ערר 11 23, מיי באנדלס, 16.11.25

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה מס' 23/11

שליד עיריית פתח תקווה

העוררת:

מיי באנדלס בע״מ, ח.פ: 515949808

-נ ג ד-

המשיב:

מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד שרה פריש מ.ר. 6542 ו/או אהרון שפרבר מ.ר

14951 ו/או אריאל ליבר.

מרח' מוטה גור 9 ת.ד3363 פתח-תקווה 4952802 טל 03-

9239010 פקס 03-9239015

דוא"לdrory@fsrlaw.co.il

החלטה

רקע כללי

1. בפני ועדת הערר לארנונה כללית שליד עיריית פתח תקוהלהלן: "הוועדה") נדון ערר שהוגש על

ידי חברת מיי באנדלס בע״מ (להלן: "העוררת") כנגד החלטות מנהל הארנונה של עיריית פתח

תקוה (להלן: "המשיב") בנוגע לסיווג נכסיה ברחוב המגשימים 15, פתח תקוה(להלן: "הנכס")

ולחיובים בארנונה שהושתו עליה לשנים 2021-2023. הערר עוסק בעיקר בטענות בדבר סיווג שגוי

של הנכס כ "מחסן שיווק" ובדרישה לפטור בגין "נכס ריק" לאחר הפסקת הפעילות העסקית

במקום.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2. העוררת הינה חברה פרטית אשר הפעילה בעבר מחסן בנכס נשוא הערר

3. הנכס סווג על ידי המשיב כ"מחסן שיווק" לאורך התקופה הרלוונטית.

4. ביום 27/09/2023 התקיים סיור של חברי הוועדה בנכס בנוכחות הצדדים

העובדות השנויות במחלוקת

5. מועד הפסקת הפעילות בנכס העוררת טוענת כי העסק נסגר והפסיק את פעילותו מיום

01/06/2022, וכי מאותו מועד פועל בנכס חדר אחד בלבד ובו מדפסת (החל מאוגוסט 2023 .)

6. המשיבטוען מנגד, כי בביקורות שערכה העירייה ובסיור הוועדה נמצאו בנכס מלאי מוצרים

וסחורות, וכי חלקים מהנכס משמשים לפעילות העוררת בפועל, ולכן הנכס אינו ריק.

7. סיווג הנכס העוררת טוענת כי סיווג הנכס כ"מחסן שיווק" היה שגוי מיסודו, וכי פעילותה הוא

(אריזת מוצרים) תאמה סיווג של "תעשייה" או לכל היותר "מחסן רגיל". היא מציינת כי הסכם

השכירות הגדיר את מטרת השכירות כ"מפעל אריזות". המשיב טוען כי ממצאי הביקורות, לרבות

מציאת מלאי וסחורות, תואמים את הגדרת "מחסן שיווק".

8. מועד הגשת ההשגה הראשונה העוררת טוענת כי פנתה למנהל הארנונה והשיגה על הסיווג השגוי

כבר ביום 01/06/2022. המשיב טוען כי ההשגה הראשונה התקבלה אצלו רק ביום 16/11/2022, וכי

העוררת לא צירפה אסמכתא לפנייתה הנטענת מיוני 2022 .

9. מועד קבלת תשובת המשיב להשגה העוררת טוענת כי תשובת המשיב להשגה התקבלה אצלה

לראשונה ביום 09/02/2023. המשיב טוען כי תשובתו נחתמה ונשלחה ביום 11/01/2023 .

10. זכאות לפטור "נכס ריק העוררת טוענת כי החל מיום 31/05/2022 הנכס ריק ואינו מתפקד, ולכן

זכאית לפטור. המשיב טוען כי הנכס לא היה ריק לחלוטין, וכי פטור זה דורש הגשת בקשה מתאימה

מראש וריקון מוחלט של הנכס מכל חפץ ואדם.

טענות הצדדים

טענות המשיב לדחיית הערר על הסף:

11. איחור בהגשת ההשגה (סעיף 3(א) לחוק הערר

א. טענת המשיב: חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו - 1976 (להלן

"חוק הערר") קובע בסעיף 3(א) כי השגה על שומת ארנונה יש להגיש תוך 90 ימים מיום קבלת

הודעת התשלום. המשיב טוען כי ההשגה הראשונה של העוררת התקבלה אצלו רק ביום

16/11/2022, וכי מועד זה מאוחר מהמועד הקבוע בחוק. משחלף המועד, הופך החיוב חלוט וסופי

והנישום מאבד את זכותו לערער עליו. המשיב מפנה לפסיקה ענפה התומכת בעמדתו זו (עמ"נ

(ת"א) 43172-04-17 גלילות מחזור פסולת בע"מ, ע"א1644/95 שקד סוכנות לביטוח, עמ"נ (ת"א

220/04 מנהל הארנונה בעיריית ת"א נ' אפרתי מדפיס נכסים בע"מ, עמ"נ241/08 רם-חן חניונים).

ב. התייחסות לטענת העוררת על פנייה מוקדמת: המשיב דוחה את טענת העוררת כי הגישה השגה

כבר ביום 01/06/2022, בטענה שלא צורפה כל אסמכתא לכך שההשגה הוגשה ונתקבלה במועד זה

ג. סמכות הוועדה להארכת מועד: המשיב מכיר בסמכות הוועדה להארכת מועד להגשת השגה וערר

"מטעמים מיוחדים" ו"לעתים חריגות, במתינות ובזהירות" (בר"מ 901/14 עבוד ויקטור), אך טוען

כי בענייננו אין כל נסיבות חריגות המצדיקות מתן ארכה.

12. איחור בהגשת הערר (סעיף 6(א) לחוק הערר

א. טענת המשיב: סעיף 6(א) לחוק הערר קובע כי ערר על תשובת מנהל הארנונה יש להגיש תוך 30

ימים מיום שנמסרה התשובה. המשיב טוען כי תשובתו נחתמה ונשלחה ביום 11/01/2023, ולכן

המועד האחרון להגשת הערר היה 11/02/2023. הערר הוגש רק ביום 12/03/2023, באיחור של

למעלה מחודש וללא נימוק ראוי. גם במקרה זה, המשיב מפנה לפסיקה הקובעת כי איחור בהגשת

הערר מצדיק דחייתו על הסף (עמ"נ 325/07 רז לי נכסים בע"מ, עמ"נ170/04 ויתקין מרקט בע"מ

13. טענות שאינן בסמכותה העניינית של הוועדה (סעיף 3(ב) לחוק הערר

א. טענת המשיב: העוררת טוענת כי מנהל הארנונה איחר בתשובתו להשגה. המשיב טוען, ראשית,

כי לא חל כל איחור בתשובתו (השגה התקבלה ב -16/11/2022, תשובה נשלחה ב - 11/01/2023 ,

כלומר בתוך 60 יום). שנית, וחשוב מכך, המשיב טוען כי טענה זו אינה בסמכותה של ועדת הערר

סעיף 3(ב) לחוק הערר מגביל את סמכות הוועדה לדון רק בעילות המפורטות בסעיף 3(א) (כגון אי

התאמה בין סיווג לשימוש, שטח הנכס, או זהות המחזיק). טענות בדבר איחור בתשובת הרשות

הן טענות מינהליות כלליות שאינן נכנסות לגדר סמכותה העניינית של הוועדה, ויש להפנותן

לערכאות המתאימות (בתי המשפט לעניינים מנהליים). המשיב מפנה לפסיקה התומכת בכך (ע"א

(חי') 365-08 עיריית חיפה נ' חברת פז נפט בע"מ, בר"מ201/15 מנהל הארנונה של עיריית הרצליה

14. טענות העוררת כנגד טענותדחייה על הסף:

15. כנגד טענת איחור בהגשת ההשגה

טענת העוררת: העוררת טוענת כי פעלה מיד כשגילתה על הסיווג המוטעה. היא פנתה למנהל

הארנונה כבר ביום 01/06/2022 (נספח ב' לערר) והשיגה על הסיווג השגוי. לטענתה, המשיב התעלם

מפנייה זו ולא השיב, ולכן, בהתאם לסעיף 4(ב) לחוק הערר, יש לראות כאילו החליט לקבל את

ההשגה (שכן חלפו למעל ה מ - 60 יום ממועד קבלת התשובה להשגה, סוף ספטמבר 2022, מיום

1.6.22). העוררת טוענת כי המשיב לא הוכיח שהמכתב מ-01/06/2022 לא התקבל אצלו, וכי טענת

המשיב שההשגה הראשונה הוגשה רק ב-16/11/2022 היא שגויה, שכן זו הייתה לכל הפחות השגה

שנייה.

16. כנגד טענת איחור בהגשת הערר

א. טענת העוררת: העוררת טוענת כי תשובת המשיב להשגה התקבלה אצלה לראשונה רק ביום

09/02/2023. לכן, מועד הגשת הערר 12/03/2023) היה כדין, בתוך 30 ימים ממועד קבלת התשובה

העוררת מדגישה כי המשיב לא צירף כל ראיה או אישור לכך שהתשובה התקבלה במועד מוקדם

יותר.

ב. טענה כללית: העוררת טוענת כי המחלוקות בינה לבין המשיב נמשכו תקופה ארוכה, ואין לדחות

את הערר מטעמים טכניים בלבד.

17. סיווג שגוי של הנכס כמחסן שיווק

א. טענת העוררת: העוררת טוענת כי סיווג הנכס כ"מחסן שיווק" היה שגוי מתחילת הפעילות.

פעילות הנכס מעולם לא תאמה סיווג זה. היא מציינת כי הסכם השכירות הגדיר את המקום

כ"מפעל אריזות" (סעיף 19 לסיכומים), וכי פעילותה כללה אחסון, אריזה ואיסוף מוצרים לכדי

מוצר חדש, פעילות המאפיינת "תעשייה" או "מחסן רגיל", ולא "מחסן שיווק". העוררת מדגישה

כי העסיקה עובדים (כולל אנשים עם צרכים מיוחדים) לפעולות טכניות של אריזה, ולא לפעילות

שיווקית.

18. סגירת הפעילות וזכאות לפטור "נכס ריק

א. טענת העוררת: העוררת טוענת כי המיזם נסגר ופעילותה בנכס הופסקה לחלוטין מיום 31/05/2022 .

מאותו מועד, הנכס אינו מתפקד, אין בו עובדים, והמוצרים שנותרו בו נמכרו או נזרקו. היא מציינת

כי גם אם נותרו מעט סחורות, הפעילות העסקית נסגרה לחלוטין. העוררת מדגישה כי חברי ה וועדה

עצמם נוכחו בביקורם ביום 27/09/2023 כי לא פועל בנכס "מחסן שיווק", וכי מדובר לכל היותר

בנכס שיש לסווגו כתעשייה, או לכל הפחות כנכס ריק. היא טוענת כי במשך למעלה מחצי שנה הנכס

היה ריק לחלוטין וצריך לקבל פטור בגינו.

19. טענות המשיב

20. סיווג הנכס כ"מחסן שיווק

א. טענת המשיב: המשיב טוען כי בהתאם לבדיקה וביקורת שערכה העירייה, עלה כי במקום ישנם

מלאי מוצרים וסחורות וכן משטחים עם סחורות. ממצאים אלו, לטענתו, תואמים את ההגדרה

של "מחסן שיווק", ולכן הנכס סווג כדין. המשיב מציין כי העוררת עצמה מודה בסעיף 17

לסיכומיה כי קיימים בנכס "ציוד וסחורות

21. דחיית טענת "נכס ריק

א. טענת המשיב (פרוצדורלית): המשיב טוען כי על מנת לקבל הנחה בגין "נכס ריק", על העוררת

היה להגיש בקשה מתאימה לעירייה מראש, ולא ניתן לבחון בקשה כזו באופן רטרואקטיבי ללא

תימוכין ואסמכתאות.

ב. טענת המשיב (מהותית): המשיב מדגיש כי בהתאם לביקורות שערכה העירייה ולסיור הוועדה,

הנכס אינו ריק על פי המתבקש בחוק. נמצא בו ציוד רב, וחלקים ממנו משמשים לפעילות

העוררת בפועל (אחסנה). המשיב מפנה לפסיקה הקובעת כי "נכס ריק" משמעו נכס הריק

לחלוטין מכל אדם ומכל חפץ (עמ"נ 13119-03-19 חברת ארד אהוד, עמ"נ29582-09-16 הבורסה

לניירות ערך בתל אביב). המשיב טוען כי אין לייצר הפרדה מלאכותית בנכסים שאינם רב -

תכליתיים בין שטחים ריקים לכאורה לשטחים בשימוש, וכי אם נעשה שימוש כלשהו בנכס, יש

לחייבו בהתאם לשימוש זה (עמ"נ 26486-11-14 בנק הפועלים בע"מ). המשיב מציג תמונות

מהסיור התומכות בטענתו כי הנכס אינו ריק.

22. נטל ההוכחה

א. טענת המשיב: המשיב טוען כי לשומת הארנונה עומדת "חזקת התקינות" הקבועה בסעיף 318

לפקודת העיריות, וכי הנטל להוכיח את אי-תקינותה מוטל על הנישום המערער (רע"א 1436/90

גיורא ארד בע"מ, עמ"נ (ת"א143/02 יעד פירזול 1984) בע"מ). לטענתו, העוררת כשלה מלעמוד

בנטל ההוכחה.

דוח סיור בנכס ברחוב המגשימים 15 פתח תקווה מיום 27/09/23

חברי הועדה

יו"ר הועדה : עו"ד ראובן יצחק

חברי הועדה:

דודו בריק

פליפ גולד - רו"ח

נוכחים מטעם העוררת:

העורר

עורכת דין לבנה קציר

מטעם המשיב:

1 . עו"ד אריאל ליבר

טענות הצדדים: לטענת העורר הנכס אינו פעיל ומנגד טוען המשיב כי יש לסווג את הנכס תחת סיווג מחסן

"שיווק".

ביקור בנכס נשוא הערר נמצא כי:

מסיור הועדה בנכס נראה כי הנכס אינו פעיל למעט חדר אשר בתוכו קיימת מדפסת לייצור שלטים הפועל

כשלושה חודשים.

מלבד חדר זה כל יתר הנכס פועל כאחסנה של ציוד ומוצרים.

מצ"ב חלק מתמונות הנכס

דיון והכרעה

לאחר שהועדה שקלה את טענות הצדדים, את העובדות שהוצגו בפני הוועדה, את ממצאי הסיור בנכס ואת

הוראות הדין והפסיקה, ההחלטה כדלקמן:

23. סוגיית מועדי הגשת ההשגה והערר וסמכות הוועדה

א. השגה מיום 01/06/2022: טענת העוררת בדבר הגשת השגה למנהל הארנונה ביום 01/06/2022 ,

והשלכותיה לעניין סעיף 4(ב) לחוק הערר (קבלת ההשגה מחמת אי-מענה), הינה טענה מהותית. עם

זאת, העוררת לא צירפה אסמכתא מספקת (כגון אישור מסירה או קבלה) להוכחת הגשת השגה זו

במועד הנטען. נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על העוררת. בהיעדר ראיה פוזיטיבית לקבלת ההשגה

על ידי המשיב במועד הנטען, קשה לקבוע כי המשיב התעלם ממנה או כי חל עליו סעיף 4(ב) לחוק

הערר, על כן טענה זו נדחית.

ב. מועד הגשת ההשגה מיום 16/11/2022: המשיב טוען כי זו ההשגה הראשונה שהוגשה. בהיעדר

הוכחה מספקת לטענת העוררת בדבר השגה מוקדמת יותר, יש לבחון את מועד הגשת ההשגה מיום

16/11/2022. אם הודעת התשלום לשנת 2022 נשלחה לעוררת מוקדם יותר באופן משמעותי, ייתכן

שאכן חל איחור בהגשת השגה זו. עם זאת, לא הוצגו בפני הוועדה מועדי קבלת הודעות התשלום

המקוריות, והנטל להוכיח את מועד קבלת הודעת התשלום מוטל על הנישום.

ג. מועד הגשת הערר: קיימת מחלוקת עובדתית לגבי מועד קבלת תשובת המשיב להשגה. המשיב

טוען כי התשובה נשלחה ב-11/01/2023, בעוד העוררת טוענת כי קיבלה אותה רק ב-09/02/2023 .

המשיב לא צירף ראיה פוזיטיבית למועד קבלת התשובה על ידי העוררת. בהיעדר הוכחה למועד

קבלה מוקדם יותר, יש לראות את הערר שהוגש ב -12/03/2023 ככזה שהוגש במועד, בהתחשב

במועד הקבלה הנטען על ידי העוררת.

ד. סמכות הוועדה לדון באיחור בתשובת המשיב: הוועדה מקבלת את טענת המשיב כי טענות בדבר

איחור בתשובת מנהל הארנונה אינן בסמכותה העניינית של ועדת הערר, בהתאם לסעיף 3(ב) לחוק

הערר. סמכות הוועדה מוגבלת לעילות המפורטות בחוק, וטענות פרוצדורליות כלליות כגון אלו אינן

נכללות בהן.

24. סוגיית סיווג הנכס ופטור "נכס ריק

א. סיווג הנכס כ"מחסן שיווק": הוועדה התרשמה במהלך הסיור בנכס כי הפעילות המתוארת על ידי

העוררת (אריזה, איסוף מוצרים לכדי מוצר חדש, העסקת עובדים לפעולות טכניות) אכן תואמת

יותר סיווג של "תעשייה" או "מחסן" מאשר "מחסן שיווק". הסכם השכירות אף הוא המגדיר את

המקום כ"מפעל אריזות" מחזק טענה זו. טענת המשיב כי מציאת "מלאי מוצרים וסחורות"

מצדיקה סיווג כ"מחסן שיווק" אינה מספקת, שכן מלאי יכול להימצא גם במחסן רגיל או במפעל

תעשייתי. לא הוכח כי התקיימה בנכס פעילות שיווקית בפועל.

25. טענת "נכס ריק

א. טענת העוררת לנכס ריק דינה להידחות על הסף שכן, הן פרוצדורלית והן מהותית העוררת לא

עומדת בתנאים לקבלת פטור מנכס ריק.

ב. פרוצדורלית: כמו כן העוררת לא הציגה בקשה פורמלית לפטור "נכס ריק" שהוגשה במועד למשיב.

ג. והן מהותית: הוועדה נוכחה בסיורה כי הנכס אינו ריק לחלוטין. אמנם הפעילות העסקית העיקרית

פסקה, אך נותרו בו ציוד ומוצרים, וכן חדר אחד המשמש ל פעילות עסקית בהדפסות. הפסיקה

קובעת באופן חד משמעי כי "נכס ריק" משמעו נכס הריק מכל חפץ ואדם באופן מוחלט. כל עוד יש

בנכס ציוד או שימוש כלשהו, גם אם מצומצם, הוא אינו עונה להגדרת "נכס ריק" המזכה בפטור

מלא. על כן יש לדחות טענה זו.

סיכום

לאור כל האמור לעיל, הוועדה קובעת כדלקמן:

26. החלטה בענייןדחיית טענות הסף של הערר:

א. טענת המשיב לאיחור בהגשת הערר נדחית, שכן לא הוכח שהעוררת קיבלה את תשובת המשיב

במועד מוקדם יותר מזה שנטען על ידה.

ב. טענת המשיב לאיחור בהגשת ההשגה הראשונה נדחית, שכן המשיב לא סתר את טענת העוררת

בדבר פנייתה מיום 01/06/2022, ובהיעדר הוכחה למועד קבלת הודעת התשלום המקורית, לא ניתן

לקבוע איחור.

ג. טענת המשיב כי טענת העוררת בדבר איחור בתשובת מנהל הארנונה אינה בסמכות הוועדה –

מתקבלת.

27. החלטה בעניין סיווג הנכס:

א. עד ליום 01/06/2022: 100 מ"ר מהנכס יסווגו כ"מחסן שיווק", ואילו יתרת הנכס תסווג

כ"תעשייה". החל מיום 01/06/2022: הנכס במלואו יסווגכ"תעשייה".

28. החלטה בעניין "נכס ריק":

ד. הועדה דוחה את טענת העוררת לפטור מנכס ריק, שכן הנכס אינו ריק, הפסיקה קובעת באופן חד

משמעי כי "נכס ריק" משמעו נכס הריק מכל חפץ ואדם באופן מוחלט. כל עוד יש בנכס ציוד או

שימוש כלשהו, גם אם מצומצם, הוא אינו עונה להגדרת "נכס ריק" המזכה בפטור מלא, ועל כן יש

לדחות טענה זו.

ה. בנסיבות העניין, ובהתחשב בכך שהערר התקבל בחלקו המהותי, אין צו להוצאות.

ו. על החלטת הועדה החלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי

מקום מושבה , בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

ז. המזכירות תשלח החלטה לצדדים.

ח. החלטה ניתנה בתאריך 16.11.25

ט. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה.