ערר 11 22 אופק רון הדר וציפורה

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה מס' 11/22

שליד עיריית פתח תקווה

העוררת:

אופק רון הדר וציפורה

ע"י ב"כ עו"ד קרן זמיר אלימלך

ממשרד זמיר אלימלך, אוחיון ושות'

מרח' אגודת ספורט בית"ר 1, קניון מלחה, תיבת קניון 43 ירושלים 96950.

טל 02-6791777; פקס 02-6797944

דוא"ל zamir.ohayon@gmail.com

-נ ג ד-

המשיב:

מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד שרה פריש מ.ר. 6542 ו/או אהרון שפרבר מ.ר14951 ו/או אריאל

ליבר. מרח' מוטה גור 9 ת.ד3363 פתח תקווה 4952802 טל 03-9239010 פקס

03-9239015

החלטה

1. כללי הערר עניינו בדחיית השגה אשר הוגשה ע"י העוררת על חיוב ארנונה בגין נכס שמספרו בספרי

העירייה 46300290020 (להלן: "הנכס") המצוי בפתח תקווה, ע"ש העוררת

2. העוררים הגישו השגה בגין חיוב חשבון ארנונה לשנת מס 2021 ביום 3.10.21 אשר נדחתה על ידי המשיב

ביום 2.1.22.

3. עקב דחיית ההשגה הגישו העוררים כתב ערר ביום 13.2.22

4. טענותהעוררים:

א. העוררים הינם זוג צעיר מהזרם החרדי אשר הנכס נשוא הערר הינו דירת המגורים הראשונה והיחידה

שלהם, בין יתר טענותיהם של העוררים נטענה טענת הפליה על רקע דתי כפי שיובא בהרחבה בהמשך

ההחלטה.

ב. לטענת העוררים טרם קניית הנכס התבצעו בדיקות רלוונטיות שבמהלכם בא כוח העוררים יצרה קשר

עם הפקח אלי לוי (להלן: "הפקח") אשר הבהיר לה כי מבחינת העירייה הנכס נשוא הערר נחשב לדירה

מפוצלת ועל מנת שלא תיחשב לכזו יש לבצע מספר פעולות. העוררים התנו את רכישת הדירה בהסרת

הפיצול וקבלת אישור מהעירייה לכך וזאת על מנת שלא יעמדו בסיכון.

ג. לטענת העוררים בוצעו הפעולות שעמדו כתנאי להסרת הפיצול וביום 12.8.20 הגיע הפקח לביקור בנכס

נשוא והאחרון אישר באופן סופי כי הפיצול הוסר והאישורים שהתבקשו על ידי העירייה סופקו על ידי

בעל הדירה. העוררים הציגו תמלול מן השיחה המדוברת.

ד. לטענת העוררים בהסתמך על הבהרתו של הפקח כי הדירה אינה נחשבת למפוצלת חתמו העוררים

ביום 13.9.20 על הסכם לרכישת הנכס ואף פנו שוב אל הפקח בכדי לוודא כי הדירה איננה מפוצלת כך

שאין מניעה לספק למוכרים תעודת היעדר חובות- והפקח אישר כי הדירה איננה מפוצלת.

ה. המשיבים מציגים שיחות שהתקיימו עם הפקח בתאריכים 11.12.20 ו28.12.20 אשר במהלכם אישר

מספר פעמים נוספות כי הדירה איננה מפוצלת.

ו. העוררים טוענים במיום 12.8.20 לא בוצע כל שינוי מבני בדירה וכי מבנה הדירה הינו כפי שהיה ביום

12.8.20 בו ביצע הפקח ביקור בנכס והבהיר כי הדירה איננה מפוצלת.

ז. לטענת בעוררים בחודש יוני 2021 התקשרו העוררים בהסכם שכירות להשכרת הדירה לחמישה

שותפים.

ח. זאת ועוד לטענת העוררים הם אינם קיבלו הודעת שומה על הארנונה לשנת 2021. אלא גילו על שומת

הארנונה רק בסוף חודש אוקטובר 2021 לאחר פנייתם לעירייה בעקבות עיקול חשבונם בשל חוב

בארנונה שגילו במפתיע. לאור זאת הגיעו העוררים את השגתם.

ט. עוררים טוענים כי הדירה אינה מפוצלת וכי הדברים עולים היטב מן התמונות הצורפו לערר ומדוח

הפיקוח של הפקח והשיחות עימו אשר במהלכן הובהר שהדירה אינה מפוצלת.

י. השימוש בנעשה בדירה הינו למגורים ולא ללינה ארעית. לטענתם עצם העובדה כי הדיירים המתגוררים

בנכס נשוא הערר אינם בני משפחה אחת אין בה כדי להפוך את השימוש בדירה לשימוש התואם

למלונית או בית מלון. בדירה יכולים להתגורר מספר דיירים שונים בין אם מדובר במשפחה גרעינית

או שותפים וזאת מבלי שהמגורים כאמור יחשבו לשימוש בדירה כמלון/מלונית. גם שותפים, ללא קשר

למוצאם עונים להגדרת "אדם" כנדרש בצו הארנונה ביחס לדירת מגורים.

יא. זאת ועוד טוענים כי השימוש שנעשה בדירה אינו ללינה עראית אלא למגורים והשוכרים מתגוררים בה

כדרך קבע ומדובר בבי תם לכל דבר ועיינין. הדירה מושכרת לחמישה שותפים העובדים ביום יום

ובסיום עבודתם מגיעים להתגורר בה כרגיל.

יב. העוררים מצטטים את ס' 3.1.3 לצו הארנונה לפיו דירה הינה

"חלק של בניין, חדר/ תא או מערכת חדרים בעלת כניסה נפרדת שנועדו לשמש יחידה שלמה

ונפרדת למגורים, המיועדת למגורי אדם, ומשמש בפועל למגורים בשלמות ובחטיבה אחת לרבות

חדרי מגורים, פרוזדורים, חדרים או אולמות כניסה, מרפסות מכל מין וסוג שהוא, חדרי שירות

ובניני עזר."

יג. העוררים טוענים כי ההבחנה בין הגדרת "דירה" ל"מלון" כאמור בצו הארנונה של עיריית פתח תקווה

הינו בשאלת אופי השימוש תוך הבחנה בין שימוש "למגורים" לבין שימוש ללינה ארעית.

יד. העוררים מצטטים את הגדרת "מלון/ מלונית" כקבוע בסעיף 3.5 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה

"מקום לינה, בית הארחה, אכסניה, הוטל, הוסטל, חאן, מוטל, מלונע, מלונית, פונדק, פנסיון, מלון

סוויטות ומלון דירות."

טו. לטענתם מהשוואת ההגדרות מדובר בנכסים אשר שימושם שונה בכך שבדירה נעשה שימוש למגורים

קבוע ובמלון נעשה שימוש אחר כמקום לינה המתאפיין בשימוש ארעי זמני וקצר לשם אירוח.

טז. זאת ועוד טוענים כי בחינת הפסיקה בקשר למקרים הקשורים לשימוש מסחרי בדירה והמבחנים

שנקבעו במסגרתם מלמדת כי אין מקום לסווג את השימוש בדירה כשימוש מסחרי שאיננו למגורים.

העוררים הפנו לפס"ד בע"פ 410/87 דבורה רן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן שם נקבעו

עקרונות מנחים לבחינה האם השימוש בנכס הינו למגורים והם:

(א) שאלת הבחירה האישית של המתגוררים בדירה- האם בחרו להתגורר זה עם זה? העוררים טוענים

כי חוזה השכירות מדבר בעד עצמו ומראה כי השוכרים בחרו לגור זה עם זה.

(ב) אופי פעילות בדירה- האם מדובר בפעילות בעל אופי מסחרי מובהק? העוררים טוענים כי אופי

הפעילות בנכס נשוא הערר הינו מגורים של חמישה שותפים העובדים ומתגוררים יחדיו.

יז. בנוסף מפנים העוררים לפס"ד בע"פ 326/86 צבי רונן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אונושעסק

בהפעלת בית אבות בקוטג שהבניה בו הותרה לצורכי מגורים ובית המשפט החליט כי השימוש איננו

למגורים השל האופי המסחרי של השימוש. במקרה נושא הערר אין מדובר בשימוש מסחרי אלא

בהשכרת דירה על ידי שותפים למגורים משותפים.

יח. כמו כן מפנים עוררים לפסק דין בתא (י-ם) 5727/97 נחום פרידמן ואח' נ' מוסדות אור החיים ע"ש

הרב חיים עטר זצוק"ל בו נקבעו קריטריונים נוספים לצורך סיווג השימוש כשימוש "למגורים" או

אחר:

(א) מבחן ההמוניות- ביהמ"ש בחן כמה אנשים שוכנו בדירה ביחס לגודלה. העוררים טוענים כי במקרה

זה מדובר בדירה של חמישה חדרים עבור חמישה שותפים ולא מדובר בשיכון המוני.

(ב) מבחן המגורים הקולקטיבי- ביהמ"ש בחן האם הדיירים היו בעלי זכות בחירה של שותפיהם וזכות

זו נבחנו בפסיקה באמצעות בחינת זהות השוכר על פי הסכם השכירות. היינו האם השוכר הוא שוכר

ראשי המשכיר את השימוש בשכירות משנה לאחרים- לא הוכר שימוש כמגורים. העוררים טוענים כי

במקרה זה מדובר בשוכרים שהתקשרו ישירות עם בעל הבית ומכאן שבחרו לגור יחדיו.

(ג) זמניות המגורים- ביהמ"ש בחן את משך השימוש. העוררים טוענים כי במקרה זה מדובר בהכרה

לטווח ארוך.

(ד) מטרה- ביהמ"ש בחן את מטרת ההשכרה ע"י השוכר הינה רווח. במקרה זה אין מדובר במטרת

רווח של שוכר ראשי שמשכיר את הנכס נשוא הערר בשכירות משנה אלא בשכירות ראשית מול בעל

הבית, שלא למטרת רווח אלא מגורים.

יט. העוררים טוענים כי החלטת המשיב נגועה בשיקולים זרים על בסיס אפליה דתית הנוגעת לבעלי הבית,

אשר כל מטרתה לייאש אותם או להענישם כמי שבחרו כמו חרדים רבים לרכוש דירה בפ"ת ולהשכיר

אותה. בנוסף ולחלופין טוענים העוררים כי משום היות העוררים חרדים לא טרח המשיב לבדוק את

הדוחות אשר יצאו תחת עיריית פתח תקווה עצמה הקובעים כי הדירה אינה מפוצלת.

כ. בנוסף טוענים כי החלטת המשיב נגועה בשיקולים זרים ומשור פנים על בסיס אפליה גזעית הנוגעת

למוצאם של הדיירים המתגוררים בדירה. הדיירים הינים ממוצא סיני והמשיב דאג לסווג את הנכס

נשוא הערר כמלונית בתוך מטרה לגרום לעוררים שלא להשכיר את הנכס לשוכרים הנ"ל בשל מוצאם

וגזעם של השוכרים, וזאת לטענת העוררים "בבחינת בניסיון "לטהר" את האזור מפני השתכנותם של

זרים בו".

כא. זאת ועוד טוענים כי חלים על המשיב דיני השתק ומניעות עקב הסתמכות העוררים על הודעתו של פקח

מטעם העירייה כי הדירה איננה מפוצלת. וכן טוענים כי הודעתו של הפקח הינה בגדר "הבטחה

שלטונית" שהמשיב אינו יכול לסגת ממנה בשל מצבה של הדירה זהה ליום הביקור של הפקח.

כב. העוררים טוענים כי דחיית הערר יגרום נזק עצום לעוררים שכם סיווג הנכס נשוא הערר כמלון

משמעותו תשלום גבוה, בו לא יוכלו לעמוד העוררים. וכן אם הדירה הייתה נחשבת למפוצלת לא היו

רוכשים דירה זאת מלכתחילה.

כג. עוד נטען על ידי העוררים כי שומת הארנונה לא הומצאה להם, אלא נודע להם עליה רק בשל הטלת

עיקול על חשבונם, מכאן שיש לדחות טענת המשיב בדבר מועד הגשת ההשגה.

כד. לאור האמור לעיל טוענים העוררים כי יש לדחות את קביעת המשיב לפיה יש לסווג את הנכס נשוא

הערר כמלון/מלונית, אלא יש לסווגה כמגורים.

5. טענות המשיב

א. המשיב טוען כי שומת הארנונה לשנת 2021 הינה חלוטה עקב הגשתה לאחר חלוף המועד החוקי להגשת

השגה. המשיב סומך את טענתו על ס' 3(א) לחוק הארנונה אשר קובע כי המועד להשגה על הארנונה

הינו תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום. זאת ועוד טוען המשיב כי על פי ההלכה הפסוקה

משחלף המועד להגשת ההשגה הופך החיוב לחלוט כנקבע בעמ"נ (ת"א) 43172-04-17 גלילות מחזור

פסולת בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית רמת השרון.

ב. המשיב טוען כי סמכות ועדת הערר הינה לדון בנושאים העובדתיים והטכניים המתעוררים מהעילות

הספציפיות הקבועות בחוק וכן טוען כי פסיקותיהם השונות של בית המשפט מאוחדים בדעתם כי

הועדה מוסמכת לדון בענייניים במפורטים בחוק בלבד. לפיכך טוען המשיב כי טענות העוררים הנוגעות

לשיקולים זרים ואפליה גזעית בהם לכאורה נגועה החלטת המשיב דינם להידחות בשל חוסר סמכות

עניינית של ועדת הערר.

ג. לגופו של ענין טוען המשיב כי סיווג הנוכחי של הנכס ואופי השימוש בנכס הינו הסיווג הנכון לשימוש

הנעשה בנכס וחיובו נעשה כדין.

ד. לעניין טענת העוררים כי הם דיברו עם הפקח ,טוען המשיב כי קביעת אופי השימוש והשימוש הנעשה

בנכס לצורך קביעת שומת ארנונה מונח על כתפי המשיב לאור הממצאים הניתנים לו ע"י פקחי העירייה

והנסיבות המצויות לנגד עיניו. לטענת המשיב ביקורת של הפקח בנכס והן אופי השימוש בנכס הביאו

את המשיב לקבוע כי מדובר ב"אכסניה/מלון".

ה. בהקשר לכך טוען המשיב כי אחד משיקוליו הינו החוזה הנעשה על ידי החברה האחראית על עובדים

הזרים אשר מציגה כי שכירת הנכס אינה נורמטיבית לדירת מגורים ואופי השימוש בה מהווה

אכסנה/מלון. על כן לטענת המשיב יש לדחות את טענת העוררים.

ו. המשיב טוען כי סעיף 325-326 לפקודת העירייה מטיל חובה על בעלי הדירות/דיירים להעביר את

כתובתם העדכנית לעירייה לצורך המצאת שומת הארנונה. אי העברת הכתובת או אי קבלת תשלום

חשבון הארנונה אינו מעביר את הנטל לעירייה ולכן פרק הזמן להגשה חלף, ודין הטענה כי לא קיבלו

את שומת הארנונה דינה להידחות.

ז. לא זו אף זו, טוען המשיב כי העוררים נמנעו בכוונה ולא ביררו את תשלום הארנונה לשנת 2021 ומכאן

כי נטל ההוכחה על העדר המצאת השומה מונח על כתפיהם, ומשלא הציגו כל ניסיון לוודא את שומת

הארנונה הנ"ל יש לדחות טענה זו.

ח. המשיב טוען כי בנכס נשוא הערר שוכנים מספר דיירים שונים וזמניים וכל אלה מעלים כי אינו עולה

לכדי בית מגורים רגיל כפי שטוענים העוררים. כמו כן ציין המשיב סיווג הדירה כ"מלונית/בית מלון"

אינה כהגדרתם הרווחת שלהם בלשון העם אלא בהתאם להגדרתם בהוראת ס' 3.5 לצו הארנונה של

עיריית פתח תקווה ומכאן שהנכס נשוא הערר סווג כדין.

ט. בנוסף מציג המשיב פסיקה הקובעת כי בערעורי מס, לרבות בענייני ארנונה, הנישום הינו בגדר התובע

המוציא מחברו ועליו נטל הראיה כנקבע ברע"א 1436/90 גיורא ארד בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד

מו'(5 )101 וכי פסיקה זו חלה גם בענייני ארנונה כפי שנקבע בעמ"נ (תל-אביב-יפו) 143/02 יעד פירזול

(1984) בע"מ נ' מנהל הארנונה שליד עיריית תל- אביב תק-מח 2003(2 ,)33252.

י. לאור כל זאת טוען המשיב כי יש לדחות את הערר ואת הטענות שהועלו במסגרתו.

6. דיוןהתקיים דיון בערר ביום 20228.062 הצדדים חזרו על טענותיהם בהרחבה, העוררת הוסיפה טענות

בשל הפליה דבר שאינו בסמכותה של הועדה.

7. סיור

התקיים סיור בנכס נשוא הערר ביום 14.7.22. להלן דוח הסיור:

א. התקיים ביקור בנכס נשוא הערר ברח' רוטשילד 182 פתח תקווה הוועדה סיירה במקום והתרשמה

מאופי הפעילות בנכס.

ב. אין חולק כי הדירה פוצלה בעבר למספר יחידות דיור.

ג. בסיור נראה כי הדירה הוחזרה למצבה הקודם ערב פיצול הדירה.

סיכום והחלטה:

8. לאחר עיון בכתבי הטענות בסיכומים, אנו דוחים את הערר.

9. שומת הארנונה לשנת 2021 הינה חלוטה שכן העוררת לא הגישה השגה במועד ועל כן אין הועדה יכולה לדון

בה.

10. כמו כןכעולה מן המסמכים שצורפו לכתבי הטענות, הן על ידי העוררת והן על ידי המשיב ובכללם הסכם

שכירות, נמצא כי דירה זו הושכרה לחברה י.ב.מ. אינטרנשיונל אמפלוימנט בע"מ על מנת לשכן עובדים

זרים.

11. ועל כןמדובר בנכס העונה על הקריטריונים כאמור בצו הארנונה כפי שחויב על ידי המשיב. השכנת מס'

דיירים שונים ללא כל קרבה משפחתית מעידה כי אין מדובר בבית מגורים רגיל. לפיכך הסיווג הנכון הינו

"מלונית/בית מלון". סעיף 3.5 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה מוגדרהסיווג נכס "מלונית/בית מלון"

כך:

"3.5 בתי מלון- לרבות בתי הארחה, אכסניות, מלון דירות ופנסיון.

3.5.1. מלון- מקום לינה, בית הארחה, אכסניה, הוטל, הוסטל, חאן, מוטל, מלונע, מלונית, פונדק, פנסיון,

מלון סוויטות ומלון דירות".

12. בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות

13. על החלטת הועדה החלטת ניתן לערערלפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה , בתוך 60 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

14. המזכירות תשלח החלטה לצדדים

15. החלטה ניתנה בתאריך 10.9.23.

16. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה