ערר 39 20 אר. די. אס השקעות בעמ

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 39/20

שליד עיריית פתח- תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום

חברים – מר דוד בריק

מר יהושע גולדרט

העוררת: אר. די. אס השקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד ליאור הנדין

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העוררת הינה המחזיקה של נכס המצוי ברחוב גולדנהירש 24 פתח תקווה

הרשום אצל המשיב כנכסים מס' 73702600031 ,73702600020 בשטח כולל

של 216 מ"ר, (להלן: "נכסים 031 ו– 020 בהתאמה.

הנכסים הינם ריקים והעוררת עושה בהם שימוש.

1.2 לנכס 031 הוענקו מלוא הפטורים לנכס ריק בהתאם להוראות תקנות

הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג – 1993. גם לאחר סיום

תקופת הפטור נותר הנכס ריק מכל חפץ ואדם.

1.3 ביום 30/03/2020 ניתנה החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה בערר 76/19

אשר דחתה את הערר ש התייחס לנ כס 031 בלבד. בהחלטת הועדה צוינה

הערת אגב בסעיף 4.3.4 כדלקמן

"4.3.4 בהערת אגב מציינת הועדה כי בפרק הסיווג של "משרדים" כלול גם

הסיווג "בית קפה". כמו כן מופיע בפרק 2.5 סיווג ספציפי של "בתי

מלון".

הואיל והסיווגים "בית קפה" ו"מלון" מופיעים בהיתר הבניה, על

המשיב לשקול את חיוב העוררת בסיווג זה של "בית קפה" או "מלון"

שהם זולים יותר מהסיווג הכללי של "משרדים".

הואיל וטענה זו לא נטענה ע"י העוררת בהשגה ובערר, הדבר נתון

לשיקול דעתו של המשיב ואין הערה זו מחייבת אותו לפעול כך".

2

1.4 העוררת הגישה על החלטת ועדת הערר ערעור לבית המשפט המחוזי מחוז

מרכז במסגרת עמ"נ 20-04-19388 אר.די.אס השקעות בע"מ נגד מנהל

הארנונה של עיריית פתח תקווה, אשר דיון בעניינו טרם התקיים.

1.5 ביום 19/04/2020 הגישה העוררת השגה לשנת 2020, ובה ביקשה ממנהל

הארנונה להפעיל את שיקול הדעת ולשנות את הסיווג של נכסים 031 ו- 020

לסיווג "בית מלון" לכל תקופת המחלוקת

לחילופין ביקשה העוררת לשנות את הסיווג לסיווג "מחסנים" ו/או כל

שימוש חוקי זול אחר המתאפשר על פי דין ו/או צו הארנונה.

1.6 ביום 10/05/2020 ענה המשיב על ההשגה, דחה אותה וטען כי

1.6.1 אין בהחלטתה של ועדת הערר קביעה עובדתית כי יש לסווג את שטח

הנכס כ"בית מלון", ומשכך טענה זו נדחית.

1.6.2 טענותיה של העוררת בגין נכס 020 להידחות על הסף הואיל ועבור

נכס זה לא הגישה העוררת כל השגה או ערר לשנת המס 2019 ,

ועסקינן בשומה חלוטה והחלטת ועדת הערר אינה רלבנטית לנכס זה

1.6.3 עיון בפסיקתו של בית המשפט העליון ובהיתר הבניה של הנכסים

מוביל למסקנה כי המשיב נהג בהתאם להוראות הפסיקה בדבר

בחינת השימוש האפשרי בהיתר הבניה.

עיון בהיתר הבניה אשר הוענק לבניין בו מצויים הנכסים מעלה כי

השימוש המותר הוא "בניין מסחרי". על כן, השימוש האפשרי בבניין

הוא "משרדים".

2. הערר והתשובה לערר

2.1 לאור דחיית ההשגה הגישה העוררתערר ביום 24/05/2020 המתייחס לנכס

031 בלבדוהמשיב ענה על הערר בכתב תשובה לערר ביום 3/06/2020.

