פרוטוקול ועדה מיוחדת לתכנון ובניה מס' 29

מועצה מקומית הר אדר

דב צפון יהודה 90836 טלפון: 02-5344740

| 3-33 פקס: 02-5700127

מועצה מקומית 7

הר אזר

6 יולי 2015

י' אב תשע"'ה

פרוטוקול ישיבת הועדה המלוחדת לתכנון ולבניה הר אדר

(להלן: ''הועדה')

מיוט 07.07.15

נוכחיט: ראש המועצה ויו'/ר הועדה - מר חן פיליפוביצ

חברי הועדה - מר מנחם מור

גב' רווית מזרחי שטלמן

מר שי רטר

גב' ענת כנפו

גב' דניאלה בן שושן

מר חייט מנדל שקד

גב' פנינה בן-עמי איצקובי\

מר עמיר אריהן

משתתפים: מהנדט הועדת - אדר' קובי לוי

*ועמייש הועדה - עו'יד גילי רוגל

רכזת הועדה - גב' דנה נטים

נושאי הדיון:

1 תכנית מפורטת מס" 214/3/20 - "מגורים מול הנוף" - מגרשים 1114 ו- 1115 מתחם

יבלונקה/פאר.

מטרת התכנית:

> איחוד וחלוקה מחדש של כלל המגרשים שבתחום התכנית.

> שינוי תוואי הדרכים, מערך הגישה והחניה.

6 הגדלת מס' יחידות הדיור במגרשים 1114 ו- 1115 מ-60 יח"ד ל- 70 יח"ד.

> הגדלת זכויות הבניה במגרשי מגורים 1114 ו- 1115.

= קביעת הוראות בניה בתחום התכנית.

> קביעת הוראות והנחיות לטיפול בשטחים ציבורים פתוחים ובדרכים ציבוריות.

2. בקשה להקלה בשיעור של 10% בקו בניין צידי ואחורי במגרש 81089 , מבוא נטף 5, בן

שתר בנציון וקמתי שושני מיכל -- המלצה למתייע.

1

מועצה מקומית הר אדר

דנ צפון יהודה 90836 טלפון: 02-5344740

]31 30-ו הש 9 03-5700197

מועצה מקומית

הר אדר

מהלך הדיון:

1. תכנית מפורטת מס' 214/3/20 "מגורים מול הנוף"- מגרשים 1114 ו-1115 מתחם

יבלונקה/פאר.

קובי לוי: ע"פ תכנית מתאר מפורטת מס' 214/3 שבתוקף, תוכננו 6 מגרשים למגורים

בבניה רוויה ב-3 קומות. ארבעה מגרשים מתוך השישה בוטלו במסגרת תכנית מתאר

מפורטת מס' 214/3/1 - "לב הישוב" ובמקומם אושרו מגרשים דו משפחתיים וחד

משפחתיים באזורים שונים בשלב ב'.

כאמור נותרו בשלב ב' 2 מגרשים (1114 ו-1115) לבניה רוויה ע"פ התכנית שבתוקף מס'

3

ע"פ נספתי הבינוי של תכנית זו ניתן להבחין כי במגרש 1115 (המערבי) תוכננו בניינים

מדורגים בני 3 קומות עם גגות שטוחים ע"ג מסד בגובה של כקומה. ובמגרש 1114

(מזרחי) תוכננו 2 שורות של בנינים בני 3 קומות עם גגות שטוחים אף הם.

בין 2 המגרשים תוכננה מבואה (דרך מט' 13) וממזרח למגרש 1114 תוכנן כביש מס' 8

אשר בוטל במסגרת תכנית לב הישוב, למעט "זנב" שלא שונה ונשאר כשארית. כמו כןו

לא תוכננו חניות צמודות לדירות ואלו מסתמכות על החניות הציבוריות שתוכננו

בתחום דרך משולבת מס' 13 ובתחומי דרך מס" 8 שבוטלה.

עפ התכנית שבתוקף, מגרש מס' 1114 שטחו כ-4.6 דונם ומותר לבנות בו 30 יח"ד, כל

יחידה בשטח של 90 מ"ר עיקרי ו-10 מ"ר שטחי עזר. מגרש 1115 שטחו כ-3.9 דונם ומס'

יח"ד ושטחי הבניה בו כמו במגרש 1114.

סה"כ עפ תכנית מאושרת מותר לבנות בשני המגרשים 60 יח"ד בשטח של 6000 מ"ר קרי

0 מ"ר ליתידת דיור. צפיפות בניה של 7 יח"ד לדונם נטו.

גובה אבסולוטי סופי מותר למעקה גג שטוח, בשורת הבתים המזרחית של מגרש 1114

(הגבוהה ביותר במתחם) הוא 863.55+ מעל פני חים (כולל סטייה מותרות של 0.5 מ'

במפלס הפיתות).

תכנית 214/3/20 המוצעת, כוללת בתחומה את כל השטח הלא מפותח שסביב מגרשי

המגורים: ממזרח - גבול תכנית לב הישוב(מגרש הסקייט פארק). ממערב - רח' נוף חרים.

מדרום - שד' הראל וטיילת הראל. מצפון - המגרש חרב תכליתי והמובלעת.

מועצה מקומית הר אדר

דגב צפון יהודה 90836 טלפון: 03-5344710

2031 - גו פקס: 02-5700127 .א

הר אדר \

התכנית מאחדת את כל המגרשים המאושרים שבתחומה ומחלקת אותט מחדש לפי

התכנון המוצע :

2 מגרשים רגולריים 1115 ו-1114 לבניה מדורגת.

ביטול ה"שאריות" של דרך מס' 8 שבוטלה כאמור בתכנית לב הישוב.

שינוי והתאמח של דרך משולבת מס' 13 בהתאמה לתכנון המוצע.

חלוקה מחדש של השטחים הפתוחים הציבוריט המיועדים לפיתוח ע"פ תכנית זו.

התכנית מבקשת להגדיל את מס' יח"ד מ-60 יח"ד ל-70 יח"ד ואת שטחי הבניה מ-100 מ"ר

ל-140 מ"ר לדירה (לא כולל שטח לחניונים, לחדרי מדרגות מעליות ומבואות, מחסנים

דירתיים בקומת החניה ושטחים טכניים וכפי שמפורט בתקגון התכנית).

סה"כ שטחי הבניה העיקרים ל-70 יח"ד 9,800 מ"ר.

תקן החניה אותו דרשנו הוא 2 מקומות חניה לדירה בתחום המגרשים, בחניונים תת

קרקעיים ו- 0.5 מקומות חניה ציבוריים לכל יח"ד בתחום דרך משולבת מס' 13 , קרי 35

מקומות חניה ציבוריים לפחות.

עוד התכנית קובעת הוראות לבניה בתחום התכנית, קביעת הוראות לטיפול בשטחים

ציבוריים פתוחים , דרכים ותשתיות ציבוריות.

ע"פ התכנית על יזמי התכנית לפתח על חשבונם גם שטחים הטעונים פיתוח במרחק של

כ- 15 מ' מגבולות התכנית ולהשלים את הקשרים בין הפרוייקט לסביבה המפותחת

הגובלת איתו (שבילים, מדרגות, גינון צמחיה פיתות וכד').

עם אישור התכנית וקודם למתן חיתר בניה על היזם להגיש לאישור הוועדה תכנית בינוי

ופיתוח מפורטת בק.מ. של 1:250 ע"פ דרישות הוועדה ובהתאם למפורט בתקנון. רק

לאחר שתאושר התכנית בוועדה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה ובהסתמך על תכנית זו.

הבניה המוצעת היא בניה מדורגת. במגרש 1115 המערבי מתוכננים 4 בניינים ובמגרש

4 המזרתי 3 בניינים. בכל בניין מתוכננות 10 יח"ד, 2 דירות בקומה. סה"כ 70 יח"ד.

כל בניין בין 5 קומות מדורגות + קומה תת קרקעית לחניון. ובכל חתך אנכי של המבנה

לא יהיו יותר מ 3 קומות ( לא כולל חדר מדרגות וקומה תת קרקעית).

הגג העליון של כל בניין יהיה גג משופע. הגובה האבסולוטי של הגג המשופע בבניינים

שבמגרש 1114, המזרחי, לא יעלה על +864.00 מעל פני חים.

החצרות שלצד הבניינים יהיו מדורגות אף הן בהתאמה למפלסי הדירות שלצידן, יוצמדו

אליהן וירשמו כחלק מהנכס של בעלי הדירות הקשורות אליהן.

מועצה טקומית הר אדר

ד.ג. צפון יהודה 90836 טלפון: 02-5344710

| וחגוהה-3037-וה./וצ פקס: 02-5700127 מעצה פקומיה

הר אדר

ענת כנפו: האם זו פעם ראשונה שהתכנית עולה לדיון בוועדה?

קובי לוי: כן זאת פעם ראשונה.

ענת כנפו: אתם מציגים את הפרויקט הכי גדול שהיה לנו בישוב, יש לו השלכות לגבי

הצביון של הישוב. אני חושבת שהיום אנחנו לא צריכים לקבל שום החלטה. אני לא

מתנגדת שחוא יקבל יותר זכויות בניה אבל יש צרכים לישוב, אני חושבת שאנחנו נוכל

לאשר בתנאי שהישוב יקבל משהו בתמורה.

קובי; תכנית מתאר מס' 214/3 לשלב ב' נכנסה לתוקפה בשנת 1994. מאז ועד היום

אושרו שתי תבע"ות אשר בין היתר, שינו והגדילו את מניין השטחים בבתים הפרטים:

תכנית 214/3/6 אשר הגדילה את מניין השטחים מ 220 מ"ר ל- 260 מ"ר במגרשים החד

משפחתיים ומ 180 מ"ר ל-220 במגרשים הדו משפחתיים. הגדלה של 40 מ"ר ליחידה.

תכנית 214/10 אשר הוסיפה שטחי מרתף.

ענת כנפו: אין לי בעיה שהיזם ירוויח כל עוד זה יתאים לצביון של הישוב. אני חושבת

שזה לא מנדט שלנו להחליט מה ניתן לו בתמורה ומח נקבל בתמורה. צריך לבדוק את

צרכי הישוב. אולי דירות קטנות לדור השלישי, אולי דירות לזוגות צעירים וזה עפ"י סקר

צרכים שנעשה.

לסיכום:

1. אסור לנו לקבל החלטה.

2. אנחנו צריכים לעשות סקר ולבדוק את הצרכים של התושבים, דור המשך.

3. השטחים הציבורים שנמצאים בישוב ואין לנו מקורות מימון עבורם (הבריכה, גנ'י

ופארק)

פנינה איצקוביץ: אני מסכימה שזח נושא אסטרטגי וצריך לקבל את כל המשמעויות

שייגזרו ממנו. יש הבדל בין 60 ל- 70 יח"ד. זו החלטה שיש לה הרבה השלכות, אנחנו

הולכים לאכלס עוד 70 יח"ד וצריך לבדוק מה כמות הילדים בגנ"י? כמה בני נוער?

כל תכנית חייבת לקחת בחשבון עד כמה הצביון הולך להשתנות. איך הדבר הזה מבחינת

האוכלוסייה יכול להוות שינוי ומה המשמעות של תוספת יח"ד לאופי של הישוב.

חיים מדל שקד: התכנית מבקשת להגדיל את אחוזי הבניה מ- 6000 מ"ר ל- 9800 מ"ר -

הוא שינה את סוג הדירות. אלה לא דירות לדור המשך. בזמנו, שגובשה תכנית המתאר

לשלב ב', הוחלט שהדור הוותיק יעבור לדירות קטנות יותר. זכותו של הדור המשך

להמשיך לגור בהר אדר. אם אלו יחיו דירות 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר, זוגות צעירים

לא יוכלו לקנות במחירים סבירים.

מועצה מקומית הר אדר

ד1. צפון יהודה 90836 טלפון: 02-5344710

% - 0

| וחטוח-031ה-זבהה .אצ פקס: 02-5700127 .העקש

הר אדר

פנינה איצקוביץ: היכולת לתכנן שכונה או עיר היא לדעת מה הצרכים של אותו המקום

ובהתאם לכך אתה בונה את היחידה. צריך שזה יתאים לצביון של הישוב כך שבעתיד לא

יתמודדו עם מצוקות גדולות. תכנון בר קיימא צריך לקחת בחשבון את הצרכים של

תושבי הישוב. לעניין השותפות כדאי שהתושבים יהיו חשופים ושותפים להחלטה ולא

בדיעבד.

אמיר אריהן: האם יש ליזם דרך לקדם את התכנית מבלי לקבל אישור מועדת התכנון

המקומית?

גילי רוגל: אני לא מכיר שום תקדים שמת"ע העלו תכנית. לדיון ו/או אישרו תכנית מבלי

לקבל את המלצת הועדה המקומית, לא כל שכן שמדובר פה בועדה מקומית מתפקדת.

אתם חברי הועדה והנציגים של הציבור.

מנחם מור: לפני 22 שגה נתקבלה החלטה שחייתה מתאימה לתקופתה. אנחנו מדברים

על גודל הדירות. צריך לחשוף את הציבור ולזמן את חציבור ולשמוע אותו.

חיים מנדל שקד: מי מגיש את התכנית?

קובי לוי: יזמי התכנית הם משפחות יבלונקה/פאר ומגישת התכנית היא הועדה

המקומית.

ראש המועצה, חן פיליפוביץ: התכנית מוכרת מזה זמן רב . אנחנו נציגי הציבור. לישוב

צורך בדירות קטנות. אנחנו עוסקים בהיבט התקנוני של התכנית. המנגנון שלנו סדור

ומתנהל בשקיפות מלאה. לקח ליזם זמן רב להכין את התכנית והוא השתהה רבות . אמ

חושב שצריך לזמן את היזם והמתכנן שלו לוועדת התכנון והבניה בכדי שהוא יציג את

הרציונל של התכנית. עלו כאן דרישות ורעיונות שכולנו מסכימים עליהם .

גילי רוגל: יש מטלות יזם לגיטימיות בתכנית. בהתאם לכמות יחידות דיור ניתן לתכנן

תמחיל בין הבנוי והשטחים הפתוחים והציבוריים.

כל דרישה לפיתוח צריכה לחיעשות מול המינהל. אנחנו צריכים לשבת מול המינהל. זה

לא תקין לעשות משא ומתן מול היזם.

חיים מנדל שקד: הערה למה שאמרת, אם מחליטים שזה הכיוון צריך להחליט על

הרציונל.

גילי רוגל: אני חייב לציין שמעולם לא ראיתי שום תקדים שאישור תכנית מותנה בבניית

ביה"ס או אגף בבי"ס. המשא ומתן על ששטחים פתוחים שלא בתחום התכנית צריכה

להיעשות מול המינהל. לא פוגשים את חיזם לבד אלא רק מול המינהל. כמו כן, רצוי

ומקובל שהמתכנן יציג את התכנית. זה מאד חשוב.

5

מועצה מקומית הר אדר

דב צפון יהודה 90836 טלפון: 02-5344710

|( רזב 0ב-ג./צ פקס: 05-5700137

מועצה מקוטית

הר אדר

פנינה איצקוביץ: אם קיימת הסכמה בין הצדדים ולא קיימת מניעה ברמה המשפטית,

איזו הסתייגויות תהיה למינהל?

חן פיליפוביץ: הרצון שלנו הוא נכון, צריך לבדוק איזה מטלות ניתן להטיל על חיזם?

פנינה איצקוביץ: הטענה הזו מאד חשובה, אתה זה שצריך לקחת את האחריות כראש

מועצה. צריך לעשות חשיבה מאד ברורה ולשתף את המינהל בתהליך.

חיים מנדל שקד: כשאני הסתכלתי על התכנית ראיתי שיש פה יזם שמחזיק בקרקע, בה

הוא מבקש להגדיל את זכויות הבניה ומס' היחידות וכך שהרווח הוא נטו ליזם. ולמיטב

ידיעתי אין היטל השבחה ביו"ש.

גילי רוגל: ביו"ש קיים חלף היטל השבחה. המינהל משלם לרשות 12%.

חיים מנדל שקד: זה נושא כבד שצריך לבדוק טוב טוב מה ניתן במסגרת המותר. אנחנו

צריכים להסתכל על האינטרס של הישוב. יבלונקה הגיע אליי לבית והציג לי את

התכנית. יש תושבים בישוב שמחכים בכיליון עיניים לפרויקט חזה. איך אתה יכול

להבטיח לי שתחיה עדיפות לתושבי הישוב ותהייה להם הזכות הראשונה. אם הייתה

קבוצת רכישה לנו היה יותר קל. הערה עקרונית: יש ליבלונקה יותר מדי אפשרויות

משחק בתכנון. מציע לצמצם את האפשרויות.

אמיר אריהן: אני מסכים עם הדוברים. אני חושב שזה מוקדם בדיון הראשוני להיכנס

לפרטים. יש השפעה מהותית גם על אנשים שמחכים לתכנית וגם לדורות הבאים. זה

שינוי מהותי שהישוב לא ערוך לו. אני מציע שהיזם יגיע ויציג את התכנית. זה מעיד על

הרצינות של הועדה. כך נוכל לשאול את כל השאלות. צריך לעשות סקר צרכים של

חישוב ללא קשר לתכנית.

צריך להבין מה התכנית יכולה לפתור לנו ורק אחרי זה צריך לגבש החלטה. חובה עלינו

לעשות תהליכים סדורים.

הכל צריך להיות שקוף. חובה לחשוף את התכנית לציבור. לחעלות את התכנית שקובי

יציג אותה, להעלות את הפרטים והצרכים שהעלנו. חשוב שתחיה שקיפות מלאה.

דניאלה בן שושן: מצטרפת לכל מה שנאמר פה. לפני החשיפה לציבור הייתי עושה סקר

קטן ומדגם, בונה מספר שאלות.

ראש המועצה,חן פיליפוביץ: מבקש מגילי רוגל שיבדוק מה אנחנו יכולים לדרוש מהיזם.

נזמן את היזם והמתכנן מטעמו להציג בפנינו את התכנית. נקיים עוד שתי ישיבות בכדי

לגבש עמדה שתוצג ליזם בפגישה. | מבקש לא ליצור קשר או לחיפגש עם היזם באופן

אישי.

מועצה מקומית הר אדר

דג צפון יהודה 90836 טלפון: 02-5346710

ההוב 30-זבה .לש פקס: 02-5700127 מועצה מטומיתת

הר אדר

החלטת בינלים : הועדה החליטה פה אחד כי יקבע דיון נוסף שבו תוצג התכנית על ידי

חיום והמתכנן.

4. מגרש 1089 8 --בקשה להקלה בשיעור של 10% בקו בניין צידי ואחורי.

קובי: המגרש נמצא במבוא נטף, במתחם מס' 2 שתכנית מפורטת 214/3/1 -

יילב הישוביי. צורתו של המגרש אי רגולרית. בסמכותה של מתייע לאשר

במגרש הקלה בקו בניין צידי ואחורי עד 10% בכפוף להמלצת הועדה

המקומית.

רשות רישוי ממליצח לועדה כי תמליץ למתייע לאשר את ההקלה.

ראש המועצה, חן פיליפוביצ מעלה להצבעה: מי בעד להמלי למתייע לאשר את ההקלה

בקו בניין צידי ואחורי בשיעור של 10% במגרש 1089ב כפי שפורט ומוצג לוועדה.

החלטת; הועדה המיוחדת לתכנון ובניה החליטה להמליצ למתייע לאשר את ההקלה בקו

בניין צידי ואחורי בשיעור של 10% במגרש 1089ב. החלטת הועדה תשלת גם לבעלי

הזכויות במגרשיט הגובלים.

הצביעו בעד: חן פיליפוביץ, מנחם מור, שי רטר, רווית מזרחי, חיים מנדל שקד, פנינה

איצקוביץ, ענת כנפו, דניאלה בן שושן ואמיר אריהן. (אושר פה אחד)

רש / מאשר הפקוטוקו

, / מ

אדריכל קובי לוי חן פיליפוביץ

מהנדס הועדה המיוחדת ייר הועדה המיוחדת

לתכנון ולבניה לתכנון ולבניה