ערר 49 25,43 26,בתי אבות נווה שלו, 12.7.26 PDFUA

1

ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית פתח תקווה ערר ארנונה- 49/25 26-43

בעניין

בתי אבות נוה שלו בע"מ

מרחוב הרב אלקלעי 5, פתח תקווה

ע"י ב"כ עו"ד ליאור הנדין

(להלן: "העוררת")

-נ ג ד-

מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עו"ד דרור יוספי ואח'

(להלן: "המשיב")

בפני:

עו"ד ראובן יצחק – יו"ר ועדת הערר

מר דודו בריק – חבר ועדת הערר

רו"ח פיליפ גולד – חבר ועדת הערר

החלטה

1. סלע המחלוקת בערר זה ניצב על סיווגה לצרכי ארנונה של הקומה השנייה במבנה המצוי ברחוב הרב אלקלעי 5

בפתח תקווה, המוחזק על ידי בתי אבות נוה שלו בע"מ (להלן העוררת"). מדובר במחלוקת דו -ראשית,

המשלבת היבטים משפטיים עקרוניים בדבר סיווג נכסים המשמשים לטיפול בקשישים סיעודיים, לצד מחלוקת

עובדתית -טכנית הנוגעת למדידת שטח החיוב בנכס.

2. במישור הסיווג, המחלוקת נטושה סביב השאלה האם יש לסווג את שטח הקומה השנייה תחת הסיווג של

"מגורים - בתי אבות" כטענת העוררת, או שמא תחת הסיווג של "מוסדות גריאטריים" לפי סעיף 2.13.1.4 לצו

הארנונה של עיריית פתח תקווה (להלן: "צו הארנונה "), כפי שקבע מנהל הארנונה (להלן: " המשיב "). בעוד

שהעוררת טוענת כי הקומה מהווה חלק אינטגרלי מבית האבות ומשמשת למגורי קבע של דיירים סיעודיים

הרואים במקום את ביתם המרכזי, המשיב סבור כי אופי הפעילות בקומה זו, הכולל השגחה רפואית וסיעודית

אינטנסיבית תחת רישיון של "בית חולים גריאטרי", מחייב את סיווגה כמוסד טיפולי נפרד.

3. במישור השטח, קיימת מחלוקת עמוקה לגבי גודלו של הנכס לחיוב. המשיב השית על העוררת חיוב לפי שטח

של 953 מ"ר, המבוסס על רישומי העירייה והמדידות המצויות בידיה. מנגד, העוררת טוענת כי יש להעמיד את

שטח החיוב על 575.49 מ"ר בלבד. יצוין כבר עתה, כי העוררת לא הגישה לוועדה מדידה נגדית או תשריט ארנונה

ערוך כדין על ידי מודד מוסמך מטעמה, אלא ביססה את דרישתה להפחתת השטח על פרשנותה הסובייקטיבית

לתשריט שהוגש על ידי המשיב, תוך שהיא משמיטה מחישוביה חדרי עזר ושטחים משותפים בבניין.

2

תמצית עמדת העוררת

4. העוררת סבורה כי שגתה הרשות עת סיווגה את הקומה השנייה כמוסד גריאטרי. לשיטתה, המבחן המכריע הוא

"מבחן השימוש בפועל", המלמד כי דיירי הקומה הם דיירי קבע השוהים במקום תקופות ממושכות, לעיתים

עד סוף חייהם, וכי אין מדובר באשפוז רפואי אקוטי. העוררת מדגישה כי הטיפול הניתן במקום הוא טיפול

"משמר" בלבד, הכולל עזרה בפעולות יומיומיות ומתן תרופות, בדומה לטיפול שקשיש יכול לקבל בביתו הפרטי.

5. לביסוס עמדתה המשפטית, נסמכת העוררת על פסק הדין בעניין[53396-03-21 בית בלב בע"מ נ' עיריית

תל אביב יפו, וטוענת כי הנסיבות העובדתיות שם דומות למקרה דנן. לטענתה, כפי שנקבע שם, אין בעצם קיומו

של רישיון רגולטורי מטעם משרד הבריאות כדי לשנות את מהות הנכס כבית אבות המשמש למגורים. באשר

לשטח הנכס, העוררת טוענת כי תשריט המשיב עצמו תומך בגרסתה כי השטח הבנוי של הקומה מצומצם

משמעותית מהשטח המחויב בפועל, וכי יש לתקן את השומה בהתאם לפרשנותה למדידה הקיימת.

תמצית עמדת המשיב

6. המשיב עומד על נכונות הסיווג והשטח שנקבעו בשומה. לטענתו, הקומה השנייה מתפקדת כמוסד גריאטרי

סיעודי מובהק, המופרד פיזית ותפקודית מיתר חלקי בית האבות. המשיב מדגיש כי הנכס פועל תחת רישיון

"בית חולים גריאטרי" ומאויש בצוות רפואי וסיעודי קבוע, לרבות עמדת אחיות המאוישת 24/7 וניהול תיקים

רפואיים ממוחשבים בתוכנה ייעודית.

7. המשיב מצביע על המצג השיווקי של העוררת כראיה למהות השימוש בנכס. בפרסומיה הרשמיים נכתב"הצורך

למצוא מסגרת טיפולית תומכת ליקירנו שהפך לסיעודי הוא אחד האתגרים המורכבים והרגישים ביותר

העומדים בפני משפחות רבות. החיפוש אחר בית אבות סיעודי במרכז מעלה שאלות רבות לגבי אופי הטיפול,

איכות הסביבה והמענה המקצועי. חשוב להבין כי בתי אבות סיעודיים מודרניים מציעים מעטפת מלאה,

המשלבת טיפול רפואי צמוד עם סביבה חמה ופעילויות המכבדות את הדייר. במאמר זה נסביר מהי מחלקה

סיעודית, מה מייחד את הגישה הטיפולית שלנו בנוה שלו, ונספק לכם את כל המידע הנדרש כדי לקבל החלטה

מושכלת בבחירת בית אבות סיעודי מתאים".

8. לעניין שטח החיוב, המשיב טוען כי העוררת לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה לסתירת חזקת התקינות

המנהלית העומדת לשומה. נטען כי העוררת נמנעה מהגשת מדידה מקצועית מטעמה, וכי פרשנותה לתשריט

המשיב שגויה מיסודה, שכן היא מתעלמת במפגיע מחובת החיוב בשטחים משותפים ובחדרי עזר, כמתחייב

מהוראות סעיף 9 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה. לפיכך, סבור המשיב כי יש להותיר את שטח החיוב על

כנו.

הרקע העובדתי

ההליך שלפנינו החל עם הגשת השגה על ידי בתי אבות נוה שלו בע"מ (להלן: "העוררת") ביום 16/3/2025 (השגה

מס' 88/25), במסגרתה השיגה העוררת על שומת הארנונה שהושתה עליה על ידי מנהל הארנונה (להלן

"המשיב") לשנת המס 2025 בגין הנכס המצוי ברחוב הרב אלקלעי 5 בפתח תקווה. ביום 21/5/2025 דחה המשיב

את ההשגה, תוך שהוא עומד על סיווג הקומה השנייה בנכס כ"מוסד גריאטרי" ועל נכונות המדידות המופיעות

בספרי העירייה. על החלטה זו הוגש הערר דנן.

3

9. במסגרת בירור הערר, ומתוך הכרה בתפקידה של ועדת הערר כערכאה מקצועית האמונה על בירור שאלות

עובדתיות וטכניות המצריכות לעיתים בדיקה בלתי אמצעית של המצב בשטח, קיימו חברי הוועדה סיור בנכס

ביום 4/8/2025. במהלך הסיור התרשמה הוועדה מהמאפיינים הפיזיים של הקומה השנייה, המשמשת כמחלקה

הסיעודית של המוסד. ביום 27/11/2025 התקיים דיון הוכחות, במסגרתו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים: מר

אמיר גדות, מנכ"ל העוררת, והגב' רבקה טרבלסי, המפקחת מטעם המשיב .

סיור

דוח ביקור רחוב אלקלעי 5 פתח תקווה מיום -5.20208.4

ביקור בנכס-בית אבות נווה שליו נשוא הערר נמצא כי:

א. חברי הועדה וב"כ הצדדים סיירו בשטח הנכס.

ב. סלע המחלוקת בין הצדדים הינה לעניין סיווג קומה שנייה בנכס במחלקה הסיעודית.

ג. לטענת העוררת: הפעילות המתבצעת במחלקה הסיעודית בנכס הינה של בית אבות ועל כן יש לחייב

את העוררת בסיווג של בית אבות.

ד. לטענת המשיב : הפעילות המתבצעת בנכס הינה של בית חולים סיעודי גיריאטרי ויש לחייב את

העוררת בסיווג "מוסדות גריאטרים".

ה. בבדיקת הקומה הרלוונטית (המחלקה הסיעודית) נמצאו מיטות של הדיירים בחדרים, במקום

נכחו אחיות טיפוליות אשר מפקחות על הטיפולים שמקבלים המטופלים, ורופא שנמצא בשעות

היום.

ו. בעמדת האחיות נמצא רשימת מטופלים על לוח מודעות של משרד האחיות, בו רשימת מטופלים

ומעקב אחר מתן טיפול יומיומי למטופלים.

ז. יש לציין כי פעילות המקום ראויה לשבח, הן בנושא הניקיון והן בניהולו.

מצ"ב חלק מתמונות מהביקור בנכס:

4

5

הממצאים העובדתיים והתפקודיים בנכס

10. מהראיות שהוצגו בפנינו, ובפרט מממצאי הסיור ועדויות הצדדים, עולה תמונה עובדתית מפורטת בנוגע לאופי

הפעילות בקומה השנייה. הקומה מאוישת בעמדת אחיות קבועה הפעילה 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע

בנוסף, רופאה מפקחת נוכחת במקום מדי יום עד לשעה 14:00, ולאחר מכן זמינה למתן מענה טלפוני

והתייעצויות רפואיות . ניהול המעקב אחר הדיירים בקומה זו מתבצע באמצעות תוכנת "פראדיגמה ", שהיא

תוכנה ייעודית לניהול מוסדות גריאטריים ואשפוז ממושך, ובה מנוהלים תיקים רפואיים מפורטים לכל מטופל.

11. במישור הפיזי, נמצא כי החדרים בקומה השנייה מצוידים במיטות מתכווננות בעלות מנגנון חשמלי ומעקות

בטיחות, העומדות בדרישות ובתקני משרד הבריאות למוסדות סיעודייםראה פרוטוקול הדיון, עמ' 7]

בחדרים מצוי ציוד רפואי הכולל מחוללי חמצן ביתיים, מודדי לחץ דם, דפיברילטור ומד סטורציה. נתון מרכזי

נוסף הוא כי הנכס פועל תחת "תעודת רישום בית חולים" שהונפקה על ידי משרד הבריאות מכוח פקודת בריאות

העם, 1940, הכוללת אישור למתן טיפול במחלות חריפות, לרבות טיפול תוך- ורידי (עירוי נוזלים), למטופלים

השוהים במקום באופן קבוע.

השתלשלות ההליכים בסוגיית המדידה

12. בכל הנוגע למחלוקת על שטח החיוב, התברר במהלך ההליכים כי קיימת מחלוקת עובדתית משמעותית בין

רישומי המשיב לבין טענות העוררת. המשיב מחייב את הקומה השנייה לפי שטח של 953 מ"ר, המבוסס על

המדידות המצויות בספרי העירייה. מנגד, העוררת טוענת כי יש להעמיד את שטח החיוב על 575.49 מ"ר בלבד

13. עובדה דיונית מרכזית העולה מהשתלשלות ההליכים היא כי העוררת בחרה שלא להגיש חוות דעת של מודד

מוסמך מטעמה או תשריט ארנונה ערוך כדין המציג מדידה פוזיטיבית ונגדית של הנכס. תחת זאת, העוררת

ביססה את טענותיה לעניין השטח על פרשנות סובייקטיבית וחישובית שערכה לתשריט המדידה שהוגש על ידי

המשיב עצמו. במסגרת פרשנות זו, השמיטה העוררת מחישוביה שטחים נרחבים הכוללים חדרי עזר ושטחים

משותפים בקומה, בטענה כי אלו אינם צריכים להיכלל בשטח החיוב העיקרי. המשיב, מצידו, עמד על כך

שחישוב השטח בשומה כולל את כל השטחים המוחזקים על ידי העוררת, לרבות חלק יחסי בשטחים המשותפים,

כמתחייב מהוראות צו הארנונה.

14. מצב דברים זה, בו העוררת מבקשת לסתור את נתוני השומה ללא הצגת תשתית ראייתית טכנית -מקצועית

מטעמה, ותוך התעלמות מהוראות הדין הנוגעות לחיוב בשטחים משותפים, מהווה נדבך מהותי ברקע העובדתי

והדיוני של ערר זה. על בסיס תשתית זו, הכוללת את ממצאי הסיור, העדויות והחסר ה ראייתי בסוגיית המדידה,

נדרשת הוועדה להכריע בטענות הצדדים כפי שיפורטו להלן.

תמצית טענות הצדדים

טענות העוררת

15. העוררת סבורה כי שגתה הרשות עת סיווגה את הקומה השנייה בנכס תחת הסיווג של "מוסדות גריאטריים

וכי יש להשיב את הסיווג לקדמותו כסיווג "מגורים - בתי אבות". לשיטתה, בחינת מהות השימוש בנכס בהתאם

ל"מבחן השימוש בפועל" מעלה כי מדובר במבנה המשמש למגורי קבע של אוכלוסי יה קשישה, אשר רואה

6

במקום את ביתה המרכזי והיחיד. העוררת מדגישה כי הדיירים שוהים במחלקה לתקופות ממושכות, לעיתים

לאורך שנים רבות, וכי אין מדובר באשפוז זמני או אקוטי המאפיין מוסד רפואי.

16. לטענת העוררת, הטיפול הניתן במחלקה הסיעודית הוא טיפול"משמר" בלבד, הכולל עזרה בפעולות יומיומיות

ומתן תרופות, בדומה לטיפול שקשיש יכול לקבל בביתו הפרטי באמצעות מטפל סיעודי. העוררת מציינת כי

במקום אין רופא הזמין 24 שעות ביממה, אלא רופאה המגיעה בשעות הבוקר בלבד, וכי בשאר הזמן המענה

הרפואי מתמצה בהתייעצות טלפונית לצורך החלטה על פינוי לבית חולים. עוד נטען כי הציוד המצוי בקומה

הוא ציוד "ביתי" כגון מחוללי חמצן ניידים, וכי אין במקום מערכות חמצן מרכזיות, חדרי ניתוח או מערכי

אבחון רפואיים.

17. במישור המשפטי, העוררת נסמכת על פסק הדין בעניין 53396-03-21 בית בלב בע"מ נ' עיריית תל אביב

יפו– הכוללות קיומו של רישיון בית חולים גריאטרי לצד שימוש למגורים

– זהות למקרה דנן ומחייבות תוצאה זהה של סיווג למגורים. לטענתה, הרישוי הרגולטורי מטעם משרד

הבריאות נועד לצרכי פיקוח בלבד ואינו משנה את מהות הנכס כבית אבות.

18. לחילופין, ככל שתידחה טענתה לעניין הסיווג, טוענת העוררת כי יש להעמיד את שטח החיוב על 575.49 מ"ר

בלבד. העוררת מבססת טענה זו על פרשנותה לתשריט המדידה שהוגש על ידי המשיב, וטוענת כי השטח הבנוי

בפועל של הקומה מצומצם משמעותית מהשטח המחויב ברישומי העירייה.

טענות המשיב

19. המשיב טוען כי סיווג הנכסכ"מוסד גריאטרי" נעשה כדין ובהתאם לשימוש בפועל בקומה השנייה, המהווה

יחידה תפקודית נפרדת ומובחנת מיתר חלקי בית האבות. המשיב מדגיש כי הקומה השנייה פועלת כ"בית

חולים גריאטרי" מכוח רישיון רשמי של משרד הבריאות, וכי המטופלים בה מוגדרים כ"מאושפזים" הזקוקים

להשגחה רפואית וסיעודית אינטנסיבית. לשיטת המשיב, קיומה של עמדת אחיות המאוישת 24/7, נוכחות צוות

סיעודי קבוע, וניהול תיקים רפואיים ממוחשבים בתוכנה ייעודית ("פראדיגמה"), שוללים את הטענה כי מדובר

במגורים רגילים.

20. המשיב מצביע על המצג הציבורי והשיווקי של העוררת כראיה חותכת למהות השימוש בנכס. בפרסומיה

הרשמיים של העוררת מוצגת המחלקה הסיעודית כמעטפת מקצועית נפרדת, תוך שימוש בתיאורים המדגישים

את הפן הטיפולי-רפואי. כך, בפרסום של העוררת נכתב:

"הצורך למצוא מסגרת טיפולית תומכת ליקירנו שהפך לסיעודי הוא אחד האתגרים המורכבים והרגישים ביותר

העומדים בפני משפחות רבות. החיפוש אחר בית אבות סיעודי במרכז מעלה שאלות רבות לגבי אופי הטיפול,

איכות הסביבה והמענה המקצועי. חשוב להבין כי בתי אבות סיעודיים מודרניים מציעים מעטפת מלאה,

המשלבת טיפול רפואי צמוד עם סביבה חמה ופעילויות המכבדות את הדייר. במאמר זה נסביר מהי מחלקה

סיעודית, מה מייחד את הגישה הטיפולית שלנו בנוה שלו, ונספק לכם את כל המידע הנדרש כדי לקבל החלטה

מושכלת בבחירת בית אבות סיעודי מתאים."

21. המשיב טוען כי מצג זה, המדגיש את"הטיפול הרפואי הצמוד" ואת היותה של המחלקה הסיעודית "מסגרת

טיפולית תומכת", מחזק את המסקנה כי מדובר במוסד גריאטרי סיעודי לכל דבר ועניין.

7

22. באשר לשטח החיוב, המשיב עומד על נכונות החיוב לפי 953 מ"ר וטוען כי העוררת לא הרימה את נטל ההוכחה

המוטל עליה לסתירת חזקת התקינות המנהלית העומדת לשומה. המשיב מדגיש כי העוררת נמנעה מהגשת

מדידה פוזיטיבית או תשריט ארנונה ערוך כדין על ידי מודד מוסמך מטעמה, ובחרה ל הסתמך על פרשנות

סובייקטיבית וחסרה של תשריט המשיב.

23. יתרה מכך, המשיב טוען כי פרשנות העוררתלתשריט שגויה מיסודה, שכן היא מתעלמת במפגיע מחובת החיוב

בשטחים משותפים ובחדרי עזר. המשיב מפנה לסעיף 9 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה, הקובע כי כל

השטחים המשותפים בבניין יחולקו בין המחזיקים ביחס לשטח המוחזק על ידם . לטענת המשיב, השמטת

שטחים אלו מחישובי העוררת שומטת את הקרקע תחת דרישתה להפחתת השטח, ועל כן יש להותיר את שטח

החיוב הרשום על כנו.

דיון והכרעה בסוגיית הסיווג

24. השאלה המשפטית הראשונה המונחת לפתחנו היא סיווגה הראוי של הקומה השנייה בנכס העוררת. נקודת

המוצא לכל דיון בענייני ארנונה היא "מבחן השימוש בפועל", המעוגן בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה

(תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג- 1992, ובתקנה 1 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה

כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007. על פי מבחן זה, הסיווג ייקבע בהתאם לשימוש הנעשה בנכס הלכה

למעשה, תוך בחינת המאפיינים הפיזיים והתפקודיים של הפעילות המתבצעת בו.

יישום מבחן השימוש בפועל על מאפייני הקומה השנייה

25. בחינת התשתית הראייתית שהוצגה בפנינו, לרבות ממצאי הסיור בנכס ועדויות הצדדים, מעלה כי הקומה

השנייה מתאפיינת בסממנים מובהקים של מוסד רפואי -סיעודי, החורגים מהגדרת "מגורים" המקובלת בבתי

אבות. ראשית, קיומה של עמדת אחיות פעילה המאוישת 24 שעות ביממה, לצד נוכחות צוות סיעודי קבוע ופיקוח

רופאה, מעידים על אינטנסיביות טיפולית שאינה קיימת במחלקות המגורים הרגילות. שנית, ניהול המעקב אחר

הדיירים בתוכנת "פראדיגמה" – תוכנה ייעודית לניהול מוסדות גריאטריים ואשפוז ממושך – מלמד על מערך

ניהולי -רפואי מובנה המאפיין מוסדות אשפוז ולא בתי מגורים .

26. במישור הפיזי, הציוד המצוי בקומה, הכולל מיטות מתכווננות בעלות מעקות בטיחות העומדות בתקני משרד

הבריאות ומחוללי חמצן, תומך במסקנה כי מדובר בנכס המיועד למתן מענה רפואי -סיעודי אינטנסיבי . העובדה

כי הנכס פועל תחת "תעודת רישום בית חולים" מטעם משרד הבריאות, הכוללת אישור למתן טיפול במחלות

חריפות ועירויים תוך- ורידיים, מחזקת את אופיו הטיפולי של המקום. אמנם העוררת טוענת כי מדובר בציוד

"ביתי" וכי הטיפול הוא "משמר" בלבד, אך הצטברותם של כלל המאפיינים הללו יוצרת מסה קריטית המטה

