פרוטוקול ועדת ערר מס' 0

1

12

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית

עיריית עראבה

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר : 15/04/2024

בפני :

חיוטבא תאופיק, עוייד - יוייר הוועדה

עאסלה סאלח , עוייד - חבר ועדה

( נעאמנה בילאל , עוייד - חבר ועדה : נעדר מן הדיון : הדיון התקיים בהרכב חסר

בהסכמת הצדדים , בהתאם לתקנה 11 (ג) לתקנות הרשיות המקומיות (ערר על קביעת

ארנונה כללית ) ( סדר דין בוועדת ערר ) , תשלייז -1977 ).

בין : עלי מוחמד חדבוש מס' משלס/ת'ז 23246085 העוררת

- נגד ‏ -

לבין 3 מנהל האונונה בעיוריית עראבה המשיב

החלטה

רקע ותמצית ההליכים

הערר שלפנינו הוגש על החלטת מנהל הארנונה הדוחה את השגת העורר. הערר נדון מחדש לאחר שפסק דין

של בית המשפט המחוזי חיפה בשבתו כבית משפט לענייניס מנהליים (עמי'נ 54659-04-25, מיוס 11.12,2025)

הורה להשיב את הדיון לוועדת הערר לשמיעת טענות הצדדיס ומתן החלטה לאחר מתן זכות טיעון לשני

הצדדיס.

פרוטוקול דיון עלי חרבוש 20.01.26

ביוס 20.01.2026 התקיים דיון במעמד הצדדים. העורר השמיע טענותיו, הציג לוועדה תכנית מדידה מטעמו

(סומנה א' ומסר לוועדה אמצעי אחסון ( (5813! ]הכולל תמונות וסרטונים. המשיב חזר על עיקרי עמדתו וטען

כי יש לדחות את הערר. הצדדים התבקשו להעביר מסמכים נוספים, והוועדה עיינה בכלל החומר שבתיק,

2. תיאור הנכס והסוגיות שבמחלוקת

241

22

ענייננו בנכס/ים המצוייס בעיר עראבה, ברח' פאיז שחאדה 22, הרשומים בספרי העירייה בין היתר כנכסיס

מס' 416009200 ו-416009201. מדובר בבניין הכולל קומת מרתף, קומת קרקע, וקומה עליונה המשמשת

למגורים.

אין מחלוקת של ממש ביחס לכך שהקומה העליונה משמשת למגורים. עיקר המחלוקת נסובה על:

א. קומת הקרקע - מהו השטח החייב ובאיוה היקף ניתן לראותו כמשמש לעסק (בית דפוס) לעומת שטח

מעבר/פנוי.

ב. קומת המרתף - האם מדובר בשטח חייב בארנונה (וכיצד מסווג), או שמדובר בשטח שלטענת העורר

ייפטוריי;

3. טענות הצדדים (בתמצית)

41

טענות העורר

1 בהשגה ובערר טען העורר, בין היתר, כי חיובי הארנונה אינס משקפים את המצב בפועל; כי נערכו מדידות

12

12

41

ו

שונות; כישטח העסק בפועל קטן (כ-37-33 מייר, ולחלופין 35 מייר), וכי יתרת קומת הקרקע *אינה בשימוש"

ולפיכך יש לפטור אותה מחיוב. כן טען לשינויי סיווג/שס העסק לאורך השנים ולחיוביס שאינס מוצדקים.

בדיון הבהיר העורר כי:

קומת המרתף היא בערך 66-65 מייר, מסווגת לדבריו בטעות כמגורים ; לטענתו מדובר במחסן ולשיטתו אין

לחייב שטח זה (לטענתו *שטח פטור").

קומת הקרקע היא 187 מייר (לטענתו), אך השטח המשמש לעסק הוא רק כ-37 מייר, והיתרה פנויה/מעבר

לקומה העליונה.

העורר הציג תכנית מדידה מטעמו מיום 02.04.2024 (מודד: בדארנה מוניב), הכוללת חלוקה פנימית (בית

דפוס 35 מייר, פרוזדור 28 מייר, שטח לא מאוכלס 125 מייר, חדר מדרגות 16 מייר; וכן מחסן במרתף 65 מייר).

טענות המשיב

המשיב טען, בתשובה להשגה ובתשובה לערר, כי הוועדה מוסמכת לדון אך ורק בעילות המצומצמות שבסעיף

3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשלייו-1976 ; וכי טענות בדבר השבת סכומים,

חיוב רטרואקטיבי, פטוריס/הנחות וכיוצא באלה - אינן בסמכות הוועדה.

לגופו של עניין טען המשיב כי נערכה בדיקה/מדידה, וכי נמצא ששטח של 190.9 מייר משמש בפועל את העורר

כעסק בית דפוס; בהתאס לכך עודכנה שומה ונעשה פיצול בספרי העירייה לשני נכסים :

נכס 416009200 - 190.9 מייר, סיווג 600 -- *מלאכה / בתי דפוס";

נכס 416009201 - 282.41 מייר, סיווג 100 -- מגורים.

3 המשיב הוסיף כי גס הטענה שהמרתף/יתרת השטח אינם בשימוש אינה מקימה *פטור" במסגרת

סמכות ועדת הערר, ובכל מקרה לא הונחה תשתית ראייתית מספקת לסתור את קביעות העירייה.

4. המסגרת הנורמטיבית

441

442

סמכות ועדת הערר

סמכות מנהל הארנונה וועדת הערר מוגבלת לעילות המנויות בסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על

קביעת ארנונה כללית), תשלייו-1976: טעות באזור; טעות בסוג הנכס/גודלו/השימוש בו; טענה שאינו

"מחזיק"; וטענה לגבי "עסק" בנסיבות מסוימות. סעיף 3(ב) לחוק מבהיר כי אין בסמכות מנהל הארנונה או

ועדת הערר לדון בטענות של אי-חוקיות כללית של מעשה המועצה בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה

(מעבר לגדרי סעיף 3(א)).

הלכה גו חורה ונשנתה בפסיקת בית המשפט העליון, שלפיה ועדות הערר הן טריבונלים ייעודיים לדיון

בסוגיות עובדתיות-טכניות של חיובי ארנונה, ולא אכסניה לטענות משפטיות כלליות (לרבות טענות בדבר

חוקיות החיוב, חקיקת הקפאה, סבירות וכיוייב). ראו למשל: בג''ץ 764/88 דשניס וחומרים כימיים נ' עיריית

קריית אתא, פייד מו(2) 793; בריימ 7164/06 ויינברג נ' מנהל הארנונה עיריית תל-אביב-יפו ; בריימ 9817/06

רי*נברג כ" כזגרול ווארנולרו קיריירכונל +;ביב-יסר, 'וגייב, 5440/04 מקורות רורררז מיכז בציימ נ' המועצה האזורית.

לכיש.

הנחות/פטוריס שאינס בגדר הערר

ככל שנישום מבקש הנחה/פטור מטעמים שאינם בגדר סעיף 3(א) לחוק הערר (כגון מצב כלכלי, ירידה

בהכנסות, *נכס ריק" וכיוייב) - הדרך לכך היא פנייה למסלולים הייעודיים בדין, ובראשס ועדת הנחות

+3

בהתאם לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנייג-1993 (והסדרי ההנחות של הרשות).

ענייניס אלה אינס מוכרעיס במסגרת ערר לפי חוק הערר.

צו הארנונה של עיריית עראבה לשנת הכספים 2023 -- הגדרת שטחי חיוב וסיווג

לפי צו הארנונה לשנת 2023, *שטח בניין המשמש מגורים" וכן "שטח בניין שאינו משמש למגורים" כוללים,

בין היתר, גם חלקים פנימיים שוניס (לרבות קירות, פרוזדורים/מעברים, חדרי מדרגות, מרתף, מחסן

וכיוייב), בכפוף להוראות הצו.

עוד קובע הצו כי סיווג 600 - "מלאכה" כולל בין היתר גס *בתי דפוס", ולפיכך ככל שמדובר בעסק בית דפוס

- הו הסיווג הרלוונטי.

