ערר 64 24,מראפ, 2.8.26
ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית פתח תקווה ערר מס' 64/24
בעניין מראפ מכשירים אוטומטיים בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד גיא זהר (להלן: "העוררת")
נגד
מנהל הארנונה עיריית פתח תקווה ע"י ב"כ
עוה"ד אשר אילוביץ' ו/או דרור יוספי ואח' (להלן: "המשיב")
הנכס: רח' התנופה 4, פתח תקווה
החלטה
1. לפני ועדת הערר מונח ערר מס 64/24, שעניינו השגה על קביעת ארנונה כללית לשנת המס 2024 ביחס
לנכסים המצויים ברחוב התנופה 4 בפתח תקווה מספרי נכס: 9240040070 ,9240040071 (להלן
"נכסים").
2. המחלוקת המרכזית בתיק זה נסובה סביב סיווגו של הנכס הידוע כנכס מס 9240040071, אשר סווג על
ידי המשיב כ"משרדים בתעשייה", בעוד העוררת טוענת כי יש לסווגו כ" תעשייה/מלאכה" .
3. סוגיה נוספת העומדת להכרעה נוגעת לחיוב שטח הגלריה/יציע המצוי במחסן (נכס מס' 9240040070,)
כאשר העוררת מבקשת להחיל עליו חיוב מופחת בהתאם להוראות צו הארנונה
4. להלן תפורט הצעת ההחלטה המנומקת, המבוססת על כתבי הטענות, ממצאי הביקור בנכס והוראות צו
הארנונה הרלוונטיות.
רקע דיוני ועובדתי
5. ביום 31.3.2024 הגישה העוררת השגה (מס 77/24) על קביעת הארנונה לנכסיה לשנת המס 2024 . בהשגתה
טענה העוררת כי יש לשנות את סיווג הנכס מס' 9240040071 מסיווגמשרדים בתעשייה " לסיווג
"תעשייה/מלאכה", וכן ביקשה להחיל חיוב מופחת על שטח הגלריה המצוי במחסן (נכס מס'
9240040070 .)
6. ביום 23.5.2024 דחה המשיב את ההשגה, הן על הסף והן לגופו של עניין. המשיב טען כי העוררת לא שיתפה
פעולה עם ניסיונות לתיאום ביקורת ומדידה בנכס, וכי לגופו של עניין, הפעילות בנכס אינה עונה להגדרת
"תעשייה" או "מלאכה" אלא מהווה פעילות משרדית ושיווקית .
7. בעקבות דחיית ההשגה, הגישה העוררת ביום 4.8.2024 את הערר דנן, במסגרתו חזרה על טענותיה לעניין
הסיווג ושטח הגלריה, והוסיפה טענות בדבר חובת המשיב להציג את המדידות שנערכו בנכס .
8. העוררת מתארת את פעילותה כחברה העוסקת בייצור, תכנון, תיקון ומכירה של מכונות ממכר
אוטומטיות ומתקני מדידה ובדיקה אלקטרוניים. לטענתה, מרבית שטחי המבנה משמשים כמעבדת
פיתוח, הרכבה ותיקון, חדרי ניסוי ובניית דגמים, המאוישים על ידי מהנדסים וטכנאים . העוררת מדגישה
כי היא משווקת תוצרת ייחודית פרי פיתוח עצמאי, וכי פעילותה נכנסת לגדר המבחנים שנקבעו בפסיקה
לסיווג כ"תעשייה" .
9. המחלוקת הראשונה נוגעת לנכס מס' 9240040071, בשטח של 368 מ"ר, המסווג כמשרדים בתעשייה".
העוררת טוענת כי יש לסווג שטח זה כ" תעשייה/מלאכה" לפי סעיפים 2.4 ו-2.6 לצו הארנונה, שכן
השימוש המשרדי טפל לשימוש התעשייתי העיקרי מנגד, המשיב טוען כי מרבית שטח הנכס משמש
למשרדים לצרכי שיווק ומכירה, וכי אין בנכס אלמנט ייצורי או מלאכת כפיים המצדיקים סיווג תעשייתי
.
