החלטה בדבר מכירה של זכויות בגוש 6362 חלקה 166 ו 167 תחיה בורוביץ

תאריך 11/7/2024

פרוטוקול דיון ועדת השלושה

חברי הוועדה: רו"ח יניב בניטה- מנכ"ל העירייה, עו"ד שרית גרינבאום - יועצת משפטית, רו"ח חני גולדשטיין-

גזברית (בטלפון).

נוכחים: רו"ח גילית נובוגרוצקי, נואל זביבי- עוזרת מנכ"ל העירייה, מר כפיר פרץ – מנהל הבוחן, עו"ד נטע

שוורצמן- לשכה משפטית, עו"ד מוריה גילה ועו"ד יעקב ברכה – משרד עו"ד שפרבר, מר רמי ליבנה – שמאי

מטעם העירייה.

נושא:

בקשה לפטור ממכרז לפי תקנה 3(2)(יד) לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח– 1987 למכירת זכויות עיריית

פתח תקווה (להלן: "העירייה") בגוש 6362 חלקות 166 ו- 167 ליורשי המנוחה תחיה בורוביץ ז"ל (להלן: "יורשי

בורוביץ").

דיון:

1. הבקשה הובאה בפני ועדה שחבריה הם המנהלהכללי של העירייה (שהינו היושב ראש), גזברית העירייה

והיועצת המשפטית לע ירייה (להלן: "הועדה"). בפני הועדה עמדה חוות הדעת השמאית של השמאי רם

ליבנה מיום 26.6.2024 ,ממנהעולה כדלקמן:

1.1 העירייה ויורשי המנוחה גב' תחיה בורוביץ, הם הבעלים במשותף של מקרקעין המצויים בשכונת נווה

גן הידועים כגוש 6362 חלקות 166 ו- 167, הממוק מות צפונית -מזרחית לצומת הרחובות טבצ'ניק/

אסירי ציון בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"), כאשר זכויות יורשי המנוחה בורוביץ (להלן: "יורשי

בורוביץ") במקרקעין, הן 85.397% וזכויות העירייה במקרקעין הן 14.603% .

1.2 בהתאם לתכנית 410-0619882, אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 9560 מיום 26.4.2021

הוקצה לחלקות 166,167 בגוש 6362 מגרש 1 בתכנית בייעוד מגורים ג' וכן הוקצה לחלקות 166,167

בגוש 6362 בתכנית בייעוד מגורים מסחר

1.3 המקרקעין הנ"ל מוגדרים מקרקעין במושע.

1.4 הואיל והמקרקעין הינם במושע, בהתאם לעמדת הש מאי, אין כל אפשרות לבצע חלוקה בעין של

המקרקעין. כפי שצוין בחוות הדעת:

"לא ניתן להקים שני בנייני תעסוקה. הוראות התכנית אינן מאפשרות זאת וכן אין היתכנות פיזית לשני

מגרשי תעסוקה. בנוסף, אין כל אפשרות לחלק את מגרש המגורים לשני מבנים אשר ייחדו את זכויות

העירייה במגרש/ אחד ואת זכויות השותפים במגרש אחר. בנוסף, הוראות התכנית מחייבות את בניית

הזכויות בשני מגרשים בבת אחת, כך שהשותפות בין העירייה לשותפים הינה בכל חלקה וחלקה נפרד

והן בבנייה של שניהם יחד."

בנוסף, ציין השמאי כי : "יודגש כי אין כל אפשרות להכניס לפרוייקט יזם/מבצע נפרד לעירייה

ולשותפים. חוסר האפשרות נובע בין היתר מהצורך לתאם את הבנייה זה לזה, מאי היתכנות לקבל ליווי

פיננסי נפרד לכל מבצע".

1.5 הואיל וכאמור המקרקעין הינם מקרקעין במושע, קבע השמאי כי שווי זכויות העירייה במקרקעין

לאחר הפחתה למושע הינו בסך של 12,446,547 ₪ בתוספת מע"מ (האמור הנו במקרה בו העירייה היתה

מוכרת אך ורק את זכויותיה במקרקעין לרוכש שלישי ו זה היה משלם "שווי מופחת" בגין זכויות

העירייה שכן הוא היה עדיין "מוצא עצמו" עם שותף).

1.6 שווי זכויות העירייה במקרקעין (ללא הפחתה למושע) הנו בסך של 14,184,099 ₪ בתוספת מע"מ עבור

זכויותיה הן במגורים והן במסחר). האמור רלוונטי רק במקרה בו העירייה ויורשי בורוביץ ז"ל מוכרים

במשותף ובהסכמה את המקרקעין בשלמותם לרוכש שלישי, תרחיש שאינו ראלי נוכח סירובם של יורשי

בורוביץ ז"ל למכור את חלקם במקרקעין.

1.7 עם זאת, קבע השמאי בהתייחס לאפשרות הנ"ל כי במקרה של מכירה לאחר פירוק שיתוף (קרי, כפייה

על יורשי בורוביץ למכור את כל המקרקעין בהליכים משפטיים), יש לקזז מסכום זה עלויות של הליך

פירוק השיתוף בשיעור של כ- 4%, דהיינו התמורה שתתקבל בניכוי עלויות פירוק השיתוף תהיה בשיעור

של 13,616,735 .₪

1.8 בעלי יתר הזכויות במקרקעין, יורשי בורוביץ, הציעו לרכוש את מלוא זכויות העירייה במקרקעין

תמורת סך של 18,400,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום העולה באופן ניכר על הסכום אותו תוכל לקבל

העירייה בכל אחת מהחלופות שתוארו בחוות הדעת השמאית.

1.9 מחוות הדעת השמאית עולה כי הצעת יורשי בורוביץ מגלמת את תמורה הגבוהה ב-35% מאשר היתה

עשויה העירייה לקבל בהליך של פירוק שיתוף.

2. הועדה ערכה מספר ישיבות בנושא שבנדון בנוכחות השמאי מטעם העירייה מר רם ליבנה, ובחנה את

האפשרויות השונות העומדות בפני העירייה ביחס למקרקעין הנ"ל, בשים לב לחוות הדעת השמאית.

3. לאחר ישיבות שנציגי העירייה ערכו עם נציגי יורשי בורוביץ, נמצא כי קיימים קשיי ם משמעותיים לבצע

בניה בניהול ובביצוע משותף על ידי הצדדים יחד, נוכח פערים בין רצון יורשי בורוביץ לבצע את הבניה

במפרטי גימור גבוהים במיוחד והן ביחס לקשיים בהתקשרות משותפת מול גורמי ליווי ומימון, גורמי תכנון

אדריכליים, גורמי ביצוע קבלניים וכיוצ"ב.

4. בנוסף, יורשי בורוביץ שיקפו לנציגי העירייה כי נערכו על ידם ניסיונות לרתום קבלנים לביצוע עבודות

הבנייה במקרקעין, אולם אלה לא צלחו הואיל ולטענתם, הקבלנים סירבו להגיש הצעת מחיר מאחר והם

אינם מעוניינים לבנות במקרקעין שהעירייה שותפה בהם, לאור ההגבלות הקיימות על העירייה, כגון בנושא

שיעבודים, אישור שר הפנים , מכרזים וכו'.

5. הועדה בחנה אפשרות לפירוק שיתוף– אולם הובן כי פירוק שיתוף יוביל להליכים משפטיים אשר צפוי כי

ייארכו שנים עד שהעירייה תקבל אליה את התמורה בעד מכירת זכויותיה במקרקעין, כאשר לעומת זאת,

במידה והעירייה תמכור את חלקה במקרקעין ליורשי בורוביץ הליך הבניה יקודם ויוביל לכך שהתמורה

שהעירייה תקבל מהמכירה יצבור רווחים ובנוסף העירייה תקבל תשלומים מהיטלים ובסוף הבניה, אף

הכנסות מארנונה וכיוצ"ב.

6. הועדה בחנה את ה אפשרות לבצע עסקת קומבינציה במקרקעין בדרך של התקשרות עם יזם – אולם

בהקשר זה נמצא כי עלולה להתעורר בעייתיות משפטית בפן של פטור ממכרז ביחס להעברת זכויות

במקרקעין לידי היזם.

7. בסוף התהליך ולאחר בחינת כל החלופות כאמור, נשארו בפני הועדה 2 אופציות

1. עריכת מכרז למכירת חלקה של העירייה במקרקעין

2. התקשרות עם יורשי בורוביץ בפטור ממכרז בהתאם לתקנה 3(2)(יד) לתקנות העיריות (מכרזים

8. תקנה 3 (2)(יד) לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח– 1987, קובעת כדלקמן

"(יד) המקרקעין מועברים למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם לעירייה פחות

ממחצית הזכויות, במחיר שיקבע שמאי מקרקעין, ובתנאי שאין אפשרות לחלוקה בפועל של המקרקעין

על פי תכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה -1965, ובלבד שוועדה, שחבריה הם המנהל

הכללי של העירייה, ובאין מנהל כללי– מזכיר העירייה, והוא יהיה היושב ראש, גזבר העירייה והיועץ

המשפטי לעירייה, שוכנעה שהדבר מוצדק וסביר בנסיבות העניין לאחר שבחנה את האפשרות לערוך

את ההתקשרות בדרך של מכרז; החלטות הוועדה לפי פסקת משנה זו ינומקו ויפורסמו באתר

האינטרנט של העירייה בתוך חמישה ימי עבודה ממועד קבלת ההחלטה;"

9. בפני הועדה עומדים שני שיקולים מרכזיים:

בפן הציבורי - פיתוח המקרקעין- הקרקע עומדת שנים רבות ריק ה וקיים אינטרס ציבורי בפיתוח

המקרקעין ובניית המרכז המסחרי באזור זה לטובת הציבור בהתאם לתב"ע הנוכחית.

בפן הכלכלי- מיקסום ההכנסות שתקבל העירייה מזכויותיה במקרקעין והגדלת הקופה הציבורית.

10. לצורך בחינתמכלול השיקולים הנ"ל, ועל מנת לוודא כי נשמר האינטרס הציבורי הן של קידום הבניה

במקרקעין לטובת הציבור והן של מקסום הכנסות העירייה, מחליטה הוועדה בטרם תקבל החלטה סופית,

לדרוש כי יורשי בורוביץ יתחייבו לבנות על פי התב"ע הקיימת והמאושרת ובלוחות זמנים אשר יאושר על

ידי מהנדס העיר כי הינם סבירים, לצורך כך תיעשה פניה על ידי אגף הנכסים בעירייה ליורשי בורוביץ

ותשובתם תיבחן על ידי מהנדס העיר.

החלטה

אגף הנכסים בעירייה יפנה ליורשי בורוביץ בדרישה לקבל את התחייבותם לבנות על פי התב"ע הקיימת

ולא לפעול לשינוי התב"ע הקיימת והמאושרת ו/או לתוספת זכויות בניה וכן לבנייה בלוחות זמנים אשר

יאושרו על ידי מהנדס העיר כי הינם סבירים. לצורך כך, תיעשה פניה על ידי אגף הנכסים בעירייה ליורשי

בורוביץ ותשובתם תיבחן על ידי מהנדס העיר.

חתימות:

..................... ......................... ..........................

מנכ"ל יועמ"ש גזברית

תאריך 24/7/2024

המשך דיוןועדת שלושה

חברי הוועדה: רו"ח יניב בניטה- מנכ"ל העירייה, עו"ד שרית גרינבאום - יועצת משפטית, רו"ח חני גולדשטיין-

גזברית (בטלפון).

הובא בפני הועדה כי ב "כ יורשי המנוח, עו"ד מנשה וחניש, הבהיר כי בכוונת יורשי בורוביץ לבנות את המרכז

המסחרי בהתאם לתב "ע הקיימת והמאושרת וכי אין בכוונתם לפעול לשינוי תב" ע/ תוספת זכויות. כן הובהר,

כי יורשי בורוביץ הגישו בקשה לתיק מידע ומקדמים את הבקשה להיתר באמצעות משרד אדריכלים ויועצים

בהסתמך על המצב התכנוני הקיים כיום. כמו כן, הוסבר כי בכוונת יורשי בורוביץ לתת עדיפות מירבית לבניית

המרכז המסחרי וכי מועד הבניה הצפוי הנו כ-30 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה וצו התחלת עבודה

מהעירייה.

האמור נבחן על ידי מהנדס העיר אשר ציין כי בהיקפי הבניה המדוברים, מדובר בפרק זמן סביר. בנוסף,

המליץ להגדיר גם את הזמן עד לקבלת ההיתר מיום החתימה על ההסכם (12-18 חודשים

החלטה

לאור האמור ולאחר ש הועדה בחנה את כל החלופות העומדות בפניה ושקלה את כל הנימוקים והשיקולים

המפורטים לעיל, הועדה סבורה כי בנסיבות העניין התקיימו כל התנאים המצטברים הקבועים בתקנה 3(2)(יד

לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח – 1987 ,למכירת זכויות העירייה בפטור ממכרזליורשי בורוביץ, כמפורט

להלן:

א. המקרקעין מועברים למי שהוא בעל זכויות במקרקעין משותפים אשר בהם לעירייה פחות ממחצית

הזכויות. העירייה מחזיקה בפחות ממחצית הזכויות במקרקעין (14.603% בלבד), והבקשה היא

להעביר את זכויותיה ליורשי בורוביץ, המחזיקים כאמור במרבית הזכויות במקרקעין (85.397% .)

ב. המקרקעין מועברים במחיר שקבע שמאי מקרקעין, במקרה זה המכירה משקפת תמורה הגבוהה

בשיעור של כ -35% מהחלופה הגבוהה ביותר משתי החלופות האחרות שהובאו בחוות הדעת

השמאית.

ג. אין אפשרות לחלוקה בפועל של המקרקעין על פי תכנית כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה

– 1965 .

לאחר שהועדה בחנה את האפשרות לערוך את ההתקשרות בדרך של מכרז, שוכנעה כי בנסיבות העניין

מוצדק וסביר למכור את זכויות העירייה במקרקעין ליורשי בורוביץ בפטור ממכרז בתמורה שהוצעה.

מה גם שהובהר אף כי מבלי לגרוע מכל האמור לעיל, היה והועדה לא היתה מאשרת את מכירת זכויותיה

ליורשי בורוביץ כאמור, לא היה באפשרותה לתחום את לוחות הזמנים לבנייה ולפיתוח המקרקעין

לטובת הציבור כאמור. לאור האמור, החליטה הועדה לאשר את מכירת זכויות העירייה במקרקעין

בחלקות 166 ו-167 בגוש 6362 והידועות כיום כמגרשים 1+2 בתכנית 410-0619882 ליורשי המנוחה

תחיה בורוביץ ז"ל בהתאם לפטור ממכרז לפי תקנה 3(2)(יד) לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח–

1987 .

הואיל ו אחד השיקולים המרכזיים שעמדו בפני הועדה טרם קבלת ההחלטה הנו האינטרס העירוני

בפיתוח האזור וכדי לוודא כי בניית המרכז המסחרי לטובת הציבור תיעשה בזמן סביר, הועדה מנחה

לקבוע בחוזה המכר לוחות זמנים סבירים לבניית המרכז המסחרי בהתאם לתב"ע הקיימת ובהתאם

להתייחסות מהנדס העיר, כדלקמן:

קבלת היתר בניה - תוך 18-12 חודשים מיום החתימה על ההסכם

סיום הבניה – תוך כ -30 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה וצו התחלת ה עבודה מהעירייה.

בכפוף להתקיימות התנאים המוזכרים לעיל , ומאחר ומדובר בהסכם להעברת זכויות העירייה

במקרקעין, הנ"ל יעלה לאישור מועצת העיר להתקשרות בהתאם לסעיף 188 לפקודות העיריות

חדש.

חתימות:

..................... ......................... ..........................

מנכ"ל יועמ"ש גזברית