדובר בחשתק שיפוטל:

'יבענייננו העורר הגיש בקשח לפטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקוזדת העלריות. בקשה זו והצחרה זו אינת

דקלרטיבית בלבד, כי אם הכתה שורש וזיכתה את העורר בפועל בפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות. כלום,

מששונח החוק, ומשתמה תקופת הפטור החוק'ת, טוען העורר כי אין המדובר כלל בבניין, והבקשה שהוגשה

על גבי טופס 330 ה*נה פורמלית בלבד.

אין חולק כי טענתו הקודמת והסותרת של העורר הניבת לעורר טובת הנאה בגדרי ההליך בו נטענה, קרי פטור

מארנונה לנכס הרוס

לעניין מצבו הפיזי של הנכס ציינח הוועדה בהחלטתה הראשונה כל:

14

.5

6

ב.

7

8

9

.20

1

ג.

.2

.3

חיצונית הנכ מטופח מאוד, חזיתו מטופחת ושמורה, הגינה מטופלת. פנים הנכס מצביע על נכס ברמת גמר

גבוחה י*חסית הגם לא ברמת גמר סופי. ובניגוד לאמור בכתב הערר מהתמונות עולה כי יש דלתות וחלונות

בנכס, יש ריצוף וטיח. יחד עם זאת, אין לכחד כי בנכס חסרים מתקנים מסוימים המונעים בשלב זה מגורים,

אף כי נראת ההשמשה חינה שולית.י

יחד עם ואת, לאור ההנמקה בדבר ההשתק שיפוטי לא נקבעה קביעה מוחלטת על ידי הוועדה האם מדובר.

בבניין אס לאו.

העורר הגיש ערעור לבית המשפט המחוצי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינייס מנחלייס על התלטת הוועדה

הראשונת (עמיינ 70301-10-18, כבי השופטת שרה דברת). בהמלצת בית חמשפט, הסכימו הצדדים כי החלטת

הוועדה הראשונה תבוטל, והתיק יוחזר לוועדת הערר על מנת שתכריע בשאלה המחותית האס הנכס הינו בניין

או לאו לצורך חיוב בארנונה.

ביום 7.5.2019 חתקלים דיון בוועדה בנושא. לאחר מכן קיימה הוועדת סיור בנכס בנוכתות הצדדים.

טענות העורר

העורר חוור ככלל על טענותיו בערר 2016.

לטענת העורר בנייתו של הנכס לא חסתיימה עד היוס והנכס איגו ראוי לשימוש.

לטענת העורר במקרה זה בו לא הושלמה בנייתו של חמבנת איו המדובר בבקשה של פטור מארנונה, משוס

שחמדובר בנכס שמלכתחילה כלל אינו בר חיוב בארנונח הואיל ואין חוא נכלל בהגדרת 'יבנללןי.

לטענת העורר, חוא לא עושה ולא יכול לעשות כל שימוש ראוי בנכס, ולכן לא מתקיימת הזיקה הנדרשת לשם

הטלת ארנונה. העורר טוען כי לנכס המדובר לא ניתן אישור אכלוס, חוא אינו מחובר לתשתיות הנחוצות ואין

אין בו מתקניס בסיסיים להכשרתו כבניין למגורים, לרבות ריצוף, מדרגות פניס בין הקומה חראשונה לשנייה,

דלתות, כליס סניטריים וכיוייב.

בייכ העורר מפנה לפסיקה ממנה עולה, לשיטתו כי נכס במצב מעטפת אינו נחשב כבניין (כך למשל פסק הדין

בעניין עמיינ 8846-05-11 חברת גב-ים לקרקעות בעמ ני עיריית הרצליח, להלן: ייעניין גב יםיי). לפי פסק דין זח

כל עוד עמד הנכס במצב של. מעטפת בלבד, ללא חשמל, ריצוף, חלוקת חדרים, |כיוייב, לא חייתה רשאית

חמשיבה לתייב בארנונח, משאין מדובר בייבנייןיי, כחגדרתו בסי 269 לפקי העיריות. עוד מפנה בייכ העורר לעמיצ

0 רבינוביץ ני מנהל הארנונח של עיריית פתח תקווה. בייכ העורר מפנח עוד לפסק הדין בעניין ברייס

6 חברת המגרש חמוצלח עיריית תל אביב יפו - מנחל הארנונה (להלן: 'יעניין המגרש המוצלחיי)

.לשיטתו, למנחלת הארנונה אין חסמכה לתמר> גמר של נכסים, וכי אין חסמכה בחוק למבתן הכלכלי כאמור

בעניין חמגרש חמוצלת.

טענות המשיבה

לטענת המשיבה, במסגרת תיקון 330 לפקודת העיריות, שפורסם ביום 2.8.2012 הפטור לנכס שאינו ראוי

לשימוש חוגבל למשך תקופת של 3 שנים. תחילתו של התיקון בסעיף 330 לפקודת העיריות חינה מיוס 1.1.2013.

לאור האמור תקופת הפטור לנכס מסתיימת ביוס 31.12.2015.

במכתב מיוס 10.1.2016 הודיעה המשיבה כי לאתר בדיקה נוספת יעשה חיוב הנכס לפי התעריף המזערי בסיווג

וח : יימינימום למגורי קרקע לא ראוי לשימושיי, חיוב של 33.35 שיית למטר, חלף תיוב של 42.49 שייח למטר.

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

1

בייכ חמשיבה מסכים כי חנכס במצבו הנוכתי, אינו ראוי למגורים, אך לשיטתו יש לחפריד את רכיב המגוריס

לבין סיווג הנכס כבניין.כך שלשיטתו אף כי הכנס אינו ראוי למגורים, עדיין מדובר בבנילן.

לטענת חמשיבה הבית משמש כאחסנה בנוסף קיימות צריכות מיס. חמשיבה מעלה תמיהות כיצד נכס המוגדר

בשלד צריך לחיות מחובר למיס. המשיבה מצביעה כי במקוס מתוחזקת גינח ובנוסף בנכס ישנה בריכת שתייח,

אשר נעשה בח שימוש על ידי המשפחה. כמו כןו מציינת המשיבה כי מדובר בנכס סגור ומסוגר. לשיטת המשיבה,

אין ספק כי מדובר בבניין: יפח, רציני ומהודר. מבתינת המשיבה עצס העובדה כל נישוס בחר שלא להשלים את

פעולות חגמר בתוך חמבנה, כאשר המבנה חחיצוני גמור, הגינה גמורח, באיס לתתארחת, כפי שטוען הנישוס

בחצר הבית, במצב דבריס זה לא ניתן לטעון כי בניית חמבנה טרס הושלמה.

המשיבה מבקשת לחתייחס למהות ולתכלית התקיקה - המחוקק הגביל תקופה קצובה לפטור לנכס חרוס

ולאחר מכן לחייב בתעריף מינימאלי . הכוונח הייתח שנכסים לא יעמדו 10 שנים כמו ייפיל לבן" .

רקע נורמטיבי

בהתאס לסעיף 269 לפקודת העלריות ייבנלין!י חינו: 'יכל מבנה שבתחום העירליה, או חלק ממנו...'.

המלומד חנריק רוסטוביץ בספרו בספר ייארנונה עירוניתיי, מונה את המבחנים לגמר בנייתו של בניין :

יייש מספר מבחנים לייגמר הבניה'י של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן ה''פונקציונאליי' על פיו מגיעה בניית

בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש כלומר :הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרת שלה הוא נועד.

בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן ''פורמאליי' על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביוס

הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבניה תהתשכ'יה 1965 , ומבחן ''מעשיי' על פיו מגיעה בניית בניין לטיומת

ביום התחלת השלמוש בפועל."

בעניין המגרש המוצלח נדחה המבחן הכלכלי ונקבע כי אין למבחן זה אחיזה בלשון הסעיף והוא מנוגד לתכלית

דיני הארנונה, המתייבת קיומה של זיקה בין הטלת הארנונה לבין השימוש בנכס, או למצער אפשרות השימוש

בו. בעניון ּח נקבע כי ישוס מבחן הכדאיות הכלכלית, הנגור משווי הנכס, עשוי לפגוע בעקרון השוויון בין

נישומים שונים ואף תותר תחת ההגנה על זכות קניינם, ללא כל חסמכה:

'יהעובדה שקלימת ''כדאיות בלבלית'י בשיפוצו אין בה די כדי למנוע פטור מארנונה. מבחן 'תכדאיות

תכלכלית'' זר אפוא לטעמי לדיני תארנונה ומנוגד לתכליתם. כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש אין לחטיל על

הנישום (שעמד גם ביתר התנאים) אונונה רק מאחר שקיימת 'כדאיות כלכלית'' לשםף את הבנין.

לכשיסתיים השיפוץ (אם בכלל יבוצע) ותבניין יחה ראוי לשימוש ניתן יהיה לעשות כן, כשם שעושים כן רק

לאחר שמסתיימת הבניה, ואין די ב''כדאיות כלבלית'' ובאפשרות רעיונית של שיפוץ. העיקר חוא כאמור מצבו

הנוכחל של הבניין ולא האם ''כדאיי' להביא לשינוי במצבו. /י

בעניין המגרש המוצלח חודגש , כי הנזק, הנכנס לגדרי סעיף 330, חייב להיות נוק משמעותי ועל מנת לזכות

בפטור מתשלוס ארנונה 'יהבניין צריך לחיות 'ניווק במידח שאי אפשר לשבת בוי לכל סיווג תוקי שהוא לגבי

הבנייןיי. כך, אף אס הבניין אלנו ראוי לשימוש לצרכי מגורים, אך ניתן להשתמש בו לצרכי משרדים, מלאכה או

תעשייה, לא יזכה מתזיקו בפטור לפי סעיף 330.

בעניין גב ים נקבע דובר בנכס במצב מעטפת. בעניין זה בית המשפט המתוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט

לעניין מנהליים קבע כי:

.2

.3

הי

4

.5

.6

יחמצב העובדתי, ככל שמדובר בנכס נשוא הערעור, א*נו שנוי במחלוקת ממשית. המדובר בשטח שחוא בנדר

מעטפת בלבד, ללא מחיצות פנימיות, ללא ריצוף, ללא חיבור לחשמל ולמים, ומבחינה זו אין כל ספק כי הוא

אונו ראוי לשימוש, ואף לא נעשת בו שימוש בפועל, בתקופה אליה מתייחס הערעור. השאלת הטעונה הכרעה

חינה , האם מדובר ב'/בניין'י, החב בארנונה, או שמא מדובר בבניין (או חלק מבניין) שבנייתו טרם הושלמה.

כפי שפורט בחלק הנורמטיבי, ראוי להעזר במבחנים שנקבעו לגבי סעיף 330 לפקודת העיריות, על-מנת

להכריע בשאלה אם מדובר בבנלין או בחלק ממנו שבנייתו הסתיימה, או שמא מדובר בנכס בלתי מושלם, שאין

ניתן לעשות בו שימוש, ואף אין משתמשים בו בפועל. | בהתאם למבחנים אלה, הנני סבור כי נכס המצוי

במצב של מעטפת, ולמעשה מדובר בשלד בלבד, אינו עונת לתגדרת '/בנייףי, כיוון שבנייתו טרם הושלמה. גם

אם ניתן להשלים את החסר תוך השקעה כספית סבירה, אין הדבר מעלה או מוריד, וההחלטה לעניין זת

נתונה, כל בולח, בידי המחזיק, משיקוליו הואיי

עוד בעניין גב ים קבע בית המשפט כי ניתן לפצל נכס לצורך חיובו בארנונה:

'יעוד ראוי לציין, כי סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר '/בניין'י כ'יכל מבנה בתחום העירליה, או חלק ממנו...

