פרוטוקול ועדת ערר לארנונה מס' 3

ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד מועצה אזורית משגב

בפני חברי ועדת הערר:

ליר: אורן סלעי, עוייד

חברה: אפרת פדידה, עוייד

חבר: סלאח סוועאד, עוייד

העוררת : חברת הנדלר ושות' חשמל ושירותים (94) בע''מ

ח.פ. 512029125

נגד -

המשיב: מנהל הארנונה במועצה אזורית משגב

החלטת

1. בפנינו ערר שהוגש עייי העוררת, העוסקת במתן שירותי חשמל, בגין חיובה בארנונה,

אשר הושת עליה ביוס 19.4.16 במסגרת מכתב שקיבלה העוררת ביוס 20.4.16 מאת

המשיב, שכותרתו '"עדכון חיוב ארנונהיי (להלן: הודעת התיוב), שעיקרו חיוב

העוררת בגין קרקע תפוסה, שאינה בחזקה ישירה של מי מהמחויקים השוניס

בבניין בו מצוי עסקה של העוררת וכן בחיובה בגין חלקה היחסי בשטחים

המשותפיס במבנה.

2 נקדים ונציין כי ערר וה הינו אחד ממספר ערריס שהוגשו עייי בעלי עסקים שוניס

במבנה בו מצוי עסקה של העוררת (להלן: המבנה) ובמבניס דומיס באזור התעשייה

תרדיון. ההחלטה בערר זה הינה אחת מבין מספר החלטות שניתנו ויינתנו עייי ועדת

הערר בעניין וה.

3 עוד נקדים ונציין כי ההחלטה בערר וה התקבלה לאחר שהועדה שמעה את העוררת

באמצעות מנהליה ובייכ, מספר פעמים (בדיון מיוס 12.12.16 ולאחר מכן בדיון נוסף,

שהתקיים ביוס 5.3.17 להשלמת טיעון וואת לבקשת מר הנדלר במכתבו מיוס

7 לוועדה) וכן ביקרה במבנה, מספר ביקורים, על מנת להתרשס באופן בלתי

אמצעי ובמועדיס שונים, בשימוש בפועל במבנה, בחצר המבנה ובסביבתו.

4. תיאור הנכס ובעלי הזכויות בו -

המבנה, בו מצוי עסקה של העוררת נמצא באצור התעשייה תרדיון, בו מספר קומות,

הוא משמש מספר עסקים שוניס ובנוי על מגרש ובו חניות, כביש גישה היקפי

המשמש לכניסת רכבים לחניית המכוניות וכן להטענה ופריקת סחורות, תחנת

תדלוק וסככה (עליה נרחיב בהמשך החלטה זו) ושער כניסה יחיד, דרכו נכנסיס כל

הרכבים לתחוס המגרש עליו בנוי המבנה (להלן: ייהמגרש'י ו/או ''הקרקעי).

המגרש מהווה יחידה אחת ואולס נקדיס ונציין כי הוועדה התרשמה שלמעשה יש

לראות במגרש שני אזוריס שוניס ונפרדיס :

החלק המלרחי -- חלק המגרש הנמצא מזרחית לקו העובר בין הצד המזרתי של שער

הכניסה ועד ללשון מדרכה הבולטת מהמדרכה הצפונית של המגרש (ששטחה מסומן

בתשריט המדידה הנלווה לתשובת המשיב לערר וזה במידות 4.33-2.55-4.44)

ובתחום שטח זה נמצאת תחנת התדלוק והסככה שליד תחנת התדלוק ומסביבה

חניות (להלן : החלק המזרחל).

החלק המערבי - כל יתר המגרש והמבנה הבנוי עליו (להלן: החלק המערבי).

לאור חשיבות עניין זה (הנוגע גס לבעלי נכסיס נוספיס במגרש) ועל מנת להבהיר את

החלטתנו כפי שיפורט להלן, אנו מוצאים לנכון לצרף להחלטתנו תרשים חלוקת

המגרש:

ששח בגוי

נמ

בעלת הזכויות במגרש ובמבנה הבנוי עליו (להלן: הנכס), הינה חברת נתיבי גוש שגב

בעיימ (להלן: נתּיבי גוש שגב), אשר מפעילה צי רכביס להובלת נוסעיס וכן משכירה

חלקים שונים במבנה לשוכריס שוניס. חלק מהמבנה משמש כמשרדיה של נתיבי

גוש שגב והחצר משמשת לחניית רכביס של נתיבי גוש שגב וכן כתחנת תדלוק

לרכבית.

בשולי הדברים נציין כי לסיור שערכנו בנכס ביוס 20.3.17, ביקשנו לומן נציג של

נתיבי גוש שגב ואכן מנהלה הצטרף לחלק מהסיור.

העוררת שוכרת את עסקה מאת נתיבי גוש שגב החל משנת 2004 ועד היוס.

. תמצית טיעוני העוררת -

החיוב בגין קרקע תפוסה - לטענת העוררת הקרקע נשוא החיוב אינה עומדת באף

אחד מהתנאיס הנדרשיס בסעיף 269 לפקודת העיריות (להלן: הפקודה) למעט

העובדה שהקרקע אינה חקלאית.

לטענת העוררת מדובר בקרקע שלא נעשה בה שימוש וחזקה לצורך חיובה בארנונה

וכמו כן, מדובר בקרקע שהינה רחוב.

עוד טוענת העוררת כי אין זה דבר שבשגרה לחייב את הקרקע הצמודה למבנה שכל

ערכה הוא צמידותה למבנה. הקרקע לא הוגדרה בצו הארנונה כבניין וכפועל יוצא

הינה אדמת בניין. העוררת טוענת כי מאחר והמועצה משגב לא הגדירה בצו הארנונה

את שטח הקרקע כבניין, אין להשית עליה שומה בגין קרקע זו.

העוררת מוסיפה וטוענת כי מאז ומעולס הייתה מדיניות המועצה שלא לחייב את

הקרקע במפתן וסביב מבנים ולא מדובר במדיניות שהינה טעות אלא מתפיסה

היסטורית ורצף פרשני שהקרקע אינה תפוסה.

העוררת טוענת כי לפי פרשנות הפקודה (אף לאור נוסחה המקורי באנגלית), יש

לראות בשטח קרקע מינימלי שבלעדיו לא יתכן שימוש במבנה כגון שבילים, חצר

וכיוצייב, כחלק בלתי נפרד מהבניין ולא כקרקע תפוסה.

העוררת טוענת כי על המשיב הנטל להוכיח שימוש וחוקה של העוררת בשטחים

המחויביס, בפרט לאור העובדה שעד להודעת החיוב לא הטיל חיוב על העוררת בגין

שטחים אלו. לטענת העוררת לא די בתשריט שנערך עייי חברת המדידות אלא שנדרש

בירור עובדתי מעמיק יותר על מנת להראות קשר קנייני לשימוש ולחזקה.

העוררת משיגה על כך שהמשיב לא ערך בירור מיהו בעל הציקה הקרובה ביותר לנכס

והסתמך על תשריטים בלבד. אילו היה המשיב בוחן את המצב בפועל, היה מגלח כי

המשכירה - נתיבי גוש שגב, היא בעלת הציקה הקרובה ביותר לשטח המחויב.

העוררת מוסיפה וטוענת כי היא אינה עושה שימוש בקרקע במובחן מחלקה במבנה

ואין לה כלל חוקה בקרקע, אלא רק וכות כברת רשות לעבור בקרקע ולהגיע אל

עסקה וכן להחנות את רכביה.

העוררת הוסיפה וטענה כי בעל הנכס - נתיבי גוש שגב עושה שימוש במירב השטח

ולשיטתה יש לתייבו בגין השטחיס שאינס מבנה.

לסיום עניין ה טוענת העוררת כי מדובר ביירחוביי אשר בהתאס להוראות סעיף 269

לפקודה מוחרג מהגדרת יינכסים'י.

באשר לשטח המבנה המהווה רכוש משותף, טוענת העוררת כי שטת זה אינו משותף

כלל שכן מדובר בחדר מדרגות וכניסה אשר אינו חלק מהשטח אותו היא שוכרת

במבנה וכף רגלה לא דורכת בשטתיס אלו.

בעניין וה יובהר כי במהלך הטיור במגרש הובהר לוועדה כי הכניסה לעסקה של

העוררת הינו מדופן המבנה ולא מחדר המדרגות המוביל לשטחיס אחריס במבנה.

באשר לממייד (יתכן ומדובר בממייק) טענה העוררת כי אינה עושה בו כל שימוש והוא

משמש לאחסון של נתיבי גוש שגב בלבד.

בתשובתו לערר, הודיע המשיב כי לא יחייב את העוררת בגין השטחיס המשותפים

אלא בגין חלקה בממייד בלבד ולפיכך אין צורך לדון בעניין וה.

. תמצית טענות המשיב -

בעקבות מדידה שנערכה, כחלק מסקר נכסיס אותו ערכה מ.מ משגב, נמדד שטח

המגרש והמבנה ובמסגרת זו נמדד גס שטח הקרקע שאינו מבנה בתחוס המגרש.

בחינת השימוש במגרש מחייבת את המסקנה כי מדובר בקרקע תפוסה. המשיב

מאשר כי עד לסקר הנכסיס לא חויב שטת גה בארנונה.

המשיב טוען כי בחן את החזּקה והשימוש של העוררת בנכס ובאשר לסיכום, ככל

שקיים, בין העוררת לנתיבי גוש שגב - בעל הנכס, הרי שמדובר בסיכוס במערכת

היחסיס ביניהס שאינו מחייב את המש 5ב ואינו גורע מחובתו להשית ארנונה על בעל

הויקה הקרובה ביותר לנכס.

המשיב עותר שלא ליתן משקל לטענות שנטענו לראשונה בערר ולא נוכרו בהשגה

שהוגשה לו עייי העוררת. יחד עס ואת ולצרכי והירות התייחס המשיב גם לטענות

אלו ובכלל גה טען כי החיוב בקרקע תפוסה נעשה כדין ובהתאם לצו הארנונה לאחר

מדידה בשטח, צילוס השטת ובחינת השימושים עייי נציגי המועצה.

לטענת המשיב מדובר בשטח פרטי, מגודר, המשמש כחניה למחזיקים במבנה

ואורתיהם וכן לפריקה וטעינה.

את החיוב בקרקע התפוסה חלק המשיב בין המתזיקים השוניס בהתאס לחלקס

היחסי במבנה, כולל בשטחיס המשותפים.

המשיב מציין כי העוררת הודתה למעשה כי היא עושה שימוש בחניות לחניית

רכביה. בעניין אה נציין כי במהלך הסיור במגרש אישר מנהל העוררת כי הוא עושה

שימוש בשני משטחי חניה בקצה הצפון מערבי של המגרש ואלו משמשים את

העוררת בלבד, כחלק מהסכמה דה פקטו בין המחזיקיס השונים במבנה. במהלך

הדיון נשאל מנהל העוררת בעניין וה וחשיב כך (עמוד 4 לפרוטוקול מיוס 12.12.16):

יורם אביזוהר: בעל הבית שאני שוכר אצלו הוא אמר לי זה חניה שלך

מפה עד פה.

אורן סלעי, יו'/ר ועדת ערר: | זה מופיע בהסכם השכירות שלך!

יורם אביזוהר: לא.

עוד אישר מנהל העוררת כי הוא עושה שימוש בחוית הכניסה לעסקו לצורך פריקה

וטעינה.

מנהל הארנונה טוען כי כל התנאיס המצטבריס לחיוב בקרקע תפוסה מתקיימיס

במגרש ובכלל וה אין מדובר בקרקע חקלאית, נעשה שימוש בקרקע וקיימת חוקה

בה והשימוש והתזקה אינס ביחד עס הבניין.

באשר לשימוש והחזקה, טוען המשיב כי שטח המגרש הינו פרטי, מגודר, משמש את

המחזיקים בו לצרכיהס השונים והס הנהניס העיקריים בפועל מהשטח. העוררת

משתמשת בקרקע לרבות לצורך חניה, פריקה וטעינה ואף אס זכות וו לא הוקנתה

לה במפורש בהסכס השכירות, הרי שאין בכך כדי לגרוע מכך שהשימוש בפועל הוא

זה המקים את עילת החיוב. בעניין זה מציין המשיב כי אף פולש שאינו מתזקי בוכות

קניינית בשטח מחויב בתשלום, קל וחומר העוררת.

באשר לשימוש, מציין המשיב כי לא נדרש כי וה יהיה שימוש בלעדי של העוררת ודי

בכך שהשטח אינו משמש את הציבור בכללותו אלא את העוררת ביחד עס יתר

המחזיקיס בנכס. החיוב נעשה בהתאם לחלק היחסי של העוררת במבנה, כך שהיא

נושאת רק בחלק יחסי בתשלום עבור כל המגרש --בהתאם לחלקה כאמור.

העורר מבהיר בתשובתו לערר, כי לא רק שאינו רשאי שלא לחייב בארנונה בגין שטת

הקרקע בו נעשה שימוש, אלא שהוא מחויב לעשות כן.

באשר לטענה כי מדובר בקרקע ששימושה הוא ביחד עס הבניין ומשכך אין לחייבה

בנפרד, טוען המשיב כי לא רק שלא מדובר בקרקע ששימושה ביחד עס הבניין, אלא

שאילו הייתה כזו, מן הדין היה לחייבה בתעריף ייבנייויי אשר גבוה משמעותית

מתעריף קרקע תפוסה.

המשיב מבהיר בתשובתו כי קרקע אשר נעשה בה שימוש אינה יכולה להיות פטורה

כלל מתשלוס ארנונה ולפיכך, דווקא סיווגה כקרקע תפוסה, מקלה על העוררת

בחיוב בתעריף נמוך.

אמנס המועצה לא קבעה בצו הארנונה שטח קרקע מרבי שעיקר שימושו עם בניין,

אך אין בכך כדי לשלול את זכותה (ואף את חובתה) של המועצה להטלל ארנונה בגין

שטח שנעשה בו שימוש ועונה על יתר דרישות הפקודה לצרכי חיוב.

באשר לרכוש המשותף הודיע המשיב בתשובתו לערר כי בחן את טענות העוררת

ומצא לנכון להותיר את החיוב רק בגין חלקה בממייד ולא בחדר המדרגות והכניסה.

באשר לממייד ציין חמשיב כי גה ומין לשימוש כל המחזיקיס והינו חלק אינטגרלי

חיוני ומחויב על פי דין. לטענת המשיב הודיע לו בעל המבנה - נתיבי גוש שגב כי

הממייד ריק ונעול ולא נעשה בו כל שימוש.

בעניין וה נציין כי במהלך הסיור נטען כי הממייד משמש לאחסון ארגזיס של נתיבי

גוש שגב.

דיון והכרעה -

7. על מנת להכריע בערר זה, יש לקבוע תחילה האס שטח המגרש (שאינו בנייף, מהווה

שטח בר חיוב בארנונה.

תחילה בחנו האס נעשה בשטח זה שימוש ומצאנו כי התשובה לכך חיובית.

העוררת משתמשת במגרש לרבות לצרכי חניית רכביה, רכבי אורחיה, רכבי אספקה

של סחורה, טעינה ופריקה וכדרכי גישה ברגל וברכב אל החלק המושכר על ידה

מבעלי הנכס.

לא מדובר בשימוש שולי, אלא בשימוש המעניק לעוררת תועלת כלכלית. למעשה

ניתן לקבוע כי אילו היה שער המגרש סגור ומסוגר ולא ניתן היה להיכנס ברכב אל

המגרש, חייתח נמנעת פעילותה הכלכלית של העוררת בעסקה, בין החיתר בשל חוסר

האפשרות להכניס סחורות ורכביס המשמשיס את עסקה. בפועל, למרות קיומו של

שער בכניסה למגרש, השער פתוח והכניסה אל המגרש חופשית לכל המשתמשים

בבניין ואורחיהס.

8

.10

מאחר וקבענו כאמור כי נעשה שימוש בקרקע וכי שימוש זה יוצר תועלת כלכלית

לעוררת (כמו גם לעסקים הנוספים בנכס), הרי שאין דרך אחרת אלא לחייב את

השטח האמור בארנונה.

. לאור האמור יש לתת תשובה לשתי שאלות אלו - מהו הסיווג המתאיס בנסיבות

לחיוב שטח הקרקע שמסביב למבנה ומי צריך לשאת בחיוב הארנונה - במילים

אחרות מיהו המחזיק בקרקע.

לאחר שבחנו את הנסיבות, הראיות והנתוניס שהוצגו לנו, אנו קובעיס כי התשובה

לשאלה הראשונה היא כי יש לחייב את השטח בתעריף של ייקרקע תפוסתיי.

מדובר בקרקע שאינה חקלאית, שנעשה בה כאמור שימוש שאינו חלק מהבניין.

בעניין וה נבהיר כי מקובלת עלינו טענת המשיב כי השימוש הנעשה אינו שימוש

כחלק מהבניין (כדוגמת מתקני אוורור וחימוס, מכלי דלק וכיוצייב, שביליס

היקפיים להולכי רגל- אשר יכולים בנסיבות מסוימות להיחשב כחלק מהבניין). אנו

סבוריס כי הכביש ההיקפי, שטחי החניות המשמשיס את בעלי העסקים ואורתיהס,

שטחי הטעינה והפריקה ויתר השטחיס שסביב המבנה (למעט שטתי הגינון שאותס

לא כלל המשיב בחישוב השומה), חינס שטחיס העומדיס בפני עצמס ולא מהוויס

חלק נלווה מהבניין עצמו.

יתרה מכך, אילו סברנו כי מדובר בקרקע שהשימוש בה חינו חלק מן המבנה, אצי מן

הדין היה לחייב שטח זה בתעריף בו מחויביס שטחי המבנה (תעריף הגבוה

משמעותית מתעריף ייקרקע תפוסהיי בהתאם לצו הארנונה).

אנו דוחיס את פרשנות העוררת, לפיה ככל שהמועצה לא קבעה בצו הארנונה מהו

שטח הקרקע המרבי שיכול להיחשב כחלק מהבנלין, יש לפטור שטח זה לחלוטין

מתשלום ארנונה. אנו סבוריס כי משלא קבעה המועצה בצו הארנונה שטת מרבי וה,

הרי שהיא מנועה מלחייב שטתי קרקע ששימושס הוא ביחד עס הבניין, בתעריף בו

מחויב הבניין. על המועצה באמצעות המשיב לתייב שטחיס אלו בתעריף של ייקרקע

תפוסהיי אשר כאמור מיטיב עס הנישוס בהיותו תעריף נמוך משמעותית.

למעלה מן הנדרש נבחיר כי הפרשנות לפיה למרות שימוש שנעשה בשטח, לא תשולם

בגינו ארנונה, הינו בלתי סביר ונוגד את בסיס חיוב הארנונה. ברי כי מתן פטור למי

שמשתמש בקרקע ומפיק ממנה תועלת כלכלית, מהווה פגיעה בשוויוניות גביית

הארנונה ביחס לנישומיס אחרים, כך שהנטל אינו מוטל על כל מי שיש לחייבו

בהתאס לדין.

בעניין וה נפנה גם לפסק הדין של בית המשפט העליון בעייא 10977/03 דור אנרגיה

8 בע''מ נ' עיריית בני ברק שס נפסק בין היתר כך:

'ינטען, כי לא ניתן לסווג את הקרקע הפנויה כי'קרקע תפוטה'י, מאחר

שקרקע תפוסה מוגדרת כקרקע אשר ''משתמשים ומחזיקים... לא יחד עם

בנין'' (הדגשה הוספה - א'יר), והקרקע הפנויה בענייננו מוחזקת עם הבנין,

ועל כן, כך נטען, לא ניתן לסווגה כ'יקרקע תפוסה''. אף טענה זו אין בידי

לקבל. על מנת שקרקע תחשב כ'/בנין'' לפי סעיף 269 עליה לעמוד בשני

תנאים: 1. שעיקר שימושה של הקרקע יהיה עם המבנה. 2. ששיעור השטתח

לא חרג מהנקבע בצו הטלת הארנונה. אם המועצה לא קבעה כלל את השטתח

המירבי שייחשב כ'/בנין'', קרי, התנאי השני אינו מתקיים, לא ניתן לסווג

קרקע שעיקר שימושה עם המבנה ללא הגבלה בשטחה, ובמקרה מעין זּה,

תסווג כל הקרקע בתחומי המועצה, למעט אדמה חקלאית ואדמת בנין,

בקרקע תפוסת.

פרשנות לפיה רשאית העירייה לסווג קרקע שעיקר שימושה עם המבנה

כ'/בנין'' אף ללא קביעת השטח המירבי על ידי המועצה, תייתר את מלות

המחוקק ''אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה'' המצויות בהגדרת

'/בנין'' בסעיף 269. ניתן היה לומר כי מלים אלו מעניקות למועצה את

האפשרות להטיל רק על חלק מן הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה את

התעריף השמור לבנין, אולס לכך אין המחוקק צריך להידרש כל עיקר, שכן

זאת רשאית המועצה לעשות באמצעות קביעת תעריפיה. מכאן המסקנה,

כי מטרת הוראה זו היא להטיל על המועצה חובה לקבוע שיעור מירבי

לקרקע שעיקר שימושה עם המבנה המסווגת כבנין, אם המועצה מעוניינת

להטיל על חלק מקרקע זו את התעריף השמור ל''בנין"/.

עוד ראו בנוסף: עייש (ת''א) 2744/96 פז חברת נפט בע''מ נ' מנהל הארנונה

עירית גבעתיים (לא פורסם) (השופטת אופיר תום), פסקה 11; 5454/99

(חי'/) כ.א.ן פארק המים קריות נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (לא

פורסם) (השופט ביין), פסקה 3; עייש (י-ם) 3067/04 רהיטי דורון סהר

(1992) בע'/מ נ' מנהל הארנונה של המועצה האזורית שומרון (לא פורסם)

(השופטת מזרחי) פסקה 11 (להלן - '/עניין רהיטי דורון'). כן ראו דברי

המלומד ה' רוסטוביף ''ארנונה עירונית'' (מהדורה רביעית, תשנייו) 89,

אשר סבר כי ''יש לדחות את הדעה, כי העיריה תוכל לחייב קרקע העונה על

הגדרת '/בנין'' עד השטח המקסימלי הנהוג והמקובל בעיריות אחרות.

...ללא כל מקור הסמכה מפורש בחיקוק לא ניתן להטיל חיוב במס''; אולם

השוו דבריו במהדורה החמישית (תשס''א), שם שינה טעמו (אף לעניין עצם

חיובה של קרקע שעיקר שימושה עם המבנה) - ולא פירש. עם זאת,

לכאורה, כאשר קרקע עומדת בתנאי הראשון דהיינו עיקר שימושה עם

המבנה, אך אינה עומדת בתנאי השני, של שיעור השטח המירבי שכלל לא

נקבע, לא ניתן לחייבה כ'יקרקע תפוסה'', המוגדרת כקרקע 'ישמשתמשים

בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין'י, וקרקע זו, עובדתית, עיקר שימושה

''עם המבנה''. ואולס, הפרשנות הנכונה להגדרת ''קרקע תפוסה'' היא כי

קרקע תפוסה היא קרקע שאינה אדמה חקלאית, ושאינה נכללת בהגדרת

בנין, דהיינו, לא עמדה בתנאים המפורטים לקרקע המוגדרת ב''בנין"'.

למושג ניתנה, בהתאם לאמור, פרשנות תכליתית ששינתה את פשוטו.

פרשנות זו מתבססת על ההיסטוריה החקיקתית של סעיף 269 (ראו: עייש

6 (י-ם) חברת החשמל לישראל בע''מ נ' עירית ירושלים, פ'ימ סג 28,

2 (השוספט - כתארו אז - לנדא); עייש (ת''א) 143/92 רשת הריבוע

הכחול נכסים והשקעות נ' מנהלת הארנונה עירית ראשון לציון (לא פורסם)

(השופט הומינר) (להלן - 'עניין הריבוע הכחול'') כן ראו ע'יש (חיפה)

9 חברת גני כרמל בע''מ נ' מנהל הארנונה (לא פורסם) (סגן הנשיא

ביין) פסקה (ו)(4)); על העיקרון לפיו לא סביר לפרש את החוק באופן הפוטר

בליל מתשלומי ארנונה שטח קרקע שבעליו נהנה ממנו ומשתמש בו..."

משקבענו כי יש לחייב שטח הקרקע שבמגרש, עלינו לקבוע על מי מוטלת החובה

לשאת בתשלום הארנונה. במקרה זה מדובר במספר מחזיקיס במשותף.

העוררת, כמו גס מחזיקיס נוספים בנכס ובנכסיס שוניס אחריס בתחוס המועצה,

טוענים כי יש לחייב את בעל הנכס ולא את השוכרים. טענה וו מבוססת לשיטתם

על הסכמי השכירות אשר אינס מצייניסם במפורש כי השוכר שוכר מבעל הנכס חלק

יחסי בחצר. ללא ציון מפורש זה, הרי שהשטת הינו של בעלי הנכס ומשכך עליהס

לשאת בתשלוס.

במקרה דנן, טענה זו נטענה עייי המחזיקים השוניס ובין היתר נעשה ניסיון להגיע

להסכמה עם בעלי הנכס -- נתיבי גוש שגב, לרבות במהלך הסיור של הועדה בנכס.

סיכוס שכוה לא הושג ומשכך עלינו להכריע בעניין וה.

אנו סבוריס שאף אס לא צוין הדבר במפורש בהסכס השכירות של העוררת עס נתיבי

גוש שגב, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת כי העוררת רשאית לעשות ואף עושה

שימוש בפועל בשטחי הקרקע - חניה, פריקה וטעינה, חניית אורחיס ומבקריס ועוד.

בהסכס השכירות בין העוררת לנתיבי גוש שגב, אמנס לא נזכר דבר וחצי דבר באשר

לחצר ולשימוש בה. במסגרת ה'יהואיליי השלישי צוין כי ברצון השוכרת (העוררת)

לשכור חלק מהנכס ייכולל החלק היחסי במבואותיי. בסעיף 3 להסכס השכירות

האמור הוגדר היימושכריי אותו שוכרת העוררת וגס במסגרת הגדרה זו לא נוכר

שימוש בקרקע.

יחד עס זאת אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי בפועל ניתנה לשוכרת - העוררת,

וכות להיכנס למגרש עס רכבים, לחנות (ובמקרה של העוררת במקוס ספציפי שיוחד

לה בקצה המגרש בחלק המערבי), לפרוק ולטעון סחורות ולעשות שימוש בכביש

ההיקפי כדרך גישה לכל אלו.

הוכות שניתנה לעוררת לעשות שימוש במגרש אינה זכות בלעדית של העוררת אלא

שהיא וכות שניתנה ביחד עס וכותס של המשתמשים הנוספיס במבנה לרבות בעל

הנכס - נתיבי גוש שגב.

בעניין והות המחזיק נפנה לעתיימ (תייא) 2275/06 החברה האמריקאית ישראלית

לגז בע'/מ (אמישראגז) נ' עיריית יבנה, מפי כבי השי מודריק שקבע בין היתר כך:

'ירשות מקומית מוסמכת להטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על נכסים

בתחומה ''שאינם אדמות בניין'י. הארנונה תשולם בידי ''המחזיק בנכט"י

[סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי

התקציב), התשנ'/ג-1992 (להלן: ''חוק ההסדרים'י)].

מיהו ''המחזיק בנכס''? חוק ההסדרים (סעיף 7) מפנה להגדרה הקבועה

בסעיף 269 לפקודת העיריות ['''מחזיק'- למעט דייר משנה'י]. הגדרה

מפורטת יותר מצויה בסעיף 1 של פקודת העיריות: '''מחזיק' - אדם המחזיק

למעשה בנכס בבעל או בשוכר או בכל אופן אחר...".

10

הלכה למעשה, הפסיקה עושה שימוש בהגדרה שבסעיף 1 לפקודת העיריות

[ע''א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו''ד וינבוים]. המונח ''מחזיק'' פורש

בהרחבה יחסית. למשל, גם בר רשות נחשב לצרכים אלה למחזיק בנכס -

''המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי ''מחזיק'' אין הוא מתכוון

דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא

למי שהוא - *חסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של

הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר

רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וק*ימת וראשונית, כאשר אין

גורם חוצף, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות'' [רע'/א 422/85 חברת בתי

גן להשכרה בע''מ נ' עיריית תל אביב יפו].

מקוס שישנס מספר גורמים המתחרים ביניהם על ההחזקה, המחזיק יהיה

/בעל הזיקה הקרובה ביותר/- מי שיש לו את מירב הזיקות לנכס [רע''א

3 מדינת ישראל- משרד הבריאות נגד עיריית ראשון לציון [פורסים

בנבו]] או מי שהוא הנהנה העיקרי מהנכס [ראה רע''א 2987/91 ריינר נ/

עיריית ירושלים [פורסם בנבו]; ע''א 9368/96 מליסרון בע'ימ ג' עיריית

קריית ביאליק [פורסם בנבו]; עע''מ 1860/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע''מ נ'

מועצה מקומית קריית טבעון [פורסם בנבו]; ע''א 739/89 מיבקשווילי ג'

עיריית תל אביב [פורסם בנבו]].

בגדר של 'ימירב הזיקות הקרובות לנכס'' יש לשקול גם את ההנאה משלירותי

הרשות הלכה למעשת:

*יה''מחזיק'' כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות, לצורך החיוב בארנונה הוא

בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה כאמור

תיענה על פי מבחן עובדתי. כפי שעולה מסקירת פסקי הדין דלעיל, בדרך בלל

יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן ...באשר אדם מחזיק

בנכס ובמסגרת זאת נהנה או יכול ליהנות מהשירותים שמספקת הרשות

המקומית, במידה זו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה. זאת

ועוד, ההחזקה לצורך החיוב בארנונה מתאפיינת, ככלל, ביכולת השליטה של

האדם בנכס והיכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים'' [בר''מ 7856/06 איגוד

ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל

מודיעין [פורסם בנבו] וראו גם רע''א 9813/03 מדינת ישראל - משוד

הבריאות נ' עיריית ראשון לציון [פורסם בגבו]].

כללו של דבר, מהותה של ''החזקה'' בנכס נעוצה ביכולת השליטה של אדם

בנכס, יכולתו לנצל את הנכס לצרכיו השונים ומידת ההנאה שהוא מפיק

משירותיה של הרשות המקומית.'י

הועדה ביקרה בנכס בסיור שנערך במשותף עס נציגי העוררת ובעלי יחידות נוספות

במבנה, עם נציגי המשיב ובאי כוחו ועס בעל הנכס - נתיבי גוש שגב (ראה פרוטוקול

מיוס 20.3.17 והתמונות שבו).

כמו כן, ביקרו חברי הועדה בנכס, מספר פעמים, בהזדמנויות נוספות, על מנת לבחון

את השימוש בשעות שונות ובימיס שוניס של השבוע. בפני הועדה הוצגו תמונות

ונשמעו עדויות בנוגע לשימוש שנעשה בפועל בנכס.

לאחר שבחנו את כל אלו, אנו סבורים כי השימוש שנעשה במגרש נעשח עייי כל

המחזיקים במבנה, באופן שלא ניתן לחלקו במדויק ולפיכך אנו מקבליס את עמדת

המשיב כי האופן הנכון לחלק את החיוב בשטת זה, הוא באופן יחסי לשטח בו מחזיק

כל אחד מהמזיקיס במבנה.

הדבר נכון לגבי השטח המערבי בלבד.

.1

11

באשר לשטח המזרתי -- לאחר ששמענו את עדות מנהל העוררת, עדויות בעלי נכסיס

נוספים במבנה שהגישו ערריס דומיס והשתתפו בסיור, את המשיב ובייכ ולאחר

שסיירנו בשטח, עס ובלי הצדדים, אנו קובעיס כי השימוש בחלק המורתי נעשה

באופן מובהק עייי נתיבי גוש שגב. אמנס אין הפרדה עס גדר ומחסוס, התוחמת את

השטח המרחי ומפרידה אותו מהצד המערבי, אך אפשר בנקל לקבוע מהו התחוס

בו עושה נתיבי גוש שגב שימוש כמעט באופן בלעדי. בכניסה למתחס תלתה נתיבי

גוש שגב שלט ועל כתוב ייחניון נתיבי גוש שגביי.

אמנס אין בתליית השלט לבדה כדי לקבוע כי מדובר בחניון אך כאמור בחנו את

עדויות הצדדיס וביקרנו בעצמנו ואכן ברור כי החלק המזרחי משמש את נתיבי גוש

שגב. עוד נעיר כי גם בשטח המערבי, אין למעשה מניעה כי כל מאן דבעי יכנס ויעבור

ברכב או ברגל ואין בכך כדי לשלול את העובדה כי שטח ה מוחזק עייי בעלי הנכסיס

השוניס במבנה. כך גס בעניין החלק המזרחי. אנו קובעיס כי הויקה הקרובה ביותר

לחלק המזרתי והשימוש בו נעשה עייי נתיבי גוש שגב וככוּה, אין לכלול שטח זה

בכלל שטח הקרקע בו מחייב המשיב את כל בעלי הנכסים במבנה.

באשר לטענת העוררת כי שטח המגרש שאינו מבנה הינו 'ירחוביי ואין לחייבו, אנו

דוחיס טענה או. נפנה לעייש (באר שבע) 28/90 אגד נ' עיריית דימונה ואח' :

'יהגדרת המונח ''נכסים'' מוציאה במפורש 'רחוב''. משמע, לא ניתן להטיל

ארנונה בגין ''רחוב''. פקודת העיריות אינה מגדירה את המושג ''רחוב'י. הגדרה

למושג זה נמצא בפקודת הפרשנות [נוטח חדש] וכך נאמר שם:

'רחוב או דרך: לרבות כביש, שדירה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ביבר,

חצר, טיילת, מבוי מפלש וכל מקוס פתות שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו,

או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו. '/

כפי שנראה בהמשך, לענייננו יש אף חשיבות למונח ''מדרכה'י, שהגדרתו מופיעה

דווקא בסעיף 1 לפקודת העיריות במילים אלה:

'יחלק מרחוב המיועד למעבר הולכי רגל, לרבות אבני שפה, קיר משען, מדרגות

וקירות תומכים./י

הסוגיה הטעונה בחינה עתה, היא, אם המעבריס שבתחנה הינם בבחינת ''רחוב,'י

כגרסית המערערת....

....עיון בהגדרה של ''רחוב'' מלמד, כי המרכיב המרכזי שבה הוא היותו של

השטח פתוח לציבור. אין צורך שכל אדם מן הציבור יהא רשאי להיכנס לשטח ודי

בכך שמספר רב של אנשים נכנטים בפועל לשטח, אף אם יש צורך בקבלת אישור

לכניסה (בג''צ 764/88 [5] הג''ל).

אולם, אין די בכך ששטח מסוים פתוח לציבור על מנת שנאמר כי מדובר על

''רחוב''. מכירים אנו סוגיס שונים של מקומות שהינם פתוחים לציבור, אך לא

יעלה על הדעת לטעון לגביהם כי מהווים הם ''רחוב''. לדוגמא, גן או פארק ציבורי

דומים לרחוב מבחינה זו שאף הס פתוחים לציבור, אך שונים הם ממנו מבחינת

השימוש הנעשה בהם. הגורם המאפיין רחוב הוא השימוש בו כשטח למעבר של

כלי רכב ואנשים ממקוס אחד למקוס אחר. אלמנט זה אמנם אינו מופיע בהגדרה

הסטטוטורית של ''רחוב'', ברם, אין ניתן להתעלם ממנו, שכן הוא המייחד נכטי

כזה משטחים אחרים הפתוחים לציבור.

2

12

עוד נפנה לפסק הדין בעניין עייש (נצרת) 390/98 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת

חקלאית בישראל בע''מ נ' עירית טבריה, מפי כבי השופטת דייר נאוה דנון שקבעה

בין היתר כך:

''מתוך עיון במפה אשר צורפה לתיק אני למדה שהכבישים שמדובר

בהס אינם חלק מהכביש הראשי טבריה-גנוסר. לגבי נכס ג' מדובר

בכביש פנימי הסובב את מבני המחסנים. בתור שכאלה אין הס דרכים

הפתוחות לציבור. המערערת יכלה לחסום דרכים אלה הנמצאים

בשטחה אולם בחרה מרצונה הטוב להשאירס פתותים לנותיות

לקוחותי %-

... אין לומר כי נכסים ב' ו-ג' מהוויס דרכים ציבוריות הפתוחות

לשימוש הקהל הרחב. אם ינסה מישהו מהקהל הרחב להחנות את

רכבו במשטח הצמוד הנ''ל ויפריע בכך לפעולת הפריקה והטעינה אין

ספק כי יגורש משם על ידי המערערת.

באשר להוכחת השימוש על ידי ציבור רחב בכבישים בנכסים א' ו-ד/

המקנה להם פטור כאילו היו רחוב ציבורי - שימוש זה לא הוכח על ידי

המערערת."

אין מחלוקת כי מדובר בשטח פרטי אשר בבעלות נתיבי גוש שגב, אין מחלוקת כי

לשס הגעה לבניין יש צורך בכניסה עס רכבים לרבות לשם חניה, פריקה וטעינה. יחד

עס ואת אין מדובר בדרך המשמשת את הציבור הרחב, אלא רק את משמשי הבניין,

ספקיהם, לקוחותיהס ואורחיהם. בכניסה מוצב שער ואין כל מניעה לסגרו ולמנוע

כל כניסה למתחם. הכל לפי שיקול דעת בעלי הנכס והמחזיקים בו.

העוררת מלינה על כך שבמשך שנים רבות לא חויבה בגין שטח הקרקע ומדובר

במדיניות שהשתנתה שלא כדין. לטענת העוררת מאז ומעולס הייתה מדיניות

המועצה שלא לחייב את הקרקע במפתן וסביב מבנים ולא מדובר במדיניות שהינה

טעות אלא מתפיסה היסטורית ורצף פרשני שהקרקע אינה תפוסה.

בעניין זה אנו סבוריס כי חובתה של המועצה לגבות ארנונה, אינה שאלה של מדיניות

אלא של הוראה בדין. אף אס מדובר היח בטעות, הרי שעה שמתקיימיס כל התנאיס

והדרישות לשס חיוב בארנונה, חייבת המועצה באמצעות המשיב לגבותה וככל שלא

עשתה כן בשל טעות, הרי שעליה לתקן הטעות.

אין באמור כדי למנוע מהמועצה, ככל שתבחר לעשות כן, לשנות ולהוסיף סלווגיס

ותעריפים והכל בכפוף להוראות החוק בעניין וה לרבות קבלת כל האישוריס

הנדרשיס לשס כך.

בעניין וה נפנה לפסק הדין של בית המשפט העליון בעעיימ 4068/10 עיריית חולון ג'

קר פרי בע''מ, שדן בשאלת פרשנותה של תקנה 5(א) לתקנות ההסדרים במשק

המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) ובסמכות הרשות לשנות סיווג נכס

שלא נשתנה השימוש בו בפועל, שס נפסק בין היתר כך:

3

ייש גם לזכור את הכלל הרגיל כי י*לרשות מנהלית נתונה הטמכות לתקן את

החלטתה המנהלית, אף בהיעדר מקור נורמטיבי טפציפי המקנה טמכות

לעשות כן, וזאת מכוח העקרונות הפלליים של דיני המנהל הציבורייי (עעייס

6 עיריית הרצליה נ' יצחקי, פטקה 8 ([פורסט בנבו], 5.12.2006)). אשר

על כן, המסקנה המתבקשת היא כי אין למנוע שינוי טיווג של נכט טפציפי גם

אט בפועל לא השתנה השימוש בו"

3. לא נעלס מעינינו כי מדובר בהטלת חוב משמעותי אשר יתכן ולו ידעו עליו שוכרי

הנכטיס במבנה, טרס התקשרו בהסכס השכירות, יתכן והיו בוחרים להפעיל עסקם

במקוס אחר, אך לכך אין כל נפקותת בשאלה לה נדרשוג הועדה והיא - האס החיוב

שהוטל, הוטל כדין. לשוכריט ולבעלי הנכטים שמורה הזכות לחלק את השימוש

בנכטים המשותפיס לפי שיקוליהם וההסכמות העסקיות ביניהן וככל שתהיה

חלוקה שכזו בעתיד, חובתו של המשיב תהיה להטיל החיוב בהתאם לשימוש

וההחוקה בפועל, כאשר הטכמות כאמור יכולות לשמש בטיס לחלוקת הנטל בין

המחזיקיס השונים. כל עוד הדבר לא נעשה, אין מנוס אלא לחייב את כל המחזיקים

במשותף, בהתאס לחלקס היחטי כמפורט לעיל.

4 טיפומו של דבר, אנו דוחים את הערר, בכפוף לאמור לעיל בעניין חלוקת השטה

והפרדת החלק המזרתי מהמערבי. המשיב יערוך תחשיב בהתאט לחלוקה כאמור.

אין צו הוצאות.

בהתאס לסעיף 2(5) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (טדרי דין), התשטיא-

0 ותקנה 23 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשטייא- 2000,

לרשות הצדדיט ליימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת 45 יוס

מיוס מטירת ההחלטה.

בהתאכו לתקנה 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)

סדרי דין בועדת ערר התשלייו- 7 תפורטס החלטה זו באתר האינטרנט של חמשיב.

7

2

7

07 2

% 2, ₪ "9

%

הח

ל 7% ,0

לרייר\: עוייד אורן סלעי בךערייד אפרת פדידה חבר: עוייד טלאח סוועאד

כ

38

:טי גם לוכור אף-המלל תרגיל בי 'ילרשווז מנחלית נונונה חסמכות לתקן את

התלטתה ממנתלית, אף בהיעדר מקור מורמטיבי טפצלפי המקנה סמפוב

לעשות כן, את מכוח העקרונות הפללולט של דיגי הממחל הציבורילי (עעייט

116 עלרלות הרצליה גי יצתקל, פשקה 8 ([פורסם בגבו], 5.22,2006)). אשר

על כ המטקנה המתבקשת הלא כ אין למגוע ש*נוי טיווג של נכש ספציפי גם

א בפועל לת השוצנה השלמוש בו

3 לא לט מעלנינו כל מדובר בהטלת חיוב משמעותי אשר *תפן ולו לדער עליר שוכרי

הגכטים במבנה, טויס התקשרו בהסכם השכירות, יתכן וחיר בוחרים לתפעיע עסקבו

במקוס אחנ' אך לכך אין כל נפקות בשאלה לת נדרשול הועויה והלא - האם החיוב

שהוטל, הוטל פדין. לשוכריט ולבעלי חנפטיט שמורה הוכוו לחלק את השימוש

בנכטים המשופפים לפי שיקוליהט וההטפמות תעסקיות בנהך וככל שתהית

חלוסה שכזו בעתיד, הובתר של המשיב תחת להשיל תוב בהיאם לשימוט

וחתהלשת בפועל, פאשר הסכמוות כאמור יכולות לשמש בסיס קתלוקת הנטל בקן

המהציקים השנניט. כל עוד הדבר לא נעשה, איךרממט אלו להללב אה כל תמרליקים

במשותף, בהתאט לחלקם היחסי כמפגרטי לעול.

4 סיפומר של זיה; אגו זוחים את הערר, בכפוף לאמור לעיל בעניין העוקת השטה

והפו% החלק המזרחל מהמפריפי. חמשיב לעלוך השב בו תאט להלוקו כאמור,

איך 4ו הוצאות.

בהתאנ לטעיף 2(5) לתקנווג בי המשפט לענניניט מנהלייםו (סדרי דיף, המתשס"א-

0 יקנה 23 לתקגות בי המשפט לענלניםו מנתלייםו (שזריי זיף, תשטייא- 2000,

לרשות הצדדיט קיימה זכות 199 לפנל בת המשפט לעמוימב מנהליי חא 45 לום

וט מטירת התחלטות.

בתאם לתקנה 2020) לתקנות מרשניות המקומיות (ערר על קבלעת ארגונה 0052

שדרי דיו מועדת ערר התשליץ- 1977 תפגרסם החלטה זו באתר האינטרנט של טיב \

מלן ביום 25.6.2017.

גףיך- : ענייד אורן שלעל "ברסל עוייע אפרות סירה | הבר.: עוייר סלאח סוועאד