ARR 1346 14

1

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים 4/11 ,21/12 ,1/13, 46/14

שליד עיריית פתח- תקוה

העוררת: איי. איי. ג'י ישראל בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד אלירן חליבה

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של מס' נכסים המצויים בבניין ברח' הסיבים 25 ,

פתח תקוה (להלן– הנכסים), המשמשים אותה בפעילותה כ"חברת ביטוח".

1.2 במסגרת ערר 58/15 אותו הגישה העוררת לשנת המס 2015, דחתה ועדת

הערר טענות דומות בחלקן, לטענות המפורטות בכתבי הערר נשוא החלטה

זו.

1.3 על החלטת ועדת הערר בערר 58/15, הגישה העוררת ערעור מנהלי לבית

המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, במסגרת

עמ"נ 16-07-10542 איי אי ג'י ישראל חברה לביטוח נ' עיריית פתח תקווה.

פסק הדין בערעור ניתן ביום 9/03/2018 ,ובו דחתה כב' השופטת בוסתן את

כלל טענות העוררת ונקבע כי החלטת ועדת הערר הינה כדין (להלן – פסק

הדין בערעור).

1.4 על פסק הדין בערעור הגישה העוררת בקשת רשו ת ערעור במסגרת בר"מ

4306/18 איי אי ג'י ישראל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית

פתח תקוה, אשר נדחתה ע"י כב' השופטת דפנה ברק ארז (להלן – בקשת

רשות הערעור).

1.5 העוררת בסיכומיה מציינת גם את ערר 83/16. לגבי ערר זה אושר הסדר דיוני

בהסכמת הצדדים ביום 15/03/2017, לפיו החלטת בית המשפט המחוזי

בעמ"נ 10542 -07-16, תחייב את הצדדים לעניין אופן ודרך סיווג הנכסים

לשנת המס 2016. על כן, החלטה זו של הועדה לא תכלול את ערר 83/16.

2

2. טענות העוררת

טענות העוררת בכתבי הערר הן:

המחזיק ובעל הזיקה הקרובה לשטחים המשותפים

2.1 חברת הניהול היא הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים

חדרי חשמל, שנאים, שרתים, שטחי מעברים, לובי, שירותים כלליים,

כבישים ושטחים טכניים (להלן – השטחים ו/או השטחים המשותפים).

השליטה בפועל בשטחים המשותפים, בתפעול, באחזקת, באבטחת השטח

המשותף, תחזוקתו וניקיונו, שילוט והתרת השימוש בו או מניעת שימוש,

הינה בידי חברת הניהול שהרי המפתחות של השטחים הללו מצויות אך ורק

בידי חברת הניהול, ולעוררת אין שליטה ישירה בשטחים המשותפים ובטח

שאין היא עושה בהם שימוש "ביטוחי".

2.2 לחילופין על המשיב לחייב את העוררת רק בשטחים המשותפים אשר ישנה

לעוררת זיקה, לדוג' שירותים קומתיים, לובי קומתי וכו'.

2.3 מעיון בדו"ח השטחים המשותפים עולה כי המשיב חייב את העוררת בכ -

90% מהשטחים המשותפים, ולא הטיל את החיובים ב שטחים המשותפים

על יתר המחזיקים בקומות. יש להטיל את החיוב בגין השטחים המשותפים

על כלל המחזיקים השונים בבניין באופן יחסי.

גודל השטחים המשותפים

2.4 בעקבות בדיקה של מודד מטעם העוררת עלה כי ישנו שטח של 263 מ"ר חדרי

מנועים/גנרטורים, אשר נלקחו בחשבון ע"י המשיב בתחשיב השטחים

המשותפים, בעוד ששטחים אלו לא קיימים בפועל.

2.5 זאת ועוד, המודד מצא כי נפלה טעות בשאר מידות השטחים המשותפים

שנלקחו בחשבון כך שישנו פער של כ – 100 מ"ר, אשר אינו אמור להילקח

בחשבון.

