Arr76 19

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 76/19

שליד עיריית פתח- תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום

חברים – גב' שושנה פרופר

מר יהושע גולדרט

העוררת: א. די. אס השקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד ליאור הנדין

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של נכס המצוי ברחוב גולדנהירש 24 פתח תקווה

הרשום אצל המשיב כנכס מס' 73702600031 ,להלן: הנכס

הנכס הינו ריק ולא עושים בו שימוש.

1.2 לנכס הוענקו ע"י המשיב מלוא הפטורים לנכס ריק, בהתאם להוראות

תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג - 1993, עד ליום

1/3/2019.

1.3 ממועד סיום תקופת הפטור 1/3/2019, נותר הנכס ריק מכל אדם וחפץ והוא

חויב ע"י המשיב בסיווג "משרדים".

1.4 ביום 31/07/2019 הגישה העוררת השגה לשנת המס 2019, אשר התקבלה

אצל המשיב ביום 8/08/2019 וטענה כי:

1.4.1 נכס ריק יש לחייב לפי הסיווג הזול ביותר האפשרי על פי דין, ולצורך

כך יש להתחשב בשימושים האפשריים לפי היתר הבניה שניתן לנכס.

1.4.2 בנכס ניתן לעשות שימוש כ"בית תוכנה" שהינו שימוש המותר על פי

דין בנכס , ולכן יש לתקן את הסיווג החל ממועד תום הפטור לנכס

ריק - 1/3/2019, בסיווג "בית תוכנה" במקום בסיווג "משרדים

1.5 ביום 22/09/2019 ענה המשיב על ההשגה ודחה אותה מן הנימוקים כדלקמן:

1.5.1 ההשגה הוגשה באיחור מעבר ל -90 הימים הקבועים בסעיף 3 (א

לחוק הרשויות המקדמיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו -

1976 ,להלן: חוק הערר.

1.5.2 עיון בהיתר הבניה של הנכס מוביל למסקנה כי מנהל הארנונה נהג

בהתאם להוראות הפסיקה בדבר בחינת השימוש האפשרי בהיתר

הבניה הספציפי של הנכס, כך שחייב את הנכס בהתאם לשימוש

שנקבע בהיתר.

2

על מנת לקבל את טענת העוררת לפיה יש לסווג את הנכס בסיווג

"בית תוכנה", יש צורך בהיותו של הנכס ספציפי ע"פ קריטריונים

מסוימים הקבועים בצו הארנונה, ובענייננו אין הנכס עומד בהגדרות

אלו.

1.5.3 הלכה פסוקה היא כי הפרשנות הנכונה של הקביעה לפיה נכס ריק

יסווג על פי התעריף הזול מבין אותם שימושים האפשריים על פי דין,

מכוונת לשימושים כלליים כגון "תעשייה", "תעסוקה" או מגורים"

ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים כהגדרתם.

1.5.4 השימוש המותר בנכס הוא "בניין מסחרי". על כן השימוש האפשרי

בבניין הינו "משרדים", ולכן כשמדובר בנכס ריק יש לחייבו בהתאם

לשימוש האפשרי בהיתר הבניה.

2. הערר והתשובה לערר

2.1 לאור דחיית ההשגה הגישה העוררתערר ביום 17/11/2019 והמשיבענה על

הערר בכתב תשובה לערר ביום 23/12/2019 .

2.2 העוררת חזרה על טענותיה בכתב הערר כפי שהועלו בהשגתהוכן הוסיפה

וטענה כי:

2.2.1 העוררת ניהלה ומנהלת מו"מ עם חברת בית תכנה לצורך חתימה עם

הסכם השכירות, ועל כן יש לסווג את הננכס בסיווג זה.

2.2.2 לחילופין, אין מניעה לחייבאת הנכס הריק לפי סיווג של "מחסן".

העוררת צירפה העתק מהיתר הבניה לכתב הערר.

2.3 בכתב התשובה לערר חזר המשיב על טענותיו כפי שנטענו בתשובה להשגה

ודחה את הערר, הוסיף וטען כי:

2.3.1 הטענה החילופית לפיה יש לסווג את הנכס כ"מחסן" הינה הרחבת

חזית אסורה, שכן טענה זו הועלתה לראשונה בכתב הערר וזכרה לא

בא בהשגה, ועל כן יש לדחותה.

2.3.2 על מנת שנכס יסווג כ"בית תוכנה" ו/או "מחסנים" על הנישום לענות

על הקריטריונים הקבועים בהוראות צו הארנונה לסיווג נכס כ"בית

תוכנה" ו/או "מחסנים" כא שר בהוראות צו הארנונה נקבעו

קריטריונים ברורים בדבר מהות השימוש ומהות המחזיק. בענייננו,

הנכס לא עומד בקריטריונים ובהגדות של סיווגים אלו.

3. הדיון

3.1 ביום 27/1/2020 נערך דיון בפני הועדה, ובו נקבע כי לצורך הכרעה בטענה

המקדמית על המשיב להמציא אישור מסירה על שליחת ההשגה, וכי לגבי

הטענה לגופו של עניין בדבר סיווג הנכס יוגשו סיכומים בכתב.

5.2 העוררת והמשיב הגישו את סיכומיהם בכתב.

3

4. ההכרעה

14 הטענה המקדמית

טענת המשיב לפיה ההשגה הוגשה באיחור מעבר למועד הנקוב בסעיף 3 (א

לחוק הערר , נדחית. המשיב לא המציא אישור מסירה לגבי מועד קבלת

שומת הארנונה אצל העוררת ו/או כל ראיה אחרת לפיה הוא יכול לציין את

מועד קבלת הודעת השומה אצל העוררת, לאחר סיום תקופת הפטור לנכס

ריק.

יתרה מזאת, ב"כ המשיב טען בדיון שנערך בפני הועדה כי הוא ימציא לועדה

את אישור המסירה, והוא לא עשה כן.

משאין בפני הועדה את מועד קבלת השומה אצל העוררת, הרי ש לא ניתן

לקבוע שההשגה הוגשה באיחור מעבר ל -90 הימים הנקובים בסעיף 3 (א

לחוק הערר.

24 הטענה החילופית- סיווג "מחסנים"

טענת העוררת החילופית לפיה יש לסווג את הנכס בסיווג "מחסנים" הינה

טענה חדשה שמופיעה לראשונה בכתב הערר, ואין לה כל זכר בהשגה. משכך

קובעת הועדה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה ויש לדחותה על הסף.

34 לגופו של עניין

1.34 בית המשפט העליון קבע במסגרתעע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950

בע"מ נגד עיריית תל אביב כי:

"כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים המותרים על פי דין - הרי

שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים

אלה".

4.3.2 יישומה של ההלכה נקבע ב-בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות

בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ לפיה לצורך קביעת סיווג נכס

ריק לצרכי ארנונה יש להתחשב אך בשימושים אפשריים לפי היתר

הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלה על הנכס, כל עוד

לא נקבעו במפורש בהיתר בניה, וב-בבר"מ 16/6934 וינברג נ' מנהל

הארנונה בעיריית תל אביב קבע ביהמ"ש העליון כי:

"פרשנות נכונה של הקביע ה לפיה נכס ריק יסווג על פי התעריף

הזול מבין אותם שימושים אפשריים על פי דין מכוונת לשימושים

כלליים כגון "תעשיה", "תעסוקה" או "מגורים" ולא לשימושים

קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם, שלגבי הם יש לתת משקל רב

יותר למבחן השימוש בפועל".

3.34 ומן הכלל אל הפרט

עיון בהיתר הבניה אותו צירפה העוררת מעלה כי מותר להקים בנין

מסחרי, שהוא בנין עזר לבנין מגורים, וכן ניתן להקים בית עסק, בית

קפה ומלון.

על כן על פי היתר הבניה מדובר בהיתר בניה לעסקים ולא לתעשייה.

הפרק הרלבנטי בצו הארנונה של עיריית פתח תקווה לעניין הסיווגים

הוא 3.2 – משרדים, שירותים ומסחר. טענת העוררת לפיה יש לסווג

4

את הנכס כ"בית תוכנה" אינה יכולה להתקבל, וזאת הואיל והסיווג

"בית תוכנה" מופיע כתת סיווג בפרק 3.4 – תעשייה, שכאמור אינו

רלבנטי לענייננו שכן אין שימוש זה מוזכר בהיתר הבניה.

אשר על כן, טענת העוררת נדחית.

4.3.4 בהערת אגב מציינת הועדה כי בפרק הסיווג של "משרדים" כלול גם

הסיווג "בית קפה". כמו כן מופיע בפרק 2.5 סיווג ספציפי של "בתי

מלון".

הואיל והסיווג ים "בית קפה" ו"מלון" מופיעים בהיתר הבניה, על

המשיב לשקול את חיוב העוררת בסיווג זה של "בית קפה" או "מלון"

שהם זולים יותר מהסיווג הכללי של "משרדים".

הואיל וטענה זו לא נטענה ע"י העוררת בהשגה ובערר, הדבר נתון

לשיקול דעתו של המשיב ואין הערה זו מחייבת אותו לפעול כך.

5. סוף דבר

5.1 הערר נדחה

5.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

5.3 החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור

שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה

לצדדים.

5.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום..30.3.2020.

5.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה

5

ארנונה-ועדה/אר. די. אס. השקעות - החלטה.70320