Arr 70 184 1927 19

1

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית עררים מס' 70/18 ,4/19 ,27/19

שליד עיריית פתח- תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום

חברים – מר אשר מייבסקי

מר יהושע גולדרט

העוררת: שגיא מוטורס סנטר בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד דרור יצחקי

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של נכס ים המצויים ברחוב משה דיין 18 פתח

תקווה, הרשומים אצל המשיב כנכס ים מס' 5506890027 /63 (להלן

הנכסים ו/או נכס 27 /63 בהתאמה);

1.2 העוררת הגישה השגה ביום 20/08/2018 ובה טענהלגבי נכס 63 כי יש לנכות

שטח קרקע נוסף בהתאם לסעיפים 3.8.4 ו- 3.4.6 לצו הארנונה של עיריית

פתח תקוה (להלן – צו הארנונה), וכן לגבי נכס 27 טענה כי יש לסווגו ולחייבו

בתעריף של "קרקע תפוסה" ולא בסיווג ובתעריף של "חניון", שכן לא מדובר

בשכירות קצרת טווח (להלן - ההשגה הראשונה).

1.3 המשיב ענה על ההשגה הראשונה ביום 2/10/2018 בה טען כי ההשגה הוגשה

באיחור, לגבי נכס 63 נוכה שטח הקרקע עליו בנוי המבנה וכן שטח קרקע

זהה נוסף ועל כן טענת העוררת לא מובנת. המשיב ציין כי בעקבות ההשגה

ערכה העירייה ביקורת ומדידה בנכס והתברר כי העוררת לא דיווחה

לעירייה כנדרש על כלל השטחים אשר היא עושה בהם שימוש וכי היא

מחויבת בחוסר בגודל השטחים בהם היא מחזיקה ומשתמשת ואף מסווגת

בסיווג שגוי מהשימוש שנעשה בפועל בנכס.

2

בהתאם לבדיקה תוקנה שומת הארנונה של נכס 27 החל מיום 1/01/2018 ,

כדלקמן

א. שטח מחלקת פחחות ושטח הפנצ'רייה בגודל של 1,435 .19 מ"ר יסווגו

בסיווג "מלאכה/מוסכים".

ב. שטח סככה בתעשייה בגודל של 132.99 מ"ר בסיווג "סככה קיר אחד

ג. שטח סככה בתעשייה בגודל של 56.26 מ"ר תסווג בסיווג "סככה עם שני

קירות".

1.4 עד למועד הודעת תיקון השומה, חויב נכס 27 לפי שטח של 1,378 מ"ר בסיווג

"חניון".

1.5 על התשובה להשגה הראשונה הגישה העוררת ביום 21/11/2018 את ערר

70/18. ביום 18/11/2018 הגישההעוררת השגה חדשה לשנת המס 2018 לגבי

נכס 27. העוררת טענה כי:

1.5.1 אין להשית את החיובים של הנכס באופן רטרואקטיבי, קרי טרם

מועד שליחת הודעות תיקון השומה – 2/10/2018 .

1.5.2 עיקר השטחבגודל של 1,435.19 מ"רמשמש לחנייה של כלי רכב ולכן

יש לסווגו בסיווג "חניון".

1.5.3 שטח הסככה שגודלה 62.3 מ"ר מהווה שטח חיצוני אשר משמש

לחנייה וגם אותו יש לחייב בסיווג של "חניון".

1.5.4 יש לנכות את השטח של 1,673.57 מ"ר משטח הקרקע

(להלן – ההשגה השניה).

1.6 גם את ההשגה השניה דחה המשיב, בתשובתו להשגה מיום 14/01/2019 ,

ובגין תשובה זו הוגש ערר 4/19 ביום 3/02/2019.

1.7 ההשגה הראשונה והשניה התייחסו לשנת המס 2018.

1.8 העוררת הגישה השגה אף לשנת המס 2019 בו חזרה על טענותיה, וזו נדחתה

ע"י המשיב. בעקבות דחייה זו הגישה העוררת את ערר 27/19.

1.9 יוצא אפוא, כי בפני הועדה קיימים שני עררים המתייחסים לשנת המס

2018, וערר נוסף המתייחס לשנת המס 2019.

2. הדיון

2.1 ביום 26/02/2019 התקיים דיון בפני הועדה. במהלך הדי ון הבהיר נציג

העוררת מר יוסף כהן כי המצב בנכס הוא לא המצב שהיה בשנת 2018 הואיל

והעוררת סגרה 300 מ"ר משטח הנכס והפכה אותו למחסן. עוד ציין נציג

העוררת כי לגבי שנת 2018 ניתן להציג תמונות של הנכס על מנת לדעת מה

היה השימוש שנעשה בו.

בסיום הדיון החליטה הועדה לערוך ביקור בנכס.

2.2 ביום 3/03/2019 נערך הביקור בנכס, וזהו דו"ח הביקור

" דו"ח ביקור בנכס מיום 3/3/2019

3

נוכחים

מטעם העוררת: עו"ד יצחקי ומר יוסי כהן

מטעם המשיב: 1. עו"ד אריאל ליבר

2. מר קובי גולמבק

3. מר דני רווה

יו"ר הועדה: עו"ד יהודה שלום

חברי ועדת הערר: 1. מר יהושע גולדרט

2. מר אשר מייבסקי

1. מר יוסי כהן

לאחר תיקוני הרכבים במוסך אנו שוטפים את הרכבים מוסרים אותם ללקוחות.

בסככה חונים רכבים לאחר טיפול וכן רכבים של העובדים.

2. מחוץ לשטח נכס העוררת קיים קונטיינר. לשאלת מר קובי גלומבק למי שייך

הקונטיינר ענה מר כהן: "לפני 20 שנה היה שלנו. עכשיו אין לנו גישה לקונטיינר

והמקום שעליו עומד הקונטיינר לא שייך לנו".

הסככה העיקרית – לטענת העוררת מדובר בחניון בן 1,400 מ"ר והוא משמש

כחניון לרכבים לפני ואחרי תיקון. מחודש ינואר 2019 סגרה העוררת חלק

מהסככה בשטח של כ-300 מ"ר לצורך מחסן

חלק משטח הסככה מיועד לחניון רכבי עובדים. על רצפת הסככה יש סימוני

חניה ואין כל עדות לעבודות פחחות או תיקוני רכב בסככה.

רצ"ב תרשים הנכס עם ציון הפעולות המבוצעות בו, וכן צילומי החלקים השונים

בנכס העוררת.

4

סככת הרחצה

סככת הפנצ'רייה

סככת החניה

סככת החניון

5

המחסן

בנוסף הוצג לוועדה מיקום המוסך והפחחות שבה עובדת העוררת ושטח זה אינו כלול

במסגרת הערר.

החלטה:

6

1. הערר יקבע להמשך דיון במועד שייקבע ע"י מזכירות ועדת הערר לאחר שיתקבלו

תצהירי הצדדים במפורט להלן.

2. העוררת תגיש תצהיר עדות תוך 30 ימים מהיום והמשיב יגיש תצ היר עדות

מטעמה לגבי מצב הנכס, תוך 30 יום ממועד קבלת תצהיר העוררת

3. ניתנה היום 3/3/2019."

2.3 העוררת הגישה תצהירשל מנהלה מר יוסי כהן. בתצהיר הצהיר מר כהן כי:

2.3.1 מחלקת הפחחות של המוסך מצויה במבנה השכן. צורפו תמונות

2.3.2 שטח של 1,435.19 מ"ר משמש לשטח חניה לכלי רכב, ובשטח זה אין

מערכות ומתקנים לביצוע עבודה של פחחות. צורפו תמונות.

2.3.3 החל מחודש ינואר 2019 שטח של כ -300 מ"ר מתוך 1,435.19 מ"ר

משמש לאחסנה. צורפה אסמכתא על התקנת מדפים.

2.3.4 שטח של סככה המצויה בחלקו הדרומי של המבנה בשטח של 62.93

מ"ר משמש לחניה לכלי רכב ואף קיים סימון על גבי הקרקע. צורפו

תמונות.

2.3.5 המשיב לא ניכה את השטח הבנוי בגודל של 1,673.57 מ"ר (נכס 27 )

משטח הקרקע (נכס 63), ויש לעשות כן. אמנם המשיב ציין כי ניכה

את השטח הבנוי אך לא הציג ראיות על כך. לא ב רור כיצד השטח

הבנוי עלה ואילו שטח הקרקע לא קטן.

2.4 המשיב הגיש תצהירים של מר עופר שאבי – עובד במחלקת הפיקוח של אגף

ההכנסות בעיריית פתח תקווה ושל מר קובי גולמובק – מנהל אגף עסקים

ותעשיה בעיריית פתח תקוה.

מר שאבי הצהיר כי:

2.4.1 הוא ביקר בנכס ביום 27/02/2019 בשעה 14:00 וראה כי בנכס נעשית

פעילות של תיקון וטיפול בכלי רכב, וכי ראה אדם שעובד ונראה

כמתקן רכבים.

2.4.2 בנכס נמצאו חלקי חילוף של רכבים המפוזרים במקום, ורכבים עם

מכסה מנוע מורם. בנוסף היו במקום בלונים של הלחמות, רתכות

וארגזי כלים של הפועלים שהיו פזורים בעמדות שונות.

לתצהיר צורפו תמונות.

2.5 ביום 4/09/2019 התקיים דיון נוסף בעררים לחקירת המצהירים. בדיון

הסכימו הצדדים לדון בשלושת העררים במאוחד.

בדיון ציינו נציגי העוררת כי הנכס כבר לא בחזקתם מיום 23/03/2019.

2.6 בסיום הדיון החליטה הועדה כיהצדדים יגישו סיכומים, וכך עשו הצדדים.

3. ההכרעה

3.1 בפני הועדה עומדות השאלות הבאות

1. האם בעקבות הודעת תיקון השומה מיום 2/10/2018 ניתן להחיל את

החיוב רטרואקטיבית מיום 1/01/2018.

2. כיצד יש לחייב שטח של 1,435.19 מ"ר בהפחתת 300 מ"רשמשמשים

לאחסנה, האם בסיווג "חניונים" או שמא בסיווג "מלאכה מוסכים"?

7

3. כיצד יש לסווג את שטח הסככה בשטח של 62.93 מ"ר

4. חיוב שטח 63 – האם נוכה שטח תכסית המבנה (נכס 27) משטח

הקרקע?

להלן תבחן הועדה את השאלות דלעיל.

3.2 כאמור, המשיב תיקן את שומת הארנונה ביום 2/10/2018. זאתעשה המשיב

בעקבות השגה שהגישה העוררת ביום 20/08/2018, ועריכת סקר שימושים

ומדידות בנכס ביום 21/08/2018 (כך עולה מתמונות אשר צירף המשיב

לכתבי טענותיו).

3.3 אם כן, על הועדה לקבוע האם החיוב שהטיל המשיב מיום 1/01/2018 עד

ליום 21/08/2018 – מועד הבדיקה שערך המשיב ו/או עד ליום 2/10/2018 –

מועד שליחת הודעת החיוב המתוקנת, הינו חיוב מותר!

3.4 בנוסף, על הועדה לקבוע מה דין החיוב שהוטל מיום הודעת השומה ועד

לביקור בנכס מטעם הועדה שנערך ביום 3/03/2019 -מועד בו נעשה שימוש

בנכס ל"חניון", כאשר 300 מ"ר ממנו הפכו לשימוששל אחסנה החל מיום

1/01/2019.

3.5 יש לציין כי אם היה החיוב מוטל לשנים שקדמו לשנת המס 2018, הרי שהיה

מדובר בחיוב רטרואקטיבי, ובשאלה זו אין סמכות לועדה לדון, אך הואיל

ומדובר בתיקון שומה במהלך שנת הכספים החל מתחילת שנת 2018 כאמור

לעיל, הרי שיש לועדה סמכות לדון בשאלה זו.

3.6 פסק הדיןהדן בשאלה זו הינו עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת

החשמל לישראל בע"מ [(להלן– פסק הדין בעניין גבעת

שמואל), שם קבע בית המשפט:

"....52. אשר לחיובי ארנונה המושתים במהלך שנת הכספים, יש להפריד לשם

הדיון בשאלת הרטרואקטיביוּת, בין תיקון שומת ארנונה לבין השתת ארנונה

לראשונה (קרי: הפקה ראשונה של שומת ארנונה בגין שנת כספים מסוימת).

המצב הראשון של תיקון שומת ארנונה הוא מצב פשוט יחסית, מבחינת הסיווג

לחיובים רטרואקטיביים ולחיובים שאינם כאלה. כפי שצוין, בעת הפקת שומת

ארנונה, מושלם למעשה תהליך החיוב של הנישום. משכך, הוצאת שומה מתקנת

אשר מבקשת לשנות למפרע את החיובים שהושתו על הנישום בשומה המקורית

היא רטרואקטיבית במהותה – וזאת בין אם היא מופקת במהלך שנת הכספים

ובין אם לאחריה (ראו: ע"א 8558/01 בעניין עילבון, בעמ' 789 ;עניין ט.ט.

טכנולוגיה, בעמ' 784 ;עניין שילוח, פס' ז'; עע"ם 3081/10 בעניין תש"ן, פס' מ"א-

מ"ב; רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פס' 8 לפסק דינה של השופטת ד'

ברלינר ([פורסם בנבו] ,20.6.2010.))

....

56 .סיכומם של דברים: כאשר הארנונה מושתת על הנישום לאחר תום שנת

הכספים הרלוונטית, מדובר בהכרח בחיוב רטרואקטיבי. לעומת זאת, כאשר

הארנונה מושתת על הנישום במהלך שנת הכספים, יש להבחין בין שלושה

מצבים: המצב הראשון הוא מצב של תיקון שומת ארנונה. במצב זה, התיקון הוא

רטרואקטיבי, ככל שהוא מבקש לחול על פרק הזמן שקדם לתיקון. המצב השני

הוא מצב של השתת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר חיוב הארנונה

כולל יישום של החלטה מנהלית חדשה. במצב זה, החיוב הוא רטרואקטיבי, ככל

שהוא מבקש ליישם את ההחלטה המנהלית, על פרק הזמן שקדם לקבלתה. המצב

השלישי הוא מצב של השתת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר חיוב

הארנונה זהה במהותו לחיוב שהושת על הנישום בשנים קודמות (מלבד עדכונו

בהתאם לתעריפים שנקבעו בצו הרלוונטי לאותה שנה). במצב זה, החיוב לעולם

אינו רטרואקטיבי.

57 .עד כאן באשר להבחנה שבין חיובי ארנונה רטרואקטיביים לבין חיובי

ארנונה שאינם רטרואקטיביים. הבחנה זו, כפי שצוין, היא הבחנה "מקדמית"

ואין היא מהווה סוף פסוק. כך, אם אכן מדובר בחיוב רטרואקטיבי – ידו של בית

המשפט תהא אמנם "קפוצה" בהתרתו, אולם ייתכנו בכל זאת מקרים מיוחדים

אשר בהם יותר החיוב. בפסק הדין בעניין אורט עמד בית המשפט העליון

8

בהרחבה על העקרונות החלים על תחולה למפרע בכלל, ועל תחולה למפרע של

חיובי ארנונה בפרט. בתמצית, נקבע כי כל החלה למפרע, ובכלל זה החלה למפרע

של חיובי ארנונה, כפופה למבחן דו-שלבי של סמכות וסבירות. מבחינת הסמכות,

ככל שהסמכות להחיל את ההחלטה או את החיוב למפרע אינה מופיעה במפורש

בחוק, קיימת חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. אם יימצאו טעמים טובים

לסתור חזקה זו, כי אז יש לבחון אם ההחלה למפרע עומדת במבחנים הרגילים

של הפעלת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם הסבירות (ראו: שם, פס' 31 ;עניין

עזרא, בעמ' 417 ;עניין שגיא, בעמ' 598 -597 .)בחינת סבירותו של חיוב

רטרואקטיבי תיעשה תוך איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה ומידת

ההסתמכות שלו על ההחלטה, מחד גיסא, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק

ובגביית מס אמת, מאידך גיסא. חשיבות מיוחדת תינתן כמובן להתנהלותו של

הנישום, ולשאלה אם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו (ראו: ע"א 8558/01 בעניין

עילבון, בעמ' 789 ;ע"א 975/97 בעניין עילבון, בעמ' 451-452 ;עניין ט.ט.

טכנולוגיה, בעמ' 784 .))רק במקרים נדירים, אשר בהם החיוב הרטרואקטיבי

יעמוד במבחני הסמכות והסבירות – "תיפתח" ידו של בית המשפט ויותר החיוב.

לעומת זאת, אם לא מדובר בחיוב רטרואקטיבי, לא תחול עליו החזקה נגד תחולה

למפרע, אולם הוא יהיה בכל זאת כפוף, ככל סמכות מנהלית, למבחנים החלים

על הפעלת שיקול הדעת המנהלי. בראש מבחנים אלה ניצב כמובן מבחן

הסבירות. על כן, לעיתים, ניתן יהיה לקבוע כי חיוב ארנונה הוא פסול, אף שאינו

רטרואקטיבי, בשל שהושת במועד בלתי-סביר".

3.7 ומן הכלל אל הפרט המשיב לא הציג כל ראיה ו/או אסמכתא לשימוש

הנעשה בנכס לתקופה שמיום 1/01/2018 ועד ליום 20/08/2018 ,כאשר

הודעת השומה המקורית לנכס הייתה בגין שימוש "חניון" . מכאן, שאין

הועדה יכולה לקבוע מה היה השימוש בנכס בתקופה הנדונה.

רק לאחר הגשת ההשגה הראשונה ע"י העוררת ביום 20/08/2018, ערך

המשיב ביום 21/08/2018 את בדיקתו. ע"פ ממצאי התמונות שצירף המשיב

לכתבי טענותיו ניתן ללמוד כי הנכס שימש באותו מועד גם ל"מוסך", אם כי

לא בכל שטח הנכס. לאור כך אם יש מקום לחייב את הנכס בסיווג

"מלאכה/מוסכים", הרי שניתן לעשות כן ממועד הבדיקה שערך המשיב –

21/08/2018 ועד למועדביקור הועדה בנכס ביום 3/03/2019.

חיזוק לכך ניתן למצוא בתצהירו של המפקח מר עופר שאבי אשר ערך ביקור

בנכס ביום 27/02/2019 והצהיר כי בנכס נעשית פעילות של תיקון וטיפול

בכלי רכב, ואף צירף 6 תמונות

3.8 הועדה ביקרה בנכס ביום 3/03/2019, במהלך הביקור התברר כי הנכס אינו

משמש ל"מוסך" אלא הוא משמש כ"חניון", למעט 300 מ"ר שמשמשים

לאחסנה החל מחודש ינואר 2019 כאמור בתצהירו של מר יוסי כהן.

כאן המקום לציין כי העוררת לא מחזיקה בנכס מיום 23/03/2019. על כן

מדובר בתקופה של 20 יוםנוספים שיש מקום לחייב את הנכס בסיווג

"חניון" בהפחתת 300 מ"ר שלשטח האחסנה.

3.9 לסיכום התקופות והשימושים:

לתקופה שמ – 1/01/2018 ועד ליום 20/08/2018 – יש לחייב את הנכס בסיווג

"חניון", כפי שהיה הסיווג בעבר.

לתקופה שמ – 21/08/2018 מועד בדיקת המשיבועד ליום 3/03/2019 מועד

ביקור הועדה בנכס– יש לחייב את הנכס בסיווג "מלאכה / מוסכים".

לתקופה שמ – 3/03/2019 מועד ביקור הועדה בנכסועד ליום 23/03/2019

מועד שבו חדלה העוררת להחזיק בנכס יש לחייב את הנכס בסיווג "חניון".

9

3.10 יש לציין כי מיום 01/01/2019 ואילך חולק הנכס כך ש– 300 מ"רהמשמשים

לאחסנה, על כן יש להפחית משטחי החיוב דלעיל שטח זה ולחייב שטח זה

בנפרד.

3.1 1 לאורהקביעה דנן על המשיב להפחית בתקופה שבה חויב הנכס בסיווג

"מלאכה / מוסכים", את שטח תכסית המבנה X2, משטח הקרקע התפוסה

(נכס 63), שחויבה בגינה העוררת, אם אכן מחזיקה העוררת בקרקע תפוסה

ואם אכן המשיב לא הפחית שטח זה מקרקע תפוסה אחרת שבשימוש

העוררת.

חיוב שטחי הסככות

3.1 2 בשונה מחיוב השטח העיקרי, הרי לגבי שטחי הסככות לא המציא המשיב

כל ראיה ו/או אסמכתא לגבי השימוש שנעשה בשטחים אלו. לאור תצהיר

מנהל העוררת מר יוסי כהן אשר נחקר בחקירה נגדית על תצהירו וטיעונו

לא הופרך ע"י המשיב, לאור הביקור בנכס שערכה הועדה ולאור העובדה כי

אין כל ראיה לשימוש הנעשה בשטחים אלו, הרי שיש ל הותיר את החיוב

בשטחים אלו בסיווג "חניון", ואין לשנות הסיווג לסיווג "מלאכה/מוסכים".

4. סוף דבר

4.1 הערר מתקבל בחלקו, החיוב ייעשה ע"פ סעיף 3 דלעיל

4.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

4.3 החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים

שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת

ההחלטה לצדדים.

4.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום 19.3.2020.

4.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתחתקוה.