ערר 23 25,69 23, וולינר עמירם,22.1.26

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה מס' 69/23 523/2

שליד עיריית פתח תקווה

העורר:

עמירם וולינר

-נ ג ד -

המשיב:

מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה

באמצעות ב"כ עו"ד דרור יוספי

דביר ליבובוביץ ו/או טל זכריה ואח' ממשרד עו"ד ברק-גיט-מיסטריאל -ליבוביץ

מגדל קונקורד (בניין C), בן גוריון 13, בני ברק 51260

טלפון 03-6081757 ;07-32675000; פקס 03-6081758

החלטה

כללי:

1. הערר דנן נסוב סביב חיובי ארנונה שהושתו על הנכס ברחוב פינסקר 29, פתח תקווה(להלן: "הנכס"),

הרשום על שם העורר. בשנת 2021, בעקבות מידע שהתקבל בעירייה על פיצול הנכס ושימוש מסחרי בו

תוקן סיווג הנכס מ"מגורים" לסיווג של "בית מלון/אכסניה/מלונית". העורר הגיש השגות ועררים

לשנות המס 2023 ו-2025, בטענה כי מדובר בדירת מגורים רגילה וכי השטח שנקבע אינו תואם את

המציאות. המשיב עומד על כך שהסיווג משקף את השימוש בפועל בנכס כמערך של יחידות דיור רבות

המושכרות למטרות רווח.

2. טענות העורר

3. סיווג הנכס- מגורים לעומת "בית מלון/אכסניה"

4. לטענת העורר הנכס הוא דירת מגורים לכל דבר ועניין. השימוש הוא למגורים, ואין מדובר בעסק מלונאי.

5. סופיות השומה והתיישנות (טענת סף

6. לטענת העורר יש לבטל את החיובים ולהחזיר את הסיווג לקדמותו (לפני שנת 2021 .)

7 . לטענת העורר העירייה פועלת משיקולים זרים, אפליה וחוסר תום לב.

8. לטענת העורר השטח שנקבע על ידי המשיב אינו נכון והמשיב פעל בחוסר שיתוף פעולה וחוסר תום לב.

9. טענות המשיב

לעניין סיווג הנכס טוען המשיב כיהקריטריון המכריע בארנונה הוא "השימוש בפועל". כאשר נכס מפוצל

למספר רב של יחידות דיור (במקרה זה כ- 20 יחידות לפי עדות העורר המושכרות לצדדים שלישיים

שאינם בני משפחה, המהות הכלכלית משתנה ממגורים רגילים לפעילות עסקית של השכרת יחידות

אירוח/אכסניה. צו הארנונה של פתח תקווה כולל סיווג של "בית מלון/אכסניה" בדיוק עבור מקרים אלו

שבהם הנכס משמש כ"מכונה לייצור כסף" באמצעות פיצול לא חוקי.

לטענת המשיב העורר לא הגיש השגות או עררים על שנות המס 2021 ,2022 ו-2024 במועדים הקבועים

בחוק. לפי סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), המועד להגשת השגה

הוא 90 יום. משחלף המועד, השומות לשנים אלו הפכו לחלוטות וסופיות. לא ניתן לתקוף רטרואקטיבית

שומות שלא הוגשה עליהן השגה במועד, שכן הרשות זכאית להסתמך על תקציבה ועל סופיות הגבייה.

לטענת המשיב ועדת הערר היא גוף סטטוטורי בעל סמכות מוגבלת המוגדרת בסעיף 3 לחוק הערר

הוועדה מוסמכת לדון בשאלות טכניות- עובדתיות (סיווג, שטח, מחזיק). טענות בדבר "שיקולים זרים",

"אפליה" או "אי-חוקיות" של החלטות המועצה חורגות מסמכותה של הוועדה ודינן להתברר בבית

המשפט לעניינים מנהליים. מדובר בחוסר סמכות עניינית מובהק.

לטענת המשיב העורר פועל בחוסר תום לב קיצוני. הוא מנע ממודדי העירייה ומחברי ועדת הערר גישה

מלאה לנכס (דלת הברזל בגג). לפי ההלכה הפסוקה, נישום המונע מהרשות לבצע את תפקידה ולמדוד

את הנכס, מנוע מלהלין על גובה השומה או על הערכות השטח של הרשות. חזקת התקינות המנהלית

עומדת למש יב, ונטל הראיה לסתור אותה מוטל על העורר – נטל בו כשל לחלוטין.

10 . דיון

11 . התקיימו דיו נים בערר בנוכחות הצדדים בתאריכים 21.5.24/ 27.11.24/ 27.9.23 והתקיים סיור בנכס

ביום 22.9.24 בנוכחות חברי ועדת הערר, וביום 27.11.25 התקיים דיון הוכחות בו נחקרו העורר וסגנית

מנהל אגף ארנונה עסקים, גב' רבקה טרבלסי.

במהלך דיון ההוכחות שנערך בפני ועדת הערר ביום 27.11.2025 אישר העורר כי הנכס מחולק למספר

רב של יחידות דיור עצמאיות.

בפרוטוקול הדיון (עמ' 13), בתשובה לשאלות ב"כ המשיב, עו"ד דרור יוספי, העיד מר וולינר כדלקמן

לגבי קומת הקרקע: "בקומת הקרקע יש כיום סדר גודל של 10 יחידות דיור

לגבי הקומה הרביעית (הגג): "בקומה הרביעית יש גם סדר גודל של 10 יחידות דיור

בנוסף, בעמ' 16 לפרוטוקול, כאשר גב' רבקה טרבלסי שאלה אותו בתמיהה "20 יחידות דיור בעל

פה?", השיב העורר: "כן".

הודאה זו מחזקת את ממצאי דוח הסיור של הוועדה מיום 22.09.2024, שם צוין כי קיימות לפחות 7

יחידות דיור גלויות, וכי קיימות יחידות נוספות שלא ניתן היה להגיע אליהן בשל חסימת דלת ברזל

המשיב מדגיש בסיכומיו כי ניסיונו של העורר לחזור בו מהודאה זו בשלבים מאוחרים יותר של הדיון

מהווה התנהלות בחוסר תום לב וניסיון להטעות את הוועדה.

סיור:

בסיור שהתקיים ברח' ברחוב פינסקר 29, פתח תקווה מיום -22.09.2024

דוח ביקור בנכספנסקר 29 פתח תקווהמיום -4.20209.22

חברי הועדה מס' נכס 57182131

יו"ר הועדה: עו"ד ראובן יצחק

חברי הועדה: מר דוד בריק

עו"ד פיליפ גולד

נוכחים מטעם העוררת:

העורר – עמירם ולינר

מטעם המשיב:

עו"ד דרור יוספי

מר דני נווה

גב' רבקה טרבלסי

ביקור בנכס נשוא הערר ברחוב פנסקר 29 בפתח תקווה נמצא כי:

במבנה קיימות 7 יחידות דיור השייכות לעורר, חלק מיחידות הדיור מצויות בקומת קרקע

חלק אחר של יחידות הדיור מצויות בקומה 4 .

יצוין כי ככל הנראה בנוסף ל-7 יחידות דיור קיימות עוד יחידות דיור שלא ניתן היה להגיע אליהן בשל חסימת הפתח

בגג המבנה בדלת ברזל.

מצ"ב חלק מתמונות מהביקור בנכס:

התרשמות חברי הועדה ביום בסיור

חברי ועדת ערר סיירו בנכס בליווי העורר ונציגי המשיב והתרשמו כי במקום קיימות כ- 7 יחידות דיור ואף יותר

לדברי העורר דמי השכירות בגין יחידות הדיור מועברים לו ולאימו

עובדות מוסכמות ושנויות במחלוקת

עובדות מוסכמות:

העורר הוא בעל הזכויות בנכס.

ביום 22.09.2024 נערך ביקור בנכס על ידי ועדת הערר בנוכחות הצדדים

בביקור נמצאו לפחות 7 יחידות דיור מאוכלסות, והעורר הודה כי דמי השכירות מועברים אליו ולאימו

עובדות שנויות במחלוקת:

הצדדים חלוקים לעניין מספר היחידות:

א.העורר טוען לדירת גג אחת.

ב. המשיב טוען (על בסיס הודאת העורר לטענתו בדיון) לקיומן של כ-20 יחידות דיור 10 בקומת הקרקע ו-10 בקומת הגג

השימוש בנכס:

א. העורר טוען לשימוש למגורים בלבד.

ב. המשיב טוען לשימוש עסקי-מסחרי המאפיין אכסניה או מלון דירות.

שטח הנכס:

קיימת מחלוקת על המדידה המדויקת, כאשר נטען על ידי המשיב כי העורר מונע גישה מלאה לחלקים מהנכס (דלת ברזל

נעולה בגג).

ההכרעה :

12. כעולהמכתבי הטענות שהוצגו בפני הועדה ומהדיון שהתקיים בתארי כים 21.5.24- 27.11.24 27.9.23 והסיור

שהתקיים ביום 22.9.24 הועדה סבורה כי יש לדחות את העררכדלקמן :

א. במישור הפרוצדורלי: השומות לשנים שאינן 2023 ו-2025 הן חלוטות. טענות האפליה והשיקולים הזרים אינן

בסמכות הוועדה-על כן יש לדחות על הסף את טענות העורר הנוגעות לאפליה, חוסר תום לב של הרשות או שיקולים

זרים. בהתאם לסעיף 3(ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), ועדת הערר אינה מוסמכת

לדון בטענות של "אי - חוקיות" המעשה המנהלי שאינן מנויות בסעיף 3(א). טענות אלו מקומן בבית המשפט

לעניינים מנהליים. בנוסף, שומות הארנונה לשנים 2021 ,2022 ו-2024 הן שומות חלוטות וסופיות. משלא הוגשה

השגה במועדים הקבועים בחוק (90 יום), איבד העורר את זכותו לתקוף שומות אלו

ב. במישור העובדתי: הוכח (ואף הודה העורר) כי הנכס מפוצל לכ-20 יחידות דיור המושכרות למטרות רווח. עובדה

זו שומטת את הקרקע תחת הטענה לסיווג "מגורים", העורר הודה בחקירתו הנגדית (בניגוד מוחלט לתצהירו) כי

בנכס קיימות כ-20 יחידות דיור 10 בקרקע ו-10 בגג). פיצול כה מאסיבי של נכס, המושכר לעשרות אנשים שאינם

בני משפחה, מוציא את הנכס מגדר "מגורים" ומכניסו להגדרת "אכסניה/בית מלון" לפי צו הארנונה. המבחן

הקובע בארנ ונה הוא מבחן השימוש בפועל. כאשר נכס משמש להשכרה אינטנסיבית של יחידות רבות, מדובר

בפעילות עסקית לכל דבר ועניין.

ג. במישור הראייתי: העורר לא הרים את נטל ההוכחה לסתור את חזקת התקינות המנהלית, ואף הכשיל באופן

אקטיבי את בירור העובדות בסירובו לאפשר מדידה מלאה.

13. על כן, כאמור לעיל, הערר נדחה ללא צו להוצאות.

14. על החלטת הועדההחלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום מושבה ,

בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

15. המזכירות תשלח החלטה לצדדים

16. החלטה ניתנה בתאריך 22.1.2026

17. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה