ערר 57 21 74 21 75 21 79 21 26 22 פוליגון נדלן בעמ

בס"ד

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה 79/21 ,75/21 74/21. 57/21

26/22

שליד עיריית פתח - תקוה יו"ר הועדה - עו"ד קלרה שמורק

חבריי הועדה - דודו בריק

פיליפ גולד

העוררת: פוליגון נדל"ן בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד גל קוסטיקה

- נגד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פ"ת

ע"י ב"כ עוה"ד אריאל ליבר.

החלטה

1. כללי

א. העררים עניינם בדחיית השגות, אשר הוגשו ע"י העוררת על חיובה בארנונה בגין נכסים המצויים

בפתח תקוה, ע"ש העוררת שמספרם בספרי העירייה 11502200001/2/3/4/9/0.

ב. העוררת הגישה עררים בעקבות תשובת מנהל הארנונה אשר דחה את כל טענות העוררת על חיובי

הנכסים בארנונה לשנת 2021.

2. טענות העוררת :

א. מדובר בשטחים המצויים במבנה הרוס ולא ראוי לשימוש שמרביתו ללא גג.

ב. העוררת לא משתמשת בשטחי הקרקע במתחם. העוררת לא החזיקה בנכסים עד נובמבר

2020 .

ג. סיווג הנכס אמור להיות מחויב בהתאם ליעוד כנכס חקלאי. בשנת 2017 נוהל הליך

שמספרו 36152-02-17 פוליגון נדל"ן בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקוה בבית

המשפט המחוזי בעניין נכס אחר באותו מתחם ושם קבע כב' השופט סטולר כי יש לסווג

את הנכס בסיווג חקלאי. יש להקיש מסקנה זו לגבי המבנים שנמצאים במתחם.

ד. בנכס 11502200002 העירייה חייבה חיוב רטרואקטיביאין לחייב את העוררת בשנת 2021

על חוב משנת 2020, חיוב רטרואקטיבי פסול.

ה. במסגרת סיכומיה צירפה העוררת חוות דעת הנדסית אשר קובעת, כי הנכסים אינם

ראויים לשימוש.

3. טענותהמשיב :

א. טענות מקדמיות לחוסר סמכות בטענת חיוב רטרואקטיבי, וכן טענות בדבר נטל ראיה, הפרת

חובת הנמקה, וחובת הגינות, וטענות בדבר שיהוי כבד ועוד. כמו כן, טוען המשיב להרחבת חזית

אסורה, העוררת העלתה טענות בדבר "שיוך נכסים" וכן "סירובו של המשיב לשיוך נכסים

טענות אלה לא נטענו במסגרת ההשגה אלא לראשונה במסגרת הערר.

ב. השטחים נושא העררים בהחזקת העוררת.

ג. השטחים שחויבו כקרקע תפוסה- הקרקע המגודרת ומסוגרת ורק לעוררת יש גישה אליה,

ומתקיים פוטנציאל שימוש בקרקע ולכן סיווג הנכס הינו קרקע תפוסה.

ד. דין כלל טענות העוררת לעניין צדדים שלישיים המחזיקים בנכס להידחות, אחריות המחזיק ו/או

בעל הנכס להמציא הודעה לעירייה על סיום אחזקתה בנכס. טענות העוררת הינן ללא

אסמכתאות.

ה. על פי הפסיקה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין אותם שימושים כללים.

ו. העוררת לא צירפה אסמכתא או ראיה כי הנכס אינו בר חיוב בגין העדר שימוש.

ז. טענת העוררת לפיה הסיווג הינו חקלאי נדחה שכן, נכס חקלאי לא היה חלק מהשימושים בנכס

ולא עומד במבחני הפסיקה.

4. דיון:

ביום 28.11.21 התקיים דיון בערר 57/21. בהסכמת הצדדים נקבע כי הועדה תערוך סיור בנכס.

ג. בדיון הצדדים הגיעו להסכמה בעניין טענת איני מחזיק לפיה עד נובמבר 2020 העוררת לא תחויב

בארנונה.

ד. בהסכמת הצדדים נקבע סיור בנכס.

5. סיור:

ביום 15.12.21 התקיים סיור בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם. בהסכמת הצדדים התקיימו

סיורים בנכסים נושא עררים 79/21 ,75/21 74/21 .הצדדים מסכימים כי אין מחלוקת על גודל

הנכסים וכי הנכסים כיום אינם בשימוש. המחלוקת הינה לגבי הסיווג. האם הנכסים ריקים או

שהנכסים אינם ראויים לשימוש. בתום הסיור הועדה החליטה כי בהסכמת הצדדים הצדדים

יגישו סיכומים בגין כל העררים.

6. ההכרעה:

טענה מקדמית- חוסר סמכות עניינית:

א. בערר 57/21 העוררת טוענת טענות בדבר "התנהלות המשיב אינה הולמת," "שומה בטלה", שכן

היא אינה תקינה ולא מפורטת, בנוסף טוענת העוררת על ביטול חיוב רטרואקטיבי. עוד טוענת

העוררת טענות בגין הפרת חובת הגינות, שיהוי כבד בפעולות העירייה, ביטול חיוב בגין מרכיב

ריבית והפרשי הצמדה. הועדה מסכימה עם טענת המשיב לפיה לוועדה אין סמכות לדון בטענות

העוררים.

ב. סעיף 3 (אלחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו- 1976 (להלן

חוק הערר") מגדיר ותוחם את הנושאים שעליהם ניתן להשיג אל מנהל הארנונה והרי לא לחינם

הגדיר המחוקק והגביל את הטענות שניתן לטעון בהשגה. סעיף 3 (א) לחוק הערר קובע כדלקמן

3. (א מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת

הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום

(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש

בו;

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות

(4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג– שהוא אינו

בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר

לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או

בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד 3) של סעיף

קטן (א).

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה

כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל

הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה

אילולא חוק זה.

ג. ועדת הערר מוסמכת לדון בעילות שהן סוגיות עובדתיות בלבד. בתי המשפט בפסיקתם הרבה דנו

בנושא זה ופסקו כי ועדת הערר מוסמכת לדון בעניינים עובדתיים וטכניים בלבד המצריכים

לעיתים בדיקת הנכס ומצב הנכס בפועל ולא בשאלות בעלות היבט משפטי.

ד. בעע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מנ' מועצה אזורית לכיש (פורסם בנבו) מצויין כי סעיף

3(א) לחוק הערר קובע דרך תקיפה שניתן לתקוףרק ע"י טענות ספציפיות המוגדרות בסעיף ורק

על פיהם ניתן להגיש השגה על שומת ארנונה והרי המאפיין של הטענות המפורטות בסעיף 3(א

לחוק הערר הוא שהן נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים להלן אצטט:

"מקור הקושי המתעורר במקרה דנא הוא בכך שהמחוקק לא קבע דרך אחת

ויחידה לתקוף את החלטותיהן של רשויות מקומיות בענייני ארנונה. בחירת המסלול

המתאים לתקיפת החלטתה של הרשות המקומית בעניין ארנונה תלויה בעילה בה

מבקש החייב להשיג על ההחלטה. חוק הערר קובע כי דרך התקיפה שבו מיועדת אך

ורק לאותם מקרים בהם מעלה החייב בארנונה טענות מסוימות. טענות אלה

מפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר, כדלקמן... חוק הערר אף מדגיש כי דרך התקיפה

שעל פיו מוגבלת היא, כאמור בסעיף 3(ב) שזו לשונו... המאפיין של הטענות

המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר הוא שהן נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים

המצריכים לעיתים את בדיקת המצב בפועל, ולא מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי

מובהק, כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות גובה הארנונה (ראו: בג"צ

764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו 1 )793 (להלן-

עניין דשנים), 799; ע"א4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת

הכרמל, פ"ד נו(2 )773 (להלן- עניין ט.ט. טכנולוגיה), 780-779".)

מכל האמור עולה, כי הסוגיות אותןהעלתה העוררת, אין מסמכותה של הוועדה לדון בהן.

הוועדה מקבלת את טענה המקדמית שהעלה המשיב ולא תדון אף בסוגיית החיוב

הרטרואקטיבי בנכס שמספרו בספרי העירייה 1150220002 ,שכןבכל הנוגע לסוגיות החיוב

הרטרואקטיבי אף התובעת בעצמה סברה, כי הנושא אינו בסמכות ועדת הערר שהרי כנגד החיוב

עתרה לבית המשפט המחוזי בעניין.

ה. המשיב העלה טענה בדבר הרחבת חזית, משלא העלה המשיב סוגיה זו בסיכומיו, נראה כי

המשיב זנח טענה זו. משכך, הועדה לא תכריע בסוגית הרחבת החזית.

נכס שאינו ראוי לשימוש

ו. השאלה העיקרית שבמחלוקת הינה האם הנכסים ניזוקו עד שלא ניתן לשבת בהם. נבחן האם

הנכסים עומדים בהגדרת ס' 330 לפקודת העיריות שקובע כדלקמן:

בנין שנהרס או שניזוק

330. נהרס בניןשמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק

במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה

הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס

או ניזוק –

(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש

השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);

ז. עלינו לבחון האם הנכס עומד בהגדרת החוק, האם הנכס נהרס ו/או ניזוק במידה שלא ניתן

לשבת בו לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הנכס. מביקור הועדה בנכס עולה, כי ניתן להשתמש בנכס

למגוון שימושים אפשרים כפי שנעשה עד תום תקופת השכרת הנכס האחרונה. הנכס הושכר

לחברת א. יוכליס עבודות עפר, אשר שכרה את הנכס בשכירות משנה מהשוכר שלמה מקמל.

חברת יוכליס עפר סיימה את אחזקתה בנכס ואז שלמה מקמל השתמש בנכס. מכאן עולה כי

הנכסים היו בשימוש שוכרים ולפתע פתאום, בתום תקופת השכירות הנכסים הפכו לנכסים

שאינם ראויים לשימוש, למרות שבמצבו הנוכחי של הנכס נעשה בו שימוש.

ח. העוררת הציגה חוות הדעת של המהנדס ישראל אפשטיין. חוות הדעת פירטה את הליקויים

הבאים: אגדים חשופים, חיפוי איזכורית ע"ג הקירות חלוד ומתנתק. חלונות שבורים,

קונסטרוקציה בקירות מחלידה. תקרה פגועה קירות פגועים, שטיח בלוי ודלת שיש להחליפה.

יחידות מיזוג פורקו, חשמל נותק. פחים בקירות מחלידים, מים מנותקים, ביוב אינו פועל

וסתום.

ט. הועדה ביקרה בנכס, ובחנה את הליקויים. נראה כי הליקויים שצוינו בחוות הדעת כגון: החלונות

השבורים, השטיח בלוי, הקירות פגועים, החיפוי חלוד ממתנתק ועוד היו עוד בתקופת השכירות

של מר מקמל ויוכליס. הרי הנכס הושכר ולא היה צורך לתקן את הליקויים. אין בליקויים אלה

כדי לטעון שהנכס אינו ראוי לשימוש.

י. ניתן לעשות שימוש בנכס לאחסנה כפי שאכן נעשה בפועל ע"י השוכרים מקמל ויוכליס, אחסון

שלדות של רכבים ו/או איחסון מכולות אשפה. פסק דין שמעלה סוגיה דומה הוא פס"ד עמ"נ

(ת"א) 8457-03-21 רחל נחשון נ' מנהל הארנונה – עיריית בת ים , (פורסם בנבו) שם נפסק כי נכס

שהושכר, בתום תקופת השכירות לא יוכלו לטעון כי לא ניתן להשכיר את הנכס במצבו. להלן

אצטט:

"כנטען על-ידי המשיב המסקנה העולה מכך כי הנכס הושכר בעבר

ונעשה בו שימוש במצבו היא כי נתן לעשות בו שימוש."

יא. מחוות הדעת של המהנדס עולה שאלת הכדאיות כלכלית לשיפוץ ושידרוג הנכס. אולם שאלה זו

אינה רלוונטית להוראות סעיף 330 .העוררת והמשיב הסתמכו בסיכומיהםעל בבר"מ 5711/06

חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו- מנהל הארנונה [

(30.12.2009 ,)(להלןהלכת המגרש המוצלח"). אשר שם נדרש בית המשפט העליון לשאלה מתי

יהיה המחזיק בנכס פטור מתשלום ארנונה, כאשר הנכס שברשותו ניזוק "במידה שאי אפשר

לשבת בו, ואין יושבים בו", כמשמעות סעיף 330 .בהלכת המגרש המוצלח נקבע כי המבחן

הקובע הוא המבחן האובייקטיבי כדלקמן:

"די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי

לשימוש ואין יושבים בו".

עוד נפסק, כאמור, כי אין לעשות שימוש במבחן "הכדאיות הכלכלית".

הועדה בחנה את הסוגיה על פי המבחן הפיזי, האובייקטיבי בעיני האדם הסביר. הועדה סבורה

כי על פי המבחן האובייקטיבי, ואף לפי מבחן השכל הישר, בבחינת הנסיבות עולה כי הנכס ראוי

לשימוש, ואכן ניתן לעשות בו שימוש.

יב. ראו לעניין זה את דבריו של כבוד השופט שינמן בעמ"נ 11313-11-14 זיסו חברה לבניין ופיתוח

בע"מ נגד עיריית פתח תקווה, (פורסם בנבו) אשר קובע כדלקמן:

"חוסר הכדאיות הכלכלית, או חוסר הרצון מכל טעם אחר של בעל הנכס,

מלעשות שימוש בנכס או בחלקו, אינה פוטרת אותו מתשלום הארנונה שהוא

חייב בגינו."

יג. גם בעמ"נ 38386-10-19 יצחקי (המנוח ) ואח נ' מנהל הארנונה עיריית רחובות, (פורסם בנבו)

מדגיש כב' השופט שמואל בורנשטין:

"אין צורך לומר כי נכס "מוזנח ומלוכלך" אינו מגיע בהכרח כדי נכס שאינו ראוי

לשימוש. הוא הדין בנכס ש "על מנת לעשות בו שימוש ברמה גבוהה", יש

לבצע בו שיפורים ושיפוצים בעלות גבוהה, אך עדיין ניתן לעשות בו שימוש

ב"רמה נמוכה". שימוש (חוקי) כלשהו- די בו."

יד. העוררת יכולה לעשות שימוש בנכס, אומנם השימוש בנכס אינו ברמה גבוהה, אולם עדיין

העוררת יכולה לעשות בו שימוש ברמה נמוכה. מהסיור בנכס עולה כאמור כי הנכס ריק, ומוזנח.

אומנם יש לבצע בו שיפורים בעלות גבוהה כפי שמצוין בחוות הדעת של המהנדס, אך עדיין ניתן

לעשות בו שימוש ברמה נמוכה. וכל שכן בנכס האמור נעשה בו שימוש, והשתמשו בו זה מכבר

כמחסן.

טו. המלומדים הנריק רוסטוביץ, משה וקנין, פנחס גלעד ונורית לב- ארנונה עירונית (מהדורה

חמישית), ספר ראשון, התשס"א - 2001, מפרטים ומדגישים את המבחן הכדאיות הכלכלית

אשר נשלל ע"י בית המשפט העליון בפסק דין המגרש המוצלח. ככול שנבחן את הנכס נושא הערר

על פי מבחני המלומדים, נראה כי הנכס עומד במבחן הפונקציונאלי. הנכס ראוי לשימוש וכולל

את התשתיות החיוניות, כגון: קירות, תקרה, ריצפה, מערכת חשמל, מים וביוב. העוררת לא

הציגה מסמך לפיו לא ניתן לעשות שימוש בתשתיות הקיימות במערכת המים והחשמל. אומנם

יש לפתוח סתימה ולערוך תיקונים אולם זה אינו מונע את השימוש בתשתיות.

טז. הוועדה מצדדת בטענת המשיב לפיה גם אם העוררת ניתקה את מערכת המים ומערכת החשמל

בנכס, עדיין אין בכך ראיה לכך שלא ניתן להשתמש בנכס כפי שמודגש בעניין עת"מ 29631-10-

13 שמחה פרץ נגד עיריית נשר (פורסם בנבו) להלן אצטט:

" גם אם הייתי מקבלת את הטענה כי עדיין לא הותקן בחנויות מונה "דירתי "

למים ולחשמל – טענה המצויה בידיעת המשיבה 3 ולא הוכחה ברמת

הוודאות הנדרשת, אין בכך במקרה הנוכחי כדי לפתור את המשיבה 3

מתשלומי ארנונה עבור חנויות אלו. האםהעובדה שדייר לא הזמין שרברב

לחנותו על מנת להתחבר לצינור המים שמגיע עד ליציאה בקיר חנותו, משמעה

של הנכס אינו ראוי לשימוש? האם העובדה שהדייר לא שילם לחברת החשמל

על מנת להתחבר לרשת החשמל שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס

ראוי לשימוש? לדעתי, התשובה על שאלות אלו הינה שלילית. אין המדובר

בהשקעה כספית בסדרי גודל של כ "כדאיות כלכלית" להשקעה . מדובר

בפעולה פשוטה וזניחה, שהמחזיק בנכס עושה בה שימוש מלאכותי על מנת

להימנע מתשלום ארנונה , והעירייה מקבלת אותה באמתלה להמנע מגביית

ארנונה."

יז. בעררים דנן, רואה הועדה כי אין מדובר בנכס הרוס או בנכס שלא ניתן לעשות בו שימוש אלא

להיפך, מהתמונות שצורפו ע"י העוררת ומהביקור של חברי הועדה עולה תמונה אשר מעידה כי

ניתן לעשות שימוש בנכס.

סיווג הנכסים

יח. השאלה שלפנינו הינה שאלת סיווגם של נכסים ריקים לצרכי ארנונה.

סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב),

תשנ"ג-1992 קובע כדלקמן

ארנונה כללית

8. (א מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים

שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג

הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן

חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה

כללית בכפוף להוראות סעיף קטן (ב1) לעניין אופן חישוב שטחו של נכס

(הדגשה שלי

ק.ש.)

יט. סעיף 8 מורה כיסיווג הארנונה וקביעת תעריפי הארנונה יחושב בהתאם

"לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו"

תקנה 1 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות),

התשס"ז-2007 מוגדר "סיווג נכס" כדלקמן:

"קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו".

כ. בפסיקה ענפה נפסק כי יש לסווג נכס לצרכי ארנונה על פי השימוש שנעשה בו

בפועל. אולם, בנכס ריק לא מתקיימת פעילות, ומבחן השימוש לא יכול להוות

קריטריון לצורך הכרעה בדבר סיווגו המתאים של הנכס.

כא. תקנה 13 ל לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993

(להלן: "תקנה 13)" קובעת כדלקמן

הנחה לבנין ריק

13. (א מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בנין

ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת, כמפורט להלן:

(1) עד 6 חודשים– עד 100%;

(2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 – עד 66.66%;

(3) מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 – עד 50%.

(ב תחילת חישוב התקופה המצטברת הנזכרת בתקנת משנה (א)

תהא ביום תחילתה של תקנה זו.

(ג) הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לתקופה המצטברת הנזכרת

בפסקאות שבה (להלן – התקופה המצטברת), משך תקופת בעלותו של אדם

בבנין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו; להוכחת היותו של הבנין בנין ריק שאין

משתמשים בו, כאמור בתקנה 12 ובתקנת משנה (א), ימציא המחזיק בבנין

ראיות על פי הוראות המועצה.

תקנה 13 קובעת, כי בנכס ריק הרשות המקומית רשאית לתת הנחה של עד 100% לתקופה של

עד 6 חודשים. ולאחר מכן הרשות רשאית לתת הנחות של בין 50% ועד 66.66% עד החודש ה- 36

מיום שהנכס ריק. בתום 36 חודשים, דהיינו בשנה הרביעית, יחויב הנכס בתשלום מלא של

הארנונה, בתעריף רגיל למרות שהנכס ריק, לא פעיל ולמרות שהמחזיק, לכאורה, לא משתמש

בשרותי העירייה. הבהירו המלומדים ופסקי דין רבים כי הטעם העיקרי לכך הינו הרצון של

הרשות לתמרץ את בעלי הנכסים הריקים לעשות שימוש בנכסים לנצל אותם, לשפצם, להשכירם

ו/או למוכרם.

פסק דין בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזרוב בע"מ (פורסם בנבו)

(להלן " אפריקה ישראל") עליו מסתמכים הצדדים, מתאר את התפתחות הפסיקה בעניין שאלת

סיווגו של נכס ריק לצרכי ארנונה. תחילה, בבר"ם 5045/02 סלומון נ' מנהל הארנונה שליד

עיריית חדרה, פ"ד נז(5 )302 (2003) שםנדון עניינם של נכסים ריקים שהוקמו על קרקע שייעודה

חקלאי, אך השימוש שנעשה במבנים היה שימוש חורג לצרכי מלאכה ותעשייה. בית משפט קבע

את הכלל הבסיסי לפיו נכס ריק יסווג על פי ייעודו התכנוני. בהמשך, בבר"מ 10360/06 תנופורט

(1990) בע"מ נ' מנהל הארנונה של המועצה העזורית שער הנגב (פורסם בנבו) שם נפסק כי

משחדל הנישום לעשות בנכס שימוש שהצמיח לו הנאה כלכלית, אין עוד הצדקה לחייבו לפי

שימוש זה וכי תחת זאת יש לחייבו לפי ייעודו התכנוני שבצידו הסיווג הנמוך ביותר האפשרי.

בעניין חלקה 6, בעע"ם8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב – יפו ( פורסם

בנבו), נפסק כי יש להתחשב בנישום אשר אינו מפיק מהנכס הריק תועלת כלכלית ולכן, יש לסווגו

בהתאם לייעודו התכנוני ובנוסף יש לבחור את הייעוד התכנוני הזול ביותר מבין הייעודים

האפשריים. מכאן שטענת המשיב לפיה על פי הפסיקה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין

אותם שימושים כללים אינה מתקבלת ע"י הועדה.

כב. על מנת לקבוע את סיווג הנכס הריק לצורכי ארנונה עלינו ליישם את המבחן הדו שלבי כפי

שממשיך כב' השופט וקובע בסעיפים 18 ו-24 לפסק דין אפריקה ישראל:

18" .הנה כי כן, מהפסיקה הקיימת עד כה עולה כיכשעסקינן בסיווגו של נכס ריק לצרכי

ארנונה, משאין במבחן השימוש בפועל לסייע לצורך סיווגו, יש ליישם מבחן דו שלבי.

בשלב הראשון, מבין כלל השימוש התיאורטיים בנכס, יש לבחור רק את "סל

השימושים המתאימים לייעודו התכנוני. בשלב השני, לאחר שאותרה מסגרת השימושים

האפשריים על פי הדין, יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם את השימושים

המותרים על פי דין בנכס.".......

24. סיכומו של דבר: משהוצא היתר בנייה לנכס, כל שימוש שנעשה בו שלא

על פי ההיתר אינו כדין, וזאת אף אם מדובר בשימוש שהותר בתכנית החלה

על הנכס. בהקשר שבו עסקינן, בשלב הראשון שעניינו בחינת "סל" השימושים

בנכס, יש לאתר את אפשרויות השימוש הקיימות למחזיק בנכס הריק. כנובע

מדיני התכנון והבניה, אפשרויות אלו הן רק אלו שהותרו בהיתר הבנייה. מכאן

כי שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התכנית, אינו משום

שימוש אפשרי העומד לנישום (ראו והשוו ארנונה עירונית, בעמ' 716.)

ניישם, איפה, את המבחן הדו שלבי בעררים שלפנינו. בשלב ראשון נבחן מה השימושים המותרים

לנכס על פי דין, על פי היעוד התכנוני. בעררים דנן, היעוד התכנוני על פי התב"ע הינו שימוש

חקלאי. העוררת הציגה את פס"ד עמ"נ 36152-02-17 פוליגון נדל"ן בע"מ נ' מנהל הארנונה של

עיריית פתח תקוה (פורסם בנבו), אשר עסק בנכס אחר באותו מתחם שמספרו בספרי העירייה

11502200002 שם נפסקבפסק דין ארוך ומנומק כדלקמן:

27 ."יודגש כי השימוש האפשרי היחידי על פי דין, כפי שנקבע על ידי

העיריה כבר בשנת 2008, הוא שימוש למטרות חקלאות. מכאן

שהגשמת תכלית החוק תהיה כשהמערערת תוכל לשקם את הנכס

שלה ולעשות בו שימוש עצמי או תשכיר אותו למטרות חקלאות –

אפשרות אחרת איננה קיימת, מתוקף פקיעת ההיתר לשימוש חורג

לתעשייה."

ככל שניישם את השלב השני , לאחר שאיתרנו שבמסגרת השימושים האפשריים על פי הדין

השימוש הינו חקלאי, נבחר את הסיווג הזול ביותר התואם את השימוש החקלאי.

מכל האמור עולה כי טענת העוררת לעניין סיווג הנכס מתקבלת ויש לחייבה לפי סיווג מזערי של

מבנה חקלאי.

קרקע תפוסה

כג. בנכסים שמספרם בספרי העירייה: 11502200001/ 1150220003/ 1150220004 בספרי העירייה,

השאלה שבמחלוקת הינה האם ניתן לחייב את הנכסים לפי סיווג של קרקע תפוסה כטענת

העירייה.

סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר "קרקע תפוסה" כדלקמן:

"כל קרקע שבתחום העירייה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה

ומחזיקים אותה לא יחד עם בנין"

קרקע תפוסה, צריכים להתקיים לגביה ארבעה תנאים מצטברים: א. שהקרקע אינה

"אדמה חקלאית" ב. משתמשים בקרקע ג. מחזיקים בקרקע ד. שלא יחד עם "בנין",

דהיינו שטח קרקע המהווה חלק ממבנה לא יחשב כקרקע תפוסה לחיוב ארנונה.

התנאיבדבר "אדמה חקלאית" לא מתקיים בעניינו שכן אין מחלוקת כי האדמה היא

אדמה חקלאית, לכן סיווג של קרקע תפוסה הינו הסיווג בעייתי שאינו תואם את מצב

הנכס.

כד. הועדה סבורה כי טענת העוררת לפיה ניתן להשליך מפסק הדין 4551/08 עיריית גבעת

שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (פורסם בנבו) להלן "חברת החשמל": לענייננו

אינה מתקבלת ע"י הועדה שכן, בפסק הדין מדובר בשטח הקרקע של פרוזדור החשמל

אשר הינו שטח פתוח שאינו מגודר, כל אדם יכול לעשות בו שימוש וכל אדם יכול לעבור

בו. להלן אצטט מפסקה 20 לפסק הדין:

"לחברת החשמל אין זכויות כלשהן בשטח פרוזדור החשמל, אין לה

שליטה על הנעשה בו והיא לא מונעת מאחרים את הכניסה אליו.

אמנם, קיימות מגבלות תכנוניות שונות על שטחו של פרוזדור החשמל

מכוח תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, אשר במסגרתן אף מוטלת על

רשויות התכנון, בין היתר, החובה להתייעץ עם חברת החשמל בנוגע

לשימושים האפשריים בשטחו של פרוזדור החשמל .............

אולם, המגבלות השונות אינן מונעות, מניה וביה, את השימוש

בקרקע. כך, ניתן לעשות שימוש בקרקע שבפרוזדור החשמל, בין

היתר, לשם: גנים ציבוריים, חורשות, יערות, שדרות, מגרשי משחקים,

מתקני ספורט ונופש, מתקנים ציבוריים, בתי עלמין, דרכים, מסילות

ברזל ותשתיות מים, דלק וגז. בתנאים מסוימים אף ניתן לעשות

שימוש בשטח פרוזדור החשמל למטרות של בנייה....."

בניגוד לפסק דין חברת החשמל, בענייננו מדובר בשטח שהכניסה אליו הינה באמצעות

שער אשר היה נעול. הועדה התקשתה לראות שהשטח מגודר בשל צמחי הפרא והשטח

הנרחב, אולם ניתן היה להבחין בכך כי השטח אינו פרוץ וכי עוברים ושבים לא יכולים

לעבור בשטח ו/או לעשות בו שימוש, השטח אינו פתוח לציבור. העוררת בסיכומיה אף

הדגישה כי ניתן לראות במתחם כמתחם מגודר וציינה בסיכומיה כדלקמן: "אף אם

היה מדובר בקרקע מגודרת, בית המשפט העליון בהלכת חברת החשמל דחה את הטענה

כי גידור הקרקע הינו אקט המעיד על שימוש".

כה. להלן אצטט את פסקה 31 מפסק הדיןהפיסקה עליה מבססת העוררת את טענותיה:

"ומכאן – ליסוד ה"שימוש": לעניין זה, יש להקדים ולומר כי

טענת העיריות בדבר מניעת שימוש מאחרים אינה רלוונטית, באופן

ישיר, לבחינת יסוד זה, שכן מניעת שימוש מאחרים אינה עולה,

כשלעצמה, כדי "ניצול" של הקרקע. עם זאת, כפי שראינו לעיל, מניעת

שימוש מאחרים מעידה על שליטה מסוימת בקרקע, ומשכך הטענה

בדבר מניעת שימוש מאחרים עשויה, עקרונית, להיות רלוונטית

לבחינת יסוד ה"החזקה". "

מכאן עולה כי מניעת שימוש מאחרים הינה אינדיקציה נוספת לבחינת חזקה, לעוררת

זכות קניינית ושליטה פיזית בקרקע. ובנכסים דנן החזקה היא אכן בידי העוררת. שכן

העוררת מונעת שימוש של עוברים ושבים בשטח אשר הכניסה אליו כאמור נעולה. יסוד

החזקה ויסוד השימוש בנכס מתקיימים והינם בידי העוררת.

כו. המשיב מסתמך בסיכומיו בהחלטה אשר לטענת המשיב זהה לענייננו. ההחלטה הינה

בעניין ערר 32/19 לבנט כימיקל וורקס נ' מנהל הארנונה אשר ניתנה ע"י ועדת הערר

בהרכב אחר. מעיון בהחלטה עולה כי הערר שהציג המשיב שונה מהעררים דנן שכן

בערר 32/19 מדובר בקרקע חקלאית אשר שימשה כמגרש חניה, כשהקרקע מצופה

אספלט. בעררים שלפנינו מדובר בקרקע חקלאית גרידא.

כז. לסיכום: הנכסים שמספרם בספרי העירייה 11502200001 /1150220003/ 1150220004

הינם נכסים ריקים, לא הוכח שימוש בקרקע, מדובר בחזקה בלבד. הנכסים לא יסווגו

בסיווג קרקע תפוסה. העוררת תקבל פטור לפי תקנה 13 - נכס ריק. ככל שהעוררת תנצל

פטור זה, הנכסים יסווגו בסיווג הזול ביותר התואם את השימוש החקלאי. על מנת

לקבוע מה הסיווג הראוי לנכס ניישם את השלב הראשון: נראה כי במסגרת השימושים

האפשריים על פי הדין השימוש הינו חקלאי, בישום השלב השני נבחר את הסיווג

המזערי ביותר התואם את השימוש לצורכי חקלאות אשר הוא זה המפורט בסעיף 2.7.5

לצו הארנונה – גידולי בעל.

כח. הנכסים שמספרם 1150220000 9/11502200000 - לטענת המשיב יש לחייבם תחת סיווג

של סככה הצמודה למבנה ומחסנים. טענה זו אינה מתקבלת ע"י הועדה, הנכסים הינם

נכסים ריקים. העוררת תקבל פטור לפי תקנה 13 - נכס ריק. ככל שהעוררת תנצל פטור

זה, העוררת תחוייב על פי הסיווג הזול ביותר התואם את השימוש החקלאי. כדי לקבוע

מהו הסיווג המתאים לחיוב הנכס בארנונה, ניישם להלן את השלב הראשון: במסגרת

השימושים האפשריים על פי הדין השימוש הינו חקלאי. ניישם את השלב השני: נבחר

את הסיווג המזערי ביותר התואם את השימוש לצורכי חקלאות, אשר הינו "סככה

במבנה חקלאי" סיווג זה מפורט בסעיף 2.12.1 לצו הארנונה. המבנים שסווגו בסיווג

"מחסנים", יסווגו בסיווג המזערי הנמוך ביותר התואם מבנה חקלאי.

6 .סוף דבר:

א. הערר התקבל בחלקו.

ב. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

ג. החלטת הועדה נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה, בתוך 60 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

ד. המזכירות תשלח החלטה לצדדים. ניתן בהעדר הצדדים ביום 3.1.2023

ה. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.

ו.