אישור ועדה להתקשרות בהסכם פיתוח בין עיריית רעננה לחברת רותם שני

הסכם פיתוח

רעננה בשנערך ונחתם ביום ___ לחודש______ 2022

בין 1 .רעננהעיריית

2 . הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה

)ביחד ולחודלהלן, : "העירייה "(

מצד אחד;

לבין: מגדלי רותם שני 2001 בע"מ ח.פ51-308686-8

)להלןהחברה "(

מצד שני ;

הואיל וביום 20.12.2015, מתארפורסמה לאישור ברשומות תכנית מס' מקומית

רע/511/1 )להלן "התכנית "(, אשר בהתאם להוראותיה יש להרוס 4 מבני

מגורים קיימים ולהקים במקומם 3 שיםרים חדגומבני מ נהענברנדיס ברח' בר ,

וכן מכוחה נוצר השצ"פ, כהגדרתו להלן ;

ילואוה וביום 1.8.2019, פורסמה לאישור ברשומות תכנית מפורטת מס 416-0485789

רע/מק 843 )להלןהתכנית הנוספת"(, שעניינה הגדלת קיבולת הבניה המותרת

במקרקעין על דרך של הוספת 16 יח"ד ;

והואיל הוסכםו כי החברה תבצע עבור העירייהבין הצדדים עבודות שצ"פ בפיתוח

בתחום התכניתהכלול ,בהתאם לתכניות השצ"פ ,פירוט העבודות וללמפרט

סכם זהלההמצ"ב כנספחים" א'" ," ב' "ו"- ג' "מתווה התאם ל, וזאת במהתאבה

להוראות סעיף בהתאם ז לעבודות פיתוח, של פטור ממכר 198א' לפקודת

העיריות )נוסח חדש( ;

הואיל ו ועבודות ם ולקראת בים מתקדמי מצויות בשל כהגדרתו להלן פרויקט הקמת ה

גמר;

והואיל יםמעוניינצדדים וה להסדיר ולקבוע את וצענהת שלפיהם תבעקרונוה ודותבע

להלןח, כהגדרתן יתוהפ ,ואת יחסי הגומלין ברה בכל הנוגע שבין העירייה לח

, הפיקוח עליהן וחתהפילביצוע עבודות , יהאופן מסירתן לעירי והאחריות על

עבודות הפיתוח ;

הוצהר, לפיכך הותנה והוסכם בין הצדדים לאמור:

1 . כללי

1.1 . פרד הימנו. בלתי נק המבוא להסכם זה מהווה חל

1.2 . נספחי בלתי נפרד הימנו. ם חלק כם הינהסה

1.3 . נוחות והתמצאות ואינן מהוות חלק מההסכם. ם הובאו לשם הכותרות הסעיפי

2 . הגדרות

טים להלן ו למונחים המפורהמהווים חלק מההסכם יהיבהסכם זה ובכל המסמכים

ת בהתאם להגדות שבצידם:המשמעו

א. תו"התכני " – ןגדרתהכספת, נוהתכנית והתכנית ה כםא להסבמבו ה ז

לעיל .

- 2 -

ב. " המקרקעין" – המקרקעין הידועים כגוש 6583 ותחלק 412-415 .

ג. "השצ"פ" –שטח המכונה בתכנית, כהגדרתה לעיל, תא שטח 200, ואשר

וגדר במסגרתה כשטח ציבורי פתוח )להלן: מ"השצ"פ "(.

ד. "מתקני היזם בשצ"פ -" החניון בשצ"פ להלן כהגדרתו ,פת רמלרבות

דה לחניוןיהיר , צובר גז והצנרת והקשורה אלי אםבהת היתר בניה ל

מספר 20210777.

ה. "עבודות הפיתוח" – "פעבודות פיתוח בשצ לתכניות, למפרט אם בהת

מצ"ב להסכם זה כנספחים ת הולפירוט העבודו "א" ," ב'" ו"- ג' "

בהתאמה.

ו. "אתר העבודה" – השצ"פחלק בו תוח ת עבודות הפיבצע החברה את .

ז. יון"נ"הח – וןניאת החל בחלקו לכו, התת קרקעי חניון בשצ"פ כהגדרתו

יל לע , שישמש את דיירי הפרויקט .

ח. "החניון בשצ"פ " –תת עברים לרבות מן, כהגדרתו לעיל, החניוחלק מ

םיקרקעי , השצ"פ המצוי בתת הקרקע של ,אשר אינו מוצמד לדייר

כלשהו ו/או מי מטעמו .

ט. "חדר הטרנספורמציה –" וששטחחדר כ55.93 התאם בה שנבנמ"ר

ום ימלהסכם 29.6.2021 יןב ל רייה לבין חברת החשמלבין העיהחברה,

לישראל בע"מ, יניםאשר ישמש לצרכי אספקת חשמל לבני קמו שיו

השצ"פ,נבנה בתת הקרקע של ין, ואשר מקרקעב כהגדרתו לעיל.

י. "החברה" – ה לרבות נציגי , לרבות כל קבלן משנה ם מטעמהומורשי

ההפועל בשמ הומטעמ העבודות. צוע יבב

יא. " קטוי"הפר –שנירותם ה "קט המכונויפר מסגרתו ברנדס רעננה", ב

יוקמו 136 יחידות דיור ב 3 רבהיתורט , הכל כמפבניינים בניה מס '

20200078 מיום 29.7.2020 ר מסוהית 20210777 )להלןהיתר הבניה "(

ת. וובתכני

3 . חיםרשימת נספ

נוש הימ חלק בלתי נפרכם להסכם זה מצורפי :

3.1 . אנספח ' – השצ"פ. תכניות

3.2 . בנספח' – שצ"פלי הביצוע חוברת פרט) להלן ולעיל" : המפרט(. "

3.3 . ספח ג' נ – בודותט העופיר .

3.4 . ד'נספח – נוסח ערבות בדק.

4 . לה מתתנאי

וראיש הר להסכם זת העיעצמו יףסעהוראות בהתאם ל 198א 'העיריות )נוסח לפקודת

חדש( )להלן: "הפקודה "(התנאים בהתאם לסעיף מות כל והתקיי 198א ,' והינ תנאי מתלה

- 3 -

לכניסת הסכם זה לתוקף .תאשרצת העיר לא ועומל ככ ם זההסכ ,רוע לא יהיה בכך כדי לג

החברהת נועטמ בקשר עם פ.עבודות הפיתוח בשצ"

5 . ותרהצה העירייה

5.1 . ה כי נתנמצהירה ייה ירהע רהלחב דות המפורטות רשאה לבצע את כלל העבו ה

בהסכם זה ות כל דיןפוף להוראיו, ובכובנספח ותנאי ההסכם ;

5.2 . ות סעיףבכפוף להורא 198א' לפקודת העיריות )נוסח חדש, העירייה מצהירה כי אין

דין לקזז אתפי כל ניעה ל מ כם זההתמורה, כהגדרתה בהס ןהל ל ,ל מסכום היט

ןיבגלשלם על החברה ההשבחה ש ין פרויקט המצוי בקשות להיתרי בניה בג

קה ועים כחלקעין הידבמקר 403 גוש ב 6579 גדוד העברי ברח' ה 16-18 גין פרויקט , וב

המצוי במקרקעין הידועים כחלקה 401 בגוש 6579 ברח' הגדוד העברי 20-22 ברעננה ,

ז;ומתחייבת לבצע את הקיזו

6 . תוהרהצ חברהות היבוי והתחי

יבת כי: חימתירה והחברה מצה

6.1 . ותתבצע את עבוד הפיתוח בהתאם להוראות הסכם , כהגדרתה ספתהנולתוכנית זה,

יל,לע בניההלהיתר ו לתכניותם תא בהו , למפרט ים ספחב כנהמצ"ולפירוט העבודות

"א"" ב' " ו"- ג'" להסכם זה.

6.2 . שיראלן כי לצורך ביצוע העבודות, תעסיק קב ם קבלניםי חוק רישושר רשום לפא

הנדסיות בנאיות, תשכ"טת דולעבו 1969 בסיווג המסמיך אותו לבצע את עבודות

חהפיתו אמור יהיה רשום ברישום האמור קבלן ההסכם זה, וכי ה הנדרשות עפ"י

ופת רך תקלכל או ביצוע העבודות על פי הסכם זה.

6.3 . תמשכי תש המוגדריםבחומרים ובמוצרים טפרבמ צ"ב להסכם מה זה כנספח "ג , "'

רישות התקן הישראלילדם ימיתאהמ , קייםל שככ .

