ערר 6 48 25, מנצורי שוקרלה, 6.11.25

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית עררים מס' 25-6 ו- 25-48

שליד עיריית פתח תקווה

לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על גביית ארנונה כללית) התשל"ו -1976

העוררים מנצורי שוקרלה ולאה

-נ ג ד -

המשיב: מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד שרה פריש מ.ר. 6542 ו/או אהרון שפרבר מ.ר

14951 ו/או אשר אילוביץ ו/או אריאל ליבר ו/או דרור יוספי ו/או

מתן אבי

החלטה

רקע כללי:

1. ערר זה הוגש על ידי העוררים כנגד החלטת מנהל הארנונה בעיריית פתח תקווה (להלן: "המשיב" או

"העירייה") לשנות את שטחי וסיווגי הארנונה של שני נכסים שבבעלותם ברחוב עזרא ונחמיה 24, פתח

תקווה, בגוש 6320 חלקה 350 (להלן: "החלקה"). השינויים בוצעו בהתאם להודעות תיקון שומה מיום

25.7.2025, החל מיום 1.7.2025 (אף שההשגות והערר מתייחסים לשנת המס 2024 .)

העובדות

2. על החלקה מצויים שלושה בתים: "הנכס הקטן" (מספר נכס 26802400010) ו"הנכס הגדול" (מספר נכס

26802470010) המוחזקים על ידי העוררים, ובית שלישי המוחזק על ידי שכן

3. הנכס הקטן נרכש על ידי העוררים מחברת עמידר והיה קיים טרם בניית הנכס הגדול. הנכס הגדול נבנה

על ידי העוררים בהתאם להיתר בנייה.

4. בהודעות תיקון השומה, המשיב שינה את שטח הנכס הקטן מ-39 מ"ר ל-42 מ"ר וסיווגו לסוג אא

(המתאים לדירת מגורים ששטחה מעל 130/140 מ"ר

5. לגבי הנכס הגדול, המשיב שינה את סיווגו מ"מגורים אזור ג' סוג א119 מ"ר) ל"מגורים אזור ג' סוג

אא'" (151 מ"ר). שינוי זה כלל הוספת שטח מחסן ברוטו (כולל קירות חיצוניים) וחיוב 9 מ"ר ראשונים

של המחסן שאינם ברי חיוב, וכן חיוב שטח הקרקע המצויה מתחת למדרגות החיצוניות.

6. העוררים הגישו השגות על שומות אלו ביום 29.10.2024, אשר נדחו על ידי המשיב ביום 23.12.2024 .

בעקבות זאת, הוגש ערר זה ביום 3.2.2025 .

7. ביום 25.3.2025 נערכה ביקורת בנכס על ידי ועדת הערר

עובדות מוסכמות:

8. קיימים שני נכסים בבעלות העוררים על החלקה

9. המשיב הוציא הודעות תיקון שומה המשנות את סיווג ושטח הנכסים

10. נערך ביקור בנכס על ידי ועדת הערר

11. המחסן משמש לאחסון

12. המשיב מסכים, לאחר ביקור הוועדה, להפחית 9 מ"ר ראשונים משטח המחסן

עובדות שנויות במחלוקת/סוגיות משפטיות:

סיווג הנכס הקטן וטענת "יחידה הנדסית אחת":

טענות העוררים:

13. הנכס הקטן והנכס הגדול הם שני בתים נפרדים לחלוטין, עם כניסות נפרדות ומרחק פיזי ביניהם. הנכס

הקטן היה קיים טרם בניית הנכס הגדול, והנכס הגדול נבנה בהיתר כבניין חדש ועצמאי.

14. כל אחד מהבתים עונה על הגדרת "דירה" בצו הארנונה (סעיף 3.1.3) כיחידה שלמה ונפרדת למגורים

בעלת כניסה נפרדת.

15. שטח הנכס הקטן, לפי המשיב עצמו, הוא 42 מ"ר. בהתאם לסעיף 3.1.9.4.2 לצו הארנונה, דירה בבית

פרטי/דו-משפחתי ששטחה פחות מ- 45 מ"ר תיחשב כסוג ג'. לכן, סיווגו לסוג אא' (המתאים לדירה מעל

130/140 מ"ר) שגוי

16. טענת המשיב כי מדובר ביחידה הנדסית אחת שפוצלה בניגוד לדין אינה נכונה ומופרכת, שכן הבתים

אינם צמודים ונבנו בנפרד.

17. טענת המשיב כי הפיצול המלאכותי נועד להעניק הנחה בגין מגורי בתם של העוררים בנכס הקטן היא

חסרת שחר. חיובי הארנונה הנפרדים קיימים מאז בניית הנכס הגדול, שנים רבות לפני שהעוררים היו

זכאים להנחה. בנוסף, בביקור הוועדה התברר כי הנכס הקטן אינו מיושב ועמוס בגרוטאות.