2.6 על כן, יש להפחית שטח של כ – 363 מ"ר מתחשיב המשיב לחיוב העוררת

בארנונה.

סיווג השטחים

2.7 בקומה 1 בנכס חויבו שטחים המשמשים את אנשי המחשבים והתיכנות לפי

תעריף "ביטוח". יש לחייב שטחים אלו לכל היותר בסיווג "תעשייה".

2.8 בקומה 1- מצוי שטח המשמש לאחסנה וארכיון בשטח של 62.36 מ"ר אשר

חויב בתעריף "ביטוח". יש לחייב שטח זה לפי סיווג "מחסן".

2.9 חיוב כלל הנכסים השונים המחוזקים ע"י העוררת בסיוג "חברת ביטוח

יוצר מצב בו נכס אינו מחויב בהתאם לשימוש המבוצע בו, אלא על פי מיהות

המחזיק בנכס וחיוב זה מנוגד לדין.

3

3. טענות המשיב

המשיב ענה על כתבי הערר בכתבי תשובה לעררים, וטען את הטענות כדלקמן:

המחזיק ובעל הזיקה הקרובה לשטחים המשותפים

3.1 אין כל יסוד לטענת העוררת לפיה יש לחייבת את חברת הניהל בגין השטחים

המשותפים. העוררת לא הציגה כל הסכמה נפרדת עם חברת הניהול בקשר

לשטחים המשותפים, כולם או חלקם.

בשטחים המשותפים בהם חויבו כלל מחזיקי הנכסים בבניין נכללים

מעברים משותפים, חדרי מדרגות פנימיים, חדרי שירותים וחדרי שירות

כגון: מעליות, גנרטורים, מעליות, חדרי אשפה כניסה ולובי משותפים וכו'.

כל ייעודם של שטחים אלו הוא לסייע לפעילותה של העוררת. לא יכול להיות

חולק כי לעוררת זיקות מהותיות לשטחים אלו, היא אינה יכולה לנהל את

עיסוקה בנכס ללא שטחים אלו שטחים אלו מובילים לנכס, ומשמשים את

פעילותה השוטפת של העוררת בנכס.

3.2 טענת העוררת כי לא ב וצעה חלוקה של השטחים המשותפים בין כלל

המחזיקים בבניין דינה להידחות. מדובר בטענה הנטענת בעלמא, המשיב

ביצע חלוקה של השטחים המשותפים בהתאם לאחוזי ההחזקה של

המחזיקים השונים בבניין בהתאם להוראות צו הארנונה.

גודל השטחים המשותפים

3.3 המשיב עומד על גודלהשטחים, כפי שאף פורטו בהרחבה בתצהירו של מנהל

הארנונה מר קובי גולומבק, קל וחומר כאשר בוחנים את טענת העוררת "פער

של כ – 100 מ"ר אשר אינו אמור להילקח בחשבון", שהרי לא ברור מהו

הפער המדויק ומה מקורו, אף לשיטת העוררת, ולכן דין טענה זו להידחות.

סיווג השטחים

3.4 בפסק הדין בערעור ובבקשת רשות הערעור נבחנה טענת סיווג השטחים

ונקבע כי יש לחייבם בסיווג "חברות ביטוח". על כן, לאור קביעות בתי

המשפט הרי שהעוררת מחויבת כדין הן לגבי השטחים המשמשים את אנשי

המחשבים, הן השטחים בקומה 1- והן לחיוב השטחים המשותפים

4. הדיון

4.1 בתאריכים 11/11/2012 ;15/03/2014 ו– 11/04/2016 התקיימו דיונים

בעררים נשוא החלטה זו.

4.2 במהלך הדיון מיום 11/04/2016 נחקר המודד מטעם העוררת – מר אלי

מרדכי על דו"ח השטחים שהגיש . במהלך החקירה הובהר כי יש שטחים

אשר לפי דו"ח השטחים מטעם העירייה, העוררת לא חויבה כלל, והחיוב

הוא 0.

כמו כן, נמצא כי יש שטחים שחויבו לפי מס' מ"ר נמוך יותר מקביעת המודד

מטעם העוררת.

4.3 במהלךאותו דיון ניתנה החלטת הועדה, לפיה על העוררת להציג את ההסכם

שלה עם חברת הניהול.

4

4.4 עוד טענה העוררתבדיון כי היא מחזיקה ב 55% משטח הבניין כולו, וכי יש

עוד 3 מחזיקים בבניין, אך לא הביאה כל הוכחה לטענה זו.

4.5 בסיום הדיון קבעה הועדה כיהצדדים יגישו סיכומים, וכך עשו הצדדים.

4.6 בין לבין התקבל פסק הדין בערעור לגבי ערר 58/15, אשר אישר את החלטת

ועדת הערר, וכן בקשת רשות הערעור שהגישה העוררת נדחתה.

5. ההכרעה

5.1 עררים אלו נסובים על שאלת חיוב השטחים המשותפים בבניין בו מצויים

הנכסים אשר הועמסו על העוררת, לעניין זהות המשלם, גודלם וסיווגם.

5.2 השטחים המשותפים כוללים: חדרי חשמל, שנאים, שרתים, שטחי מעברים

לובי, שירותים כלליים, חדרי אשפה, מעלית, כבישים, שטחי מעברים

ומדרגות, שטח כניסה ושטחים טכניים כגון: חדרי גנרטורים/מנועים

וארונות תקשורת.

5.3 להלן תתייחס הועדה לכל אחת מטענות העוררת.

המחזיק ובעל הזיקה הקרובה לשטחים המשותפים

5.4 על הועדה להכריע מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים

האם חברת הניהול כפי שטוענת העוררת, או שמא העוררת כפי שטוען

המשיב.

5.5 במהלך הדיון מיום 11/04/2016 התבקשה העוררת להציג את ההסכם בינה

לבין חברת הניהול, אך היא בחרה שלא לעשות כן עד היום, ואף לא צירפה

אותו לסיכומיה.

5.6 משלא הוצג הסכם הניהול ואין בידי הועדה אסמכתא אחרת לבעל הזיקה

לשטחים המשותפים כגון : מסמך מוסכם בין העוררת לבין חברת הניהול

לגבי המחזיק בשטחים משותפים ספציפיים, קובעת הועדה כי בעלת הזיקה

הקרובה ביותר לשטחים המשותפים הינה העוררת.

5.7 ודוק: כל השטחים המשותפים משמשים ומשרתים את פעילותה של העוררת

בנכסים, עובדי העוררת עוברים במעברים ובחדרי המדרגות על מנת להגיע

למשרדיהם, לובי הבניין משמש גם את עובדי ומבקרי העוררת, חדרי

השירותים משמשים את באי ומבקרי העוררת , העוררת נהנית מהחשמל

ומשירותי הגנרטור המופקים בחדרים המיועדים לכך, וכיוצ"ב.

5.8 לא זו אף זו, ב - עמ"נ 122/07 אליעד שרגא נ' עיריית תל אביב [

בנבו נקבע כי שטחי שירות הינם מטיבם שטחים משותפים, ואין לייחס

שטח בלתי מסוים כלשהו, על בסיס חישוב חשבונאי גרידא, למחזיקים

השונים בבניין.

ראה גם: ע"ש (תל-אביב-יפו) 3098/97 אלקס, שטרן, אשר, רום עורכי דין

נ' מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב-יפו, שם נקבע כי שטחי מעבר ותמרון

המצויים בחניון משותף לכלל הדיירים בבניין הינם "שטחים משותפים".

5.9 על כן, טענת העוררת נדחית

5

5.10 משהגענו למסקנה כי מדובר בשטחים משותפים על המשיב לפעול בהתאם

להוראות פרק 3 סעיף 9 לצו הארנונה של עיריית פתח תקוה (להלן – צו

הארנונה), הקובע:

"9. חלוקת שטח משותף – כל השטחים המשותפים בכל

הבניינים יחולקו בין המחזיקים ביחס לשטח הבניין

המוחזק על ידי כל אחד מהם: כל חלק יחסי כנ"ל יצורף

לסה"כ השטח שבחזקת כל מחזיק , למעט מגורים, או

לחילופין יחושב שטח שמשותף עפ"י מסמך מוסכם שבין

המשכיר ובין השוכר".

5.11 לטענת העוררת המשיב מחייבה ב- 90% מהשטחים המשותפים בבניין, וזאת

למרות שלטענתה היא מחזיקה ב – 55% משטח הבניין ובנוסף אליה יש עוד

3 מחזיקים בבניין. מבדיקה חשבונאית פשוטה שערכה הועדה מצאה היא כי

העוררת מחויבת ב 75% מהשטחים המשותפים בבניין

5.1 2 בהתאם ל הוראות צו הארנונה כי כלל השטחים המשותפים יחולקו באופן

יחסי בין כלל המחזיקים השונים בבניין ו/או לחילופין יוצג מסמך המורה

אחרת, שכאמור לא הוצג, קובעת הועדה כי המשיב יערוך בדיקה חדשה לגבי

העמסת השטחים המשותפים בבניין ביחס לכל מחזיק בבניין.

גודל השטחים

5.1 3 העוררת הגישה תצהיר מטעם המודד אלי מרדכי אליו צורף דו"ח השטחים

שערך המשיב נספח א', וכן את תיקוני המודד מטעם העוררת כנספח ג'.

במהלך הדיון מיום 11/04/2016 התברר כי המודד מטעם העוררת תיקן את

גודל השטחים המשותפים השונים שקבע המשיב בדו"ח השטחים, א ך

שטחים אלו לא חויבו כלל ע"י המשיב.

מעיון בנספח ג' לתצהירו של המודד מטעם העוררת עולה כי סך כל ההפרשים

בין מדידתו למדידה מטעם המשיב אינו מגיע ל הפרש של 100 מ"ר, אלא

למ"ר בודדים, בייחוד עקב העובדה כי ישנם שטחים שהמודד מטעם העוררת

הגדיל לעומת מדידת המשיב, וכן בהתבסס על העובדה כי מרבית השטחים

שתיקן המודד מטעם העוררת, אינם מחויבים כלל.

5.1 4 לגבי טענת העוררת ביחס לשטח של 263 מ"ר שלא קייםהואיל והעוררת לא

הציגה אסמכתאות לעניין אי קיום שטחים אלו למעט התצהיר מטעם המודד

אלי מרדכי שכנגדו הוגש תצהיר מטעם מנהל הארנונ ה אשר לא קיבל את

טענת העוררת לעניין זה, מתבקש המשיב לערוך בדיקה האם קיימים חדרי

שירות וגנרטורים בקומות ראשונה, שניה, שלישית, רביעית וחמישית, כנטען

על ידו, או שמא אין נכסים כאלה, כטענת העוררת.

סיווג השטחים

5.15 העוררת טוענת כי יש לסווג את שטחי המחשביםוהתכנות בקומה 1 בסיווג

"תעשייה", ואת שטח האחסנה והארכיב בקומה 1- בסיווג "מחסן", וזאת

לאור השימוש הנעשה בהם, מאידך טוען המשיב כי יש לסווג שטחים אלו

בסיווג העיקרי של הנכס "חברות ביטוח".

5.16 לאור פסק הדין בערעור ובבקשת רשות הערעור, קובעת הועדהכי יש לחייב

שטחים אלו בסיווג ובתעריף "חברות ביטוח".

6

5.17 עיון בצו הארנונה מלמד כי אין בצו הארנונה הבחנה בין מבנים שונים

ושימושים שונים המתבצעים במשרדי חברת הביטוח, וזאת לעומת בנקים,

אשר לגביהם נערכה הבחנה בין תעריף בנקים (סעיף 2.3.1) לבין תעריף

הנהלות בנקים (סעיף 2.3.2). הבחנה דומה לא מצויה בצו הארנונה לגבי

חברת ביטוח, אשר לגביה נקבע תעריף אחד והוא: "לכל המבנים המשמשים לכל

צורך שהוא של חברת הביטוח.." (סעיף 2.3.3.)

5.18 הרי כי כן, חיובם של השטחים המשותפים נעשה בדין בהתאם לחיוב

השטחים העיקריים של הנכסים לפי ההלכה הפסוקה.

5.19 לא זו אף זו, קובעת הועדה כי לאור ההגדרה המפורשת בצו הארנונה

לחברות ביטוח אין ל עשות הבחנה ולסווג את הנכסים ע"פ השימושים

השונים הנעשים בכל נכס ונכס, אלא בהתאם לסיווג העיקרי של הנכס.

ב - ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עירית

ראשון לציון [ קבעה כב' השופטת ד' פלפל:

"פסיקת בתי המשפט המחוזיים יישמה הלכה זו בקובעה כי יש לפרשה באופן

שהפרדה כאמור תיעשה רק כאשר כל חלק ב'מתקן הרב -תכליתי' משמש

למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד וכי אין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת,

לנתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק

בנפרד לפי שימושו. הטעם לכך כפול: ראשית, הרחבת ההלכה כאמור עלולה

להביא לתוצאות על גבול האבסורד, כגון: משרד שבו כלולים חדר מנוחה,

שרותים וארכיון יחויב בשיעורי מס שונים לכל חלק; שנית, הרחבה כזו עלולה

להגדיל ולהאדיר את הסכסוכים והמחלוקות בין הפרט והרשות (ה"פ 1998/92

(ת"א) אולמי טקסידו ארועים ומסעדות בע"מ נ' עיריית תל -אביב-יפו (לא

פורסם); ע"ש 122/00 (ת"א) מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו נ' טחנות קמח

ישראליות בע"מ (לא פורסם)). ואכן, אין זה מעשי ולא ניתן לצפות מן הרשות

המקומית לבחון ולערוך מעקב בדבר השימושים הנעשים בחלקים שונים של

נכס הומוגני בעיקרו כאשר שימושים אלה עשויים להשתנות מעת לעת וכך גם

היחידות שבו".

(ההדגשה שלי י.שלום)

5.20 העוררת בסיכומיה מפנה ל - עמ"נ ת"א 214/05 כלל חברה לביטוח בע"מ

ת"א נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב [ .ראשית, יצוין

שפסק הדין מתייחס לצו הארנוה של העיר תל אביב, והרי בצו הארנונה של

העיר פתח תקווה נקבע סיווג ותעריף מיוחד ל"חברות ביטוח" ולא נעשתה

בו אבחנה בין שימושים שונים הנעשים בכל נכס ונכס.

שנית, מפסק הדין בו דובר על ארכיב של חברת ביטוח, עולה כי אין די

בקביעה טכנית של זהות המחזיק בנכס, על מנת לחייבו בשטחים המשותפים

ו/או בנכסים ספציפיים, אלא צריך שיהא קשר כלשהו בין השימוש בנכס

למהות הפעילות של המחזיק. במקרנו, לכל השטחים המשותפים יש קשר

אירגוני פונקציונאלי לעוררת, כאמור בסעיף 5.7 לעיל, והם משמשים את

העוררת בפעילותה השוטפת.

7

6. סוף דבר

6.1 הערר נדחה

יחד עם זאת, יבצע המשיב בדיקה לגבי העמסת השטחים המשותפים על

העוררת ועל המחזיקים האחרים, וכן יבדוק את נושא הימצאות או אי

הימצאות חדרי שירות וגנרטורים כאמור בסעיף 5.14 לעיל

6.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

6.3 החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים

שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת

ההחלטה לצדדים.

6.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום 22.1.2020

6.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה

8

ארנונה-ועדה/אי.אי.גי.71219