פרוטוקול ועדת ערר מס' 5

בפני ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית ערר מס': 5/14

שליד עיריית גבעתיים

העוררת: בית משותף מורכב: רחוב המאבק 9 המאבק 11 רבין 84

ע"י עו"ד רינה צדקה

"נ ג ד"

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים

ע"י ב"כ עו"ד שמחה זילברמן

החלטה

1. עניינו של ערר זה בחיוב דיירי הבית המשותף המורכב שברח' המאבק 9 ,11 ו-רבין 84

בגבעתיים בתשל ום ארנונה בגין שטח מסתורי הכביסה הצמודים לכל אחת מהדירות.

הערר מתייחס לחיובי הארנונה בשנת 2014. במהלך הדיון בערר הוגשעל ידי העוררת ערר

נוסף בגין שנת 2015.

2. לדברי העוררת הינה מייצגת את וועדי שלושת הבניינים המשותפים ומחזיקי כל הדירות

בבניינים אלה (כ- 210 דירות

3. העוררת הגישה השגה בגין חיובי הארנונה לשנת 2014 במסגרתה טענה, כי לא ניתן לחייב

בארנונה את שטח מסתורי הכביסה אשר יש לראותו כשטח אשר אינו בר חיוב בארנונה.

4. המשיב דחה את ההשגה. בהחלטתו בהשגה קבע המשיב, כי שטח מסתור הכביסה הינו

שטח בר חיוב בארנונה. המש יב קבע, כי שטח מסתור י הכביסה מוצמד לכל אחת

מהדירות ואינו חלק מן הרכוש המשותף. כמו כן, שטח מסתורי הכביסה משמש להצבת

מתקנים אשר משמשים את הדירה (מנועי מזגנים, דוד לחימום מים וכיו"ב) ומוחזקים

בפועל על ידי בעלי הדירה בלבד, כאשר אין לשאר דיירי הבניין רשות להיכנס אליהם.

5. בעקבות דחיית ההשגה הגישה העוררת את הודעת הערר נשואת תיק זה. הודעת הערר

תמציתית ביותר. נטען בה, כי המדובר בשטח של כ- 4.4 מ"ר2.75 X 1.6) בדירות בנות 4

חדרים ובשטח של כ- 4.3 (2.75 X 1.56) בדירות בנות 5 חדרים, וכימסתור הכביסה אינו

שטח בר חיוב בארנונה (מבלי לפרט את הנימוקים לכך).

6. המשיב הגיש את תשובתו לערר במסגרת ה הועלתה טענה מקדמית, לפיה הערר הוגש

באיחור (של ארבעה ימים) ולגופו של עניין נטען, כי שטח מסתור הכביסה הינו שטח בר

חיוב בארנונה.

7. לגבי הטענה המקדמית לא הביא המשיב אסמכתא למועד בו הומצאה התשו בה להשגה

לידי העוררת (גם לא במסגרת התצהיר שהוגש על ידו) וממילא נראה כי הטענה המקדמית

נזנחה במהלך הדיון בערר.

8. בהתאם להחלטת הועדה הגישו הצדדים את ראיותיהם וביום 16.6.2015 נערכה ישיבת

הוכחות במסגרתה נחקרו הצדדים על תצהיריהם. מר גד נור העיד מטעם העוררת ואילו

המשיב בעצמו, מר יאיר אונפסונג, מנהל אגף הגביה בעירייה, העיד מטעם המשיב.

9. לאחר שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם. לבקשת העוררת ניתנה לה הזכות

להגשת סיכומי תשובה לסיכומי המשיב.

10. מהעדויות שנשמעו ומסיכומי הצדדים עולה, כי אין מחלוקת של ממש בין הצדדים בנוגע

לעובדות הרלוונטיות לערר זה.

11. שטח מסתורי הכביסה הינו שטח הצמוד לכל אחת מהדירות (המשיב צירף לתצהירו

עותק מצו רישום הבית המשותף ממנו ניתן ל למוד, כי לכל דירה בבניין הוצמד שטח

המכונה בצו הבית המשותף "משטח").

12. שטח מסתורי הכביסה הינו מקורה וצמוד (פיסית) לאחד מהקירות החיצוניים של הדירה.

בשתי הפאות הצמודות של מסתור הכביסה קירות . למסתור הכביסה רצפה (שעל פי

עדותו של העד מטעם העוררת נמוכה בכ - 20 ס"מ ממפלס רצפת הדירה הצמודה ואף

משמשת תקרה של מסתור הכביסה של הדירה שמתחת לאותה דירה – עדותו של מר נור

בדיון מיום 16.6.2015.)

13. כפי שעלה מעדויות הצדדים, שטח מסתור הכביסה משמש להתקנת מנועי מזגנים ודודי

חימום מים המשמשים את אותה דירה לה צמוד מסתור הכביסה (נא ראו עדותו של מר

גד נור בישיבה מיום 16.6.2015). כן משמש שטח זה את הדירה שהוא צמוד לה לתליית

כביסה (סעיף 7 לסיכומי העוררת.

14. אין חולק, כיאין פתח יציאה (דלת) המאפשר יציאה מהדירה למסתור הכביסה והגישה

לשטח זה הינה באמצעות חלון (סעיף 7 לסיכומי העוררת). יחד עם זאת, מעדותו של מר

נור עלה, כי שטח מסתור הכביסה משמש גם כמקום לתחזוקת המזגנים במקרה בו נדרש

טיפול במזגן.

15. אין גם חולק, כי בבניינים שבהם לא נבנו מסתורי כביסה כאמור לעיל (דהיינו – בבניינים

בהם לא נבנו מ שטחים הצמודים לכל דירה אשר ל הם תקרה, רצפה וקירות בשני

צדדיהם), לא מחויבים בעלי הדירות בארנונה בגין השטח בו תלויים המזגנים, וזאת אף

אם המזגנים מקורים על ידי סוכך (עדותו של מר אונפסונג בדיון מיום 16.6.2015.)

16. העוררת טוענת בסיכומיה, כי אין לבעלי הדירות כל אפשרות להשתמש בשטח מסתור

הכביסה פרט לתליית כביסה. טענה זו אינה מדויקת, שכן מהעדויות ששמענו עולה, כי

בשטח מסתורי הכביסה מותקנים מנועי המזגנים ודודי חימום המים של הדירות

הצמודות. גם לפי עדותו של העד מטעם העוררת, משמש שטח זה לצ ורך תחזוקת

המזגנים.

17. הנה כי כן, שטח מסתורי הכביסה משמש באופן בלעדי את הדירה לה הוא צמוד. יחד עם

זאת, אין דלת יציאה מהדירה למסתור הפתיחה ובכך נבדל מסתור הכביסה ממרפסת

כהגדרתה בצו הארנונה.

18. השאלההניצבת לפתחנו בערר זה הינה האם שטח מסתורי הכביסה נכלל בהגדרת המונח

"שטח בנין למגורים" על פי צו הארנונה. במידה והתשובה לכך חיובית הרי שאין מקום

להתערב בחיובו של שטח זה בארנונה.

19. בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש מוגדר המונח "בנין" כדלקמן:

"בנין" - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו

עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח

שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או

בחלקו;"

20. ההגדרות הרלוונטיות לערר זה בצו הארנונה של עיריית גבעתיים לשנת 2014 הינן

כדלקמן:

"1.3 בהודעה זו יחולו הכללים וההגדרות הבאים לגבי "בניין

1.3.1 יחול כל האמור בהגדרת "בנין" בסעיף 269 לפקודת העיריות

(נוסח חדש).

1.3.2 מובהר בזה כי המונח"מבנה" כהגדרתו לפי סעיף 269 שלעיל

כולל בתוכו את מבואות המבנה, חדרי שירותים שבו,

פרוזדורים, מרפסות סגורות, פתוחות או מקורות, חדרי עזר

וכיו"ב שטחי שירות, וכן את שטח הקרקע שעיקר שימושו עם

המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר לאותו מבנה.

1.3.3 לצורך חישוב שטחו של בנין יכללו שטחים שמתחת לקירות

חיצוניים ושטחים שמתחת לקירות פנימיים של אותו בנין

כחלק משטחו של אותו בנין.

1.3.4 חישוב שטחו של בנין ייעשה לגבי כל קומה ו/או מפלס בנפרד

באופן ששטחו יכלול במצטבר את שטח כל קומותיו ומפלסיו."

"2. הגדרות כלליות

"נכסים", "בעל", "מחזיק", "בנין" – כהגדרתם של מונחים אלו

בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש

"שטח בנין" – שטחו של בנין ברוטו על כל מפלסיו וחלקיו וכן השטח

הצמוד כמפורט בסעיף 1.3 לעיל

"פרק ב' – ארנונה לבניינים למגורים

3. הגדרות

בפרק זה יוקנו למונחים הבאים ההגדרות הבאות:

"בניין למגורים" – בנין, המיועד לשמש למגורים, למעט בנין

המיועד לשמש למגורים אך משמש בפועל לעסק, בין שגרים בו

ובין שלא גרים בו, בין שהינו בית פרטי ובין שהינו בית

משותף..."

"שטח בניין למגורים" – לרבות שטחים שמתחת לקירות חוץ

ופנים, שטח מחסן, חדרי עזר שאינם מקלטים, ממ"ד, שטח

מרתף הצמוד לדירה מסויימת, מרפסות (למעט מרפסות גג או

גן), מבנים ששלדם בנוי מחומרים קלים ו/או מתקפלים ושטח

מקורה כלשהו, בתוספת 25% משטח מרפסות גן 25% משטח

מרפסות גג ו- 25% מהשטח הצמוד...

רכוש משותף בבית משותף למגורים לא יהווה חלק משטח בנין

למגורים".

21. לטענת העוררת בסיכומיה, שטח מסתורי הכביסה אינו עונה להגדרת "בניין" לפי צו

הארנונה. לטענתה, לא מדובר במבנה, לא בחדרי עזר או מרפסת או שטח שירות.

22. כן טוענת העוררת בסיכומיה, כי צו הארנונה מציין כי שטח של בניין יכלול שטחים

שמתחת לקירות חיצוניים ופנימיים של אותו בניין, ואילו מסתורי הכביסה מצויים מחוץ

לקירותיו החיצוניים של הבניין.

23. לטענת העוררת, שטח מסתורי הכביסה גם אינו עונה להגדרת המונח "שטח בנין מגורים

הקבוע בצו הארנונה, שכן אין המדובר בשטח שמתחת לקירות חוץ ופנים, במחסן, בחדרי

עזר, ממ"ד, שטח מרתף הצמוד לדירה מסוימת, מרפסות ואין המדובר בשטח הבנוי

מחומר קל ו/או מתקפל.

24. איננו מקבלים את טענתה של העוררת, לפיה שטח מסתורי הכביסה אינו עונה להגדרת

"שטח בנ ין למגורים" שבצו הארנונה. הגדרת "שטח בנ ין למגורים" כוללת גם " שטח

מקורה כלשהו". כפי שפורט לעיל, אין מחלוקת עובדתית, כי שטח מסתורי הכביסה הינו

מקורה.

25. בסיכומי התשובה שהוגשו על ידה טוענת העוררת, כי אין לקרוא כחיוב מותר כל שטח

מקורה והראיה לכך, לטענתה, היא שהמשיב אינו מחייב בארנונה שטח של חניה מקורה

ואף לא מזגן קיר מקורה.

26. אנו סבורים, כי העובדה, שהמשיב בחר שלא לחייב בארנונה שטחי חניה מקורה הצמודים

לדירות בבניין משותף אינה מונעת ממנו לחייב בארנונה, בהתאם להוראות צו הארנונה,

את שטח מסתורי הכביסה המקורים הצמודים לדירות. אי החיוב בארנונה בגין שטחי

חניה מקו רה אינו הופך את הגדרת המונח "שטח בנ ין למגורים" הכולל בתוכו "שטח

מקורה כלשהו" לאות מתה.

27. גם העובדה שאין חיוב בארנונה עבור שטח בו מותקן מזגן מקורה אינה מלמדת דבר, שכן

במקרה זה המזגן אינו מותקן על גבי רצפה יצוקה המוקפת מצדדיה בקירות.

28. לשיטתנו בנוסף לכך שהגדרת המונח "שטח בנין למגורים" כוללת בתוכה גם "שטח

מקורה כלשהו", הרי שגם פרשנות תכלית מחייבת לראות בשטח מסתורי הכביסה כחלק

משטח בנין למגורים.

29. כאמור, המדובר בשטח הצמוד, הן מבחינה פיסית והן מבחינה רישומית בצו הבתים

המשותפים, לכל אחת מהדירות בבניין. שטח זה מהווה חלק אינטגראלי משטח הדירה

(הגם שאין דלת יציאה אליו והגישה אליו היא מחלון שבדירה) . אין המדובר בחלק

מהרכוש ה משותף. לשטח מסתור הכביסה רצפה, תקרה וקירות. וחשוב מזה, שטח

מסתור הכביסה משמש את הדירה לה הוא צמוד באופן בלעדי, וזאת הן לצורך תליית

כביסה והן לצורך התקנת מנועי המזגנים, דודי חימום המים וכיו"ב.

30. שטח מסתור הכביסה מביא תועלת לדיירי הדירה לה הוא צמודאין לאיש מלבד לדיירי

הדירה אליה צמוד מסתור הכביסה גישה לשטח זה. למרות שמסתורי הכביסה אינם

הכרחיים לתכליתו של מבנה המגורים לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד ממנו.

31. אחד מהמבחנים שנקבעו בפסיקה בנוגעלמונח "בניין" הינו מבחן כלכלי, לפיו כל מבנה

אשר מופקת ממנו תועלת כלכלית או שבמצבו הפיזי ניתן להפיק ממנו תועלת כלכלית

לבעלים או למחזיק יהווה "בניין". בענייננו, בעלי הדירה הצמודה מפיקים תועלת

ממסתור הכביסה ולכן אין מניעה לחייבם בארנונה בגין שטח זה.

32. בפסיקה ניתן למונח "בניין" פירוש רחב ביותר (נא ראו למשל עע"מ 11641/04 ברוך סלע

ואח' נ' מועצה אזורית גדרות).

33. במסגרת הפירוש הרחב שניתן למונח "בניין" נקבע שהוא כולל גם שטחים טכניים

המשרתים את צרכי הבניין. כך למשל, במסגרת עע"מ 7518/09 משואות למלונאות ונופש

בע"מ נ' עיריית ירושלים, נקבעו על ידי בית המשפט העליון הדברים הבאים:

"לצורך הגדרת הדיבור "נכסים" ומונחים אחרים (כמו "בנין") מפנה סעיף 7

לחוק ההסדרים להגדרה הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות ]

הסעיף האמור מגדיר נכסים כ"בנינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או

פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב". ההגדרה של "בנין" בסעיף זה,

הינה "כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר

שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה..." (ההדגשות

הוספו – א' ג'). דומה, כי הגדרה זו מאפשרת לרשות המקומית להטיל ארנונה

אף על "שטחים טכניים" הממוקמים בתוך בניין והמשרתים את צרכיו. יוער, כי

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם האופן בו פירש בית משפט זה, בהקשרים דומים,

את ההגדרה לדיבור "בנין" (ראו למשל, עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית

גדרות, פיסקה 9 והאסמכתאותשם (לא פורסם, 17.7.2006) (להלן– עניין סלע)).

ניתן להפנות, בנוסף, לעמדה שהובעה בספרות ולפיה ההגדרה של המונח "בנין"

מאפשרת הטלת ארנונה על שטחי הקרקע המשרתים את צורכי הבניין , לדוגמה

"מתקני חשמל, גז, מים, תקשורת, דודי שמש, הממוקמים סביב הבניין

ומאפשרים לו לתפקד כבניין מודרני" ( ארנונה עירונית , עמ' 335; ראו ו השוו,

עע"ם 11137/04 יעקובוביץ נ' מועצה מקומית אעבלין , פיסקה 8 (לא פורסם

1.12.2005) (להלן – עניין יע קובוביץ)). ברי, כי הוא הדין אף לעניין שטחים

כאמור הממוקמים בתוך הבניין עצמו. המסקנה היא, כי המחוקק הראשי לא קבע

מגבלה עקרונית לגבי הטלת ארנונה על שטחים טכניים בדומה לאלה העומדים

במוקד הערעור."

ובהמשך הדברים

"לביסוס הטענה צירפה העירייה לסיכומיה נספח מצו הארנונה של עיריית

ירושלים משנת 2003, המגדיר מהי "יחידת שטח" עליה ניתן להטיל ארנונה

והמהווה למעשה את השיטה בה מחשבת העירייה את השטח החייב בארנונה.

בהגדרה זו נאמר, כי "בשטח היחידה נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות

חדרי כניסה, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, שירותים, חדרי משחקים וכל שטח

מקורה אחר..." (סעיף ג', נספח ג/ 3 לצו הארנונה משנת 2003, ההדגשות הוספו

– א' ג'). אומנם, צו הארנונה אינו מתייחס במפורש לשאלה האם יש לכלול את

ה"שטחים טכניים" בחישוב שטח הבניין. אך מנוסח הצו עולה, כי לא נקבעה בו

כל הוראה ברורה המחריגה את "השטחים הטכניים" מהשטח החייב בארנונה.

אדגיש, כי טענת העירייה בעניין זה לא נסתרה על-ידי המערערת."

34. גם בענייננוכפי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון שניתן במסגרת עע"מ 7518/09

הנ"ל, צו הארנונה אינו מתייחס במפורש לשאלה האם יש לכלול את שטח מסתורי

הכביסה בחישוב שטחי הדירות, אולם לא נקבעה בו כל הוראה המחריגה את שטח

מסתורי הכביסה מהשטח החייב בארנונה. בהתאם לפסיקה האמורה נראה, כי אין מניעה

לראות בשטח מסתורי הכביסה, שהינו "שטח טכני" מקורה אשר נועד, בין היתר,

להתקנת מנועי מזגנים ודודי חימום מים, כנכלל בהגדרת "שטח בנין למגורים".

35. בענייננוכאמור, צו הארנונה מגדיר "שטח בנין למגורים" ככולל גם "שטח מקורה

כלשהו". למרות זאת, העוררת לא הצביעה על הוראה חוקית כלשהי המונעת הטלת

ארנונה על שטח מסתורי הכביסה. העוררת אף לא הפנתה בסיכומיה (ואף לא בסיכומי

התשובה) את הועדה לפסיקה כלשהי התומכת בטענותיה.

36. יישום פרשנות תכליתית להוראות צו הארנונהכמפורט לעיל בשים לב לתועלת שמפיקים

בעלי הדירות משטח מסתור הכביסה הצמוד לדירתם, ובהעדר כל הוראה מפורשת

המחריגה את שטח מסתור הכביסה מהשטח המחויב בארנונה, מטה את הכף לט ובת

המשיב וטיעוניו, וזאת למרות תחושת חוסר נוחות מסוימת אשר נגרמת בשל חיוב

בארנונה של שטח אשר אין פתח מעבר (דלת) אליו משטח הדירה (אולם הגישה היחידה

אליו היא מהדירה אליה הוא צמוד).

37. בהערת אגב נציין, כי לאור חוסר הנוחות המסוים שצוין לע יל ו על מנת להבהיר את

הדברים באופן ברור יותר, אנו ממליצים ל עירייה לציין באופן מפורש בצווי הארנונה

לשנים הבאות כי "שטח בניין למגורים" כולל בתוכו גם את שטח מסתורי הכביסה.

38. בסיכומיה מבקשת העוררת, כבקשה חילופית, לקבוע כי יש לחייב רק את השטח של

מסתורי הכביסה אשר עליו מונחים המזגנים, ולחילופי חילופין לראות בשטח מסתורי

הכביסה כסוג של מרפסת ולהעניק לשטח זה הנחה כפי שניתנת לחלק מהמרפסות. לא

ניתן לקבל בקשות חילופיות אלה במסגרת ההחלטה בערר זה. כאמור, שטח מסתורי

הכביסה אינו משמש רק להתקנת המזגנים (כך למשל הוא משמש בנוסף להתקנת דודי

חימום מים, לתליית כביסה ולשימושים נוספים). יתירה מכך, אין בסמכותנו לשנות את

הוראות צו הארנונה. יצוין לעניין זה, כי כפי שגם העיד מר אונפסונג בעדותו בפני הועדה,

ההנחה הנטענת על ידי העוררת מתייחסת רק למרפסות גן או גג, ואין חולק כי מסתורי

הכביסה אינם יכולים להיחשב כמרפסות גג או גן.

39. לסיכומו של עניין, איננו סבורים שיש להתערב בקביעתו של המשיב, לפיה שטח מסתורי

הכביסה בדירות שבבניין המשותף נשוא ערר זה מחויב בתשלום ארנונה.

40. אשר על כן, אנו דוחים את הערר

41. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות

42. החלטה זו נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור שיפוטו מצויה

העיר גבעתיים, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

__________________ _______________ __________________

עו"ד אילן מדוויר – יו"ר מר רפי גמליאל- חבר עו"ד ציפי שינפלד - חברה

היום: 7.10.2015