ערר 41 21 סיא מאפיות בעמ

בס"ד

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 41/21

שליד עיריית פתח - תקוה

העורר: ס.י.א מאפיות בע"מ ח.פ 515584456

ע"י ב"כ עוה"דדוד גואטה.

- נגד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר.

החלטה

1. כללי

א. הערר עניינו בדחיית השגה, אשר הוגשה ע"י העוררת על חיובה בארנונה בגין נכס שמספרו

בספרי העירייה 2201900012 (להלןהנכס" ) המצויים בפתח תקוה, ע"ש העוררת.

טענות העוררת בהשגה:

ביום 17/03/2021 הגישה העוררת השגה, אשר נתקבלה אצל המשיב ביום 21/03/2021.

ב. שטח של 123.62 מ"ר משמש כמאפייה וקונדיטוריה, מקום לייצור דברי מאפה מחומרי גלם,

אשר המוצר הסופי מסופק לציבור הרחב לפיכך יש לסווג שטח זה בסיווג "תעשייה".

ג. בנוסף השטח הפתוח בחזית הנכס 66.61 מ"ר, שטח חיצוני שעליו קירוי ניידכעין "מרקזיה"

ואשר ברוב ימות השנה פתוח לאוויר השמים, מבוקש שלא לחייב חלק זה כלל ולחילופין לחייבו

ב50% משטחו.

ד. בנוסף שטח קומת המרתף 67.17 מ"ר. על פי החוזה בין העוררת לבעל הנכס, שטח זה אינו

בחזקת החברה ומשמש למקלט ציבורי לשעת חרום ולחברה אסור לעשות בו שימוש. לפיכך,

הוא ריק מכל אדם וחפץ.

ה. לחייב את המשיב לשנות את השטחים והסיווגים של הנכס כדלקמן: חיוב מבנה תעשייה-

174.09 מ"ר, שטח פתוח בחזית הנכס- 33.3 מ"ר וחנות- 94.28 מ"ר

טענות המשיב:

ביום 23/05/2020 ענה המשיב על ההשגה, ודחה אותה על כל טענותיה, מן הנימוקים כדלהלן

ו. שטח של 123.62 מ"ר המשמש ליצור דברי מאפה. המשיגה עושה שימוש במקום לממכר דברי

מאפה ואין כל שיווק ו/או יצור של מוצרים משטח המאפיה ולכן, יש לסווגה כמסחר שכן

הסחורה נועדה למכירה ושיווק במקום הנכס.

ז. הפסיקה קבעה כי סיווג נכסים לצורך חיוב בארנונה, צריך שיעשה לפי השימוש עיקרי - כאשר

הטפל הולך אחר העיקר ,קרי, כאשר השימוש בחלק אחד של הנכס הכרחי למהות השימוש

העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו, כאשר הנכס משמש בעיקרו לממכר ושיווק דברי מאפה. על כן,

נכס זה מסווג בסיווג "מסעדה/ בית קפה".

ח. טענות המשיגה בעניין חיוב שטח "המרקזיה" ושטח המקלט נטענו ללא אסמכתא או תימוכין

ועל כן, דינן להידחות. בנוסף על פי הוראות צו הארנונה והפסיקה, דין שטח המקלט ושטח

הסוכך, מחויבים בתשלום ארנונה ואינם פטורים מתשלום.

ט. זאת ועוד, גודל השטחים שהציגה המשיגה אינם תואמים את המדידה שערך המשיב בנכס.

טענות העוררת בערר:

לאור דחיית ההשגה, הגישה העוררת ערר אשר התקבל ביום 15/06/2021, בו חזרה

העוררת על טענותיה כפי שהופיעו בהשגתה. בנוסף, טענה העוררת לאיחור בתשובת

המשיב להשגה.

טענות המשיב בערר:

המשיב ענה על הערר בכתב תשובה לערר שנתקבל ביום 30/06/2021, בו חזר על טענותיו כפי

שפורטו בתשובתו להשגה והוסיף:

א. המשיב פנה אל וועדת הערר ביום 13/05/2021 לבקשת הארכה של 30 יום ובקשה זו התקבלה.

ב. המשיב צירף תצלומים של הנכס.

2. דיון:

א. ביום 11.07.2021 התקיים דיון בפני הועדה.

הצדדים חזרו על טענותיהם.

המשיב הדגיש כי, הכניסה למקלט הינה משטחה של העוררת. במקלט יש מחסן צמוד,

שהעוררת משתמשת בו. ב"כ העוררת חידד כי, בהתאם לחוזה בין החברה לבעל הנכס, הרי

ששטח זה אינו בחזקת החברה, הוא משמש כמקלט ציבורי לשעת חרום, ולחברה אסור לעשות

בו כל שימוש.

ב. בסיום הדיון החליטה הוועדה, בהסכמת הצדדים, שיתקיים סיור בנכס.

3. סיור:

ביום 20.07.2021 התקייםסיור בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם. מהביקור בנכס עולה

כדלקמן:

המקלט:

הכניסה למקלט הינה דרך דלת הכניסה שנמצאת בשטח העוררת, כאשר המפתח של מנעול

הדלת הינו בידי העוררת. לאחר ירידה בגרם מדרגות מגיעים למקלט.

ב"כ העוררת: "העוררת לא שוכרת את המתחם ולא משתמשת בו. השטח הינו לשימוש כל

הבניין. במתחם ,חדר קטן אשר נעשה בו שימוש ולאחרונה הוחלט להפסיק פעילות במתחם

ולפתוח את השטח " .

כפי שעולה מהתמונה המצורפת, החדר הקטן לא פונה ויש בו מדפי ברזל .

ב"כ המשיב: "פקח שהיה במתחם ראה שבחדר הקטן נעשה שימוש".

כעת אין שימוש במתחם.

אין בנכס שילוט מכוון ל"מקלט".

בכל הבנייןעובדים במשך השבוע. אין שימוש במקום בשבת ולא צריכים להיכנס למקלט

בשבת. בשבת המתחם כולו סגור כולל המקלט.

המאפיה פתוחה 24/6 למעט שבת

להלן התמונות:

.

המאפייה:

במתחם שטח המאפייה, מייצרים את המוצרים הנמכרים בנכס. במתחם תנורים, מדפי חימום

לתנורים מיקסרים ועוד... במתחם עובדים, אשר מייצרים את המוצרים. כמו כן ,במתחם חנות

אשר מוכרת את המוצרים ללקוחות.

ב"כ המשיב: "הסחורה שמכינים בו נמכרת בחנות"?

העוררת: "כן"

ב"כ המשיב: "האם אתם מייצרים סחורה החוצה "?

העוררת: "לא, מייצרים רק לחנות"

מצ"ב תמונות:

סככה:

בצמוד לחנות קיים שטח ישיבה המשרת את אורחי העוררת, הכולל שולחנות וכיסאות .

השטח מקורה באמצעות סככה חשמלית .

העוררת: "השטח נשאר במשך רוב שעות היממה ללא סככה. הסככה נפתחת ואז השטח מקורה

,רק בין השעות 12:00-16:00. הסככה כל הזמן סגורה ".

ב"כ המשיב: "בביקור הקודם הסככה הייתה פתוחה".

מצ"ב תמונה:

(מתוך פרוטוקול סיור בנכס מיום 20.07.2021)

4. ההכרעה:

איחור בהגשת התשובה להשגה:

א. העוררת טוענת לאיחור בהגשת התשובה להשגה על ידי המשיב.

ב. סעיף 4 (לחוק הערר) קובע

תשובת מנהל הארנונה

4. (א מנהל הארנונה ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה.

(ב) לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום – ייחשב הדבר כאילו החליט

לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר האמורה בסעיף 5, תוך

תקופה זו, את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד

שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים יום.

ג. עינינו הרואות כי, המחוקק מחייב את מנהל הארנונה להשיב להשגה תוך 60 יום. אם לא השיב

מנהל הארנונה, יחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר

בתוך התקופה של 60 היום את מועד מתן התשובה. בענייננו המשיב פנה אל ועדת הארנונה

במהלך 60 הימים בבקשה להאריך את מועד מתן התשובה והועדה ההאריכה את מועד מתן

התשובה. לפיכך, טענת איחור בהגשת תשובה להשגה נידחת.

סיווג הנכס:

ד. השאלה העומדת בפנינו הינה, האם סיווגה של נכס העוררת על ידי המשיב כ"מסעדה", עסק

לממכר מאפים, לצורך תשלום ארנונה, נעשה כדין.

ה. סעיף 8 אלחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992

מציין כדלקמן

ארנונה כללית

8. (א מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים

שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם

לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס. (הדגשה שלי

ק.ש)

ו. הצדדים מסכימים עם הלכת "הטפל הולך אחר העיקר" אולם המחלוקת הינה, האם ניתן

לסטות מן הכלל לפיו "טפל הולך אחר העיקר" ולראות את הנכס כ 2 חלקים נפרדים, אשר

באחד מהם נעשה שימוש תעשייתי של יצור, דהיינו, מאפייה ובחלק השני נעשה שימוש של

מסחרי של עסק לממכר מאפים, דהיינו, מסעדה.

ז. פעולתה העיקרית של העוררת בנכס, הינה מכירת מאפים בבית הקפה. אין מדובר במקום

שעיקר הפעילות בו היא יצור ולכן, על פי הלכת הטפל הולך אחרי העיקר נראה כי יש לחייבה

"מסעדה".

ח. בבר"ם 9205/05 מנהל הארנונה– עיריית טבריה נ' היפר שוק 1991 בע"מ, תק-על 2006(4 ,)

1520 ע"מ1523 קבע בית המשפט העליון, כי קיימים שני מבחנים אשר אינם מהווים רשימה

סגורה:

"סיווג המחסן בחנות הסופרמרקט של המשיב תחת הסיווג של "רשתות שיווק" ולא בסיווג

נפרד של "מחסנים" מתיישב גם עם פסיקתו של בית משפט זה בעניין פיצול הסיווג של נכס

לצרכי ארנונה. בפסיקתנו נקבע בעבר הכלל כי במתקן רב תכליתי, שניתן להפריד בין חלקיו

השונים, ייעשה סיווג הנכס לצרכי ארנונה לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד (ראו,

בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בעמ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1 )793 ,816 .)

בפסיקה מאוחרת יותר אימץ בית משפט זה את המבחנים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט

המחוזיים להכרעה בשאלה מתי תסווגנה יחידות שטח סמוכות תחת סיווגים נפרדים ומתי

תסווגנה תחת סיווג אחד, על אף שבכל יחידת שטח מתנהלת פעילות אחרת. לעניין זה אומצו

שני מבחנים, שאינם מהווים רשימה סגורה. המבחן האחד הוא בחינת קיומה של זיקה בין

היחידות השונות, שאם היא קיימת אז יש לראות במתקן הרב התכליתי נכס אחד לצרכי סיווג

הארנונה. המבחן האחר שאומץ הוא האם השימוש בחלק ספציפי של הנכס הכרחי למהות

הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו"

נבחן את הנכס על יסוד שני מבחני עזר שנקבעו בפסיקה: המבחן הראשון הינו מבחן הזיקה. על

יסוד מבחן הזיקה, מדובר בנכס אחד הנמצא במבנה אחד. קיימת זיקה משמעותית בין העסק

לממכר המאפים, המסעדה, לבין שאר חלקי הנכס, קיימת זיקה פיזית ומהותית.

המבחן השני הינו, הכרחיות הנכס למהות הארגון. בענייננו, השתכנעה הוועדה כי אזורי

הישיבה ושטחי היצור והמקלט, מטבעם, משרתים את העסק לממכר מאפים וקיומם הינו

הכרחי למהות הארגון העיקרי ולמימוש תכליתו של העסק לממכר מאפים - מסעדה.

כאמור, שטח היצור של המסעדה, הינו חלק בלתי נפרד מהמסעדה והפעילויות במסעדה ובשטח

היצור, הינן משולבות וקיימת זיקה בין שטח היצור, לתכלית המסעדה. קרי, השימוש בשטח

היצור הינו הכרחי למהות המסעדה ולמימוש תכליתה.

מכירת מאפים המיוצרים בשטח היצור של המסעדה. נראה כי המסעדה לא יכולה להתקיים

באופן עצמאי, כשאין מאפייה לצידה. המסעדה מקבלת את הסחורה מהמאפייה, המאפייה

מספקת לה את כל מוצריה, המסעדה לא מקבלת מוצריה ממקור אחר. המסעדה מוכרת את

מוצרי המאפיה ללקוחות חיצוניים ולאורחי המסעדה. אולם, המאפייה מייצרת ומעבירה את

המאפים למסעדה ולא מוכרת את המאפים באופן עצמאי, אלא באמצעות המסעדה.

מכל מקום, קשה לראות במבנה העסק לממכר מאפים, המסעדה, שהוא מבנה הומוגני בעיקרו

המשרת תכלית מרכזית אחת, מתקן "רב תכליתי".

בברע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עירית חיפה (פורסם בנבו). חוזר בית

המשפט על יישום המבחנים האמורים, למרות שלא דובר ביחידות סמוכות מבחינה פיזית:

"נראה כי ניתן ליישם מבחנים אלו אף בענייננו, אף שאין מדובר ביחידות סמוכות מבחינה

פיזית. עם זאת, אני סבורה כי מדובר ביחידות סמוכות מבחינה מהותית. נראה כי נכסה של

המבקשת לא שימש כמחסן ותו לא לחפצים שאינם הכרחיים דווקא לניהולה של חברת

כרטיסי אשראי, אלא מדובר בנקודת חלוקת מתנות במסגרת מבצע לעידוד השימוש בכרטיסי

אשראי. לפיכך אני סבורה כי אין להפריד את מהותו של מבנה זה והשימוש בו מהיחידה

העיקרית שבה פועלת חברת כרטיסי האשראי"

נראה כי, בענייננו מתקיים מבחן קיומה של זיקה בין תכליתה של יחידה אחת לתכליתן של

יחידות סמוכות. שכן, מדובר ביחידות סמוכות מבחינה פיזית ומהותית. ההפרדה בין השימוש

הפרטני בשטח היצור, שטח החזית והמקלט לשימוש בשטח העסק לממכר מאפים, הינה

הפרדה מלאכותית מכיוון שברור כי מדובר בשימוש טפל ההולך אחר העיקר- שהוא עסק

לממכר מאפים. על כן הסיווג המתאים לשטח היצור, המקלט ומקום הישיבה החיצוני והפנימי,

הינו סיווג של "מסעדה".

על פי פסקי הדין, יוצא אפוא, כי יש לסווג את כלל השטחים בנכס בהתאם להלכת הטפל הולך

אחר העיקר. על כן, סיווג שטח הנכס נשוא הערר אשר הוא חלק אינטגרלי, טפל ולא עיקרי,

לפעילות העיקרית שנעשית בנכס כ"עסק" וזאת בהתאם לסיווג העיקרי של הנכס.

א. יתר על כן, שטח היצור, אזורי הישיבה והמקלט הינם חלק מהמרכיבים החיוניים להפעלת

הפעילות שעורכת העוררת וחלק בלתי נפרד מהפעילות העיקרית שמבצעת העוררת בנכס, ולכן

הם חושבו כשטחים טפלים לשטח הנכס העיקרי שהינו "מסעדה".

ב. העוררת טוענת כי, יש לסיווג את "שטח הייצור" כ"תעשייה", בטענה כי בשטח היצור מתבצע

תהליך יצור הדורש מקצועיות ומיומנות מיוחדת תוך עבודת כפיים ובו מיוצרים דברי מאפה

מחומרי גלם, כאשר המוצר הסופי מסופק לציבור הרחב. העוררת אף צירפה לסיכומים אישור

רו"ח של החברה שכותב כי מעל 90% מהמוצרים שמוכרים בעסק, מיוצרים בעסק עצמו. היחס

בין מכירת התוצרת למול המוצרים נלווים הוא יחס של מעל 90%, כאשר רק השטח החיצוני

משמש להצבת כסאות ושולחנות. כל יתר השטח משמש למכירה בלבד.

ג. הוועדה דוחה את טענות העוררת, שכן אין יחוד בשטח היצור של העוררת - שטח היצור של

העוררת הוא חלק מהעסק למכירת מאפים, גם אם מיוצרים בו מאכלים המשמשים למכירה

במסעדה בלבד. בשטח היצור, מטבע הדברים, ברוב המסעדות קיימת פעילות ייצורית הדורשת

מקצועיות ומיומנות מיוחדת, ליצירת דברי מאפה ומאכלים מיוחדים תוך עבודת כפיים. על כן,

אין לסווג את הפעילות הזו בגדר "תעשייה".

העוררת מבססת טענותיה על פסק הדין בעמ"נ (נצרת) 1007/04 אביטלנ' מנהל הארנונה של

עיריית קריית שמונה (נבו 03.05.2004), אשר שם נקבע כי יש לפצל בין שטח המאפיה לבין

שטח בית הקפה. הוועדה מצאה שקיים שוני בין המקרה שעמד לדיון בפני בית המשפט שדן

בערעור לבין המקרה העומד בפני הוועדה. שכן פסק הדין עסק בבית מאפה אשר מכר את

מוצריו ישירות ללקוחות שונים ודרך אגב גם לבית המאפה. אולם במקרה דנן, המוצרים של

המאפייה נמכרים למסעדה ו/או דרך המסעדה ללקוחות מזדמנים. מכאן עולה כי, המאפייה

אינה יכולה להתקיים בלא בית העסק לממכר מאפים, המסעדה. גם על פי אישור רו"ח של

החברה עולה כי 90% מהמוצרים מיוצרים במקום נמכריםבמסעדה ואילו שאר המוצרים

נמכרים באמצעות המסעדה ללקוחות שונים.

סיווג המקלט:

ד. הועדה מקבלת את עמדת המשיב לפיה המקלט הינו שטח בלתי נפרד משטח הנכס המוחזק ע"י

העוררת כ"עסק".

ה. נכסים אשר סיווגם כ"עסק", כוללים בתוכם את כל מכלול הנכסים המוחזקים ע"י המסעדה.

ו. זאת ועוד, השימוש העיקרי, הינו עסק לממכר מאפים והחלק הטפל, אשר הינו מקלט, הולך על

פי העיקר. לכן, מקלט מסווג על פי השימוש העיקרי שנעשה בנכס, דהיינו: "עסק".

ז. יתר על כן, מן הסיור בנכס עולה כי, הכניסה למקלט הינה דרך דלת כניסה בשטח העוררת, אשר

המפתח של מנעול הדלת, הינו בידי העוררת. אין כל שלט המציין כי ישנו מקלט בנכס העוררת

ואין הכוונה למקלט כפי שראוי שיהיה לשעת חרום . כפי שעולה מהתמונה המצורפת

לפרוטוקול הסיור, החדר הקטן לא פונה ועדיין העותרת עושה בו שימוש ויש בו מדפי ברזל.

ח. טענת העוררת לפיה, כדי לחייב את העוררת בארנונה עבור המקלט על פי סעיף 8 לתקנות צריך

שתהיה חזקה בנכס, וחזקה היא מניעת שימוש מאחרים. לטענתה, היא אינה יכולה למנוע

מאחרים להשתמש במקלט ולכן, לא ניתן לחייב אותה.

בענייננו נראה כי למסעדה יש את מירב הזיקות למקלט. היא משתמשת במקלט, אשר הינו נגיש

לה. המקלט אינו פתוח לכלל האוכלוסייה. מהסיור בנכס עולה כי אין כל שילוט במקום

המלמד על כך שקיים מקלט בנכס. המדפים במקלט מלמדים כי נעשה בו שימוש על ידי

העוררת, אשר נחזה שהמקלט משמש אותה כמרתף אחסנה ושיש לה חזקה בנכס. העוררת היא

הינה זו שיכולה למנוע שימוש מאחרים במקלט על ידי נעילת הדלת והיא אף עושה זאת בפועל.

יוצא אפוא כי, העוררת חויבה כדין עבור השימוש במקלט וכי המקלט אינו משמש את הציבור,

אדם או גוף אחר, אלא אך ורק את העוררת.

ט. הועדה מצדדת בטענת המשיב לפיה גם אם טוענת העוררת לאי שימוש במקלט, הטענה אינה

פוטרת אותה מתשלום ארנונה והיותו נכס ריק, אינו מוביל לאי חיוב בארנונה. וכי כל נכס חייב

בתשלום ארנונה, וככל שלא הוצג על ידי העוררת בסיס חוקי לפטירת הנכס מחיוב בארנונה

היא חויבה כדין. כפי שהודגש בעניין בר"ם 3058/16 מנהל הארנונה במועצה מקומית בנימינה

– גבעת עדה נ' אפרת שותפות ליצור ושיווק אפרוחי פיטום [28.3.2017)

"אבקש לחדד ולהטעים עניין אחד, העולה מדברי חברי וגם מעמדתה בפנינו שלהמשיבה עצמה.

אין נכס ללא ארנונה, כמובן בכפוף לפטורים שקבע המחוקק שלא זה המקום להידרש

אליהם; "אין חיה כזאת", כל נכס חייב בארנונה, בחינת פרשנות תכליתית של שכל ישר.

ההגינות הנדרשת היא כלפי כולי עלמא; לא רק הגינות הרשות כלפי הנישום, שראויה

להקפדה הואיל ורשות ציבורית חייבת לנהוג בהגינות, שאם לא כן אין לה קיום במדינת חוק"

6 .סוף דבר

א. לאור כל האמור, הערר נדחה.

ב. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

ג. החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

ד. המזכירות תשלח החלטה לצדדים. ניתן בהעדר הצדדים ביום 27.3.22

ה. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.