10. המחלוקת השנייה נוגעת לנכס מס' 9240040070 (המחסן), ובו שטח גלריה של כ - 130 מ"ר. העוררת
מבקשת להחיל על שטח זה חיוב מופחת (25% או 50%) בהתאם לסעיף 3.2.8.3 לצו הארנונה, העוסק
ב"יציע לאחסנה" .המשיב דוחה דרישה זו בטענה כי סעיף 3.2.8.3 חל רק על סיווג "חנויות" ולא על סיווג
"מחסן", וכי ממילא מדובר בקומה מלאה לכל דבר ועניין ולא בגלריה .
11. ביום 14.10.2024 ערכה ועדת הערר ביקור בנכס בנוכחות הצדדים. להלן הממצאים העובדתיים כפי
שתועדו בדוח הביקור .
• קומת המשרדים: נמצאו חדר ישיבות שהוסב לחדר אחסנת ציוד (מנגנוני אמצעי תשלום), חדר
מהנדס, חדר מכירות ומזכירות, וחדר טכנאים.
• קומת הקרקע (מחסן): נמצא מחסן המשמש לאחסנת מכונות למכירת מוצרים ושתייה.
• גלריה במחסן: נמצאה גלריה המשמשת לאחסנת חלקים למכונות שתייה ומכירת מוצרים.
הגישה לגלריה היא באמצעות גרם מדרגות קבוע מתוך שטח המחסן.
12. על בסיס מסכת עובדתית זו, ובהינתן כי הצדדים לא הגיעו להסכמות לאחר הביקור, הוגשו סיכומים
בכתב והתיק הועבר להכרעת הוועדה.
להלן תמונות מהסיור בנכס
:ב חלק מתמונות מהביקור בנכס"מצ
עלייה לגלרייה במחסן
השאלות הטעונות הכרעה
13. על יסוד התשתית העובדתית והדיונית שנפרשה בפני הוועדה, ובהתאם לכתבי הטענות, לסיכומי הצדדים
ולממצאי הביקור בנכס מיום 14.10.2024, נדרשת הוועדה להכריע במספר שאלות משפטיות ועובדתיות
המצויות בלב המחלוקת.
14. השאלה הראשונה והמרכזית נוגעת לסיווגו של הנכס העיקרי (מס' 9240040071:) האם יש לסווגו
כ"תעשייה/מלאכה" לפי סעיפים 2.4 ו-2.6 לצו הארנונה, או שמא בדין סווג כמשרדים בתעשייה" לפי
סעיף 3.4.3.1 לצו . הכרעה זו מחייבת בחינה של מהות הפעילות הכלכלית המבוצעת בנכס— האם מדובר
ב"פעילות ייצורית " היוצרת "יש מוחשי אחד מיש מוחשי אחר" כטענת העוררת , או שמא מדובר
בפעילות שעיקרה שיווק, מכירה ומתן שירותים, כטענת המשיב .
15. השאלה השנייה נגזרת מהראשונה ועוסקת ביישום מבחן "השימוש העיקרי" מול "פיצול סיווגים". על
הוועדה להכריע האם הנכס מהווה "מתקן רב-תכליתי" שבו ניתן וראוי להפריד בין שטחי המשרד לשטחי
הייצור/מעבדה, או שמא מדובר ביחידה אחת שבה שטחי המשרד טפלים לשימוש התעשייתי העיקרי ועל
כן "הטפל הולך אחר העיקר" .
16. השאלה השלישית הינה יישומית- לשונית ביחס להוראות סעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה האם הוכח כי שטח
המשרדים בנכס עולה על 50 מ"ר? סעיף זה קובע כי "עבור משרדים במבני תעשייה ומלאכה... שמעל 50
מ"ר יחויב עודף השטח שמעל 50 מ"ר בארנונה לפי תעריפי החיוב של 'משרדים במפעלי תעשייה
העוררת טוענת כי שטחי המשרד אינם עולים על רף זה, בעוד המשיב טוען כי מרבית שטח הנכס ( 368 מ"ר
משמש למשרדים .
