פרוטוקול ועדת ערר לארנונה מס' 2

ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית

שליד מועצה אזורית משגב

בפני חברי ועדת הערר:

יו'יר: אורן סלעי, עוייד

חברה: אפרת פדידה, עוייד

חבר: סלאח סוועאד, עוייד

העוררות: 1 נתיבי גוש שגב בעיימ

2 חברת וויבאייפי בע'יימ

נגד -

המשיב: מנהל הארנונה במועצה אזורית משגב

החלטה בערר מאוחד

. בפנינו שני ערריס שהוגשו על ידי העוררות המחזיקות בנכסים המצויים בבניין

אחד בגוש 19278 מגרש 203, באזור התעשייה תרדיון, שבתחוס מועצה אזורית

משגב (להלן: הבניין).

. בבניין מספר קומות, הוא משמש מספר עסקים שוניס ובנוי על מגרש ובו חניות,

כביש גישה היקפי המשמש לכניסת רכבים לחניית המכוניות וכן להטענה ופריקת

סחורות, תחנת תדלוק וסככה ושער כניסה יחיד, דרכו נכנסיס כל הרכבים לתחוס

המגרש עליו בנוי המבנה (להלן: 'יהמגרש'' ו/או ''הקרקע'יי).

המבנה כולו בבעלות העוררת 1 - חברת נתיבי גוש שגב (להלן: נתיבי גוש שגב)

וחלקו הארי מושכר כאמור לעסקים שוניס וביניהס לעוררת 2 - חברת וויבאייפי

בעיימ (להלן : וויבאייפי).

. ביוס 15.11.2017 הגישה נתיבי גוש שגב ערר על החלטת המשיב לדחות את השגתה

על חיובה בארנונה בגין קרקע תפוסה, באופן כפי שיתואר להלן.

. ביוסם 13.2.18 הגישה וויבאייפי ערר על החלטת המשיב לדחות השגתה על חיוב

שקיבלה בגין קרקע תפוסה ושטת משותף בבנלין.

.6

.10

11

בשני הערריםס מדובר על חיוב מעודכן שהוציא המשיב לעוררות, שהתבסס על

החלטת ועדת ערר זו, מיוס 25.6.2017 בערר שהוגש על ידי חברת הנדלר בעיימ

המחזיקה אף היא בעסק בבניין (להלן: החלטת הנדלר).

בהחלטת הנדלר, החליטה ועדת הערר, כי באשר לחיוב בגין קרקע תפוסה בבניין,

יש לנהוג כך שבגין חלק מהשטח המהווה קרקע תפוסה לצרכי חיוב בארנונה,

הנמצא בצד המזרתי של הבניין, יחול החיוב על נתיבי גוש שגב בלבד ואילו ביתר

השטח המחויב כקרקע תפוסה, יחול החיוב על כל המחזיקים בבניין לרבות נתיבי

גוש שגב. לא נחזור בהחלטתנו או על כל הנימוקיס שהביאו אותנו לקבוע את

שקבענו בהחלטת הנדלר, אך נציין כי החלטת הנדלר התקבלה לאחר בירור עובדתי

ולאחר שניתנה לכל הצדדיס לרבות לנציגי גוש שגב להשמיע עמדתם בסיור שערכה

ועדת הערר בבניין ובביקורים שוניס נוספיס שעשתה במועדיס שוניס על מנת

לבחון את השימוש בפועל.

השטח המזרחי כפי שהוגדר בהחלטת הנדלר (שכללה שרטוט ברור של השטחיס

הנדוניס בהחלטה) (להלן: השטח המזרחי), כולל גסם תחנת תדלוק המשמשת אך

את רכבי נתיבי גוש שגב וכן חניות סביב אותה תחנת תדלוק. הועדה קבעה

בהחלטתה כי הזיקה הקרובה ביותר לשטח המזרחי היא של נתיבי גוש שגב ויתר

המחזיקים בבניין אינס עושיס שימוש מובהק בשטח זה (אף אם לעיתיס חונים

בשטח זה רכביס שאינס בבעלות נתיבי גוש שגב). וּה המקוס לציין כי לכל שטת

המתחם, כניסה אחת בלבד ברכב ולה שער המאפשר סגירת המתחם. בפועל שער

זה נמצא פתוח בכל שעות פעילות העסקים בבניין ואין כל מניעה להיכנס ולצאת

מהמתחס ללא כל פיקות או מיון. עוד למדה הועדה כי יתכן ורכביס של בעלי

עסקים בבנייניס סמוכים עושיס מעת לעת, שימוש בחניות בתחוס הבניין.

לאור החלטת הנדלר, חויבו בעלי הנכסים בבניין בחיוביס שוניס בגין קרקע תפוסה

השוניס מחיובי עבר שנעשו בבניין, טרס ההחלטה.

בגין חיוביס אלו הוגשו הערריס בתיק זה.

ביוס 14.1.18 התקייס דיון מקדמי בערר נתיבי גוש שגב. בדיון טענה נתיבי גוש

שגב באמצעות מנהלה מר אילן אזולאי ובא כוחה כי הנתונים העובדתיים שעל

בסיסס ניתנה החלטת הנדלר, אינס נכוניס. ביוס 21.1.18 הגישה נתיבי גוש שגב

הודעה עס תצהיר ותמונות שצולמו בחצר הבניין אשר לטענתה ניתן ללמוד מהן כי

השימוש בחצר אינו נעשה באופן שנקבע בהחלטת הנדלר.

.2

.3

.4

5

.6

.17

מאחר ומדובר במחלוקת עובדתית הנוגעת לכל המתחזיקים בבניין, הורנו ביוס

8 על העברת הערר והתשובה לו לכל המחזיקים בבניין ונתנו להס אפשרות

להגיש תצהיריס ביחס למצב העובדתי בשטת.

לאחר החלטה זו הגישה וויבאייפי ערר מטעמה.

לאור כך, החלטנו בהתאס לתקנה 19 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת

ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) תשלייו 1977 על מיווג העררים. כמו כן, נתנו

לעוררות אפשרות להגיש תצהיריס מטעמס.

כנספת לתצהיר שהוגש ביוס 21.1.18 על ידי נתיבי גוש שגב, הודיעה האחרונה בין

היתר כי היא מוכנה 'כרצון טוב בלבד ומבלי להודות באף מן העובדות לקב 2

בלעדיות וזיקה בלעדית בקרקע תפוסה ל 100 מ'ד נוספים בלבד מכל הקרקע

התפוסה הקיימת מסביבו של המבנת יי. כמו כן, הודיעה נתיבי גוש שגב כי ניהלה

מויימ עם המחזיקים בבניין על מנת להגיע להסכמה באשר לחלוקת התיוביס בגין

הקרקע התפוסה אך מויימ זה לא צלח, בין היתר לאור החלטת הנדלר שהביאה את

המחזיקיס שלא להסכיס לחלוקה שונה.

בעניין זה יצוין כי במהלך הדיון בתיק הנדלר ובפרט בסיור שנערך במבנה עייי

הועדה והמחזיקיס השוניס לרבות נציג נתיבי גוש שגב אשר הוזמנו כולס מראש

לסיור, המליצה הועדה לכל הנוגעיס בדבר, לנסות ולהגיע לחלוקה מוסכמת

שתייתר את הכרעת הועדה בעניין וּה. משלא הוגשה הודעה על הסכמה כלשהי,

ניתנה החלטת הועדה כאמור.

ביוס 14.1.18 התקיים דיון בערר נתיבי גוש שגב ובמסגרתו חזרה נתיבי גוש שגב על

טענתה לפיה היא אינה עושה שימוש בלעדי בשטח המורתי. כמו כן, טענה כי

השטח המזרחי אינו מגודר ואינו תחוס ואין מניעה לכל מי שירצה להיכנס ולחנות

בו. עוד טענה כי למתזיקיס בבניין מספר מכוניות העולה על מספר החניות בשטח

המערבי ומשכך ברור כי חלקם חונים בשטח המזרחי. לשאלת הועדה מדוע לא

תחמה וסגרה נתיבי גוש שגב את החלק המזרתי כל מנת למנוע שימוש בו ובהתאם

להפחית את החיוב בגין קרקע תפוסה, השיב מנהל נתיבי גוש שגב אינו מתכוון

לעשות כן מאחר והשטח בשימוש על ידו ועל ידי יתר המחציקים.

לאחר הגשת ערר וויבאייפי ואיחוד הדיוניס, התקייס ביוס 24.7.18 דיון נוסף. גם

בדיון וה אישר מנהל נתיבי גוש שגב כי הוא מחדש מדי שנה את הסכמי השכירות

עס השוכרים. כמו כן נטען כי וולת וויבאייפי, אין לשוכריס השוניס חניות צמודות

לשימושם הבלעדי. לוויבאייפי במודים שני משטחי חניה אך הס עושים שימוש גם

ביתר שטחי החניה במבנה.

.8

גס בדיון זה חזרה נתיבי גוש שגב על הטענה כי בשטח המזרתי נעשה שימוש על ידי

מחזיקים בבניין ואף שימוש על ידי מבקריס וגורמיס שאינס קשוריס לבניין כלל

לרבות עובדי חברת תקשוב הנמצאת בבניין הסמוך.

