החלטה וועדת ערר נוף חוף השנהב

בפני וועדת חערר לענייני ארנונת

שליד עיריית בת -- ים

לפי חוק חרשויות המקומיות ( ערר על קביעת ארנונת כללית ) תשלייו - 1977

העוררת : נוף תוב השנהב בעיימ.

המשיב: מנחל הארנונח בעיריית בת - ים.

החלטת

חנכס נשוא הערר חנו מבנה תעשליה המצוי ברחוב החרושת 16 בבת - יס, הידוע גס כגוש 7129 תלקה

0; מס נכס --129110115?, 719110014, 7129110013 (לחלן:''הנכטויי) הנכס חיה רשוס בלשכות

רישוס חמקרקעין על שס חברת מרצפות בת- יס בעיימ (לחלן:'"מרצפונ'') בזמניס חרלוונטייט לחגשת

חערר ואילו כיום, חוא רשוס על שמחה של חעוררת.

ביוס 15.12.2010 רכשה חבי יוחנן חסון ובניו חכרה לבנין ולחשקעות בעיימ, בנאמנות עבור העוררת, את

מלוא זכויות החבעלות בנכס, מאת מרצפות.

במהלך הדיונים בפני וועדת הערר חועלו עייי העוררת טעגות באשר לעניין התזקת בנכס, הסבת חיובל

הארטונת אל מי שחחזיקו בפועל בנכס וכן הטענח בדכבר התנחלות לוקה מצד העירייה באשר לטיפולה

לעניין שינוי המחזיקים ו/או הבעלים בנכס.

ביוס 20.5.2014 נערך דיון בפני וועדת חערר, במסגרתו נקבע כי חצדדים יגישו סיכומים בעניין טענת

חמשיב ולפיה העוררת איחרהח את המועד להגשת השגת ולפיכך יש לדחות את הערר על הסף.

טענות תעוררות

.5

.6

מכוח הסכמ? השבירות, טוענת העוררת כי מי שחחזיק בנכס חיו: פלסטפורס תעשיות (1992) בעיים ו/או

שרופל בעיימ ו/או קלפורם תעשיות 1992 בעיימ (לחלן :ייהשוכריסיי).

עיון בסי ? לחוזח חמכר מלמד, כי מרצפות והעוררת צפו מראש שתיווצר בעיח עם פינוי חנכס מידי

השוכריס במועד מסירת החזקח שנקבע ליום 30.4.2011 ( בסיכומים מטעם חעוררת נכתב 1.4.2012 )

לפיכך, הוספה תוספת לעניין מסירת התוקח בטעיף 7 להסכם לפיו קיימת אפשרות לפינוי הנכס עד ליוס

12.

.10

1

2

.3

.8

.5

.6

17

.8

ביוס 01/04/2011 נמטרח לעוררת החהוקה המשפטית בנכס קרי, חעוררת קיבלה את כל המסמכים

החנדרשים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישוס חמקרקעין ( למעט אישור עירייח ) אולם לא קיבלה

חזקה בפועל כיוון שהשוכרים טרס פונו מן הנכס ואף המשיכו לשבת בו עד דצמבר 2011.

במחלך חודש אוקטובר 2011 העבירח חעירייה את הבעלות בנכט ואת חיובי חארנונח רטרואקטיבית

מחודשים מרץ ואפריל 2011 על שם חעוררת ו/או יוחנן תסון וואת מבלי שעסקת הרכישה הושלמח,

מבלי שהועברה חזקח בנכס ומבלי שניתן אישור עירייח לטאבו ותוך כדי כך שחשוכריס ממשיכים

לחחזיק בנכסי בפועל ולנחל בו את עסקיהס.

העוררת ו/או יוחנן חסון מעולס לא קיבלו כל הודעה ו/או אישור על חעברת חבעלות בנכס ברישומי

חעירייח.

בתחילת חודש יולי 2011, מסרו השוכריס לעוררת חזקה בשטח של 180 מייר (לחלן :'יהחלק המוחזריי)

כך שרק החלק הזחה חיח בתזקת העוררת. ביוס 05/07/2011 חושכר חחלק המוחזר להוס סטוק עייי

העוררונ.

חחלק המוחזר לא אוכלס עייי הום סטוק וחיה בבחינת נכס ריק בשל עבודות שיפוץ וזאת עד לתחילת

חודש ספטמבר 2011.

ביוס 17/09/2011 נשרף הנכס כליל ונותר ללא אפשרות שימוש בו, ללא גג וללא קירות.

