החלטה- א.א מגדלי אורן באר שבע בעמ

1

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה ערר מס' 121/18

שליד עירייתבאר-שבע

בענין: א.א מגדלי אורן באר שבע בע"מ

באמצעות עו"ד אלון אידלמן

רח' ששת הימים 30 בני- ברק.

טל':03-6019601, פקס 03-6019602

העוררת

נגד

מנהל הארנונה של עיריית באר שבע

ע"י ב"כ עוה"ד אורן סרוסי ו/או עוה"ד עביר והבי אבו

חיה ו/או עוה"ד אלמוג חזות

הלשכה המשפטית בעיריית באר שבע

טלפון: 6463718/619-08; פקס 6276636-08

המשיב

החלטת הוועדה:

בתיק זה לאחר שהוועדה שמעה את הצדדים ולאחר שהוועדה הגיעה למסקנה כי

המדובר בבעיה משפטית ולא היה צורך בראיות בתיק זה, והצדדים אכן הסכימו גם הם

לעניין זה, הסכימו הצדדים להגיש סיכומים. הסיכומים הוגשו לנו והצדדים ביקשו

מהוועדה ללא כל צורך בשמיעת ראיות שהוועדה תיתן את החלטתה.

המדובר בנכס שמחזיקה העוררת בתחום שיפוטה של עיריית באר שבע. המדובר בנכסים

שקיימים פיזית ועומדים על תילם ואשר ניזוקו במידה שאי אפשר לשבת בהם והם אינם

ראויים לשימוש. בשל מצבם הפיזי הנכסים הופטרו מחיוב וקיבלו בדין פטור נכס הרוס

משך שנים רבות, ובהתאם לדין העותרת זוכתה בתקופת הפטור המקסימלית לנכס

שאינו ראוי לשימוש מעל ל- 12 שנים בפני יום התחילה 1.1.13, ועל כן הוחזרה לחיוב

החל מ- 1.1.15 בתעריף המינימלי, וזאת בהתאם לשימוש האחרון שנעשה בנכס לתקופה

של חמש שנים, תקופת התשלום כלשון הסעיף.

הואיל והעוררת החלה לשלם בגין הנכס היא נזקקה לטענה כי אין מדובר בנכס בר חיוב

בארנונה, לשיטתה מדובר באדמת בניין, במילים אחרות העוררת טוענת כעת שלא

מדובר בנכס אשר מגיע לגביו פטור בתשלום ארנונה, אלא בנכס אשר אינו בר חיוב

בארנונה כלל ומלכתחילה. המשיב כאמור הגיב על כך הן בסיכומיו והן בטיעוניו לפנינו

2

כי יש לדחות את עמדתה של העוררת מכל וכל והשאלה העומדת בפנינו, האם המדובר

במבנה ולא באדמת בניין. אין חולק על כך כי המדובר בנכס הרוס וכי הוא הוכר שכזה

במשך שנים רבות, ואכן בשל מצבו הפיזי הצדיק מתן פטור מתשלום ארנונה לפי סעיף

330 לפקודה ולפסיקה הענפה בזכות זו .. בהתאם לתיקון סעיף 131 לפקודה, ובוודאי

לפי החוק אין למשיב כל אפשרות חוקית להמשיך ולפטור את הנכס מכל תשלום, הגם

שאינו ראוי לשימוש, אלא לחייבו בתעריף מינימלי בהתאם לשימוש האחרון שנעשה

בנכס, וזאת רק למשך חמש שנים. סעיף 269 לפקודת העיריות קובע בין השאר"בניין,

או כל מבנה שבתחום העירייה או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם

המבנה כחצר או כגינה, או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה

לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם כולו או בחלקו". עיון

בהגדרת בניין מלמד כי מבנה הינו כל מבנה או חלק ממבנה, וכן ההגדרה מחריגת קרקע

שהמבנה שמעליה לא היה תפוס מעולם, הינו מבנה שהיה תפוס שנעשה בו שימוש בעבר,

ייחשב גם הוא כבניין אפילו שאינו ראוי לשימוש. ההגדרה לאדמת בניין המופיעה

בהמשך חלק ההגדרות בסעיף הנ"ל הינה למעשה הגדרה שיורית הכוללת בתוכה כל מה

שאינו לא בניין או אדמה חקלאית, או קרקע תפוסה, או במילים פשוטות אדמת בור

ללא כל שימוש. ברגע שמדובר במבנה, הגם אם הוא הרוס בחלקו או כולו, אז הוא לא

יכול להיות מוכר כאדמת בניין, ובשל כך הקרקע המשפטית בטיעון העוררת נשמט

ולדעתנו יש לדחות את עמדתה זאת. בענייננו, אין חולק שמדובר בנכס תפוס ועל כן אינו

יכול להיכלל בהגדרה של אדמת בניין, וכך התמונות שהוצגו לנו והנתמכות בכתבי

הצדדים ובטענותיהם מעידות כי מדובר בנכס, אומנם נכס הרוס אך עדיין נכס. אך בשום

פנים ואופן לא מדובר באדמה ולא ניתן להעלים את הנכס כאילו אין מדובר בנכס.

הנכס קיבל פטור מתשלומי ארנונה לפי סעיף 330 קודם לתיקונו. מששונה נוסח הסעיף

וקיימת מגבלה על תקופת הפטור, אין למשיב או לוועדה שום סמכות לשנות מהוראות

החוק או מהחלת הסעיף על העוררת. בפסיקה נקבעה גישה מחמירה יותר לפיה אף

נכסים שחלק מהגג שלהם פורק כמו לדוגמה בענייננו, הוכרו על ידי רשויות כנכסים

ראויים לשימוש. בפסיקה צוין כי נכס ללא גג הינו לכל היותר נכס הרוס בהתאם לסעיף

330 לפקודה. ראה ע.מ.נ (ת"א280/2005) עו"ד אברהם גוגיג נגד מנהל הארנונה של

עיריית תל אביב – יפו.

3

כאמור המדובר בנכס שאומנם נהרס חלקית ועל כן בדין ניתן לו הפטור, אך בשום פנים

ואופן לא מדובר באדמה בעלמא שיש לסווגה אדמת בניין ולפוטרה מהחיוב.

לטענת העוררת כי כל אשר נותר מהנכס הינו רק מעטפה גרידא, ראה סעיף 29 לכתב

הערר, הרי כפי שנקבע ב- ב.ר.מ 42/12 – עיריית הרצליה נגד חברת גב ים אינדיקציות

לקביעת נכס שהינו במצב מעטפה, הן אותן אינדיקציות הרלוונטיות לסעיף 330 לפקודה,

ולכן אף אם נלך לשיטת העוררת - לא ניתן לראות בנכס כאדמת בניין, אלא מבנה

שנהרס.

לדעתנו, ההלכה היא כי פטור ניתן להעניק רק מכוח הדין, ובית המשפט העליון קבע

ביחס לתשלומי ארנונה במסגרת ע.ע.מ 6269/14 – עזבון המנוח ראובן דאום ז"ל נגד

עיריית אור יהודה את הקביעה הבאה: "מדובר במיסים עירוניים שקיים אינטרס ציבורי

בגבייתם". כמו כן, בית המשפט העליון קבע בהלכה מחייבת כי רשות מקומית אינה

יכולה להפחית ארנונה או להעניק הנחה שלא על פי הוראות דין מפורשת, ואף אם ניתנה

התחייבות מצדה בעניין זה – היא בטלה. ראה ר.ע.א 9813/2003 – מדינת ישראל משרד

הבריאות נגד עיריית ראשון לציון, ת.ק.ע.ל 1(2007 )1239(2007) עקרונות אלו באו לידי

ביטוי בסעיף 12 (ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה, תיקוני חקיקה להשגת יעדי

התקציב התשנ"ג-1992 ."המועצה לא תפחית תשלומי ארנונה כללית, אלא אם כן

התקיימו במחזיק בנכס התנאים שנקבעו בתקנות לפי סעיף זה, ובהתאם לכללים

ולשיעורים שנקבעו".

בג"צ 8791/96 – חיים מאור נגד מדינת ישראל, דימי נ.ג232 ה"פ חיפה 30340/97 – בתי

זיקוק לנפט בע"מ נגד המועצה האזורית זבולון, ת"ק-מ"ח 2001 (17679 בע"מ7686 .)

ראה גם ר.ע.א9813/2003 – מדינת ישראל נגד עיריית ראשון לציון, רשות מקומית אינה

רשאית להעניק הנחות או פטורים בארנונה למדינה או לכל גורם אחר בגין נכס

המוחזקים על ידם, אלא אם כן נקבעו הנחה או הפטור בחוק, או בתקנות שהותקנו

מכוחו. ראה בג"צ 562/95 – מנור נגד עיריית חולון, פ.ד.נ.א141143144(1997), ר.ע.א

6721/96 – עיריית אשדוד נגד ארגוסדיסקו בע"מ, ת.ק.ע.ל 98(21484()1998.)

ההלכות הן כי יש לפרש בצמצום הוראות חוק המעניקות פטור מארנונה, וזאת גם נקבע

ב- ה.פ חיפה 30340/97 – בתי זיקוקלנפט בע"מ נגד המועצה האזורית זבולון ת.ק.מ.ח

2001 (17679 )עמוד 7687. ככלל דורש עיקרון השוויון לשוויון, כי מי שמחזיק נכס טעוני

ארנונה בתחומה של רשות מקומית – יישא בנטל המס באופן שווה עם יתר בעלי הנכס,

הכל כמובן בכפיפות לקריטריונים הכלליים שבצווי המיסים הרלוונטיים. מתן פטור

4

לאדם או לתאגיד פלוני מגדיל במניה וביה את נטל המס החל על יתר מחזיקי הנכס

בזכות אותה רשות, מכאן נובעות שתי תוצאות, במישור המהותי: יש לפרש הוראות

פטור על דרך הצמצום, במישור הראייתי: מי שטוען לפטור – עליו נטל השכנוע האמור

חל ביתר שאת על פטור שאינו נקבע בקריטריונים בדין, אלא בנקיטת שמו של מותג

מסוים, מוגדר וידוע מראש. הענקת פטור לגוף כלשהו משמעותה הכבדת נטל המיסים

על כלל התושבים, ועל כן הענקה הזאת היא רק על פי חוק כאשר מכוח עיקרון השוויון

יש לשקול היטב ולבחון היטב בכל מקרה ומקרה אם המבקש אכן זכאי לכך, ומכאן כי

הוראות פטור מסוג זה יש לפרש בצמצום. ראה בג"צ 6741/99 – יקותיאלי ואחרים נגד

שר הפנים, פ.ד.י נ"ה (3673), וכן ב- ב.ע.ת.מ 1055/06 – ידידי טורו בישראל נגד משרד

הפנים הממונה על מחוז ירושלים, הגברת רות יוסף, ת.ק.מ.ח 2007 (21451) שם נקבע–

"מתן פטור מארנונה הינה החלטה מנהלית חריגה, בשים לב לכך שפטור לאחד מביא

בדרך הטבע להכבדת נטל התשלום המוטל בסופו של דבר על כלל הציבור".

לאור כל האמור לעיל ולאור הפסיקה הענפה כפי שצוטטה לעיל, ולאור כל המסמכים

וטענות הצדדים וסיכומיהם, והתמונות שצורפו לתיק הוועדה, אנחנו דוחים את הערר

ללא צו להוצאות.

עו"ד אבי פרץ, יו"ר הועדה

ד"ר מאיר כהן, חבר הועדה

ישראל בן כנען, חבר הועדה

נחתם ביום