החלטת ועדת ערר טובה בוימר - תחנת דלק קוממיות

בפני ועדת ערר לענייני ארנונה

ועדת ערר לעניין

ארנונה כללית

עיריית בת ים

שליד עיריית בת --ים

4

תאריך:

ערר מס': 74 ב'ת

לפי חוק חרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשלייו- 1977

בפני חברת ועדת ערר+

יור: עו'יד מטי לשם

חבר: מר אדיר בן משת

חברה: גב' דליה קצב

העוררת:

המשיב:

טובה בוימר ת.ז 054602610

עייי בייב עו''ד דורון קנת

מרחוב בר כוכבא 23,

וי- טאוור, קומה 18

בני ברק 5126002

טל': 03-7512121, פקס; 037512233

-נגד-

מנהל הארנונה של עיריית בת- ים

מרחוב מקס נורדאו 17 בת ים 5957517

טל': 03-5558433, פקס: 03-5558440

החלטה:

רקע עובדתי:

6

27 4

עיריית בת"ים

ועדת ערר לעניני ארנונח כללית

5 05-46 4

בי

וו ו - ו .

1. העוררת טובה בוימר ואחיה מר מאיר לזרוביץ הינם הבעלים הרשומים של המקרקעין

שזיהוים בספרי העירייה הינס : 7122120004, 7122120005, 7122120006, 712212007,

9 המצולים ברחוב הקוממיות 26 בת- יס. במקרקעין מצויים מספר מבנים

ומתקנים ובכלל זה תחנת דלק, מתקן שטיפה, מקלט המשמש בפועל כמשרד, חדר גנרטור

המשמש כמחסן וחנות המשמשת לממכר אביזרים. (להלן: ייהנכסי'). (מפורט בערר).

2 ערר זה עיינו בבקשת העוררת לשינוי התזקה בנכסים מחברת הקוממיות הנמצאת בבעלות

משותפת של העוררת ומר מאיר לזרוביץ לחברת ספייס קאר, אשר בבעלותו המלאה של

מר מאיר לזרוביצ.

3 ערר זה מוגש לגבי החלטת המשיב לדחות ההגשה בדבר שינוי המחזיקים בנכסיים

6, 712212007, 7122212009.

.10

1

2

טענות העוררת :

לטענת העוררת : בשנת 2014 נערך הסכם שכירות בין העוררת, לזרוביצ וחברת תחנת

קוממיות בת ים בעיימ (להלן ייהחברה"), בו נקבע לדברי העוררת כי לזרוביץ ישכור

מהחברה את מתקן השטיפה ואת חנות האביזרים החל מהמועד בו יפנו אותס השוכרים

שהחזיקו בהם באותו מועד וכן יקבל לידיו החזקה בחדר הגנרטור והמקלט -

לא הוצג הסכם שכירות חתום כדזין.

במהלך השנים התגלעה מחלוקת בין החברה ייתחנת דלק קוממיות בת ים '' לבין : '"מנהל

הארנונה בת ים'י להלן המשיב, בין היתר באשר לוהות המחזיקים בנכסים המצויים

במקרקעין. מחלוקת זו הגיעה לדיון בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית

משפט לענייניס מנהליים בתיק עת'ימ 37538-02-15. לאחתר מו''מ נחתס הסכס פשרה

שניתן לו תוקף פסייד ביוס 08.06.2015 (להלן: *"הטכם פשרה'י) במסגרתו נקבע כי חדר

הגנרטור והמקלט יועברו לחזקת החברה 'יתחנת דלק קוממיות בת ים'י החל מיום

5 והחברה תחויב בארנונה בגינס החל מתאריך זה.

ביום 04.11.2015 מסר לדברי העוררת מוסא אבו לילא את החזקה במתקן השטיפה,

במחטן ובשירותים שלו למר לזרוביץ, כמו כן באותו מועד נמסרה ללורוביץ החזקה גם

במקלט ובחדר הגנרטור אשר אותם שכר מר לזּרוביץ מהחברה. (הוצג פרוטוקול מסירה).

לצורך תפעול הנכסים הקים לוּרוביץ את חברת ספייס קאר (להלן: ספייס קארי) והודעה

על העברת החזקה בנכסים לידי ספייס קאר נמסרה למשיב.

ביום 01.02.2016 הועברה החזקה בחנות האביזרים לידי ספייס קאר והודעה על כך

נמסרה למשיב.

דבר חילופי המחזיקים לא נרשם בספרי המשיב והוא המשיך לחייב את החברה בתשלום

הארנונה עבור הנכסים, למרות שלטענת העוררת נמסרה לו הודעה על חילוף המחזיקים.

לאחר שהעוררת קיבלה לידה חלק מהמסמכים שיאפשרו לה לבדוק מדוע לא נרשמו שינוי

המחזיקים כנדרש הוגשה על ידה ביום 14.03.2017 השגה וביוס 07.05.2017 זחה המשיב

את השגת העוררת.

במסגרת הערר, מעלה העוררת את הטענות הבאות :

א אגפים אחרים בעיריית בת ים ידעו על שינוי המחזיקים בנכסים הנייל, בין היתר

מאחר וספייס קאר פנתה לעירייה כדי לקבל רישיון עסק עבור העסקיס שהפעילה

בנכסים הנייל, בין היתר, העוררת פנתה למנהל הארנונה וביקשה להעביר רישום

המחזיק בנכס על שס ספייס קאר, ואת לפני שידעה שהודעה על כך כבר ניתנה בעבר,

כך שעל המשיב היה לדעת על חילופי המחזיקיס בנכסים נשוא ערר זה.

עפייי העולה מתדפיסי הארנונה אשר צורפו לערר, ככל שהדבריט נוגעים למתקן

השטיפה (712212007) ולחנות האביזרים (7122120006) החברה לא הייתה רשומה

כמחזיקה של הנכסים ולכן אס לא ניתנה הודעה על שינוי מתזיקים כטענת המשיב,

לא היה המשיב משנה הרישום בספריו אלא היה מותיר אותו על שס המחזיקים

הקודמים.

העובדה שהמשיב שינה והות המחזיקים בספריו החל מהמועדיס הנקובים במסמבי

מסירת החזקה ללזרוביץ מעידה בבירור על כך שהמסמכים הנייל נמסרו לידיו יחד

עס הודעות על זהות המחציק החדש בנכטים- הלא הוא מאיר לזרוביץ באמצעות

ספייס קאר.

נקבע בפסיקה שבמצבים בהם העירייה מודעת בפועל לשינוי והות המחזיק בנכס,

חובת ההגינות מחייבת את תיקון הרישום והפסקת חיובו של המחזיק היוצא.

בפסייד בריימ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה ני דור אנרגיה בעיימ נקבע,

שלאור חובת ההגינות המוטלת על הרשות המקומית בהיותה רשות ציבורית, סעיפים

5 ו- 326 אינם יכולים ליתן.לרשות המקומית הכשר לנהוג תוך עצימת עיניים

מוחלטת תוך התעלמות מנתוניס הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה

האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים.

על כן, יש לבטל את חיוב העוררת בארנונה ולקבוע כי המחזיק בפועל של הנכסים הינו

חברת ספייס קאר כפי שידע המשיב, וזאת החל מיוס 04.11.2015 לגבי נכס מסי

7 ונכט מס' 712212009 והחל מיום 01.02.2016 לגבי נכס מס' 712212006

גס אס לא היתה ניתנת למשיב הודעה על שינוי המחזיקיס בזמן אמיתי (למרות

שבפועל הודעה כצו אכן ניתנה) על המשיב היה לשנות את רישומיו כאשר פנתה

העוררת אליו לראשונח במהלך פברואר 2016 והוא לא היה רשאי לסרב לקבל ממנה

המסמכים אשר ביקשה למסור לו ולא היה רשאי לסרב לשנות רישוס המחזיקים

באופן שרירותי.

העובדה שהמשיב שינה את שם העטק המחציק באחד הנכסים בספריו מתאריך

הפינוי שלו, אולס בחר שלא לשנות את שס המחזיק בעסק נוסף, למרות שנרשם כי

קיים מחוזיק חדש בעסק, טותרת את טענת המשיב כי לא ניתנו לו הודעות על שינוי

מחזיקים בנכסים, וכי יש בכך כדי לסתור סתירה מהותית את חזקת התקינות

במעשיו, כנטען על ידי המשיב בתשובה להגשה שהוגשה על יד העוררת.

לתמיכה בטענותיה, צירפה העוררת את תדפיסי הארנונה של חנות האביורים, מתקן

השטיפה, הגנרטור והמקלט. כמן כו צירפה העוררת הסכס פשרה בין המשיב לחברה

לו ניתן תוקף של פסק-דין ביום 08.06.2015 , בנוסף, צירפה העוררת התכתבויות

דוא'יל ומכתביס לתימוכין לטענותיה כי ספייס קאר הינה המחזיק של המתקנים.

3. טענות המשיב:

א.

ביוס 07.05.2017 דחה המשיב את טענות העוררת הנוגעות להעברת חוּקה בנכסיס

מתברת ייתחנת קוממיות בת ים בעיימיי לידי חכרת ייספייס קאר בעיימיי שבבעלותו

של מר מאיר לזרוביץ, מאחר ואלה נטענו בעלמא. כמו כן, הוסבר לעוררת שעליה

לצרף להשגתה הסכמי שכירות בין חברת הקוממיות לחברת ספייס קאר, המעידים

על והות המחזיקים וההסכמות בדבר חלוקת השטחיס בנכסים ושינוי סיווגס

כמתבקש בהשגה, כך שניתן יחיה להתייחס לטענות אלה לגופו.

כל עוד לא תציג העוררת את המסמכים המבוקשים ו/או עמדתו של מר מאיר

לזרוביץ, מתבקשת ועדת הערר הנכבדה להורות על דחיית הערר לגופו של עניין.

בהתאם להוראות 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] עיריית בת ים התוותה את

הדרך לשינוי מתזיק בנכט באתר העירייה הקובע את הפעולות שיש לבצע בכדי

להחליף מחזיקים בנכס. אולס, העוררת לא הודיעה בדבר שינוי המחזיקים בנכס,

לרבות בדרך של צירוף הסכם שכירות, הרי שבמצב דבריס ובהתאם לסעיף 326

לפקודה נטל תשלום תיובי הארנונה מוטל על הבעלים- קרי: חברת קוממיות.

העוררת לא המציאה הסכם שכירות בגין הנכסים מושא הערר ותעודת התאגדות של

המחזיק החדש. כל שצירפה היה ראיות נסיבתיות אשר לא ניתן להסיק מתוכן על

המצב העובדתי בימים אלה.

בהתאם לפסיקה, אין לחייב את העירייה ליטול צד או כל עניין בסכסוכים בין

נישומיה לבין צדדים שלישיים, בין מחזיקיס בפועל לבין מחזיקים פוטנציאליים ובין

שוכרים לבעלי נכסים ובין בעלי נכס בינס לבין עצמם כבעניינו.

משלא הציגה העוררת הסכם שכירות כפי שנתבקשה, הרי שלא עמדה בנטל המוטל

עליה לבסס את אמיתות תוכן בקשתה ולסתור את רישומי העירייה.

המשיב ציין כי ערר זה רלבנטי לשומה לשנת 2017 בלבד, וכל השומות לשנים שקדמו

לשנת 2017 הינן סופיות וחלוטות ולא ניתן להשיג עליהן. מה גם שבאתר העירייה

מצויין כי חשינוי בחזקה, אם יחול, יחיה אך ורק ממועד קבלת ההודעה בכתב.

אשר על כן, על יסוד טענות המשיב המפורטות לעיל, וכל עוד לא תצטרף העוררת

הסכם שכירות ו/או את עמדתו של מר מאיר לזרוביצ, מתבקשת ועדת הערר הנכבדה

לדחות את הערר לגופו של עניין ולקבוע כי הנכסים מחויבים כדין.

4. ביוס 20.02.2018 ערכח הוועדה דיון בערר, במהלכו הרחיבו הצדדים בטענותיהס.

דיון והכרעה:

.15

.6

בפני וועדת ערר הונחו סיכומים אשר הוגשו מטעם העוררת וסיכומים אשר הוגשו מטעם

המשיב.

קראנו היטב את כל טענות הצדדים ועיינו במסמכים שמופיעים לפנינו, לרבות הטענות

שהושמעו בישיבת הוועדה ואשר נכתבו היטב בסיכומים אשר הוגשו עייי הצדדים ולרבות

חמצב המשפטי הרלוונטי לטענות הצדדים.

.17

.8

9

.0

.1

הודעה על שינוי מחזיקים :

סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כדלקמן:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או

של בניין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה ימסור

הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה

חייב בשיעורי ארנונה נוספים/...

מלשון סעיף זה עולה כי דרישת מסירת ההודעה בכתב הינה דרישה מהותית המעבירה את

נטל ההודעה על שינוי חזקה, אל המחזיק באותה עת.

כך נפסק בבריימ 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ ידור אנרגיה (1988) בעיימ 7-

'יהנה מטרתם של סעיפים 325 ו 326 - לפקודת העיריות להקל על הנטל המוטל

על העיריה לגבות את חמס ,מתוך הכרה בכך שהכרת נטל של בדיקה אקטיבית

באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס , הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא

תוכלנה לעמוד בה.י

אם כן , די בהודעה בכתב על חילופי המחזיקים על מנת להביא לשינוי והותו של המחזיק

ואין העירייה נדרשת לערוך בדיקה משלה באופן פעיל בדבר זהות המחזיק (בריימ 1008/06

טרכטינגוט נ ימנחל הארנונה של עירית תל אביב יפו).

עס זאת, קיים חשש ברור ממצב שבו פלוני יודיע בכזב לרשות המקומית שהנכס בבעלותו

עבר לחזקתו של אלמוני, אשר לא יחיה כלל מודע לדבר עד אשר יחויב בתשלום ארנונה.

חשש זה מחייב בנסיבות מסוימות, את הרשות המקומית לבצע בדיקה נוספת של הראיות

בדבר זהות המחזיק בנכס, וזאת גם כאשר המידע בדבר והות המחזיק בפועל לא הגיע

לרשות, בהודעה שנמטרה לפי הוראת סעיף 325 לפקודה (עעיים 2611/08 שאול בנימין נ '

עירית תל אביב).

חובה זו מקורה הן ברצון להגן על זכות הקניין של הנישומים והן בתכליות העומדות

בבטיס סעיפים 3325 ו 326 - לפקודח (ראה התליחסות כב' השופטת ארבל בבריימ 867/06

מנתלת הארנונה בעירית חיפה נ ידור אנרגיה 1988 בעיימ , אשר מחייבת את הרשות

המקומית לפעול בהתאם לתובת ההגינות המוטלת עליה ולתכלית של גבית מס אמת,

והתאמת רישומיה של הרשות למצב העובדתי לאישורו, כאשר הוא מובא לידיעתה).

ראול להדגיש כי הנטל להבאת ראיות בדבר מסירת ההודעה על חדילת החזקה מוטל על

הנישוס. ככל שהנישוס טוען, שנתן הודעה בדרך אחרת, כלומר: הודעה שלא בכתב, הוא

נדרש להביא כמות ראיות המשתוות מבתינת משקלן להוכחת הודעה בכתב (ראה, דייר

הנריק רוסטוביץ, 'ארנונה עירוניתניי).

1 מהדורה חמישית ספר ראשון ,הוצאת אוריאן המכון למחקר מיסוי מוניציפלי עמי 279.

5

.2

.3

4

5

היעדר הסכם שכירות ותעודת התאגדות :

המסמכיס שהוצגו בפני הוועדה אינם מהווים חוזה שכירות ותעודת התאגדות וזאת

בהתאם להוראות הדין הרלוונטיות לענייננו המצויות בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסת

חדש] אשר זהו לשון הסעיף:

*יכעשה אד בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת על ארנונה,

יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או

מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר

או המעביר או נציגיהם - ואס היתה כאן השכרה לתקופת של שנת או

יותר חייבים המשכיר או נציגן - למסור לעיריה הודעה על העסקה

כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר ; כל עוד לא ניתנה

הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונת

שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו ; בהשכרת

לתקופה הקצרה משנה אחת, יהית המשכיר חייב בארנונהיי.

החלטה:

הרציונל הטמון בהטלת החובה למסירת הודעה כאמור על מחזיקים או בעלים של נכס

הינו נטל קל . לעומת זאת, קביעה הפוכה שלפיה על הרשויות המקומיות לבדוק באופן

אקטיבי את זהות המחציקים או הבעלים בכל נכס ונכס, על פני תקופות שונות, תטיל על

הרשויות המקומיות נטל כבד מנשוא שעלותו גבוחה ביותר הממומן מכספי הציבור.

בעניינו, היה מוטל על העוררת להמציא הסכם שכירות כדין בגין הנכסיס מושא הערר

ותעודת התאגדות של המחזיק החדש ומסמכים נלווים כדרוש, אולס בפועל העוררת

צירפה ראיות נטיבתיות אשר אינס מהווים הסכס שכירות כמבוקש, אי לכך לא ניתן

לחייב את המשיב להסבת שמו של המחזיק עד להמצאת המסמכים הדרושים כדין ונטל

תשלום חיובי הארנונה מוטל על הבעלים- חברת קוממיות.

סיכום :

אשר על כן, דוחה הוועדה את ערר הארנונה שהוגש עייי העוררת כנגד מנהל הארנונה בעלר

בת-ים על שומת הארנונה בגין הנכס שבנדון.

ניתנה היום 26.06.2018

זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מקומיים באזור תל- אביב תוך 45 יום.

על החתום:

3

אדיר בן משה יוייר מטי לשם דליה קצב