6.4 . מירה ל העבודות תוך שרה כי תבצע את כחבעיל, מתחייבת הלגרוע מהאמור למבלי

עזרה וקי הוראות חוק התכנון והבניה וחעל עירונייםה.

6.5 . ק חות בהתאם להוראוודא כי הקבלן מטעמה פועל ותכי ירה בזאת החברה מצה

גון הפיקוחרא על עבודה, תשי"ד1954 ה, ם לפקודת הבטיחות בעבודתאבהו 1946

והתקנות מכוחם

7 . תעבודו הפיתוח

7.1 . העירייה מוסרת בזאת רהלחב, תמקבלוהחברה ת עלבזא העצמ ות לבצע את עבוד

הפיתוח באמצעות ההסכםות תאם להוראל בה, הכהוסמך מטעמקבלן מ נספחיוו.

7.2 . יותנכלתם תאהעבודות תבוצענה בה ,למפרט ולפירוט העבודות א', פחים כנסהמצ"ב

ב' ו-ג' לם זה, ובהתאם לספר הכחו סכלה .

7.3 . , אך לאהעירייה תהיה רשאית חייבת, ה לצורךפקח מטעמלהעמיד מ על פיקוח

ל ח כאמור, ככקפוהחברה מתחייבת לשתף פעולה ולמסור למוח ת יהפעבודות

שימונה ,ברה חהת ידנדרש לו לצורך בחינת עמכל מידע ו/או מסמך ו/או פרט ש

הבויותי בהתחיי על-פי הסכם זה.

- 4 -

7.4 . רבוע תחילת עבודות הפיתוחל , טים הרלוונטיים החברה פגישה עם הרפרנ קיימה

דגשים לביצוע. הרפרנטים הרלוונטיים לקבל אם את העבודות ו העירייה בכדי לתמ

ת תשתיות לקמחוחשמל ומאור, מחלקת גינון ופי, מחלקת לקת פיתוח נחמהינם

יםטרנהרפ)להלן: " (."

8 . פועליםהעסקת

8.1 . עסיקה לה רקבלן שיעבוד עבוהמש רוק ותדהחברה תעסי את עובדיו בהתאם

להוראות ה.מסגרת יחסי עבודכל דין המחייב ב

8.2 . לןקבההחברה תדרוש מ םשיעבוד בפרויקט להעסיק עובדים מקצועיי ואחראים,

הפיתוח. שם ביצוע עבודות ספר הדרוש לבמ

9 . אי יום יחסי עובד מעביד ק

9.1 . הברהח המצהיר תבזא ,ירייהביחסיה עם העכי עמה ו/או הקבלן מטוה החברה הומ

חוזהקבלן עצמאי וכי אין ב ה סי עובד מעביד בינחאיו כדי ליצור יזה או בתנאי מתנ

העירייה. לבין

9.2 . הכמו כן, מצהיר הרחבבזאת ה ,העבידא המיכי ה השל עובדי חוזהוכי אין ב זה כדי

יצור יחסיל לביןייה ירעהן ביעובד ומעביד מהי מטעה ו/או ממעובדימי ו/בין לו א

הקבלן ו/או מי מטעמומעובדיו ו/או מי .

9.3 . ה הביטוח ההכנסו את תשלומי מס לשלם עבור עובדיקבלן התדרוש מרה החב

הלאומי וכל מס או תשלום אחר ש לשלםרדשיי ואין ן, עובדיו, מורשיו ו/או הקבל

לכה יי עמו זכאים לקבל מן העירהפועלים מט ל פ"י כמגיעים עו זכויות התשלום ו/א

ידון ו/או נוהג לעובד ממעב די . כל עת אחר למלא בקבלן הכן תדרוש החברה מ

או מועסקים ולהעסיקם בהתאם לחוקים סקת עובדים ו/קשר להעהוראות כל דין ב

ים. יטהרלוונ

10 . צ"פ שהמסירת

10.1 . תפעל בשקידה ראויה וברציפות החברה וחיתלצורך השלמת עבודות הפ ,בהתאם

יות השצ"פלתכנ ,חיםהמצ"ב כנספרוט העבודות פיולשצ"פ למפרט ה "א" ",ב' "ו-

"ג' " ם האפשריה, בהקדלהסכם ז.

10.2 . תוך 7 חתימת הסכם זהעד ימים ממו ידיעל שני הצדדים , ה יימסר השצ"פ לעיריי

מסירתמועד הלן: ")ל "(, עלהחזקה-פי הנוהל המפורט להלן:

א. החברה וכן הרפרנטים חות נציגי כ ובנע מסירת החזקה בשצ"פ תבוצ

בו רוטוקול מסירה, שבאותו מעמד פ, אשר ימלאו ים בעירייהטיונהרלו

ח, אם יהיו. ם בעבודות הפיתויפורטו ליקויי

ב. ליקוייםיימצאו בעבודות הפיתוח, תתקנם החברה תוך ממועד סביר זמן

מסירת החזקה. יה עיריות הפיתוח שלטעמה של היימצאו ליקויים בעבוד

ברה תוך יקונם דחוף, תתקנם החת 14 קים ממועד קבלת הודעת עסי ימ

העירייה בכתב.

ג. לעירייההחברה תמסור שיח וכן תוגשנה בעותק קדות אשר תכניות ע

במדיה דיגיטלית בפורמט אוטוקד .

- 5 -

ד. ירייהר לעהחברה תמסו נים י מתכנאישור רהמטעם החב ועל חשבונה לפי

ח שיימסרנוס לה על -ידי העירייה ,תאם לתכניות ואישורביצוע בהל ע

ותתכני אישוריעדות )ה אדריכל הנוף, מתכנן החשמל והתאורה, יועץ

קונסטרוקטור(.והבטיחות הנגישות, יועץ

ה. ורה מחלקת התאמסר מטעם החברה ל נעובר לחתימת הסכם זה,

יה,בעירי ה על חשבונ ברה ך מטעם החר בודק חשמל מוסמשואי להזנות

החשמל והתאורה.

ו. סור לעירייהתמה החבר וקטורקונסטראישור סודות מנטים כגון יאלל

האגף הנדס, לפי נוסח שיתקבל מעמודי תאורה, פרגולות וכו' .

ז. ייהחברה תמסור לעירה בטיחותאישור יועץ ביחס וכן את האישורים

ויקטלפרור האכלוס ורך קבלת אישרשו לצ"פ שנדר הגז בשצלצוב .

11 . ביטוח ואחריות

11.1 . החברה תגרום לכך כי בהסכם בינה לבין הקבלן אשר יבצע את וח, עבודות הפית

ל ידו בכל ת המבוצעות עתשולב הוראה לפיה הקבלן יבטח את עצמו ואת העבודו

מתחייבים מאופי ההתקשרות והיקפהחים ההביטו .

11.2 . וח עליתפהבמשך תקופת ביצוע עבודות -פי הוראות הסכם זה, תישא החברה

גיעה בגוף ו/או ברכוש כתוצאה מכל מעשה ו/או מחדל שלהאחריות בשל פב ו/או של

יצוע עבודות הפיתוח, ותשפה את העירייה מטעמה בקשר עם במי גין כל נזק ו/או ב

שלא עוכב ביצועו. חלוט לפסק דין האמור, בכפוף הוצאות שייגרמו לה בקשר עם

12 . ותריאח ביחס לעבודות הפיתוח

12.1 . ותיראו בתקופלצורכי הסכם זה ת בתוספת לחוק המכר )דירות(, תשל"ג והמפורט -

1973, תא ת הבדקותקופ והאחריות )להלן : "תקופות הבדק והאחריות ."(

12.2 . ת הבדק והאחריותותקופמניינן של יחל במועד מסירת החזקה עירייהבשצ"פ לידי ה

כמצויין בהסכם זה .

12.3 . החל ממועד ווח ות הפיתעבודעם סיום ורט פ לעיריה כמפ סירת החזקה בשצ" מ

זהבהסכם -חניוןו/או ב"פ קני היזם בשצו במתו/אבשצ"פ תגלו יליקויים שופגמים

בשצ"פ ,כהגדרתו לעיל, במסגרת והאחריות,ק הבדת ותקופ אשר לא נגרמו עקב

מעשה ו/או עמהו/או מי מטל של העירייה מחד ,לא וע ש של ביצוהינם תוצאה

בהתאם להסכם שלאו ו/ ו לקויים בחומרים שימוש /ביצוע מקצועי לקוי של או

סבירולמעט בלאי – תיקונםחובת כדי לגרוע מאחריות אין באמור רה. תחול על החב

התאם לחוזה שנחתם עם חברת החשמלהחברה ו/או מי מטעמה ב רייהועם העי לגבי

נספורמציההטרחדר .

פרויקט,בעלי הזכויות ב דרתו לעילכהג עמם,או מי מטיהול ו/ו/או חברת הנ ו יהי

פצ"בחניון בשראים לכל ליקוי ו/או נזק אח ו/זם בשצ"פ ימתקני האו ב ,ם הגדרתכ

לעיל, מעשה ומשייגרמו כתוצאה /שימושלמם הנוגע או מחדל של מי מטע או ו/

אחריותםל םתתחזוקל מבלאי סבירו ו/א .

ייההעיר תהא אחראית על פי כל בשצ"פ, שיגרמו ליקוי ו/או נזק בחניון לכל דין

תוצאהכ ו/או מחדל של העירייה ו/או מי מטעמה, ויהא עליה לתקנו על ממעשה

חשבונה. ם וע תיקוני מי מטעמה לביצו/או אין באמור כדי לגרוע מאחריות החברה

החלים עליה על-פי הוראות הסכם זה .

- 6 -

13 . פשצ"מוש ב השי ואחזקתו

13.1 . עם ות הפיתוח עבודסיום רתומסי זקה בשצ"פהח הלעיריי ,תעבור האחריות

השצ"פטפת של לתחזוקה השו עירייהל ,כהגדרתם לעיל, מתקני היזם בשצ"פ למעט

החברהעל יות לתיקונו אינה חלה יקון כל פגם או ליקוי אשר האחרת תלרבו בהתאם

. מובהר בזאתלהוראות הסכם זה למען הסר ספק ,כי אין באמור בכדי לגרוע

מאחריות ם לקבוע בהתאהאחריות ות הבדק וך תקופל יצוע תיקונים במהלברה החב

בהסכם זה . יף סעהוראות 10.3 יחולו בהתאם

בכל הנוגע לחדר הטרנספורמציה -ם העירייה וע יחולו הוראות ההסכם שנחתם עם

חברת החשמל.

13.2 . יה, תבטחלעיריהחל ממועד מסירת החזקה בשצ"פ )לא כולל העירייה את השצ"פ

יזםהמתקני ל בכל פ( בשצ" הביטוחים המתחייבים ל השצ"פ ו ושימושיו שמאופי ,

לרבות ביטוח צד ג' וכיו"ב.

13.3 . תעשה כמיטב יכולההעירייה להתחשב בתכנון הנוף והשצ"פ ויישומם במתקני היזם

בשצ"פ .

13.4 . השימוש בר תף, הוראות בדשו מלכלול במסגרת תקנון הבית ההחברה מתחייבת

יוןבחנ בשצ"פ שצבזם מתקני היבו "פ דייריםההניהול ו/או רת חבם על ידי אחזקתו .

13.5 . ישום השצ ר " זיקת הנאהו/או רישום פ ע"ש העיריה ורישום לפי הוראות התב"ע

רה לגבי הסכם זהזההערת א , הריות החברה ועל חשבונבאח.

14 . לתקופתערבות הבדק

14.1 . מבלי עיל כמפורט ל חברה לגרוע מאחריות ה -ות הפיתוחעבודבסיום ביצוע דמועבו

מסירת לעירייההשצ"פ ,בשיעוראוטונומית בנקאית יה ערבות יריתמציא החברה לע

של 5% ן עבודותהתמורה בגימסכום הפיתוח )להלן: "ערבות הבדק ,"( ח בנוסח נספ

"ד'" להסכם זה .

14.2 . בותהער אתה מודהצ למדד יוקר המחיה )להלן: "המדד , "( כאשר מדד הבסיסי יהיה

המדד הידוע במועד תחתימ כםהס זה המדדו הקובע היהי המדד האחרון דועהי בעת

שההדרי לחילוט הערבות .

14.3 . ך מש הערבות תהא בתוקף ל 24 רייההחזקה בשצ"פ לעימועד מסירת שים מחוד ,

לוטותהיה ניתנת לחי ,יעוריןבמלואה או לש, כמפורט תן התראה בת בכפוף למבה ו

14 לחברהמראש ובכתב ימים .

14.4 . רשאית להסב לטובתהחברה תהא דק, רבות הבחלף העמדת ע העירייה חלק מערבות

ו תנאי הערבות יהייקט, בכפוף לכך שצע של הפרוהבדק שתועמד לה ע"י הקבלן המב

כמפורט בסעיף 14 ל. לעיזה

15 . סעיף 198.א לפקודת העיריות )נוסח חדש

שצ"פ, תבוצענהעבודות הפיתוח ב ע"י החברה מכוח סעיף 198 אפשר א. לפקודה, המ

ר ועדה מקצועית בהתאם ז, לאחר אישולבצען בפטור ממכר ת הקיימות סיבובנ

מועצת העיראישורה של לפקודה ובהתאם ל בסעיף זה, התנאים הנדרשים ויתר

כםלהסכתנאי מתלה .

- 7 -

16 . ורת העבודות תמ

16.1 . ות הפיתוחביצוע עבודמוסכם בין הצדדים כי תמורת כמפורט בהסכם י החברה ע"

מורהחברה לת, תהיה זכאית הזה בסך 702,000 ₪ )להלןורההתמ "(כנגד , וזאת

מסירת חשבונית מס כדין על-ברהידי הח. סכום זה כולל מע"מ כדין )בשיעור 17% .(

16.2 . רתוד, כהגדרה תהא צמודה למדהתמו דותעבו, החל ממועד מסירת לעיל יתוחהפ

תשלום התמורה בפועל לידי העירייה ועד למועד .

16.3 . ה תשולם לחברההתמור י היתרקשות לבבגין החל השבחה יטל המהוז בדרך של קיז

חלקה עים כמקרקעין הידון פרויקט המצוי בבגיבניה 403 בגוש 6579 ברח' הגדוד

עברי ה 16-18ם כחלקה ידועיעין המצוי במקרק, ובגין פרויקט ה 401 בגוש 6579 ברח

הגדוד העברי 20-22 ברעננה )להלן: " היטל ההשבחה , "(בהתאם להוראות סעיף

198א)ג (לפקודת העיריות ש)נוסח חד .( ן באמור כדיאי רוע מכל יתרת חובלג אם

תו לעיל ההשבחה, כהגדרבמסגרת היטל וותר לחברה וככל שתי .

16.4 . ל אף האמור לעיל,ע היהיתן ילא נככל ש קיזוזי בלקזז או לא יהיה ד תמורה מהיטל ה

ההשבחה כאמור בסעיף 14.2 למסירת עבודותבכפוף ו לעיל יה הפיתוח לעירי

בהתאם להוראות הסכם זה, את יתרתחברה ל ה העירייתשלם ורהסכום התמ שלא

הקוזז בתשלום אחד לפירעון מיידי, וזאת ך בתו 30 דרישת החברהיום מ ,דכנג

מסחשבונית ורה.התמכדין על ידי החברה עבור

16.5 . ככל שהתמורה לא תקוזז מהיטל ההשבחה כאמור בסעיף 16.1 ו/או תשולם לעיל

עהקבובמועד ףבסעי 16.4 לעיל בתנאי שחלפו ו 30 הסכם יום ממועד החתימה על

זה, תישא העירייה , כהגדרתו לעיל,בהפרשי הצמדה למדד ובריבית בשיעורפיגורים

של 1% ש. חודל

17 . ותהפר

17.1 . עמבלי לפגו באמור לעיל ,ולנהתחעל הפרת הסכם זה הוראות חוזים )תרופות חוק ה

זה(בשל הפרת חו , תשל"א1970 .

17.2 . ן נת הסכם זה היהתחייבויות הצדדים במסגר התחייבויות תחשב ן הפרתשיסודיות

ית של ההסכםלהפרה יסוד , דים מפה העובכל סעד ותרוואשר תזכינה את הצד הנפגע

עללו -פי דין.

18 . כללי

18.1 . הצדדים ישתפו פעולה, לזה ולעשות את כל יע זה שנהו, לסיככל שניתן, האחד עם מ

נחוץ על מנת לקדםהסביר וה ד הטוב וזה זה על הצולממש את ביצוע האמור בח

ביותר.

18.2 . תהווה תקדים ולא ילמדו לא במקרה מסוים צד לסטות מתנאי החוזה הסכמה של

ה אחר. לארוה למקממנה גזירה שו לו על פי ויות שניתנו כי מהצדדים בזהשתמש מ

חוזה זה, אין נהגות ר ואין ללמוד מהתר על אותן זכויות במקרה אחך ויתולראות בכ

ת לפי חוזה זה. זכויות וחובוזו ויתור כלשהו על

18.3 . ו ויתור ו/אוכל תוקף לכל שינוי ו/אלא יהיה ייה מהוראות חוזה זה אלא אם כן סט

ם. די הצדדיחתמו על ינ בכתב ונעשו

- 8 -

18.4. ןהכם זה, לצרכי הס דים דכתובות הצ :

נה רענ עיריית : וזהחארח' 031 רעננה ,הייאצל יועמ"ש העיר .

החברה: רותם שניבית ,קיבוץ גליל ים .

18.5. וכל הודעה/ם רשו משנהו בדואר לר תשלח על ידי צד אחד אשאו מסמך ו/או ערבות

הענייןלכתובת הנזכרת לעיל, על פי ,תחשב תה לאחר ה לתעודאילו הגיעכ 72 ת ו שע

מהמועד בו נמסרה למשלוח בדואר.

שלחהנ עם אישור מסירהר אלקטרוני עה בדואהוד – במועד תחשב כמתקבלת

שליחתה.

נשלחה ה הודע בפקס - אישור על קבלתה.ב כמתקבלת לאחר שהונפק תחש

נמסרה ההודעה ביד -שב זו כמתקבלת בעת מסירתה.תח

ים על החתום: דדאו הצולראיה ב

עיריית רעננה הועדה המקומית לתכנון

ובניה רעננה

ברההח

אישור רך דין עו

_____ _____ כי ה"ה

ת.ז._____________-ינם מורשי חתימה ה

ו בפניילאשר כי הנ"ל חתמ. הריני ת רעננהעיריישל העירייהעל הסכם זה בשם .

ריךאת חתימה

ורךאישור ע דין

ה"ה

ת.ז__________ הינם הלתכנון ובניה רעננמטעם הועדה המקומית מורשי חתימה .

תאריך חתימה

ורךאישור ע דין

_______ה"ה_

__________-_____________ מורשי חתימה

ו בפנייהריני לאשר כי הנ"ל חתמשל החברה. חברההעל הסכם זה בשם .

ךתארי חתימה

- 9 -

נספח ד

יףסע 14 לחוזה

לכבוד יך: ארת

עיריית רעננה כנון ובניה רעננה המקומית לתוהועדה

א.נ .,

הנדון: ס' כתב ערבות מ______________

1. על פי בקשת מגדלי רותם שני 2001 בע"מ ח.פ51-308686-8)להלן - ( בקשר המבקש

רקעין הידועים כגושמקצ"פ בצוע עבודות פיתוח שביב לטי 6583 ותחלק 412-415

לתכנון ובניההועדה המקומית ות רעננה ין המבקש לעיריים בכמפורט בהסכ רעננה ,

ל לשלם לכם כל סכום עד לסך השווה ם יכלפת כהננו ערבים בזא 35,000 ש"ח

)במילים: שלושים וחמש אלף שקלים חדשים בלבד (.

2. הערבות אתה מודהצ למדד יוקר המחיה המדד )להלן: " , "( כאשר מדד הבסיסי יהיה המדד

הידוע ב15.10.2022 המדדו הקובע היהי המדד האחרון דועהי בעת שההדרי לחילוט

הערבות.

3. ךידינו תום הערבות ישולם לכם על וכס 5 גיעעת המ ימים נה שתכם הראשואלינו דרי

עננהי עיריית רבכתב, חתומה ע" ללאת וזא טיל עליכם כל חובהכל תנאי ומבלי לה כיח להו

ייבים לדרוש תחילה את סכום הערבות מאת ו חי שתהיבלומם שתכאו לנמק את דרי

ש.בקהמ

4. םויתוקף ערבותנו זה יהיה עד ל1.10.2024 וכל דרישה לא יאוחר נו ר לסמייכה להצרעל פיה

המועד הנ"ל. לאחרמ יה ערבותנומועד זה תה בטלהזו ה על , אלא אם הוארכטלתומבו

ידינו.

5. אוה הסבינה ניתנת לנו זו אערבות היאהעברה בכל צורה ש ל .

