ערר 3 25,טורביץ ראובן,28.12.25

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית ערר ארנונה מס' -3/25

שליד עיריית פתח תקווה

העוררת:

ראובן טורביץ

-נ ג ד -

המשיב 1:

מנהל הארנונה של עריית פתח תקווה

באמצעות ב"כ עו"ד דרור יוספי עו"ד אריאל ליבר דביר ליבובוביץ ו/או

טל זכריה ואח' ממשרד עו"ד ברק-גיט- מיסטריאל- ליבוביץ מגדל

קונקורד (בניין C), בן גוריון 13, בני ברק 51260 טלפון 03-6081757

07-32675000; פקס 03-6081758 .

צד ג' חברת בנייה -"גיל קטה בנייה והשקעות בע"מ".

באמצעות עוה"ד ערן קנר ואח'

החלטה

כללי:

1. עניינו של ערר זה הוא בזהות ה"מחזיק" בנכס (דירת מגורים) ברחוב גיסין 25, פתח תקווה (להלן:

"הנכס"), לצורך חיוב בארנונה כללית לשנת המס 2024. העורר, מר ראובן טורביץ, רשום כבעל הזכויות

בנכס בלשכת רישום המקרקעין. מנגד, הנכס נבנה על ידי חברת גיל קטה בניה והשקעות בע"מ (להלן:

"הקבלן" או "צד ג'").

2. בין העורר לקבלן קיים סכסוך כספי משפטי, וכתוצאה מכך הקבלן מפעיל"זכות עיכבון" על הנכס, מחזיק

במפתחות ומונע מהעורר כניסה לדירה.

3. במקרה דנן המחלוקת המשפטית העיקרית היא האם יש לחייב את הבעלים הרשום (העורר) בארנונה, או

שמא את הקבלן המחזיק בנכס פיזית מכוח עיכבון.

טענות העוררת :

4. העורר טוען כי אינו"מחזיק" כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות. לטענתו, המבחן המכריע הוא"הזיקה

הקרובה ביותר לנכס", וזו מצויה בידי הקבלן.

5. עוד טועןהעורר כי המשיב מתעלם מהמציאות העובדתית ומהפסיקה המעדיפה החזקה למעשה על פני

רישום פורמלי. לעורר טענות נוספות כדלקמן:

א. העדר שליטה ושימוש בנכס: העורר מעולם לא קיבל חזקה, לא קיבל מפתח ולא הפיק הנאה

מהנכס.

ב. הקבלן כגורם חוץ: הקבלן משמש כ"חוץ" המנתק את הזיקה בין הבעלים לנכס.

ג. חובת הבירור של הרשות: העירייה מודעת לכך שהקבלן שולט בנכס ולכן אינה יכולה להסתמך

על רישום פורמלי בלבד.

טענות המשיב:

המשיב טוען כי דין הערר להידחות על הסף ולגופו, שכן העורר הוא בעל הזכויות המשפטיות והרשום

בטאבו.

6. למשיבטענות סף ומקדמיות .

א. חוסר סמכות עניינית : ועדת הערר אינה מוסמכת להכריע בסכסוכים חוזיים או בפרשנות של

זכות העיכבון בין העורר לקבלן. סמכות זו נתונה לבית המשפט האזרחי.

ב. העדר עילת תביעה נגד הרשות: המשיב פעל לפי הרישום בטאבו ולפי דיווח הקבלן. כל עוד

אין פסק דין המורה אחרת, הרשות מחויבת לפעול לפי הרישומים הפורמליים.

ג. השתק/מניעות (מטעם צד ג'): העורר מנוע מלטעון נגד החיוב בארנונה כאשר הוא עצמו רשום

כבעלים בטאבו וחתום על חוזה המטיל עליו את חיובי המסים עם סיום הבנייה.

7. הןהמשיב והן צד ג' טוענים כי העורר הוא הבעלים הרשום, וכי סכסוך חוזי אינו מעניינה של הרשות

המקומית. לא זו אף זו צד ג' טוען כי עיכבון אינו מהווה "שימוש" או "החזקה" לצורך ארנונה.

א. חזקת התקינות המנהלית: השומה נהנית מחזקת תקינות לפי סעיף 318 לפקודת העיריות

ב. חבות שיורית של בעלים: בהיעדר מחזיק אחר המשתמש בנכס, הבעלים הוא החייב בארנונה

(עמ"נ 21952-04-23 .)

ג. אי-התערבות בסכסוכים פרטיים: העירייה אינה בוררת או שופטת בסכסוך שבין הקבלן לדייר.

על העורר לפתור את סוגיית המסירה בערכאות האזרחיות.

ד. העדר הודעה על חדילה: לפי סעיפים 325-326 לפקודה, כל עוד לא ניתנה הודעה על שינוי מחזיק

כדין, הרישום הקיים מחייב.

עובדות מוסכמות:

8. העורר הוא הבעלים הרשום של הנכס בטאבו (החל מיוני 2022 .)

9. הבנייה הסתיימה והנכס ראוי לשימוש

10 . קיים סכסוך משפטי כספי בין העורר לקבלן בבית משפט השלום

11 . הקבלן מחזיק פיזית במפתחות הנכס מכוח טענת עיכבון

עובדות שנויות במחלוקת

12 . זהות "המחזיק" לפי סעיף 1 לפקודת העיריות

13 . האם הדיווח של הקבלן על מסירת החזקה משקף את המציאות המשפטית לצורכי מס

14 . האם העורר נחשב כבעל "הזיקה הקרובה ביותר" חרף היעדר השליטה הפיזית

דיון:

15 . בין הצדדים התקיימו שני דיונים בערר ביום 27.1.2025 התקיים דיון בפני ועדת ערר , לאחר שמיעת

הצדדים הוחלט לצרף את חברת גיל קטה בניה והשקעות כצד ג' לערר (להלן: צד ג') היות וחברת גיל

קטה הינה הקבלן אשר בנה את הנכס והוא אשר מחזיק בנכס כעיכבון בגין חוב של העורר כלפי צד ג'.

16 . ביום 27.7.2025 התקיים דיון נוסף בפני ועדת ערר . בדיון נכחו כל הצדדים לרבות צד ג' בערר עם ב"כ

הצדדים חזרו על טענותיהם בהרחבה, והוחלט על הגשת סיכומים.

ההכרעה:

17 . השאלה המשפטית המרכזיתבערר זה: מי הוא ה"מחזיק" בנכס לצורכי ארנונה כאשר הקבלן מפעיל

זכות עיכבון ומסרב למסור את החזקה הפיזית לבעלים?

18 . סעיף 1 לפקודת העיריות מגדיר"מחזיק" כאדם המחזיק למעשה בנכס. הפסיקה (כפי שהוזכרה בכתבי

הטענות, כגון הלכת בתי גן והלכת מליסרון) קבעה את מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס". המטרה

היא להטיל את המס על מי שנהנה משירותי העירייה או על מי שיש לו את היכולת המעשית ליהנות

מהם.

19 . מחד, הפסיקה (הלכת מליסרון) קובעת כי הארנונה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר. במקרה שבו

הקבלן מחזיק במפתחות ומונע כניסה, הזיקה הפיזית של העורר אפסית.

20 . מאידך, הפסיקהבעניין "איגוד ערים אילון" קבעה כי עיכבון כשלעצמו, ללא שימוש, אינו יוצר חבות

בארנונה.

21 . המקרה דנן מציב התנגשות בין המבחן הפורמלירישום בטאבו וחבות שיורית של בעלים) לבין המבחן

המהותי (שליטה פיזית במפתחות וביכולת הכניסה לנכס).

22 . בעלים רשום נחשב כבעל הזיקה הקרובה ביותר" לנכס וחב בתשלום ארנונה גם אם מעולם לא קיבל

חזקה פיזית בשל עיכבון קבלני. על פי פסיקת בית המשפט העליון, בעל זכות עיכבון אינו נחשב

ל"מחזיק" לצורכי ארנונה מאחר שאין לו זכות לעשות שימוש בנכס או ליהנות משירותי הרשות

המקומית, אלא הוא מחזיק בו כאמצעי לחץ בלבד [7856/06, איגוד ערים אילון.

23 . העורר הינו בעל הזכויות בנכס במרשם המקרקעין בהתאם לנסח טאבו שהוגש לועדת ערר, העסקה עם

הקבלן הינה עסקת קומבינציה, כאשר העורר ממשיך להיות הבעלים של הנכס ובעל הזכויות

המשפטיות בנכס.

24 . זאת ועודהקבלן המעכב את הנכס אינו נהנה משירותי העירייה ואינו רשאי להשתמש בנכס, הבעלים

הרשום נותר בעל הזיקה הקרובה ביותר וחב בארנונה, גם אם טרם זכה להחזיק בנכס פיזית.

25 . המשיב 1 אינו צד לסכסוך שבין העורר לצד ג' ואינו בורר בסכסוכים כספיים בין קבלן לרוכש. על

הצדדים לפתור את המחלוקת בערכאות אזרחיות, וכל עוד העורר הוא בעל הזכויות והרשום כבעלים,

עליו לשאת בנטל הארנונה.

26 . אין חולק בין הצדדים כיהעורר הינו בעל הזכויות בנכס

סוף דבר:

27 . כעולה מהמסמכים שהוצגו בפני הועדה ומהדיונים שהתקיימו בין הצדדים הועדה סבורה כי יש לדחות

את הערר.

28 . החובה לשלם ארנונה מוטלת על "המחזיק" בנכס, המוגדר כבעל הזיקה הקרובה ביותר אליו

בר"מ 7856/06, איגוד ערים אילון. במקרה שבו קבלן מעכב נכס מכוח זכות עיכבון, נקבע כי בעל הנכס

המקורי הוא שנותר חייב בתשלום הארנונה, ולא הקבלן המעכב . זאת משום שהקבלן המעכב אינו

נהנה משירותי העירייה ואינו רשאי לעשות שימוש בנכס, ולכן אינו נחשב לבעל הזיקה הקרובה ביותר

אליו לצורכי מס . על כן במקרה דנן על העורר מוטלת החובה לשלם את הארנונה.

29 . על החלטת הועדההחלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה , בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

30 . המזכירות תשלח החלטה לצדדים

31 . החלטה ניתנה בתאריך 28.12.25

32 . החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה