ערר 67 22 מלכה קטן

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית עררי ארנונה מס' 67-22

שליד עיריית פתח תקווה

העוררת:

מלכה קטן נושאת ת"ז 052110111

באמצעות ב"כ עו"ד מיכאל מלכהמ.ר 52318

רח' טשרניחובסקי 24, כפר סבא

טל' 09-7426020 פקס 09-3730383

-נ ג ד-

המשיב:

מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד שרה פריש מ.ר. 6542 ו/או אהרון שפרבר מ.ר14951 ו/או

אריאל ליבר.

מרח' מוטה גור 9 ת.ד3363 פתח תקווה 4952802 טל 03-9239010 פקס

03-9239015

החלטה

1. כללי הערר עניינו בדחיית השגה אשר הוגשה ע"י העוררת על חיוב ארנונה בגין נכסים שמספרם בספרי

העירייה 5901200000 ,5901290010 (להלן: "הנכסים") המצויים בפתח תקווה, ע"ש העוררת.

2. טענותהעוררת:

א. ביום 09.1.22 שלח המשיב לעוררת מכתב דרישת תשלום על סך 120,000 ₪בגין חוב ארנונה לנכס נשוא

הערר.

ב. כתגובה למכתב דרישה זה השיבה העוררת במכתב מפורט שהתקבל אצל העירייה ביום 05/04/22 .

ג. העוררת טוענת כי הנכס נשוא הערר היה מושכר במשך 16 שנים לחברת א.מ מרוםבע"מ אשר הייתה

רשומה כמחזיקה בנכס ונשאה בכל תשלומי הארנונה של הנכס בשל מעמדה כשוכרת הנכס.

ד. הנכס פונה ע"י השוכרת א. מרום ונמסר לחזקת העוררת ביום 10.11.20 וזאת לאחר הליך משפטי

שהתנהל בין העוררת לבין חברת א. מרום שבסופו נקבע בפסק דין מיום 22.03.22 כי חברת א. מרום

תישא בכל התשלומים החלים על הנכס עד ליום 30.04.20, מכאן כי מכתב הערר התייחס לתקופה

שמיום 01.05.2020 .

ה. העוררת טוענת כי במהלך חודש ספטמבר בעת ביקרה העוררת בנכס 2020 גילתה היא כי מבנה הנכס

"נקבר" וניזוק באופן בלתי הפיך עקב עבודות בניה שבוצעו שם בעבר.

ו. העוררת פנתה אל המשיבה מספר רב של פעמים אולם לטענתה המשיבה התעלמה מפניותיה.

ז. העוררת טוענת כי התברר שהאחראית לעבודות הבנייה וגרמה לנזק הייתה חברת "גיל קטה בניה

והשקעות" אשר איימה על העוררת כי במידה והעירייה תוציא צו הפסקת הם יתבעו את העוררת וזאת

לטענת העוררת "בגלל היעדר טיפול הולם של המשיבה ואכיפת תנאי היתר הבניה כנדרש.

ח. העוררת טוענת כי בחוות דעת הנדסית מיום 20.02.22 נקבע כי לא ניתן לעשות שום שימוש בנכס.

ט. העוררת טוענת כי המשיבה קיבלה את טענת העוררת ביחס לנכס פטור מחיוב ארנונה כיוון שהס' 10

לתשובתה העניקה פטור מתשלום ארנונה

י. העוררת טוענת כי המחלוקת בין העוררת למשיב נסובה על מועד תחילת תקופת הפטור אשר לטענתה

יש להחילו את הפטור קודם ליום 05.04.22

יא. העוררת טוענת כי החל מיום 23.09.20 פנו למשיבה בכל הערוצים בנוגע למצב הנכס וכן ביום 05.10.20

מסרה למשיב הודעה מפורשת בכתב כי "נקבר" הנכס תחת סוללות עפר ומשכך הנכס הרוס ואינו בר

לשימוש.

יב. לטענת העוררת טענת המשיבה כי הודעת העוררת נשלחה לראשונה למשיבה ביום 05.04.22 אינה נכונה

שהרי פנתה אליהם העוררת עוד בטרם תאריך זה.

יג. ס' 330 קובע כי: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי

אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות

אלה ,כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק-..."

יד. לטענת העוררת כבר ביום 05.10.20 נשלחה למשיבה ההודעה העומדת בתנאי ס 330 לפקודה, שכן

ההודעה התייחסה לנכס שנקבר תחת סוללות עפר, כך שלא היה ניתן היה לעשות בו שימוש וכי אין

מדובר במקרה של משלוח הודעה רטרואקטיבית.

טו. לפיכך טוענת העוררת כי יש לדחות את ניסיונו של המשיב להתעלם מההודעות שנמסרו לו שכן נשלח

לו מכתב והיה לו הידיעה בפועל על המצב.

טז. זאת ועוד טוענת העוררת כי ניתן להחיל את הפטור באופן רטרואקטיבי קודם למועד ההודעה כאשר

קיימות נסיבות מיוחדות ראו: 42220-05-18 ע.י. קרוננברג בע"מ נ' מנהל הארנונה של רמתגן (פורסם

בנבו, 7.1.19) שם נקבע כי במקרה בו ניתן ליחס ידיעה למשיב אודות מצב הנכס היה עליו לבחון את

הבקשה לגופה ולא לדחותה מחמת כשל פרוצדורלי.

יז. וכן מפנה לה"פ 176468/94 סגל נ עיריית הרצליהאשר נקבע שם כי אין לפרש בדווקנות את מילות ס'

330 לפקודה ובמידה ויתברר כי בפועל היו לעירייה הנתונים אודות מצב הנכס עת שלחו את חיובי

הארנונה אז יינתן פטור למחזיק הנכס. העוררת משווה למקרה הנדון וטוענת כי מעשיו של המשיב

אשר התעלם מההודעות אשר נשלחו מטעם העוררת ואינו בדק את המצב הנכס באופן הולם ואף אפשר

את הרס הנכס ונמנע מביצוע אכיפה כנגד הקשורים בדבר.

יח. העוררת מציגה פסיקה נוספת שהינה בעת"מ 14/09 מנהל הארנונה של עיריית אילת נגד סולימה יעקב

ואח' (פורסם בנבו, 16.10.10) אשר נגע במקרה בו דרישת התשלום התייחסה לתקופה רטרואקטיבית

ובית המשפט אפשר מתן פטור לפי ס' 330 גם קודם למועד ההודעה, וזאת לנוכח החיוב בגדר חיוב

רטרואקטיבי. וטוענת העוררת כי גם במקרה הנדון בערר זה המשיב שלח לראשונה את דרישת

התשלום בשנת 2021 הכוללת חובות משנת 2020 אשר מחויבת בהם חברת א. מרום (המחזיקה

הקודמת) בהתאם ל פסק הדין שצוין לעיל ובכך ניסתה להשית על העוררת את חובות העב ר של

המחזיקה הקודמת.

יט. העוררת טוענת כי לאור התנהלותו הפסולה של המשיב מן הדין יש להחיל את הפטור החל מיום

01/05/2020. ומציינת כי המכתב של העוררת התקופה לגביה התבקש הפטור מתשלום דני הארנונה

הנם החל מיום 01/05/2020 זאת משום שעפ"י פס"ד נקבע כי עד ליום 30/04/2020 א. מרום הם

המחויבים בתשלום הארנונה אשר הייתה רשומה בספרי העירייה כמחזיקה בנכס.

כ. זאת ועוד מדגישה העוררת כי חברת מרום לא העבירה בעירייה את רישומי הארנונה על שם העוררת

ומביאה עדות לכך מתוך פסק הדין.

כא. לפיכך טוענת המערערת , כי המשיבה פעלה שלא כדין , וכפי שמצופה מרשות ציבורית לפעול , בכך

שניסתה להשית באופן רטרואקטיבי את חובת הארנונה על העוררת אשר לא הייתה רשומה בספרי

העירייה כמחזיקה בנכס וזאת מבלי שפעלה באופן אקטיבי לבדוק את מצבו של הנכס.

כב. כמו כן לטענת העוררת המשיב לא הוציא מכתב עדכון כי חיובי הארנונה הוסבו על שמם של העוררים

אלא הוציאה מכתב דרישת תשלום עלומה ביום בהיר אחד, שזה בניגוד להלכה הפסוקה לפיה אין

לאפשר לעירייה לגשת לבעלי הנכס כברירת מחדל, ואין לאפשר לעירייה שהינה רשות ציבורית לנהוג

תוך עצימת עניים ולהתעלם מנתונים.

כג. העוררת טוענת כי על המשיב לפעול בתום לב וחובת ההגינות המוטלת עליו בהיותו רשות ציבורית כלפי

העוררת שכן מקרה זה עולה לכדי נסיבות מיוחדות המאפשרות המצדיקות את החלת הפטור מכוח ס'

330 לפקודה החל מיום 01/05/2020.

כד. העוררת תבקש לדחות את טענת המשיבה כי הנכס איננו ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו שכן הטענה

זו מתייתרת לאור ס' 10 לתשובת המשיב, שכן המשיב מכיר בנכס כבלתי ראוי בהתאם לס' 330 לפקודת

העיריות, אולם המחלוקת שנשארה היא ממתי להחיל את הפטור בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות

נכס שניזוק.

כה. לטענת העוררת שגה המשיב בכך שהחיל את הפטור החל מיום 05/04/22 שבו לטענת המשיב קיבל

לראשונה את הודעת העוררת כי הנכס ניזוק וזכאי לפטור מתשלום הארנונה.

כו. זאת ועוד טוענת העוררת כי האסמכתאות אליהן מפנה המשיב בס' 3 לתשובה אינן רלוונטיות בשל

קביעת הפסיקה בבר"מ חברת המגרש המוצלח נ' עיריית תל אביב יפו, מנהל הארנונה- נקבע כי לא

מדובר באופן שבו רואה הנישום הבניין באופן סובייקטיבי אלא יש לבחון האם ניתן לומר בצורה

אובייקטיבית כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". זאת ועוד נקבע כי אין לומר כי כל בניין

מוזנח הוא בהכרח בלתי ראוי לשימוש ומקובל כי הנזק בו עוסק ס' 330 לפקודת העיריות צריך שיהיה

נזק משמעותי.

כז. לטענת העוררת אין מדבר בטענה בעלמה שכן העוררת צירפה חוות דעת הנדסית הקובעת כי הנכס

ניזוק ולפיכך העוררת עמדה בנטל ההוכחה הנדרש.

כח. ומנגד טוענת העוררת כי המשיב טען טענות בעלמה מבלי להביא כל אסמכתה לכך שהנכס היה במצב

תקין , ועל כן המשיב לא עמד בנטל ההוכחה להוכיח כי "מבדיקה שביצעה העירייה עלה כי הנכסים

אינם ניזוקים במידה שאי אפשר לשבת בהם ככל הנדרש בהוראות ס' 330 לפקודת העיריותלטענת

העוררת המדובר בטענה שאינה מגובה בראיות או חוות דעת כלשהי ולפיכך בהיעדר ראיה מטעם

המשיב ניתן לקבוע כי חוות דעת העוררת משקפת נכונה את מצב הנכס ומזכה בפטור.

כט. טוענת העו ררת כי פסקי בדין בעע"מ 3130/11 יורשי המנוח סויסה נ' מנהל הארנונה של עיריית

רחובות (1.9.15) ובר"מ 7298/08 מוסה נ' מנהל הארנונה של עיריית רחובות (28.9.2006) אינם

רלוונטי למקרה זה משום נסיבות המקרה השונות.

ל. לחלופין, במידה והבקשה למתן פטור תידחה, יש להורות על שינוי סיווג הנכס ולהוציא שומה עדכנית

לפי סיווג "מגורים" שהינו בעלות פחותה יותר.

לא. העוררת טוענת כי משום היות הנכס "קבור" בסוללות עפר יש לסווגו כנכס ריק ובהתאם לשימושים

המותרים בו על פי דין ומציינת פסקי דין רבים בהם נקבע כי לנכס ריק ישנו מספר שימושים מותרים

יש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלו.

לב. יתרה מכך טוענת כי אין זה נכון לסווג את הנכס נשוא הערר לפי סיווג של "תעשיה ומלאכה" שהרי

המשיבה עצמה מנעה באופן אקטיבי וחד משמעי משוכרי המערערים לקבל היתר לשימוש חורג של

תעשיה ומלאכה היות והתב"ע שחלה על המקרקעין מיועדת למגורים.

לג. העוררת מפנה לתיק בר"מ 5045/2 מלק נ' מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה (פורסם בנבו, 14.7.2003 )

ובו הגיע בית המשפט למסקנה שאין זה צודק לחייב את הנישום לפי שימוש שהרשות המקומית מונעת

ממנו ועל כן יש לחייבו לפי ייעודו התכנוני ולא לפי השימוש האחרון שנעשה בו. ולטענה זהו הדין גם

במקרה זה.

3. טענות המשיבה:

א. נטענה טענה מקדמית של דחיית הערר על הסף עקב הגשת כתב הערר באיחור, שהרי לפי ס' 6(א) לחוק

הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו- 1976 על העוררת היה להגיש ערר על

דחיית ההשגה תוך 30 ימים ממועד קבלת תשובת מנהל הארנונה מיום 09.06.22 .אולם העוררת הגישה

את ערר ביום 26.07.22. ומציג פסיקות כי משחלף המועד להגשת בערר די בכך לדחות על הסף את

הערר.

ב. המשיבה טוענת כי מבדיקה שביצעה העירייה עולה כי הנכסים אינם ניזוקים במידה שאי אפשר לשבת

בהם כלל כנדרש בס' 330 לפקודת העיריות ומשכך הנכסים ברי חיוב בתשלום ארנונה

ג. זאת ועוד טוענת כי הודעת העוררת בעניין פטור בגין נכס ניזוק התקבלה לראשונה ביום 05.04.22 וכי

הפניות שהתקבלו לפני אין בהן בקשה לפטור מנכס ניזוק בהתאם לס' 330 לפקודת העירייה. אי לכך

יש לדחות את כלל טענות עוררת הנוגעות להודעה בדבר בקשת פטור מנכס ניזוק.

ד. לטענת המשיבה הודעת העוררת לעניין הפטור התקבלה לראשונה ביום 05.04.22 בהגשתה ומלפנים

משורת הדין הוענק לעוררת פטור מנכס ניזוק ביום קבלת ההשגה. לטענת המשיב אין בפניות למחלקות

האחרות רלוונטיות לעניין זה כפי שנפסק בע"מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה נ' עיריית תל אביב

יפו (פורסם בנבו).

ה. כמו כן טוענת כי אין העירייה רשאית ליתן הנחות בתשלום הארנונה אלא לפי הוראות החוק בלבד ועל

כן יש לדחות את טענת העוררת.

ו. זאת ועוד טוענת המשיבה כי טענת העוררת הנוגעת לשינוי סיווג הנכסים לפי השימוש המתאים להם

הועלתה לראשונה בכתב הערר ולכן מהווה הרחבת חזית אסורה. ובנוסף קיבלה העוררת פטור בגין

בנכס הניזוק ולכן טענה זו מתייתרת.

4. דיון

א. התקיים דיון בערר ביום 202211.09 הצדדים חזרו על טענותיהם בהרחבה.

ההכרעה:

5. הועדה סבורה כי יש לקבל את הערר ולפטור את העוררת בגין נכס שניזוק החל מיום 5 באוקטובר 2020 עת

נשלח מכתב רשמי למשיב באמצעות עו"ד נשיץ ברנדס אמיר בצרוף תמונות המאשרות כי הנכס לא היה בר

שימוש.

6. יצוין כיאמנם היה על העוררת למסור הודעה בכתב למשיב על מצבו של הנכס נשוא הערר וברור איפה כי

הודעה על מצבו של הנכס לצורך קבלת פטור מארנונה יש למסור למנהל הארנונה ולא למוקד העירוני או

כל יחידה אחרת במשרדי המשיב, ו זאת היה עליה לעשות באופן שמקשר את מצבו של הנכס לבקשת

העוררת לפטור מחיוב ארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות , ואולם, עדיין לא ניתן להתעלם

מהעובדה שהוכחה על ידי העוררת כי הנכס ניזוק באופן משמעותי באותה עת 5 אוקטובר 2020 ועל כן יש

ליתן לה פטור בגין נכס שניזוק בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות החל מתאריך זה.

ראה תמונות מהנכס

7. לשון החוקסעיף 330 לפקודת העיריותקובע. להלן סעיף 330 לפקודת העיריות :

"נכס שניזוק"

"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר

לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה

לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה

שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".

8. על כן ומכל האמור בכתבי הטענות ובסיכומים הועדה מקבלת את הערר בחלקו ללא צו להוצאות.

9. על החלטת הועדההחלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה , בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

10. המזכירות תשלח החלטה לצדדים

11. החלטה ניתנה בתאריך 7.202313

12. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה