ערר 27 18, 36 41 19, 33 20 דוד ריטרסקי

ועדת ערר לענייני ארנונה כלליתערר 27/18 ,36-41/2019 ו - ערר 33/20

שליד עיריית פתח- תקוה יו"ר הועדה – עו"ד יהודה שלום

חברים – מר אשר מייבסקי

גב' שושנה פרופר

העורר: דוד ריטרסקי

ע"י ב"כ עוה"ד ערן פייביש

- נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

1.1 העורר הינו המחזיק של בניין ברח' הביטחון 6 פתח תקווה (להלן – הבניין). לבניין

5 קומות וקומת חניון והוא מהווה בניין משרדים

1.2 מדובר בבניין שנרכש ע"י העורר, אשר שיפץ בנה והוסיף לבניין שטחים בקומת

הקרקע וקומות נוספות.

1.3 המשיב מחייב את הבניין בארנונה כדלקמן:

מס'

קומה

מס' זיהוי סיווג שטח מחויב

1- 27006009 901 (להלן– נכס 9901) חניון 497 מ"ר

0 2700600020 (להלן– נכס 020) מבנה תעשייה 285 מ"ר

1 2700600110 (להלן– נכס 110) מחסנים 295 מ"ר

2 2700600210 (להלן– נכס 210) משרדים בתעשייה 294 מ"ר

3 2700600120 (להלן– נכס 120) משרדים בתעשייה 285 מ"ר

4 2700600030 (להלן– נכס 030) מבנה תעשייה 360 מ"ר

1.4 ביום 2/09/2018 ניתנה החלטת וע דת הערר ביחס לסוגיות שהיו במחלוקת שבין

הצדדים בעניין חיובי ארנונה שהושתו לשנות המס 2016 ו– 2017, ביחס לנכסים

210 בשטח של 294 מ"ר וחלק מנכס 120 בשטח של 47 מ"ר, המצויים בקומות 2

ו– 3 של הבניין (להלן– החלטת ועדת הערר).

1.5 העורר הגיש ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר במסגרת עמ"נ 43326 -12-18

בבית המשפט המחוזי מרכז לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (להלן –

הערעור המינהלי). ביום 21/07/2019 דחה כב' בית המשפט את הערעור וקבע כי

החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה (להלן – פסק הדין).

2

1.6 העורר הגישעררים נוספים לשנים 2018 -2019, כמפורט להלן

1.6.1 ערר 27/18 בגין חיובי ארנונה של נכסים 120 ,030 ,110 ,020 ,210 ,9901 ,

לשנת 2018.

1.6.2 ערר 36/19 בגין חיובי ארנונה של נכס 110, לשנת 2019.

1.6.3 ערר 37/19 בגין חיובי ארנונה של נכס 120, לשנת 2019.

1.6.4 ערר 38/19 בגין חיובי ארנונה של נכס 210, לשנת 2019.

1.6.5 ערר 39/19 בגין חיובי ארנונה של נכס 901, לשנת 2019.

1.6.6 ערר 40/19 בגין חיובי ארנונה של נכס 030, לשנת 2019.

1.6.7 ערר 41/19 בגין חיובי ארנונה של נכס 020, לשנת 2019.

1.7 העורר הגיש ערר נוסףערר 33/20 בגין חיובי ארנונה של נכסים 9901 ,020, 110 ,

210, 120, 030, לשנת 2020.

1.8 בפני הועדה נערכו חמישה דיונים במועדים הבאים 26/02/2019 ,4/09/2019 ,

18/12/2019 ,15/09/2020 ו– 18/10/2020.

1.8.1 בדיון מיום 26/02/2019, לא דנה הועדה לגופו של עניין הואיל ובאותו

מועד היה הערעור המינהלי תלוי ועומד.

1.8.2 בדיון מיום 4/09/2019 לא דנה הועדה לגופו של עניין, למרות שניתן פסק

דין בערעור המינהלי, הואיל ופסק הדין טרם הפך חלוט והעורר הודיע

לועדה כי בכוונתו להגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין לבית המשפט

העליון במסגרת 45 הימים הנתונים לו ע"פ החוק

1.8.3 בדיון מיום 18/12/2019 התייצב העורר בליווי עורך דין ערן פייביש. ב"כ

הצדדים הודיעו לועדה כי לא הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק הדין.

לאור זאת החלה הועדה לדון בעררים תוך שהיא קובעת כי העררים בערר

זה אינם מתייחסים לקומה 2 בבניין ולחלק מקומה 3 בבניין, מכיוון

שלגביהם קיים פסק דין חלוט.

לגבי יתר טענות העורר אשר מתייחסות לשאר הקומות בבניין, קבעה

הועדה כי ייערך ביקור בנכס.

1.8.4 ביום 4/02/2020 ערכה הועדה ביקור בנכס. פר וטוקול הביקור נשלח

לצדדים. ב"כ העורר ביקש לתקן ולהוסיף מס' עניינים לדו"ח הביקור,

ולאחר שהועדה קיבלה חלק מבקשותיו של ב"כ העורר, הומצא לצדדים

דו"ח בקור בנכס מתוקן, וזהו דו"ח הביקור:

“דו"ח ביקור בנכס מתוקן - מיום 4/2/2020

נוכחים יו"ר הועדה: עו"ד יהודה שלום

חברי הועדה: 1. גב' שושנה פרופר

2. מר אשר מייבסקי (הצטרף בתחילת הסיור

מטעם העוררת: 1. מר דוד ריטרסקי

2. ב"כ עו"ד ערן פייבש

מטעם המשיב: 1. מר דני רווה

2. ב"כ עו"ד דרור יוספי

1. הנכס נמצא ברחוב הבטחון 6 פינת נבטים 1 פתח תקוה. ממבט חיצוני הנכס

נראה גמור.

העורר: "לבניין אין טופס 4 ואין טופס כיבוי אש

2. מר ריטרסקי ומר דני רווה להלן זיהוי הנכסים עפ"י העררים:

3

1. כל קומה קיבלה מס' נכס- מבלי להתחשב בחדרים המצויים בקומה.

2. קומת קרקע - הנכס שמסתיים ב -020: שטח הקומה היא 285 מ"ר

מחויב בתעריף "תעשיה" כולל הלובי.

3. קומה א- הנכס שמסתיים 110 :294 מ"ר. מחוייב בתעריף "מחסנים

4. קומה ב- הנכס שמסתיים 210: 246 מ"ר. מחוייב בתעריף "משרדים

בתעשייה".

5. קומה ג- הנכס שמסתיים 120 :285 מ"רמחוייב בתעריף "משרדים

בתעשייה".

6. קומה ד- הנכס שמסתיים 030 :360 מ"ר. לא חוייב בשנת המס 2019

עקב שיפוצים

7. חניון- הנכס שמסתיים 9901 :497 מ"ר. מחוייב בסיווג חניון ובתעריף

"קרקע תפוסה".

להלן ממצאי הביקור:

3. קומת החניון- נכס 9901

3.1 הכניסה לחניון ממפלס הכביש. החניון מקורה\ ועליו בנוי המבנה

רצ"ב צילום.

3.2 מר ריטרסקי "כל העמודים נבנו בחניון מחדש בשנת 2011. אין לי

טופס 4 לחניון ואין לי אישור מכבי אש

מר ריטרסקי : "רוב הבניין הישן נהרס, נוצקו לו יסודות ועמודים

חדשים ולפי דעתי מדובר בבנייה חדשה של כל הבניין".

3.3 בחניון לא נראו מכוניות חונות אך יש בו ציוד כדלהלן

ריהוט משרדי.

נגרר של רכב.

אופנועים.

מנורות תאורה בקופסאות.

מנוע של מזגן.

גרוטאות שונות.

רצ"ב צילומים.

3.4 יש בחניון מערכת כיבוי אש + ספנקלרים. לדברי מר ריטרסקי הוא לא

קיבל אישור מכיבוי אש למערכת זו. יש מערכת תאורה פלורוסנטים,

אך החשמל לא מחובר.

4

3.5 מר ריטרסקי: בפועל לא עושים שימוש בחניה לצורך חניון

3.6 מר דני רווה: נכס זה מחויב בסיווג "חניון" בתעריף "קרקע תפוסה

4. קומת קרקע- נכס 020

4.1 החדר מטויח ללא ריצוף. קיימת מערכת כיבוי אש, ספינקלרים, ללא

קירוי דקורטיבי מסודר. אין בו חשמל ואין בו מים. התקרה היא מעץ.

לדברי העורר נאסר על ידי כיבוי אש לעשות שימוש בקומה.

רצ"ב צילום הנכס.

4.2 כל הנכס עם חלונות וסורגים

4.3 בנכס מאוחסן ציוד שונה כולל ריהוט. יש בשטח זה שטח קטן מרוצף

וכן 2 חדרים מרוצפים עם קירות גבס הרוסים - החדרים ללא קירוי

דקורטיבי. בכל שטח הקומה אין חשמל.

4.4 דני רווהמחויב כ"מבנה בתעשייה".

5. קומה א- נכס 110 - נכס זה מחויב כ"מחסן

5.1 הריצפה היא מעץ. גובה הנכס כ-2 מ- מדובר במעין גלריה. בנכס

מאוחסנים:

חומרי בניה שונים.

לדברי העורר מדובר בציוד הקשור בבנייה שבוצעה ועדיין מבוצעת

בנכס.

חלקי ריהוט.

מס' כסאות משרד ישנות.

ארון ישן.

מנועים של מזגנים.

לדברי העורר נאסר על ידי כיבוי אש לעשות שימוש בקומה.

רצ"ב צילומים לדוגמא.

5

5.2 באחת מפינות הקומה יש חדרון קטן ובו קלסרים בארונית וציוד אחר

רצ"ב צילום.

6. קומה ב- נכס מס' 210

6.1 נכס זה מאוכלס בחלקו. יש בו 12 חדרים בחלק הדרומי ורק אחד

מושכר.

בחלק שאינו מאוכלס כולל משרד קבלה עם דלפק - בנייתו מושלמת.

רצ"ב צילום.

11 החדרים מושלמים עם ריצוף, וילונות, חשמל, מיזוג ותקרה

דקורטיבית, אך רובם ללא ריהוט משרדי. בחלק קטן מהחדרים מצוי

שולחן משרדי וארונות.

רצ"ב צילומים מהחדרים.

6

7

6.2 החלק הצפוני בו יש 4 משרדים, מאוכלס ע"י שוכרים. וכן קיימים בו

חדרי שירותים, מטבח ופינת קבלת קהל.

כל הקומה מחויבת ב"משרדים בתעשייה".

7. קומה ג- נכס מס' 120

7.1 מר ריטרסקי: בקומה זו כולה כמעט מאוכלסת ע"י שוכרים למעט 3

חדרים בשטח של כ-40 מ

חדרים אלו ברמת גמירות מלאה כולל ריצוף, תאורה ומיזוג אויר.

תיקרה דקורטיבית.

8. קומה ד- נכס מס' 030

8.1 ב-2019 קיבל נכס פטור בשלבי בניה

8.2 מר ריטרסקי: היה פה פקח מטעם העירייה בתחילת שנת 2020 .

8.3 הנכס נראה לקראת סיום השיפוץ

יש בו ריצוף, טיח, קירות, ומותקנים בין חלקיו דלתות זכוכית.

יש בו תאורה שעדיין לא מחוברת. בחלקו התיקרה הדקורטיבית לא

הושלמה.

אין בו עדיין מערכת מיזוג אויר.

בחדר השירותים אין אסלה ובמטבח אין אינסטלציה.

8.4 עו"ד ערן פייבש: קומה זו אינה כלולה בעררים נשוא תיק זה.

רצ"ב צילום.

8

החלטה

1. 14 יום לאחר קבלת דו"ח הביקור בנכס יודיע ב"כ העורר אם הוא עומד

על בקשתו להזמנת עדים.

2. בכל מקרה התיק ייקבע להמשך דיון עפ"י יומן מזכירות הוועדה

אם יבקש ב"כ העורר לזמן את העדים יש להזמינם למועד הדיון

שייקבע.

תאריך: 4/2/2020

תאריך עריכת הדו"ח המתוקן 23/2/2020”.

1.8.5 בדיון מיום 15/09/2020 הסכימו הצדדים כי לאור העובדה שלא נעשה כל שינוי

בנכס ממועד הביקור בנכס עד להגשת ערר 33/20 המתייחס לשנת 2020, או אז

ייכלל אף הוא בהחלטת הועדה.

בדיון חקר ב"כ המשיב בחקירה נגדית את העורר על תצהיר עדות הראשית שהגיש.

ב"כ העורר חקר את מר ניסים חנגל מנהל ההכנסות ומנהל הארנונה של עיריית

פתח תקווה אשר הוזמן כעד מטעם העורר ואת מר קובי גולומבק מנהל אגף

ארנונה עסקים ותעשייה אשר אף הוא הוזמן כעד מטעם העורר. בנוסף חקר ב"כ

העורר חקירה נגדית את מר אבישי עודני מנהל מחלקת ארנונה עסקים שנתן

תצהיר תמיכה מטעם המשיב.

1.8.6 בדיון מיום 18/10/2020 נחקר המומחה מטעם העורר, שמאי המקרקעין מר אלי

סידואי על חוות הדעת שהגיש . בסיום הדיון החליטה הועדה כי הצדדים יגישו

סיכומים בכתב. לאור לוח הזמנים, הובהר לצדדים כי החלטת הועדה תהיה לאחר

פקיעת כהונתה (31/12/2020), והתקבלה הסכמת ב"כ הצדדים לכך

1.8.7 ב"כ העורר הגיש סיכומים מטעם העורר ביום 16/12/2020, ב"כ המשיב הגיש

סיכומי מטעם המשיב ובתגובה לסיכומי ה משיב הגיש ב"כ העורר ביום

22/01/2021 סיכומי תשובה מטעם העורר

2. טענות העורר

2.1 בבניין מס' רב של נכסים. טרם הסתיימה בנ ייתם של כלל השטחים והנכסים

בבניין, טרם ניתן אישור כיבוי אש וכפועל יוצא טרם ניתן טופס 4 ובוודאי שלא

טופס 5. עובדות אלו אינם מאפשרים לעורר להשכיר כדין שטחים בבניין, כמו גם

את כל הבניין בשלמות. עם זאת, במס' נכסים בבניין הסתיימה הבנייה ונעשה

שימוש.

בשטחים שונים בבניין ניתן עדיין לראות את החומרים אשר שימשו ועדיין

משמשים להשלמת הבנייה של קומות שונות בבניין ובכלל זה במיוחד קומת

הכניסה, קומה ראשונה והקומה הרביעית.

נכס בקומה 0 מס 020 ונכס בקומה 1 מס 110:

2.2 בנייתן של הקומות טרם הסתיימה. מה שהיה בנוי בעבר נהרס ברובו והקיים הוא

בהליכי בנייה על הריסות העבר. ביחס לקומה 0 הכוונה היא לשטח ריק שלא כולל

את לובי הכניסה שטח של 231.54 מ"ר. במידה וייקבע כי יש להשית ארנונה אזי

הסיווג המתאים הוא "תעשייה" ולא "מבנה תעשייה" / "מחסנים".

לחילופין, ככל שייקבע שבנייתן של קומות אלה אכן הסתיימה הרי שיש לקבוע

האם הקיים עולה לכדי הרס/נזק המזכה את העורר בפטור מארנונה מכוח סעיף

330 לפקודת העיריות

נכס בקומה 2 מס 102 ונכס בקומה 3 מס 120

2.3 בקומות אלה יש מס' רב של נכסים כאשר כל נכס עומד להשכרה בצורה עצמאית

ובלתי תלויה בשאר. חלק מהנכסים מושכרים לצדדים שלישיים. על כן, יש

להפריד את שומות הארנונה בין נכסים בהם נעשה שימוש לבין נכסים ריקים

כאשר כולם נמצאים באותה קומה.

9

2.4 אין להשית ארנונה בגין שטח הממ"ק שבקומה אשר הוא ריק ומיועד לחירום

בלבד.

2.5 אין לחייב את השטחים אשר הם אינם בשימוש שכן אין טופס 4, אין היתר בניה

מאושר והם עומדים ריקים. לחילופין, יש לקבוע כי הסיווג יהיה "תעשייה" ולא

"משרדים בתעשייה".

2.6 אין להשיתארנונה בגין משרד המכירות אשר מצוי בקומה השלישית, וזאת לאור

הגדרת "מבנה" בסעיף 5 פרק 3 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה

נכס בקומה 4 מס 030

2.7 בנייתו של נכס זה טרם הסתיימה ועל כן אין לחייב שטח זה בארנונה. החיוב בגין

קומה זו החל בראשית שנת 2020 וזאת למרות שעדיין לא חוברו תשתיות החשמל,

המים, הביוב, המיזוג וכיבוי האש.

כמו כן, שטח הקומה הוא 292.93 מ"ר, אם תתקבל הטענה שאין להשית ארנונה

בגין שטחי הנישות אזי שטח הקומה הוא 267.39 מ"ר, ולא כפי שמחייב המשיב

שטח של 360 מ"ר

3. טענות המשיב

3.1 עסקינן בנכסים שבני יתם הושלמה, ראויים לאכלוס, בחלקם מרוהטים ואף

הושכרו בעבר, ובחלקם לא, אך לא יכול להיות חולק כי עסקינן בנכס ראוי

לשימוש אשר אף נמצא בשימוש ע"י העורר.

אמנם חלקים מהנכס מוזנחים, אולם אין בכך על מנת להביא נכסים אלו לכדי

הגדרת "נכס נ יזוק" ו/או לחילופין בטענה כי מדובר כלל בנכס שלא הסתיימה

בנייתו, עת מובן, בדגש על קומה 0 וקומה 1 כי הקומות אלו נעשה שימוש

3.2 עיריית פתח תקווה ערכה, ולא פעם אחת, מדידות ובדיקות שימושים לנכסים

שבחזקת העורר ובהתאם לממצאי הבדיקה ולנתונים שהתקבלו בעירייה חייב

מנהל הארנונה את העורר בתשלום ארנונה לרבות את הנכס בקומה הרביעית

בבניין שנמצא ראוי לשימוש.

3.3 קיומו ו/או אי קיומו של טופס 4 אינו מעלה או מוריד בחיוב נכסי העורר בתשלום

ארנונה, כאשר לא יכול להיות חולק, כי הנכסים בבניין ראויים לשימוש.

3.4 העורר העלה טענות בעניין גודל החיוב של הנכסים בארנונה ובעניין החיוב של

שטחים נמוכים (שטחי נישות) שאינם ברי חיוב וכן שטח מרחב המוגן בקומה 3

שלטענת העורר אינו בר חיוב, אך דינן של טענות אלו להידחות. טענות אלו נטענו

ע"י העורר בעלמא ללא אסמכתא ו/או תימוכין ראויים לטענות וכן חיוב הנכסים

נעשה בהתאם למדידה שביצעה העירייה בשטח הנכס.

קומה 1- שטח החניון נכס מס 9901

3.4 בעררי העורר טען הוא כנגד חיוב שטח החניון ונראה כי טענה זו נזנחה בסיכומיו,

ולא בכדי. העורר טען כי בשטח החניון יש פסות בניה, חומרים ששימשו לבניה/

משמשים להמשך הבניה, ציוד מיושן, אין חיבור חשמל ואין אישור מכבי אש.

בביקור הועדה בנכס נמצא כי נעשה בפועל שימוש בנכס למטרת אחסון חפצים,

ולכן הנכס בר חיוב בארנונה.

הנכס מחויב לפנים משורת הדין בסיווג "חניון" ולא בסיווג יקר יותר דוגמת

"מחסן" בהתאם לשימוש בפועל שנעשה בנכס.

קומה 0 נכס מס 020

3.5 מבדיקה שערכה העיריה בנכס וממצאי ביקור הועדה בנכס עולה כי אין המדובר

בנכס הנמצא במצב ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ועל כן הנכס מחויב כדין

בארנונה.

10

קומה 1 נכס מס 110

3.6 מדובר בנכס הנמצא בקומה הראשונה של הבניין, לנכס יש גישה ממעלית הבניין

ומבדיקה שערכה העירייה אין מדובר בנכס הנמצא במצב ניזוק במידה שאי אפשר

לשבת בו, ועל כן הנכס מחויב כדין.

ע"פ דו"ח הביקור בנכסף העורר עושה שימוש בנכס גם למטרות אחסנה והוא אינו

ריק.

קומות 2 ו– 3 נכסים מס 210 ו– 120

3.7 בהתאם לדו"ח ביקור הועדה נמצא כי בנכסים אלו ישנו ציוד משרדי וחדרי

משרדים מרוהטים ומוכנים לשימוש, הנכס מרוצף ברמת גימור מלאה, חשמל,

מעלית תקינה ופועלת, שירותים פעילים בקומה, ולכן לא יכולה להיות מחלוקת

כי מדובר בנכסים הראויים לשימוש.

3.8 העורר לא המציא חוזי שכירות לעירייה עבור שטחים אלו ולא פירט מיהם

המחזיקים ומהם מספרי ת.ז. / ח.פ. שלהם ולכן טענתו לעניין אי רישום מחזיקים

בחדרי המשרדים, נדחית ואין לו להלין אלא על עצמו.

3.9 לעניין הנכסים אשר לטענת העורר לא נעשה בהם שימוש, חל ק מנכסים אלו

מרוהטים וראויים לשימוש כ"משרדים", הם הושכרו בעבר ועומדים להשכרה

בהווה, ועל כן סיווגם בסיווג "משרדים בתעשייה" הוא סיווג כדין.

הפסיקה קובעת כי חיוב נכס בארנונה יעשה גם על פי הפוטנציאל של הנכס ובחירת

הנישום שלא לעשות שימוש בחלק מהנכס אינו פוטר אותו מחיוב בארנונה בגין

הנכס.

3.10 לעניין טענת העורר לגבי היות חלק מקומה 3 "משרדי מכירות" ועל כן אין לחייבו

בארנונה, יובהר כי טענה זו עלתה רק בערר 33/20. שנית, בדו"ח ביקור הועדה

בנכס נאמר ע"י העורר כי קומה זו כולה כמעט מאוכלסת ע"י שוכרים למעט 3

חדרים העומדים ריקים. ולכן אף במישור העובדתי אין כל בסיס לטענה זו.

3.11 בדיון מיום 26/02/2019 אישר העורר בפני הועדה כי מצב הנכסים נשוא פסק הדין

הינם ללא שינוי, ולכן יש לחייב את כלל קומות 2 ו– 3 כאמור בהחלטת ועדת

הערר לשנים 2016 -2017 אשר אושרה ע"י ביהמ"ש בפסק הדיןולא יכולה להישמע

טענה כעת כי המשיב נהג שלא כדין כאשר חייב הוא את כלל קומה 3, שהרי בפועל

כפי שאישר העורר, לא הערך כל שינוי בשימוש שנעשה בקומות אלו.

קומה 4 נכס מס 030

3.12 הנכס ראוי לשימוש, לנכס יש גישה ממעלית הבניין, יש הכנה ותשתית לחשמל

ומערכת כיבוי אש, הנכס מרוצף כולו, קונסטרוקציה גמורה של קירות ותקרה

וחלונות במקומם. על כן ברי כי הנכס לא יכול להיות מוגדר כנכס שאינו ראוי

לשימוש ומשכך כדין חייב מנהל הארנונה את שטח הנכס, ועוד לפנים משורת הדין

החל מיום 1/01/2020 ולא טרם לכן

4. ההכרעה

4.1 בטרם תדון הועדה האם בדין חויב כל נכס בבניין, הרי שעליה לקבוע באופן כללי

האם העובדה שחלק מן הבניין עומד ריק ולא נעשה בו שימוש, כמו גם העובדה

שלא התקבל טופס 4 לבניין כולו וטרם ניתן אישור כיבוי אש, יש בהם כדי ליתן

פטור מארנונה.

אי קבלת טופס 4

4.2 הועדה סבורה שקיומואו אי קיומו של טופס 4 ואי מתן אישור כיבוי אש, אין בהם

כדי למנוע מהמשיב כדי לחייב את הנכסים בתשלום ארנונה. יש להכריע עובדתית

בכל מקרה לגופו, האם הנכס בר חיוב אם לאו.

11

4.3 בענייננומדובר בבניין שבנייתו נסתיימה, בחלקים ממנו נעשה שימוש ויושבים

בו שוכרים שונים. על כן, לא ניתן להפריד חלקים בבניין, ולטעון שחלקים אלו

חייבים בארנונה וחלקים אחרים לא חייבים בארנונה עקב אי מתן טופס 4 ואישור

כיבוי אש.

4.4 יחד עם זאת, אם מדובר בנכסספציפי בבניין המצוי במצב של שיפוץ, או אז ניתן

לקבל לתקופת השיפוץ פטור מתשלום ארנונ ה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות

[

4.5 בהחלטת הועדה הקודמת ביחס לקומה ה– 2 וחלק מקומה 3, קבעה הועדה כי אי

קיומו של טופס 4 אינו מהווה סיבה שלא לחייב נכסים אלו בתשלום ארנונה .

החלטת הועדה הפכה חלוטה לאחר דחיית הערעור המינהלי שהגיש העורר, וכוחה

יפה במישור העקרוני אף ליתר הנכסים בבניין.

זאת ועוד, ב - עמ"נ 17-10-20496 מוסא נ' עיריית חיפה [ נקבע כי

"העדר טופס 4 איננו מלמד על כך שהנכס איננו ראוי לשימוש. קחו לדוגמא את

אותם מצבים בו טופס 4 לא ניתן בשל חריגות בניה, העדר היתר בניה או סטיה

מהיתר. אין בכך כדי לפגום במצב העובדתי הפונקציונלי שהנכס ראוי לשימוש.

המבחן הפונקציונאלי מחייב הכרעה עובדתית בכל מקרה ומקרה לגופו...".

נכס ריק שלא נעשה בו שימוש

4.6 נכס ריק שלא נעשה בו שימוש בבניין שבנייתו נסתיימה הינו בר חיוב בארנונה

העורר טוען כי יש לפטור נכסים אלו מחיוב ארנונה ו/או לחילופין לחייב אותם

בסיווג "תעשייה" ולא "משרדים בתעשייה, שכן סיווג "תעשייה" הינו סווג זול

יותר.

4.7 ב– בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל

אביב קבע ביהמ"ש העליון כי העיקרון לפיו עבור נכס ריק תגבה הרשות המקומית

מס ארנונה על פי הסיווג הזול ביותר האפשרי מבחינה חוקית הנו מוצדק, אך

הבהיר כי היתר הבנייה, ולא התוכנית, הוא זה אשר מגדיר את כלל השימושים

המותרים בנכס מבחינה חוקית.

בהקשר זה בשלב הראשון שעניינו בחינת 'סל' השימושים בנכס, יש לאתר את

אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק. כנובע מדיני התכנון והבנייה,

אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה. מכאן כי שימוש שנעשה בניגוד

להיתר, אף אם הוא תואם את התוכנית, אינו משום שימוש אפשרי העומד לנישום.

עוד קבע ביהמ"ש כי אין די בשימושים הקבועים בתוכנית החלה על הנכס, כל עוד

לא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה.

4.8 בענייננו, היתר הבניה של הבניין צורף כנספח 5.2 לתצהיר עדותו הראשית של

העורר, ממנו עולה כי השימוש העיקרי של הבניין הוא "תעשייה".

4.9 הואיל והתעריף של "תעשייה" הינו זול יותר מתעריף "משרדים בתעשייה", כפי

שחויבו הנכסים הריקים ע"י המשיב, הרי שיש מקום להתחשב בטענה שאת

הנכסים הריקים יש לחייב, כל עוד אלו לא אוכלסו ולא נעשה בהם שימוש, בסיווג

"תעשייה", וזאת עפ"י השימוש הקבוע במפורש בהיתר הבניה , כל זאת כפי

שיפורט להלן לגבי כל נכס.

ומן הכלל אל הפרט

נכס 9901 – קומת 1-

4.10 נכס זה חויב ע"י המשיב בסיווג "חניונים – קרקע תפוסה" בשטח של 497 מ"ר

בביקור שערכה הועדה בנכס מצאה היא כי הנכס משמש לאחסון חפצים שונים:

ריהוט משרדי, נגרר של רכב, אופנועים, מנורות תאורה בקופסאות, מנוע של מזגן

וגרוטאות שונות.

4.11 בפועל, זנח העורר את הטענה לגבי נכס זה בסיכומיו ובסיכומי תשובתומן הטעם

שהתעריף שבו חויב נכס זה הינו זול לאין ערוך מהתעריף של סיווג "מחסנים",

12

משורת הדין, להמשיך ולחייב את הנכס והואיל והמשיב בחר, לפנים

בתעריף זה למרות ממצאי הועדה בביקור בנכס, הרי שחיוב זה יוותר על כנו.

4.12 טענת העורר כי מדובר בנכס שבנייתו טרם נסתיימה, נדחית ע"י הועדה הנכס

נראה כמושלם ומתאים למטרתו כ"חניון" והוא בפועל משמש לאחסנה.

נכס 020 – קומה 0

4.13 נכס זה חויב ע"י המשיב בסיווג "מבנה תעשייה" בשטח של 285 מ"ר. טענת העורר

היא כי בנייתה של קומה זו טרם נסתיימה למעט לובי הכניסה . בביקור הועדה

בנכס נמצא כי הנכס נמצא ברמת גימור של טיח ללא ריצוף, קיימת מערכת כיבוי

אש, יש מערכת ספרינקלרים, אין בנכס חשמל ואין בו מים. הנכס כולל שטח קטן

מרוצף, וכן 2 חדרים מרוצפים ללא קירוי דקורטיבייחד עם זאת, מאוחסן בנכס

ציוד רב הכולל פרטי ריהוט, כמפורט בדו"ח הביקור בנכס.

4.14 אם אכן היה מדובר בנכס ריק שלא מאוחסן ב ו ציוד, או אז היה מקום לשקול

לפטור נכס זה מארנונה עד לתום תקופת שיפוצו לפי סעיף 330 לפקודת העיריות

אך הואיל ובנכס נעשה שימוש של אחסנה , יש ל חייבו בארנונה בתעריף של

"מחסנים". המשיב מחייב נכס זה בסיווג "מבנה תעשייה" שהוא הסיווג הזול

ביותר האפשרי מבין השימושים שנקבעו בהיתר הבניה של הבניין . הועדה אינה

מתערבת בשיקולי המשיב, שבחר לחייב את הנכס בתעריף זול יותר מהתעריף של

השימוש הנעשה בנכס בפועל, ועל כן חיוב זה בתעריף "מבנה תעשייה" יוותר על

כנו.

נכס 110 – קומה 1

4.15 נכס זה חויב ע"י המשיב בסיווג "מחסנים" בשטח של 295 מ"ר. טענת העורר היא

כי בנייתה של קומה זו טרם נסתיימה. בביקור הועדה בנכס נמצא כי רצפת הנכס

עשויה מעץ וכי בנכס נעשה שימוש לאחסנה של חומרי בניה שונים, חלקי ריהוט,

מס' כסאות משרד ישנים, ארון ישן ומנועים של מזגנים.

4.16 לדעת הועדה השימוש שנעשה בנכס זה דומה לשימוש שנעשה ב נכס 020 בקומת

הקרקע של הבניין, ולכן הואיל ונכס זה ממשמש לאחסנה יש לחייבו בתעריף של

"מחסנים".

4.17 במאמר מוסגר מציינת הועדה כי לא נהיר לה מדועהחליט המשיב לחייב את נכס

020 בתעריף "מבנה תעשייה" ונכס זה – 110 ,בתעריף "מחסנים. הועדה מותירה

לשיקול דעת המשיב האם לחייב נכס זה בתעריף "מבנה תעשייה" גם כן, וזאת

לצורך אחידות החיובים בשומה, או להותיר חיוב זה על כנו.

נכס 210 – קומה 2

4.18 לגבי נכס זה קיים פסק דין חלוט, לפיו יחויב נכס זה בשטח של 294 מ"ר בסיווג

"משרדים בתעשייה". על כן כל טענות העורר ביחס לנכס זה נדחות.

נכס 120 – קומה 3

4.19 יתרת קומה זו בשטח של 238 מ"ר (שכן 47 מ"ר כלולים בהחלטה הקודמת ),

נמצאה בעת הביקור בנכס כמאוכלסת כולה ע"י שוכרים שונים, למעט שלושה

חדרים בשטח של כ – 40 מ"ר. מדובר בחדרים ברמת גימור מלאה, הכוללת ריצוף

,תאורה, מיזוג אויר ותקרה דק ורטיבית. על כן, יש לחייב קומה זו כולה בסיווג

"משרדים בתעשייה" כפי שחייב המשיב.

4.20 הועדה סבורה כי אין לפצל מלאכותית את החיוב בנכס זה, בין השטח המאוכלס

לבין השטח שאינו מאוכלס, שכן מדובר ביחידה אחת.

נכס 030 – קומה 4

4.21 נכס זה קיבל פטור לשנת 2019 לפי סעיף 330 לפקודת העיריות הואיל ובנייתו טרם

נסתיימה. בביקור הועדה בנכס שנערך ביום 4/02/2020 נמצא כי הנכס בשלבי

סיום השיפוץ. יש בנכס ריצוף, טיח, תאורה שעדיין לא מחוברת, קירות חלוקה,

מותקנים בין חלקיו דלתות זכוכית וחלק מהתקרה הדקורטיבית עדיין לא הושלם.

אין בנכס מערכת מיזוג אויר, בחדר השירותים אין אסלה ובמטבח אין

אינסטלציה. בעת הביקור לא היה נכס זה כלול בעררים שהוגשו.

13

4.22 משהוגש ערר 33/20 לשנת 2020, וממנו עלה כי המשיב חייב נכס זה בתעריף "מבנה

תעשייה", הרי שעל הועדה לקבוע האם חיוב זה נעשה כדין, אם לאו.

4.23 בדיון שנערך ביום 15/09/2020 הסכימו הצדדים שאין כל שינוי עובדתי בכל

הנכסים בבניין, כולל נכס 030, ולכן ערר 33/20 ייכלל בהחלטת הועדה דנן

4.24 המומחה מטעם העורר – מר אלי סודאי העיד בעדותו מיום 18/10/2020 ביחס

לקומה זו כי לא נעשה בה שינוי למעט הנחת מזגנים בקומה ללא חיבורם לרשת

החשמל. קביעה זו לא נסתרה ע"י המשיב.

4.25 לאור כך, וכל עוד לא יימצא ע"י המשיב כי בנייתה של קומה זו הסתיימה, הרי

שיש להמשיך ליתן את הפט ור לנכס זה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות עפ"י

התקופות הנקובות בו.

4.26 אשר על כן, טענה זו של העורר מתקבלת ע"י הועדה.

שטחי החיוב

4.27 מקובלת על הועדה העובדה כי שטחי החיוב של הנכסים השונים הינם השטחים

הנכונים לחיוב, וזאת לאור העובדה כי העורר לא הציג מדידה מטעמו וכן לאור

טענת המשיב כי מדובר בהעמסת השטחים המשותפים על כל הנכסים בבניין.

5. סוף דבר

5.1 הערר מתקבל בחלקו כמפורט בהרחבה לעיל

5.2 בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

5.3 החלטת הוועדה ניתנת לערעור לפני בית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור

שיפוטו מצוי מקום מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

5.4 המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים. ניתן בהיעדר ביום

5.5 החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה

ניתן בתאריך : 30.5.21

14