ערר 81 20 אבנט חושן חברה לבניין בעמ

בס"ד

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 81/20

שליד עיריית פתח – תקוה

העורר: אבנט חושן חברה לבניין בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד אלעד חורפי

- נגד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

הערר עניינו בדחיית השגה אשר הוגשה ע"י העוררת על חיובה בארנונה בגין נכסים שמספרם בספרי

העירייה 13903600140 (להלןהנכס" ) המצוי בפתח תקוה, ע"ש העוררת.

2. טענות העורר:

א. הנכס הינו במצב מעטפת שבנייתו טרם הסתיימה. נכס שטרם הסתיימה בנייתו כל עוד הוא

אינו ראוי לשימוש אין הוא נכנס לגדר בניין ואין לחייבו בארנונה.

3. טענותהמשיב:

א. המשיב העלה טענה מקדמית של דחייה על הסף בגין איחור בהגשת הערר.

ב. הנכס ראוי לשימוש. הנכס אינו בגדר הרוס, ולא ניזוק באופן שאי אפשר לעשות בו שימוש.

4. דיון

א. ביום 29.10.2020 התקיים דיון בערר. העוררת ציינה כי היא אינה עומדת על הטענה

המקדמית בגין איחור בהגשת הערר.

ב. בהסכמת הצדדים נקבע כי הועדה תערוך סיור בנכס .

5. סיור

א. ביום 29.11.2020 נערך סיור בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם. מהביקור הנכס עולה

כדלקמן:

"הנכס הינו מבנה עם גג בטון מושלם, רצפה בטון מושלמת מערכת גלאים

וספרינקלרים המחוברים למרכזיה של מערכת כיבוי האש, קירות חיצוניים

מושלמים, מותקנת תאורה, מותקנים כבלי חשמל בתקרה, קיים ארון חשמל, יש

חיבור למים. קיימת תשתית. במקום משטחים גדולים של קירות גבס הפזורים

בנכס."

מתוך פרוטוקול סיור בנכס מיום 29.11.2020

6. ההכרעה

א. השאלה העיקרית שבמחלוקת הינה האם הנכס נמצא במצב מעטפת וטרם הסתיימה בנייתו.

ב. מהביקור בנכס עולה כי ניתן להשתמש בנכס למגוון שימושים אפשריים כדוגמת אחסנה כפי

שאכן עושה העוררת, מאחסנת במתחם משטחי גבס.

ג. הועדה מסכימה עם פסקי הדין אותם מצטט המשיב, ראו לעניין זה את דבריו של כבוד השופט

שינמן בעמ"נ 11313-11-14 זיסו חברה לבניין ופיתוח בע"מ נגד עיריית פתח תקווה, (פורסם

בנבו) אשר קובע כדלקמן:

"חוסר הכדאיות הכלכלית, או חוסר הרצון מכל טעם אחר של בעל הנכס, מלעשות

שימוש בנכס או בחלקו, אינה פוטרת אותו מתשלום הארנונה שהוא חייב בגינו."

ד. גם בעמ"נ 38386-10-19 יצחקי (המנוח ) ואח נ' מנהל הארנונה עיריית רחובות, (פורסם בנבו)

מדגיש כב' השופט שמואל בורנשטין במקרה המזכיר מאוד את הערר דנן, כי:

"לא ניתן להתעלם מהעובדה כי מלבד חצי הקומה המהווה את הנכס נשוא הערעור,

שאר חלקיו של הבניין מושכרים .., ואף בכך יש לתמוך במסקנה כי אין מדובר

בנכס שאינו ראוי לשימוש."

ה. בערר דנן, הנכס הינו חלק מקומה כאשר כל הבניין הינו מאוכלס ופעיל למעט הנכס מושא

הערר. עוד מדגיש כב' השופט כי:

"אין צורך לומר כי נכס "מוזנח ומלוכלך" אינו מגיע בהכרח כדי נכס שאינו ראוי

לשימו. הוא הדין בנכס ש "על מנת לעשות בו שימוש ברמה גבוהה",יש לבצע בו

שיפורים ושיפוצים בעלות גבוהה, אך עדיין ניתן לעשות בו שימוש ב"רמה נמוכה".

שימוש (חוקי) כלשהו- די בו."

העוררת עושה שימוש בנכס, אומנם השימוש בנכס אינו ברמה גבוהה, אולם עדיין העוררת

עושה בו שימוש ברמה נמוכה, באיחסון משטחי גבס. מהסיור בנכס עולה כאמור כי הנכס אינו

ריק, הנכס ראוי לשימוש וכי משתמשים בו כבר תקופה ארוכה ב"רמה נמוכה" של שימוש.

העוררת מצטטת מספרם של המלומדים הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב-

ארנונה עירונית (מהדורה חמישית), ספר ראשון, התשס"א - 2001 ,אשר מפרט את המבחן

העיקרי לגמר בנייתו של בניין: המבחן הפונקציונאלי - נכס ראוי לשימוש כאשר הוא ראוי

לשימוש דהיינו כולל תשתיות חיוניות למטרה שלה נועד. עוד מוסיפים המלומדים כי קיימים 2

מבחני משנההמבחן הפורמלי דהיינו הוצאת תעודת גמר לפי חוק תכנון ובניה. המבחן השני

הינו המבחן המעשי, דהיינו יום התחלת שימוש בפועל. מדגישים המלומדים את המבחן

הכדאיות הכלכלית אשר נשלל ע"י בית המשפט העליון בפסק דין המגרש המוצלח, בבר"ם

5711/06 חברת המגרש המוצלחבע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה,[בנבו]

(30.12.2009) .(להלן"הלכת המגרש המוצלח")

ככול שנבחן את הנכס נושא הערר על מבחני המלומדים, נראה כי הנכס עומד במבחן

הפונקציונאלי, הנכס ראוי לשימוש וכולל את התשתיות החיוניות, כגון: קירות, חלונות,

ספינקלרים, מערכת חשמל, מים ואף המעלית מובילה לנכס ללא כל קושי.

הנכס אף עומד במבחני המשנה במבחן הפורמלי ובמבחן המעשי, הנכס משמש בפועל לאחסון,

אין מדובר בנכס הרוס או בנכס שלא ניתן לעשות בו שימוש אלא להיפך, מהתמונות שצורפו ע"י

העוררת ומהביקור של חברי הועדה עולה תמונה אשר מעידה כי נעשה שימוש בנכס, וכי בנכס

משטחים גדולים של קירות גבס הפזורים בנכס.

ו. הוועדה מצדדת בטענת המשיב לפיה גם אם הנכס מנותק מחשמל ו/או מים ו/או מתשתיות

עירוניות, עדיין אין בכך ראיה לכך שלא ניתן להשתמש בנכס כפי שמודגש בעניין עת"מ 29631-

10-13 שמחה פרץ נגד עיריית נשר (פורסם בנבו).

" גם אם הייתי מקבלת את הטענה כי עדיין לא הותקן בחנויות מונה "דירתי "

למים ולחשמל – טענה המצויה בידיעת המשיבה 3 ולא הוכחה ברמת הוודאות

הנדרשת, אין בכך במקרה הנוכחי כדי לפתור את המשיבה 3 מתשלומי ארנונה

עבור חנויות אלו. האם העובדה שדייר לא הזמין שרברב לחנותו על מנת להתחבר

לצינור המים שמגיע עד ליציאה בקיר חנותו, משמעה של הנכס אינו ראוי

לשימוש? האם העובדה שהדייר לא שילם לחברת החשמל על מנת להתחבר לרשת

החשמל שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס ראוי לשימוש? לדעתי,

התשובה על שאלות אלו הינה שלילית. אין המדובר בהשקעה כספית בסדרי גודל

של כ "כדאיות כלכלית" להשקעה. מדובר בפעולה פשוטה וזניחה, שהמחזיק

בנכס עושה בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום ארנונה, והעירייה

מקבלת אותה באמתלה להמנע מגביית ארנונה."

ז. העוררת מסתמכת בסיכומיה בהלכת המגרש המוצלח אשר שם נדרש בית המשפט בעליון

לשאלה מתי יהיה המחזיק בנכס פטור מתשלום ארנונה, כאשר הנכס שברשותו ניזוק "במידה

שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", במשמעות סעיף 330 לפקודת העיריות בהלכת המגרש

המוצלח נקבע כי המבחן הקובע הוא המבחן האובייקטיבי,

"די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו".

עוד נפסק, כי אין לעשות שימוש במבחן "הכדאיות הכלכלית".

הועדה בחנה את הסוגיה על פי המבחן האובייקטיבי. הועדה סבורה כי על פי המבחן

האובייקטיבי, ואף לפי מבחן השכל הישר, בבחינת הנסיבות עולה כי הנכס ראוי לשימוש, ואכן

יושבים בו כפי שאכן העוררת יושבת בנכס ועושה בו שימוש.

7. סוף דבר

א. לאור כל האמור, הערר נדחה.

ב. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

ג. החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

ד. המזכירות תשלח החלטה לצדדים. ניתן בהעדר הצדדים ביום 1.8.2021__

ה. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.