החלטת ועדת ערר עש אלון שמעון טלמור בע"מ

תאריך: 19 ינואר 2021

ערר מספר: 1/1017

ועדת ערר לעניין

ארנונה כללית

בפני ועדת ערר לענייני ארנונה

שליד עיריית בת -ים

לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל''ו-1977

בפני חברת ועדת ערר:

יו''ר ועדת ערר: ער'ד מטי לשס

חבר ועדת ערר: מר אדיר בן משה

חברה ועדת ערר: גב' דליה קצב

32 וי

העוררתג אלון שמעון טלמור בע''מ

: באמצעות בייכ עוחייד מרים וקבך ו\או

משה ואנונו וואו ניסים סויסה ואחי

ו

מרחי יגאל אלון 65 יימגדלי טויוטה'י ת'יא |

מען למכתבים: רח' ובוטינסקי 2, ת.ד. 664 נהריה 238041

טל: 04-9000581 פקס: 04-9000582

דואייל : וסט [1 הוק(ש).סתפסמ. 1

-נגד-

המשיבת: מנהל הארנונה של עיריית בת- ים

באמצעות בייכ ממשרד עוהייד הררי, טויסטר ושותי

מרחי בית ב.ס.ר 1, רחי בן גוריון 2, רמת גן 52573 )

מען למכתבים : ת.ד. 912, בני ברק 51108

טלי; 03-7553800, פקסי: 03-7553801 |

החלטת:

1 ורקע עובדתי:

1 ערר זה מתייחס לחיוב ארנונה של נכס המצוי ברחוב הפלדה 14 בת - יס ורשוס כנכָס מסי

5 (להלן : ''הנכס"').

2 הנכס מוחזק עייי ייאלון שמעון טלמוריי (להלן: 'יהעוררת'') הנכס ממקוס ברחוב הפלדה 1%

ומהווה עסק לממכר רכבים ו/או השכרת רכבים, הנכס מהווה: משרד בשטח 30 מייר הבנוי על

מגרש בשטח 996 מייר, שאר שטח המגרש משמש לתניית הרכבים המיועדיס למכירה ו/או

השכרה.

3 אין מחלוקת בין הצדדים לעניין חיוב הארנונה של המשרד האמור המסווג כייעסקיי ו

14

15

16

7

1-08

בהתאס לשומת המשיבה, הארנונה על הנכס מחושבת מאופן הבא: מחצית משטח המגרש

בשטח כ-498 מייר מסווג כ- יימשרד חנותיי והמחצית השנייה של המגרש בשטח כ-498 מייר

מסווג כ- ייקרקע תפוסה".

העוררת הגישח השגה על שומת הארנונה , ומבקשת לסווג את כל הנכס כ- ייקרקע תפוסתיי או

לחילופין ייחניון'", למעט שטח המשרד, מאחר ולטענתה הנכס מחווה קרקע ריקה.

המשיבה, דחתה את טענות העוררת בהשגה, לטענתה, מאחר והשטח משמש להצגת רכביס

למכירה מדובר בשימוש למטרה עסקית ולכן יש לחייב בהתאם.

העוררת הגישה כתב ערר והמשיבה הגישה כתב תשובה והתקיים דיון עם הצדדים.

לחלן טענות הצדדים.

2. טענות העוררת:

במסגרת הערר, מעלח העוררת את הטענות הבאות :

24

22

3

24

25

26

27

הנכס הנדון מהווה קרקע המשמשת לחניית רכבים המיועדים למכירה ועליה משרד בשטח של כ-

0 מייר. העוררת מבקשת לשנות את סיווג הנכס וטוענת כי החיוב הראוי שיש להחיל על הנכס

הינו ייקרקע תפוסהיי או ייחניון'', מלבד שטח המשרד שיישאר מסווג כייעסק".

לטענת העוררת על המשיבה לפעול לפי הדין כאשר ברצונה לקבוע סיווג נכס לצורך חיוב

בארנונה. הדין הראוי הינו ס' 8(א) לחוק ההסדריס' שקובע כך:

''מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינס אדמת בניין/

הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו ותשלום בידי

המחזיק בנכס."

לטענתה, המחוקק קבע בסי זה את סדר המבחנים שיש לעשות טרס קביעת סיווג של נכס ועל

המשיבה לפעול כך: ראשית ייסוג הנכסיי, כלומר מהות הנכס האם מדובר בקרקע או במבנה,

לאחר מכן יישימוש הנכסיי בפועל ולבסוף 'ימיקוס הנכסיי.

כמו כן, טוענת לפי תקנה 4 לתקנות ההסדרים' כי ראשית על חמשיבה לקבוע האם הנכס הינו

קרקע או בניין ורק לאחר מכן לבחון מהו השימוש בו ולכן טוענת שכאשר חמשיבה בוחנת

ראשית את מהות השימוש טרם בדיקת מהות הנכס היא טועה

בפסייד סלע 'נקבע כי בניין קרקע תפוסה ואדמה חקלאית הס אבות חיוב בארנונה ואך לאחר

קביעה בנוגע לאב חיוב שיחול על הנכס הספציפי נבחן את השאלה מח השימוש וכתוצאה מכך

גם מח הסיווג המתאים לנכס."...סיווג נכס מוגדר בתקנות כ"קביעת סוג הנכס בהתאם

לשימוש בו". ויובהר תחת כל ''אב חיוב בארנונה'' ניתן לפרט סוגי נכסים שונים בעלי חיוב

שונה...ואכן בתקנות קבועים סכומים מירביים ומזעריים לסוגי נכסים שונים, אשר חלקם

משתייכים ל"אב החיוב" של "'בניין' כגון מבנה מגווים, משודים, שייותים

ומסחחר..וכדומה.."

בהתייחס לאמור לעיל, העוררת טוענת שסוג הנכס מהווה קרקע ריקה ויש לבחון את הסיווג

המתאים ביותר לנכס מבין כל הסיווגיס הרשומים בצו הארנונה.

לעניין סיווג הנכס כַ- ייעסקיי, לטענתה אין אפשרות להחיל סיווג זה על הקרקע בנכס הנדון

מאחר והמהות של הסיווג הינו מבנה המוקם על קרקע ולכן כאשר אין מבנה, כמו במקרח דנן,

אין יכולת להחיל את הסיווג.

' חוק הסדריס במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנייג 1992

: תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשסייץ - 2007

' עע'יכ 11641/04 ברוך סלע נ' מועצה אזודית גדרות פורסם בנבו 17.7.2006

:טי 44 .55 ,בע

0.2

8

2-9

210

21

22

23

2.4

25

26

7

* עי'א 10977/03 דוד אגרגיה 1988 בע''מ נ' עריית בני ברק פורסם בנבו 30.8.2006

5 בריימ 7165/11 המועצח המקומית אזור נ' מפעל הפיס פורסם בנבו 2014 5.6

פירוט הנכסים המנויים בצו הארנונה תחת סעיף ייעסקיםיי הם כולס נכסים בנויים או מקורים,

כגון אולמות תצוגה, שטח מקורה וכוי.. ולכן לטענת העוררת מתקין הצו לא התכוון להסית חיוב

של עסקים לעסק הממוקם על הקרקע ללא קירוי או מבנה.

העוררת מאשרת ולא חולקת על כך שמדובר בקרקע המשמשת למטרות עסקיות, כאמור החניית

רכביס לצורך מכירה/השכרה ולכן הסיווג המתאים ביותר הינו ייקרקע תפוסה'י או ייחניון".

לטענת העוררת הסיווג המתאים לנכס הינו ייקרקע תפוסהיי ואת מסתמכת על ס' 269 לפקודת

הערייה (נוסח חדש):

"בניין - כל מבנה...לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל

צורך אחר של אותו מבנה....

קרקע תפוטה - כל קרקע ...שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד

עם בניין...*

כמו כן, לטענתה גם צו הארנונה מתאים לעניין סיווג הנכס כייקרקע תפוסח'י, פירוט הנכסים

תחת הגדרה גו יותר דומים לנכס הנדון לדוגמא: מגרש גרוטאות, בתי עלמין, אחסנה וכוי.. כולם

מהווים שטח קרקע המשמש לפעילות עסקית.

העוררת טוענת כי סיווג של ייעסקיי חל על שטח בנוי המשמש למטרה עסקית ואילו ייקרקע

תפוסהיי חל על שטח קרקע המשמש למטרה עסקית.

כמו כן, לעניין סיווג הנכס כקרקע תפוסה ולא כבניין, העוררת טוענת לפי פסייד דור אנרגיה*:

על מנת שקרקע תחשב כ''בנייך' לפי סעיף 269 עליה לעמוד בשני תנאים: 1. שעיקר שימושה

של הקוקע יהיה עם המבנה. 2. ששיעור השטח לא חרג מהנקבע בצו הטלת הארנונה. אם

המועצה לא קבעה כלל את השטח המירבי שייחשב כ''בניין", קרי, התנאי השני אינו מתקיים,

לא ניתן לסווג קרקע שעיקר שימושה עס המבנה ללא הגבלה בשטחה, ובמקרה מעין זה, תסווג

כל הקרקע בתחומי המועצה, למעט אדמה חקלאית ואדמת בנין, כקרקע תפוסה..."

עוד נקבע בפסייד שיתכנו מצביס שניתן לקבוע בצו ארנונה תעריף לפעילות עסקית מסוימת

המתבצעת על קרקע ששונה מהתעריפיס המזעריים והמירבייס בתקנות ההסדרים, לטענתה

לצורך סיווג קרקע בתעריף עסקי יש צורך בהגדרה מפורשת בצו הארנונה לגבי עסקיס המהווים

קרקע לא מקורה כמו מגרשי רכבים

העוררת טוענת כי לגבי חיוב מחצית מהנכס כייעסקיי, המשיבה פועלת בניגוד לדין, הסיווג

יעסקיי אינו נכון והיה עליה לפעול לתיקון הטעות ולשנות את הסיווג, כפי שנקבע בפסייד העליון

בעניין מפעל הפיסי, שם נקבע כי; ''...שעה שבצו הארנונה מופיע סיווג רלבנטי כלשהו, יש

לפעול על פיו.. לא סבורות המשיבות כי הסיווג הקיים אינו נכון, או שהוא אינו משקף מצב

לאשורו, עליהם לפעול לשינוי צו הארנונה בהתאם לחוק..'י

בהתאס לאמור לעיל, העוררת טוענת שעל המשיבה לתקן את הצו ושאין ביכולתה לשנות

מדיניות במנותק מהצו, אין אפשרות לחייב מחצית ומחצית כאשר מדובר במקרה ביניים שהנכס

לא מתאים לאף סיווג קיים וכן אין אפשרות לקבוע שקרקע הסמוכה לנכט בנוי תחויב בתעריף

של הנכס חבנוי.

מוסיפה העוררת שחיוב של הנכס כבניין אינו סביר מאחר ואינו מפיק תועלת כלכלית כמו נכס

בנוי ומדובר בחוסר סבירות קיצוני מצד המשיבה.

2.8

29

210

פסייד אלביט*:

''"רשות מקומית כפופה בקביעת צווי הארנונה גם לעקרונות המשפט הציבורי. בבואה של

הרשות לקבוע סיווגים שונים לנכסים או לקבוע אזורי שומה, עליה לפעול בגדרם של הכללים

החלים על כל רשות ציבורית בהחלטותיה; עליה לפעול בהגינות, בשוויון, ללא משוא פנים,

בסבירות ובמידתיות. עליה לבסס החלטתה על נתונים עובדתיים רלבנטיים, לשקול את כל

השיקולים והאינטרסים הרלבנטיים להכרעה ולקבוע את משקלו של כל שיקול..."

לאור כל האמור לעיל, העוררת טוענת שאין לסטות מן הכלל בנוגע להבחנה בין קרקע לבין בניין

ומאחר ומדובר בנכס בשימוש עסקי, הנסיבות מצדיקות את חיובו כייקרקע תפוסה 'י.

לסיכום טוענת העוררת, כי אם המשיבה סבורה שיש שטחי קרקעות שהפעילות העסקית בהם

מצדיקה קביעת תעריף גבוה מהקבוע בצו יש לפעול בהתאם להנחיות ולקבוע ואת, אולס טרם

שינוי מובהר אין להתייחס לכך

3. טענות המשיבה:

המשיבה ענתה לטענות העוררת בטענות הנגד הבאות :

1

0

3

4

5

6

37

8

39

המשיבה טוענת שהנכס מחויב מחצית כייעסקיי מאחר ומדובר בנכס המשמש למטרה עסקית

מסחרית מובהקת שהיא הצגת רכביס למטרת שיווקס, מכירתם או השכרתם.

לטענתה, קביעת סיווג הנכס מוסדר בסי 8(א) לחוק ההסדרים וכן בתקנה 1 לתקנות ההסדרים :

ייסיווג הנכס -- קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו''.

לטענת המשיבח, סי 7 לחוק ההסדריס קובע שנכס שיש להטיל עליו ארנונה : ''נכסים"י, ''בניין",

'אדמה חקלאית'י, ''קרקע תפוסה', ''אדמת בניין'...לפי המשמעות שלהס בס' 269 לפקודה

לטענתה ס' 269 לפקודה מתיר לרשות להטיל ארנונה על הנכסיס שבתחומה כנכס מוגדר גם

כקרקע וגם כבניין ''נכסים" - בניינים וקרקעות שבתחום העריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים

או פרטיים, למעט רחוב'' . ולכן ניתן לחייב קרקע המשמשת כעסק בסיווג של ייעסקי"".

תקנה 4 קובעת את אופן חישוב הארנונה ביחד לבניינים, קרקע ואדמה, ואינה מתייחסת לנכסים

אחרים שחובה להטיל עליהם ארנונה והסמכות להטלת ארנונה אינו מכוח תקנות ההסדרים

אלא מכוח חוק ההסדרים ופקודת העריות.

סיווג ייעסקיס" בצו הארנונה קובע כך

''ארנונה כללית למשרדים, שירותים ומסחר"י.

''הארנונה הכללית בעד חנויות...מחסנים שבהס מתבצעים פעולת מכירה בכל תחומי העיר...

וכל עסק אחר לרבות מחסנים הצמודים אליהם, לרבות שטחי יציעים ולרבות שטח מקורה

הצמוד לעסק ומשמש לצרכי העסק''.

לטענת המשיבה סיווג הנכס כייעסק'י מתאים לצו הארנונה מאחר ומדובר בנכס למטרות עסקיות

ומוסיפה שסיווג של ייעסקיי רק על שטח בנוי, מהווה פרשנות שגויה של הצו ועלול להביא לריקון

מתוכן של ההוראות. לטענתה העוררת לא מפרשת בצורה נכונה את הצו כאשר המילה לרבות

משמעותה להוסיף על הכלל ולא להעיד על הכלל, כפי שטענה.

לעניין אבות החיוב טוענת המשיבה שגס אס טענת העוררת נכונה, עדיין נקבע שיש שיקולים

המצדיקיס סטייה מסיוג הנכס בהתאם לאבות החיוב. לטענתה במקרה בו כל כולו של שטח

הנכס משמש לפעילות עסקית מסחרית מובהקת ומדובר בעסק להשאת רווחים, גביית המס

עבור תושבי עריית בת-יס מצדיקיס את סיווג הנכס כייעסקי"י,

עוד מוסיפה המשיבה כי בהתאס לפסייד קונטאל?, המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת

תעריף הארנונה שבו יחויב הינו ''מבחן השימוש שנעשה בו בפועליי

* עמייב (חיי) 6709/03/11 אלביט מערכות סאיקלון בע''מ ואח' נ' המועצה האזורית מטה אשר פורסם בנבו 3.7.2012

0 יתרה מכך, המשיבה טוענת כי החלק בשטח המהווה קרֶקע הינו חלק אינטגראלי בעסק ואין

לסווג את המשרד ואת הקרקע בסיווגיס שונים מאחר והקרקע אינה טפלה לעסק וצריכה להיות

ממוסה יחד עס המשרד ללא הפרדה.

1 עוד טוענת המשיבה שסיווג ייעסקיי לא בהכרח חייב להיות בנכס המהווה בניין, וכך נקבע בפסייד

דור אנרגיה: "... כל הדוגמאות המפורטות בסיווג ''משודים, שירותים ומסחר'' הן בהכרת

'יבנייף' כהגדרתו בסעיף 269, אף כי מרביתן יסווגו כמובן כ''בניי'' כהגדרתו בסעיף זה

והקרקע הסמוכה להס תסווג כ''שטח קרקע שעיקר שימושו עס המבנה'' או לחילופין "קרקע

תפוסה''. לעניין זה יפה הטענה כי קבלת פרשנותה של המערעות לפיה 'תחנת דלק"

כהגדרתה בתקנה 1 היא בהכרח ''בניין'' כהגדרתו בסעיף 269, תוביל למצב בו יוגבלו רשויות

מקומיות בתעריפי הארנונה המוטלים על תחנת דלק נטולת מבגים, בניגוד לכל הדיון כלכלי

סביר ויחד סביר בין התועלת המופקת מן הנכס לבין שיעור ארנונה שהרשות המקומית רשאית

להטיל עליו, וללא יחס סביר בין שיעור הארנונה שניתן להטיל על תחנות דלק בעלות מבנים,

לבין תחנות דלק נטולות מבנים"

2 לעניין סיווג הנכס כייחניון", המשיבה דוחה טענה זו של העוררת, מאחר ושטח הנכש אינו מהווה

חניון אלא משמש לעסק לתצוגה ושיווק כלי רכב לשם מכירתם או השכרתם, העוררת היא

חיחידה המבצעת שימוש בשטח שהוא מתוחס ומוגדר ומהווה חלק בלתי נפרד מהעסק. הנכס

אינו שירות ציבור בלתי מסוים של אנשיס ולא עונה על התכלית הבסיסית במונח של טיווג

מיוחד של חניה לציבור.

3 בהתאם לפסייד קל אוטו* שס דנו בשאלת סיווג נכס המשמש כמגרש חניה לרכבי החברה לפי

מסירתס ללקוחות, שם סווג הנכס ייבניינים שאינם משמשים למגוריסיי (להלן עסקים),

המערערת בפסייד טענה לסיווג של חניון, באותו מקרה לא התבצעה פעילות עסקית או מסחרית

והנכס שימש כמגרש חנִיה ארעי לרכבים לפני מסירתם ללקוחות החברה, ונקבע כי לצורך סיווג

הנכס יש לבחון גם את ייעוד חניית הרכבים :

''בנסיבות העניין, השימוש בנכס לצרכי חניית רכבים בשאלת הטיווג אינו מכריע. בצדק בחנה

הועדה את סיווגו של הנכס במבטח עולל, והביאה בחשבון הן את ייעוד חניית הרכבים במקום

בפעילותה העסקית של המערערת והן את תכלית קביעת תעריף חיוב נמוך לחניונים'/

4 ולכן טוענת המשיבה שַאם בקל אוטו נקבע סיווג עסקים במקום שלא מתבצעת פעילות עסקית,

על אחת כמה וכמה במקרה שלנו שאכן מתבצעת פעילות עסקית בנכס ולכן יש לסווגו כייעסק".

5 לעניין סיווג ייקרקע תפוסחיי: לטענת המשיבה אין לסווג כך את הנכס מאחר ומדובר בשטח

המהווח את לב ליבו ומהותו של העסק ובלעדיו אין תכלית לקיום העסק.

6 לטענתח כוונת מתקין הצו בייקרקע תפוסה'י הינה קרקע שבעליה נהנה מימנה ועושה בה שימוש

מסוים ואינה בשימוש עסקי כמו גרוטאות, אחסנה, גן וכוי.. העוררת לא משתמשת בנכס

לאחסנה של רכבים אלא יותר להצגתם לראווה

7 המשיבה טוענת כי פעלה בצורה מידתית וסבירה וחייבה רק על מחצית מהנכס בחיוב של ייעסקיי

ולעניין זה מציינת את פסייד * פרי ירוחם, שס קבע ביהמייש כך :

"... שכן מגרש מכוניות מהווה את ליבת העסק והוא חלק אינטגראלי ובלי נפרד ממנו. ברם איני

מסכימה כי החיוב שיוטל בעקבות הלכת הנסון ופרשת דור אנרגיה בגין כל מ''ר ''קרקע

תפוסה'' על פי הגדרתה קודם להלכת הנ''ל יהא שווה במחיר לכל מ''ר בניין...אין מקום לקבוע

מחיר זהה לכל מ"ר משטח המצוי מחוץ למשרדים המבונים (שטח הקרקע התפוסה) באופן

זהה לכל מ''ר משטח המשורדים, אלא נקודת המוצא אכן תהיה מחיר לכל מ''ר לפי שטח

עעי

"מ 5 עריית מתח תקווה ג' קונטאל אוטומציה ובקרה בע''מ פורסם בנבו 9.2012.%

/ לי (ת''א) 173/09 קל אוטו פרויקטים בע'ימ ני מנהל הארנונה בעריית תל אביב יפו פורסם בנבו 28.8.2011

עתי"מ (מרכו) 31041/09/10 פרי ירוחם - חברה לרכב בע'"מ נ' עריית חולון פורסם בנבו 4.2011 7

18

9

המהוגב אך הקביעה הסופית תהא מדורגת...דרך זו של מיסוי הדרגתי ..מהווה איזון ראוי בין

אינטרס הפרט לאינטרס הרשות'"

לטענתה, חיוב הנכס כייעסקיי אינו סותר את דיני הארנונה וָאילו פרשנות החוק כפי שהעוררת

רואה יכול לחביא למצב בו לא ימוסו שטחים בסיווג הנכון ובניגוד לתכלית העיקרית של מתקין

צו הארנונה- שהיא הטלת ארנונה גבוהה יותר לעסקים. עוד מוסיפה המשיבה כי מבין התכליות

העיקריות של בסיס המס (מצאת תכלית הבטחת הכנסה לרשות הציבורית ומטרות בעלות אופי

חברתי הכוללות עידוד והגשמת פעולות רצויות המניבות תועלת לציבור.

לסיום, טוענת המשיבה שלרשות המנהלית עומדת חזקת תקינות המעשה המנהלי אשר פירושה

שחזקה שכל פעולה מנחלית נעשית כדי. חזקה זו ניתנת לסטירה אך יש צורך בראיות ונטל

ההוכחה על הצד שרוצה להוכיח ומאחר ולא נטענה הטענה או נטענה ולא הוכחה, נשארת חזקת

התקינות.

4. דיון והכרעה:

441

+2

43

44

+5

46

47

48

קראנו היטב את טענות חצדדיס ועיינו במסמכיסם המופיעים לפנינו, לרבות הטענות שהושמעו

בישיבת הוועדה ואשר נכתבו היטב בסיכומיס אשר הוגשן עייי הצדדיס ולרבות המצב המשפטי

הרלוונטי לטענות הצדְדִים:

טרס ההכרעה במקרה דנן, יש לציין את עניין החיוב הרטרוָאקטיבי. לועדת ערר יש הסמכות לדון

בנושא חיוב הארנונה, אולס לעניין המועד הקובע בגין חיוּב רטרואקטיבי וכל טענה הקשורה

לנושא אין לוועדה סמכות לדון בה ועל הצד שמבקש זאת יש לפנות לערכאות המתאימות.

במקרה דנן מדובר בקרקע המהווה קרקע לא מקורה ההמשמשת לתצוגת רכבים למכירה או

להשכרה ועליה מבנה בנוי בשטח של כ-30 מייר המשמש למשרד.

הנכס האמור מחויב בארנונה באופן הבא : מחצית משטח הקרקע הכולל את שטח המשרד מחויב

כִ-ייעסקיי ויתרת הקרקע מחויבת כייקרקע תפוסה".

תחילה, ברצון ועדת ער לציין את העובדות עליהן אין מחִלוקת בין הצדדים: סיווג וחיוב ארנונה

בגין המשרד כ-ייעסקיי, שָנִי הצדדים מסכימים ועל כך אץן מחלוקת.

כמו כן, מהות השימוש בְּנכס מוסכמת על הצדדים, הנכס מהווה קרקע ריקה המשמשת לפעילות

עסקית של העוררת ואין על כך מחלוקת ולכן וועדת ערף תתייחס לנכס כקרקע שמהות השימוש

בה הינח עבור עסק ומשמשת למטרות עסקיות.

יש לחבין שהקיימת תכלית חיונית בבסיס חיוב מיסי ערייה, הערייה גובה מיסיס מהתושבים

לצורך הרשות הציבורית ובעיקרה לתועלת הציבור בעיר וכל המשתמע מכך. אי לכך, לגיטימי

שהסכומים יהיו גבוהיס יותר לעסקים מאשר לאנשים פרטיים. ולמרות התכלית הראויה מאוד

של גביית המיסים, עדיין על הערייה לגבות את המיסום באופן המתיישב עס צו הארנונה, עם

החוקים, הפסיקות ועם הדין הקיים |

כעת נדון לגופו של עניין, כפי שאנו רואים את טענות הצדדים מדובר בשתי מחלוקות עיקריות:

- שווג תנכס - כיצד על המשיבה לסווג נכס מסוים/בכדי לקבוע את המס שעליו לשלם! האם

כדי לסווג נכס בחיוב מסוים בארנונה , קודס בודקיס מה השימוש בנכס האס השימוש פרטי

או עסקי או שתחילה בודקים מהי מהות הנכס -- האם מדובר בקרע / בנין / אדמה חקלאית,

הערוות סבורה שתחילה יש לבדוק את מהות הנכס ולאחר מכן את השימוש בו ולעומת זאת

המשיבה טוענת שיש לבדוק תחילה את השימוש בנכש ולאחר את המהות.

טוג הנכס - התאמה של מהות הנכס לצו הארנונה , האם יש לסווג את הנכס הנדון כייעסקי"י

או כ ייקרקע תפוסה'י, העוררת טוענת שיש לסווג את הנכס כייקרקע תפוסהיי ואילו המשיבה

טוענת שיש לסווג כייעסקיי

4 את

9

410

411

12

[|33

16

115

116

417

[8

ראשית נדון לעניין סיווג תננס, העוררת טוענת שיש לבחון קוְדסָ את סוג הנכס ולאחר מכן את

השימוש בו ואילו המשיבח טוענת להיפך, שיש לבדוק את השימוָש בנכס טרס בדיקת סוג הנכס,

בהתאם לסעיף 1 לתקנות ההסדריס במשק המדינה (ארנונה כללית במשק המדינה) התשס"ז -

7 (לתלן ייתקנות ההסדריסיי) קובע כי סיווג הנכס ייקבע בַּהתְּאם לשימוש בו, אי לכף מקובל

עלינו טענת המשיבה כי הסיווג בנכס יקבע בהתאם לשימוש בו המהווה עסק.

לעניין סוג הנכס - חוק ההסדרים מסדיר את עניין הארנונה הכללית ברשויות מקומיות בסי

'"....הארנונה תחושב לפי יחידות שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו.."

כמו כן גם תקנות הסדרים במשק, בהתאם לתקנה 4 יש אבחנת בין בניין, קרקע תפוסה ואדמה

חקלאית ; |

"'מועצה רשאית להטיל ארנונה כללית לגבי-

(1) בניין - לכל מטר רבוע, בהתחשב בסוג הבניין, שימושו והמקוס שבו הוא נמצא;

(2) קרקע תפוסה - לכל מטר רבוע בהתחשב במקום שבו היא נמצאת או השימוש בה או

בהתחשב בשני המבחנים כאחד;

(3) אדמה חקלאית - לכל מטר רבוע או דונס, בהתחשב בשימוש בה. ''

בהתייחט לעיל וועדת ערר מסכימה עם טענת המשיבה כי הסיווג בנכס יקבע בהתאם לשימוש בו

המהווה עסק.

התאמה של מהות הנכס לצו הארנונה :

סי 269 לפקודה גס כן מסדיר את סיווג הנכסים וחיובס בארנונה,

החגדרה של בניין. "כל מבנה שבתחום הערייה, או חלק מָּמנּ, לרבות שטח קרקע שעיקר

שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח

שקבעה לכך המועצה..."

הגדרה של קרקע תפוסה: ''כל קרקע שבתחום הערייה שאונה אדמה חקלאית, שמשתמשים

בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בניין."

כאמור, אין חולק כי שטח הנכס מתבצעת פעילות עסקית ומסחרית מובהקת של מכירת רכבים

והשכרתם , והן שטח המשרד והן שטח המגרש מהווים עסק אשר נועד למטרות מסחריות

ועסקיות של העוררת, אולם גס בהגדרה של ייקרקע תפוסהי' הננו רואים שיש שימוש של עטק, גן

ילדים, בית עלמין הינס עסקים ונועדו למטרות רווח בסופו של דבר.

בהתאם לסעיף 4.1 לצו המיסיס של עיריית בת יס קובע כדלקמן ההגדרה של ייעסקיםיי (להלן

יצו הארנונהי) :

ייהארנונה הכללית בעד חנויות, בתי מסחו, אולמות תצוגה, קיוסקים (לרבות בחוף

חים), בתי ספר, בתי קפה, אולמות שמחות, מחסנים שבהם מתבצעת פעולת מכירה

בכל תחומי העיר טניפי דואר וסוכנויות דואר שבהם ניתנים שירותים לציבור וכל עסק

אחר לרבות מחסנים הצמודים אליהם, לרבות שטחי יציעים ולרבות שטח מקורה

הצמוד לעטסק ומשמש לצרכי העסק.."

לעניין הקרקע הצמודה לעסק - אינה מוגדרת בצו , ומשכך יש לבחון מה מחות החיוב לגביה .

בהתאםס לצו הארנונה ההגדרה של ייקרקע תפוסה": ייקרקע תפוסה המשמשת לכל צורך כגון:

גרוטאות, אחסגה, גן ילדים, שטח בית העלמין וכיר/ב..."

בהתאם לצו הארנונה הנכס הנדון תואם לסיווג של ייעסקים'' אך מאחר וכאמור הנכס הנדון

מחווה קרקע ריקה ובסעיף 4.1 לצו המיסים אין סיזוג ו/או קטגוריה העונה על ההגדרה , ועל

כן במקרה הנדון הגדרת ייקרקע תפוסה'י תואמת את סוג הנכס הנדון .

-

/

0 00-00 3-35 6 וה 9-5 כ > 50/56 2-ב כ

בב שלפ

+9

110

[1

+2

[|13

+8

5

כמו כן, נטענה מצד העוררת טענה לחיוב הנכס בסיווג של חניון והמשיבה התנגדה לכך. אנו

סבורים כי הנכס הנדון אינן תואם להגדרת חניון וזאת משוס שבתקנה 1 לתקנות הסדרים חניון

מחווה חניה בתשלוס, במקרה הנדון , העורר הינו בעל הקרקע המשמשת לחניית רכבים של

העסק , אין הוא משלם עבוך חניית הרכבים וגם אינו מקבל תשלום בגין כך ולכן לא ניתן לקבוע

סיווג של חניון לנכס הנדון.

בהתאם לצו הארנונה ההגדרה בייעסקיי הינה רחבה אך רק עבור שטחים בנוייס או מקוריס.

במקרה הנדון הנכס איגו כלול תחת הקטגוריה הספציפית של ייעסקיי כמפורט בצו הארנונה

במידה והמשיבה סבורה שזָה מקומו, על המשיבה לתקן את הצו בהתאס לכל דין וחוק מאחר

ואין ביכולתה לחייב ללא אסמכתא מפורשת בהוראות הצו, ואולו בהוראות משתמע מכך שאין

מניעה שקרקע תפוסה תהא לָּעילות עסקית כשימוש לכל צורך.

אנו סכורים כי אין רלוונטיות לטענת העוררת שקרקע שצמודָה לנכס בנוי לא צריכה להיות

מחויבת בתעריף של הנכס הבנוי, גם אס שבמקרה דנגן הקרקע מהווה 97% מול המבנה הבנוי

שמהווה רק 3% מהקרקע, ודרישתה של העוררת כי אין לייחס לקרקע את החיוביס של המבנה

הבנוי מאחר ואינו מגיע למחצית מגודלה, מאחר והמבחן הינו מבחן השימוש בפועל והסיווג של

הנכס הנדון.

אכן מדובר בלב העסק כפי שציינה המשיבה, מדובר בסוכנות רכב והקרקע מהווה חניון לרכבים

הנסחריס בסוכנות, אולס צו הארנונה לוקה בחסר בתחוס זה ועל המשיבה להחליט אם ברצונה

להרים את הכפפה ולדייק אף הכתוב בצו, ‏ אם היא סבורה שיש שטחים שבהם יש פעילות

עסקית שמצדיקה תעריף גבוהה יותר מאשר רשום בקרקע תפוסה או שמא יש עסקים שלא

נופלים תחת אף הגדרה הרשומה בצו.

יתרה מכך, המשיבה מצד אחד טוענת שהקרקע מהווה חלק איעטגראלי בעסק ואין לסווג את

חמשרד והקרקע בסיווגים שונְיָס, אולס בפועל המשיבה מחייבת את העוררת באופן בו מחצית

מהחלקה מסווגת כייעסקיי והמחצית השנייה כייקרקע תפוסתיי אשר דבר זה אינו מוגדר בצו

הארנונה, מצד אחד טוענת המשיבה שעל הטפל ללכת אחר העיקר ומצד שני מפרידה את חיוב

הארנונה לשני חיוביס שוניס באופן שלא ברור לוועדה.

לעניין פסייד דור אנרגיה, מדובר בתחנות דלק לעניין החלקים בנִכּס שאינם מבני התחנה ואינם

מקורים, המחלוקת הייתה האם רשאית הערייה לחייב קרקע פנויה בתעריף גבוה יותר לפי

הגדרה של תחנת דלק, ביהמייש העליון קבע כך בפסייד דור אָנרגיה : "ארנונה הינה מס

במהותה...וכי על ההוראות השונות בעניינה להתפרשי במסגרת תכלית דבר החקיקה, המלמדת

על פרשנותו הראויה של דבר תחקיקה מבין האפשרויות הלשוניות השונות...וכן עניין על

פרשנות תכליתית בדיני המיסים...בענייננו דרושים אנו לפירוש ההגדרה שנוצרה על ידי

המועצה כמחוקק המוסמך לקביעת היטל הארנונה. "

ועוד נקבע בפסייד וה שכאשר איננו בטוחים לגבי תכלית צו הארונה במיסים יש ללכת לקראת

הנישום, כלומר העוררת : ייבדיני מיסים כאשר תכליתו של דבר החקיקה אינה ברורה, יש

לפרשה באופן דווקני, המקל עם הנישום.."

החלטה:

בבחינת האיזון בין האינטרסים של הפרט ושל הרשות, מצד אחד קייס הרצון והצורך של הרשות

לגבות מיסים לטובת ניהול העיר ותושביה, דבר המהווה אינטרס חיוני ובעל עדיפות עליונה, אולס

מצד שני עומד האינטרס של הפרט והרצון להרוויח את פרנסתו בכבוד המהווה אינטרס לא פחות

חשוב. תשלומי הארנונה חייבים להיות מידתיים ולהביא לידי ביטוו את האיזון בין האינטרסים. מכל

הטעמיט שנזכרו לעיל, אנו סבורים שלא ניתן לחייב נכס בסיווג ארנונה מבלי שיהיה תואס לצו

חארנונה, הנכס הנדון לא נכלל מפורשות בסעיף 4.1 לצו המיסיס של עיריית בת יס לעסקים , יחד עס

זאת חכי תואס להגדרה תחת "קהקע תפוסה:' ועל כן הוחלט שהאיוון הראוי לנכס יתממש עייי סיווג

כל הקרקע כייקרקע תפוטהיי, למעט שטח המשרד המסווג כי"עסקיי

במידה והמשיבה שבורה כי יש לחייב בארנונה קרקע תפושה הצמודָה לעסק כייעסקיי עליה לתקן את

צו הארנונה בהתאמה

לעניון החיוב הרטרואקטיבי בהתאם לסעיף אי לחוק הרשויות המקומיות אין בסמכותח של

וועדת הערר להכריע בנושא זה ולכן ערר בנושא בגיידת הצורך יש לפנות לערכאות המתאימות.

6. סיכום:

אשר על כן, הוועדה מקבלת את הערך שהוגש ע"י העוררת כנגד מנהל הארנונה בעיר בת ים על שומת

הארנונה בגין הנכס שבנדון.

איננו קובעים צן להוצאות

ניתנה היום 19 ינואר 2021

זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים באזור תל- אביב תוך 45 יום.

על החתום :

וב יו מטי לשם, עוייד 2

2 4 : *ו"ר ועדת ערר בת-ים ה 5 .

אדיר בן משת ?*),. יו" מַטי לשס דלית