17. השאלה הרביעית נוגעת לנכס המחסן (מס' 9240040070) ולשטח הגלריה המצוי בו: האם שטח זה עונה
להגדרת "יציע (גלריה) " כפי שהיא מופיעה בפרק 3 לצו הארנונה, קרי "מפלס המצוי בתוך חלל הקומה
והיקף ריצפתו קטן מהיקף ריצפת הקומהראה צו ארנונה.-, עמ' 21]
דבר ועניין כטענת המשיב
18. השאלה החמישית הינה פרשנית: האם סעיף 3.2.8.3 לצו הארנונה, המעניק חיוב מופחת 25% או 50% )
ליציע לאחסנה", חל גם על נכסים המסווגים כ"מחסן", או שמא הוא מוגבל לסיווג "חנויות" בלבד כפי
שטוען המשיב .
19. השאלה השישית עוסקת במישור הראייתי ובנטלי ההוכחה : מהי המשמעות המשפטית של אי -הצגת
תשריטי המדידה על ידי המשיב מחד גיסא . ושל טענות המשיב בדבר חוסר שיתוף פעולה מצד העוררת
בתיאום המדידות מאידך גיסא . על הוועדה לקבוע על מי רובץ הנטל להוכיח את גודל השטחים
והשימושים בהם, ואיזה משקל יש לייחס לממצאים שתועדו בדוח הביקור בנכס.
20. הכרעה בשאלות אלו תתווה את התוצאה האופרטיבית של הערר, בין אם בדרך של קבלתו המלאה
דחייתו, או קבלה חלקית המורה על פיצול סיווגים או תיקון שטחים בהתאם לממצאי הביקור והוראות
צו הארנונה.
המסגרת הנורמטיבית מתוך צו הארנונה והמסמכים שבתיק
21. לצורך הכרעה במחלוקות שהובאו בפנינו, יש להידרש בראש ובראשונה להוראות צו הארנונה הכללית של
עיריית פתח תקווה (להלן: " צו הארנונה "), המהווה את המסגרת הנורמטיבית המסדירה את סיווגי
הנכסים ושיטות המדידה בתחום שיפוטה של המשיבה.
סיווגי תעשייה ומלאכה
22. סעיף 2.4 לצו הארנונה קובע את התעריף עבורתעשייה ", הגדרה הכוללת, בין היתר, מפעלי בנייה, בתי
מלאכה, בתי ייצור, בתי תעשייה, בתי חרושת, בתי תוכנה, ממגורות ומחסני ערובהראה צו ארנונה.-,
עמ' 12]2.6 לצו קובע תעריף מקביל עבורמלאכה ", לרבות מוסכיםראה צו ארנונה.-, עמ' 13 .]
23. סעיף 3.4.1 לצו הארנונה מפרט את התנאים לסיווג נכס כמבני תעשייה, מלאכה, מוסכים ובתי תוכנה".
סעיף 3.4.1.1 קובע כי המבחן העיקריל"פעילות ייצורית" הוא "המבחן של יצירת יש מוחשי אחד מיש
מוחשי אחר". מבחן עזר נוסף המופיע בצו הוא המבחן הכללי, הבוחן האם מדובר בעשייה בטובין או
בחומר אחר שיש בה תועלת כלכלית והמשביחה את ערכם, ובלבד שמרכז הכובד של הפעילות הוא ייצור
ולא מתן שירותים, תוך התקיימות מאפיינים של כמות, מהירות וסטנדרטיזציה .
24. סעיף 3.4.1.2 לצו מגדירבניין" לצורך סיווג זה כמבנה שבו מבוצעות עבודות ייצור באמצעות מכונות,
לרבות תעשיות מתקדמות, תעשיות עתירות ידע, בתי תוכנה, או מלאכה המבוצעת באמצעות כלי עבודה
או מכונות (כגון מסגריות, נגריות ומוסכים) .
סיווג משרדים והחרגת 50 המ"ר הראשונים
25. סעיף 3.2.1 לצו הארנונה מגדיר משרד" כמקום שבו מתבצעת עבודה פקידותית (מזכירות, כתבנות
וכיוצ"ב) ושאין מבוצעת בו מלאכת כפיים או עבודת ייצור באמצעות מכונות או כלי עבודה . סעיף 3.2.9
לצו מוסיף ומפרט כי משרדים של בעלי מקצועות חופשיים (כגון עורכי דין, מהנדסים, אדריכלים
וסוכנויות למיניהן) ייחשבו לצורך הטלת הארנונה כמשרד .
26. הוראה מהותית לענייננו מצויה בסעיף 3.4.3.1 לצו, העוסק במשרדים במבני תעשייה ומלאכה". לפי
סעיף זה, עבור שטחי משרדים (לרבות חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס, ארכיון וחדרי המתנה)
המצויים בתוך מבני תעשייה ומלאכה, יחויב " עודף השטח שמעל 50 מ"ר" לפי תעריפי החיוב של
"משרדים במפעלי תעשייהראה צו ארנונה.-, עמ' 34-35]50 המ"ר הראשונים
של שטחי המשרד במבנה תעשייה נכללים בחיוב לפי תעריף התעשייה, ורק השטח העודף מחויב בתעריף
המשרדים.
הגדרת יציע (גלריה) וכללי חיובו
27. פרק 3 לצו הארנונה (סעיף 4) מגדיריציע (גלריה)" כ"מפלס המצוי בתוך חלל הקומה שמשתרע בחלקה
העליון של קומה... שמוקף קירות בחלקו והיקף ריצפתו קטן מהיקף ריצפת הקומהראה צו ארנונה.-,
עמ' 21 .]
28. סעיף 3.2.8 לצו קובע את הכללים לחיוב שטח יציע. סעיף 3.2.8.2 קובע כי יציע המשמש למשרד או
למכירת סחורות יחויב במלוא שטחו לפי סוג העסק-, עמ' 28]3.2.8.3 קובע
הסדר מופחת עבור "יציע לאחסנה":
1. יציע המשמש לאחסנת סחורות בלבד שגובהו עולה על 1.70 מ— יחויב לפי 50% משטחו
2. יציע שגובהו פחות מ-1.70 מ— יחויב לפי 25% משטחוראה צו ארנונה.-, עמ' 28 .]
29. ביחס למבני תעשייה, סעיף 3.4.5 לצו קובע הסדרים דומים: יציע שגובהו עד 1.70 מ' יחויב ב-50% משטחו
[3.4.5.2 .]יציע שגובהו עולה על 1.70 מ' יחויב במלוא שטחו אם קיימת אליו גישה קבועה [ראה
סעיף 3.4.5.3]-50% משטחו אם הגישה אליו אינה קבועה (מתקפלת או משתנהראה סעיף 3.4.5.4 ;
צו ארנונה-, עמ' 35-36 .]
דיון והכרעה
33. לאחר שבחנו את טענות הצדדים בכתב ובעל פה, עיינו בסיכומים ובתמונות שהוגשו, ובעיקר לאחר
שערכנו ביקור בנכס ביום 14.10.2024 והתרשמנו באופן בלתי אמצעי מהפעילות המתבצעת בו, להלן
הכרעתנו בסוגיות שבמחלוקת:
מהות הפעילות בנכס – סיווג "תעשייה ומלאכה" מול "משרדים"
34. המחלוקת המרכזית בתיק זה נוגעת לשאלת סיווגו של הנכס (מס 92400400071). בעוד המשיב סיווג את
הנכס כולו כ"משרדים בתעשייה", טוענת העוררת כי מדובר במפעל ייצור ופיתוח שבו המשרדים טפלים
לפעילות העיקרית, ולכן יש לסווג את הנכס כולו כ"תעשייה/מלאכה".
35. סעיף 3.4.1.1 לצו הארנונה קובע כי המבחן העיקרי לפעילות ייצורית הואהמבחן של יצירת יש מוחשי
אחד מיש מוחשי אחר" . מממצאי הביקור בנכס ומהתיאור העובדתי בסיכומי העוררת עולה כי העוררת
עוסקת בתכנון, הרכבה ותיקון של מכונות ממכר אוטומטיות. פעילות זו, הכוללת הרכבת רכיבים לכדי
מוצר סופי מוגמר על בסיס תכנון מקורי, עונה על המבחן הכללי של "עשייה בטובין... שיש בה תועלת
כלכלית והמשביחה את ערכם[ "ראהצו ארנונה.-, עמ' 33.]
36. עם זאת, דוח הביקור בנכס מיום 14.10.2024 מלמד על חלוקה פונקציונלית ברורה בתוך הנכס: נמצאו
חדר מהנדס, חדר מכירות ומזכירות , וחדר טכנאים , קיומם של שטחי מנהלה, מכירות ומזכירות
מובהקים אינו מאפשר לקבל את טענת העוררת כי מדובר בשימוש אחד ויחיד של תעשייה שבו המשרדים
"נבלעים" לחלוטין.
37. צו הארנונה של עיריית פתח תקווה קבע הסדר ספציפי ומפורש למצבים מעין אלו בסעיף 3.4.3.1
"(משרדים במבני תעשייה ומלאכה "). סעיף זה קובע כי עבור שטחי משרדים (לרבות חדרי שרטוט,
מנהלה, חדרי מהנדס וחדרי המתנה) המצויים בתוך מבני תעשייה, יחויבעודף השטח שמעל 50 מ"ר"
בתעריף משרדים-, עמ' 34-35 .]
38. הוראה זו היא הוראה ספציפית הגוברת על עקרון"הטפל ההולך אחר העיקר" הכללי. כותב הצו צפה
מצב שבו במפעל תעשייה קיימים משרדים, וקבע כי 50 המ"ר הראשונים של המשרד יסווגו כ"תעשייה
ורק היתרה תסווג כ"משרדים בתעשייה". לפיכך, אנו דוחים את דרישת העוררת לסיווג הנכס כולו
כתעשייה, אך באותה נשימה דוחים את החלטת המשיב לסווג את הנכס כולו כמשרדים.
39. הכרעתנו בנקודה זו הנכס יסווג כ"תעשייה" לפי סעיף 2.4 לצו, כאשר שטחי המשרדים שבו (כפי שזוהו
בביקור: חדר מהנדס, חדר מכירות, מזכירות וחדר ישיבות) יחויבו בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 3.4.3.1
לצו— קרי, 50 מ"ר ראשונים בתעריף תעשייה, והיתרה בתעריף משרדים במפעלי תעשייה
שאלת הגלריה (יציע) במחסן
40. המחלוקת השנייה נוגעת לשטח הגלריה במחסן (נכס מס 92400400070). העוררת טוענת לחיוב מופחת
(25% או 50%) לפי סעיף 3.2.8.3 לצו, בעוד המשיב טועןכי מדובר ב"קומה" לכל דבר ועניין המחויבת ב-
00%1 .
41. הגדרתיציע (גלריה)" בצו הארנונה דורשת כי המפלס יהיה בתוך חלל הקומה, שמוקף קירות בחלקו
ושהיקף רצפתו " קטן מהיקף ריצפת הקומה . בביקור בנכס נמצא כי במחסן קיימת גלריה המשמשת
לאחסנת חלקים למכונות .
42. המשיב טען כי סעיף 3.2.8.3 (חיוב מופחת ליציע לאחסנה) חל רק על "חנויות" ולא על "מחסנים". אולם
עיון בלשון הסעיף תחת הכותרת "חיוב שטח יציע (גלריה)" אינו תומך בפרשנות מצמצמת זו. יתרה מכך,
סעיף 3.4.5 לצו, העוסק בשטח יציע (גלריה) תעשייה ", קובע מפורשות כי יציע שגובהו עולה על 1.70 מ
והגישה אליו אינה קבועה (מתקפלת/משתנה) יחויב ב-50% משטחו.
43. מהביקור בנכס ומהתמונות שצולמו בנכס עולה כי הגישה לגלריה נעשית באמצעות גרם מדרגות קבוע,
וכי מדובר בקומה שלמה שגובה הרבה יותר מ-1.70 מ
44. הכרעתנובשאלה זו: שטח הגלריה במחסן יחויב בהתאם להוראות סעיף 3.4.5 לצו הארנונה (יציע
בתעשייה). ככל שגובה היציע עולה על 1.70 מ' והגישה אליו קבועהיחויב ב-100%. במקרה דנן גובה
היציע גבוה מ-1.70 מ' ועליה עם גרם מדרגות קבועועל כן יחוייב ב- 100% .