(ההדגשת אינה במקור - א.ש), משמע כי ניתן לפצל נכס, באופן שרק חלקו יחויב בארנונה. לפיכך, אין נפקות

לשאלה אם חלקים אחוים בבניין מחויבים בארנונה, וככל שמדובר בנכס שלגביו נטען כי בנייתו טרם

הושלמה (ראו עת'ימ (ת'/א) 2011/07 מפגש אנטבה ני עיריית אור-יהודה, לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביוס

1,) ו

בעניין גב יס בית חמשפט חעליון אישרר את עמדת בית המשפט המחוזי לפיה :

'יכי הדברים שנקבעו בהלכת המגרש המוצלח ביחס לסעיף 330 הנייל, כוחם יפה גם ביחס לסעיף 269 לפקודת

העיריות. בית המשפט המחווי הנכבד אף ציין כי היקש דומה נעשת על ידי בתי המשפט המחוזיים בשורת

ארוכה של פסקי דין, אשר נפסקו בנסיבות חדומות לענייננו.'י

דיון והכרעה: מן הכלל אל הפרט

מבחינה עובדתית הנכס נשוא הערר מייצר ניגוד רב. בין חזית חנכס והגינה לבין פניס חמבנה. בעוד חזית חמבנה

והגינח הינן ברמת גמר מושלמת, קיימים חלונות בכל המבנה, ומבחינה חיצונית נראח הנכס כבניין חלכה

למעשח, הרי פנים הנכס חסר מתקנים מסוימים, כגון ריצוף חסר בחלק מהאזוריס (יצויין כי רתבת הכניטת

לבית כולח מרוצפת, וכן חרתבה המובילה לחנלה, וכן המרפסת המשותפת עס השכנים), צביעה, חשמל (אף כי

נראה כי יש הכנה מסויימת לחשמל - נראו קופסאות חשמל ירוקות) סניטציח ומטבת. הגם כי קיימת תלוקת

פנימית ברורה בפנים המבנה (כך שאין חמדובר במעטפת גרידא), וישנו טיח.

לאתר חתלבטות לא קלח מצאתי כי יש לקבל את העררים. במאזן חסתברויות מצאתי כי עמדת העורר ישוס

חפסיקה על עניינו, עדיפיס במעט בלבד על עמדת המשיבה.

אמנס, קייס קושי מובנה ודיסונאס בטענת כי בית מידות, כדוגמת הנכס נשוא הערר אינו בניין. לטעמי בעיני

הבריות ואף האדם הסביר מדובר במבנה, לפחות מהתרשמות ראשונית ובעיקר התרשמות חיצונית. קשת לטעון

כי בית חמידות חנייל אינו מבנה, הגם כי פנים המבנה אינו מתאים במצבו הנוכחי למגורים, ואין על כך חולק

וגם המשיבה הסכימה לכך,כי הנכס במצבו הנוכחי אינו ראוי למגורים. יתד עם ואת, בחתאס למבחני הפסיקה,

אליהם הפנה בייכ העורר בהרחבח, ויישומם בנסיבות, נראה כי אין מנוס מלסבוע כי איו מדובר במבנת.

.7

.8

9

40

41

אמנם, חלכת בית המשפט העליון, כפי שבאה בבקשה לדיון נוסף בעניין גב ים קובעת יש יש לפסוק לפי נסיבותיו

של כל מקרה. ונראה יש טעם לאבחן במידה מסויימת את עניין גב ים מענייננו. כך למשל, הלכת גם ים עליה

נסמך העורר התייחסה לפרק ומן קצר משמעותית מפרק חזמן שבמחלוקת שתיק דנן. בעניין גב ים, המחלוקת

ביו הצדדיס השתרעה על פני תקופה ייסגורהיי של כשנתיים, שראשיתח באפריל 2008, המועד בו הפכה המשיבה