את הכף לעבר סיווג מוסדי -גריאטרי לפי סעיף 2.13.1.4 לצו הארנונה

המשקל הראייתי של המצג השיווקי והפרסומי

27. הלכה פסוקה היא כי לאופן שבו נישום מציג את פעילותו כלפי הציבור יש משקל ראייתי משמעותי בקביעת

סיווג הנכס. בעניין 44487-08-14 טי.אמ.סי.אס תקשורת בע"מ נ' עיריית פתח תקווה

שהם "יציר כפיה" של הנישום, ובהם הוא מתאר את פעילותו, מהווים ראיה כבדת משקל להצדקת הסיווג

שקבעה הרשות המקומית.

8

28. במקרה דנן, העוררת עצמה יוצרת בפרסומיה הרשמיים הפרדה ברורה וחד-משמעית בין מחלקת הדיור התומך

לבין המחלקה הסיעודית. בפרסומי העוררת נכתב כי הצורך למצוא מסגרת טיפולית תומכת ליקירנו שהפך

לסיעודי הוא אחד האתגרים המורכבים והרגישים ביותר העומדים בפני משפחות רבות. עוד צוין בפרסומים כי

החיפוש אחר בית אבות סיעודי במרכז מעלה שאלות רבות לגבי אופי הטיפול, איכות הסביבה והמענה המקצועי,

וכי בתי אבות סיעודיים מודרניים מציעים מעטפת מלאה, המשלבת טיפול רפואי צמוד עם סביבה חמה

ופעילויות המכבדות את הדייר. העוררת אף מצהירה בפרסומיה כי תסביר מהי מחלקה סיעודית, מה מייחד את

הגישה הטיפולית שלה בנוה שלו, ותספק את כל המידע הנדרש כדי לקבל החלטה מושכלת בבחירת בית אבות

סיעודי מתאים.

29. מצג זה, המדגיש את"הטיפול הרפואי צמוד" ואת היותה של המחלקה הסיעודית "מסגרת טיפולית תומכת"

הממוקמת בקומה נפרדת, עומד בסתירה לטענת העוררת בערר זה כאילו מדובר במגורים רגילים. העוררת

משווקת את הקומה השנייה כפתרון רפואי -סיעודי מקצועי המיועד למטופלים שאינם יכולים להתנהל באופן

עצמאי, ואין היא יכולה להישמע בטענה הפוכה לצורכי מס.

אבחון פסק הדין בעניין בית בלב

30. העוררתביקשה להסתמך על פסק הדין בעניין 53396-03-21 בית בלב בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו

נקבע כי מחלקה סיעודית בתוך בית אבות תסווג כמגורים. אולם, עיון מעמיק בפסק הדין ובנסיבות המקרה

שלפנינו מעלה הבדלים מהותיים המצדיקים אבחנה משפטית ברורה. בעניין בית בלב, בית המשפט התרשם כי

המחלקה הסיעודית הי יתה חלק אינטגרלי ובלתי נפרד ממערך המגורים הכולל, ללא הפרדה תפקודית או

שיווקית מובהקת.

31. לעומת זאת, בענייננו, קיימת הפרדה פיזית (קומה נפרדת), תפקודית (צוות רפואי ייעודי, תוכנת ניהול

רפואית) ושיווקית ברורה. בעוד שבעניין בית בלב הדגש היה על היות המקום "בית" לדיירים, כאן המצג

הדומיננטי שהעוררת עצמה יצרה הוא של "מוסד טיפולי" המעניק "מעטפת מלאה המשלבת טיפול רפואי

צמוד". יתרה מכך, הרישוי כ"בית חולים גריאטרי" מטעם משרד הבריאות, הגם שאינו חזות הכל, מהווה נדבך

נוסף במכלול הראיות המצביעות על כך שהשימוש העיקרי והדומיננטי בקומה השנייה הוא רפואי-סיעודי ולא

מגורים גרידא.

32. לאור כל האמור לעיל, אנו קובעים כי המאפיינים הפיזיים והתפקודיים של הקומה השנייה, בצירוף המצג

השיווקי של העוררת, מעידים על פעילות של מוסד גריאטרי סיעודי. לפיכך, החלטת המשיב לסווג את הקומה

השנייה תחת הסיווג של "מוסדות גריאטריים" לפי סעיף 2.13.1.4 לצו הארנונההתקבלה כדין ובהתאם למבחן

השימוש בפועל.

דיון והכרעה בסוגיית שטח החיוב

לאחר שהכרענו בסוגיית הסיווג וקבענו כי הקומה השנייה בנכס משמשת כ"מוסד גריאטרי", עלינו להידרש

למחלוקת העובדתית-טכנית הנוגעת לשטח החיוב. המשיב מחייב את העוררת בגין שטח של 953 מ"ר, בעוד

העוררת טוענת כי יש להעמיד את שטח החיוב על 575.49 מ"ר בלבד. הכרעה בסוגיה זו מחייבת בחינה של

נטלי ההוכחה המקובלים בדיני הארנונה ויישומם על התשתית הראייתית שהונחה בפנינו.

9

נטל ההוכחה וחזקת התקינות המנהלית

1 .בדיני הארנונה, כמו במשפט המנהלי בכלל, עומדת לרשות המנהלית "חזקת התקינות המנהלית". חזקה זו

קובעת כי פעולת הרשות נעשתה כדין, וכי הנתונים המופיעים ברישומיה, לרבות שטחי הנכסים לחיוב, הם

נכונים ומדויקים כל עוד לא הוכח אחרת (עמ"נ 2117/09 אמנון לוי נ' ועדת הערר לארנונה במועצה

המקומית שלומי .

2 .הנטל לסתירת חזקה זו מוטל במלואו על כתפי הנישום. העוררת, המבקשת לשנות את שטח החיוב הרשום

בספרי העירייה, היא בבחינת "המוציא מחברו", ועליה להציג ראיות פוזיטיביות, כבדות משקל וחד -

משמעיות כדי להוכיח כי נפלה טעות במדידת הרשות .

3 .כפי שנקבע בפסיקה, ועדת הערר היא הערכאה המקצועית המוסמכת לבירור שאלות עובדתיות וטכניות

מסוג זה, אך אין היא מחליפה את חובת הנישום להביא בפניה את התשתית הראייתית הנדרשת לביסוס

טענותיו .

היעדר תשתית ראייתית טכנית מטעם העוררת

4 .במקרה דנן, העוררת בחרה בטקטיקה דיונית של הימנעות מהגשת מדידה נגדית. למרות המחלוקת העמוקה

על השטח, העוררת לא הגישה חוות דעת של מודד מוסמך מטעמה ולא הציגה תשריט ארנונה ערוך כדין

המציג את מדידת הנכס לפי שיטת המדידה הנוהגת בצו הארנונה.

5 .תחת הצגת מדידה עצמאית, הסתפקה העוררת בפרשנות סובייקטיבית וחד -צדדית של תשריט המדידה

שהוכן והוגש על ידי המשיב עצמו. העוררת ניסתה "לגזור" מתוך תשריט המשיב שטח מצומצם יותר, תוך

שהיא מבצעת חישובים עצמאיים שאינם נתמכים בחוות דעת מקצועית.

6 .הלכה פסוקה היא כי כאשר נישום נמנע מהצגת תשריט מדידה ערוך כדין או חוות דעת מומחה, ובוחר

להסתמך על טענות בעל פה או על פרשנות כללית של מסמכי הרשות, אין בכך כדי להרים את נטל ההוכחה

הנדרש לסתירת חזקת התקינות . חסר ראייתי זה פועל לחובת העוררת ומותיר את שומת המשיב על כנה.

החובה שבדין לחיוב בשטחים משותפים ובחדרי עזר

7 .מעבר לחסר הראייתי הטכני, בחינת מהות חישובי העוררת מעלה כי אלו עומדים בסתירה חזיתית להוראות

צו הארנונה של עיריית פתח תקווה. העוררת הודתה, הלכה למעשה, כי השטח לו היא טוענת (575.49 מ"ר

אינו כולל שטחים משותפים וחדרי עזר המצויים בקומה השנייה.

8 .סעיף 9 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה קובע הוראה מפורשת וחד- משמעית: "כל השטחים המשותפים

בכל הבניינים יחולקו בין המחזיקים ביחס לשטח הבניין המוחזק על ידי כל אחד מהם" .

9 .הדין בפתח תקווה אינו מאפשר למחזיק בנכס להחליט על דעת עצמו כי שטחים משותפים, מעברים או חדרי

עזר אינם בני חיוב. כל שטח מבונה בבניין חייב בארנונה, והחלוקה היחסית של השטחים המשותפים היא

הדרך החוקית והשוויונית ליישום חובה זו .

10

10 .השמטת השטחים המשותפים וחדרי העזר מחישובי העוררת שומטת את הקרקע תחת דרישתה להפחתת

השטח. העוררת אינה יכולה לבקש לאמץ מדידה שמתעלמת מרכיבי שטח שהדין מחייב לכלול בשומה.

פרשנותה של העוררת לתשריט המשיב היא פרשנות סלקטיבית, המבקשת "לברור" מתוך הנכס רק את

שטחי החדרים העיקריים, תוך התעלמות מהמעטפת התפקודית והמשותפת המשרתת אותם.

סיכום ומסקנה לעניין שטח החיוב

11 .לאור האמור, אנו קובעים כי העוררת כשלה כישלון חרוץ בהרמת נטל ההוכחה המוטל עליה. הימנעותה

מהגשת מדידה מקצועית מטעמה, בצירוף העובדה כי חישוביה מבוססים על התעלמות מהוראות צו

הארנונה לעניין שטחים משותפים, מובילים למסקנה כי אין כל בסיס להתערבות בשטח החיוב שנקבע על

ידי המשיב.

12 .חזקת התקינות המנהלית העומדת לשומת המשיב לא נסתרה. המשיב הציג תשתית מדידתית הכוללת את

כלל השטחים המוחזקים על ידי העוררת בקומה השנייה, לרבות החלק היחסי בשטחים המשותפים

כמתחייב מהדין.

13 .אשר על כן, אנו דוחים את טענות העוררת לעניין השטח ומאמצים את שטח החיוב הרשום בספרי המשיב

העומד על 953 מ"ר, במלואו. שטח זה ישמש כבסיס לחיוב הארנונה של העוררת תחת הסיווג של "מוסדות

גריאטריים", כפי שנקבע בפרק הקודם.

סוף דבר

על יסוד המפורט והמנומק בפרקי ההחלטה דלעיל, אנו מחליטים לדחות את הערר על כלל רכיביו, הן

לעניין סיווג הנכס והן לעניין שטח החיוב, כדלקמן:

14 .סיווג הנכס אנו קובעים כי סיווג הקומה השנייה בנכס ברחוב הרב אלקלעי 5 בפתח תקווה כ"מוסדות

גריאטריים" לפי סעיף 2.13.1.4 לצו הארנונה, בדין יסודו. כפי שפורט בהרחבה, מבחן השימוש בפועל

והמאפיינים התפקודיים של הקומה – לרבות הרישוי כבית חולים גריאטרי, נוכחות צוות רפואי וסיעודי

24/7 וניהול תיקים רפואיים ממוחשבים– שוללים את סיווגה כמגורים. חיזוק משמעותי למסקנה זו מצאנו

במצג השיווקי של העוררת עצמה, אשר הצהירה בפני הציבור כי: "הצורך למצוא מסגרת טיפולית תומכת

ליקירנו שהפך לסיעודי הוא אחד האתגרים המורכבים והרגישים ביותר העומדים בפני משפחות רבות...

בתי אבות סיעודיים מודרניים מציעים מעטפת מלאה, המשלבת טיפול רפואי צמוד עם סביבה חמה

ופעילויות המכבדות את הדייר".

15 .שטח החיוב אנו דוחים את טענת העוררת להפחתת שטח החיוב וקובעים כי השטח לחיוב יעמוד על 953

מ"ר, כפי שמופיע ברישומי המשיב. העוררת לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה ולא הציגה תשריט

מדידה ערוך כדין על ידי מודד מוסמך מטעמה לסתירת חזקת התקינות המנהלית. פרשנותה החד-צדדית

לתשריט המשיב, תוך השמטה מכוונת של חדרי עזר ושטחים משותפים בניגוד להוראות סעיף 9 לצו

הארנונה, אינה יכולה להתקבל .

16 .הוצאות ההליך בשים לב לכך שהערר נדחה במלואו, ולאחר שקיימנו הליך הוכחות מלא שכלל חקירות

מצהירים וסיור בנכס, אנו מוצאים לנכון לחייב את העוררת בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עו"ד בסכום

11

כולל של 2,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק

מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

17 .על החלטת הועדההחלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה , בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

18 .המזכירות תשלח החלטה לצדדים

19 .החלטה ניתנה בתאריך 12.7.26

20 .החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה