ערר 58 21 חדד משה

בס"ד

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית 58/21

שליד עיריית פתח- תקוה

העורר: חדד משה

ע"י דגנית חדד.

- נגד –

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת.

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

הערר עניינו בדחיית השגה, אשר הוגשה ע"י העורר על חיובו בארנונה בגין נכס שמספרו בספרי

העירייה 59805300004 (להלןהנכס" ) המצויים בפתח תקוה, ע"ש העורר.

א. ביום 04/05/2021 הגישהעורר השגה לשנת 2021.

ב. ביום 01/07/2021 הגיש המשיב את כתב התשובה להשגה.

ג. ביום 17/08/2021 הגיש העורר כתב עררוביום 14/09/2021 הגיש המשיב את כתב התשובה לערר

ד. ביום 13/10/2021 התקיים דיון בערר ובו הוחלט על קיום סיור בנכס

ה. ביום 17/10/2021 התקיים סיור בנכס ובו נקבע כי הצדדים יבואו בדברים וינסו להגיע להסכמות תוך

14 ימים, הצדדים יגישו לוועדת הערר את הסכמותיהם. ככל שלא יגיעו להסכמות הצדדים יגישו

סיכומים.

ו. ביום 02/11/2021 המשיב הודיע כי הצדדים לא הגיעו להסכמות.

ז. ביום 04/11/2021 ניתנה החלטה לפיההעורר יגיש סיכומים תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.

המשיב יגיש סיכומים תוך 20 ימים מיום קבלת סיכומי העורר. זכות לסיכומי התשובה של העורר

שבעה ימים.

ח. ביום 24/02/2022 הגיש המשיב סיכומים

ט. ביום 27/04/2022 התבקשהמזכירות וועדת הערר לבדוק מדוע לא הוגשו סיכומים מטעם העורר.

י. ביום 2/05/2022 התקבלה הודעת מזכירות וועדת הערר כי המסמכים של דו"ח הסיור

כולל ההחלטה הועברו במייל ביום 11.11.21. לגב דגנית, בתו של חדד משה, המנהלת את הערר.

נעשו ניסיונות רבים לקבל את הסיכומים מטעמה שלא צלחו. לאחר מכן היא אינה עונה לטלפונים

הרבים.

לאור כל זאת ומכיוון שחלף זמן הגשת הסיכומים וכשלו הניסיונות הרבים להשיג את העורר ו/או

נציגת העורר , הננו מתייחסים בהחלטתנו לכתב הערר כסיכומים של העורר.

בס"ד

טענות העורר:

א. הנכס עדיין בשיפוצים ואינו משמש כמחסן מגורים ובוודאי שאינו משמש מחסן עסקי.

ב. הנכס אינו ראוי לשימוש.

ג. יש לבטל את סיווג הנכס כמחסן עסקי ולמחוק כל חוב ביחס לנכס זה בתקופה שמתחילת השיפוצים

ועד לעדכון כי השיפוצים בנכס הסתיימו.

2. טענות המשיב

טענה מקדמית:

א. הרחבת חזית אסורה:

בכתב הערר מעלה העורר טענות לעניין שיפוצים בנכס ו/או טענה הנוגעת לחוב העורר אל מול

העירייה, טענות אלה לא נטענו על ידי העורר במסגרת ההשגה אלה לראשונה במסגרת הערר. על כן

מדובר בהרחבת חזית אסורה.

לגופו של עניין:

ב. בהתאם לביקורת שערכה העירייה עולה כי אין מדובר בנכס בשיפוצים ו/או נכס שאינו ראוי לשימוש

ובוודאי שהנכס אינו ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו כלל.

ג. אין די באמירה כללית כי הנכס נמצא ב"שיפוצים" שכידוע אין כל עבודה שנעשית בנכס להביא את

הנכס למצב שאינו ראוי לשימוש.

ד. בהתאם לדוח הסיור בנכס מיום ה 17.10.2021 וכפי שניתן לראות מהתמונות של הנכס ניתן לקבוע כי

קיימים בנכס רצפה, קירות, תקרה והחלונות בנויים. מצב הנכס אינו במצב ש "אינו ראוי לשימוש"

ועל כן העורר אינו עומד בהוראות סעיף 330 לפקודת העיריות.

ה. אין לסווג את הנכס כ"מחסן למגורים" כי אין לנכס, היתר בנייה, וכי נציגת העורר בעצמה במהלך

הסיור בנכס ציינה כי השימושים האחרונים שנערכו בנכס היו על ידי עמותת חסד לחלוקת מזון וכן

שימוש בנכס כמינימרקט שהינם שימושים מסחריים בלבד. לפיכך, מקום בו הנכס אינו משמש בעבר

ו/או בהווה כ"מגורים" אין הוא עומד בהגדרה זו.

3. דיון

הצדדים חזרו על טענותיהם. נציגת העורר הדגישה כי: "...עצם הקביעה שמדובר במחסן עסקי ולא

מחסן מגורים, וללכת על החיוב האגרה הגבוה, זה כבר דרשני".

ב"כ המשיב הוסיף כי: "...הפסיקה מכירה בזה שאפילו מכולת מחויבת בארנונה, כל מה שצריך זה

שיהיה קורת גג ורצפה, ואנחנו רואים שזה מה שבמקרה הזה יש. ויש גם שימוש, יכול להיות שאין

שימוש בכל השטח, אבל יש שימוש בנכס...".

בהסכמת הצדדים הועדה החליטה על קיום סיור בנכס.

סיור:

א. ביום 17/10/2021 נערך סיור בנכס בנוכחות הצדדים ובא כוח המשיב.

מהביקור בנכס עולה כדלקמן:

"מדובר בנכס שנמצא בשיפוצים, הבן של העורר עורך את השיפוצים בזמנו הפנוי.

בס"ד

יש מערכת חשמל, ארון חשמל אינו מותקן, קיימים קווי מים וביוב. קירות שלמים

הבנויים בנייה קלה, קירות חלונות שלמים, קיימים ריצוף ותקרה.

משיב: "ביום 1.9.18 הנכס חזר לחזקתם ומאז עושים שיפוצים וקבלו פטור עד ליום

31.7.20 הפטור לשיפוצים מוגבל ל-3 שנים".

נציגת העורר "למה אני משלמת תעריף עסקי? זה לא מחסן עסקי? לפני כן בנכס הייתה

עמותת חסד. בשנת 96 היה פה מינימרקט. אני מבקשת לחייב לא לפי הגבוה. לפחות סיווג

של מחסן מגורים. היום אני שומעת לראשונה שיש הגבלת זמן לפטור שיפוצים".

ב"כ המשיב- "אין היתר לנכס. ארנונה זה לפי שימוש בפועל. כשאין שימוש בפועל בודקים

היתר. פה אין היתר. יש לבדוק האם הנכס ראוי לשימוש או לא. חשמל אינו פרמטר. יש

פוטנציאל שימוש למקום".

מתוך פרוטוקול סיור בנכס מיום 17/10/2021.

ההכרעה:

א. השאלה העיקרית שבמחלוקת הינה האם הנכס נמצא במצב שיפוצים ו/או נכס שאינו ראוי לשימוש.

ב. המשיב העלה טענה מקדמית לפיה, לא נטענו בהשגה טענות בגין שיפוצים בנכס וטענות בגין חוב

העורר אל מול העירייה. המשיב טען כי העורר העלה טענות אלה לראשונה בכתב הערר. הועדה בחנה

את ההשגה. נראה כי טענות אלו נטענו על ידי העורר בהשגה ולכן דין הטענה המקדמית להידחות.

ג. לגופו של עניין הועדה ביקרה בנכס. מהביקור בנכס עולה כי, ניתן להשתמש בנכס למגוון שימושים

אפשריים.

ראו לעניין זה את דבריו של כבוד השופט שינמן בעמ"נ 11313-11-14 זיסו חברה לבניין ופיתוח בע"מ

נגד עיריית פתח תקווה, (פורסם בנבו) אשר קובע כדלקמן:

"חוסר הכדאיות הכלכלית, או חוסר הרצון מכל טעם אחר של בעל הנכס,

מלעשות שימוש בנכס או בחלקו, אינה פוטרת אותו מתשלום הארנונה שהוא חייב בגינו."

העורר עושה שימוש בנכס, אומנם השימוש בנכס אינו ברמה גבוהה, אולם עדיין העורר עושה בו

שימוש ברמה נמוכה. מהסיור בנכס עולה כאמור, כי הנכס אינו ריק, בנכס שולחן של תלמיד ועוד

פריטים. הנכס ראוי לשימוש ולא ברור חוסר הרצון של העורר לעשות שימוש ברמה גבוהה בנכס.

ד. בנוסף, בספרם של המלומדים הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב- ארנונה עירונית

(מהדורה חמישית), ספר ראשון, התשס"א - 2001, מפורט המבחן העיקרי לגמר בנייתו של בניין:

המבחן הפונקציונאלי - נכס ראוי לשימוש כאשר הוא ראוי לשימוש דהיינו כולל תשתיות חיוניות

למטרה שלה נועד. עוד מוסיפים המלומדים כי קיימים 2 מבחני משנה, המבחן הפורמלי דהיינו הוצאת

תעודת גמר לפי חוק תכנון ובניה. המבחן השני הינו המבחן המעשי, דהיינו יום התחלת שימוש בפועל.

מדגישים המלומדים את המבחן הכדאיות הכלכלית אשר נשלל ע"י בית המשפט העליון בפסק דין

המגרש המוצלח, בבר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלחבע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל

הארנונה[,30.12.2009). (להלן"הלכת המגרש המוצלח")

ככול שנבחן את הנכס נושא הערר על פי מבחני המלומדים, נראה כי הנכס עומד במבחן הפונקציונאלי.

הנכס ראוי לשימוש וכולל את התשתיות החיוניות, כגון: קיימים בנכס קווי מים וביוב, קירות שלמים

הבנויים בנייה קלה, חלונות שלמים, ריצוף ותקרה, יש מערכת חשמל וניתן להיכנס לנכס ללא כל

בעיה.

בס"ד

הנכס אף עומד במבחני המשנה, במבחן הפורמלי ובמבחן המעשי. הנכס משמש בפועל לאחסון, ברמה

נמוכה, אין מדובר בנכס הרוס או בנכס שלא ניתן לעשות בו שימוש אלא להיפך. מהביקור של חברי

הועדה עולה תמונה אשר מעידה כי נעשה שימוש בנכס, וכי בנכס ישנו ציוד.

ה. בנוסף, בהלכת המגרש המוצלח, שם נדרש בית המשפט העליון לשאלה מתי יהיה המחזיק בנכס פטור

מתשלום ארנונה, כאשר הנכס שברשותו ניזוק "במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו",

כמשמעות סעיף 330 לפקודת העיריות

בהלכת המגרש המוצלח נקבע כי המבחן הקובע הוא המבחן האובייקטיבי:

"די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו".

עוד נפסק, כי אין לעשות שימוש במבחן "הכדאיות הכלכלית".

הועדה בחנה את הסוגייה על פי המבחן האובייקטיבי. הועדה סבורה, כי על פי המבחן האובייקטיבי,

ואף לפי מבחן השכל הישר, בבחינת הנסיבות עולה כי הנכס ראוי לשימוש, ואכן ניתן לשבת בו.

ו. הוועדה מקבלת את טענת המשיב כי יש לסווג את הנכס כמחסן עיסקי ודוחה את טענת העורר

לפיה, יש לסווג את הנכס כ"מחסן למגורים". לנכס אין היתר בניה והשימושים האחרונים בנכס היו

מסחרים. במהלך הסיור נציגת העורר ציינה כי השימושים האחרונים שנערכו בנכס היו על ידי עמותת

חסד לחלוקת מזון וכן שימוש בנכס כמינימרקט שהינם שימושים מסחריים. יוצא איפה כי נכס זה

אינו שימש בעבר וגם אינו משמש כיום כ"מגורים".

6 .סוף דבר

א. לאור כל האמור, הערר נדחה.

ב. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

ג. החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

ד. המזכירות תשלח החלטה לצדדים. ניתן בהעדר הצדדים ביום 4.7.22

ה. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה