החלטת ועדת ערר מייל טרייד

ועדת ה ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עוָריית בת ים

העוררת :

המשיב:

רקע עובדתי

מיל טרייד בעיימ

עייי בייכ עוי"ד יונתן יצחק ואחי

החרש 16 נס ציונה

טל' 052-6505600

+ גד.-

מנחל הארנונה בעיריית בת יס

עייי ב'יכ עו'"ד לינוי גיובני ואחי

ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושותי

רחי בר כוכבא 23, בני ברק

טל' 03-5662808 פקס: 03-5662801

החלטת

41 ענינו של ערר וה הינו נכס חמצוי ברחי הפלדה :א בת יס, הרשוס כנכס מס' 7122062007 (להלן

ייהנכס") תחת מס' משלס 514050491 הנכס המשמש כעסק למכירת כלי רכב, ומוחזק עייי

העוררת שהיא חברה העוסקת במכירת כלי רכב.

2 הנכס מורכב מקראוון בשטח 28 מייר, המשמש כמשרד וממגרש

למכירה, מגרש, עליו מתפרש שאר העסק.

3 שטח הנכס הינו 994 מייר, ומחויב בארנונה באופן הבא:

טיווג הנכס

צסק, משרד, חנות

קרקע תפוסה לתעשיה

שטת הנכס במייר

1 (הכולל את שטת הקראוו

3

בו חוניס כלי הרכב המוצעים

תעריף למטר

44

1.05

4. מְנתונים אלו עולה כי הנכס מחויב באופן חלקי תחת אב החיוב 'יעסק משרד חנות" ובאופן חלקי

להלן : "צו הארנונת'י),

זחת אב החיוב ייקרקע תפוסה לתעשיהיי כאמור בצו הארנונה של עיריית בת ים לשנת 2023

טענות העודרת

5

10

.11

טענות

72

.13

המשיב מחייב את הנכס באופן שגוי, משוס שלא ניתן לדעת העוררת לתייב שטח המהווה קרקע

תפוסה בתעריף שטח בגוי - אפילו אם קרקע זו משמשת לעסק.

אס כן, לשיטת העוררת שגיאתו של המשיב נעוצה בכך שקרקע תפוסה מחויבת בתעריף השמור

למבניס.

העוררת תומכת יתדותיה בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש) לפיו בנין כולל גם שטח שעיקר

שימושו עס המבנה - ובלבד שהמועצה קבעה שטח מירבי אותו ניתן לחייב כשטח שעיקר שימושו

עס המבנה כאמור.

וד מציינת העוררת כי בהתאס לפסיקה, מקום בו העירייה לא קבעה מהו השטח המירבי שניתן

לחייבו ביחד עם מבנה - אין היא רשאית לעשות כן.

בצו הארנונה של עיריית בת יס לשנת 2023 אין התייחסות לשטח מירבי כאמור, ומכאן סוברת

העוררת כי לא ניתן לחייב את השטח בנכס שאינו בנוי, או חלק ממנו כמו שנעשה במקרה דנן,

בתעריף י"עסק משרד חנות" השמור למבנים

נוסף על כך - בסעיף ?יג לצו הארנונה קבוע כי שטח עסק בנוי הוא "לרבות שטח הצמוד לעסק

ומשמש לצרכי העסקיי,

ן

לסיכוס טענות העוררת - המשיב אינו רשאי לחייב את המגרש עליו נמצאיס כלי הרכב המוצעיס

למכירה בתעריף עסק, ממספר סיבות

א. מדובר בשטח שאינו בנוי והמשיבה לא קבעה בצו הארנונה את השטח הפתוח המירבי

אותו ניתן לחייב עס מבנה בתעריף עסק.

| ב. בהתאם לצו הארנונה ניתן לחייב שטח כעסק רק כאשר הוא מקורה.

משיב

זנכס כולו משמש כעסק. עקב היקפו הגדול של שטח הנכס, ועל מנת להקל על העוררת כמו גם על

ישומיס נוספיס בתחום עיסוקה, החליט המשלב לפנים משורת הדין, לחייב 361 מייר בלבד משטח

<כס בתעריף עסק, ואילו את יתר השטח בהיקף של 633 מייר לחייב בסיווג קרקע תפוסה הזול

ותר.

התאם להוראות הדין והפסיקה, יש לסווג נכסיס בהתאם לשימוש שנעשה בהם בפועל. במקרה

לפנינו, השימוש שנעשה בנכס בפועל הוא הצגת כלי רכב לצורך מכירתס לקהל הרחב, דבר

זמהווה פעילות עסקית -- ועל כן יש מקוס לטווג את הנכס כעסק.

8. | העוררת אף טענה בכתב הערר ובהשגה כי השטח הפתוח משמש לחניית כלי רכב - בעוד שבפועל

כלי הרכב החוניס בשטח הינם כאלה המוצגיס למכירה, ואינס חונים על הקרקע באופן זמני -

כאשר אין תחלופת כלי רכב בשטח הקרקע, אין גביית תשלוס עבור החניה והשטח מגודר באופן

כוה שאין אפשרות לציבור הרחב לחנות בו, פרט למי מטעס העוררת,

5 | טענת העוררת לפיה ניתן לטווג רק שטח מקורה כסיווג "עסק" תוביל לתוצאה אבסורדית לפיה

נכטיס המשמשים כעסקים והנמצאיס בשטח פתוח - לא יחויבו בתעריף עסק. המשיב מביא

כדוגמא מצב בו לפי שיטת העוררת לא ניתן יהיה לחייב מסעדה המושיבה סועדיס בשטח פתות

בתעריף "עסק", או לחלופין מכון לשטיפת רכביס שחלקו נמצא בשטח פתוח, ועוד כיוצא באלה

דוגמאות.

6.|סיווג הנכס כקרקע תפוסה מחייב כי שטח הקרקע כאמור לא יהיה יחד עם בניין - בעוד שהעוררת

עצמה אינה חולקת על כך שהנכס כולל גס שטח בניין (הקראוון המשמש כמשרד כאמור),

לשיטתה לא ניתן יהיה לחייב גםס את השטח הפתוח בנכס בארנונה כלל.

7. סיווג הקרקע התפוסה שניתן לעסק, ניתן במסגרת 'יהטבת תעריף מוזליי לנכסיס בשטח גדול - על

מנת להקל על הנישומים.

8. העוררת ביקשה להחיל את הערר גם על שנות מס נוספות - אך בסמכותה של ועדת הערר ליתן

החלטה אך ורק לגבי שנת 2023, ולא לגבי שניס קודמות.

דיו( והכרעה

לג. ראשית כל, נתייחס לעניין הערריס בגין שניס קודמות.

0 בהתאס לסעיף 3(א) חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשלייו-1976 (להלן

ייחוק הערריי) נקבע כי השגה בגין שומת ארנונה לשנת מס תוגש תוך 90 יוס מיוס שהתקבלה על

ידי הנישוס.

|

1 | משחלף המועד הקבוע בחוק - לא ניתן עוד להשיג על שומת הארנונה בפני ועדת הערר לענייני

ארנונה כללית, שכן העניין אינו בסמכותה עס חלוף המועד.

2. |יוצא אפוא כי ההחלטה בערר וה תעסוק אך ורק בשומת הארנונה שהוצאה בגין שנת 2023 - ולא

בגין שנים קודמות, היות שחלף המועד להגיש בגינן השגה שתידון בפני ועדת הערר לענייני ארנונת

כללית שליד עיריית בת ים.

3 |עקב כך, הועדה דוחה בוה את העררים בגין שניס קודמות -- מן הטעם של העדר סמכות עניינית

לדון בהס

.68

6

.8

9

.0

הועדה חייבת לציין את אשר נראה כחוסר תוס לב מצידה של העוררת, העולה הן מכתב הערר

שהגישה והן מהתנהלות הדיון בערר ביום 28.11.2073 כעולה מפרוטוקול הדיון (להלן

"הפרוטוקוליי)

. בכתב הערר אותו הגישה העוררת, הושמטה משוס מה העובדה כי העסק אותו היא מנהלת הינו

סוכנות למכירת כלי רכב. ור לו היה קורא את כתב הערר, לא היה מבין באיוה עסק מדובר. רק

לאחר שהועדה קראה את תשובת המשיב לערר - התחוור לה מה טיבו של העסק המתנהל בנכס

העוררת. לולא אוכור עובדה זו, ניתן היה לגרוס כי המשיב החליט לסווג באופן שרירותי חלק

|מנכסה של העוררת כעסק - ללא התייחסות לאופיו המיותחד של העסק אותו מנהלת העוררת

בנכט.

זאת ועוד, במטגרת הדיון בערר שנערך בפני הודעה ביוס 28.11.2023 - טענה העוררת כי שימושה

של הקרקע הינו לחניית כלי רכב. טענה זו נזנחה על ידיה משוס מה בטיכומיס אותס הגישה

במסגרת הליך וּח.

2 הטעם לכך שטענה זו נונחה על ידי העוררת הוא כי במהלך הדיון, הודתה העוררת - לאחר דין

ודבריס עס יו'יר הועדה, כי על הקרקע חונים '"רכביס המיועדים למכירהיי ובהמשך כי הרכביס

מהוויס מלאי עסקי - עמי 2 לפרוטוקול.

יובא אפוא - כי השימוש של העוררת בנכס, הוא הינו שימוש כעסק לכל דבר ועניין. כלי הרכב

החוניס על הקרקע, אינס חוניס שס באופן סתמי והס מצוייס בנכס על מנת להציגם לציבור הרחב

ולצורך מכירתם. האס אין הדבר דומה במהותו לכך שהשטח המגודר והבלתי מבונה בנכס -

|משול למדפיס במרכול, עליהס מוצגת הסחורה המיועדת למכירה לקחל!

בשונה ממרכול או מכל עסק אחר -- הרי שבגין הסחורה אותה מציעה העוררת לציבור הרחב,

נדרש ממנה להחזיק בשטח גדול יחסית, עקב מימד הגודל של כלי הרכב אותס היא מציעה

למכירה. מכאן יוצאת מדיניותו המיטיבה של המשיב, למטות את השטח באופן בו הוא ממסה

|אותו.

ניתן היה בהחלט לומר כי יש למסות את השטת כולו בתעריף עסק -- היות שהפעילות העסקית של

העוררת מתנהלת בכל שטח הנכס, ואין שוני מהותי בין הפעילות המתנהלת בקראוון המשמש

משרד לבין הפעילות המתנהלת בשטח הפתוח.

פי שציין המשיב -- לא ניתן לומר ששטח הנכס משמש כתניון לכלי רכב. מדובר בשטח מגודר,

זסגור בשער נעול, שהכניסה אליו נעשית אך ורק באישור המחזיק - ואינה פתותה לציבור הנהגיס

:רחב. פועל יוצא מכך הוא כי כלי הרכב החוניס על הנכס שבחוקתה של העוררת - הס כלי רכב

זמצויס בחוקתה הבלעדית, והס חונים על קרקע הנכס לצורך הצגתס למכירה,

2

.3

.6

.5

.6

7

את ועוד, אכן סיווג הקרקע התפוסה הוא כזה אשר מחייב כי הקרקע לא תהיה בשימוש ביחד עם

מבנה - מה שאין כן כאן, הואיל ונכסה של העוררת כולל את הקראוון המשמש כמשרד כאמור. לו

היה המשיב פועל בדווקנות - שומה היה עליו לחייב את העוררת תחת אב החיוב של ייעסקיי עבור

כל הנכס.

העוררת אמנס מצטטת את הגדרת י'עסקיס'י הקבועה בצו הארנונה -- ובאופן ספציפי את המילים

"לרבות שטח מקורה''. אולס חמילה לרבות, כטענת המשיב, באה להוסיף ולא לגרוע. ואת ועוד,

ההגדרה המילונית של החמילה "עסקים" - לפיה מדובר בפעילות למטרות רווח, תואמת במדויק

את פעילותה של העוררת בנכס שבתזקתה. העוררת, מנהלת במקוס עסק למכירת מכוניות -

וככזו יש לחייבה בתעריף עסק.

היעדרו של קירוי, בכל הכבוד, אינו סיבה מספקת לקבוע כי יש לסווג את כל השטח הבלתי מבונה

במגרש בתעריף של "קרקע תפוסה לתעשיהיי שהינו תעריף זול בהרבה מתעריף עסק. במצב כוח,

הייתה מתעוררת כאן בעיה כלפי בעלי עסקים אחריס - שכל חטאס הוא שעסקס נמצא במבנה או

במגרש מקורה.

כפי שציינו לעיל - שומה היה על מנהל הארנונה לחייב את העוררת בתעריף י'עסק, משרד, חנותיי

עבור כל הנכס. אולס המשיב הבין כי חיוב כאמור יוביל לתוצאה קשה מאוד כלפי העוררת

והחליט מתוקף שיקול דעתו לחייבה חלקית בתעריף עסק ובתעריף 'יקרקע תפוסה לתעשיה'י.

בנקודה זו נאמר כי טוב היח עושה המשיב לו היה מטדיר את חיוב המגרשים למכירת מכוניות בצו

הארנונה של עיריית בת יס - על מנת להימנע ממחלוקות כעין אלו. אולס במצב הדברים שלפנינו,

נראה כי החלטתו סבירה בהחלט ומאונת מצד אחד את החובה לגבות מס אמת והתובה לנהוג

במשנה וחירות בכספי ציבור, ומצד שני לא לגבות מס באופן שלא יאפשר לנישוס (שאף הוא חלק

מן הציבור) להתפרנס באופן ראוי. יפיס בנקודה וו דבריס של בית המשפט העליון, בפסק הדין

זידוע בעניין קלס :

"הצדק מחייב כי המט שיוטל יהיה מס אמת, כלומר מס על-פי המצב

העובדתי הנכון של הנישום, ולא על סמך הנחה עובדתית מסוימת היכולת

להיות נוגדת למציאותיי

עייא 900/01 קלס נ' פקיד שומה 4 תל אביב, פייד נז(3) 750, 765 (2003)

הנה כי כן, המשיב עמד בדרישה שנקבעה בפסק חדין בעניין קלס דלעיל - כאשר הוא חייב את

העוררת בהתאם למצב העובדתי הנכון שלה.

8. ץודגש שוב, כי העוררת מנהלת בנכט עסק למכירת מכוניות - וככזה עליו להיות מסווג וממוסה

[חת אב החיוב של עסק. המשיב העניק לעוררת הטבה, הנמצאת במתחס שיקול הדעת שלו, ובחר

לחייבה בתעריף מופחת על מנת שלא להכביד עליה יתר על המידה את נטל תשלוס הארנונה,

נהיות עסקה של העוררת עסק יחודי - כאשר ייהסחורות'' אותן היא מאחסנת ומציעה לציבור

הרחב, הן כאלו הדורשות מקוס אחסון ותצוגה רחבים לאין שיעור, מאלו הקיימיס בנכסיס

סחרייס רגילים.

9. אשר על כן, הועדה דוחה בזה את הערר שהוגש על ידי העוררת על השומה שהוצאה ע''י מנהל

הארנונה בעיריית בת ים בגין הנכס נשוא ערר זה.

אין בו להובאות

ניתנהח היוס 23.2.2025

זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהלייס במחוז תל אביב, תוך 45 *ום.

עו'"ד מתן מסלקה - 7 חנוך מילבאואר

חברת ועדה יוייר הועדה חבר הועדה