החלטת וועדת ערער כאשר יחנו

בפני וועדת הערר לענייני ארנונה

שליד עיריית בת - ים

לפי חוק הרשויות המקומיות ( ערר על קביעת ארנונה כללית ) תשלייו - 1977

העוררת: חבי כאשר יחנו בעיימ ח.פ 514069582

המשיב: מנהל הארנונה בעיריית בת - ים

עובדות

0

העוררת מחזיקה בנכס המצוי ברחוב העצמאות 67 בבת יס המשמש את העוררת לפעילות תניון

(להלן:''הנבס").

בעקבות סקר מדידות אשר ערכה העירייה, הושתו על העוררת שומות ארנונה חדשות וגדולות

באופן משמעותי, ובהן רכיב רטרואקרטיבי, כאשר שומות אלו אינן תואמות את השימוש אשר

מתבצע בנכס.

טענות העוררת

הנכס נשוא הערר דנן משמש את העוררת לפעילות מסוג חניון אשר מצוי ברחוב העצמאות 67

בת-יס.

העוררת הגישה השגה המתייחסת לשנים 2008-2015 על חיובה החדש (וזאת בהתאסם להסכמה

דיונית בין הצדדים), כאשר השגה זו נדחתה.

בעקבות דחיית ההשגה הוגש הערר דנן, העוררת תטען כי מנהל הארנונה שגה עת שדחה את השגת

העוררת, וכאשר לא ערך שומת ארנונה חדשה לנכס, תוך מתן התייחסות לטענות העוררת בדבר

השטת הנכון והמדוייק לחיוב, הסיווג הנכון, לתיוב וכיוצייב טענות נוספות.

העוררת תטען כי יש לבטל ו\או לערוך מחדש את דרישת התשלוס בגין הנכס.

עד לשנת 2009, חיובי הארנונה אשר הושתו על העוררת היו תקינים, ונכסה של העוררת סווג ותוייב

באופן הבא :

א. שטת בן 2,761 מייר - סווג כייחניון במבנה"'.

ב. שטת בן 25 מייר סווג כייעסק, משרד, חנות".

.10

1

.12

.3

.14

.5

.6

ג. | שטת בן 0 מייר סווג כיישירות לרכב, סיכת".

ובסה'יכ 2,836 מייר לחיוב.

בשנת 2009 בעקבות שינוי שיטת התיוב ו\או מדידה הוגדל שטח הנכס לחיוב משטח של 2,836 מייר

לשטת של 5,281 מייר כאמור, בעקבות מדידת 2009, חויבה העוררת באופן שונה לחלוטין מחיובה

עד למועד וה, ומדידה זו איפא, והחיוב שנערך לאחריה מהווים נדבך משמעותי בפגמים אשר נפלו

בחיוב דנן.

ביוס 26.04.10, העלתה העוררת את עיקרי טענותיה על הכתב והפנתה לעניין זה לתשריט התניון.

בתגובה, השיבה המשיבה כי קיבלה את תשריט התניון וברצונה לתאם ביקור של פקח מטעמה

אשר יבדוק את המצב בשטת למול תשריט המדידה.

בשנת 2011 נתבצעה מדידה נוספת בנכס עייי ה עירייה ובעקבותיה הוגדל שטח הנכס לחיוב ב - 563

מ''ר נוספים, כאשר החיוב המוגדל הושת באופן רטרואקטיבי, וכך בהיעדר חוקיות, החל משנת

המט 2008.

בשנת 2014, נתבצעה מדידה נוספת על ידי המשיבה, שנייה במספר ובה תוקנו באופן חלקי בלבד

חלק מן הליקויים שנפלו במדידה הקודמת, ועל פיה הועמד שטח הנכס לחיוב לפי הפירוט הבא :

א. שטח בן 5,318 מייר סווג כחניון במבנה.

ב. שטח בן 669 מייר סווג כנכס אחר.

ג. | שטת בן 27.59 מייר סווג כעסק\משרד\חנות.

ובסה'יכ : 6,014 מייר לחיוב.

