ערר 79 19, 48 20 רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בעמ

1

1

ועדת הערר לענייני ארנונה ערר מס' 79/19 ,48/20

בפתח תקווה

העוררת: רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד שלומי סהר

- נגד -

המשיב: מנהל הארנונה - עיריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עו"ד דרור יוספי

החלטה

עניינם של עררים אלה הוא דחיית השגות שהוגשו ע"י העוררת על חיוביה בארנונה בגין נכס הנמצא

ברחוב אלוף דוד מרקוס 4 בפתח תקווה, מס' משלם 511136228, נכסים מס 14100400011 ו- 14100400012

לשנים 2019 ו- 2020 .

א. נימוקי העוררת לערר מס' 79/19.

1. בשנת 2018 קבעה העירייה כי הנכס אינו ראוי לשימושוהוא מנותק מהמערכות השונות ובהתאם לכך

חייבה את העוררת בחיוב מזערי.

2. עד 2017 היה הנכס פטור מארנונה בשל היותו בלתי ראוי לשימוש

3. ביום 18.2.2019 קבלה העוררת מכתב מהעירייה הנושא תאריך 3.2.2019 בו נאמר, כי העירייה בקשה

לערוך סיווג בנכס וסורבה. העוררת הגיבה למכתב באומרה, שהנכס אינו ראוי לשימוש וכי נעשות בו

עבודות לשם הכשרתו לרבות חיבור למערכות השונות. צורפו המכתבים.

4. בתאריכים 2.4.2019 ו-2.5.2019 בקר נציג העירייה בנכס

ביום 20.5.2019 שלחה העירייה אל העוררת הודעות חיוב בארנונה על פי סיווג המבנה כ"מלונית"

והחניה "כקרקע תפוסה" - רטרואקטיבית מיום 1.1.2019, על אף שרק ביום 25.7.2019 הוכשר

המבנה למגורים ואילו שטח החניה אינו ראוי עדיין לשימוש ונדרשות עבודות כדי להכשירו לשימוש

כחניה.

5. החלטת המשיב לשנות את הסיווג כאמור אינה סבירהוניתנה ללא נימוקים. ואף שלא בוצעו שינויים

בנכס מאז הקביעה שאינו ראוי לשימוש כאמור.

העירייה לא פעלה על פי החובה שנקבעה ב"חוק ההנמקות".

ב. תשובת המשיב לערר מס' 79/19

1. הטענות בדבר "חיוב רטרואקטיבי" "חובת הנמקה", "הסתמכות", "תעודה לתפיסת מטלטלין", "חוסר

סבירות" דינן להידחות מאחר שהוועדה אינה מוסמכת לדון בהן.

2. בקשות העירייה בתחילת שנת 2019 לתאם עמה מועד לביקורת בנכס סורבו על ידי העוררת

3. בביקורות שערכה העירייה בנכס בתאריכים 3.4.2019 ו- 2.5.2019 נמצא כי הנכס ראוי לשימוש ואינו

במצב של על פי לשון הפקודה - "אינו במצב שאי אפשר לשבת בו" ובשל כך, אין לסווגו בתעריף המזערי

ולפיכך סווג הנכס בהתאם לשימוש הנעשה בו - "מלונית".

4. לאור הפסיקה בעניין ע"ש5254/99 בעניין בני ברל נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית זיכרון

יעקב, אין לסווג נכס שאינו משמש למגורי קבע בסיווג "מגורים".

5. סיווג שטח החניון נעשה כדין , קרי בסיווג "חניון

2

2

גנימוקי העוררת בערר מס' 48/20

1. הטעם היחידי עליו נסמך המשיב בדחותו את ההשגה היה פסק הדין שניתן בע"ש 5254 בעניין ברל

בני נ' מנהל הארנונה במועצה המקומית זיכרון יעקב. אלא, שהמאפיינים של הנכס מושא הודעת

הערר שונות מהעובדות העולות מפסק דין זה.

פסק הדין בעניין ברל עוסק במקרקעין המיועדים לבית מלון בו כלול חדר אוכל משותף, בריכה

משותפת מתקני נופש, לובי מפואר המעניק שירותים לאורחי המלון - להלן - "מאפייני המלון" ואילו

נכס העוררת אינו כולל את המאפיינים שתוארו לעיל לגבי נכס ברל. אין בנכס העוררת שירותים

שונים כגון שירות חדרים, מרכזיה, אין החלפת מצעים או אספקת נייר טואלט , אין שירותי ניקיון

בחדרים, תקופת שכירות חדרי הנכס אינה שעתית או יומית אלא לתקופות ארוכות ואך ליותר משנה.

2. מרתף החניה אינו ראוי לשימוש מזה שנים.

3. בוועדת ערר בתל אביב שדנה בנכסדומה של העוררת התקבלה עמדת העוררת לגבי סיווג הנכס.

4. גם עיריית ירושלים סיווגה נכס דומה של העוררת כמגורים

5. צורפוהסכמי שכירות בין העוררת לבין מספר שוכרים שמתוכנם עולה כי יש לדחות את טענות המשיב.

ד. נימוקי המשיב בערר מס' 48/20

לאחרהגשת הערר לשנת 2020 בתיק מס 48/20 הסכימו הצדדים, כי העררים מס 79/19 ו- 48/20

יאוחדו. הוועדה אישרה איחוד זה ובשל כך לא הגיש המשיב תשובה לערר מס 48/20

ג. ישיבת הוועדה ביום 8.6.2020.

במועד זה התקיימה ישיבה של הוועדה, אולםלמרבה הצער עקב תקלה טכנית לא הוקלט הדיון. הוועדה

אפשרה לצדדים לבקש דיון נוסף עקב התקלה, אולם הצדדים לא בקשו לקיים דיון שכזה והסתפקו

בביקור בנכסים ובהגשת סיכומים בכתב.

ד. ביקור הוועדה בנכס.

הוועדה בקרה בנכס ביום 16.6.2020 והעלתה את ממצאיה על גביפרוטוקול מביקור זה.

מאחר שבביקור הראשון לא הוצג בפני הוועדה החניון, הבקשה העוררת לקיים ביקור נוסף במקום וכך

בקרה הוועדה בחניון בחום 24.8.2020.

רשמי הוועדה מהביקורים בנכסים נשוא העררים הועלו על הכתב בפרוטוקולים אשר הועברו לב"כ

הצדדים. לצדדים ניתנה האפשרות להעיר הערות לפרוטוקול הביקור.

הוועדה לא תחזור כאן על האמור בפרוטוקולים וככל שהדבר יידרש לצורך החלטה, יצוטטו בה רשמי

הביקורים.

ה. דיון

א. הטענה בדבר שינוי סיווג ללא שבוצעו שינויים בנכס.

טענת העוררת סותרת את עצמה. בעבר הרחוק סווג המבנה כ:תעשייה" ולאחר מכן חויבה העוררת

בגינו בתעריף מזערי בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש ולאחר מכן - לאחר שבנכס נעשו שיפוצים

ושינויים שהכשירו אות להיות מבנה למגורים, סווג הנכס על פי השימוש העיקרי הנעשה בו-אמנם

על פי קביעת המשיב.

אמנם, נפסק ובין היתר בעמ"נ (חי') 8249-01-11 בעניין שחר בע"מ נ' מ.מ. מטה אשר, כי שינוי סיווג

דורש תשתית מתאימה להבהרת הטעון שינוי אולם, הדבר נכון כאשר מדובר בשינוי סיווג ספציפי

3

3

ולא כבמקרה העומד כאן לדיון- מסיווג בתעריף מזערי שהוא ארעי - עד לתום הכשרת הנכס לשימוש

העיקרי והקבוע. יתירה מכך. משמעות הדברים היא שגם על פי תיאור העוררת את העובדות או את

השתלשלות הדברים נעשו בנכס שינויים המצדיקים סיווג אחר, כלשהו, ביטן אם לסיווג "מלון"

ובין אם לסיווג מגורים".

טענת העוררת נדחית.

ב. הנכס העיקרי - מס' 14100400011

1. נכונה טענת המשיב לפיה הוועדה אינה מוסמכת לדון בטענות בדבר "חוסר הסבירות" שבהחלטת

המשיב לסווג את הנכס כ"מלונית", "חיוב רטרואקטיבי", "אי מתן הנמקה להחלטת המשיב",

"הסתמכות", "הטלת עיקול ותעודה לתפיסת מיטלטלין" וכיוצ"ב.

סמכות הוועדה מוגבלת לעניינים המנויים בסעיף 3 א1 - 4 לחוקהרשויות המקומיות (ערר על

קביעת ארנונה כללית), תשל"ו - 1976. כך נפסק בפסקי דין רבים ולדוגמא בפסק הדין שניתן ע"י

בית המשפט העליון ברע"א 10643/02 בעניין חבס ח.צ1993) בע"מ נגד עיריית הרצלייהשם נאמר

כך: "מקריאת סעיף 3 עולה כי המחוקק הסמיך את המנהל לדון בעניינים ספציפיים בלבד

המפורטים בס"ק (א). ס"ק (ב) בא להבהיר, על-פי פשוטם של דברים, כי המנהל אינו מוסמך לדון

בטענות של אי חוקיות בכלל הנוגעות לתשלום הארנונה, וסמכות זו תועבר לבית המשפט".

טענות העוררת שהובאו לעיל, אינן כלולות בסעיף זה לחוק ולפיכך, הן נדחות בזה.

2. מועד תחילת חיוב העוררת בגין הנכס.

המשיב טען בתשובתו לערר, כי בקשות העירייה בתחילת שנת 2019 לתאם עמה מועד לביקורת

בנכס סורבו על ידי העוררת. כן הוסיף, כי בביקורות שערכה העירייה בנכס בתאריכים 3.4.2019 ו-

2.5.2019 נמצא, כי הנכס ראוי לשימוש ואינו במצב של על פי לשון הפקודה - "אינו במצב שאי

אפשר לשבת בו"

לאור האמור החליט מנהל הארנונה לחייב את העוררת בס יווג "מלונית" החל מיום 1.1.2019.

העוררת טוענת נגד מועד תחילת החיוב . דיון זה אינו עוסק בשאלת הרטרואקטיביות של החיוב

כאמור, אלא בטענת העוררת, כי לא סירבה לתאם מועד לביקור.

חשוב לציין, את התכתבויות הצדדים "בזמן אמת" קרי, מכתבי הצדדים מיום 28.2.2019 ,

27.3.2019 ,7.4.2019 ו- 30.4.2019 בהם הועלתה טענת המשיב לגבי סירוב לאפשר למציגי העירייה

לבקר בנכס.

משמע שאין זו טענה שהועלתה לצורך הערר.

הוועדה לא מצאה כל סיבה לפקפק בדברי המשיב לפיהם משביקשו נציגי העירייה לבקר בנכס

נתקלו הם בסירוב מצד העוררת לאפשר להם זאת.

סירוב זה עומד בניגוד להוראת סעיף 287 - 288 לפקודת העיריות וחזקה היא ש"היה להם מה

להסתיר", קרי, שהעוררת יצאה מתקופת השיפוצים כבר בתחילת השנה ומן הדין להתחיל

ולחייבה עפ"י סיווג אחר.

כן נציין, כי בביקורת שערכו נציגי העירייה ביום 2.4.2019 נמצא, כי הנכס משמש ל"מלונית

העוררת לא הביאה כל ראיה לסתור דברים אלה.

על פי הפסיקה חזקה היא שפעולות המינהל היו תקינות וכי כל עוד לא ה וכח אחרת בראיות

הסותרות את חזקת התקינות העומדת למינהל.

החזקה קובעת, שברגיל, ניתן להניח לטובתה של הרשות כי היא נהגה כדין, ואילו על מי שמבקש

לסתור את החזקה מוטל הנטל לסתור אותה ולהראות, כי קיימת לכאורה בעייתיות בפעולתה של

הרשות. ראו עע"מ 4072/11 עיריית בת-ים

4

4

נ' לוי ראו ברע"א 1436/90 בעניין גיורא ארד בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף וכן בעמ"נ (ת"א) 143/02

בעניין יעד פירזול 1984) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב כך נקבע גם בסעיף 218

לפקודת העיריות.

לפיכך, הוועדה מוצאת לנכון לדחות את טענות העוררת לגבי תחילת מועד החיוב.

3. תיאור הנכס

בביקור אותו ערכה הוועדה בנכס נמצא, כי הנכס מורכב מ - 47 חדרים המושכרים או מיועדים

להשכרה.

ההשכרה היא לתקופה מינימאלית של חודש.

בחדרים אלה מצויים מקלחת ושירותים, מיטה זוגית, שולחן כתיבה, ארון בגדים שידת מגירות,

מזנון, מקרר קטן ומכשיר מיקרו גל.

אין בחדרים מטבח. השוכרים רשאים להשתמש בפינת מטבחון המצויה במסדרון מחוץ לחדר .

באותה פינת מטבח מצויים כיריים חשמלי, כיור, משטח עבודה וכן מכונת כביסה המופעלת

באמצעות מטבעות.

על פי דברי העוררת, הנהלת הנכס אינה מספקת שירותי ניקיון לחדרים או החלפת מצעים וכיוצ"ב.

אין שירות חדרים ואין הסעדה, אין מכשירי טלפון אף לא אל משרד הקבלה. המצעים שבחדרי

הנכס הם של השוכרים. השוכרים אחראים לתיקון תקלות בחדריהם

נמסר לוועדה, כי שלטונות מע"מ רואות בנכס כמבנה המכיל דירות להשכרה ובשל כך, העוררת

לא נדרשה לשלם מע"מ. כמו כן, לצורך הפעלת הנכס לא נדרשה העוררת לקבל רישיון עסק.

4. כאמור, המשיב סיווג את המכס כמלונית על פי סעיף 3.5 צו הארנונה ואילו העוררת טוענת, כי יש

לסווג את הנכס כ"מגורים לפי סעיף 3.1. לצו".

השאלה הנשאלת היא האם המאפיינים של הנכס כפי שתוארו, דהיינו הימצאות ריהוט כפי שתואר

מחד ומאידך היעדר שירותים כגון שירות חדרים, ניקיון החלפת מצעים, חדר אוכל , בריכה

וכיוצ"ב מטים את הכף לכיוון סיווג כמגורים, או שמא היעדר מטבח ושימוש בפינת מטבח

משותפת ובמכונת כביסה משותפת מטים את הכף לכיוון סיווג כמלון.

בדקנו במילון "אבן שושן" ומצאנו את הגדרת "מגורים" וזו היא:

"דיור, שה ייה במקום, ישיבה בקביעות..." והמונח "מקום מגורים" מפורש באותו מילון כ -

"כתובת,מקום מושבו של האדם" במקורות, בחומש בראשית יז, יח, מבטיח הקב"ה לאברהם

אבינו: "ונתתי לך ולזרעך אחריך את ארץ מגוריך, את כל ארץ כנען לאחוזת עולם".

הווה אומר: הפירוש הפשוט של האדם הסביר למונח " מגורים", נקשר עם מגורי קבע יום - יומיים

ולא מגורי ארעי.

האם ניתן לומר לגבי הנכס נשוא הערר, כי הוא משמש למגורי קבע של השוכרים? מובן שלא.

מאידך, האם היעדר מטבח בחדרים או היעדר מכונת כביסה בחדר מביא בהכרח למסקנה שמדובר

במלון? נראה שלא, שהרי הגרים בדירות מגורים יכולים לחיות כל ימיהם על אכילה במסעדות או

על רכישת אוכל מוכן, או למסור את בגדיהם לכביסה במכבסה.

הוועדה סבורה, סופו של דבר, כי היעדר מרכיב המטבח בחדרי הנכס, מבחינת תכנון החדרים מטה

את הכף לכיוון אי הגדרת הנכס והחדרים שבו כ"מגורים".

מבקש ב"כ העוררת ללמוד מהחלטה שניתנה על ידי וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית לתל

אביב מס' 14000246 ו0- 1400045777 , אלא שמרבית הדיון שם עוסק בשאלה האם מדובר בבניין

מגורים או שיש לסווגו כ"בניינים שאינם משמשים למגורים".

החלטת הוועדה היתה שהנכס הותאם מן הבחינה הפיזית למגורים ולא לשימוש אחר, כגון

כגון, או מעבדה, או לתעשייה קלה, על כן סווג על ידי הוועדה כמגורים.

5

5

ראשית נציין, כיהלכה היא, שאין להשוות בין סיווגים ברשויות מקומיות שונות וזאת מאחר שצווי

הארנונה שונים בין רשויות. ראו לעניין זה ראו בבר"מ 2968/11 אר.אם אלקטרוניקס ישראל בע"מ

נ' עיריית ירושלים, בבבר"מ 6985/11 עיריית מודיעין מכבים רעות נגד ניר שדה, בעת"מ 2810/05

בעניין שמואל כהן נ' עיריית תל אביב יפו וכן בעת"מ 1064/05 בעניין תנובת העמק נגד מנהלת

הארנונה בעיריית עפולה וכן בבג"צ 764/88 בעניין דשנים וחומרים כימיים נגד עיריית קריית אתא

לא הובאה בפני הוועדה כל ראיה לזהות בין צווי הארנונה של עיריית ת"א לצו של עיריית פ'ת.

יחד עם זאת נציין, שהוועדה שליד עיריית תל אביב יפו בדקה כאמור, אך ורק אם הנכס משמש

למגורים, אך לא בדקה האם הנכס אמור לשמש כמלון או מלונית ולפיכך אין להקיש דבר מהחלטת

הוועדה שם..

בכל מקרה, אין מחלוקת על כך שהנכס נשוא הערר הוכשר ומשמש למגורים ולא למשרדים, או כי

החדרים משמשים כקליניקה לרופא, או למ עבדת שיניים או אפילו למשרדי עורכי דין , אלא

למגורים בלבד והשאלה נותרת בעינה - האם יש לסווג את נכס העוררת כמגורים או כמלון.

בתשובתו להשגה ומאוחר יותר גם בתשובה לערר, בקש המשיב ללמוד מפסק הדין שניתן בע"ש

5254/99 בעניין בני ברל נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב.

סיכומי העוררת הרבו דבר על פסק דין ברל עליו נסמך המשיב וטענו, כי הוא עוסק במקרקעין

המיועדים לבית מלון הכולל חדר אוכל משותף, בריכה משותפת, מתקני נופש משותפים ולובי

מפואר ומשום כך אין להשוות או להסתמך על פסק דין זה. אלא, שטיעון זה מתעלם ממהות פסק

הדין. שם השאלה היתה אם מדובר בדירת מגורים ובית המשפט פסק כך:

"המבחן הקובע הוא מבחן השימוש. לפי הראיות הדירות אינן משמשות למגורים במובן המקובל

של המונח שהוא מגורי קבע ולא מגורים לתקופות קצרות ובשים לב לכך שבמרכז חייהם של

המערערים הוא בדירה אחת בישוב אחר ולכן אין הנידון דומה לראיה"

בר"ע 1361/06 בעניין רן רונן (פקר) נ' מנהל מס שבח, מנתחת כב' השופטת בדימ' רות שטרנברג

אליעז באריכות את משמעות המונחים "דירת מגורים" ו"לגור" ופוסקת בין היתר כך:

"בעמ"ש 22/84 זהבה וברוך מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין (מיסים ה2) (להלן: "פס"ד מנדל

נידון עניינם של עוררים אשר רכשו דירה בת 2 חדרים באילת, חתמו הסכם עם חברת ניהול לפיו

הם רשאים להשתמש בדירה חודשיים בשנה וביתרת התקופה תועמד הדירה להשכרה לציבור

הרחב ע"י חברת הניהול.