משקל ראייתי והיעדר מדידות
45. העוררת הלינה על כך שהמשיב ביצע מדידות אך סירב להציג את התשריטים . המשיב מנגד טען לחוסר
שיתוף פעולה מצד העוררת .
46. במצב דברים זה, שבו שני הצדדים מעלים טענות דיוניות סותרות, ועדת הערר נסמכת על ממצאי
הסיור שנערך על ידה. הסיור אישר את קיומם של שטחי ייצור/מעבדה לצד שטחי משרד, ואישר את
קיומה הפיזי של הגלריה במחסן. בהיעדר תשריט מדידה עדכני מטעם המשיב הסותר את טענות העוררת
לגבי גודל השטחים, ובהינתן חזקת התקינות של השומה מחד אך חובת ההגינות של הרשות מאידך, אנו
קובעים כי יש לעדכן את השומה על בסיס הסיווגים שנקבעו לעיל.
47. סיכומו של דבר, אנו מוצאים כי יש לקבל את הערר בחלקו לשנות את סיווג הנכס העיקרי לתעשייה תוך
יישום מנגנון החרגת 50 המ"ר למשרדיםולחייב את העוררת בהתאם לאמור בסעיף 44 לעיל– שכן גובה
היציע הינו גבוה מ - 1.70 מ' והגישה אליו נעשית באמצעות גרם מדרגות קבוע
סיכום החלטה.
48. לאור כל האמור לעיל, ועל יסוד התשתית העובדתית והמשפטית שנפרשה בפנינואנו מחליטים לקבל
את הערר בחלקו, כדלקמן:
49. ביחס לנכס מס 92400400071 (הנכס העיקרי
(א) סיווג הנכס ישונה מ"משרדים בתעשייה" לסיווג "תעשייה" לפי סעיף 2.4 לצו הארנונה.
(ב) שטחי המשרדים בנכס (חדר ישיבות, חדר מהנדס, חדר מכירות יחויבו בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף
3.4.3.1 לצו הארנונהמשרדים במבני תעשייה ומלאכה ").
(ג) בהתאם להוראה זו 50 המ"ר הראשונים של שטחי המשרדים יסווגו כתעשייה ", ורק יתרת שטח
המשרדים שמעל 50 מ"ר תחויב בתעריףמשרדים במפעלי תעשייה " .
50. ביחס לנכס מס 92400400070 (המחסן והגלריה
(א) שטח המחסן יסווג כ"מחסן בתעשייה" לפי סעיף 3.4.1.7 לצו-, עמ' 34 .]
(ב) שטח הגלריה (היציע) יחויב בהתאם להוראות סעיף 3.4.5 לצו הארנונה שטח יציע (גלריה)
תעשייה") בשל העובדה ש גובה היציע עולה על 1.70 מטרוהגישה אליו קבועה יחויב ב -100% משטחו 3 )
רק ככל שגובה היציע עולה על 1.70 מטר והגישה אליו קבועה, יחויב ב-100% משטחו
51. המשיב יתקן את הודעות השומה לשנת 2024 עבור הנכסים הנדונים בהתאם לקביעות לעיל, וזאת בתוך
30 ימים ממועד המצאת החלטה זו. ככל שנוצרו לעוררת יתרות זכות כתוצאה מתיקון זה, הן יקוזזו
מחיוביה השוטפים או יושבו לה בהתאם להוראות הדין.
52. על החלטת הועדה החלטת ניתן לערער לפני בית המשפט לעניינים מנהליים שבאזור שיפוטו מצוי מקום
מושבה בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים
53. בנסיבות העניין איננו רואים לנכון לפסוק הוצאות משפט, כל צד ישא בהוצאותיו.
54. המזכירות תשלח החלטה לצדדים
55. החלטה ניתנה בתאריך: 2.8.26
56. החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית פתח תקוה