פרוטוקול ועדת ערר מס' 0

בפני ועדת ערר תיק ערר 15/17

לקביעת ארנונה כללית

ליד המועצה אזורית באר טוביה

העוררת : מורן טכנולוגיות ניקוי בע''מ

עייי בייכ עוהייד שלמה דולב

מרתי העצמאות 13, נס ציונה

טלי: 08-8592471 ; פקס: 08-9405708

נגד

המשיבת: מנהלת הארנונה של המועצה האזורית באר טוביה

באמצעות בייכ עוהייד שגית אביב גליקסמן ואחי

דרך בן גוריון 34, בית חלפיד, רמת גן, 52573

טלי: 03-6121190 ; פקס: 03-7510490

החלטת

=1

רקע

-

העוררת הינה מחזיקה בנכס הידוע בספרי המשיבה כנכס פיוי מספר 17002003

(להלן: ''הנכסי''), המצוי בתחוס שיפוטה של המועצה האזורית באר טובית,

העוררת הגישה את עררה ביוס 06/07/2015 לאחר שנדחתה השגתה על ידי המשיבה.

עסקינן בערר הנוגע לשנת המס 2015 וכן דרישה להשבת חיוב ארנונה ביתר, 7 שניס

רטרואקטיבית, תוך טענת חישוב שטחים שגוי של המשיבה.

₪ רש

דיון

השבת כספים שנגבו ביתר רטרואקטיבי

4 נדון תחילה בשאלת הסמכות לקבלת החלטה בדבר השבת כספים שנגבו ביתר, ככל ונגבו,

שהרי אס יקבע כי ועדת הערר אינה מוסמכת ליתן החלטה בכל הקשור לדרישת השבה

זו אצי מתייתר הצורך בבחינת טענות החיוב ביתר ביחס לשנים הקודמות לשנת המס

15.

5. העוררת טענה תוך הבאת פסיקה תומכת כי כאשר מוכח שבוצעה גביה ביתר של ארנונה

והנישוס שילס מעבר למה שחייב היה לשלם, עקרון ההשבה חל ועל הרשות לחשיב

לנישוס את שנגבה ביתר. [ראת ע''/א 546/04 עיריית ירושלים נ 'שירותי בריאות כללית,

סעיף 11 לסיכומי העוררת]

6. מנגד טענה המשיבה כי למוטב דנן, ועדת הערר, אין סמכות חוקית לדון בתביעת השבה

כספית בגין חיוב ביתר משני טעמיס עיקריים:

.10

.1

.12

.3

46

.5

.6

7

.8

1. טענת סף של איחור בהגשת ההשגה והערר ביחס לשניס קודמות.

2. דתיית האסמכתאות עליהן הסתמכה העוררת ביחס להשבה שכזו, שכן אינן תומכות

בדרישת העוררת מאחר ומקורן בהגשת תביעה כספית לבית המשפט בהליך אזרחי

ואינס ערריס שנדונו בפני ועדת ערר.

ועדת הערר מקבלת את עמדת המשיבה בעניין דנן. ככלל נושאים כגון פרשנות החוק,

מדיניות חישוב, סבירות גובה הארנונה, חלוקת נטל תשלומים בצורה הוגנת, אי חוקיות,

אפליה, השבת כספים לאחר ששולמו ביתר, והבטחה שלטונית - אינס בסמכותה

העניינית של ועדת הערר.

לענייננו יפיס דבריה של כבי השופטת בדימוס קובו אסתר בביהמייש המחוזי,

יי שאלת סמכותס של גופי הערר נדונה בפסיקת בית המשפט העליון בעניינים שוניס. הקו

המנחה הוא בעיקרו וה הדוגל בהרחבת תחומי הסמכות הנתונים לגופים אלו. ואת, הן

משוס החשיבות הציבורית שבהזקקות לגופי ערר כאמצעי ליישוב מחלוקות בין הארת

לרשות השלטונית, הן משוס הצורך בגוף בעל מומחיות לברור מחלוקות הדורשות אף ידע

מקצועי מיוחד, והן משוס פישוטס של ההליכים, הוזלתס ויעילותם) שם ,בעמי 490-492

והאסמכתאות שס). מטעמים אלו אף הוכרה סמכותס של גופי הערר לדון בשאלת

סמכותס ולבחון אותה אף מבלי שתהיה לכך אסמכתא מפורשת בחוק) שם ,בעמי -494

5. עם ואת, גופי הערר עומדים לביקורת שיפוטית של בגייצ ובית המשפט לענייניס

מינחלים, לפי הענייןי .

ייחרף האמור, אף מעניין ייזום עולה כי בין אס הגישה לגבי סמכויות גופי הערר השוניס

הינה מרחיבה ובץ אס היא מצמצמת (ראו דברי כבוד השופט ד' לוין בבגייצ

08| דשנים וחומרים כימיים בע''מ נ' עיריית קריית אתא ,פייד מו(1) 793, 799 [להלן :

ייעניין דשנים ,(שס נדונה סמכותה של ועדת הערר לענייני ארנונה, כבענייננו), ראשית

דבר היא בחינת הסמכויות של גופי הערר כפי שהוקנו להס בחוקים מכוחס הוקמו,

ומסגרת זו היא המגדירה את מרחב פעולתס( יזום ,בעמ' 490)'י.

1 עמ''נ 220/04 מנהל ארנונה בעיריית תל אביב נגד אפרתי מדפיס נכסים בע''מ]

סמכותה של ועדת הערר קבועה בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה

כללית), תשלייו 1976 (להלן: ''החוק'י)

סעיף 6(א) לחוק קובע את מועד הגשת ערר הנישוס ביחס לתשובת מנהל הארנונה על

השגתו.

כפועל יוצא סמכותה של ועדת הערר נגזרת מסמכותו של מנהל הארנונה.

סמכות מנהל הארנונה קבועה בסעיף 3 לחוק ממנו עולה כי פניה תהווה 'יהשגהיי באס

תענה על 3 יסודות מצטברים:

א. היה בעקבות הודעת תשלוס.

ב הינה נעשית בתוך 90 ימיס ממועד קבלת הודעת התשלום.

ג. | על הטענות לבוא בגדר אחת החלופות הקבועות בסייק 3(א) לחוק.

במקרה דנן אין בפניית העוררת בגין השבה כדי לענות על הדרישות לעיל בעיקר בהסתמך

על מועד הפניח.

ביחס לשניס הקודמות לשנת 2015, הפניה נעשתה שנים לאחר שנקבעה שומת הארנונה,

נתקבלה הודעת התשלוס ואף שומה גו שולמה על ידי העוררת גם לאחר שתוקנה בשנת

3 בעקבות השגתה.

החשבון התקופתי, הודעת התשלום בגינה הוגשה ההשגה, אינו מתייחס לשניס עברו וכל

פרשנות של החוק לטובת דרישה בגין חיוב ביתר רטרואקטיבית אינה עולה בקנה אחד עס

הרציונל של החוק וכן עלול לעקר מתוכן את הקביעה הקיימת בחוק ביחס להגבלת מועדי

הגשת השגה וערר.

לכן, מאחר ואין בדרישה רטרואקטיבית זו משום ''השגה'' כמשמעותה בחוק וכמפורט

לעיל בהרחבה, מחליטה הוועדת כי וועדת הערר נעדרת כל סמכות עניינית לדון בה

והמקום להשמעתה, ככל ונדרש, הינו בפני הערכאה המוסמכת לכך.

למעלה מואת יאמר כי דרישת ההשבה אינה עומדת בקריטריונים הקבועים במסגרת

הטענות המותרות בסעיף 3(א) לחוק.

החלטה:

.9

.20

בנסיבות אלו מקבלת ועדת הערר את עמדתה של המשיבה ביחס להעדר סמכות עניינית

חוקית של הועדה לדון בתביעת השבה כספית בגין חיוב ביתר ובכל מקוה טענתת

הראשונה בגין איחור בהגשת ההשגה והערר הינה קשורה בקשר ישיר לסמכותה של

הועדה, כמפורט לעיל.

מכאן כאמור, מתייתר הדיון ביחס לשנים הקודמות לשנת 2015, מבלי לקבוע מסמרות

ביחס לטענות העוררת בקשר עם שנים אלו לגביהן יכולה לברר בהליך אזרחי אחר.

כל החלטה שתתקבל בערר דנן תתייחס למועד הרלוונטי בלבד, שנת המס 2015.

חיובי ארנונה שנת 2015

השטחים הבנויים לרבות השטחים המשותפים (למעט הקרקע התפוסת)

.1

2

.3

ועדת הערר מקבלת את עמדת המשיבה ביחס לחיוב שטח המדרגות.

בתצ (מרכז) 13-11-8254 דיקשטיין ני עיריית רעננה, קיבל ביהמייש הנכבד את עמדת

המשיבה, הרשות, בקביעתו כי אין מחלוקת ומותרת שיטת ההשטחה שעושה המשיבה

כלפי מעלה, וכן כי השטח שמתחת לגרס המדרגות יכול להוות שטח לחיוב על פי צו

הארנונה.

מדובר בשיטת חישוב הנעשית על פי צו הארנונה בקבעו כי בשטח לחישוב הארנונה מובא

בחשבון כל שטח הדירה לרבות קירות חוץ ופניס. אס כן, כטענת המשיבה, מדובר בחיוב

ברוטו -ברוטו, כהגדרתה, הכולל את כל רצפת הדירה אף אס יש עליה קירות ועמודיס

ובענייננו מדרגות.

החלטה:

.4

.5

.6

.7

.8

9

.0

.1

לאור האמור לעיל, בבואנו לבדוק את חישוב השטחים שטחי המדרגות יילקחו בחשבון

בערכם כפי שקבעה אותם המשיבה.

בנוסף, העוררת לא העלתה בשוס שלב טענות ספציפיות ומפורטות בקשר עס סיווג

הנכסים ובכל זאת בהמצאת חישוביה ביחס לנכס בצמוד לתשריט המדידה של המשיבה

בחרה בנוסף לחישובי השטח לשנות באופן עצמאי ומבלי שטענה לכך באופן ספציפי את

הסיווג ביחס לחלקיס שוניס משטחי הנכס.

לו רצתה העוררת לטעון טענות סיווג היה עליה לבצע ואת באופן מפורש ומפורט מבלי

לונוח טענה זו.

אף במועד הדיון שהתקייס בפני הועדה, ביוס 07/06/2017, לא העלתה העוררת במפורש

ואף התחמקה מטענת סיווג ונראה כי זנחה אותה, ככל והייתה לה, בהיצמדותה לטעות

בחישוב ותו לא.

בכל מקרה ולמעלה מן הצורך יטען כי הועדה מקבלת את עמדת המשיבה בכל הקשור

לאופן סיווג הנכס בהתבסט על הלכת 'יהטפל הולך אחר העיקריי בעיקר בעוד העוררת

עצמה אינה מכתישה כי השימוש העיקרי בנכס הינו שיווק ומכירת מכונות שטיפה.

מה גס שבשנת 2013 השיגה העוררת על הסיווג וקיבלה החלטה בעניין ה מבלי שהוגש

ערר על השטת ו/או הסיווג והשומה שולמה כנדרש עד להגשת ערר זה.

קרי, העוררת ידעה כיצד לפעול כאשר בחרה בכך וקיבלה עליה את החלטת המשיבה לכן

חזקה כי הסיווג והשטחיס הינס כפי שנקבע בשומה.

מבלי שצורף תשריט מדידה מטעס העוררת ומבלי שנטענו טענות מפורשות ומפורטות

כנגד סיווג הנכס, ועדת הערר תיצמד בהחלטתה לטענות שהועלו אך ורק בהתחשב

בתשריט המדידה שהוצג, כשהוא מקובל על 2 הצדדים בעוד שניהס מסתמכים עליו

לטובת הוכחת טענותיהס ולטובת בדיקת טענת חישובי השטחים בלבד.

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

2

.3

4

.5

.6

7

.8

כל טענה אשר לא הוצגה כנגדה אסמכתא ו/או כל ראיה תומכת אחרת מטעס העוררת

חוקה כי הינה שרירה ולכן ניצמד בהחלטתנו לתשריט מטעס המשיבה ולסיווג כפי

שקבעה אותו המשיבה.

משכך, תתייחס הועדה בבדיקתה לסך כל השטחים בבואה לקבוע באס נעשתה טעות

חישובית אס לאו וככל ותמצא טעות חישובית כלשהי היא תחושב בסיווג המתאיס לה

בהתבסס על היחסיות כפי שנקבע בסיווגי המשיבה.

הועדה כבר בכותרת המשנה לעיל נתנה התייחסותה ליינעלסיי במדידה מטעס העוררת מה

שיוצר לכאורה את הפעריס בין הצדדים.

העוררת במדידתה מתעלמת לחלוטין מהשטחיס המועמסיס עליה במסגרת השטחים

המשותפים המבונים ונתזה כי היא משייכת אותס בהמשך לטענת הקרקע התפוסה.

צו הארנונה לשנת 2015 מגדיר וקובע כי יישטת הנכסיי בבניין הכולל יותר מיחידת שומה

אחת יחול לרבות שטח חלק יחסי מהשטח המשותף.

נכון ליוס הגשת הערר השטחיס שהועמסו על המשיבה במסגרת זו הינס סך כולל של

2 מייר.

חישובי הצדדים לערר זה הס כדלהלן:

א. לטענת העוררת:

6 מייר (חנויות משרדיס ומסחר) + 328.14(מלאכה) = 522.2 מייר (סחייכ).

ב. לטענת המשיבה:

8 מייר (חנויות משרדיס ומסחר) + 214(מלאכה) = 582 מייר (סהייכ).

הפער בין הצדדים הינו סך כולל של 59.8 מ'יר.

כפי שכבר הוחלט לעיל חדר המדרגות נכלל בחישובי המדידה ולכן נוסיף לחישוביה של

העוררת את חישובי המדרגות בסך של 6.88 מייר כך שסך כל החישוב של העוררת יעמוד

על 529.08 מייר.

הפער בין הצדדיס כעת יעמוד על סך כולל של 52.92 מייר.

בבואנו לבחון לחיכן י'נעלמויי להס 52.92 מייר ממדידות המשיבה אשר חויבו בארנונה

לחובת העוררת אנו שבים במדויק לשטחים המועמסים על העוררת במסגרת השטחים

המשותפיס המבוניס כאמור בסעיפים 32-34 לעיל.

העוררת לא נתנה דעתה והתעלמה בעררה ובחישוביה מהשטחים שהועמסו עליה במסגרת

השטחיס המשותפים המבוניס ונחזה כי עשתה ערבוב של מין שאינו במינו בעודה מקשרת

בין שטתיס אלו לבין השטחים המחויביס במסגרת חיוב הקרקע התפוסה.

השטחיס שהועמסו עליה במסגרת השטחיס המשותפיס המבוניס הינס בסך הכולל של

2 מייר, בדיוק השטח החסר בחישובי העוררת ואשר הוצג כטעות חישוב.

לכן, ומאחר והעוררת לא העלתה כל טענה ביחס לשטחים המשותפיס המבוניס שהועמסו

עליה, אין כל ספק כי בקשר עס השטחים הבנוייס לרבות השטחיס המשותפים לא נתגלה

בין הצדדיס פער המזכה את העוררת.

בכל אופן, מבלי שנדרשה לכך על ידי העוררת וכתוצאה ישירה מערר ה הודיעה המשיבה

על תיקון טעותה ביחס להעמסת השטחים המשותפים הבנוייס על העוררת באופן בו

השטח שיועמס על העוררת בגין שומת שנת 2015 הינו מחצית מהעומסיס שנקבעו בשומה

בתחילת השנה, קרי 5% מהשטחים המשותפים ולא 10% כפי שחויבה, בתרגוס לשטח

מדובר בחיוב של 26.5 מייר במקוס 53 מייר.

כתוצאה מכך, לאחר חישוב מחודש הכולל את השטח המועמס המתוקן, סך השטחים

הבנויים לטובת חיוב בארנונה הינו 555.5 מייר.

קרי, נכון לתיקון העמסת השטחים המשותפים המבונים, הפער בשטחים בין המשיבה

לעוררת הינו השטח אשר תוקן על ידי המשיבה עצמה בסך כולל של 26.5 מייר מהשטח

המועמס מהשטחיס המשותפים הבנוייס ולטובת העוררת.

מאחר והשטח המשותף המקורה באופיו הינו שטח שרות, ובמקרים מיוחדים הינו שטח

עיקרי המשמש את כלל המשתמשים בנכס, ומאחר שלא הובא בפני הועדה מהו השטח

המשותף המבונה במדויק, נוטה הוועדה לחישוב מקל, כך של 26.5 מייר של שטח משותף

מבונה יחושב לפי הערך הנמוך, בענייננו

החלטה:

9. לאור האמור לעיל מחליטה הועדה לתקן את השומה לשנת 2015 כך שהשטחים

המבוניס המחויבים יהיו בסך כולל של 555.5 מ''ר בהתאם לסיווגים שנקבעו בראשית

על ידי המשיבה.

0. אופן החיוב יתבצע באופן הבא:

א. חנו"ות, מסחר ומשרדים - 330

ב. מלאכה - 225.5

1. הועדה מחליטה כי תיקון השומה יחול על כל שנת 2015 מאחר וטעות החישוב הינה

טעות נגררת של המשיבה עצמה וחל על העוררת עקרון ההסתמכות, תום הלב והחזקה

כי מדידות וחישובי העוררת הינס מדויקים.

הקרקע התפוסת

2. המתלוקת בעניין זה נסובה סביב גודל השטח היחסי בר החיוב בגין קרקע תפוסה אשר יש

להטיל על העוררת.

3. אין מתחלוקת בין הצדדים כי כלל שטח הקרקע התפוסה הינו 6,120.92 מייר. המחלוקת

הינה בעוד העוררת טוענת כי יש לחייבה ב-2% מסך שטח הקרקע התפוסה בעוד המשיבה

טוענת כי יש לחייב את העוררת ב-5% מסך שטח הקרקע התפוסה.

6. העוררת מסתמכת בטענותיה על חלקה ברכוש המשותף כפי שנקבע בנסח הטאבו של

לשכת רישוס המקרקעין.

5. קרקע תפוסה הינה לאו דווקא חלק ברכוש המשותף, קרקע תפוסה הינה:

יכל קרקע שבתחום העיריה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה

לא יחד עם בניןיי.

[פקודת העיריות, סעיף 269]

6. יש לעשות הפרדה בין החלק ברכוש המשותף המבונה לבין קרקע תפוסה, הכול בהתאס

להגדרתם בצו הארנונה ובפקודת העיריות.

7. צודקת המשיבה בטענתה כי כלל יסודי הוא שחיוב נישוס בדיני ארנונה נעשה בהתאס

למדידה הנעשית על פי פקודת העיריות וצו הארנונה ולא בהתבסס על נסח הטאבו ו/או

כל מרשס אחר. בכל מקרה חזקה על שומת הארנונה כי הינה נכונה בעוד לנישוס עומדת

הוכות להוכיח אחרת.

8. נחזה כי הנישוס התבסס על חלקיו בנסח הטאבו כגושפנקא חוקית לחלקיו בנכס לעניין

חיוב הארנונה אך נקבע זה מכבר כי דיני הארנונה מתבססים על מדידות בשטח מאחר

ונסח הטאבו הינו אסמכתא למה שדווח כחלקו של הבעלים אך לאו דווקא למה שמחזיק

הנישוס בפועל ו/או ביחס לשטח הקרקע התפוסה אשר מחולק באופן היחסי שנקבע בצו.

9. חישוב השומה לטובת חיוב בארנונה נעשה בדרך הקבועה בצו הארנונה ומשכך אין כל

חובה כי תעלה בקנה אחד עם נסח הטאבו ו/או כל רישוס אחר כאמור.

0. המשיבה הסתמכה בשומתה על מדידה שביצעה בשטח ולאחר תיקון הטעות ביחס לחיוב

בגיץן הרכוש המשותף המבונה, בעוד נקבע כי חלקה היחסי של העוררת הינו 5%, לא

מצאה הועדה צורך לתקן את חלקה היחסי של העוררת בגין קרקע תפוסה אשר עמד כבר

במועד הגשת הערר על 5% כנדרש.

1. העוררת לא הצליחה להוכיח כי חלקה היחסי קטן יותר ופרט להסתמכותה על נסח

הטאבו לא צירפה ולו ראיה תומכת אחת נוספת לכך.

החלטה:

2. הועדה מקבלת את עמדת המשיבה בכל הקשור לקרקע תפוסה וקובעת את חלקו היחסי

על 5% מסך כל הקרקע, קרי 302 מייר.

3. בנסיבות העניין הועדה אינה מחייבת מי מהצדדיס בהוצאות.

4. החלטה זו נתונה לערעור לפני בית המשפט לענייניס מנהליים בבאר שבע בתוך 45 ימיס

מיוס המצאת ההחלטה.

5. לפי הוראות תקנה 20 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי

הדין בועדת ערר) תשלייז - 1977 ניתן לפרסס החלטה זו באתר האינטרנט של המועצה

האזורית באר טוביה.

ניתנה ביוס 30/01/2017

4

גב' ליאורה אוריאל

חברת הועדה

מר אשר גולדמ

חבר הועדה