במהלך הדיון נשאל מנהל נתיבי גוש שגב האס בתוזי השכירות החדשיס שנחתמו

בחודשיס הקודמיס למועד הדיון, נכללו הוראות באשר להצמדת שטחי חניה

לשוכריס השוניס והוא השיב בשלילה.

עוד נשאל עייי הועדה מדוע לא תחס את השטח המזרחי בשער מתרומם ומנע

שימוש כאמור ממי שאינו מורשה לכך. מנהל נתיבי גוש שגב טען כי השטח משמש

כנתיב גישה לתחנת התדלוק ורכבי החברה עובריס בדרך זו מידי בוקר לתדלק.

באשר לאפשרות להציב שער מתרומם, לא ניתנה תשובה כלשהי. לדברי מנהל

נתיבי גוש שגב: ילמה שאני אעשה את זה? ולמה אני צדיך לעשות את זה ע2

חשבוני? מה פתאוס למה שאני אעשה ניי.

ביוס 19.8.18 הגישה וויבאייפי לבקשתנו, העתקיס מחוזי השכירות שלה עס נתיבי

גוש שגב לאורך השניס 2007 ואילך לרבות הסכס השכירות החדש שנחתם בין

העוררות ביוס 10.12.17 לאחר החלטת הנדלר. בחוזה זה, היו יכוליס הצדדיס

לקבוע הוראות באשר לשימוש בפועל בקרקע והן לגבי חלוקת החיוביס ביניהס.

ככל שהייתה חלוקה שכוו, הייתה נמנעת המחלוקת בה עלינו להכריע, למצער

בעניין החלוקה בנטל הארנונה שבין העוררות לבין עצמן, אף שלא היה בכך כדי

להשפיע על יתר המחזיקים בבניין. במהלך הדיוניסם בעררים השוניס הנוגעיס

לבנין, הבהיר מנהל הארנונה מספר פעמים כי ככל שהמחזיקים יגיעו להסכמה

ביניהס באשר לחלוקת השימוש, יוצאו חיוביס מעודכניס בהתאס להסכמות

ביניהס ואשר יבואו לידי ביטוי בהסכמי השכירות. למרות שהצדדיס חתמו על

הסכס חדש, לא ראו לנכון להגיע להסכמות בעניין זה ומשכך, אין מנוס אלא

להכריע, שוב, בעניין זה.

בשולי הדברים נציין כי במהלך הדיון נטען כי חוזי השכירות לגבי שישה מחזיקים

שוניס בבניין הסתיימו בסוף שנת 2017 ומן הסתס חודשו בתחילת שנת 2018.

אומנס לא הוצגו לנו הסכמים אלו, אך נראה כי גס לגבי יתר המחזיקים בבניין,

הייתה לנתיבי גוש שגב, כבעלי המבנה, אפשרות להגיע להסכמות חוזיות

המחלקות את השימוש בפועל בקרקע לרבות השכרת שטתי חניה ספציפיים או

קביעת מגבלות באשר לשימוש בשטח הסובב את הבניין ומשלא עשתה כן, הרי

שיש לחייב את המחזיקיס השוניס בהתאס לקביעות העובדתיות לגבי השימוש

וחלוקתו בפועל.

.9

.20

.1

7

ראינו לנכון לתת משקל לעובדה שנתיבי גוש שגב יכולה הייתה להימנע מהמשך

השכרת החלקיס במבנה לפי שיקול דעתה או להשכירס למי שיסכיס לחלוקה

שתוצע לו עייי נתיבי גוש שגב אך תחת זאת בחרה האחרונה להמשיך ולהשכיר

לאותס שוכריס וללא הסדרת חלוקת השימוש בחניות ובחצר הבניין.

נבקש להבהיר כי הדיון נסוב בעיקרו על השימוש בשטחי החניה, אלא שהשטח

המחויב כקרקע תפוסה כולל גם את דרכי הגישה המובילות לחניות שבתחוס

המבנה. סביב הבניין קיימת דרך היקפית שאינה עוברת בשטח המזרתי ודרך זו

משמשת את כל המחציקים בבניין. לעומת ואת השטח המזרתחי הינו שטח המובדל

מיתר שטח המבנה או למצער יכול להיות מובדל ממנו בדרך של תחימה במחסוס

פשוט המופעל בשליטה פשוטה על מי שיורשה לכך. נתיבי גוש שגב אינס חייביס

לבצע הפרדה שכזו וזו וכותס, אלא שמאחר וקיימת אפשרות כזו, הרי שלא ניתן

להתעלס מכך שהיא בחרה שלא לעשות ואת. השליטה הנובעת מהבעלות של נתיבי

גוש שגב במבנה, מאפשרת לה במסגרת הסכמי השכירות עס השוכריס השוניס

ובמסגרת יכולתה לתחוס בפועל שטתיס בחצר הבניין, לעשות סדר בשימוש בפועל

וכפועל יוצא מכך, לשנות את חלוקת החיוביס בגין שטח הקרקע התפוסה.

הצדדיס אינס חולקיס בעררים אלו על עצס השימוש בקרקע כקרקע תפוסה והן

על עצס וכותה של המועצה לחייב בגין שימוש וה. המחלוקת היא אך על חלוקת

השטחים בין המחזיקים השוניס כפועל יוצא מהשימוש שנעשה בקרקע צו, מדי

יום.

מטבע הדברים, הועדה אינה יכולה לאמוד את היקף השימוש באופן מוחלט

ונבהיר כי החלטתנו זו מבוססת על הראיות שהוצגו בפנינו לרבות, עדויות

הצדדיס, תמונות רבות (עשרות במספר) שהוצגו לנו ממועדיס שונים וכן על

הביקוריס הקודמיס שערכה הועדה במועדיס שוניס. מכל אלו, למדה הועדה את

אופי המבנה, שטחיו, הדרכים הכלולות בו, אפשרויות שונות לשימוש בחלקיה

השוניס של חצר המבנה, את מיקוס תחנת התדלוק, דרכי הגישה אליה ומיקוס

החניות השונות סביב המבנה.

מדובר בשטח פרטי אשר בבעלות נתיבי גוש שגב, אין מחלוקת כי לשם הגעה לבניין

יש צורך בכניסה עס רכביס לרבות לשם חניה, פריקה וטעינה. יחד עם ואת אין

מדובר בדרך המשמשת את הציבור הרחב, אלא רק את משתמשי הבניין, ספקיהס,

לקוחותיהס ואורתחיהס.

בכניסה מוצב שער ואין כל מניעה לסגרְְלַמְנוע כל כניסח למתחם. הכל לפי שיקול

דעת בעלי הנכס - העוררת 1, אשר בנְקל יכולה הייתה להקטין את השטח המחויב

או לשייכו בהסכמות חוזיות לשוכרים השונים, חדשים או ותיקים. עוד יכולה

העוררת 1, להציב שער נוסף התותחס את החלק המזרחי ולשלוט באפשרות

השימוש (או מניעת השימוש) בשטח זח.

3. לעוררות ניתנו. הזדמנויות רבות במסגרת הדיון בערר להציג ראיות לפיהן, יש

מקוס לסטות ולשנות את החלטתנו בעניין הנדלר. לאחר שבתנו ושקלנו את כל מה

שהוצג לוועדה, את עדויות הצדדים, המסמכים והתמונות שחוצגו לגו, אנו סבוריס

כי דין העררים להידחות ויש להשאיר את ההלטתנו בדבר חלוקת השטח באופן

שבגיו השטח המזרתי תחויב נתיבי גוש שגב בלבד ואילו באשר ליתר שטח חצר

המבנה יחויבו כל המחזיקים, לרבות נתיבי גוש שגב, בהתאם לחלקט היחסי

בשטח הבניין עצמו.

נבהיר כי ההלטנו זו מבוססת על המצב העובדתי, כפי שקיים במועד חדיון בלבד

ובמידה ובעתיד ישתנה המצב העובדתי ניתן י*היה לשוב ולפנות למשיב על מנת

שיבחן שינוי החלוקה האמורה.

4. בעניין החיוב בגין שטחים משותפים במבנה הבניין, אנו מקבלים את טענת מנהל

הארנונה בתשובתו לערר וויבאייפי לפיה חלוקת השטחים המשותפים במבנה

עצמו, באופן יחסי בין כל המחזיקים הינה בהתאם לשטחי כל מחזיק ביחס לכלל

השטהים. לטעמנו חלוקה זו תואמת את הדין בעניין זה ואין מקום לחרוג ממנה.

. 25, ס*כומו של דבר, אנו דוחים את העררים.

אין צו הוצאות.

בהתאם לסעיף 2(5) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשסייא-

0 ותקנה 23 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשסייא- 2000,

לרשות הצדדיס קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לענייניס מנהליים וזאת 45

יוס מיוס מסירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20(ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)

סדרי דין בוע\ת ערר התשליט- 7 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של

המשיב. | / \

ניתן ביוט

3 רך בר וחודה 3%, נשף

טנ