למחזיקה בבניין ובנכס, וסופח במר) 2010, עס חשלמת העבודות בנכס. מנגד, בעניינו מדובר על נכס אשר שנים

רבות לא הושלמח הבנייח בו. כמו כן, בעניין גב ים דובר על נכס ברמת מעטפת, ללא חלוקה פנימית בתוכו. בעוד

בענייננו מדובר בנכס עס חלוקה פנימית ברורה, שאינו מחווה מעטפת. כמו כן, כפי שטענה המשיבה ישנח צריכת

מיס (אף כי קטנה), וכן נוכתתי לראות כי קיימת תאורה חיצונית בנכס, כפי שניתן לראות בתמונות חסיור.

מצד אחד, ניתן לדמות את חבניין ברחוב גל 1 ו-3 למבנה רב קומות בו גימור אתת מהדירות טרס חושלם. האם

ניתן לומר במצב זח, כי כל הבניין, אינו מחווח בניין, בשל אי השלמת גמר למגורים באתת הדירות לכך, יש

להוסיף כי הבתים ברחוב גל 1 ו-3 הינס על יחידת שטח אחת מבחינה פונקצ:ונאלית. גינח אחת (מטופתת), אין

הפרדה בין חבתים, קלימת מרפסת משותפת (חמשמשת את חבית ברתוב גל 3). כמו כן, כפי שניתן לראות

מהתמונות ישנס גופי תאורת חיצוניים על גבי חבית ברחוב גל 1 (אשר ככל הנראה מתחברים לבית ברתוב גל 3).

כמו כן, לשני הבתים מסגרת פרמידית משותפת, וכן לפי הודעת העורר, ולמיטב ידיעתו, השלדים הושלמו בערך

באותה תקופה.

יחד עם זאת, כעולח מהודעת המשיבה והעורר עולה כי מבתינה תכנונית המדובר בשני נכסים נפרדים, כל אחד

עם חיתר בניח שונה. לאור חאמור, על אף העובדה כי מבחינח פונקציונאלית יש שימוש בנכס כולו - בעיקר

ברמת המעטפת והגינה חמשותפת (ככל הנראה על ידי דיירי רחוב גל 3, כך לפי הודעת העורר, פרוטוקול ישיבה

מיום 6.5.2018), חרי שמבחינח תכנונית המדובר בשני נכסים שונים. כמו כן, כפי שעולח מעניין גב ים: *י ניתן

למצל נכס, באופן שרק חלקו לחויב בארנונתיי.

לפיכך, לא מצאתי לנכון, לסטות מחלכת גב ים בענייננו. מרחב חפרשנות של וועדת נייני ארנונה, מעצם

טבעו חינו מוגבל, ומשעה שנסבעו מאפיינים ברורים בהלכת גב יס, אין הוועדה יכולה לסטות מהם.

אמנם,כאמור, בענייננו מתקיימים רק חל מהמאפייניס שתוארו בעניין גב ים. כך למשל, אין לומר כי חנכס חינו

ברמת מעטפת גמורה, שכן אין ספק כי קיימת חלוקה פנימית בנכט, פנים המבנח מטויית, קיימת הכנה לחשמל,

יש חלונות בכל חנכס. כמו כן, אין תולק כי הנכס מבחינה תיצונית חינו מטופח, הגינח מטופלת, קיים ריצוף

בגינה, כך שמבתינה חיצונית קשה לטעון כי לא מדובר במבנה. יתד עם זאת, חסרים מתקנים מסויימיס כגון

ריצוף בתלק מהמבנה, מטבת, סניטציח וצביעח וכוי. ביני לבין עצמי אני סבור כי ההשמשה של חמבנת חינו

שולית יחסית להשקעח כולת, בפרט כאשר מדובר בבית מידות, יתד עם זאת כקבוע בעניין המגרש המוצלח,

נדחה המבחן הכלכלי ואין לעשות בו שימוש. לפיכך, למרות חקושי ואי החלימה בין חיצוניות המבנה וההשמשה

השולית של פנים המבנח, לא הוכת במאזן הסתברויות כי מדובר בבניין.

אציין כי חתלבטות דומה לעניין חחלת מבחנים כלכליים קיימת בתחום מיסוי המקרקעין, זאת בין חיתר לעניין

הגדרת דירה כדירת מגורים. ראו למשל וייע 20028-12-14, אסתר מנו ני מנחל מיסוי מקרקעין, מיסים לב/3

(ספטמבר 2018) :

2

3

''מבחן הכדאיות הכלכלית מעלה קשיים רבים. חוא מנוגד לתכלית הענקת תפטור שכן מי שמבקש למכור נכס

ניזוק לצורך רכישת מקום מגורים חדש ומתאים למגוריו, לא ייהנה מתפטור; *ש בו פגיעה בזכות תקניון

ובאוטונומיה של בעל הנכס להחליט מה יעשה בו; הוא עלול להביא להשקעות מיותרות על מנת לשפץ נכס רק

כדי לקבל את הפטור; ...זאת ועוד, המבחן הפיס? ביא לשלילת פטור רק בשל העדר מתקנים שעלות התקנתט

אינח גבוחה, יחייב שימוץ על ידי המוכר שלא לצורך וכדומה. המבחן תאובייקטיבי חצר עשוי להביא להענקת

פטור גם לנכסים שלא שימשו למגורים וכאשר אין שום כוונה לעשות בהם שימוש למגורים, רק בשל

הימצאותם של המתקנים, מתן התר בנייה למגורים וכדומת. דומה כי אין להסתפק במבחן יחיד אלא כל

מקרה ייבחן על פי נסיבותיו. לגישתי, על בית המשפט לחיעזר במבחני משנת שונים ומגוונים ולאזן ביניהם,

ביו מבחני המשנה הנייל יבללו מבחנים פיסיים ומשפטיים, בגון מצבו הפיסי של הנכס וקיומם של מתקנים

חלוניים; האפשרות המעשית אובייקטיבית להשלים את החטר על מנת להביא את הנכטי למצב בו ניתן יהיה

להשתמש בו למגורים; החיתר הבנייה שניתן והייעוד הקבוע בון ייעוד הנכס על פי תכניות המתאר הרלבנטיות

וכדומה. כן יבחן ייעודו המהותי של הנכס ובמסגרת זו יבללו מבחנים בגון השימוש שנעשח בנכס בפועל;

השימוש הצפוי בנכס בעתידן השימוש שנעשת בנכסים שונים באותו מבנה או במבנים סמוכים. בית המשפט

*בחין בין נכס חדש לנכס ישן; בין נכס המיועד לשימוש לנכס המיועד להריסת וכדומת. דומני בי גם למבחן

הכדאיות הכלכלית יש לתת משקל מסוים, אם בי לא משקל מבריע, שהרי ראינו כי הכדאיות הכלכלית תלויה

בנסיבות רבות (מגוונות.

כאן ראוי להוסיף כי התסתמכות על קביעת מעמדו של תנכס שנקבעה במסגרת אחרת צריכה להיעשות

בזהירות. אין די בכך שהרשות המקומית הגדירה את הנכס כניזוק (פטרה את המחזיק בו מתשלום אדנונת

כדי לקבוע כי אינו מיועד למגורים, ואף אין די בקביעה כי מדובר במבנה מסוכן, כדי לשלול את המטקנה

שמדובר בנכס שעל פי טיבו מיועד למגורים. המבחנים לכל אחד מהחיקוקים השונים עשויים לתביא

לתוצאות שונות, שכן לכל חוק ישנת תכלית משלו והמבחנים שיקבעו *היו אותם מבחנים שנועדו לקדם את

אותה תבלית. 'י

אותם לבטים לעניין מיסוי מקרקעין עשויים ללמדנו על הקושי בהחלטה דנן. בייחוד כאשר קיים ניגוד כה חריף

בין חיצוניות המבנה לפנים חמבנח. יחד עם זאת, ובחתאס לפסיקה שתוארה לעיל בדיני ארנונח, עלינו לעקוב

אחר החלכות בנושא בפסיקת דיני הארנונה, כפי שתוארו לעיל.

אציין כי מחסיור עולה כי נעשה שימוש מסויים בחצר הבית, לשימוש חשכנים. כך, העובדה כי ישנה תאורח תצר

מחוץ לבניין, שימוש השכנים במרפסת חמשותפת המשקיפה אל חמדבר. כמו כן, עולה אין תציצה משמעותית

בין בין חגינה ברחוב גל 1 (הנכס נשוא הערריס) לרחוב גל 3. שימוש זת, שנראח שולי בחיקפו, אינו יכול לעמוד

בפני עצמו, כדי לחכשיר חיוב בארנונח, כי אם יכול להצטרף לשיקולים נוספים ולתזקס. עוד נוכחנו באתטנה

מסויימת של ציוד (כגון כסאות, אופניים משומשים) אך נראח כל השימוש חינו שולי כאמור.

אציין כי מגמת המחוקק חינה בשנים האחרונות לחגביל תקופות פטור לפי סעיף 330 לפקודת חעיריות, לחטיל

כפל ארנונה על מבנים ריקים ועוד. הגבלתו בומן של הפטור לנכס הרוס משקפת את דרך חביניים שמצא

תמתוקק בין הרצון לבטל את התמריץ להחזקה של נכסים הרוסים/ המגולם בפטור, ובין חהבנה שישנס מצבים

בהם נותר הנכס חרוס שלא ברצון בעליו.

5

.6

7

108

19

לטעמי, תוצאה הערר אינה עולה דווקא בקנה אחד עס מדיניות המחוקק בהגבילו את תקופת הפטור לפי סעיף

0 לפקודת העיריות חנקרא יחד עם סעיף 269 לפקודה, כפי שפירשה הפסיקה, עניין זח עשוי להביא לתוסר

הרמוניח חקייקתית, שכן כאמור הפרשנות של סעיף 269 לפקודה הולכת יד ביד עם פרשנות סעיף 330 לפקודה.

מחד אין בתוק חגבלה לענייץ משך תקופת חבנייה. ומנגד, משיקולים של מדיניות משפטית ייתכן וחיה ראוי

להשוות את חדין חתל על נכסים הרוסים לנכסים בבניה, עם ההתאמות הנדרשות. כך שבמצב קיצוני של אי

השלמת בניה תקופה כח ארוכח, יושווה הדין לנכס הרוס. ברס כיוס מגבלה זו לא עולח מלשון החוק. *יתכן,

ולעניין סעיף 269 קייימת לאקונח בחוק לעניין הגבלת תקופת הפטור. או שמא מדובר הסדר שלילי, חמורה כי

המגבלה החלה בסעיף 330 לפקודה אינח חלת לעניין סעיף 269 לפקודה. אין אני נדרש להכריע בעניין. אף כו

מבתינה תכליתית אני סבור כי אין מקום להעניק פטור לתקופה כה ארוכה לפי סעיף 269 לפקודה, בעוד חפטור

לפי סעיף 330 חינו מוגבל בזמן, הרי שכוועדת ערר, איננו יכולים לנקוט בפרשנות תכליתית כה מרחיבה וביציקת

תוכן משפטי ללאקונח, ככל שזו קיימת. עניין זה, ראוי שיוסדר בתקיקה, או בפסיקת ערכאות גבוהות יותר.

ואת ועוד, ובחתייחס לטענת המשיבח ביחס לחיות המבנת ייפיל לבןיי. אף כי כעניין של מדיניות וראייה רחבה,

אני סבור כי יש טעם רב בטענתח. הרי שמנגד אני סבור כי יש כליס מנחליים אתרים לטיפול בנכסים המחווים

ייפילים לבניטיי. כך למשל אמצעים מנחליים לפי פקודת העיריות. ככל הנראה, וועדת הערר לענייני ארנונח אינה

האינסטנציח לפתרון תופעה זו, כל עוד אין הסכמה מפורשת בחוק לכך. ראה לעניין זה עניין המגרש המוצלת:

ייהמשיבות הוסיפו ועמדו על הרצון לעודד אנשים להשקיע בנכסיהם מטעמים שונים. ואולם, עניין זת אינו

קשור לדיני הארנונה וצודקים הנישומים הטוענים כי לשם כך נועדו דינים אחרים (ראו, למשל, חוק שיפוץ

בתים ואחזקתם, התש'ים-1980 וכן: סעיף 249 (13) לפקודת העיריות הקובע כי סמכותה של עיריה ''לצוות כו

ייהרסו בניניםיי; סעיף 13(249א) לפקודת הקובע כי סמכותה של עירית 'ילהודות בדבר שמירת המדאה של

חזיתות הבתים, לרבות סיודן ושיפוצןי' ובענייני תברואה אף מוסמכת עיריה לפי סעיף 19(249) לפקודה

'ילהיכנס לכל בית או בנין, שיש עליהס חשד סביר שהם בלתי סניטיריים, כדי לברר את מצב הנקיון בהם או

לצורך אחר, ולחוציא צו למחזיק בהם, שבו *ידרש לנקוט את האמצעים המפורשים בצוי'. פקודת העיריות

ממשיכת גם וקובעת בסעיף 251א את האפשרות לקבוע חוק עור בעניין חזיתות הבתים ובעניין ההוצאות

לביצוע עבודות בהן. כן ראו: סעיף 255 לפקודת העיריות המאפשר ''ביצוע עבודות על ידי העיריה על חשבון

החייב בה לפי חוקל עזריי; ראו גם חוק עזר לדוגמה לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), תשלי/ב-1972; אליהו

וינוגרד דיני רשויות מקומית כרך א 264-362 וגם 384 (מחדורה חמישית, 1998)). דיני תארנונה לא נועדר,

באמור, לתבלית זו

לאור כל חאמור אציע לקבל את הערריס לשנים 2016 ו- 2018

אין חולק כי לא חוגש ערר לשנת 2017, וחטענות שהעלח בכייכ העורר בדיון בחודש מאי 2019 ביחס לערר 2017

לא נטענו באף אחד מכתבי הטענות. ומטעם זה גם לא ניתנה עליתן תשובה בכתב על ידי מנחלת הארנונת. כפי

שטענה מנחלת הארנונח בדיון. השומה לשנת 2017 חינה חלוטה. משלא הוגש ערר בנושא כלל אין אנ נדרש

להכריע בסוגיה -- שכן פורמלית סוגיח זו לא הגיעה לפתחי הוועדה, פרט לאותה הערה בדיון מחודש מאי ל201.

יחד עם זאת, אני מוצא קושי רב בטענת חעורר לפיה חייערר לשנת 2017 לא הוגש, לא ידענו שיש צורך לחגיש כל

שנח בנפרדיי. טענה זו אינה מתייישבת עם היותו של חעורר מיוצג בהליכים על ידי עורכי דין.

מר אברתס מלול, עוייד חבך ועדת

אני מסכים.

מאיר שטנצלר, חבר ועדת

0. אני מסכים.

החלטם

העררים לשנים 2016 ו-2018 התקבלו.

ההלטת הוועדת נתונח לערעוד לפני בית תמשפט לעניינים מינהלייט בבאר שבע בונוך 48 ימיט ממועד המצאת

תתחלטה לצדדדייס:

התחלטח תפורסם באתר האינטרנט של עוריית ערד,

המזבירות תשלח העתק ההתלטה לאידיים,

גלתן חיום הי בסיוון הותשעייט 11/6/2019 , בהעדר תטדדים.

מאלר שטנצקר עוייד ורוייח אר+בוקאי עוייד אברחס מלול

חבך וועדה יוייר הוועדה חבר וועדה