הועדה (בראשות כב' השופט ד"ר גרוניס) קבעה, בפס"ד מנומק היטב, כי מאחר והרוכשים התכוונו

לגור בדירה רק חודשיים בשנה ורוב השנה הדירה עתידה להיות מושכרת לציבור לפרקי זמן

קצרים כדירת נופש- לא תחשב הדירה כ"דירת מגורים" לצרכי מס הרכישה. בקובעה זאת אומרת

הועדה (מפי כב' השופט ד"ר א. גרוניס), בין היתר, כדלקמן: "....עתה יש לבדוק האם השימוש

המיועד בדירה, בהתאם לכוונתם של העוררים בעת הרכישה, בא בגדר המושג "מגורים" בתיבה

"דירה" [1. יש לפרש ביטוי זה

בלשון בני אדם, בהעדר הגדרה מיוחדת (השווה: ע"א 61/80 מנהל מס שבח נ' אלבוים, פ"ד לו 2 )

409 ,412 וכן ע"א 645/69 רוסו נ' רוסו, פד כד 1 )657,660..)

לדעתי לא ניתן לומר, שאדם השוכר דירה לתקופה קצרה ומשתמש בה בדומה לחדר בבית מלון,

"גר" בדירה. המושג "מגורים" כולל בגידרו שלושה מרכיבים: האחד, אופי השימוש ביחידה

הפיזית בה מדובר; השני, אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסוים. השלישי, אורכה של

תקופת השימוש.

לעניין המרכיב הראשון, יש לקבוע כי אכן השימוש הצפוי הינו שימוש מאותו סוג ואופי המקובל

בדירה שגרים בה, שהרי אין ספק כי לא הייתה כוונה שהדירה תשמש למשרד או למשל כמרפאה

של רופא.

6

6

המרכיב השני עוסק בעיקר בתכיפותו של השימוש בנכס על ידי כל משתמש ויש לבוחנו ביחס

לאורכה של תקופת השימוש, דהיינו המרכיב השלישי. ניתן להבהיר זאת בדוגמא: בעלים של דירה

נוהג להשכירה מעת לעת לאנשים שונים למטרת נופש וכל שוכר אינו שוהה בדירה למעלה מחודש

ימים. אמנם, כל שוכר משתמש בדירה בדוגמא האמורה מדי יום, כלומר בתכיפות גבוהה,

אולם מאחר ומדובר בתקופה קצרה לא ניתן לומר לגבי כל שוכר ושוכר שהוא "גר" בדירה. זו

המסקנה המתחייבת, למרות שמדובר בדירת מגורים מבחינה פונקציונאלית. הפירוש האמור

נתמך אף בפרשנות של המושג "מגורים" בהקשרים משפטיים אחרים... ".

לסיכום יש לומר, שהחדרים אותם משכירה העוררת לאחרים ובהם שוהים שוכרים אינם דירות

מגורים והמבנה בכללותו אינו תואם את הגדרת מבני מגורים או בנייני מגורים" כאמור בסעיף 3.1

לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה.

עתה נשאלת השאלה האם הסיווג בו סיווג המשיב את נכס העוררת דהיינו-"מלונית" הוא הסיווג

המתאים לנכס העוררת.

5. הגדרת מלון

המונח “בית מלון” מוגדר באופן מעט שונה במספר חוקים, אך בסיס ההגדרה זהה.

בחוק שירותי התיירות, תשל”ו - 1964 מוגדר המונח כדלקמן:“

בית מלון” - לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח וכל מקום כיוצא באלה שבו מספקים, או

מציעים לספק, בתמורה ,שירותי לינה לתשעה אנשים או יותר בעת ובעונה אחת.

בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (בתי מלון), תשכ"ז-1967 הוגדר המונח:

"בית מלון" - לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח וכל מקום כיוצא באלה שבו מספקים בתמורה

לינה לחמישה אנשים או יותר ליום.

בחוק מס ערך מוסף, תשל”ו - 1975 נדרש שילונו באותו מקום לפחות 5 אנשים- ללא הדרישה-

“ליום”) וכך גם נדרש גם בתקנות שירותי הכבאות (ציוד כיבוי בבתי מלון), תשל”ב -1972.

המרכיב המשותף לכל ההגדרות הינו הדרישה להענקת שירותי אירוח ולינה. בחלק מההגדרות

נדרש, כי המקום יעניק שירותים אלו ל 9 אנשים, לפחות, בו זמנית, בחלק ל5 אנשים לפחות בו

זמנית ובחלק ל 5 אנשים ללא התוספת כי הדבר ייעשה בו זמני.

הפסיקה בפס”ד שניתן בע.א 2518/91 בעניין גלי רות בע"מ נ' פקיד שומה נתניה בחן בית המשפט

את ההגדרות המילוניות של המונח בית מלון. במילון אבן שושן הוגדר בית מלון כ “מקום לינה,

אכסניה לאורחים…". אלא, שהוסיף בית המשפט כי ברבות השנים מתאפיינים בתי מלון

בשירותים נוספים רבים שהם נותנים לאורחיהם ולאו דווקא רק שירותי לינה. כך מציין בית

המשפט את שירותי ארוחות הבוקר ואחרות במשך היום, שירות משקאות בבר ובחדר האורחים,

בריכה, שירותי חנות, דיסקוטק ועוד. בית המשפט הדגיש כי, כל שירות שניתן על ידי בית מלון

לאורחיו ייכלל במונח “הפעלת מלון” ובלבד שנלווה הוא וטפל לאכסנתו של האורח במלון.

אכסונו של האורח הוא במרכז. התנאי בלעדיו אין הוא אכסון האורחים בבית המלון, דהיינו

לינה בו. (ההדגשה אינה במקור).

בפס"ד שניתן בעמ"ה (ב"ש) 536/97 בעניין חברת הנדסה ופיתוח נ' פקיד שומה באר שבע נקבע,

כי המאפיין את בית המלון, והמבדיל אותו משירותי השכרה לצרכי מגורים, הוא ארעיות

המגורים. יש לראות, כי ההשכרה היא לתקופות קצרות יחסית, ולאורחים שונים. כך גם בחן

בית המשפט האם בעל הנכס רכש ציוד וריהוט המתאים לחדרי אירוח, והאם הוא זה ששילם

את חשבונות החשמל ושירותי התחזוקה.

בפס"ד שניתן בת.א. (ת"א) 26059/08 בענייןפסגת יהודה בע"מ נ' אריאל טלילה היה מדובר

במקום אשר סיפק שירותי לינה בלבד, ללא ארוחות. שם נקבע, כי עצם השכרת החדרים

לתקופות ארוכות טווח אינה שוללת את הגדרת המקום כמלון, גם אם לא מדובר במלון

סטנדרטי. הנימוק לכך הוא, שהחוק מציין את מספר האנשים המינימאלי שיתגורר במקום

7

7

על מנת להגדירו כמלון ולא את תקופות המגורים. אילו רצה המחוקק להגביל את תקופות

השכרת המקום לצורך הגדרתו כמלון, הרי שהיה עושה זאת במפורש.

בפסק דין נוסף הבוחן את היחס בין "בית מלון" ל"יחידות אירוח" שניתן ברע"ס (קריות)

26112-10-15 בעניין המועצה המקומית כפר ורדים נ' פאמילי חברה להשקעות בע\"מנאמר,

בין היתר, כי אין לראות במספר של 5 או 9 אנשים את מספר המתארחים ההופך עסק של

יחידות אירוח לבית מלון, שאחרת לא היו נדרשים פריט רישוי נפרד של “יחידות אירוח”.

( ונזכיר הגדרות “בית מלון” המצויות בחוקים אחרים לא אומצו בחוק רישוי עסקים), אלא

שעסק המארח עשרות אנשים, המכיל 9 או 10 חדרים, כאשר החדרים עצמם מאורגנים כיחידות

נפרדות יוכל להיחשב כבית מלון, מאחר והוא חורג בגודלו ובהיקפו מכוונת המחוקק בפריט

הרישוי של "יחידות אירוח". נקבע באותו פסק דין, כי המחוקק אינו מגדיר "בית מלון" לפי סוג

השירותים הניתנים בו, ולכן לא ניתן לומר, כי שירותי הסעדה ולובי הינם תנאי הכרחי על מנת

שעסק יוגדר כ"בית מלון". (הדגשה אינה במקור).

6. העולה מכל האמור הוא שהלוז של הגדרת מלון הוא מקום שבו לנים אנשים בתשלום. שירותים

נוספים לשירות של מתן מקום ללינה בתשלום כדוגמת חדר אוכל, קרי שירותי הסעדה ף שירות

חדרים, בריכה וספא לובי ובר אינם אלא שירותים נלווים שאינם מחויבים לצורך הגדרה של נכס

כמלון.

נוסיף לכל האמור את הגדרת "מלון" בצו הארנונה:

מלון - מקום לינה, בית הארחה, אכסניה, הוטל, הוסטל, חאן, מוטל, מלונע, מלונית, פונדק,

פנסיון, מלון סוויטות, ומלון דירות". ההדגשה איננה במקור).

העולה מהגדרה זו הוא שגם מבנה שהשימוש בו הוא כמקום לינה נחשב על ידי מתקין הצו כמלון.

אין מחלוקת לגבי העובדה שהחדרים המושכרים שבנכס משמשים ללינה, אף אם לתקופה של

למעלה מחודש והשוכרים אולי מרגישים שהם בחדר "כמו בבית" .

לפיכך, הוועדה סבורה שמן הדין לסווג את נכס העוררת כ"מלון" או כ"מלונית" כפי שעשה המשיב

ג. נכס מס' 14100400012 - החניון

העוררת טוענת, כי שטח החניה אינו ראוי לשימוש וכי נדרשות עבודות התאמה רבות על מנת להכשירו

ליעדו.

בביקורה בנכס, מצאה הוועדה שהמקום משופע בגרוטאות וכן היו מונחים בו משטחי עץ עליהם

קרטונים סגורים, וכן חנו במקום שתי מכוניות ישנות ורצפת המקום היתה מלוכלכת.

כפי שנאמר בפרוטוקול הביקור ניכר היה בנכס שאינו בשימוש ונוסיף, שהמקום אינו משמש כחניון .

אולם, השאלה הנשאלת אינה אם המקום בשימוש אם לאו, אלא אם אינו ראוי לשימוש על פי הגדרת

סעיף 330 לפקודת העיריות והפסיקה בנושא זה.

מצבו הפיזי של החניון אינו תואם את הגדרת סעיף 330 לפקודה. הנכס לא נהרס ולא ניזוק במידה שאי

אפשר לשבת בו ואין יושבים בו.

הוועדה סבורה שהמקום משמש כיום כמחסן ולראיה המשטחים והקרטונים הסגורים המצויים בו וכן

שתי המכוניות הישנות. גם אם אלה בבעלות המחזיקים הקודמים כטענת העוררת, אין הדבר מעלה או

מוריד מהקביעה שהמקום בשימוש.

גם אם המקום מנותק מרשת החשמל ניתן לחברו בנקל. הוועדה סבורה שניתן בקלות לנקות את המקום

ולהפכו לחניון פעיל. הוועדה מסכימה עם התאמת פסקי הדין מהם ציטט המשיב בסיכומיו קרי , עת"מ

29631-10-11 בעניין שמחה פרץ עב' בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית נשרבר"מ 10194/05 בעניין יהלומית

פרץ עב' בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ו - עמ"נ 11313-11-14 בעניין זיסו חברה בבניין ופיתוח

בע"מ נ' עיריית פתח תקווה.

8

8

כפי שנאמר בעמ"נ 11313-11-14 הנ"לגם אם הנכס אינו משמש ליעדו, אין לפטור את המחזיק

מארנונה. חוסר הכדאיות הכלכלית, או חוסר הרצון, או כל טעם אחר אינם פוטרים מתשלום ארנונה.

הוועדה דוחה את טענות העוררת לעניין החניון.

בסיכומו של דבר, הוועדה מוצאת לנכון לדחות את הערר.

הצדדים רשאים על פי הדין להגיש בתוך 45 יום ממועד המצאת החלטה זו לידיהם ערעור על החלטה זו

אל בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.

מזכירות הוועדה תדאג לפרסם החלטה זו באתר האינטרנט של העירייה.

ניתן היום: 29.12.20