Arr 20 19

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 20/19

שליד עיריית פתח- תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום

חברים – מר דוד לוי

מר יהושע גולדרט

העוררת: אילות השקעות פתיר בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד יונתן יצחק

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של נכס המצויברחוב ההסתדרות 28 פתח תקווה

הרשום אצל המשיב כנכס מס' 74802800074 ,להלן: הנכס

שטח הנכס הינו 131 מ"ר והוא מחויב בסיווג ובתעריף "משרדים

שטח הנכס אינו בשימוש, נאטם ועומד ריק.

1.2 ביום 9/01/2019 הגישה העוררת השגה ובה טענה כי הנכס מהווה מרפסת

פתוחה שהגישה אליה נאטמה החל משנת 2015 והיא עומדת ריקה ולא

בשימוש, ועל כן היא מבקשת לפטור שטח זה מכוח סעיף 330 לפקודה

העיריותליתן לה פטור לנכס ריק בהתאם לתקנה 13

לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג – 1993, ו/או

לחילופי חילופין לחייב את הנכס לפי התעריף הזול ביותר הקבוע בצו

הארנונה של עיריית פתח תקווה והתואם את השימושים המותרים עפ"י דין.

1.3 ביום 4/03/2019 ענה המשיב על ההשגה ודחה אותה מן הנימוקים כדלקמן

1.3.1 אי שימוש של העוררת בנכס אינו פוטר את הנכס מתשלום ארנונה

1.3.2 לא ניתן ליתן לנכס פטור של נכס שניזוק הואיל והוא אינו ניזוק

"במידה שאי אפשר לשבת בו" בהתאם להגדרת "נכס ניזוק" הקבועה

בהוראות סעיף 330 לפקודה. העוררת בוחרת שלא לעשות שימוש

בנכס, הוא בר חיוב בתשלום ארנונה ועל כן דין טענה זו להידחות.

2

1.3.3 בהתאם להחלטת ועדת הערר בערר 55/15 הוענק לנכס פטור מתשלום

ארנונה עבור נכס ריק, ולפיכך נוצל הפטור הקבוע בחוק עבור נכס

ריק, והנכס אינו זכאי לפטור מתשלום ארנונה בהיותו נכס ריק.

2. הערר והתשובה לערר

2.1 לאור דחיית ההשגה הגישה העוררתערר ביום 10/04/2019 והמשיבענה על

הערר בכתב תשובה לערר ביום 26/05/2019 .

2.2 העוררת חזרה על טענותיה בכתב הערר כפי שהועלו בהשגתה, הוסיפה וטענה

כי הלכה היא בנסיבות של נכס ריק ושאינו בשימוש, מן הדין לקבוע לו

תעריף נמוך ככל האפשר לצורך חיובו בארנונה, באשר הוא לא מניב תועלת

לנישום. נקבע כי על רשות מקומית לחייב נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר

הקיים בצו הארנונה מבין השימושים המותרים בנכס על פי דין, בהתאם

להיתר של הנכס, למאפייניו הפיזיים ובראי הוראות צו הארנונה.

על כן יש לפטור את הנכס עפ"י סעיף 330 לפקודה ו/או לחילופין לחייב תא

הנכס לפי סיווג זול יותר המותר מבין השימושים האפשריים ולמשל: מחסן,

מעברים, בית תוכנה, יציע לאחסנה.

2.3 המשיב ענה על הערר בכתב תשובה לערר, ובו חזר על טענותיו בתשובתו

להשגה, הוסיף וטען כי העוררת לא הראתה בדל של הוכחה לכך שהנכס

ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו או להשתמש בו, והעוררת מסיבותיה

נמנעת מלעשות בו שימוש.

3. הדיון

3.1 ביום 24/06/2019 נערך דיון בפני הועדה.

3.2 בדיון ציינה העוררת כי היא מתמקדת בטענתה החילופית לפיה יש לסווגאת

הנכס בתעריף הזול ביותר מבין השימושים המותרים בהיתר הבניה של

הנכס. על כן, טענה העוררת כי ניתן לחייב את הנכס בתעריף ובסיווג של

"מחסן".

3.3 בסיום הדיון החליטה הועדה כי העוררת תציג את היתר הבניה, והמשיב

ייבחן את היתר הבניה ואת האפשרות לסווג את הנכס בסיווג אשר בצדו

תעריף יותר זול מהתעריף שהנכס מחויב בו היום – "משרדים".

במידה והצדדים לא יגיעו להסכמה יגישו הם סיכומים בכתב.

3.4 העוררת הגישה הודעה אליה צירפה תכנית נקודתית לבניין ברח' ההסתדרות

28 בו מצוי הנכס נשוא הערר. עפ"י התכנית קיימים במבנה "מעברים לציבור

ופרוזדורים", עוד עפ"י התוכנית: "מחסנים ומרחבים מוגנים יחושבו

כשטחי שירות". בנוסף, צירפה העוררת את היתר הבניה של הבניין מיום

3/05/1995. עפ"י ההיתר בנוסף לשימוש עסקים ומשרדים הותר גם שימוש

"מלון".

3

3.5 המשיב הגיש תגובתו על הודעת העוררת וטען כי השימוש נקבע לפי היתר

הבניה הספציפי ולא ע"פ תכנית הבניין החלה על הנכס, וכן כי נכס ריק יסווג

עפ"י השימושים המותרים עפ"י היתר הבניה, הכוונה לשימושים כלליים

ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם.

כמו כן לנכס הוצא היתר נוסף ביום 23/11/1997 ונקבע כי מותר להקים

תוספת מרתף חניה בו קומה אחת ו – 14 קומות משרדים, לבנין בו 4 קומות

בהיתר.

3.6 הואיל והצדדים לא הגיעו להסכמה ביניהם, הגישו הם סיכומיהם בכתב

4. ההכרעה

4.1 לאחר שהעוררת זנחה את טענתה לעניין הפטור מכוח סעיף 330 לפקודה

ולעניין הפטורים הקבועים לנכס ריק , נותרה בפני הועדה השאלה באיזה

סיווג ותעריף יש לחייב את הנכס.

4.2 בית המשפט העליון קבע במסגרת עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ

נגד עיריית תל אביב [ כי

"כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים המותרים על פי דין - הרי שיש

לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה".

4.3 יישומה של ההלכה נקבע ב- בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ

נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ [ לפיה לצורך קביעת סיווג נכס

ריק לצרכי ארנונה יש להתחשב אך ורק בשימושים האפשריים לפי היתר

הבנייה. אין די בשימושים הקבועים בתכנית החלה על ה נכס, כל עוד לא

נקבעו במפורש בהיתר בניה.

ב-בבר"מ 6934/16 וינברג נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב [

קבע ביהמ"ש העליון כי:

"פרשנות נכונה של הקביעה לפיה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין

אותם שימושים אפשריים על פי דין מכוונת לשימושים כלליים כגון

"תעשיה", "תעסוקה" או "מגורים" ולא לשימושים קונקרטיים

ומצומצמים בהגדרתם, שלגביהם יש לתת משקל רב יותר למבחן השימוש

בפועל".

4.4 ומן הכלל אל הפרט

4.4.1 במהלך הדיון הסכימו הצדדים לחייב את הנכס בהתאם לשימושים

האפשריים המופיעים בהיתר הבניה של הבניין בו מצוי הנכס.

דא עקא, התגלעה ביניהם מחלוקת לעניין הסיווג, כאשר המשיב טוען

כי ניתן לחייב את הנכס רק בסיווג של "משרדים", ו אילו העוררת

טוענת כי בהיתר מופיעים שימושים נוספים, כמפורט להלן.

4

4.4.2 לבניין בו מצוי הנכס ניתנו 2 היתרי בניה, האחד ניתן בשנת 1995,

ובוניתן היתר להקמת בנין מסחר ומשרדים בן 4 קומות, השני ניתן

בשנת 1997, ובוניתן היתר להוספת 14 קומות משרדים על 4 קומות

קיימות.

4.4 .3 הואיל והנכס מצוי בקומה ג' בבניין, הרי שההיתר הרלבנטי לענייננו

הוא ההיתר הראשון שניתן שבו השימושים המותרים הם מסחר

ומשרדים.

4.4 .4 בנוסף, בחלק של אגרות הבניה בהיתר מופיעים השימושים

האפשריים הבאים: בית עסק, בית קפה, מלון, בית מרגוע . משכך,

הרי שניתן לעשות גם שימוש מסחרי ב - 4 הקומות הראשונות של

הבניין, גם למטרות אלו ולא רק למשרדים.

4.4 .5 הפרקים הרלבנטיים בצו הארנ ונה של עיריית פתח תקווה לעניין

השימושים האפשריים המופיעים בהיתר הם פרקים 3.2 – "משרדים

שירותים ומסחר" ו – פרק 3.5 – "בתי מלון".

4.4 .6 מהפסיקה שהובאה לעיל נקבע במפורש כי על מנת לחייב נכס ריק

שאינו בשימוש יש לבחון את השימושים האפשריים ע"פ היתר

הבניה שניתן לנכס. מבדיקת התעריפים העומדים בצדם של

הסיווגים המצוינים בפרקים 3.2 ו– 3.5 עולה כי הסיווג אשר בצדו

התעריף הזול ביותר הוא "בית מלון".

האמור בפס"ד וינברג תואם למסקנה זו, שכן הסיווג "בית מלון" הוא

סיווג כללי המופיע בפרק נפרד בצו הארנונה, והרשימה המופיעה

בפסה"ד אינה רשימה סגורה וזאת למדים מהאמור:

"....נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין אותם שימושים אפשריים

על פי דין מכוונת לשימושים כלליים כגון: "תעשיה", "תעסוקה" או

"מגורים" ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם...".

(ההדגשה שלי י. שלום)

מסיבה זאת, לא מקבלת הועדה את טענת המשיב כי פס"ד וינברג

מתיר אך ורק סיווגים של תעשייה, תעסוקה או מגורים לגבי נכסים

ריקים שלא עושים בהם שימוש , אלא נכס ריק יכול ויסווג לכל

שימוש כללי המופיע בצו הארנונה אשר הוא מותר לשימוש עפ"י

היתר הבניה.

4.4 .7 טענת העוררת כי ניתן לחייב את הנכס בתעריף של מחסן נדחית

הואיל ושימוש זה אינו מופיע כלל בהיתר הבניה של הנכס.

4.4 .8 אשר על כן, בהתחשב בנסיבות לפיהן הנכס עומד ריק , אטום ואין

אליו גישה, יש מקום לבוא לקראת הנישום בחיוב נכס מסוג זה

ולחייבו בסיווג ובתעריף "בית מלון" שהינו זול משמעותית מסיווג

ותעריף של "משרדים".

החלטת הועדה נסובה גם על העובדה כי העוררת אינה מניבה תועלת

כלכלית כלשהי מנכס זה, ועל כן אין מקום לחייב נכס זה בסיוג יקר

של "משרדים".

5

5. סוף דבר

5.1 הערר מתקבל בחלקו.

המשיב יחייב את הנכס בסיווג ובתעריף "בית מלון" ע"פ פרק 3.5 ו– 2.5

לצו הארנונה.

5.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

5.3 החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאיזור

שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה

לצדדים.

5.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום...26.4.2020

5.5 החלטה זותפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.

ארנונה-ועדה/אילות השקעות.70320