פרוטוקול ועדת הכספים מס' 4
ו ו ע ד ה מ ק ו מ י ת ל ת כ נ ו ן ו ב נ י ה ק ר י ת ג ת
6 אפריל,2022
לכבוד
מועצת העיר קרית גת
שלום רב,
הנדון: קביעת שיעור היטלי ההשבחה באזור מוטה התחדשות עירונית בקרית גת
בעקבות השינוי בחוק ההסדרים, התבקשתי להמליץ על האזורים שהעירייה רוצה להכריז עליהם
כעל מתחמים "מוטה התחדשות עירונית" עם היטל השבחה בשיעור %.50
קרית גת שמה לה למטרה לקדם את תנופת ההתחדשות העירונית, ולכן קיים כיום מכפיל גבוה
של 6 יח"ד חדשות לכל דירה קיימת, שאף מאפשר גביית הטיל השבחה בשיעור של %50 תוך
שמירה על היתכנות לביצוע התחדשות עירונית.
לאור האמור לעיל, באזור "מוטה התחדשות עירונית", מתבקש לגבות היטל השבחה בגובה %50
ובכך לתרום לפיתוח נכון של העיר מבחינה מקצועית ופרקטית כך שהרשות תוכל לפתח את העיר
עם מוסדות ציבור כנדרש.
בברכה,
מיכל חיימוביץ
מהנדסת העיר
קבלת קהל: יום ג' 09:00-12:00 | יום ה' 09:00-12:00
qiryat-gat.muni.il@Engineerרח' הקוממיות 97 | טלפון: 08-6874771 |
http://qiryat-gat.complot.co.il/Pages/default.aspx כתובת אתר הוועדה:
ארז ישר
שמאי מקרקעין מוסמך
חבר לשכת שמאי
מקרקעין בישראל
שמאות מקרקעין ואסטרטגיית נדל"ן בע"מ
בס"ד
06/04/2022
לכבוד
הוועדה המקומית לתו"ב קריית גת
המנהלת להתחדשות עירונית קריית גת
עיריית קריית גת
שלום רב,
הנדון: חוות דעת של שמאי מקרקעין – המלצה לקביעת שיעור היטל השבחה
מתחמי התחדשות עירונית (פרויקטים לפינוי-בינוי), מרחב התכנוני קריית גת
.1 לאור תיקוני החקיקה שנערכו בתחום ההתחדשות העירונית, כחלק מחוק ההסדרים אשר אושר
ופורסם ביום: ,18/11/2021 נקבע הסדר חדש באשר להיטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי, כך שהחל
מתאריך: 01/05/2022 שיעור היטל ההשבחה בשל אישור תכנית פינוי-בינוי יעמוד על %25
(במקום %.)50
.2 על אף האמור לעיל, מועצת הרשות המקומית רשאית לקבוע אזורים בשטח של 30 דונם לפחות,
ולקבוע לגבי כל אחד מהם היטל השבחה בשיעור של %50 או %25 או פטור מלא. במקרה שקיבלה
מועצת הרשות המקומית החלטה כאמור, שיעורי ההיטל שנקבעו לאזורים השונים יחולו ביחס לכל
תכנית שתיקלט במוסד התכנון במהלך חמש השנים מיום 01/05/2022 ועד ליום ,30/04/2027
זאת גם אם התכנית תמומש לאחר תקופה זו.
.3 הרשות המקומית נדרשת לפרסם, 30 יום מראש, הודעה על כוונה לקבל החלטה על קביעת האזורים
ושיעורי ההיטל, וכן לפרסם הודעה על ההחלטה שקיבלה ברשומות ובעיתון ובאתר האינטרנט של
הרשות.
.4 יש לציין כי בעשור האחרון שווי קרקע ליח"ד בבניה רוויה בעיר קריית גת, עמד בגבולות סך של
כ-100,000 ₪ עד 200,000 ₪ בלבד, ואילו כיום שווי קרקע ליח"ד בבניה רוויה בקריית גת,
האמיר ל-400,000 ₪ 500,000 ₪/קרקע ליח"ד.
טל 077-4100730 * פקס 077-4100731 * נייד 050-5442133 * gmail.com@:erezyashar3 E-mail
רחוב רוטשילד 22 (קומה ,)11 ת"ד 16444 תל אביב 6116302 | רחוב צה"ל ,4 ת"ד 5405 אשקלון 7815302
1
ארז ישר
שמאי מקרקעין מוסמך
חבר לשכת שמאי
מקרקעין בישראל
שמאות מקרקעין ואסטרטגיית נדל"ן בע"מ
בס"ד
.5 לנוכח עליית מחירי הנדל"ן בארץ ככלל ובעיר קריית גת בפרט, ובהתחשב בצפיפות יח"ד הנמוכה
יחסית הקיימת כיום בעיר קריית גת, הריני ממליץ כי באזורים המפורטים מטה, שיעור היטל
ההשבחה יעמוד על %,50 ובכל יתר האיזורים אשר אינם מופיעים ברשימה, שיעור היטל ההשבחה
יעמוד על %.25
.6 להלן רשימת הגושים בהם מומלץ לגבות היטל השבחה בשיעור של %:50
מס"ד גוש שיעור השבחה
1 1533 %50
2 1564 %50
3 1832 %50
4 1866 %50
5 1901 %50
6 1902 %50
7 1903 %50
8 1908 %50
9 1909 %50
10 1910 %50
11 1911 %50
12 1913 %50
13 1914 %50
14 1915 %50
15 1916 %50
16 1917 %50
17 1993 %50
18 2423 %50
19 2866 %50
20 2295 %50
21 3023 %50
22 3034 %50
23 3035 %50
24 3037 %50
טל 077-4100730 * פקס 077-4100731 * נייד 050-5442133 * gmail.com@:erezyashar3 E-mail
רחוב רוטשילד 22 (קומה ,)11 ת"ד 16444 תל אביב 6116302 | רחוב צה"ל ,4 ת"ד 5405 אשקלון 7815302
2
ארז ישר
שמאי מקרקעין מוסמך
חבר לשכת שמאי
מקרקעין בישראל
שמאות מקרקעין ואסטרטגיית נדל"ן בע"מ
בס"ד
.7 ביתר האיזורים אשר אינם מופיעים ברשימות לעיל, שיעור היטל ההשבחה יעמוד על %.25
.8 יוער ויודגש כי בידי הוועדה המקומית לתו"ב קריית גת וכן בידי המנהלת להתחדשות עירונית
קריית גת, ישנם כלים נוספים אשר יכולים להביא להגדלת הרווחיות בפרויקטים של פינו-בינוי
(ע"י הגדלת מכפיל יח"ד בתכנון החדש) ובתוך כך להביא לרווחיות סבירה, וזאת גם באזורים שידרש
תשלום היטל השבחה בשיעור של %50 מן ההשבחה.
על החתום,
ארז ישר, שמאי מקרקעין
טל 077-4100730 * פקס 077-4100731 * נייד 050-5442133 * gmail.com@:erezyashar3 E-mail
רחוב רוטשילד 22 (קומה ,)11 ת"ד 16444 תל אביב 6116302 | רחוב צה"ל ,4 ת"ד 5405 אשקלון 7815302
3
03 מרץ 2022
ל' אדר א תשפ"ב
חוות דעת כלכלית בנושא השקעה נדרשת לפיתוח ציבורי והיטל
השבחה בהתחדשות עירונית
רקע
במסגרת שינוי מדיניות הממשלה בנושא גביית היטלי השבחה ממיזמי התחדשות עירונית, נקבע
כי הרשות המקומית רשאית לקבוע אזורים בהם יגבה היטל השבחה מלא (%)50 ואזורים בהם
יגבה היטל השבחה מופחת (%)25 ואזורים בהם הוא יבוטל לחלוטין.
היטל ההשבחה נדרש לצורך מימון ההקמה של צורכי ציבור בנויים כגון מוסדות חינוך, קהילה
ופנאי ושדרוג שטחי ציבור פתוחים כגון פארקים, ואינו מיועד לתחזוקה שוטפת.
ההוצאות השוטפות של הרשות המקומית ממומנות באמצעות תקציב שוטף והסטה מהתקציב
השוטף לצורך מימון פרויקטים בתחום התשתית והבניה, יכולה לפגוע ברמת השירות לתושבי
הרושת המקומית.
תקציב הרשות המקומית, הן התקציב השוטף והן תקציב הפיתוח (שחלקו ממומן ע"י היטל
השבחה), נדרשים לצורך ניהול תקין של הרשות ולצורך עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית
באופן הבא:
תוספת
תושבים
הגדלת הכדאיות
השקעה בתשתיות
הכלכלית להתחדשות
ותחזוקה שוטפת
עירונית
רמת שירות הגדלת רמת
גבוהה לתושב המחירים
הגדלת
הביקוש
למגורים
כמתואר לעיל, יש תהליך מעגלי שבו ככל שהרשות המקומית תשקיע יותר תקציב ותיתן רמת
שירות טובה יותר, סביר כי הביקוש למגורים בה יגדל ויתממשו בה יותר מיזמי התחדשות עירונית
ותושבים בהתאם.
1
מתודולוגיה ותהליך עבודה
לצורך אמידה של החשיבות של היטלי ההשבחה בוצעו הפעולות הבאות:
• בחינה וחישוב היקף השטח הבנוי הציבורי הנדרש ליח"ד / תושב באמצעות המדריך
העדכני להקצאת שטחי ציבור של מינהל התכנון ומשרד החינוך (.)2018
• חישוב היקף ההשקעה הנדרשת לצורך הקמת המבנים ע"י הרשות המקומית
• אומדן ההשקעה הנדרשת בבינוי שטח ציבורי משלים לכל יחידת דיור לפי מפתחות
הקצאה מקובלים.
• השוואה בין השקעה כזו למצב בו הכדאיות הכלכלית נוצרת במכפיל 3 לעומת מכפיל 6
(קרית גת).
• משמעויות בהקשר לגביית היטלי השבחה / תקציב נדרש מהרשות המקומית לצורך
מימוש תהליכי התחדשות עירונית מבחינת מוסדות ציבור.
הביקוש לצרכי ציבור והנחות עבודה
השטח הציבורי הנדרש לכל יחידות דיור חושב לפי מפתח של משק בית 3.5 (אוכלוסייה צעירה
וחדשה) ושנתון %2.2 (תואם את גודל משק הבית).
האומדן בוצע עבור מרבית הפונקציות הנדרשות כולל חינוך, רווחה, דת, כלל עירוני וללא
התחשבות בספי כניסה / סוג מוסדות וכדומה.
כמובן שמדובר במודל תיאורטי אבל התוצאה הנה מהווה אינדיקציה טובה להבנת השטח הבנוי
לתושב בראייה כלל עירונית.
בהנחות העבודה שהוצגו, התקבל כי הביקוש למבני ציבור לכל תושב הוא 6.1 מ"ר ולמשפחה של
3.5 נפשות בממוצע, נדרש שטח בנוי של 21.2 מ"ר.
עלויות בניה
לצורך אומדן השקעה בבניה ואבזור של מוסדות ציבור נקבע סטנדרט ממוצע של 8,000 ₪ למ"ר
(כולל בניה, ריהוט ומע"מ).
היקף ההשקעה הכוללת בשטחי ציבור עבור כל יחידת דיור נאמדת בכ-170,000 ₪.
תקציב הרשות המקומית
החלק העיקרי של מבני הציבור, הוא למטרות חינוך (מעונות, גני ילדים, בתי ספר ומרכזי קהילה)
והם מהווים כ-%55 מהשטח הכולל.
שימושים אלו מתוקצבים ע"י הממשלה אך הרשות המקומית נדרשת במצ'ינג לתקציב בכדי
להביא מוסדות אלו לסטנדרט הנדרש. הונח כי מדובר על %30 מההשקעה ע"י הרשות.
שימושים נוספים שאינם חינוך, נדרשים לעיתים גם בתקצוב מלא ע"י הרשות המקומית ולעיתים
בהשלמת תקציב, גם במקרים אלו נלקח מקדם של %.30
2
הקמת מבנים זמניים - לאחר לימוד הנושא בעיריית קרית גת ומקומות נוספים בישראל, עולה כי
כתוצאה ממחסור בתקציב חלק מהמענה לשימושי חינוך וציבור ניתן ע"י הרשות המקומית
באמצעות הקמת מבנים יבילים, התאמת מבנים קיימים וזמניים וכדומה (עד לעיתוי ההקמה של
מוסד הקבע), ולכך הונח מקדם של %15 נוספים על העלויות.
ממצאים
ההשוואה של פרויקט לדוגמה בו 100 יח"ד במצב הקיים עוברות תהליך של התחדשות עירונית
בשני מכפילים שונים, 3 ו-6 (6 הנו מכפיל אופייני לקרית גת), מוצגת לעיל:
תוספת תקציב נדרש
תוספת יח"ד תושבים מעבר עלות בניה מתוך זה תקציב תקציב נדרש ליח"ד ליח"ד מצב
מכפיל מעבר לקיים לקיים1 באחוזים מוסדות ציבור רשות מקומית חדשה נכנס
3 200 700 %250 33,940,000 15,273,000 76,365 152,730
6 500 1750 %625 84,850,000 38,182,500 76,365 381,825
מסקנות:
• בכדי לייצר תהליך התחדשות עירונית ביישוב עם מכפיל 3 נדרש להגדיל את האוכלוסייה
ב-%250 לעומת %625 גידול ביישוב עם מכפיל .6
• עלויות ההקמה הכוללות של מבני הציבור בחלופה של מכפיל 6 הן כ-85 מיליון ₪ וכ-34
מיליון ₪ ליישוב עם מכפיל .3 פי .2.5
• העלויות המוצגות מבוססות על הנחת עבודה של בניה במחיר של 8,000 ₪ למ"ר, אולם
גם במידה והנחת עבודה זו משתנה, היחס ()2.5 נשמר ולכן מסקנות המודל לא משתנות.
• מתוך עלויות אלו, התקציב שתידרש להשקיע הרשות המקומית עם מכפיל 6 הוא 38
מיליון ₪ לעומת 15 מיליון ₪ עם מכפיל .3 פי .2.5
• בכדי לחדש יח"ד אחד ביישוב עם מכפיל ,6 נדרשת השקעה של כ-382 אלף ₪ לכל יחידת
דיור לעומת כ-153 אלף ₪ ביישוב בו המכפיל נמוך יותר ותוספת יחידות הדיור והתושבים
נמוכה יותר. גם במקרה זה, פי .2.5
• ככל שהמכפיל גדול יותר ביישוב, כך ישנה חשיבות גדולה יותר לגביית היטל ההשבחה
ו/או לתקצוב תואם של הרשות המקומית בכדי שזו תוכל לייצא מענה הולם לצרכי
הציבור לאוכלוסייה החדשה.
• כמתואר בפתיח המסמך, מענה הולם לשטחי הציבור יעודד את הפרויקטים בתחום
ההתחדשות העירונית באמצעות הגדלת האטרקטיביות של היישוב.
1 הונח במצב הקיים גודל משק בית 2.8 ו-280 תושבים.
3