5. דיון והכרעה

541

2

5.2

ג

41

ו

3

1

2

3

4

54

תחולת הסמכות והיקף הדיון

חלק מטענות העורר - לרבות דרישה להשבת סכומים שנגבו בעבר, טענות כלליות בדבר אי-חוקיות החיוב

או טענות למדיניות עירונית כללית - אינן מצויות בסמכותנו לפי סעיף 3 לחוק הערר, ולפיכך איננו נדרשיס

להן ואיננו מכריעים בהן.

עס זאת, טענות העורר הנוגעות לגודל השטח ולהשימוש/הסיווג (קומת הקרקע והמרתף) הן בליבת סמכות

הוועדה לפי סעיף 3(א)(2) לחוק הערר, ולכן בהן נעסוק.

"הרחבת חזית" וצירוף תשריט בשלב הערר

המשיב טען כי העורר צירף תשריט מדידה רק בשלב מאוחר (במסגרת הערר/הדיון), וביקש לראות בכך

הרחבת חזית. אכן, נקודת המוצא הדיונית היא שהערר הוא על תשובת מנהל הארנונה להשגה, והטענות

אמורות להתמקד במחלוקת כפי שעמדה לפני מנהל הארנונה.

יחד עם זאת, בענייננו:

א. כבר בהשגה טען העורר טענות לעניין גודל השטח והיקף השימוש העסקי (ולעניין המרתף).

ב. בדיון המחודש שנערך מכוח פסק הדין המנהלי, הוועדה נתנה לצדדיס אפשרות להציג מסמכים, והעורר

הציג תכנית מדידה (וסרטונים/תמונות), שהתקבלו לתיק.

לפיכך, הוועדה עיינה בתכנית שהוגשה וביתר המסמכים, אך העניקה להם את משקלם הראייתי בהתאס,

ותוך שמירה על גדרי הסמכות,

קומת המרתף - שטח, שימוש וסיווג

העורר טען כי המרתף (כ-66-65 מייר) הוא "מחסן" וכי אין לחייבו בארנונה ("פטור"). מנגד המשיב טען כי

בהתאםס לצו הארנונה, מרתף הוא חלק משטח בניין החייב בארנונה, ובכל מקרה אינו "פטור" מעצם היותו

מחסן.

לאחר עיון בצו הארנונה לשנת 2023, ברי כי הגדרות השטח בצו כוללות גס מרתפים ומחסניס כחלק משטחי

החיוב (בכפוף ליתר הוראות הצו), ואין בצו הוראה כללית המקנה "פטור" גורף למרתף/מחסן רק בשל ייעודו

ככזה.

העורר לא הצביע על מקור נורמטיבי מחייב המקנה פטור כנטען ("כפי שנהוג בעיר עראבה"), ולא הוכיח עילה

לפטור מכוח הוראת דין ספציפית. משכך - דין רכיב ה של הערר להידחות.

לעניין הסיווג -- בפני הוועדה איןו תשתית ראייתיח מספקה, המבססת כי המרתף משמש רפוצל כחלק

אינטגרלי מן הפעילות העסקית באופן המחייב שינוי הסיווג שנקבע בספרי העירייה, ומכל מקוס טענת העורר

אינה לכיוון "סיווג נכון אחר" אלא ל"פטור". לכן, בהיעדר תשתית מספקת, איננו מוצאים להתערב ברישוס

העירייה של רכיב המרתף במסגרת נכס המגורים.

קומת הקרקע - השטח החייב והיקף השימוש העסקי

1 העורר טוען כי קומת הקרקע היא כ-187 מייר, אך השטח שבו מתנהל בית הדפוס בפועל הוא כ-37-35 מייר

בלבד, והיתרה מהווה מעבר/שטח פנוי "לא מאוכלס". המשיב קבע כי קומת הקרקע (למעט חדר מדרגות)

משמשת בפועל לעסק, וחייב אותה בהתאם, תוך קביעה כי השטח העסקי הוא 190.9 מייר (נכס 416009200,

סיווג 600).

2 הוועדה עיינה בתכניות המדידה שהוגשו:

תכנית מדידה מטעם העורר (02.04.2024) המזהה *בית דפוס" 35 מייר, פרוזדור 28 מייר, שטח לא מאוכלס

5 מייר וחדר מדרגות 16 מייר;

תכניות מדידה מטעם העירייה (לרבות מיוס 11.01.2024) המצביעות על שטחי קרקע משמעותיים

המיועדים/מסומנים כשטחי עבודה/משרד לבית דפוס, ועל חדר מדרגות בנפרד.

3 לעניין הגודל: גס לפי תכנית העורר, סכימת רכיבי קומת הקרקע (35+28+125) משקפת סדר גודל של כ-188

מייר, ובדומה גס בתשריטי העירייה מופיע שטח קרקע של כ-187 מייר (ללא חדר מדרגות), כאשר בספרי

העירייה נקבע שטח עסקי 190.9 מייר. הפעריס הקטנים בין הנתוניס, כשלעצמם, אינס מלמדיס על טעות

המצדיקה התערבות, ובוודאי לא על היקף שימוש עסקי של 35 מייר בלבד.

4 לעניין השימוש: השאלה המהותית איננה אס קיימת נקודה בקומת הקרקע שבה מרוכוזת פעילות הדפסה

*הפעילה", אלא האס קומת הקרקע - במכלול נסיבותיה - משמשת בפועל, או מוחזקת ומיועדת לשמש,

לצורכי העסק באופן המצדיק סיווגה כשטח עסקי.

5 בענייננו, מעיון בחומר שהוגש לוועדה (לרבות התשריטים והתרשמות מן החומר החזותי שנמסר לוועדה),

הוועדה שוכנעה כי קומת הקרקע מתפקדת כיחידה אחת המשמשת את העסק, ואין בסיס מעשי-ראייתי

מספק לקביעה שמדובר ב"עסק" בשטח 37-35 מייר בלבד, כאשר יתרת הקומה מנותקת בפועל מן העסק

באופן המצדיק הוצאתה מן הסיווג העסקי או פטורה מחיוב.

6 בנוסף, גם הטענה כי חלקים מן הקומה "לא בשימוש" אינה מקימה, כשלעצמה, סמכות ליתן "פטור"

במסגרת ערר וה; וככל שמבוקשת הנחה ייעודית (כגון "נכס ריק") -- המסלול לכך אינו במסגרת החלטתת

ועדת הערר אלא במסלולי ההנחות הקבועים בדין.

7 אשר לסיווג: משהמשיב קבע כי מדובר ב"בית דפוס", ובהתאם לצו הארנונה של עראבה לשנת 2023 *בתי

דפוס" נכללים בסיווג 600 -- מלאכה, לא מצאנו עילה להתערב בסיווג זה.

6. סוף דבר והכרעה אופרטיבית

1 הערר נדחה.

2 החלטת מנהל הארנונה נשוא הערר - לרבות קביעת חיוב הנכס העסקי (נכס מס' 416009200) בשטח שנקבע

בספרי העירייה ובסיווג 600 ("מלאכה - בתי דפוס"), וקביעת נכס המגורים (נכס מס' 416009201) כפי

שנרשם - נותרת על כנה.

3 הוצאות: לאחר ששקלנו את נסיבות העניין, ובכלל וה את העובדה שהדיון הוחזר לוועדה לעריכה מחדש,

איננו עושיס צו להוצאות.

4 זכות ערעור: על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים בתוך 45 ימים ממועד

המצאת ההחלטה לצדדיס, בהתאם לדין.

5 החלטה זו תפורסס בהתאס לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת

ערר), תשלייו-1977 ,החלטות ועדות ערר ארנונה מפורסמות באתרי האינטרנט של הרשויות המקומיות

(העירייה).

6 רכזת או מזכירות הוועדה תשלח החלטה גו לצדדים .

ניתננה היוסו, חי בניסן תשפייו, 06.04.2026.

/ .

עו''צמ'וטבא תאופיק עוייד עאסלה סאלח

<- 7 הערר חבר ועדת הערר

4