ערר 10 20 67 20 טביב איכות לסביבה בעמ

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה 10/20

שליד עיריית פתח- תקוה 067/2

יו"ר הועדה– עו"ד יהודה שלום

חברים – גב' שושנה פרופר

מר אשר מייבסקי

העוררת: טביב - איכות לסביבה בע"מ ח.פ. 511644510

ע"יב"כ עוה"ד נטלי בן דוד יוסף

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת היא המחזיקה והבעלים שלנכס בשטח של 981 מ"ר המצוי ברחוב

הרכבת 1 פתח תקווה הרשום אצל המשיב כנכס מס' 14000100000 (להלן-

הנכס).

1.2 העוררת הגישה השגה וערר לשנת 2019 בערר מס 10/20, והשגה וערר לשנת

2020 בערר מס 67/20.

1.3 העוררת ביקשה לאחד את הדיון שנ י העררים, ובקשתה התקבלה. על כן

החלטה זו תתייחס לשנות המס 2019 ו– 2020.

1.4 ביום 21/11/2019 הגישה העוררת ה שגה אשר התקבלה אצל המשיב ביום

25/11/2019, ובה טענה כי

1.4.1 החל מתאריך 1/07/2019 החל המשיב לחייב את הנכס בתשלום

ארנונה כשטח בנוי בסיווג "סככות בתעשייה" – "סככה מקורה עם

שני קירות".

1.4.2 מדובר בנכס המצוי בשלבי סיום בניה שטרם ניתן לו אישור איכלוס

הואיל והועדה המקומית לתו"ב פתח תקווה מונעת את מתן האישור.

1.4.3 לא הוחל השימוש במבנה ועל כן אין לחייבו בתשלום ארנונה

1.4.4 לחילופין, לא נעשה ניכוי של השטח בו עומד המבנה, כך שהוא מחויב

גם בגין קרקע וגם בגין המבנה.

2

1.5 ביום 9/01/2020 ענה על המשיב על ההשגה ודחה אותה מן הטענות כדלקמן

1.5.1 חיוב שטח הנכס יהיה החל מיום 1/12/2019.

1.5.2 בהתאם לבדיקה ומדידה שערכה העירייה בנכס, תוקן גודלו וסיווגו

בתשלום ארנונה כך שהנכס יסווג כ"מבנה תעשייה" בגודל של 981

מ"ר

1.5.3 אין כל רלבנטיות למתן תעודות גמר לנכס כאשר מבדיקה שערכה

העירייה הנכס ראוי לשימוש ואף נעשה בו שימוש בפועל ע"י העוררת.

1.5.4 המשיב פועל להטמעת המדידות של השטחים שהתקבלו אצלו, ועל

פיהן תושת שומת הא רנונה של הקרקע התפוסה בהתאם לממצאי

המדידה והבדיקה שערכה העירייה.

1.6 הצדדים חזרו על טענותיהםבמסגרת ההשגה לשנת 2020 (ערר 67/20.)

2. טענות העוררת

לאור דחיית ההשגה הגישה העוררת ערר, בו חזרה על טענותיה כפי שהועלו בהשגתה,

הוסיפה וטענה כי:

2.1 חיובהארנונה נשוא הערר הוא הוצאה לפועל של הצהרותיו הפומביות של

ראש העיר על כוונתו לסלק את מפעל העוררת מתחומי העיר פתח תקווה,

ולהביא לקריסתו והפסקת פעילותו של מפעל זה, בין היתר, באמצעות

הגדלת חיובי הארנונה של העוררת.

2.2 המשיב מחייב את העוררת בגין הנכס בכפל חיוב, פעם אחת כמבנה (הנכס),

ופעם אחת כקרקע תפוסה בנכס מס' 635414200200 אשר ממנו לא נוכה

שטח הקרקע עליו מוקם המבנה.

2.3 תנאי בסיסי לחיוב "בנין" בארנונה כללית הינו קיומו של בניין שבנייתו

נסתיימה והוא ראוי לשימוש.

2.4 נטל הראיה בדבר גמר הבנייה מוטל על העירייה ולא על העוררת, ונראה

שהעירייה לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה שכן טענתה בתשובה להשגה

נטענה בעלמא ללא כל פירוט או ביסוס עובדתי.

2.5 מדובר במבנה המיועד לשמש קירוי לפעילות תעשייתית ספציפית מסוג

טיפול בשפכים תעשייתיים, הנעשית כיום בשטח אחר מחוץ לנכס (ת חת

כיפת השמיים). מטעמים סביבתיים התבקשה העוררת להעביר את הפעילות

התעשייתית המדוברת לתוך מבנה מקורה.

הנכס אינו מחובר לחשמל, וחברת החשמל לא תבצע את החיבור הנדרש

מבלי שיוצג בפניה טופס 4 שניתן למבנה. דא עקא, העירייה מסרבת ליתן

טופס 4 למבנה על מנת למנוע את ה שימוש בו בפועל. בהעדר חיבור חשמל

הנכס עומד ללא כל שימוש ואין באפשרות העוררת להשתמש בפועל בנכס

לייעודו.

3

והוא אינו ראוי לשימוש, ולא נעשה ב ו 2.6 בניית הנכס טרם נסתיימה

שימוש בפועל בהיעדר חיבור של קבע לחשמל שבלעדיו אין כ ל תועלת או

צורך במבנה. לפיכך אין כל מקום לחייב את העוררת בגינו כ"בנין".

3. טענות המשיב

המשיב ענה על כתב הערר בכתב תשובה לערר, בו חזר על טענותיו כפי שהופיעו

בתשובתו להשגה, הוסיף וטען כי:

3.1 טענות העוררת בעניין ראש העירייה והחיוב בתשלום הארנונה דינן להידחות

על הסף ומוטב אילו העוררת לא הייתה מעלה טענות אלו כלל, שכן העוררת

מחויב בהתאם לדין ובהתאם להוראות צו הארנונה.

3.2 טענות העוררת לעניין היות הנכס אינו בשימוש, בנייתו טרם נסתיימה וכי

לא ניתן לנכס תעודת גמר ע"י העירייה, דינן להידחות.

החיוב של הנכס בתשלום ארנונה הושת על העוררת בהתאם לבדיקה שערכה

העירייה בנכס, בה עלה כי הנכס ראוי לשימוש ואף נעשה בו שימוש בפועל

ע"י העוררת ומשכך הנכס מחויב כדין בארנונה.

3.3 הנכס עונה להגדרת "בניין" בהתאם להוראות צו הארנונה, ונטל הראיה

מונח על כתפה של העוררת ולא על המשיב, והעוררת לא הרימה נטל זה.

3.4 בהתאם להראות הפסיקה אין כל רלבנטיות בדבר אין מתן תעודת גמר

וכיוצ"ב, כאשר לא יכול להיות חולק כי העוררת עושה שימוש בשטח הנכס.

4. הדיון

4.1 ביום 23/06/2020 נערך דיון בפני הועדה. בסיום הדיון החליטה הועדהלערוך

ביקור בנכס ולבדוק את השימוש הנעשה בו.

4.2 ביום 1/07/2020 התקיים הביקור בנכס, וזהו דו"ח הביקור

"דו"ח ביקור בנכס ברחוב החרושת 6 פ"ת מיום 1/7/2020

נוכחים

יו"ר הועדה: עו"ד יהודה שלום

חברי הועדה: 1. גב' שושנה פרופר

2. מר אשר מייבסקי

מטעם העוררת: 1. שרית דהן- נציגת העוררת

2. עו"ד נטלי בן דוד- ב"כ העוררת

מטעם המשיב: 1. מר דני רווה- נציג המשיב

2. גב' רבקה טרבלסי- נציגת המשיב

3. עו"ד אריאל ליבר- ב"כ המשיב

4

1. בהסכמת הצדדים הביקור יחול על 2 העררים שבכותרת

2. עו"ד נטלי בן דוד מטרת הביקור לבדוק האם הנכס נשוא הביקור הוא מבנה

גמור הראוי לשימוש החייב בתשלום ארנונה - דהיינו לטענתנו מדובר בבניין

שבנייתו טרם הסתיימה, ולכן אין לחייבו בתשלום ארנונה.

הוועדה ביקרה בנכס ומצאה כי:

3. מדובר במבנה עם גג מושלם, ריצפה מושלמת - קיימת מערכת ספינקלרים

וקירות מ-3 צדדיו. הקירות מושלמים. הצד הדרומי הוא ללא קיר עפ"י תוכנית

הנכס.

רצ"ב צילומים מהנכס.

בשטח

המבנה מצוי מבנה נוסף עם שלט "מרחב מוגן".

רצ"ב צילום.

4. שרית דהן: ב-2016 התקבלה דרישה מעיריית פ"ת אגף רישוי עסקים שפעילות של טיפול

בשפכים תעשייתיים ייעשה תחת קירוי, לכן חברת טביב קיבלה היתר ב-2018 ובנתה את

המבנה, אך עדיין לא קיבלה טופס 4, ולכן לא עושה שימוש במבנה

5

עם קבלת טופס 4, והשימוש בנכס אנו מסכימים שמדובר במבנה בר חיוב בארנונה.

עדיין אין חיבור חשמל.

כל מה שנמצא בתוך הנכס זה חלק מהנכס - מהמכשור, שעדיין לא נעשה בו שימוש -

טיפול בשפכים תעשייתיים.

המיכלים בנכס הם מיכלי שפכים והם מיכלים עומדים שאי אפשר להפעיל אותם ללא

חשמל.

ארון החשמל עדיין בבנייה. אין אישור התחברות מחברת חשמל.

רצ"ב צילום ארון החשמל.

בעבר המקום חוייב כקרקע תפוסה והייתה בו פעילות של מגרסות, שהועברה למקום

אחר.

עם פינוי פעילות המגרסות התחילו לבנות את הנכס עם ריצפה, קירות מ-3 צדדים וגג

5. עו"ד ליבר

1. ניתן לעשות שימוש בנכס, יש מבנה מושלם וגם אם אי אפשר לעשות בו שימוש

למטרת טיפול בשפכים, ניתן לעשות בו שימוש למחסן, או לכל שימוש אחר.

2. אין לנו התנגדות לאחד הדיון בערר זה עם ערר 67/20 המתייחס לשנת 2020 .

החלטה

החלטה זו תחול על עררים 10/20 ו-67/20 .

1. ב"כ העוררת תסכם תוך 30 יום מהיום וב"כ המשיב תוך 30 ימים מקבלת

סיכומי ב"כ העוררת.

זכות לסיכומי תגובה בת עמוד אחד לב"כ העוררת, אם תחפוץ בכך.

2. ניתן היום 1/7/2020."

4.3 בהתאם להחלטת הועדה הגישו הצדדים סיכומים

5. ההכרעה

6

בערר זה היא האם יש לחייב את הנכס בשטח 5.1 המחלוקת היחידה שנותרה

של 981 מ"ר בארנונה אם לאו, העוררת טוענת כי בנייתו של הנכס טרם

נסתיימה ועל כן הוא לא עונה להגדרת "בניין" הקבועה בצו הארנונה של

עיריית פתח תקווה, ואילו המשיב טוען שהנכס הינו מבנה מושלם והעוררת

עושה שימוש בנכס כ"מחסן" ועל כן יש לחייבו בסיווג של "מחסן".

5.2 מהביקור שערכה הועדה בנכס עולה כי בנייתו הפיזית של הנכס הוש למה,

כאמור בפרוטוקול הביקור:

"מדובר במבנה עם גג מושלם, ריצפה מושל מת – קיימת מערכת ספרינקלרים

וקירות מ – 3 צדדיו הקירות מושלמים. הצד הדרומי הוא ללא קיר עפ"י תוכנית

הנכס".

אשר על כן, נראה כי בניית המבנה של הנכס הסתיימה.

5.3 עוד מצאה הועדה בביקור בנכס כי בנכס לא נעשה כל שימוש, וכי המיכלים

המצויים בנכס מחוברים לרצפה והמכשור המצוי בנכס מחובר למיכלים, אך

הם לא פועלים הואיל ואין חיבור חשמל למבנה.

5.4 לדעת הועדה יש לקבל את עמדת המשיב בגין היותו של הנכס בר חיוב

בארנונה בשל היותו נכס מושלם פיזית, אך אין לקבל את עמדת המשיב בדבר

חיובו של הנכס בסיווג "מחסן", ודוק:

55. ב– עמ"נ 17-10-20496 מוסא נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו) קבע כב' ביהמ"ש

כך:

"5.3 הפסיקה לאורך השנים דנה בשאלה מתי המבנה הופך להיות "בנין" שבנייתו הסתיימה

והוא ראוי לשימוש, ומתי הוא חדל להיות כזה. המלומד רוסטוביץ בספרו "ארנונה

עירונית" (מהדורה חמישית ) עמ' 322-327, סוקר את המבחנים השונים האפשריים–

המבחן הפורמלי לפיו בניה מסתיימת ביום הוצאתה של תעודת גמר לפי חוק התכנון

והבניה תשכ"ה 1965 (תעודה המעידה כי הבניה התבצעה לפי ההיתר ותנאיו, תעודה

הניתנת לאחר מתן טופס 4 )המבחן המעשי לפיו הבניה מסתיימת ביום תחילת

השימוש בפועל, המבחן הכלכלי לפיו יש לבחון את סיום הבניה באמות מידה

כלכליות, והמבחן הפונקציונאלי – לפיו בניית בנין מסתיימת כאשר הוא ראוי

לשימוש.

בתי המשפט החילו את המבחן הפונקציונאלי, דהיינו האם הבנין ראוי לשימוש .

5.4 בבדיקת המבחן הפונקציונאלי, נעזר בית המשפט לעתים בחזקה, שהיא מתן טופס 4 ,

אך אין היא חזות הכל. נאמר כי "בבחינת השאלה האמורה אמנם יש ליתן משקל

מסוים להוצאת 'טופס 4( "'בר"ם7992/06 קעה נ' עיריית חדרה [

6 26.11.2006 ;)בר"מ10194/05 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית

אשדוד, [22.1.06.)

5.5 חשוב להדגיש כי קיומו של טופס 4 קובע חזקה לכאורה שהבנין ראוי לשימוש (חזקה

הניתנת לסתירה). כך למשל נקבע בבר"מ 7992/06 [-

"שאלת התאמתו של נכס מסוים לאכלוס הינה שאלה עובדתית

התלויה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה. במקרה דומה בו נטען

כי אין לחייב בתשלום ארנונה עבור ד ירות שבהן לא הושלמה

התקנתם של רכיבים שונים ובהם כלים סניטריים, ברזים, ארונות

מטבח, מוני חשמל דירתיים ומוני מים, קבעו הערכאות דלמטה כי

יש לחייב בתשלום מהמועד בו ניתן טופס 4 לדירות, וכי חסרונם

7

השונים, אינו הופך את הדירות לבלתי של הרכיבים

ראויות לשימוש.... במקרה שלפנינו קבע בית המשפט כי המבקשים

לא הביאו ראיות מספיקות כדי להוכיח את אי התאמת הבתים

לשימוש בתקופה שבין מתן טופס 4 למועד בו הסתיימה הבנייה

לפי טענתם, ולכן דחה את ערעורם"

לפיכך קיימת חזקה לכאורית הקובעת כי קיומו של טופס 4 מלמד על כך שהנכס ראוי

לשימוש אך אין לגזור מכך חזקה לגבי המצב ההופכי. העדר טופס 4 איננו מלמד על כך

שהנכס איננו ראוי לשימוש.

קחו לדוגמא את אותם מצבים בו טופס 4 לא ניתן בשל חריגות בניה, העדר היתר בניה

או סטיה מהיתר. אין בכך כדי לפגום במצב העובדתי הפונקציונלי שהנכס ראוי לשימוש.

5.6 המבחן הפונקציונאלי מחייב הכרעה עובדתית בכל מקרה ומקרה לגופו. (ראה בר"מ

10194/05 הנ"ל וכןבר"מ 7992/06 הנ"ל".

5.6 אם כן נראה כי לפי המבחן הפונקציונאלי כל מקרה נבחן לגופו, לכן

מביקור הועדה בנכס קובעת היא ש בנייתו של הנכס הושלמה, מדובר

בנכס קיים ומושלם פיזית, הוא ראוי לשימוש ועל כן הנכס הינו בר חיוב

בארנונה.

5.7 הועדה בחנה את פסקי הדין אותם ציינה העוררת בסיכומיה ומהם עולה

כי בכל מקרה, כל מקרה נבחן לגופו וכן כי טופס 4 אינו חזות הכל –

הוצאת טופס 4 אינה מעידה בהכרח על היותו של הנכס ראוי לשימוש

ושבנייתו נסתיימה ואי הוצאת טופס 4 אינו מעידה שהנכס לא ראוי

לשימוש ובנייתו טרם נסתיימה.

5.8 לאור זאת, קובעת הועדה כי הנכס ראוי לשימוש, בנייתו נסתיימה והוא

בר חיוב בארנונה.

סיווג הנכס

5.9 המשיב טוען בסיכומיו כי במהלך הביקור נמצא שהנכס משמש לאחסנה

הועדה אינה מקבלת טענה זו של המשיב, הואיל והמכשור המצוי בנכס

מחובר לרצפה ו/או למיכלים אשר מחוברים לרצפה ועל כן טענה שכזו

אינה יכולה להתקבל.

הועדה קובעת כי הנכס ריק ולא נעשה בו כל שימוש, ולכן יש לחייב את

הנכס בסיווג הזול ביותר מבין השימושים המותרים בנכס ע"פ צו

הארנונה והיתר הבניה.

ראה: עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נגד עיריית תל אביב

שם קבע ביהמ"ש העליון כי:

"כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים המותרים על פי דין - הרי

שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים

אלה".

5.10 כאמור המשיב החל לחייב את הנכס ביום 1/12/2019 בתעריף של "סככה

בתעשייה" ע"פ סעיף 2.4 לצו הארנונה. מבדיקת הסיווגים המותרים

בנכס והתעריפים בגינם, מצאה הועדה כי זהו הסיווג הזול ביותר שניתן

לחייב בו את הנכס.

8

5.11 על כן, קובעת הועדה שהנכס יחויב בסיווג "סככה בתעשייה" ע"פ סעיף

3.4.2 לצו הארנונה והתעריף הקבועבסעיף 2.4 לצו הארנונה

5.1 2 במאמר מוסגרקביעת הועדה כי מדובר בנכס ריק שלא נעשה בו שימוש

יכולה להשליך על בקשת העוררת לפטור מארנונה בגין נכס ריק שלא

נעשה בו שימוש בהתאם להוראות תקנות הסדרים במשק המדינה

(הנחה מארנונה), תשנ"ג – 1993.

6. סוף דבר

6.1 הנכס יחויב החל מיום 1/12/2019 בסיווג "סככה בתעשייה" ע"פ סעיף 3.4.2

לצו הארנונה

6.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

6.3 החלטת הוועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור

שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה

לצדדים.

6.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום 30.9.2020.

6.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה

9