העוררת ביצעה מדידה מטעמה לבדיקת שטח הנכס בשנת 2014 וגילתה כי במדידת העירייה נפלה

טעות בגודל הנכס, ושטח הנכס אינו עולה על 5.895.7 מ'י'ר.

בשנת 2015 בעקבות הסכמה דיונית הגישה העוררת השגה מטעמה המתליחסת לשומות הארנונה

אשר הונפקו בגין שנות המס 2008-2015, כאשר השגה זו נדחתה עייי המשיבה.

ביום 07.07.15, נערך דיון בפני וועדת הערר הנכבדה ובו חזרו הצדדים על טענותיהם וכן השיבו

לטענות שהועלו מטעס הצד השני, וכן הוסכס כי ועדת הערר תערוך סיור בנכס אשר נערך ביוס

5 .

למען הזהירות ובשל התמשכות ההליכים, הגישה העוררת השגה המתייחסת לשומת הארנונה

לשנת המס 2016.

העוררת תדגיש כי על העירייה, מוטלת חובות תוס הלב, הגינות, ונאמנות מוגברות כאינסטנציה

מנהלית ולפיכך עליה לפעול בצורה הוגנת וראויה תוך קבלת החלטות המתבססת על בחינה

.17

.8

.9

.20

.1

.2

.3

.4

עובדתית, מקיפה והולמת תוך חתירה להליך תקין ומיטבי (עת''מ 7784-04-09, קריון מרכז קניות

בע''מ נגד עיריית קרית ביאליק).

במקרה דנן, בחרה העירייה להתעלם כמעט כליל מטענות העוררת, לרבות לעניין היעדר החוקיות

שבהשתת חיוב רטרואקטיבי פסול, ובפרט בנסיבות העניין, תוך שהיא בוחרת לטמון ראשה בחול

ונמנעת מלתקן טעויות אשר נפלו בחיובי הארנונה בנכס.

התנהלות העירייה, הינה התרשלות רבתי, ועשיית עושר שלא במשפט על גבה של העוררת.

יותר מכך, נקבע בפסיקה לא אחת כי מן הראוי שרשות תשיב כספים אשר נגבו ביתר עקב טעות.

מקל וחומר, תערוך תיקונים בשומה שגויה שנמסרה על ידה ותחדל לגבות כספים אשר אינס

מגיעים לה על פי דין. (עא ת'/א 07\3353 עיריית גבעתיים נ' עוה''ד יצחק יהב).

חרף טענות העירייה בדבר היעדר סמכות וועדת הערר לדון בטענת חיוביס רטרואקטיבים, יצויין כי

בעת האחרונה ניתנה פסיקתו של ביהמייש המחוזי אשר עסק בסמכויותיה של וועדת הערר

הנכבדה, ובמסגרת זו נקבע כי יש להרחיב את הסמכויות הנתונות לוועדת הערר, ככל שהן נוגעות

לבירור עובדתי, כמו גם חיוב רטרואקטיבי (עמנ י-ם 22338-05-14 ישיבת אמרי דעת נ' מנהל

הארנונה של עלריית ירושלים).

כהערה משלימה תציין העוררת כי בבואה של הועדה הנכבדה לדון בחיוב רטרואקטיבי, הרי שלנגד

עינייה אמורה להיות עמדתו המפורשת של ביהמייש העליון, כי נטל ההוכחה בעניין וה מוטל על

העירייה המשיבה בערר זה (עעמ 08\4551, עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע''מ).

הלכה ידועה היא כי רשות מקומית אינה מוסמכת להטיל ארנונה באופן רטרואקטיבי אלא

בנסיבות חריגות ומיוחדות אשר ודאי אינן מתקיימות בענייננו. על כן, מכל מקוס העירייה תורגת

מסמכותה בניסיונה להשית החיוב הרטרואקטיבי דנן ( בת''פ 365\99 מקורות חברה מים בע''מ גי

עיריית קרית אתא).

ואת עוד, במסגרת חוזר מנכ''ל משרד הפנים מס' 11\04 פורטה עמדתו של משרד הפנים, כגוף

המנחה רשויות מקומיות בהטלת ארנונה ונקבע :''הטלה רטרואקטיבית של ארנונה תעשה

במקרים חרלגים המצדיקים זאת ולאחר בדיקה יסודית של הנושא על ידי היועמייש של הקשות

המקומית ובאישורו''.

אין חולק כי המקרה דנן אינו בגדר המקריס החריגיס אליהס מתייחס חוזר מנכייל משרד הפנים

ובנוסף העירייה לא הראתה מה חריג במקרה דנן וכן לא הראתה האס היועמייש של העירייה בדק

ובחן את המקרה והאם אישר הוצאת דרישות התשלוס הרטרואקטיבי.

. לפיכך, אין חולק כי הוא הדין לענייננו ודין דרישת התשלוס הרטרואקטיבי להתבטל על אתר.

.6

7

.8

9

.0

.1

2

.3

.4

.5

העוררת תטען כי לא זו בלבד שאין כל בסיס לטענות העירייה להטלת חיוב רטרואקטיבי מופרך,

הרי שממילא אין כל בסיס ושחר לחיוב העוררת בריבית והצמדה בגין התיוב דנן ודינס של אלו

להתבטל על אתר.

עוד ייטען, כי חיוב בהפרשי הצמדה וריבית כפי שמתעתדת העירייה לעשות בוודאי שלא נועד

יילשמור על ערך הכסף", אלא כל מטרתו היא להעשיר את קופת העירייה על חשבון כספיה של

העוררת.

לפיכך, הרציונאל העומד בבסיס טיעון העוררת הוא פשוט - ריבית פיגורים מוטלת על המפגר

בתשלומי ארנונה, ואילו העוררת מעולם לא פיגרה בתשלומי הארנונה שכן אלו המתייחסים לשניס

עברו הושתו עליה רק במסגרת דרישת התשלום נשוא הליך זה.

אשר על כן, וועדת הערר מתבקשת להורות למשיבה לבטל כל חיוב מוגדל אשר הושת באופן

רטרואקטיבי על העוררת באשר מדובר בתיוב פסול אשר הושת בהיעדר חוקלות.

העוררת טענה בצורה ברורה כי עד לשנת 2009 סווג הנכס באופן שונה בתכלית, עוד סבורה היא כי

בנסיבות העניין מדובר בהבטחה שלטונית שניתנה לה.

יצויין כי העירייה סבורה כי סוגייה זו אינה מצויה בסמכותה של וועדת הערר הנכבדה. גם אס כך

הדבר, הרי שהעוררת תטען כי על וועדת הערר לראות במדידות שנערכו בשניס 2009, 2011 ו- 2014,

כנדבך חשוב בהבנת הרקע העובדתי להליך דנן, כאשר הלכה למעשה, סוטה מעמדתה שלה.

עוד תטען העוררת, כי איננה עונה להגדרת ''מחזיקיי בשטחים המותזקים באופן ישיר עייי השוכרת

סוסייטי המחזיקה בחנויות צמודות. שכן מרגע שדיווחה לעירייה על כך שאינה מחזיקה בשטח

האמור, שומה היה על העירייה לבחון את הדברים.

אשר על כן, מתבקשת ועדת הערר הנכבדה להורות למשיבה לתקן את חיוביה כך ששטח בן 1220.3

מייר יגרע מחלקה של העוררת היות והיא איננה המחציקה בו.

בנוסף, תטען העוררת גם כי ישנה טעות בגודל הנכס וכן בסיווגו ו\או חלק ממנו.

אשר על כן, תתבקש ועדת הערר לקבל את הערר דנן, ולהשית על המשיבה את שכייט עוייד העוררת,

ומעיימ כחוק בגינו.

טענות המשיב

.6

המשיב יטען כי חלק ניכר מהטענות אשר הועלו עייי העוררת במסגרת הליכי הערר שבנדון, אינן

מצויות כלל בסמכות מנהל הארנונה, וכפועל יוצא, אינן מצויות במסגרת סמכותה העניינית של

ועדת הערר הנכבדה, לרבות טענות לחיוב רטרואקטיבי פסול, חיוב שלא כדין בהפרשי ריבית

והצמדה, הפרת הבטחה שלטונית, שינוי מדיניות/ שינוי שיטת חישוב וכדי.

.7

.8

9

.0

1

.2

.3

4

.5

כידוע, העילות בגינן ניתן לפנות באמצעות השגה אל מנהל הארנונה כנגד החיוב מנויות בסעיף 3(א)

לחוק הערר.

לעניין וה יפנה המשיב לבר''ם 1541/08 טכנו חשמל טכנולוגיה מתקדמת לרכב (96) בע''מ נ' מנהל

הארנונה של עיריית טירת הכרמל, יטענות בשאלת אי חוקיות צו הארנונה אינן בסמכות ועדת

הערר, מבהיר במפורש כי ועדת הערר לא תדון בטענות אי חוקיות החורגות אלויי.

על כן יש לדחות טענות אלה של העוררת מחמת חוסר סמכות. על אף האמור ולמען הוהירות

תתייחס העירייה לעיקרי הדברים, כדלקמן: ועדת הערר הנכבדה נעדרת סמכות עניינית לדון

בטענות לחיוב רטרואקטיבי.

המשיב יטען כי טענות העוררת ביחס לחיוב רטרואקטיבי אינו מצוי בסמכות מנהל הארנונה ו/או

וועדת הערר, שכן לוועדה יוחדו סמכויות לדון בענייניס ספציפייס המנויים בסעיף 3(א) לחוק

הערר, כחלק מהסמכות המוגבלת שהוקנתה למנהל הארנונה לדון בהשגה בענייניס אלה.

ויובהר, ככל והייתה בעבר מחלוקת בשאלת הסמכות לדון בחיוב רטרואקטיבי, הרי שבשנים

האחרונות נקבע בשורה של פסקי דין, כי לוועדת הערר סמכות לדון בנושאים עובדתיים וטכניים

בלבד, ולא בטענות אי חוקיות כגון טענה כנגד חיוב רטרואקטיבי, אשר מקומן להתברר בבית

המשפט לעניינים מנהליים.

על כן, עמדת הפסיקה הינה ברורה וחד משמעית, ולפיה טענות כנגד חוקיותה של חיוב

רטרואקטיבי, מקומן להתברר בפני בית המשפט המוסמך, הוא ביהמייש לעניינים מנהליים, ולא

בפני ועדת הערר.

לאור האמור לעיל יש לדחות על הסף את כלל טענות העוררת כנגד החיוב הרטרואקטיבי, מחמת

חוסר סמכות עניינית.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל ולמען ולמען הסדר הטוב בלבד, יצויין כי בהתאם לפסיקת ביהמייש

כאשר הרשות מתאימה את חיוב הארנונה למצב העובדתי והמשפטי הנכון בקשר לנכס, אין הדבר

מהווה הטלת חיוב רטרואקטיבי, אלא מעשה שהוא בגדר תיקון שומה באשר לטענה לחיוב

רטרואקטיבי, הרי שבהתאם לפסיקת בתי המשפט, כאשר הרשות מתאימה את חיוב הארנונה

למצב העובדתי והמשפטי הנכון שבקשר לנכס, אין הדבר מהווה הטלת חיוב רטרואקטיבי, אלא

מעשה שהוא בגדר תיקון שומה (ע''א ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע''מ נ' עיריית טירת הברמל).

ככל וקיים לעוררת אינטרס הסתמכות בענייננו, הרי אינטרס וה נסוג מפני האינטרס הציבורי.

האינטרס הציבורי מחייב מס אמת מכל הנישומים המחזיקים בנכסים בתחומי העירייה ואין כל

סיבה להפלות נישום אחד לעומת רעהו. על העירייה לחתור לגביית מס אמת בהתאם לדין ובאופן

שיוולוני ומטרת הודעות השומה לגבות מס אמת מהנישומים.

.6

.7

.8

.9

.0

1

8

8

.6

המשיב יטען כי אף חיוב העוררת בהפרשי הצמדה וריבית נעשה כדין, לאור סעיף 2 לחוק הרשויות

המקומיות תש'ים 1980, קובע כי המועד הינו וה שנקבע כדין לתשלום ולאו דווקא המועד הראשון

אשר במקרה ה אף לא שיקף את החיוב כדין.

בין היתר, קבע בית המשפט כי אין לראות בתשלומי הפיגורים בגדר עונש, אלא כפעולה הנועדה

לשמור על ערכו הריאלי של תשלוס הארנונה (4766\97 עיריית נתניה נ' פאר אלי תעשלות).

לאור האמור לעיל יש לראות בתשלוס הריבית והפיגורים חלק אינטגרלי מהליך תיקון השומה ודין

טענה זו של העוררת להידחות מכל וכל.

כידוע היטב לעוררת, הוראות דיני הארנונה בכל הקשור למעבר בין שנת כספיס אחת לזו שאחריה,

מתליחסות לחיוב 'ישהגיע כדיןויי בכל שנת כספיס. אשר על כן, במידה והרשות מגלה בנקודת ומן

כלשהי כי חיובו של הנישום אינו כדין וכי יש לתקנו - רשאית הרשות, ואף למעלה מכך - חייבת

היא, לפעול לתיקון הטעות (בעע''מ 4068\10 עיריית חולון נ' קר פרי בע''מ, תק-על 4(1102) 3678,

8 (2011).

לעניין הסכם הפשרה לו טוענת העוררת יבהיר המשיב כי אין ממש בטענתה, לעניין אה - מקוס בו

כלל לא קיים הסכם פשרה מחייב בין העירייה לבין העוררת בדבר אופן חיוב הנכס בארנונה. ואת

ועוד, ואף אילו היה קייס הסכס כאמור, הרי שמקוס בו נמצא כי הסכם וואו הסכמה מנוגדיס

באופן מובהק לדין, וישנו אינטרס ציבורי ברור להשתחרר ממנו, מחובת העירייה להשתחרר

מחוזה כאמור (בעע''מ 8183\03 חברת החשמל לישראל בע''מ נ' מועצה אזורית הגולן).

בהודעת תיקון השומה, העירייה כפי שמחויבת עפייי דין, ביצעה סקר נכסים ברחבי העיר בכלל

ובנכס שבנדון בפרט. בסקר זה גילתה העירייה כי העוררת מחזיקה שטתים גדוליס מהשטחים

בגינס מחויבת הא בארנונה וואו כי מחויבת היא בסיווגיס שאינס משקפים את השימוש שעושה

היא בנכס.

העירייה תטען לחזקת תקינות המעשה המנהלי העומדת לזכותה (בבר''מ 8499\06 עו''ד גדעון

אליאב נ' עיריית הרצליה), טענה וו מקבלת משנה תוקף מקוס בו העירייה צירפה להודעת תיקון

השומה תשריטים ומדידות מפורטים ועדכניים. ומנגד, לא צירפה העוררת לכתבי טענותיה תשריט

מדידה ו\או אסמכתא כלשהי לתמיכה בטענותיה.

מסיכומי העוררת עולה כי העוררת אינה חולקת עוד על גודל השטח לתיוב, כפי שנמצא במדידות

העירייה ולפיה סך השטח הכולל הינו 6014.70 מ''ר אלא שלשיטתה ישנם שטחים אשר בהם אין

לראותה כמחזיקה וכן מעלה טענות לעניין סיווגס של שטחים אלה.

לאור כל האמור לעיל, מתבקשת ועדת הערר הנכבדה לדחות את הערר על כל חלקיו ולחייב את

העוררת בהוצאות המשלב לרבות שכייט עוייד ומעיימ כחוק.

דיון והכברעתה

.1

.10

41

בפני הוועדה הונחו סיכומיס אשר הוגשו מטעס העוררת וסיכומי תשובה אשר הוגשו מטעם חמשיב

ואף השלמות טיעון מטעס העוררת ותשובה להשלמות הטיעון מטעם המשלב.

קראנו היטב את הסיכומים והשלמות הטיעון אשר הוגשו עייי הצדדיס לרבות הפסיקה הרלוונטית

אשר צורפה עייי הצדדים לתמיכת טיעוניהם.

הוועדה אף ערכה סיור בנכס.

לעניין חיוב העוררת בהפרשי הצמדה וריבית ולאור סעיף ? לחוק הרשויות המקומיות תש'/ם 1980,

נראה כי חושב כדין המועד לתשלומם, שכן המועד לתשלום הינו וה שנקבע כדין ולאו דווקא המועד

הראשון אשר במקרה וה אף לא שיקף את החיוב כדין.

בין היתר, נקבע עייי בית המשפט כי אין לראות בתשלומי הפיגוריס בגדר עונש, אלא כפעולה

הנועדה לשמור על ערכו הריאלי של תשלוס הארנונה (4766\97 עיריית נתניה נ' פאר אלי תעשלות).

לאור האמור לעיל יש לראות בתשלום הריבית והפיגוריס חלק אינטגרלי מהליך תיקון השומה.

במידה והרשות מגלה בנקודת ומן כלשהי כי חיובו של הנישוס אינו כדין וכי יש לתקנו - חייבת

היא, לפעול לתיקון הטעות (בעע''מ 4068\10 עיריית חולון נ' קר פרי בע''מ, תק-על 4(1102) 3678,

8 (2011).

יובהר, כי הסכס הפשרה לו טוענת העוררת, גם אס ישנו הרי שמקוס בו נמצא כי הסכם וואו

הסכמה מנוגדים באופן מובהק לדין, וישנו אינטרס ציבורי ברור להשתחרר ממנו, מחובת העירייה

להשתחרר מחוזה כאמור (בעע''מ 8183\03 חברת החשמל לישראל בע''מ נ' מועצה אזורית הגולן).

על פי סיכומי העוררת נראה כי אינה חולקת עוד על גודל השטח לחיוב, כפי שנמצא במדידות

העירייה ולפיה סך השטח הכולל הינו 6014.70 מ''ר, אלא שלשיטתה ישנס שטחים אשר בהם אין

לראותה כמחציקה וכן מעלה טענות לעניין סיווגס של שטחים אלה.

ואת בדיוק, ביקשנו לבדוק כאשר ערכנו סיור בנכס וממנו עלה כי אין ממש בטענותיה של העוררת

בדבר שטחים אשר בהם אין לראותה כמחזיקה ואף לעניין סיווגם של השטחים שבהסם היא

מחזיקה.

לאחר עיון בחומר אשר הובא לפנינו ובעקבות הסיור שנערך בנכס יש לראות את העוררת כמחציקה

הבלעדית של שטחים אלה וכי סיווג השטחים שנעשה עייי המשיב הינו סיווג נכון ואין לשנותו.

2 כמו כן, אנו סבוריס כי צודק המשיב בטענותיו בדבר חוסר סמכותה של הוועדה לדון ביחס לחיוב

רטרואקטיבי.

סמכויותיה של וועדת הערר מוסדרות בחוק ומנויות בסעיף 3 (א) לחוק הערר ואין

לוועדה סמכות לדון בענייניס שאינס מצוייס בהגדרת סמכויותיה בחוק, לפיכך לא

יכולח חוועדה לדון אלא רק בנושאיס הקשוריס לסמכויותיה כדלקמן:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש

בון

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;

3. אשר על כן, דוחה הוועדה את טענות העוררת בטענותיה ביחס לתיוב רטרואקטיבי ומקבלת את

טענת חמשיב כי אין בסמכות הוועדה לדון ביחס לחיוב רטרואקטיבי וכן דוחה היא את טענות

העוררת באשר לענייניס אשר אינס מצוייס בסמכותה של הוועדה כפי שהועלו בטענותיה.

ניתנה היוס, כ''ג בחשון תשעייז, 24.11.2016

זכות ערעור בפני בית המשפט לענייניס מנהליים באזור תל-אביב בתוך 45 ימים.

מר איזידו 5%"פלנמבו/ עוייד כקלע ח'קטיקה מר ניסים בנפשיאן

חבר הוועדה לור 6 חבר הוועדתה