18. אם המשיב רואה בשני הנכסים יחידה אחת, עליו להעניק את הנחת הסיעוד 70%) גם לנכס הקטן

טענות המשיב:

19. מהמדידה שנערכה בנכס עלה כי לצורכי ארנונה מדובר ביחידה הנדסית אחת, המשמשת לאותה שימוש

ותכלית. פיצול הנכס ליחידות דיור אינו מוביל לפיצולו לצורכי ארנונה כללית.

20. העירייה, לפנים משורת הדין ועל מנת לאפשר מתן הנחת ארנונה (הנחת סיעוד בשיעור 70%) לעוררים

עבור הנכס הגדול בו הם מתגוררים, פיצלה באופן מלאכותי את הנכסים למספרי נכסים שונים.

21. לפיכך, סיווג הנכס הקטן כסוג אא' הוא כדין

חיוב שטח המחסן:

טענות העוררים:

22. יש לחייב את שטח המחסן נטו (לא כולל קירות חיצוניים) ולהפחית 9 מ"ר פטורים מארנונה לפי סעיף

3.1.15 לצו הארנונה

23. המשיב חייב את שטח המחסן ברוטו 19.36 מ"ר) לפי היתר הבנייה, כולל קירות חיצוניים, בניגוד לצו

הארנונה (סעיף 4) הקובע חישוב שטח רצפה בנוי ללא קירות חיצוניים

24. שטח הרצפה נטו של המחסן, לפי היתר הבנייה עצמו 4X4 מ'), הוא 16 מ"ר. לאחר הפחתת 9 מ"ר

פטורים, יש לחייב 7 מ"ר בלבד

25. פסיקת בית המשפט העליון בעניין רע"א2453/13 אלעזר עמק נ' עיריית חדרה קובעת כי חיוב ארנונה צריך

להתבצע על בסיס מדידה מדויקת, והנטל להמציא אסמכתא למדידה מדויקת לצורך קביעת שומה חדשה

חל על המשיב.

26. טענת המשיב כי לא הייתה גישה למחסן ולכן חויב כ"מגורים" מופרכת, שכן בביקור הוועדה התאפשרה

גישה, והמחסן משמש לאחסון.

27. הנטל להוכיח את השומה החדשה על סמך מדידה מדויקת מוטל על הרשות

טענות המשיב:

28. המחסן חויב בתחילה לפי היתר הבנייה בשל חוסר גישה למדידה ובדיקה

29. בסיור הוועדה התאפשרה גישה לשטח מתחת לקומת העמודים, ונמצא כי הוא משמש לצרכי ארנונה

30. המשיב מקבל את טענת העוררים כי יש להפחית 9 מ"ר ראשונים של "מחסן ביתי" (סעיף 3.1.15.2 לצו

הארנונה), ואת יתרת השטח יש לחייב בסיווג "מגורים" (ולא בסיווג "מחסן" עסקי, שהוא תעריף גבוה

יותר).

31. לצורך עדכון החיוב, נדרשת מדידה עדכנית של שטח קומת העמודים והמחסן, כולל הפחתת קירות

חיצוניים. המשיב מבקש שיתוף פעולה מהעוררים לצורך מדידה זו.

32. הסתמכות העוררים על היתר הבנייה אינה רלוונטית לעניין הארנונה, שכן נדרשת מדידה בפועל

חיוב שטח המדרגות החיצוניות:

טענות העוררים:

33. הגדרת "דירה" בצו הארנונה (סעיף 3.1.3) מתייחסת לשטח הפנימי של הדירה. מדרגות חיצוניות אינן

מוזכרות במפורש כשטח שיש לחייבו כחלק משטח הדירה.

34. סעיף 8 בפרק 3 לצו הארנונה, העוסק ב"חדרי מדרגות פנימיות וחיצוניות", חל רק על מדרגות המצויות

בתוך חדר בנוי במבנה, ולא על מדרגות חיצוניות שאינן בתוך חדר מדרגות.

35. שטח הבסיס של המדרגות החיצוניות הוא שטח חצר/קרקע שאינו בר חיוב כחלק משטח דירה

36. החלקה עליה בנויים שלושת הבתים מהווה "בית משותף" על פי סעיף 142 לחוק המקרקעין וסעיף 3.1.11.1

לצו הארנונה (שכן יש בה שתי דירות או יותר, מתקנים משותפים כמו ביוב וכניסה משותפת, ולא ניתנת

לחלוקה).

37. בבית משותף, שטחים משותפים, כולל מדרגות, פטורים מחיוב ארנונה (סעיף 3.1.11.3 לצו הארנונה

38. טענת המשיב כי אין מדובר בבית משותף סותרת את טענתו לגבי הנכס הקטן (שהוא חלק מיחידה הנדסית

אחת).

טענות המשיב:

39. הנכס אינו "בית משותף" על פי הוראות צו הארנונה, אלא בית העומד בפני עצמו (וילה/קוטג

40. לפיכך, ובהתאם לסעיפים 1-5 ו-8 לצו הארנונה (לרבות סעיף 3.1.11.1), חויבו העוררים כדין בתשלום

ארנונה עבור שטחי המדרגות הפנימיות והחיצוניות.

41. השטח המחויב הוא שטח הבסיס של חדר המדרגות, המחויב פעם אחת בלבד

42. שטח המדרגות הוא שטח "מקורה" כחלק מהקירוי של הבית, ולכן הוא חלק בלתי נפרד ואינטגרלי מהבית

המדובר במדרגות פנימיות בתוך הבית, אשר ברי חיוב.

43. צו הארנונה בסעיף 8 מתייחס במפורש ל"חדרי מדרגות פנימיות וחיצוניות", וכי שטח המדרגות נכנס תחת

הגדרת "שטח בניין" בסעיף 4 לצו

טענות להפליה ואכיפה בררנית:

טענות העוררים:

44. העירייה פעלה בניגוד לחובת ההגינות הרחבה והמוגברת החלה עליה כרשות ציבורית

טענות המשיב:

45. טענות אלו אינן בסמכותה העניינית של ועדת הערר ויש לדחותן על הסף (בהתאם לפסיקות בית המשפט

המחוזי והעליון).

46. לחילופין, ככל שיתקבל מידע אודות נישומים אחרים שאינם מחויבים כדין, הנתונים ייבחנו ויתוקנו

נטל ההוכחה:

טענות העוררים:

47. הנטל להמציא אסמכתא של מדידה מדויקת לצורך קביעת שומת ארנונה חדשה חל על המשיב, במיוחד

כאשר הנישום הראה שהמדידה אינה מדויקת.

טענות המשיב:

48. בערעורי מס, הנישום הוא בגדר תובע המוציא מחברו, ולכן נטל הראיה עליו

49. לשומה עומדת חזקת התקינות הקבועה בסעיף 318 לפקודת העיריות, המתחזקת כאשר העוררים נמנעו

מלהוכיח טענותיהם.

50. בתאריך 25.3.2025 ועדת הערר קיימה סיור בנכס בנוכחות הצדדים, והתרשמה כי מדובר בבתים

נפרדים. כדלקמן:

דוח ביקור בנכס ברחוב עזרא ונחמיה 24 פתח תקווה מיום -25/03/2025

חברי הועדה מס' משלם -46678579

יו"ר הועדה: עו"ד ראובן יצחק

חברי הועדה: רו"ח פיליפ גולד

מר אברהם נויברגר

נוכחים מטעם העורר:

ליאורה מנצורי.

מטעם המשיב:

עו"ד דרור יוספי.

ביקור בנכס נשוא הערר ברחוב עזרא ונחמיה 24 פתח תקווה נמצא כי:

א. בנכס נשוא הערר קיימים שני בתים נפרדים בגדלים שונים ושאינם צמודים.

ב. בבית העיקרי והגדול יותר, בעל שתי קומות, קיים שטח גדול פתוח בקומת קרקע, אשר משמש

את הדיירים לאחסנת ציוד. עם זאת, קיים מחסן קטן יותר בקומה זו שהינו סגור ומשמש אף הוא כמחסן.

ג. בית המגורים השני שהינו בעל קומה אחת, נמצא כראוי למגורים, אולם רובו ככולו משמש לאחסנת ציוד.

ד. כמו כן, חברי הועדה שמעו את טענות הצדדים, לעניין גרם המדרגות המוביל לקומה ב של הבית הראשון ,

ואף התרשמו כי גרם מדרגות זה משמש את הדיירים להגעה לקומה ב של בית המגורים.

מצ"ב חלק מתמונות מהביקור בנכס:

בית מגורים עיקרי בעל שתי קומות

c

ציוד וגרוטאות מפוזרים של בעלי הנכס בשטח החצר

בית מגורים שני

דיון והכרעה

51. לאחרשנשקלו טענות הצדדים, לאחר הדיון שהתקיים בפני ועדת ערר, ובהתאם למסמכים שהוגשו

ולביקור הוועדה שהתקיים בנכס, הועדה מגיעה למסקנה הבאות:

לגבי נכס מס' 26802400010 וסיווגו

52. הוועדה מקבלת את טענת העוררים כי הנכס הקטן והנכס הגדול מהווים יחידות דיור נפרדות. העובדה

שהבתים בנויים במרחק פיזי זה מזה, עם כניסות נפרדות, וכי הנכס הקטן היה קיים טרם בניית הנכס

הגדול בהיתר נפרד, תומכת במסקנה זו. טענת המשיב בדבר "יחידה הנדסית אחת" אינה עולה בקנה

אחד עם המציאות הפיזית וההיתרים.

