ערר 48 21 אהרון ברמינקה אסתר ברמינקה

בס"ד

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר 48/21

שליד עיריית פתח - תקוה

העוררים: 1 .אהרון ברמינקה

2 .אסתר ברמינקה

ע"י ב"כ עוה"ד יורם ספרן

- נגד –

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת.

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר

החלטה

1. כללי

א. הערר עניינו בדחיית השגה, אשר הוגשה ע"י העוררת על חיובה בארנונה בגין נכס שמספרו בספרי

העירייה 46301390040 (להלןהנכס" ) המצוי בפתח תקוה, ע"ש העוררים.

ב. ביום 21/03/2021 הגישו העוררים השגה על שומת הארנונה לשנת 2021.

ג. ביום 12/05/2021 הגיש המשיב בקשה להארכת מועד למתן תשובה להשגה. ביום 13/05/2021

אישרה ועדת הערר, הארכת מועד.

ד. ביום 24/05/2021 הגיש המשיב את כתב התשובה להשגה.

ה. ביום 01/07/2021 הגישו העוררים את הערר דנן וביום 25/07/2021 הגיש המשיב את כתב

התשובה לערר.

ו. ביום 15/08/2021 התקיים דיון בערר ובו הוחלט על סיור בנכס העוררים.

ז. ביום 29/08/2021 התקייםסיור בנכס. הועדה נתנה החלטתה לפיה הצדדים יגישו סיכומים.

2. טענות העוררים:

א. טענה מקדמית – איחור בהגשת התשובה להשגה. התשובה להשגה הוגשה באיחור, ללא שניתנה

הארכת מועד כדין. לא ניתנה לעוררים אפשרות למתן תגובה מטעמם, בטרם חלף המועד ודי בכך

כדי לקבל את הערר.

ב. שינוי הסיווג נעשה מבלי שבוצע שינוי בשימוש על ידי הדיירים הגרים בדירה באופן קבוע. המשיב

ביצע שינוי על בסיס פרשנות יצירתית חדשה או מפלה של המשיב את צו הארנונה. שינוי הסיווג

נובע משיקולים זרים ופסולים של ניסיון להרחיק מן העיר פתח תקווה עובדים זרים. המשיב

מתעלם מחוות דעת משפטית בנושא של היועמ"ש עיריית פתח תקווה. בנוסף, התנהלות זו נעשית

באופן שרירותי ולא אחיד.

ג. נסתרת חזקת תקינות פעולות המשיב. בנסיבות אלה, הנטל על המשיב להצדיק שינוי הסיווג.

המשיב ציין כי החלטתו התבססה על בדיקה בעקבות "מידע שהתקבל בעירייה", המשיב לא

בס"ד

טרח להבהיר מה הוא אותו מידע שהתקבל על מנת שהעוררים יוכלו להתמודד עם הבסיס

העובדתי.

3. טענות המשיב:

א. טענה מקדמית -חוסר סמכות של מנהל הארנונה וועדת הערר לדון בטענות העוררים, שכן על מנת

לקבל סעדים אלו היה על העוררים לפנות לערכאה הרלוונטית ולא למנהל הארנונה ו/או לוועדת

הערר.

ב. יש לדחות את טענת העוררים לעניין איחור בהגשת תשובה להשגה, שכן המשיב הגיש בקשה

להארכת מועד והועדה אישרה את הארכת המועד. הבקשה להארכה הוגשה נוכח המשבר

הביטחוני במדינה וכן כמות ההשגות הרבה עליהם ביקש מנהל הארנונה אורכה.

ג. בביקורת שערכה העירייה בנכס נמצא כי מדובר בנכס עסקי לכל דבר ועניין.

ד. הנכס נושא הערר סווג כדין והוא עומד בהגדרות החוקים והצווים להגדרת המונח "בית מלון".

ה. העוררים לא פירטו נתונים מהותיים. העדר פירוט ו/או כל אסמכתא המעידה על מספר

המשתמשים בנכס, משך השהות שלהם וכל יתר המבחנים להם נדרשת הוועדה ומנהל הארנונה

על מנת לבחון את השימוש ואת סיווג הנכס.

4. דיון

בדיון מיום 15.08.2021 הצדדים חזרו על טענותיהם. בהסכמת הצדדים הועדה החליטה על סיור

בנכס.

5. סיור

ביום 29/08/2021 נערך סיור בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם

מהביקור בנכס עולה כדלקמן:

"הנכס נמצא בבניין מגורים. העוררים שוכרים דירה בת 4 חדרים בבניין

בדירה נחזו 7 מיטות, מתוכם מיטה ללא מזרון שנמצאת במרפסת 4 חדרים

שכולם חדרי שינה, מטבח הכולל בתוכו 3 מקררים 2 עמדות בישול 2 תנורים 2

כיריים חשמליים..."

(מתוך פרוטוקול סיור בנכס מיום 17/10/2021.)

6. ההכרעה:

א. השאלה העיקרית שבמחלוקת הינה האם הנכס משמש למגורים או שהינו משמש כ"בית מלון/

אכסניה/ מלון דירות".

טענות מקדמיות

ב. טענת העוררים על איחור בהגשת תגובה להשגה נדחית. סעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר

על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976 (להלןחוק הערר") קובע כדלקמן:

תשובת מנהל הארנונה

4. (א מנהל הארנונה ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה.

בס"ד

(ב) לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום – ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל

את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר האמורה בסעיף 5, תוך תקופה זו, את מועד

מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על

שלושים יום.

ג. עינינו הרואות כי, המחוקק מחייב את מנהל הארנונה להשיב להשגה תוך 60 יום. אם לא השיב

מנהל הארנונה, יחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר בתוך

התקופה של 60 יום את מועד מתן התשובה. בענייננו המשיב פנה אל ועדת הערר במהלך 60

הימים בבקשה להאריך את מועד מתן התשובה. המשיב ביקש הארכה מטעמים מיוחדים, נוכח

משבר בטחוני חמור ששרר בארץ וכן כמות ההשגות הרבה וחוסר בכוח אדם.

ד. מעיון בחוק הערר עולה כי אין כל חיוב בחוק הערר אשר קובע כי על הוועדה או המשיב לשלוח

את הבקשה למשיג ולחכות לתשובה ממנו. החוק נותן אפשרות למשיב לבקש הארכה והחוק

מאפשר לוועדה לתת הארכה במקום שהיא רואה בו צורך.

ה. מכאן שטענת העוררים נדחית, ועדת הערר רשאית להאריך את המועד להגשת התשובה להשגה ב

30 יום ללא צורך בקבלת תשובת המשיג.

ו. הועדה מקבלת את טענת המשיב לפיה הועדה אינה מוסמכת לדון בטענות בדבר "פרשנות

יצירתית חדשה או מפלה", "לוקים בחוסר סבירות קיצונית", "אפליה פסולה ופגיעה קשה

בשוויון", "שיקולים זרים ופסולים" "תוך התעלמות מחוות דעת משפטית" "באופן שרירותי ולא

אחיד" .

ז. סעיף 3(א) לחוק הערר מגדיר ותוחם את הנושאים שעליהם ניתן להשיג אל מנהל הארנונה והרי

לא לחינם הגדיר המחוקק והגביל את הטענות שניתן לטעון בהשגה. סעיף 3 לחוק הערר קובע

כדלקמן:

3. (א מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום

קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות

אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש

בו;

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות

(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג– שהוא אינו בעל

שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון

או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או

בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד 3) של סעיף

קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית

ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך

משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה

אילולא חוק זה.

ח. וועדת הערר מוסמכת לדון בעילות שהן סוגיות עובדתיות בלבד. בתי המשפט בפסיקתם הרבה

דנו בנושא זה ופסקו כי ועדת הערר מוסמכת לדון בעניינים עובדתיים וטכניים בלבד המצריכים

לעיתים בדיקת הנכס ומצב הנכס בפועל ולא בשאלות בעלות היבט משפטי ו/או היבט פרשני.

ט. בעע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (פורסם בנבו) מצויין כי סעיף

3(א) לחוק הערר קובע דרך תקיפה שניתן לתקוף רק ע"י טענות ספציפיות המוגדרות בסעיף ורק

על פיהם ניתן להגיש השגה על שומת ארנונה והרי המאפיין של הטענות המפורטות בסעיף 3(א

לחוק הערר הוא שהן נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים:

בס"ד

"מקור הקושי המתעורר במקרה דנא הוא בכך שהמחוקק לא קבע דרך אחת ויחידה

לתקוף את החלטותיהן של רשויות מקומיות בענייני ארנונה. בחירת המסלול המתאים לתקיפת

החלטתה של הרשות המקומית בעניין ארנונה תלויה בעילה בה מבקש החייב להשיג על

ההחלטה. חוק הערר קובע כי דרך התקיפה שבו מיועדת אך ורק לאותם מקרים בהם מעלה

החייב בארנונה טענות מסוימות. טענות אלה מפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר, כדלקמן... חוק

הערר אף מדגיש כי דרך התקיפה שעל פיו מוגבלת היא, כאמור בסעיף 3(ב) שזו לשונו

המאפיין של הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר הוא שהן נוגעות לעניינים עובדתיים

וטכניים המצריכים לעיתים את בדיקת המצב בפועל, ולא מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי

מובהק, כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות גובה הארנונה (ראו: בג"צ 764/88

דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו 1 )793 (להלן- עניין דשנים), 799 ;

ע"א4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו 2 )773 (להלן-

עניין ט.ט. טכנולוגיה), 780-779.)

י. המחוקק הגדיר והגביל את סמכות הוועדה לעניינים המנויים בסעיף 3 א1 - 4 לחוקהערר. כך

נפסק בפסקי דין רבים ובניהם פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט העליון ברע"א 10643-02 בעניין

חבס ח.צ. (1993 )בע"מ נ' עיריית הרצלייה. שם נקבע כי:

"ככל שמדובר בוועדות ערר על חיוב בתשלום ארנונה, לא רק שלא הורחבה

סמכות ועדת הערר, אלא שזו צומצמה. מקריאת סעיף 3 עולה כי המחוקק הסמיך את

המנהל לדון בעניינים ספציפיים בלבד המפורטים בס"ק (א). ס"ק (ב) בא להבהיר,

על-פי פשוטם של דברים, כי המנהל אינו מוסמך לדון בטענות של אי-

חוקיות בכלל הנוגעות לתשלום הארנונה, וסמכות זו תועבר לבית המשפט."

יא. מכל האמור עולה כי הוועדה דוחה את הטענה המקדמית שהעלו העוררים ומקבלת את טענה

המקדמית שהעלה המשיב. הסוגיות אותן מעלים העוררים, אין מסמכותה של הוועדה לדון בהן

לפיכך, טענות העוררים נדחות בזאת.

לגופו של עניין

יב. הועדה בחנה את סוגית סיווג הנכס. מהביקור בנכס עולה כי, הנכס נמצא בבניין מגורים.

העוררים משכירים דירה בת 4 חדרים בבניין המשיב מדגיש כי דיירי הדירה הינם אנשים

בגירים שאינם בני אותה משפחה, גם העוררים אינם מכחישים טענה זו, אולם המשיב טוען כי

מאחר שהשוכרים אינם בני אותה משפחה מדובר בנכס עסקי לכל דבר ועניין.

יג. נבחן מהי הגדרת מגורים: על פי מילון "אבן שושן" הגדרת "מגורים" היא:

" מגורים

דיור, שהייה במקום, ישיבה בקביעות במקום"

המונח "מקום מגורים" מפורש באותו מילון כ- "

"מקום מגורים

כתובת, מקום מושבו של האדם".

סעיף 3.5 לצו הארנונה של עיריית פתח תקוה מגדיר ונותן תוכן למונח "בית מלון" כדלקמן:

3.5 בתי מלון- לרבות בתי הארחה, אכסניות, מלון דירות ופנסיון .

3.5.1 מלון

בס"ד

מקום לינה, בית הארחה, אכסניה, הוטל, הוסטל, חאן, מוטל, מלונע, מלונית ,פונדק,

פנסיון, מלון סוויטות ומלון דירות. (הדגשה שלי ק.ש. )

סעיף 3.5 סעיף ההגדרות מגדיר את המונח "בית מלון" ומכניס לתוכו בתי הארחה, אכסניות ועוד

מושגים של ישיבה בנכס שאינה בקביעות אשר מתאימים להגדרת הנכס דנן. נדגיש כי בחינת הגדרת

המונח "מגורים" מעלה כי הנכס נושא הערר אינו מתאים להגדרת המונח "מגורים" שכן, אין בנכס

ישיבה של קביעות. בנכס השוכרים מתחלפים, העוררים לא מכירים את השוכרים ובנוסף העוררים

לא יודעים במדויק כמה שוכרים בנכס. בניגוד להשכרת נכס למגורים בו המשכיר משכיר למשפחה

ו/או לשותפים ומספר השוכרים המתגוררים בנכס מוגדר וידוע.

יד. הועדה בחנה את הגדרת המונח "מלון" ניתן לראות כי, המונח "בית מלון" מוגדר באופן מעט שונה

במספר חוקים, אך בסיס ההגדרה זהה .

בחוק שירותי התיירות, תשל"ו - 1964 מוגדר המונח בסעיף ההגדרות כדלקמן:

"בית מלון" - לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח וכל מקום כיוצא באלה שבו

מספקים, או מציעים לספק, בתמורה, שירותי לינה לתשעה אנשים או יותר בעת ובעונה אחת.

בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (בתי מלון), תשכ"ז-1967 הוגדר המונח:

"בית מלון" - לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח וכל מקום כיוצא באלה שבו

מספקים בתמורה לינה לחמישה אנשים או יותר ליום.

בחוק מס ערך מוסף, תשל"ו - 1975 בסעיף ההגדרותנדרש שילונו באותו מקום לפחות 5 אנשים

ליום להלן אצטט:

"בית מלון" – לרבות פנסיון, בית מרגוע, בית אירוח או כיוצא באלה שבו מלינים בדרך

כלל בתמורה לפחות חמישה אנשים;

וכך גם נדרש בתקנות שירותי הכבאות (ציוד כיבוי בבתי מלון), תשל"ב -1972.

המרכיב המשותף לכל ההגדרות הינו הדרישה להענקת שירותי אירוח ולינה. בחלק מההגדרות

נדרש, כי המקום יעניק שירותים אלו ל 9 אנשים, לפחות, בו זמנית, בחלק ל5 אנשים לפחות בו

זמנית ובחלק ל 5 אנשים ללא התוספת כי הדבר ייעשה בו זמנית.

טו. פס"ד ת.א. (ת"א) 08/26059 בענייןפסגת יהודה בע"מ נ' אריאל טלילה, הינו בעניין נכס אשר

סיפק שירותי לינה בלבד, ללא ארוחות. שם נקבע, כי עצם השכרת החדרים לתקופות ארוכות

טווח אינה שוללת את הגדרת המקום כמלון, גם אם לא מדובר במלון סטנדרטי. הנימוק לכך

הוא, שהחוק מציין את מספר האנשים המינימאלי שיתגורר במקום על מנת להגדירו כמלון ולא

את תקופות המגורים. אילו רצה המחוקק להגביל את תקופות השכרת המקום לצורך הגדרתו

כמלון, הרי שהיה עושה זאת במפורש.

טז. בעניינו, נכס העוררים עומד בהגדרת המונח "בית מלון", נכס המשמש כמלונית או אכסניה.

בהתאם לסעיפים האמורים לעיל, הנכס נשוא הערר סווג כדין והוא עומד בהגדרות החוקים

והצווים. העוררים בעצמם מציינים כי מתגוררים בנכס " כ- 6 עובדים זרים. העוררים אינם

מפרטים ומדייקים כמה דיירי "קבע" מתגוררים בנכס. בנכס שבע מיטות, דבר המוכיח את טענת

המשיב כי לא מדובר במגורים קבועים, אלא בדיירים זמניים ולא בכדי נעזר בביטוי "כ" בתיאור

מספר הדיירים שאינו ברור ומוחלט אלא משתנה.

בס"ד

יז. הועדה מקבלת את טענת המשיב לפיה הדירה לא משמשת למגורי קבע של השוכרים. האנשים

הלנים בנכס שוהים בנכס באופן זמני, מחוץ למקום מגוריהם הקבוע. העוררים לא הגישו למשיב

חוזים חתומים עם המחזיקים ולא כל אסמכתאות למגורי קבע בנכס, כפי שמציגים שוכרים

השוכרים דירות למגורים. העוררים לא הציגו ראיה לכך שחוזי השכירות הינם לתקופה ארוכה

ולא הוצגה ראיה לכך כי המחזיקים הינם מחזיקים קבועים. אין לנו את פרטי המתגוררים בנכס

שככל הנראה הם מתחלפים. אין בקשות של זכאות להנחה בחשבונות המים כפי שמסדירים

שוכרים בדירות מגורים. ואין עוד אינדיקציות אשר מאמתים מגורי קבע בנכס.

בנוסף, בדירת מגורים בעלת 4 חדריםלא נבחין ב:" 7 מיטות.... מתוכם מיטה ללא מזרון

שנמצאת במרפסת. 4 חדרים שכולם חדרי שינה, מטבח הכולל בתוכו 3 מקררים, 2 עמדות,

בישול, 2 תנורים, 2 כיריים חשמליים."... (מתוך פרוטוקול הסיור)

יוצא איפה, כי מתגוררים בנכס יותר משישה אנשים, וכי מדובר בנכס המשמש את הלנים בו

באופן זמני מחוץ למקום מגוריהם הקבוע.

יח. העוררים ציינו את פס"ד עמ"נ (מינהליים חי') 8249-01-11 ש.ח.ר אירוח ואירועים בע"מנ' מנהל

הארנונה של מועצה אזורית מטה אשר (נבו 11.08.2011),(להלן"ש.ח.ר אירוח"),על מנת לתמוך

בעמדתם. אולם, פסק הדין אינו דומה לענייננו, שם דובר על נכס שסווג כ"מוסד" אשר נכלל

בקטגוריה של "נכסים אחרים", שבו גרים קשישים. שם לא נערך כל סיור בנכס אלה התבססו

על פרוטוקול סיור ישן, אשר על פיו קבע המשיב כי יש לסווג את הנכס הנ"ל למגורים.

יט. עוד נקבע בפסק הדין:

"...כי הביטוי מגורים מכוון לשימוש של דיירים המתגוררים במקום לתקופות

ארוכות..." ( פסקה 17)

יודגש כי על פיפסק הדין ש.ח.ר אירוח, השאלה שיש לבדוק הינה:

"השאלה מהו השימוש העיקרי שעושים המשתמשים בנכס." (פיסקה 17)

כ. בעניינו, התקיים סיור בנכס קרוב לקביעת המשיב את סיווג הנכס לפיו קבע המשיב את סיווגו.

השימוש העיקרי שנעשה בנכס הינו: אירוח ואכסניה לעובדים זרים לתקופה הקצרה שבה הם

שוהים בישראל. לא הובאה כל אסמכתא לכך שהמשתמשים בנכס משתמשים בו לתקופות

ארוכות ולמגורי קבע. מדובר בעובדים זרים שלרוב השהייה שלהם מוגבלת בזמן. אין כל ראיה

ו/או אסמכתא לכך שמדובר באותם עובדים אשר מתגוררים לתקופה ארוכה ושאין תחלופה

שוטפת .

בס"ד

6 .סוף דבר

א. לאור כל האמור, הערר נדחה.

ב. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

ג. החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה, בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

ד. המזכירות תשלח החלטה לצדדים. ניתן בהעדר הצדדים ביום 5.7.22__

ה. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה