פרוטוקול ועדת שימור מס'
1
23.6.2024
פרוטוקול ישיבת וועדת שימור אתרים
חברי הועדה:
יו"ר הועדה וסגן ראש העיר: גיל מיכיליס
חבר מועצה: נפתלי כהן
חבר מועצה: משה דאלי
חברת מועצה: כוכבה קניסטר
אדריכלית העיר: אדר' הדס קרן
נציגים:
נציגת מתכנן מחוז תל אביב: שירי לנצר
מנהלת מחוז ת"א במועצה לשימור אתרים: יעל אטקין
סגל:
מהנדס העיר: אדר' צבי לוין
יועמ"ש: אלון רום
סגנית יועמ"ש: שלי אביטבול קרייצר
עו"ד חן גרינבלט משרד שרקון בן עמי
מנהלת אגף הרישוי: מירב הדרי
מנהלת מח' תכנון: יעל חיא
יועצת שימור: עדי הר נוי
נושאים לדיון:
.1 הצגת עקרונות תכנון למתחם E צה"ל
.2 תכנית מס' 508-1245505 התחדשות עירונית מתחם צה"ל קריית אונו
מהלך הישיבה:
הוצגו הרקע ונושאי הדיון כמפורט להלן:
רקע:
תכנית המתאר הכוללנית לקריית אונו הגדירה את מתחם 2 קיראון ורימון כ"מתחם המאופיין
בבינוי יוצא דופן ובשילוב בין שטחים פתוחים ובנויים היוצרים יחד מרקם ייחודי".
התכנית קבעה יש להכין מסמך מדיניות למתחם 2 קיראון ורימון אשר ייקבע עקרונות לאישור
תכניות מפורטות שיוכנו בתחומו.
2
מסמך המדיניות יכלול המלצות כלליות למתחם התכנון וכן התייחסות ספציפית לכל אחד מתתי
המתחמים לפארק צה"ל.
בישיבת ועדת שימור מיום 25.7.2023 אושרו עקרונות תכנון למתחם G החבצלת.
בישיבה הנוכחית מתבקשת הועדה לאשר את עקרונות התכנון המוצעים למתחם E צה"ל.
יתר המסמך יוצג במפגשים הבאים של הועדה.
הצגת עקרונות תכנון למתחם E צה"ל
תקציר
מתחם צה"ל נבנה בין השנים .1962-1965 המתחם נקבע לשימור, בתכנית הכוללנית, וכולל
8 מבני שיכון מאורכים, המחולקים ל-4 זוגות. לכל זוג מבנים חצר משותפת, ובין זוגות המבנים
מעברי הולכי רגל המחברים בין רחוב צה"ל לפארק צה"ל.
שלושה מבני ה-H בחלקו המזרחי של המתחם, בצמוד לפארק צה"ל, הוקמו בהינף אחד עם
מבנים השיכון המאורכים, אך כיום אינם מהווים חלק ממתחם E כפי שנקבע בכוללנית.
בשנים האחרונות אושרו היתרי בניה לפי תמ"א 38/1 חיזוק באמצעות עיבוי, בהתאם למדיניות
הועדה שהיתה נהוגה עד כה, לארבעה מבנים: זוג מבנים דרומי (חלקות 195 ו-)197 בביצוע,
וזוג מבנים שני (חלקות 232 ו-)234 לאחר אישור היתר בניה, בשלבי ביצוע.
מסקירה תכנונית היסטורית עולה כי המתחם הינו בעל ערכים מרקמיים ונופיים גבוהים. ערכים
אלה באים לידי באופן העמדת המבנים במרחב היוצר מערך שטחים פתוחים איכותי במיוחד,
'אצבעות ירוקות' המשמשות לחצרות ולמעברי הולכי רגל לסירוגין.
לאור ההבנה כי חיזוק ועיבוי המבנים הקיימים, מביא לפגיעה מהותית באיכויות המתחם
ובמיוחד באיכויות הנופיות של החצרות והמעברים הציבוריים האיכותיים, גובשו עקרונות
להתחדשות הבניינים הקיימים באמצעות הריסה ובניה מחדש, באופן שייתן מענה מיטבי
לדיירים ובהתאם לעקרונות התכנון המפורטים להלן.
עקרונות תכנון למתחם:
.1 הבניה החדשה:
א. בניה חדשה תהיה לפי טיפולוגית המבנים הקיימים במתחם תוך שמירה על רוחב
מבנים שלא יעלה על כ-15 מ' בהתאם להעמדה הקיימת.
ב. יישמר עקרון ההזזה של מבנן הקצה ביחס לשביל ולחצר.
ג. רוחב החצר (המרחק בין שתי חזיתות המבנים הפונות לחצר) לא יפחת מ-20 מ'.
כדי לשמור על פרופורציות ראויות לחצר, היחס בין גובה הבניה החדשה לרוחב
החצר לא יעלה על ,1:1.3 גובה המבנים החדשים לא יעלה על גובהם הסופי של
המבנים שחודשו בתמ"א 38/1 מצפון ומדרום (7.5 קומות על גבי קומת עמודים
מפולשת), בהתאם לתכנית והחתך המצורפים למסמך זה.
ד. רוחב שבילי הולכי הרגל (המרחק בין שתי החזיתות המבנים הפונות לשביל כולל
החצרות הקדמיות משני צידי השביל), לא יפחת מ-13.5 מ' (בהתאם לתכנית
וחתך מצורפים).
ה. הבניה החדשה תהיה על גבי קומת עמודים מפולשת
3
ו. תותר חניה בתת הקרקע בקונטור הבניין החדש בלבד, עם אפשרות של הרחבה
עד 1 מ' לכיוון החצר הפנימית, תוך שמירה על העצים הבוגרים הקיימים בחצר.
הכניסה לחניה תהיה מתחת לקונטור המבנה.
.2 היחס למבני ה-H ופארק צה"ל:
א. פארק צה"ל הוא מרחב ציבורי פתוח מרכזי בקריית אונו. הפארק תוכנן על ידי
אדריכלי הנוף ליפא יהלם ודן צור והינו שצ"פ משמעותי המיועד לרווחת תושבי
העיר, בעל איכויות נופיות-סביבתיות ואקולוגיות יוצאות דופן.
יש לוודא שבכל תכנון עתידי הנוגע למבנים הנושקים לפארק, כדוגמת מבני ה-,H
לא יידרש מעבר של משאיות וציוד לצרכי ביצוע דרך פארק צה"ל. מעבר כזה עלול
לפגוע בפארק באופן בלתי הפיך ושלא ניתן יהיה לשקם.
ב. תכנון עתידי יקודם תוך שמירה על יחידת הבסיס: צמד מבנים אורכיים ומבנה H
סביב חצר משותפת ומוקפים במעברים ציבוריים. לשם כך יש לקדם תכנון משותף.
תשמר האפשרות לשימוש בחניה המתוכננת למבנים המאורכים לצורך יצירת
גישה וחיבור לחניה של מבני ה-H (במבנים המאורכים הרלוונטיים). פתרון הגישה
לחניה והחניה לא יפגע במרחב הנופי של הפארק והעצים הוותיקים הקיימים בו.
נושא לדיון מס' 2
תכנית מס' 508-1245505 התחדשות עירונית מתחם צה"ל קריית אונו
תקציר
יזם התכנית: בוני התיכון. התכנית הוגשה לוועדה המחוזית.
התכנית המוצעת חלה על שני מבני שיכון מאורכים המהווים חלק ממתחם צה"ל. התכנית
מציעה הריסה ובניה מחדש של שני בניינים קיימים במתחם צה"ל תוך שמירה על חלק
ממאפייני המתחם ההיסטורי.
התכנית נמצאת במתחם צה"ל E ומובאת לדיון בועדת השימור בהתאם להוראות התכנית
הכוללנית הקובעת כי "תכניות הכוללות בתחומן מתחם או חלק ממתחם לשימור יידונו וייאושרו
בועדת השימור של קרית אונו כתנאי לדיון בהן במוסד תכנון"
עיקרי התכנית
הריסת 2 מבנים קיימים בני 4 קומות כייא (סה"כ 64 יח"ד), קביעת שימושים בכל יעוד קרקע
(תוך ביטול מסחר קיים). קביעת הוראות בינוי לשני מבנים בגובה 9 קומות מעל קומת עמודים
ועוד קומה חלקי עם יציאה לגג. (סה"כ 10.5 קומות). סה"כ 160 יח"ד (תוספת של 96 יח"ד)
קביעת הוראות בינוי, וקווי בניין, וזיקות הנאה למעבר הציבור ברכב וברגל.
מתן פתרונות חנייה בתת קרקע עבור כל דיירי הבניינים, קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.
חוות דעת
התכנית המוצעת נבחנה ונמצא כי אינה תואמת את המדיניות העירונית (המבוססת על קא-
)413 שהייתה נהוגה כעשור ובניינים רבים התחדשו בהתאם למדיניות זו. התכנית מוסיפה הן
יח"ד והן כ-2,000 מ"ר מעבר למה שמאפשרת המדיניות.
4
התכנית אינה תואמת את הוראות התכנית הכוללנית בהיקף הזכויות המוצע, לא נערך והוגש
תיעוד מתחמי והתכנית אינה תואמת את עקרונות התכנון למתחם E צה"ל בהתאם למסמך
המדיניות ששגובש בוועדה המקומית.
התכנית פוגעת מהותית באפשרות של התחדשות עתידית של מבני ה-H ה"כלואים" בין מבני
השיכון המאורכים לפארק צה"ל. מבנים אלה לא יוכלו להתחדש במידה ולא יתחברו למבני
השיכון המאורכים, מכיוון שלא קיימת גישה לרכבי עבודה, כמו גם קושי בתפעול השוטף לחניה
ולאיסוף אשפה, אלא במחיר של פגיעה בפארק צה"ל שהינו פארק יוצא דופן באיכותו הנופית,
מרחב ירוק מוצל ואהוב לרווחת תושבי השכונה והעיר.
המלצות:
.1 לאמץ את עקרונות התכנון המוצעים למתחם צה"ל .E
.2 לעדכן את התכנית המוצעת בהתאם לעקרונות התכנון למתחם צה"ל E
.3 להרחיב את הקו הכחול של התכנית באופן שיכלול את שלושת מבני ה-,H ולבחון
שילוב זוג מבני השיכון המאורכים הצפוני.
.4 להשלים את הכנתו של תיק תיעוד מתחמי למתחם, בהתאם להנחיות תכנית המתאר
הכוללנית.
החלטה:
.1 לאמץ את עקרונות התכנון המוצעים למתחם צה"ל .E
.2 לעדכן את התכנית המוצעת בהתאם לעקרונות התכנון למתחם צה"ל E
.3 להרחיב את הקו הכחול של התכנית באופן שיכלול את שלושת מבני ה-,H ולבחון
שילוב זוג מבני השיכון המאורכים הצפוני.
.4 להשלים את הכנתו של תיק תיעוד מתחמי למתחם, בהתאם להנחיות תכנית המתאר
הכוללנית.