ביוס 21/09/2011 הוכרג חנכס כמבנח מסוכן שאינו ראוי לשימוש עייי מחלקת החהנדטה של העירליח.

החזקה בנכט הועברת לעוררת רק בתחללת חודש דצמבר 2011 שאז היח חנכס מסוכן ואסור לשימוש.

העוררוג תטען כי התנחלות העירייה הייתה לקויה, שכן למרות תכתובות חצדדיס והצגת הסכמי

השכירות על ידח ועל ידי בייכ חמוכרת, חהזרח העירייח פעס אחר פעס על שאלתח האס פלסטפורם

תעשיות ממשיכים לתחזיק בנכס ובבקשה להמצאת הוזה שכלרות (שכבר חועבר לעירייח עייי העוררת).

משיכת חזמן מצד חעירייח חלוותה בזבוז זמן מיותר, ובכך בעל כורחה נאלצת חעוררות להיענות לבקשת

העירייה פעס אחר פעס וזאת בלי טיבה מוּצדקת.

העוררותנ מדגישה כי מעולם לא קיבלה חודעה ו/או שינוי שמות הבעליס ואו חמחזיקים בעירייה, לפיכך

קיבלה בתדחמח את הודעת יוחנן הסון, הנאמן, כי חוטלו עיקוליסם על חשבונות הבגק של החברה,

בעקבות חובות ארנונח בנכס.

עוד תטען חעוררת כי, החלטת העירייה לתעביר את שמות המחזיקים בנכס על שס תעוררת במחלך

חודש אוקטובר 2011 רטרואקטיבית מחודש מרץ 2011 תמוחח היא ולא הגיונית וזאת עוד טרס העברת

החזקה המשפטיו.

1

.0

.1

2

.3

4

25

.6

8

9

בנכס ישבו והחזיקו שוכריט, חעירייח הכירח וידעח על אודות השוכרים ולא קיבלה כל חודעה על

הפסקת חשכירות והכל -- ללא כל הודעה ו/או חתראח שחודיעה העירייח לעוררת.

במכתבה של העירייה מיוס 24/01/2012 נכתב עייי העירייח כי הנכס יוכר כנכס ריק החל מיוס 01/01/12

ולא כפי שסוכם, בתגובה לכך במכתב מיוס 12/02/2012 ביקשה חעוררת כי הנכש יוכר כנכס ריק החל

מאירוע חשריפח וכן כי חובות הארנונח הקיימיס יוסבו לשס תשוכרים.

בקשתה זו של העוררת נענתח חלקית שכן, במכתבה מיוס 26/02/2012 חזרה בח העירייה מן האמור

לעיל ואושר כי חנכט יוכר כנכס ריק החל מיוס 01/10/2011

לטענת העוררת, ניהלח היא מויימ עם העירייח שבמחלכו אף (מסרח המתאה עייס -.40,183 ₪.

לטענת העוררת, בכתב ההשובת לערר טען חמשיב בצורח סונמית ולא מפורטת כי יש לדחות את הערר

על חסף מחמת איחור בהגשתו ללא ציון מהו משך האיחור.

העוררת טוענת כי אינח מחזיקח בנכס לפי סי 3(א)(3) ו-3(ג) לחזק ומוסיפח כ? איננת האישיות המשפטית

שתתזיקה בנכס בתקופת השומח חמדוברת.

השוכריס הפרו את חובתס ולא יצאו מן הנכס בחגיע סקום מועד השכירות החוזי, העוררת מוסיפח כי

החלח לספוג נזקים בשל חוסר הזכולת לתשכיר את הנכס לאחרים.

בפועל, מי שהחזיק בנכס היו חשוכרים, עליחסם ראוי כי תחול חוכת תשלוס חארנונה.

. על מנת למנתע עשיית עושר שלא במשמט ועיוות דין ממדרגת דאשונה, נחקק ט' 3(ג) לחוק הקובע כל

על יסוד טענת א*נני מחזיק, רשאים ואף חייבים בית חמשפט וכן ועדת ערר לדזן בטענה כאילו לא היח

איחור בהגשת הערר.

דברי כבי חשי שפירא עמיינ 18772-10-12 עברון ני עיריית חיפת:* סי 3() לחוק הערר מקנה לבית

תמשפט שיקול דעת רחב להתיר העלאת טענה בעניין 'יאיני מחזיק בנכס'' וזאת אף אם לא הוגשה

השגת במועד'י. מכאן ניתן ל כל ג זה, בו ת השגה באיחוך שאינו רב והמשגה חיא

בטענה כי חנישוס אי . ד בנסייבות. יש חאריך את

להגשת ההשגה ולדון בח לגופו של עניין.

עוד, ג 10-10- 1 ני חָ, נקבע כי יש מקריס שמן חראוי

לאפשר העלואת טענח ''איני מחזיק בנכסיי, אף אס על פניו לא הוגשה השגה במועד, זאת בין חיתר משום

שהמערערת לא קיבלח מעולס דרישת תשלוס כדין ובח פירוט מרכיבי השומח.

. אף שחאיחור חנטען מוכחש עייי העוררת, על וועדת הערר להתגבר על האיחזר הנטען ולדון בערר כאילו

הוגשה ההשגה וזאת מן חהטעמלם שחציגח עד כת.

.1

0

3

.6

55

.6

טענ

.37

.8

.9

עוד טוענת חעוררת, כי במשך כל חתקזפה נוחל מויימ בינח לבין העירייח, אז איך טוענת חיא בעזות מצח

שלא הוגשה השגח במועד, הרי חיתח חסכמח בין הצדדים.

העודרת טוענת כי העירייח פעלח בחוטר תוס לב מובהק שאינו אמור לחול על רשות שלטונית, מחד

ניהלה מויימ ומאידך משכה זמן, שכן ניחלח מויימ עס העוררת תוך שחיא כבר חחליטה בליבה כי ברור

מבחינתה כי אין באפשרות חעוררת כבר לתגיש השגוז מבחינת המועדים.

לדעת העוררת, קיימת פסיקה אשר לרוב תומכת בטענה שבזמן שמתנחל מויימ בין הצדדים, אין לצפות

מחנישום לחגיש חשגה על עיקרי שומתו ולמעשח יש להוסיף את תקופת ניחול המויימ, לזמן הקבוע

לחגשת השגה (עמ''נ 18771-10-12 יפה עברון נ' עיריית חיפה).

חובת ההגינות הינח חלק נכבד שצריך לחול על רשות מנהלית מכוח חיותח "נאמן חהציבוריי, חובח זו

צריכח לבטא את היחסית הרואיס בתברח מתוקנת בי המינחל הציבורי לבין חציבור (בג'יץ 164/97

קונטרט בע''מ נ' משרד תאוצר והמעיימ).

. העוררת טוענת כי מעולס לא קיבלח פירוט שומה לתשלוס תוך ציון הדרישח לחגשת חשגח במועד.

ינ 14/03 רשות לפיתזח. לת "מ ני \רנוכ צה האזורית משגב

ננזף מנחל הארנונח בדיוק בשל מעשיס והתנהלות כדוגמת המקרה דנן והודגש, כי הודעת תשלום אשר

אינה מציינת את הזכויות והמועזדיים להשגת ולערר, אינת הודעת תשלוס כמשמעה בחוק הערר, ומניין

0 תימים להגשת השגה אינה חל עליה.

יב

בקשותיה המרובות של העירייח להמצאת חוזח שכירות לא נעגו ולפיכך החל מיוס 5.10.11 משלא

התקבל כל הסכט שכירות כאמור ובחתאט להסכס המכר בין העוררת לבין מרצפות - חועבר חחיוב

עייש יוחנן חסון והעוררת וזאת החל מיוס 1.4.2011.

בהתאם, החל מיוס 5.10.2011 החלו להישלח חודעות החיוב השוטפות וכן החוב שנצבר החל מיום

1 עייש יוחנן חסון וחעוררת לכתובת הנכס, מכאן כי בהתאס להוראות חוק הערר, חיח על

העוררת להגיש השגתה על חיובי הארנונה לכל המאוחר עד לתחילת חודש ינואר 2012.

חרף האמור, השגת העוררת נתקבלה בעיריית ביוס ?12.9.1, קרי באיחור ניכר של כשמונת חודשים.

0. העוררת עצמה אינת מתכחשת לעובדה כי ידעח אודות חודעות חחיוב וזאת כפי שעולה מפרנטוקול

חדיון מיוס 20.5.14 לפיה החיוב התגלה לעוררת בחודש אוקטובר 2011,

.1

.2

5

.6

7

8

49

.0

.1

.2

יתר על כן, אפילו העוררת עצמח איגה מתכחשת לעובדה כי ידעה גם ידעה אודות הודעות התיוב וזאת

כפי שעולח מפרוטוקול חדיון מיוס 20.5.2014 ולפיה חחיוב התגלח לעוררת בחודש אוקטובר 2011 (ראה

שורות 19-26 עמי 4 לפרוטוקול הדיון).

חמשיב יטען כי יש לדחות את טענת העורדת באשר לטענת ס' 3(ג) לחוק הערר המאפשר לעוררת

לעלות בפני ועדת הערר טענת ייאינני מחויקיי לאחר תקופת 0ל חימים הקבועה בחוק על אף האיתור

במועד הגשת התשגח וחרף העובדה כי לטענתח כלל לא איחרה במועד הגשת ההשגה.

סי 3(ג) לחוק הערר קובע כי מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוד המועד הקבוע על יסוד

טענה לפי סי 3(א) 'ירשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפק, לתעלות טענה כאמור כפי שחית

רשא? לתעלות אילולא חוק זח'.

העורר מבהיר כל, סי 3(ג) נועד לאפשר העלאת טענת ייאינני מחויק'י בפני בית המשפט וברשותו חאת

במקרים חריגים.

. קרי, סי זח אינו סוגר את הדלתות בפני הנישום ומותיר בפגיו את האפשרות להעלות טענוז זו במסגרו

הליכים בפני בית המשפט, ברשותו ובמקרים הריגים כאמור.

יתרה על כן יובהר כי העוררות כלל לא ביקשה במסגרת ההשגה ו/או כתב הערר כל אפשרות לחעלאת

טענת ''אינני מחזיקיי באיחור שכן לטענונה כלל לא איחרה בהגשת ההשגה.

בבריימ 901/14 עבוד ויקטור ואחי ני עיריית חיפה ואחי נקבע כי לוועדת הערר טמכות להאריך מועד

להגשת ערר במקרים חריגים ויובחר, כי זו ה חריגים.

במוגינות ובזתירות.

למותר לציין, כי על מנת להאריך מועד לנישום, עליז להגיש בקשה להארכת מועד ובמקרה שלפנינו כלל

לא חוגשח בקשח כאמור.

עניינח של העוררת אינו עונח להגדרת מקרה חריג -- שעה שחעוררת רכשח נכס בנאמנות ובמסגרת

חהסכם המכר עלה במפורש כי חסכמ? השכירות מסתיימים ביוט 31.3.11 והחל ממועד זה החזקה עוברת

לידי העוררת.

החעוררת בתרה שלא לחמציא לעירייה הסכמי שכירות וזאת למרות שהתבקשה לעשות כן.

ממבוא הסכם השכירות בין חעוררת לבין מרצפות, עולת כי הסכמ? השכירות למול תשוכרים הסתיימו

עוד בשנת 2010.

משכך, בדין ובצדק חשיתה העירייח חיובים אלה על כתפי העוררת.

83

.%6

.7

.8

.1

2

.3

יש לדחות את טענת העוררת בדבר ניחול מויימ.

. ?ובהר כי, חשו ישי ב ם דע "כ? העירייה

רת שלא 0

. עוד יודגש, כי כלל לא נוהל מויימ בין חצדדיס, לחילופין -- אין בניחוּל מויימ כדי לעצור את סד חזמניס

לחגשת חהשגה/ערר.

הוסכס כי החל מיוס 1.10.11 הנכס יוכר כנכס שאינו ראוי לשימוש זאת לבקשת העוררוז ולאחר בדיקת

שביצע פקח חעירייח.

לדעת חמשיב, אף אם ילך לשיטתח של העוררת לפיח ניחלה מויים עס העירייה החל מיום 3.1.12, הרי

שמו''מ זה התנחל לאחר 90 : וחיום ב חה ה החיוב.

*'טענת העודררת כי בכל פרק זמן זח הייתה עסוקה במשאים ומתנים ו/או פניות בירור אל המשיבח,

אין בה כדי לעצור את מרוף הזמנים להגשת עתירה. בלל תוא, כי מחול מו''/מ אינו מעכב מועדים

תקבועים בחוק, אלא אם כן תטכימו על כך הצדדיט, או בנטיבות חדיגות בתן ניתן למצוא צידוק

לשיהוי שבהגשת העתירת'' (עת''מ 24308-11-12 רינה צצקט אקטלבדד נ' מועצח מקומית פרדט

חנה- כרכור).

. בטיעונח של תעוררת נסמכת היא על האמור בעמיינ 314/03 רפאל בע''מ נ' מנהל הארנונה במועצת

המקומלת משגב בטענח כי מדובר באותו המקרח דנן, 2 4 ב דבריס שאינו דומת

למצב הדבריס שבענייננן : כאשר בפסייד דובר על מצב בו מנחל האדנונה קיים פגישת עס המערערת ואף

ניהל מויימ מטיעס החרשות המקומית וחיה זה שתציע הצעת פשרה.

. ממשיך פסהייד ומוסיף כי בחתתשב בעובדה שהמערערת הגישה השגתח זמן קצר לאחר מכתבה, דוחה

את תצעת הפשרה שהציע המשיב, בנסיבות אלו היח על חמשיב לא לחביא את מניין חימיס בהס נוחל

מויימ.

בענייננו המשיב, כלל לא הציע לעוררת דבר וחצי דבר בכל הנוגע לתסדר פשרת - לחיפך הוא הנכון ואף

הובהר לעוררת כי כל תסדר כפוף לאישור תגורמים המוטכמיס בעירייה, אישור שלא ניתן.

בעמיץ 1772-10-12 יס עברון כי עיריית חזפת: ''במקרה בו מוגשת השגה באיחוד שאינו רב וההשגה

היא בטענה כי חנישום איגו מחזיק כלל בנכט, כי אז, בנסיבות המתאימות, יש מקום לתאריך או

המועד להגשת ההשגח ולדון בה לגופו של עניון"י.

אולס, בענייננו אין המדובר באיחור קל של חודש, אלא באיחור ניכר של כ- 8 חודשים, כך גם תנאי

הנסיבות חמיוחדות אינו מתקיים.

. יש לדחות את טענת העוררת כי מעולס לא קיבלה חודעת שומה.

5. לעניין זה יטען חמשיב, כי החל מיום 5.10.11 נשלחו חודעות החיוב עייש תעוררת ובהן פירוט רכיבי

חשומת לרבות הזכות להגשת תשגת וערר לכתובת הנכס,

דיון 1 חּ

6. בפני חוועדח חונחו סיכומיס אשר חוגשו מטעם העוררת וטיכומים אשר חוגשו מטעם חמשיב.

7. קראנו חיטב את כל טענות הצדדים, לרבות הסענות אשר חושמעו בישיבות חזועדה ואשר נכתבו חיטב

בסיכומיס אשר הוגשו עייי הצדדיט לרבות חפסיקח חרלוונטית לטענות הצדדים,

8. לעניין השיחוי חניכר מצד העוררת, נקבע כי לא נמצאח כל הצדקה להתמהמחות, בידה של העוררת היו

כל האמצעים לדעת וה מכבר מאז חודש אוקטובר 2011 כאשר נשלחו למוגנח הודעות חוזרות ונשנות

בדבר חזובי הארנונה ופירוטס.

9. אף כי שהעוררת לא חגישח בקשח להארכת מועד הגשת הערר, במקרח דנן, גסם אם חיתה פועלת חפוך

וחייתה בותרת להגיש בקשח כאמור, אין המדובר במקרח חריג וקיצוני אשר מצדיק חארכח, בטת ובטת

כי דברים אלה היו ידועים לה שעח שחייתח מלוצגת עייי עוייד לכל אורך חדרך.

0. לאחר עיון בתיק, עולח כי המשא ומתן אליו טוענות העוררת שחתקיים בינה לבין חמשיב, לא חיח דו

צדדי, שכן חמשיב תבחיר לעוררת כי הסדר פשרח כזח או אחר מצריך אישורס של חמשיב והגזבר -

אישור שלא ניתן בפועל, אך זו בחרה להתעלם והמשיכת לטעון כי מצדח, חתקיים מויימ בין חשנלים.

1. התשגה הוגשה באיתור ניכר ממועד שליתת חיובי הארנונח, איחור גיכר אשר לא מצדיק כל דחייה וזאת

בהתחשב בעובדה כ? העוררת ידעה לכל אורך הדרך על דבר תיוב ארגונה.

2 בנסיבות אלה יש לחייב בארגונה את העוררת, אשר הוכרח כמחזיקת בנכס.

3 אשר על כן ולאור האמור לעיל דין חערר לחידתות.

ניתנה חיום, ייד באייר תשעיו, 22.5.2016

זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים באזור תל-אביב בתוך 45 ימיס.

ל > א

- ער טיקה מל מטיט בנמשואן

חבר הזועדה ייר חבר הוועדת