פרוטוקול מליאה מס' 25

עיריית גבעתיים

פרוטוקול ישיבת מועצה מיוחדת מס' 25

מיוםרביעי, י"ב באב תשפ"ה, 06.08.2025

נוכחים

גב' אור-לי ניב- מ"מ ו סגנית ראש עיר וחברת מועצה, חברת מועצה

מר אלי הולצמן – סגן ראש העירייה, חבר מועצה

גב' סיגל שפיץ-טולדנו, סגנית ראש העירייה, חברת מועצה

גב' יהודית קורוטקי, חברת מועצה

מר נדב אלישיב, חבר מועצה

גב' יערה סתיו, חברת מועצה

מר מושיק גולדשטיי ן, משנה לראש העירייה, חבר מועצה

מר בני רייך, משנה לראש העירייה, חבר מועצה

מר אלעד עוז רוזגוביץ, חבר מועצה

גב' רות ברונשטיין, חברת מועצה

מר סיון גולדברג, חבר מועצה

גב' תמר מחלב, חברת מועצה

מר ניר קורן, חבר מועצה

עו"ד חגית כץ, יועמ"ש העירייה

גב' שולי ברוך בר דוד, רכזת ישיבות המועצה

רו"ח תמיר מילר – סגן הגזבר

אדר' שגיא תמרי – מהנדס העיר

גב' רקפת פסו קונפורטס – ראש אגף התחדשות עירונית

עו"ד תמר איגרא – יועצת משפטית חיצונית

2

גב' זיוה גבאי– מנהלת האגף לשירותים חברתיים

חסרים:

מר רן קוניק- ראש העירייה, יו"ר מועצת העיר

גב' איילה שני, חברת מועצה

גב' לאה ג'רבי, חברת מועצה

מר עומר בוקסנבאום, חבר מועצה

על סדר היום:

1. אישור המועצה לפרוטוקול ועדת תמיכות מס 4/25, מיום 16.6.25 .

2. אישור תב"רים

גב' אור-לי ניב: ישיבת מועצה מיוחדת מס' 25, חברים

1. קביעת מדרגות מס בתוכניות פינוי בינוי במתחמי השפעה ע"פ תוכנית תמ"א70 .

גב' אור-לי ניב: קביעת מדרגות מס בתוכניות פינוי בינוי על פי תוכנית תמ"א 70 .

ההנדסה מובילים, בבקשה

אדר' שגיא תמרי : טוב, ערב טוב לכולם. כמו שאתם יודעים, המדינה אישרה את תמ"א

70 ואת התת"לים שדרכם בעצם היא מתכוונת לבנות את המטרו. הקימו את רשות

המטרו. חוקקו את חוק המטרו. חוקים מאוד מאוד דרקוניים, מצד אחד. מצד שני, כנראה

3

אם אין רשות מתכללת שהינה על כל הערים, אז כנראה זה סוג פרויקט שמאוד מאוד

קשה לבצע. חלק מהנושאים הם גם נושאים כלכליים. ובהקשר הזה, כמו שכולכם יודעים,

היטל השבחה הוא היטל של 50% מהשבחה שיש על נכסים. נופל בעקבות השבחה של

תב"עות. במקרה המסוים הזה, בעצם המדינה צריכה עזרה במימון של הקמת המטרו.

ולכן קבעו מספר מדרגות היטל השבחה שהוא שונה מההיטל שאנחנו מכירים. כאשר

ההיטל היותר גבוה בעצם הוא 72%, שהוא מתחלק שליש-שני שליש. תיכף נראה את

זה. בעצם קבעו מספר מדרגות להיטלים. אנחנו בעצם בחנו את כל המדרגות האלה.

עשינו גם בדיקה אל מול ערים שאנחנו חושבים שיש להם התרחשות יחסית דומה אלינו.

וההמלצה שלנו, אני ישר עובר למה היא ההמלצה שלנו, אחרי זה תמר קצת תפרט את

המדרגות השונות. אבל ההמלצה שלנו בעצם היא המלצה ללכת על ה-72%, על הסכום

הגדול יותר. אנחנו, עם כל הכבוד, יש לנו תושבים מאוד מאוד עשירים, אבל העיר איננה

עדיין איתנה. ייקח לה עוד כמה שנים טובות להיות איתנה. אני מאמין שאנחנו בדרך

לשם. זה לא דבר שלא יקרה, אוקיי? זה יקרה אבל זה לוקח קצת זמן. כמו שאתם

יודעים, שנה מהיום מגדל ביונד של תדהר, שהוא מגדל שכולו לתעסוקה ומסחר,

יתאכלס. דרך אגב, עכשיו סיימנו פגישת עבודה איתם. הם מתכוונים להגיש את היתר

הבנייה בעבור הדיור להשכרה, 500 יחידות דיור להשכרה, בתחילת 2026. גם אני חושב

שזו בשורה. כי ברגע שיהיה לנו עוד מגדל להשכרה, שיהיה מגדל להשכרה על אף שהוא

לא עירוני, אבל זה שירות שהעיר תדע לתת. ובתחומי העיר יהיו 500 יחידות דיור

להשכרה זה game changer. והאחוז שאנחנו קובעים או שאתם תחליטו עליו כיום, ניתן

לשינוי תוך חמש שנים. אוקיי? כל חמש שנים, בעוד חמש שנים, ניתן יהיה. רק בעוד.

אבל אני אגיד במאמר מוסגר. הסיכוי שיצאו היתרים בתחום תחנות המטרו בחמש שנים

4

הקרובות הוא מאוד מאוד נמוך. איך לנו אף תב"ע עדיין שהיא מאושרת בתוואי הזה. וגם

אם תהיה שם תב"ע מאושרת, אני חושב שהחלקים היותר רחוקים מתחנות המטרו

יאושרו, או יצאו להיתרים ולא מה שיושב על המטרו. מדבר נורא פשוט, מ-2028 נת"ע

מתחילים בעבודות בעיר. האזור של התחנות יגודר. זה יהיה אזור עבודה לטובת המטרו.

כך שאני לא רואה את האפשרות להקים שם מגדלים של 40 ,50 ...

מר סיון גולדברג: מ-2028 אתה חושב שכבר יהיו היתרי הריסה למבנים שצריכים לרדת

בשביל הבנייה? או שלא? יש הרי מבנים שמיועדים להריסה.

אדר' שגיא תמרי : מה שהם לוקחים כהפקעה כן. אני לא יודע אם יעשו את זה ב-2028 ,

אבל הם כבר על זה, אל מול בעלי הנכסים שם. וזה מתקדם ... בעצם של הפקעה

שהמדינה בעצם אחראית על ההפקעה הזאת, ועל התשלום.

מר סיון גולדברג: כאילו וחוץ מזה אתה לא צופה שבסביבה של נוגה, וכל המתחם פה,

של תמ"א 70 באזור הזה של התחנה פה, ובבן גוריון, אתה לא צריך איזשהו

אדר' שגיא תמרי : אני חושב שנגיד אם יהיה משהו, זה יותר בציר של כצנלסון סירקין.

כלומר בין התחנות יש סיכוי שיקרה משהו.

מר ניר קורן : אבל הוא גם באזור של תמ"א 70 .

אדר' שגיא תמרי: כן, אבל כיוון שזה לא יושב על המסילה, ולא יושב תחום התחנה, אז

נת"ע סביר להניח תוכל לאשר את ההיתרים האלה ולתמוך בהם. מה שיושב על התחנה

עצמה, על אף שמאוד מאוד אופטימיים והכל, קשה לי להאמין, לראות את נת"ע חותמת

על היתר, כשהם לא סיימו לבנות את התחנה.

עו"ד חגית כץ: תמר תסביר.

אדר' שגיא תמרי : אוקיי, אני רק אגיד שבעצם הסכום הזה גדל, כיוון שחלק נשאר אצל

5

הרשות. וחלק בעצם עובר למדינה

עו"ד תמר איגרא: אז זהו, את זה אני רוצה רק לחדד. כמו ששגיא אמר, בעצם המדינה,

כדי לממן את המטרו, היא בין היתר מטילה היטל השבחה נוסף על בעלי קרקע במתחם

השפעה שהוא מסביב תחנת מטרו. והיטל ההשבחה הנוסף הוא היטל השבחה לוועדה

מקומית יורד מ-50% ל-40%, והמדינה לוקחת עוד 32%. זאת אומרת סך הכל ישלם

בעל הקרקע 72% היטל השבחה לתוכנית משביחה במתחם השפעה שסביב תחנת

מטרו. יש גם הוראה שאומרת שאם יוצא היתר עד דצמבר 30' זה יורד מ-72% ל-60% .

עכשיו, עוד משהו

אדר' שגיא תמרי : זה סוג של הוראות מעבר שאומרת, אם תצליח כן להוציא היתר עד

השנה הזאת, אתה תקבל את זה ב-60%. נכון, זה סוג של תמריץ. כדי לתמרץ יזמים

מר סיון גולדברג: זה תמריץ שאומר 'אם תצליח, אז אתה ב-20% יותר ככה. ואם לא

תצליח אתה ב-40% יותר, יותר מ-40% .'

אדר' שגיא תמרי: נכון.

מר סיון גולדברג: בעלות התוספתית, הדלתא.

עו"ד תמר איגרא: אבל יש הבחנה בין תוכנית משביחה רגילה במתחם השפעה, לבין

תוכנית משביחה שהיא תוכנית פינוי בינוי. רק לגבי תוכנית פינוי בינוי יש בעצם, קבעו

ברירת מחדל של היטל השבחה פלוס מס מטרו למדינה של 50%, ואת זה נתנו ברירת

מחדל לרשויות המקומיות בתוך 90 יום מהמועד שאושרה תמ"א70, שהיא אושרה

במאי. אנחנו נמצאים עכשיו בטווח ה-90 יום. נתנו ברירת מחדל לרשויות מקומיות

לשנות את ה-50% או להעלות או להוריד. ועל זה היום ההצבעה. לגבי מדרגת מס

לתוכניות פינוי בינוי במתחמי השפעה. האם לשנות את ברירת המחדל של 50% ,

להעלות אותה ל-72%, שזו האפשרות המירבית. ויש לכם גם חוות דעת שמאית, שבעצם

6

מגבה את ההמלצה להעלות ל-72% .

מר סיון גולדברג: כמה רמת גן, תל אביב או רשויות נוספות שעל התוואי של אותו קו?

גב' רקפת פסו קונפורטס: רמת גן 72% .

מר סיון גולדברג: כלומר אותו דבר, את המקסימום.

אדר' שגיא תמרי : כן. 40% לרשות. חלק מהרשויות הצביעו בעצם מה הולך לרשות. לא

התעסקו מה הולך למדינה.

עו"ד תמר איגרא: ... פינוי בינוי זה שני שליש לרשות, שליש למדינה.

אדר' שגיא תמרי : רמת השרון כמונו.

מר סיון גולדברג: תל אביב?

גב' רקפת פסו קונפורטס: תל אביב עשתה דיפרנציאציה.

אדר' שגיא תמרי : תל אביב זה משתנה בין אזורים שהם אזורי פיתוח ואזורים יותר

חזקים כלכלית.

מר סיון גולדברג: אבל יש לזה עוד ...

אדר' שגיא תמרי : הרצלייה 50%. אבל אל תשכחו, הרצלייה יש להם את כל אזור

התעסוקה.

מר סיון גולדברג: כמה הם?

אדר' שגיא תמרי : 50%. אבל יש להם את כל אזור התעסוקה. הם יכולים לממן בשקט

הם יכולים גם לתת 25%, אוקיי? ברמת האיתנות של הרשות. אנחנו במצב הזה בסופו

של יום, ההשבחה תשמש פה, אין פה תוכנית שלא מייצרת בית ספר חדש. זה לא

מותרות, אוקיי? אנחנו צריכים את הכסף הזה, כדי בעצם לאפשר את איכות החיים

לתושבים.

מר סיון גולדברג: כמה להערכתכם זה יכול לפגוע, דיברנו על זה בישיבת ועדה אחרונה,

7

באיכות הדירות שיקבלו בסוף? כי הכסף הזה יצא, הוא יהיה על חשבון התושבים. היזם

לא יפסיד. בסוף יגלגלו את זה. זו הוצאה נוספת. בסוף זה יכול לפגוע באיכות הדירות,

אולי באיכות של -

אדר' שגיא תמרי : אני חושב שההשבחה בכל מקרה תהיה נמוכה. אני חושב שההשבחה

תהיה נמוכה בכל מקרה. זה לא שאנחנו מצפים פה לעשרות מיליונים על הדבר הזה.

מלכתחילה, קח פרויקט כמו מטרו כצנלסון, שנכנס בצפיפות של כמעט 20 לדונם. עשינו

שם הפחתה בהפקעות שלנו, עשינו שם הפחתה בתמורות לדיירים. עשינו שם הפחתה

ברווח היזמי. אוקיי? ובסופו של יום אני מאמין שאחרי שאתה מפחית את כל הנתונים

האלה, אז בסוף גם ההשבחה תרד. אוקיי? אז גם אם זה יהיה 72, זה 72 על סכום

יחסית נמוך. זה לא סכום בשמיים.

גב' אור-לי ניב: אוקיי. עוד שאלות? סיימנו עם ההצגה? אפשר להצביע? מי בעד לאשר

את ההצעה? פה אחד כולם? תודה רבה. נאמר תודה למי שבזום. תודה, חברים, ערב

טוב. נגמרה הישיבה.

הצבעה: פה אחד.

החלטה: אושרו מדרגות המס בתוכנית פינוי בינוי במתחמי השפעה ע"פ

תוכנית תמ"א 70 .

__________________

גב' אור-לי ניב

יו"ר הישיבה

__________________

שולי ברוך בר-דוד

מרכזת ישיבות המועצה

8

קובץ החלטות

1.אישור מועצה לפרוטוקול ועדת תמיכות מס 2/2106 מיום 19.7.2016.

הצבעה: פה אחד

החלטה: אושרו מדרגות המס בתוכנית פינוי בינוי במתחמי השפעה ע"פ

תוכנית תמ"א 70 .