2.2 העוררת חזרה על טענותיה בכתב הערר כפי שהועלו בהשגתהוכן הוסיפה

וטענה כי:

2.2.1 השארת שיקול הדעת למשיב בהתאם להחלטת ועדת הערר הייתה

ביחס לתקופת המחלוקת, אולם בוודאי שמדובר בהחלט מחייבת

באופן צופה פני עתיד ביחס לתקופה שמיום החלטת ועדת הערר

ואילך.

2.2.2 חלה טעות בהחלטת ועדת הערר שכן טענת שינוי סיווג "לבית מלון

נטענה באופן מפורש במסגרת כתב ההשגה שהוגש על ידה.

2.2.3 מבוקש לתקן את סיווג הנכסים כל עוד הוא נותר ריק מכל אדם וחפץ

וללא כל שימוש, לסיווג "בית מלון" ולחילופין "בית תוכנה" וחילופי

חילופין "מחסן".

3

2.3 המשיב חזר על טענותיו בכתב תשובה לערר כפי שהועלו בתשובתו להשגה

הוסיף וטען כי בכתב הערר מעלה העוררת טענות בדבר סיווג הנכסים בסיווג

"בית תוכנה", אך טענות העררת לעניין זה לא נטענו במסגרת ההשגה, אלא

לראשונה במסגרת הערר. אי לכך, יש למחוק את הטענה מכתב הערר ואין

לדון בה, מה גם שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

3. הדיון

3.1 ביום 5/07/2020 נערך דיון בפני הועדה. בדיון העלה ב"כ המשיב את הטענה

כי ישנו ערעור תלוי ועומד על החלטת הועדה בערר 76/19 וביקש לעכב את

החלטת הועדה בערר זה עד להכרעה בערעור, מנגד ב"כ העוררת ביקש כי

תינתן החלטה בערר דנן.

3.2 לאור זאת, החליטה הועדה כי הצדדים יגישו סיכומים בכתב

3.3 העוררת והמשיב הגישו את סיכומיהם.

3.4 העוררת הגישה סיכומיה בהם חזרה על טענותיה כפי שהופיעו בכתבי

הטענות מטעמה, והוסיפה כי:

3.4.1 השימוש המסחרי המותר לעשות בנכס מוגדר בהוראות התב"ע החלה

על הנכס בה נקבע כי יותרו שימושים לרבות: חנויות, משרדים,

מעבדות, תרבות ובידור, אחסנה, חנויות לתיקון אופניים, שרברב,

כריכיה, מרפדיה, חנויות לתיקוני חשמל ורדיו ושירותי תיקון

ואחזקה אחרים שאינם מהווים משרד.

3.4.2 עיון בהוראות התב"ע מגלה כי הגדרת שימוש מסחרי ושירותים

כוללת גם שימושים המוכרים בפסיקה כשימושים של "בתי מלאכה",

כאשר ברור כי גם שרברב וגם רפד או מתקן אופניים נחשבים כנותני

שירות, אך בכל זאת איש אינו חולק שיש לראות בהם מלאכה.

במסגרת הליך זה לא ביקשה העוררת סיווג של "בית מלאכה", אך

ייתכן כי תשקול הגשת השגה נוספת בעניין זה בעתיד.

בהליך זה סבורה העוררת כי הסיווג המתאים הינו סיווג של

"אחסנה" המהווה שימוש מותר על פי התב"ע.

3.4.3 המשיב כבר חייב את הנכס, בחלקו, בסיווג "מחסנים", כך שלא רק

שמדובר בשימוש אפשרי שאושר על ידי העירייה כשימוש מותר על

פי היתר הבניה אלא מדובר בשימוש אחרון שנעשה בנכס בפועל, כך

שאין מניעה בדין לחייב את הנכס בסיווג של "מחסנים".

3.4.4 נוצר מצב אבסורדי בו במקום להפחית את חיוב הארנונה לנכס ריק

דרש המשיב דווקא לשלם ארנונה גבוהה יותר. מדובר במצב המנוגד

לחלוטין לפסיקה בנושא חיוב נכס ריק ולתכליתה.

3.5 המשיב הגיש את סיכומיו, בהם חזר על טענותיו כפי שהופיעו בתשובותיו

להגה ולערר והוסיף כי:

3.5.1 ע"פ הוראות התב"ע החלות על הנכס ניתן לעשות בנכס שימוש

מסחרי בלבד, ושימושים של "בית מלון ו/או "מחסנים" לא יכולים

להיות שימושים אפשריים בנכס.

4

3.5.2 ניתן לראות במפורש בגרמושקא כי הבקשה להיתר בניה למלונאות

לא התבקשה מהועדה לתכנון ובניה בעירייה וכי השימוש האפשרי

שהתבקשה העירייה לאשר בנכס הוא עבור שימוש "מסחר י" ו/או

"משרדים" בלבד.

3.5.3 לא ניתן לסווג נכס על פי השימושים המופיעים לתשלום אגרת בניה

מכוח סמכותו של שר הפנים בסעיף 265 לחוק התכנון והבניה

תשכ"ה – 1965 נקבעה החובה לשלם אגרת בניה עור בקשה למתן

היתר בניה בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),

התש"ל – 1970, שם נקבע בתוספת השלישית את אופן חישוב אגרת

הבניה, שטחי הבניה או הנפח לחיוב ואת נהלי תשלום האגרות אותם

נדרש מבקש ההיתר ליישם.

עיון בהיתר הבניה מעלה כי מבקש היתר הבניה לנכס נשוא הע רר

שילם אגרות בניה שנקבעו בהתאם לתוספת השלישית ובהתאם

לסעיף 1.43.0 בו נקבע תעריף לתשלום אגרת בניה ל – "בית עסק,

בית קפה, בית מלון, בית מרגוע, בית הבראה, פנסיון, מסעדה או

משרד, לכל מ"ר", וזאת בעקבות בקשתו להיתר בניה לבניין מסחרי.

3.6 העוררת הגישה סיכומי תשובה לסיכומי המשיב, בהם טענה:

3.6.1 לגבי הטענה של הרחבת חזית, יטען המשיב כי בהשגתו ביקש לחייב

את הנכס ע"פ "כל סיווג שימוש חוקי זול אחר המתאפשר על פי דין

ו/או ע"פ צו הארנונה", ועל כן העלאת טענה חילופית בדבר סיווגים

אפשריים נוספים כגון מחסנים או בית תוכנה, אינה טענה המצויה

מחוץ לגדר המחלוקת, אלא מדובר בטענה לגיטימית הנגזרת באופן

ברור מקו המחלוקת העיקרי בין הצדדים.

3.6.2 אין מחלוקת בין הצדדים כי השימוש הניתן לעשות בנכס על פי היתר

הבניה שניתן לנכס הינו שימוש "מסחרי".

3.6.3 עד חודש מאי 2019 חויב הנכס לפי חלוקה של סיווגים של "מחסנים"

ו"משרדים" ולאחר מכן הודיע המשיב כי הוא מחליט להגדיל את

החיוב, לבטל את סיווג ה"מחסנים" ולחייב את כל הנכס לפי סיווג

"משרדים". הודעת תיקון השומה הייתה המקור לפתיחת הליכי

הערר כנגד המשיב. העובדה כי הנכס חויב בעבר כ"מחסן " הינה

רלבנטית ביותר לענייננו שכן היא מעידה שמדובר בסיווג המותר

ואפשרי על פי היתר הבניה של הנכס ואף מדובר בשימוש האחרון

שנעשה בנכס.

4. ההכרעה

4.1 בטרם תתייחס הועדה לטענות גופן, מוצאת היא לנכון לקבל את עמדת

העוררת ולא לעכב את מתן ההחלטה בערר זה עד להכרעת בית המשפט

המחוזי מרכז לוד ב - עמ"נ 19388 -04-20 אשר הוגש על ערר 76/19 לשנת

המס 2019 .

מובן כי פסק הדין ב - עמ"נ 19388 -04-20 ישליך גם על ערר זה

4.2 במוקד ערר זה שאלת סיווגו של נכס 031 המהווה נכס ריק לצרכי ארנונה.

הנכס קיבל את כל הפטורים הקבועים בתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק

המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז 2007.

5

בחלוף התקופות האמורות אמור להיות מחויב הנכס הריק בדומה לנכס

פעיל. חיו ב זה נעשה הגם שלכאורה המחזיק לא מפיק הנאה משירותי

העירייה, שהיא כאמור ההצדקה הבסיסית לגביית הארנונה. ההצדקות לכך

הן שתיים, האחת – הרצון לתמרץ מחזיקי נכסים ריקים לעשות בהם שימוש

בנכסיהם או למכרם, באופן שיביא לניצולם המיטבי של הנכסים, והשניה –

חיוב נכס ריק ב ארנונה מבטא את העובדה כי גם מחזיק בנכס ריק נהנה

במידה מסוימת משירותי העירייה כגון: תשתית, ניקיון ותאורה.

ראה: ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח תקוה [

בנבו.

4.3 הכלל בדיני הארנונה הוא כי נכס מסווג בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל

מטבע הדברים מאחר שבנכס ריק לא מתקיימת פעילות, אין במבחן השימוש

בפועל כדי לסייע בידי הרשות לצורך הכרעה בדבר סיווגו המתאים של הנכס.

ראה: עע"ם 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב – יפו

[

44. ב - בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה

בע"מ [, סקר השופט ע' פוגלמן את סוגיית חיוב הנכסים

הריקים, וקבע כי:

"...לפיכך, ככלל, יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו

היה מפעיל את הנכס. ואולם, מכיוון שהנכס ריק ומבחינה רעיונית ייתכנו בו

שימושים שונים, קיים קושי להתחקות אחר השימוש הפוטנציאלי שיכול היה

המחזיק לעשות בנכס לו היה מפעיל אותו. על רקע זה יש להבין את הקביעה

כי על מנת להכריע כיצד לסווג נכס ריק לצרכי ארנונה יש לאתר את

השימושים המותרים על פי הדין. רק שימושים אלה מבטאים את השימוש

העתידי האפשרי הנמנע עקב אי הפעלת הנכס ויש בהם אינדיקציה לסכום

הארנונה שאותו "חוסך" הנישום כאשר אינו מפעיל את הנכס.

כאמור לעיל, לאחר שאותר "סל" השימושים האפשריים בנכס על פי מצבו התכנוני,

יסווג הנכס בהתאם לשימוש הזול ביותר מבין השימושים האמורים. זאת מכיוון

שבצד התפיסה בדבר הצורך ביצירת תמריץ כלכלי למחזיק להביא לשימוש יעיל

בנכס, יש להימנע מהכבדה כלכלית יתרה עליו בשים לב לכך שאינו מפיק עוד הנאה

כלכלית מן הנכס. לפיכך, יש להניח לזכותו של הנישום כי השימוש התיאורטי שהיה

עושה בנכס הוא הזול ביותר האפשרי מבין השימושים האפשריים לפי דיני התכנון

והבניה.

.....

סיכומו של דבר: משהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא על

פי ההיתר אינו כדין, וזאת אף אם מדובר בשימוש שהותר בתכנית החלה על

הנכס. בהקשר שבו עסקינן, בשלב הראשון שעניינו בחינת "סל" השימושים

בנכס, יש לאתר את אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק. כנובע

מדיני התכנון והבניה, אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה.

מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התכנית, אינו

משום שימוש אפשרי העומד לנישום (ראו והשוו ארנונה עירונית, בעמ' 716)".

54. ב - בבר"מ 166934/ וינברג נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב קבע ביהמ"ש

העליון כי:

"פרשנות נכונה של הקביעה לפיה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין

אותם שימושים אפשריים על פי דין מכוונת לשימושים כלליים כגון

6

"תעשיה", "תעסוקה" או "מגורים" ולא לשימושים קונקרטיים

ומצומצמים בהגדרתם, שלגביהם יש לתת משקל רב יותר למבחן השימוש

בפועל".

4.6 אםכן, ע"פ הפסיקה יש לבחון את סל השימושים המותרים בנכס על פי דין,

ולאחר מכן לבחור את השימוש הזול ביותר האפשרי מבין הסיווגים

הכלליים בצו הארנונה אשר תואם את היתר הבניה שניתן לנכס.

4.7 לנכס 031 ניתן היתר בניה "להקים בניין מסחרי

4.8 ע"פ התב"ע החלה על הנכס אלו הם השימושים האפשריים אשר ניתן לעשות

בנכס-

"אזור מסחר ושירותים – יותרו שימושים מסחריים ושרותי מ לאכה

טכניים, כדלקמן:-

א. חנויות למסחר קמעוני וסטרגאי.

ב. משרדים.

ג. מעבדות, פרט למעבדות העלולות לגרום

מטרד.

ד. תרבות ובידור.

ה. אחסנה הקשורה באופן ישיר לפעולות

המסחריות במקום ובתנאי שאינה מהווה

מטרד.

ו. חנויות לתיקון אופניים ומכירתם, שרברב,

כריכיה, מרפדיה, חנויות לתיקוני חשמל ורדיו

ושרותי תיקון ואחזקה אחרים שאינם מהווים

מטרד".

4.9 הרי כי כןלדעת הועדה שימוש של אחסנה מבין השימושים המותרים לעשות

בנכס, חוסה תחת "בניין מסחרי" המופיע בהיתר בניה, ועל כן יש אפשרות

לחייב את נכס 031 בסיווג ובתערי ף של "מחסנים" , שכן סיווג ותעריף זה

הוא חלק מסל מהשימושים שניתן לעשות בנכס.

4.10 מבדיקת צו הארנונה עולה כי סיווג "מחסנים" המופיע בסעיף 3.2.13 לצו

הארנונה הינו תת סעיף תחת סעיף 3.2 - "משרדים, שירותים ומסחר .

מדובר בסיווג כללי שאינו סיווג המצריך קריטריונים ספציפיים על מנת

שנכס יחויב בסיווג זה, ו לכן ניתן לחייב את נכס 031 בסיווג ובתעריף של

אחסנה.

4.11 עמדת המשיב כי יש לחייב את נכס 031 בתעריף "משרדים" שהוא אחד

התעריפים הגבוהים שבצו הארנונה והוא תעריף גבוה לאין שיעור מתעריף

של "מחסנים" , מנוגדת ל רציונאל הקובע שיש לחייב נכס ריק בסיווג

ובתעריף זול מן הטעם שהעוררת לא מפיקה הכנסה מהנכס.

4.12 עובדה נוספת אשר תומכת במסקנת הועדה היא כי המשיב חייבחלק מנכס

031 בסיווג ובתעריף "מחסנים" עד 05/2019 ,עת ששינה את הסיווג והתעריף

ל"משרדים". בגין כך הוגשו ההשגה והערר בערר הקודם 76/19.

5. סוף דבר

5.1 העררמתקבל, נכס 031, כל עוד הוא ריקיסווג בסיווג "מחסנים" ובתעריף

הקבוע בסעיף 2.2.5 לצו הארנונה

7

5.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

5.3 החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור

שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה

לצדדים.

5.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום...25.11.2020

5.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה

8

ארנונה-ועדה/אר. די. אס.71120