החלטת ועדת ערר קווילי תקוה (רונן שובל)

ועדת ערר לעניין תאריך:

ארנונה כללית ערר מסי:

עיריית בת ים

בפני ועדת ערר לענייני ארנונה

שליד עיריית בת --ים

לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל'ו- 1977

בפני חברת ועדת ערר:

יוייר: עו'יד מטי לשם

חבר: מר אדיר בן משה

ב עיריית בת-ים

חברה: גב' דליה קצב ועדת ערר לעניני ארנונח כללית

העורר: | רונן שובל 0

ת.ד 780 כפר חב''ד, 60840 0 0-8 16

-נגד-

המשיב: | מנהל הארנונה של עיריית בת- ים

עייי ב''כ עו'יד קרן גולן אבני ואח/

ממשרד הררי טויסטר ושות'

בית ב.ס.ר., רח' בן גוריון 2, רמת גן

טל': 03-7553800; פקס: 03-7553801

החלטה:

1. רקע עובדתי:

1 ערר זה עוסק בחיוב ארנונה של נכס המצוי ברחוב בן גוריון 61א' בת ים, הידוע בלשכת רשם

המקרקעין כגוש 7143 חלקה 7, הרשוס בספרי העירייה כנכס מס' 7143007061, מס' חשבון

1 (להלן: ייהנכס").

2 העורר, רונן שובל, הינו בנה של המנוחה תקווה שווילי זייל שהינה בעלת הנכס אשר העבירה

לבנה את הנכס במתנה בתאריך 16.09.2010. המנוחה, הגבי תקווה שווילי זייל, התגוררה

בדירה עד ליוס פטירתה בחודש אוגוסט 2015.

3 ביום 10.12.2012 נמסר הודעה מאגף ההנדסה, לשכת מהנדס העיר לדיירי הבניין הנדון , בדבר

הכרזת המבנה כמסוכן , ופירוט כל התיקוניס הדרושיס לבצע בבניין לשס ביטול הכרזתו

כמבנה מסוכן .

4 לאחר פטירתה של המנוחה באוגוסט 2015 , בוטלה ההנחה בתשלום הארנונה שהייתה זכאית

בחייה.

5 העורר הפסיק לשלס את חיובי הארנונה החל מחודש ספטמבר 2015 (מועד פטירת האם),

בטענח כי המבנה הינו מבנה מסוכן , ולכן אינו ראוי למגורים, ומטעם זה אינו חייב בתשלום

ארנונח.

6 עיקר המחלוקת בין הצדדים הינה לעניין חיובי הארנונה המוטלים על העורר מחודש ספטמבר

5 ועד היוס (להלן: ייתקופת החוב מושא העררי),

.2

21

22

23

24

25

21

2

3

4

טענות העורר:

במסגרת הערר, מעלה העורר את הטענות כדלקמן:

לדברי העורר יש לפטור אותו מחובת תשלוס הארנונה בהסתמך על חוייד הנדסית של מהנדס

שערך ביקוריס בנכס נשוא הערר ולאחר שבדק אותו, הוכרז ונקבע פעמיים עייי מהנדס העיר

בשתי חוייד נפרדות, כמבנה מסוכן אשר מהווה סכנה חמורה לנפש ולרכוש וכי יש לפנות את

כל דיירי הבניין מהבניין. בנוסף, בשל מצב זה טען העורר כי אינו יכול להשכיר את דירת אימו

לצד גי.

העורר אינו מתגורר בנכס נשוא הערר, לא התגורר בו והוא אינו מיושב על ידי כל מאן דהוא

וזאת על אף היותו בעל הנכס. העורר נאלץ להתגורר בבית שכור, עליו הוא משלם בכורח

הנסיבות, עשרות אלפי שקליס עבור כל שנת שכירות וזאת בגין חוייד מהנדס העיר- אורגן

המשיב ולנוכח קביעותיו הנחרצות על מסוכנות הבניין וחשש ליציבותו וייהמלצתויי לפינוי

הבניין ואכלוסו מחדש רק לאחר השלמת כל עבודות השיקוס ומילוי כל התנאים שנקבעו

בחוייד המהנדס.

הנכס נשוא הערר הינו בבעלות העורר, המשיב קיבל הודעה על העברת הבעלות בנכס מהגבי

תקוה שוילי זייל, מרשותה לרשות העורר ולא זו אף זו, המשיב גופא, הנפיק אישור לעורר

שהוא מאשר את העברת הנכס על שסם העורר. למשיב הייתה ידיעה קונקרטית בדבר שינוי

הבעלות בנכס. לחילופין ולמעלה מן הצורך, המשיב ידע ידיעה פווציטיבית על שינוי הבעלות

בנכס.

הודעות המשיב על חיובי הארנונה של אימו \ייל, לא הגיעו לידי העורר, שכן לא נשלחו

לכתובתו הרשומה. חיובי הארנונה הגיעו לידיו בפועל, רק מס' חודשים לאחר פטירת אימו

צייל.

מכל האמור לעיל עולה, כי על ועדת הערר לקבל את הערר.

טענות המשיב:

המשיב ענה לטענות העורר בטענות הנגד הבאות :

חרף העובדה שהעורר קיבל את החוזקה בנכס למן חודש ספטמבר 2015, העורר לא מסר

הודעה בעירייה- בומן אמת- בדבר שינוי המחציקיס בנכס לפי סעיפים 325-326 לפקודת

העיריות מחד, ולא שילס את חיובי הארנונה מאידך. בגין נכס וה הצטברו חובות הנובעים

מאי- תשלום מסים עירוניים, וואת למן חודש ספטמבר 2015 ועד היוס.

ההודעה בדבר נכס מסוכן מהווה התראה מצד הרשות שהנכס נמצא בתחומה, המופנית אל

בעלי או מחזיקי הנכסים במבנה כי השימוש במבנה במצבו כמו שהוא מסוכן וכי יש לתקנו,

לשפצו ולתחזקו באופן שוטף על מנת להשיב אותו לקדמותו וזאת על מנת להסיר את הסיכון

הנובע ממצבו הנייל. בשום שלב לא הונפק צו פינוי לדיירי המבנה ואין בהודעה האמורה משוס

דרישה לפינוי מהנכסים.

הטענה בדבר נכס לא ראוי לשימוש אינה מתיישבת ואף עומדת בסתירה מוחלטת עם העובדה

כי אמו המנוחה של העורר התגוררה בנכס בומן מסירת ההודעה והמשיכה להתגורר בנכס

לאחר מסירת ההודעה, ובמשך תקופה של שלוש שנים ועד למועד פטירתה, בצירוף העובדה כי

סיבת חדילתה מלהחויק בנכס לא נבעה ממצבו הפיוי של הנכס.

העורר לא עמד בנטל המוטל עליו לצורך קבלת פטור נכס לא ראוי הקבוע בסעיף 330 לפקודת

העיריות, ההיפך הוא הנכון, עובדות המקרה שבפנינו, כאמור, מלמדות דווקא כי הנכס הינו

ראוי לשימוש וניתן לשבת בו ואף ישבו ויייושבים בויי.

5 חמשיב טען כי דין הערר להידחות הן על הסף והן לגופס של דברים.

4 דיון והכרעה:

1 בפני וועדת ערר הונחו סיכומים אשר הוגשו מטעם העורר וסיכומים אשר הוגשו מטעס

המשיב.

2 קראנו היטב את כל טענות הצדדים ועיינו במסמכים חמופיעים לפנינו, לרבות הטענות

שהושמעו בישיבת הוועדה ואשר נכתבו היטב בסיכומיס אשר הוגשו עייי הצדדיס ולרבות

המצב המשפטי הרלוונטי לטענות הצדדים.

3 הכרזת מבנה מסוכן:

סעיף 330 לפקודת העיריות' קובע כדלקמן:

'ינהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק

במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה

הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוט

או ניזוק-

(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש

השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן -- תקופת הפטור הראשונה);

(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין

בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי

סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי

התקציב), התשנ''ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי

השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה - תקופת התשלום);

(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק

באמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב

בשיעורי ארנונה נוספים;

(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;

אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם

לפני מסירת ההודעה."

4 פסייד עמיינ (ת''א) 114/05 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב ני חברת עדן יפו בעיימ:, קבע כי:

'ילשם קבלת הפטור מארנונה על-פי סעיף 330 לפקודה יש להוכיח

שלושה תנאים מצטברים:

1 הבנין נהרס, או שהוא ניזוק במידה שאי-אפשר לשבת בו;

2 אין יושבים בבנין בפועל;

3 | מסירת הודעה בכתב על קיומם של תנאים אלו.'י

כלומר, על מנת לוכות בפטור מכוח סעיף 330 לפקודה, על הנישוס להוכיח את שלושת

התנאיס המצטברים הנייל. כך שאין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוונח אלא יש צורך

בנסיבות קיצוניות.

5 עמיינ 341/03 יוסף לוי עוייד ני מנהל הארנונה בעיריית חיפהי מסביר כל:

1- פקודת העיריות [נוסח חדש]

''הרציונל של סעיף 330 לפקודה הנו כי נכס שאינו קיים עוד, אינו יכול

לקבל שירות מהעירייה, על כן בניין צריך להפוך ל''לא בניין'' על מנת

להיכנס לגדרו של הסעיף סעיף 330 מכוון לנסיבות קיצוניות , אין די בבךד

שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח, אלא מצב כזּה שלא ניתן לשבת עוד בנכס. גם

אם הוכרז כמסוכן או נאטם על ידי העירייה, אין הדבר מזכה באופן

אוטומטי בפטור מארנונה. יש להחיל מבחן אובייקטיבי, כיצד אדם סביר

יראה את מצבו של המבנה ולאו דווקא כיצד מתייחס אליו בעל המבנה או

2- עמנ (ת"א) 114/05 מנהל הארגונה בעוריית תל-אביב ני חברת עדן יפו עדימ

3- עמ (חיי) 361/03 יוסף לוי ני מנהלת הארנונה בעיריית חיפה

המחזיק בו. הנטל להבאת הראיות בדבר מצבו של הנכס מוטל על המחזיק

מבקש הפטור'י .

6 בהתאם לפסייד תאיימ (עכו) 2558-12-14 עיריית עכו ני עפאף שעלאן* נקבע כל;

*'המבחן לפיו קובעים האם הבניין נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת

בו אינו מבחן סובייקטיבי אלא אובייקטיבי. קרי, האם האדם הסביר היה

רואה את הנכס כמצב שלא ניתן לשבת בו, ואין חשיבות כיצד מרגיש

הנישוס מבחינה סובייקטיבית ביחס לנכס ו/או כיצד תואר על ידו מצב

הנכס בהודעה שמסר לעירייה. 'י

7 הלכה זו עוגנה ע''י ביהמייש העליון בפרשת המגרש המוצלחל בה נקבע כל:

''המבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביו.

ואכן, כפי שנקבע בעניין אחר ''קרקע יש לשום בהתאם לתנאים

אובייקטיבייט''... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי

הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידת

שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר

כי הבניין ''ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו'י.

8 ראשית, בענייננו העורר אינו הוכיח כל קשר סיבתי בין טענתו לפיה קיימת מניעה מלהתגורר

בנכס או להשכירו לצד ג', לבין מצבו הפיזּי של הנכס, שכן ניתן לעשות שימוש בנכס ואף נעשה

שימוש בנכס במשך שלוש שנים עייי אמו המנוחה של העורר גם לאחר הכרזת המבנה המטוכן.

העורר אינו הוכיח בשוס שלב בחוות דעת הנדסית כי חל שינוי או הידרדרות במצבו של הנכס

המעיד על כך שלא ניתן לעשות בו שימוש כלשהו והנכס הפך ממצב של ייבניין ליילא בניין"י.

וכן, העורר לא הוכיח בשום שלב כי הנכס נהרס ייאו שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בויי

(כהגדרת סעיף 330 לפקודה.

9 כך מסביר גם פס'יד עמ'יינ 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות

בעיימ*:

''גורמים נוספים עשויים להשפיע על מערכת השיקולים בבואנו להחליט

האם הנכס ניזוק עד שלא ניתן לעשות בו שימוש יכולים להיות אטימת נכסי

על ידי הרשות או הכרזתו כמסוכן, שאלה עשויים לתמוך בקיומו של

התנאי. יוער כי אין בפעולות אלו משום ראיה המצדיקה, בפני עצמה,

כניסתו של הנכס לגדרו של סעיף 330'י.

כלומר, עצם ההכרזה על מבנה כמטוכן אינה מעידה בהכרח כי המבנה אינו ראוי לכל שימוש,

אלא על הנישוס המבקש את הפטור על נכס לא ראוי לשימוש מוטל הנטל להוכיח זאת

בראיות מספיקות שהרי לא כל מבנה מוזנח הוא בהכרח מבנה בלתי ראוי לשימוש.

0 שנית, השגת העורר נולדה רק בשנת 2016, קרי כ- 4 שניס מאוחר לשליחת ההודעה, כאשר

במהלך כל התקופה הזאת גרו בנכס ועשו בו שימוש. ככל שהנכס באמת לא היה ראוי

לשימוש היה מצופה מן העורר לפנות את אימו המתגוררת בדירה ולהגיש את הבקשה

לפטור מחיובי ארנונה מיד לאחר קבלת ההודעה בדבר נכס מסוכן. כמן כן, אין המדובר

במבנה של נכס הרוס שאי אפשר לשבת בו, אלא מדובר במבנה הזקוק לשיפוץ וכראיה לכך

שאר דיירי הבניין ממשיכיס להתגורר בנכס ובבניינים זהים שהוכרזו כמסוכנים.

1 סיכוס :

מכל הטעמים שהוצכרו לעיל, אנו סבוריס כי צודק המשיב בטענותיו בדבר העובדה שהנכס

הנדון אינו עומד בשלושת התנאים של טעיף 330 לפקודה ועל כן אינו זכאי לפטור מארנונה.

4 תאמ (עכה 2558-12-16 עיריות עכו גי עפאף שעלאן

5- ברמ 5711/06 חכרת המגרש המוצלח בעיימ ני עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה

6- פקודת העיריווו ((וסח חדש!

7 - עמ (תייא) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים ני עדן קורל השקעות בעיימ

במקרה דנן מדובר בנכס מאוכלס אשר מכלל ריהוט ומחובר לתשתיות.

מטרת חו'יד של מחלקת ההנדסה הינה לעודד את דיירי הבניין לשפץ את המבנה ולתחזקו

ואין מטרתה פינוי דיירי הבניין. השארת הדירה ריקה עייי העורר ללא טיפול מידי מצידו

בהתאס לדוייח העירייה מהווה רשלנות מצידו ואינה פותרת אותו מחיובים אשר חלים עליו.

מן הראוי היה כי יפעל לשיפוץ וחיווק חבניין כמפורט וכן, אכלוס הדירה עייי שוכרים

ו/או בעליס ותשלוס מלוא החובות החלות עליו.

5. תתלטת:

אשר על כן, דוחה וועדת ערר לארנונה את הערר שהוגש עייי העורר כנגד מנהל הארנונה בעיר

בת-ים על שומת הארנונה בגין הנכס שבנדון, ומטילה על העורר את החובה לשלם את כל

החובות והמיסים החלים עליו.

ההחלטה ניתנה ביוס 02.09.2018

זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מקומיים באזור תל- אביב תוך 45 יוס.

על החתום :

7 -- . -

6 1

7 יו''ר מטי לשם דליה קצב

אדיר בן משה

366 1

סטפסת

אס

6

0005

ת08%10ע12+ת00 ת56 אהת

ספא 07:28 12-5₪2-2018

95-3870502

80007

0

86 ת 71‏ 6ת011ת5%8

0% 02'15 / 07:26 12-09

ועדת ערר לעגיוןך תארי

אדנונח כללית ערר מס

עיריות בת לט

בסני העדת ערר לעגלינ? אינתה

שליד עיריית ב --ים

לפי חוקן חרשויות המקזמיות (ערר על קביעת אדנונה כללית) תשלייו-1977.

במני חברה המות עדר+

ליר: עריד מטי לשם

חבר: מר אדיר בן פשה

חברה: גבי דליח קצב ה

הערר: = ות שובל שם

תד 780 כמר הב"יד, 60840 1608 105

-וגד

ממשיב: | מגחל האדגנח של עוריית בת- יס

עייי ביכ עריד קרן גולן אבני ואת"

ממשרד הררי טזיסיטר ושות!

בית ב.ט.ר., רח' בן גודיון 2, רמת גן

טלי, 553806ל-03; פקס: 03-2553801

1 רקע שבדתי:

1 ערר וח עוסק בחיוב ארנונח של נכטי חמצוי כרחוב בן גורידן אי בת ים, תידוע בלשכת רשם

המקרקעין כגוש 7143 חלקח 7, חרשוס בספרי העיריה כנכט מסי 7143007062 מסי חשכון

51 לחלן: "הנכס

2 תעורר, רונן שובל, חינן כנה של המנוחה תקווה שווילי זייל שחינח בעלת הנכס אשר העבירת

לבנה את הנכס במתנה בתאריך 16.09.2010. ממגוחה, חגבי תקווה שווילי ז'יל, מתגוררה.

בדלרח עד ליום פטקרתח בחודש אוגוסט 2015

3 ביוט 10.12.2012 נמסןי הדעה מאגף חהנדטה, לשכת מחנדס העזר לדיירי הבנלקן הנדון , בדבר

חכרזת חמבנה כמסוכן , ופירוט כל תתיקתים הדרזשים לבצע בבגיין לשם ביטול וזכרוּתר

כמבנח מטוכך

4 לאחר פטירתח של חמנוחה באוגוסט 2015 , בוטלה החנחח בתשלוט הארנונח שחייתה וכית

בחילת.

5 העורר תפסיק קשלט את חזובי הארונ החל מחחדש ספטמבר 2015 (מועד פטיירת חאם),

בטענת כי חמבנה חינו מבנח מסוכן , ולכן אתו ראוי למגזרים, ומסעט זח איגו חייב בתשלום

ארונה

6 עיקר חמחלוקת בין הצדדיכ חזנח לעניין חדובי הארנונח חמוטליס על העורר מחודש ספטמבר

5 ועד חיום (להלן: ייתקופת החוב מושא הערר"),

6

סגא 61 בסא

עשסתטא 567181 6ם1ת₪80

6 תבּא 8056

עססתטא/6 חגא | סא

600 0

1 פס

%טפסת

אס

68

005

מסנ%הת?11ת60 8₪םת 56 אבע

עפא 07:23 12-589-2018

50-8387090 :

7 1

1-0 :1

68 ת 11‏ 6ת55825011

%סם - 01'46 0 07:21 12-09

ועדת ערר לשניין תאריך

ארנונה בללית. עררמטי:

עיריית בת *ם.

בית' ועדת קרל לענייני ארנתה.

שליך עיריות בת -ים

לפי חוק הרטוויות תמקופיות (ערר על קביעת אדנונה כללית) תשיל"י- 1977

במני חברת חנדת ערר:

*ר'ר: ער'ד סי לש

תבר: מר אדיר בן משח

תברת: גב' דליה קוב עיריית בת-ים

ועדת ערר לעמיני ארנונה כללית.

5

משדר: | רוגן סובל

תד 790 בסר חב''ד, 80848

-עד-

מגתל תארנונה של עוריות בת- יס

עייי בייכ עד קרך גולן אבגי העח?

סמשרד הררי טחטטר ושותי

בית כ.ס.ר., רח' בן גודיון 2, רמת ג

טלי: 02-7553800 פקס: 03-7553801

המ'ג

החלטה:

1 רקע עוכדהיו

11 ערר 1 עוסק בחיוב ארטונח של נכס חמצוי ברחגב בן גורידך 6 אי כת ים, הירוע בלשכה רשם.

המקרקעין כגוש 7143 חלקה 7, וזרשום בספרי העיריה כנכט מסי 7143007061, מטי חשבון

1 ל(להלן. ייהנכטי").

2.ג העורר, רונן שובל, תינו בנח של חמננחה תקוות שוזילי ייל שחינח בעלת הנכס אשר העבירה

לבנה אח הנכס בםתנח בהאריך 16.09.2010. חמנוחח, הגבי תקווח שווילי ז'יל, התגוררה.

בדירת עד ליום פטיירתה בחודש אוגוסט 2015.

3 בס 10.12.2012 נמסר חודעה מאגף החנדסה, לשכת מתנדס העיר לדיירי חבניקן חנדון , בדבר

חכרות המבנח כמסוכן , ופקרוס כל התיקונים חדרושים לבצע בבניין לשם ביטול חכרותר

במבנה מסוכן

4 1 לאתר פטירתח של המטחה באוטוסט 2015 , בנטלמ הקנחה בתשלום הארנונה שחזיהח וכאית.

בחללת,

5. חעורר תפטייק לשלם את חיובי הארנונח החל מחודש ספסמבר 2015 (מועד פסירת חאם),

בטענח כי תבגה חנו מבכה מפוכן , ולכן אינו ראוי למגורים, ומטעס זה אינו זיב בתשלום

ארונה

8 1 עיקר המתלוקת בין חצדדים הינח לעניין הזובד הארזונה חמוכולים על העזרר מחחדש ספטמבר

5 עד היו (לחלן ייתקופת תחוב מרעוא תערריי),

36/16

6 תהא 661 סא

עסמתטא 502181 6ה1ת80א

ס6 חאא 408%

מססחטא/ סותבּא | סא

1 ד צ0ס1ת הת 2ם ‏ 598