53. בהינתן ששטח הנכס הקטן, לפי קביעת המשיב עצמו, הוא 42 מ"ר, ובהתאם לסעיף 3.1.9.4.2 לצו

הארנונה של פתח תקווה, דירה בבית פרטי ששטחה פחות מ-45 מ"ר מסווגת כסוג ג

54. טענת המשיב כי הפיצול המלאכותי נועד להעניק הנחה אינה רלוונטית לקביעת סיווג הנכס בפועל. אם

העירייה בחרה לפצל את החיובים, עליה לעשות זאת בהתאם לסיווג הנכון של כל יחידה.

55. לפיכך, יש לקבל את הערר בעניין הנכס הקטן ולקבוע את סיווגו לסוג ג

לגבי המחסן בנכס 26802470010 :

56. הוועדה רושמת לפניה את הסכמת המשיב להפחית 9 מ"ר ראשונים משטח המחסן, בהתאם לסעיף 3.1.15

לצו הארנונה

57. באשר לחישוב שטח המחסן, המשיב הודה כי החיוב הראשוני התבסס על היתר הבנייה בשל חוסר גישה

וכי נדרשת מדידה עדכנית. פסיקת בית המשפט העליון בעניין "עמק" מחייבת את הרשות לבצע מדידה

מדויקת לצורך קביעת שומה חדשה.

58. העוררים הציגו חישוב מפורט לפיו שטח הרצפה נטו של המחסן, על בסיס היתר הבנייה עצמו (ללא קירות

חיצוניים), הוא 16 מ"ר

59. לפיכך, יש להורות למשיב לבצע מדידה מדויקת של שטח המחסן נטו (ללא קירות חיצוניים). עד לביצוע

מדידה כזו, ובהתבסס על הנתונים שהוצגו מהיתר הבנייה, שטח המחסן לחיוב יעמוד על 16 מ"ר פחות 9

מ"ר פטורים, כלומר 7 מ"ר

60. המשיביבצע מדידה עדכנית בתוך 60 יום, ועל העוררים לשתף פעולה באופן מלא עם המודד, והיה והעוררת

לא תשתף פעולה לעניין המדידה, חוסר שיתוף הפעולה יעמוד לחובתה.

לגבי חיוב שטח המדרגות החיצוניות:

61. הוועדהמקבלת את טענת המשיב כי אין מדובר במדרגות ב"שטח משותף" אלא בבתים נפרדים ועל כן יש

לחייבם בארנונה בהתאם לצו הארנונה.

לגבי טענות להפליה ואכיפה בררנית:

62. הוועדה מקבלת את טענת המשיב כי טענות אלו אינן בסמכותה העניינית של ועדת הערר. מקומן בבית

המשפט המוסמך. לפיכך, טענות אלו נדחות על הסף.

לגבי נטל ההוכחה:

63. בעוד שנטל ההוכחה בערעורי מס מוטל על הנישום, במקרה זה, כאשר המשיב שינה את השומה באופן

יזום, וכאשר העוררים הציגו ראיות המערערות על דיוק השומה החדשה (כגון היתר הבנייה המפרט

מידות נטו למחסן), הנטל עובר למשיב להוכיח את נכונות השומה החדשה באמצעות מדידה מדויקת.

סיכום והחלטה:

64. הערר מתקבל בחלקו

65. לגבי נכס מספר 26802400010 (הנכס הקטן): סיווג הנכס ישונה מסוג אא' לסוג ג

66. לגבי נכס מספר 26802470010 (הנכס הגדול המשיב יבצע מדידה חדשה בנכס בתאום עם העוררת.

המחסן: שטח המחסן לחיוב יעמוד על 7 מ"ר16 מ"ר שטח נטו פחות 9 מ"ר פטורים). המשיב יבצע

מדידה עדכנית ומדויקת של שטח המחסן נטו בתוך 90 יום ממועד פסק דין זה, ועל העוררים לשתף פעולה

באופן מלא.

67. חיוב שטחהמדרגות: חיוב שטח המדרגות בארנונה בגין שטח הבסיס של המדרגות החיצוניות הינו

כדין, ויש לחייב את העוררת בגין גרם המדרגות המקורה.

סוף דבר:

68. על כן ומכל האמור בכתבי הטענות ובסיכומי הצדדים הועדה מקבלת את הערר בחלקו.

69. בנסיבות הענייןללא צו להוצאות .

70. על החלטת הועדההחלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום

מושבה , בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים

71. המזכירות תשלח החלטה לצדדים

72. החלטה ניתנה בתאריך _6.11.25

73. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה