פרוטוקול ועדת מכרזים
עיריית כפר סבא
פרוטוקול ועדת מכרזים
פרוטוקול דיון מס' 1 ועדת מכרזים מיום 22/1/2026
נוכחים:
אורית מסמי
עו"ד עדי לוי סקופ
קובי פדוה
נדב לויטה
אלון רבינוביץ
עו"ד איתן צנעני
יו"ר הועדה
חברת הועדה
חבר הועדה
חברת הועדה
חבר הועדה
חבר הועדה
נעדרים:
מוזמנים/נוכחים:
אביטל חדאד
עו"ד דוד רן־יה
איילת נהרי
עליזה זיידלר
סיון עמרה דדון
אסתי לנדאו
אושרית ישראלי
מזכירת ועדת מכרזים
יועץ משפטי לתחום המכרזים
מ"מ גזבר
מהנדסת הרשות
מנהלת אגף הכנסות
מבקרת בכירה
על סדר היום:
דיון:
מכרז פומבי 18/2025 – מתן שירותי שמאות לעירייה ולוועדה המקומית לתו"ב.
מכרז פומבי 18/2025 – מתן שירותי שמאות לעירייה ולוועדה המקומית לתו"ב.
מסמכים נלווים: מסמך סיכום מאת עוה"ד דוד רן־יה.
עו"ד רן־יה: נמצאת כאן מהנדסת העיר שהייתה אחת מהועדה המקצועית שביצעה ניקוד במכרז הזה, בבקשה עליזה קצת רקע על המכרז.
עליזה זיידלר גרנות : העירייה משתמשת בשירותי שמאות למספר נושאים עיקריים: בקשות להיתר, שימושים חורגים, ליווי תוכניות בניין עיר בעיקר של התחדשות עירונית בדיקת תקן 21, ייעוץ שוטף וכיו'.
קודם כל בכל הליך של בקשות להיתר באין אם הייתה הקלה בעבר ובין אם לא, שימושים חורגים, כל בקשה להיתר שהיא עוברת קודם כל דרך מי שאחראית על ריכוז העבודה השמאית טל שר. ואחרי זה מועברת לאחד השמאים בהתאם למומחיות ולזמינות שלו ובודקת האם יש חוב בהיטל השבחה זה הבט אחד של עבודת השמאי.
עו"ד דוד רן יה: אני סוקר בקצרה את מסמך הסיכום. העירייה פרסמה מכרז פומבי, במכרז נקבע שיבחרו עד 4 זוכים שיקבלו את הניקוד הגבוה ביותר, איכות פלוס מחיר , ההתקשרות היא לשנה פלוס אופציות של העירייה להארכה עד 5 שנים. במכרז נקבעו תנאי הסף ומדדים שנוגעים ל"שמאי המוצע". הן בהיבט תנאי הסף והן בהיבט הביצוע עצמו, העירייה ביקשה לבחון את מי שנותן את השירותים בפועל. במועד האחרון להגשת הצעות נמצאו בתיבת המכרזים עשר הצעות, ניתן לראות את פירוט ההצעות לפניכם.
יש לנו ממצאים לגבי פסילת הצעות:
המציע "פרס שרת שמאות וניהול מקרקעין בע"מ" - לצורך עמידה בתנאי סף שבסעיף 3.3 המציע הציג להוכחת עמידתו בתנאי הסף 4 רשויות מקומיות אשר ביחס לאף אחת מהן לא מתקיים התנאי כלשונו. נעשה ניסיון לבקש מהמציע השלמות בכתב וכן להתקשר אליו כמה פעמים טלפונית זה לא צלח. ההמלצה היא לקבוע שהמציע לא עומד בתנאי הסף שבסעיף 3.3.
המציע "רובל אסולין אשכנזי שמאות מקרקעין" - לצורך עמידה בתנאי הסף שבסעיף 3.4.3, המציע הציג 8 שומות בהתייחס לנושאי תמ"א 38 ו-18 שומות בהתייחס לפינוי בינוי. ביחס לתקן 21 הוגשו שומות שנערכו עבור "רמי"" - הואיל ורמ"י אינה עולה גדר רשות מקומית לא ניתן להתחשב בניסיון כאמור. ההמלצה היא לקבוע שהמציע לא עומד בתנאי הסף שבסעיף 3.4.3.
המציעה "תמרה דביר" - לצורך עמידה בתנאי הסף שבסעיף 3.4.3, המציעה הציגה במכרז 31 שומות שונות בהתייחס לנושאי תמ"א 38 ולפינוי בינוי. ביחס לתקן 21 לא סומן כי קיימות שומות שנערכו. ההמלצה היא לקבוע שהמציע לא עומד בתנאי הסף שבסעיף 3.4.3.
עו"ד עדי לוי סקופ: יש שאלה כללית. למה יצאנו למכרז? אם עליזה אומרת שזה אותם זכיינים.
בנוסף ראיתי שחלק מהשמאים עוסקים בהיטלי השבחה וחלק בתקן 21 התחדשות עירונית , האם נעשתה פילוח ביניהם? זאת אומרת אם מישהו בכלל נותן שירותים על היטל השבחה, אז למה הוא צריך שיהיה לו ניסיון בהתחדשות עירונית ולהפך והאם בכלל בבחינה שלהם נעשה פיצול כי לא כל מי שעושה היטל השבחה עושה תקן 21 ולהיפך.
עו"ד דוד רן יה: ההסכמים של השמאים שעבדו עם העירייה מכוח המכרז הקודם באים לכלל סיום ולכן העירייה מחויבת לפרסם מכרז ביחס לשירותי. אף אחד לא יודע מראש מה יהיו תוצאות המכרז מראש. לעניין התנאים שנקבעו המטרה הייתה שכל אחד מ-4 השמאים שנבחרו יוכל לעשות את כל סוגי השמאיות הנדרשות על ידי העירייה ולאו דווקא בתחומים מסוימים. משעה שאין ידיעה על זהות הזוכים מראש, הייתה עדיפות שכולם יידעו לעשות הכל.
איתן צנעני: אז אני אשאל. אני אשאל שאלה נוספת לגבי בהנחה שמדובר באותם מציעים. איך מתבצעת החלוקה? עדי נגעה בנקודה הזאת, אבל אני רוצה יותר לחדד את השאלה.
עליזה זיידלר גרנות : לכל אחד יש את המומחיות שלו ואת הדברים שגם הוא עצמו רוצה לעסוק בהם יותר. למשל מגוון שזה גיא שער היה מעדיף לעסוק בשומות ובדיקה של בקשות להיתר.
איתן צנעני : סליחה אני חייב לעצור כאן. שגיא שער יש לי שמאות שלו שהוא עשה לי באופן אישי יכול להיות שאני בניגוד עניינים ולכן אני לא ידעתי שמגוון זה שגיא שער אז אני עוצר כאן ויורד מהישיבה. בסדר, אני לא רוצה להיכנס פה לניגוד עניינים.
עו"ד איתן צנעני יוצא מהישיבה
אורית מסמי : הם לא יכולים יום אחד כאילו בעצם לבוא אלינו בטענות? שהחלוקה היא לא הוגנת או מין שרירותית.
עו"ד דוד רן יה : מבחינת ההליך המכרזי נקבע שתהא חלוקה שוויונית ככל האפשר בהתחשב בזמינות, מקצועיות, מומחיות וכיו'.
עליזה זיידלר גרנות : החלוקה היא לא שרירותית היא מקצועית.
נדב לויטה : קודם כל לפרוטוקול. יש מציע בשם "גיל סגל" שהוא עבד במפלגה שאני מייצג. אז לפרוטוקול זה לא הוא, זה מישהו אחר לגמרי. זה קודם כל, אפרופו ניגודי עניינים.
דבר שני מדוע הרף היה 4 ספקים?
עו"ד דוד רן יה : זה המספר שהעירייה צריכה. זאת הייתה דרישה מקצועית של האגף, לא ניתן לשנות את זה בדיעבד.
נדב לויטה: ברור.
אלון רבינוביץ: אני רוצה להגיד כמה מילים על איך נקדו פה ולמה הניקוד פה , אני כבר מדבר על זה כמה פעמים, מעבר לדרישות תנאי הסף, ותק, זאת אומרת נותנים שתיים וחצי נקודות על כל שנה מעבר לתנאי הסף זה נותן עדיפות למאוד מאוד מאוד ותיקים.
אז יש כזה הבדל גדול בין מישהו בעל ניסיון של 17 שנה ל 12 שנים? נראה לי באמת כאילו אם אני מראיין מישהו בעל ניסיון של 17 או 10 שנים, ברוב המקצועות זה לא באמת כזה משנה.
יש עוד סעיף שבו יש את רוב הבדלי הניקוד, הסעיף הזה הוא שיחות או ראיון עם אנשי העירייה שבעצם אנשי העירייה מראיינים את הארבעה שהם עובדים איתה ונותנים ניקוד מאוד מאוד גבוה. את 4 ואת השלושה שלא עובדים איתם הם מקבלים כמעט שלושת רבעי או חצי מהציון.
עכשיו. להגיד לכם שאני יושב בנוח עם זה כשהעירייה מראיינת את מי שהיא עובדת איתה, מקבלים את הציונים הכי גבוהים וככה הם זוכים כי זה הבדלי ניקוד הכי משמעותיים בדבר הזה.
סיון עמרה דדון: אבל היו שאלות ספציפיות ששאלנו אותם, והתרשמנו מהם גם בצורה מקצועית מבחינת הידע שלהם ומבחינת הראייה שלהם.
אלון רבינוביץ: יכול להיות שהכל נכון והכל כשר אבל יש קושי.
אורית מסמי : אז אני חוזרת לשאלה הראשונה אז למה יצאנו למכרז בכלל? למה?
עו"ד רן־יה: אני לא מבין את השאלה. יש חובה בדין לפרסם מכרז. אף אחד לא יודע את התוצאות מראש ומי ייגש או לא ייגש למכרז. אני רוצה לעשות סדר קודם כל יכול להיות שספקים שעובדים איתכם הם ספקים טובים\ והם ספקים שמנסים להיות מאוד מאוד טובים כדי שבמכרז הבא הם יבחרו שוב. ספק טוב, מקצועי, משקיע, עומד בלו"ז - מצפה שרשות שקיבלה שירות מעולה תנקד אותו מעולה. ספק לא מצפה לקבל ניקוד נמוך או להיות מופלה לרעה רק בגלל שהרשות מכירה אותו.
אורית מסמי : הם טובים?
עליזה זיידלר גרנות: כן, הם טובים מאוד.
עדי לוי סקופ: רגע אבל שניה אבל השאלה היא היכולת באמת של ספקים נוספים להיכנס לתוך המעגל של הספקים שיכולים להיות רלוונטיים ולמעשה האופן שבו המכרז נבנה לא מאפשר לספקים חדשים.
עו"ד רן־יה: מטרת המכרז היא לבחור בספקים הטובים ביותר עבור העירייה. המטרה היא לא לבחור "ספק חדש" רק כדי להכניס "ספק חדש" אני לא הייתי בראיונות. הגורמים המקצועיים ביצעו ראיון, אני לא מתערב בשיקול הדעת המקצועי של המהנדסת, של הגזבר ושל מי שניקד, אני רוצה להניח שאם הם היו רואים מציע שהם לא מכירים שהוא "כוכב עולה", אז שהם היו נותנים לו ניקוד מאוד גבוה. אני לא חושד בהם כי אין לי בסיס כזה.
עדי לוי סקופ: אף אחד לא מטיל ספק בזה, זה בכלל לא הכיוון. הכיוון הוא אופן הבנייה של המכרז, שלא מאפשר בעיני ראייה שוויונית, ולדעתי אלון צודק בעניין הזה. להבא צריך לפצל את זה יותר בתחומי מומחיות וגם לנקד לפי תחומי מומחיות, כי זה שמישהו הוא סופר מומחה בהיטלי השבחה לא אומר בכלל שיש לו קשר לתקן 21 או שהוא עם מומחיות בזה צריך לפצל את תחומי המומחיות. זה דברים שונים לגמרי. גם אני מכירה ששמאים כל אחד יש לו את התחום מומחיות שלו.
עו"ד רן־יה: יכול להיות, זה מה שאפשר לקבל, בטח נכון במכרז הבא. אולי צריך לחשוב על זה. השיח הזה בדיעבד הזה הוא נכון ללמידת לקחים, אנחנו תמיד פתוחים לזה. בסוף אנחנו לא יודעים מי יגיש את ההצעות במכרז וכמה הצעות יהיו. אנחנו משתדלים לעשות את מה שאנחנו חושבים שיהיה הטוב ביותר.
אלון רבינוביץ: אני חושב שבדיוק במכרזים כאלה יש מקום לקבוע הוספת "ספקים חדשים" כזוכים משניים והם יקבלו לא יודע מה, רק 10% מהעבודות על מנת לבחון אותם בחמש שנים הקרובות על מנת שיצברו ניסיון לא יודע מה שהסגנון הזה שיצא לנו לפתוח יותר את הדלתות לאנשים חדשים.
עו"ד רן־יה: העלית הנקודה היפה למחשבה ורעיון טוב. אנחנו לוקחים בחשבון את האמירות של ועדת המכרזים וגם בישיבות הבאות עם מנהלי האגפים לפני פרסום מכרז נראה איזה נקודות נכון להכניס.
מאושר פה אחד
החלטות:
לקבוע כי ההצעות של "פרס שרת שמאות וניהול מקרקעין בע"מ", "רובל אסולין אשכנזי שמאות מקרקעין" ו- "תמרה דביר" פסולות מחמת אי עמידה בתנאי הסף כמפורט במסמך הסיכום.
לקבוע את המציעים הבאים כזוכים במכרז לאחר שקיבלו את הציון המצרפי הגבוה ביותר:
אסף לוי שמאות מקרקעין בע"מ
צפריר - שמאות מקרקעין ויעוץ כלכלי בע"מ
גיל סגל בע"מ
קו מגוון-שירותי נדל"ן בע"מ.
החלטות:
לקבוע כי ההצעות של "פרס שרת שמאות וניהול מקרקעין בע"מ", "רובל אסולין אשכנזי שמאות מקרקעין" ו- "תמרה דביר" פסולות מחמת אי עמידה בתנאי הסף כמפורט במסמך הסיכום.
לקבוע את המציעים הבאים כזוכים במכרז לאחר שקיבלו את הציון המצרפי הגבוה ביותר:
אסף לוי שמאות מקרקעין בע"מ
צפריר - שמאות מקרקעין ויעוץ כלכלי בע"מ
גיל סגל בע"מ
קו מגוון-שירותי נדל"ן בע"מ.
אביטל חדאד אורית מסמי
מזכירת הוועדה יו"ר וועדת המכרזים
אישור ראש העיר
רפי סער