בכבוד רב,

בנק

סניף__________ __

בדק נוסח ערבות בנקאית ל

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-1-

27/03/2022

6579/403/1431

לכבוד

הועדה המקומית לתכנון ולבניה

רעננה

א.ג.נ ,

הערכת השבחה במקרקעין

גוש 6579 חלקה 403

רחהגדוד העברי 18-16 ,רעננה

המבקשת: רותם שני יזמות והשקעות בע"מ

בקשה להיתר: 20191425

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-2-

27/03/2022

6579/403/1431

הערכת השבחה במקרקעין

גוש 6579 חלקה 403

רח' הגדוד העברי 18-16, רעננה

המבקשת: רותם שני יזמות והשקעות

בקשה להיתר: 20191425

פרק א- כללי

1. מטרת השומה:

נתבקשתי לחוות את דעתי המקצועית בהערכת ההשבחה שנוצרה במקרקעין שבנדון בגין אישור בקשה להיתר

מס' 20191425 המהווה מימוש מלא לתכניות בניין עיר.

2. מועד הביקור בנכס

בתאריך 11/03/2022 נערך ביקור בנכס ע"יצחי לוי - שמאי מקרקעין.

3. המועדים הקובעים

- 10/07/1987 - 15 ימים לאחר מועד פרסומה למתן תוקף שלתכנית בנין עיר רע/ 292/1.

- 23/11/1990 – 15 ימים לאחר פרסומה למתן תוקף של תכנית רע 2000.

- 21/01/1999 - 15 ימים לאחר מועד פרסומה למתן תוקף של תכנית בנין עיר רע 292/1/א

- 22/03/2021 - מועדהחלטת אישור בקשה להיתר מס' 20191425 בוועדה המקומית לתו"ב המהווה מימוש

לתיקון 3א' לתמ"א38 ולתכנית רע/מק 1010/א.

4. פרטי הנכס

מהות המקרקעין: בית מגורים ותיק הכולל 2 כניסותבן 3 קע"ע, המיועד להריסה ובניית

בניין חדש בן 60 יח"ד ב- 6.5 קומות מעלקומת קרקע ו- 2 קומות מרתף

חניה, עפ"י תמ"א 38 ורע/מק/1010א.

גוש: 6579

חלקה 403

שטח החלקה הרשום: 3,416 מ"ר.

כתובת: רח' הגדוד העברי 16-18, רעננה.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-3-

פרקב' - תיאור הנכס והסביבה

תיאור הסביבה:

1. המקרקעין נשוא חוות הדעת ממוקם ברחהגדוד העברי פינת רחוב החי"ל בשכונת קריית ויצמן הממוקמת מצפון

לרחוב אחוזה ומדרום לרחוב ויצמן המהווים רחובות מרכזיים בעיר רעננה.

2. סביבת הרחובות מאופיינת ברובה בבניה רוויה של בנייני מגורים הכוללים בחלקם פרויקטים של התחדשות עירונית

במסגרת תמ"א 38 על תיקוניה, חלקם בשלבי תכנון וחלקם בשלבי בניה.

3. רח' הגדוד העברי הינו רחוב חד סטרי ללא מוצא המסתעף צפונה מרחוב אחוזה

4. הפיתוח הסביבתי מלא וכולל בין היתר כבישים, מדרכות, תשתיות חשמל, מים וביוב ותאורת רחוב.

5. להלן מפת הסביבה מתוך אתר האינטרנטGoogle Maps:

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-4-

תיאור הנכס:

1. הנכס הנדון מהווה את חל קה 403 בגוש 6579 .

2. שטח החלקהבייעוד מגורים מיוחד הינו 3,416 מ"ר.

3. החלקה בעלת צורהדמוית ריבוע עם חזית מערבית לרחוב הגדוד העברי, חזית צפונית לרחוב החי"ל ושאר

החזיתות לבנייני מגורים סמוכים.

4. בחלקה בנוי בנין מגורים בן 3 ק' ע"ע הכולל 2 כניסות ובסה"כ 24 יח"ד בבנין

5. להלן תצלום אויר של סביבת הנכס הנדון:

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-5-

פרקג' - מצב משפטי

1. עפ"י העתק רישום מרוכז מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין, נסח מס' 142212 מתאריך 11/06/2019 .

להלן עיקרי הפרטים העולים מההעתק הנ"ל:

גוש 6579

חלקה 403

שטח רשום 3,416 מ"ר

תתי חלקות 26

בעלות פרטית

הערות על החלקה רשומות הערות לטובת החברה הקבלנית ולטובת בנקים ממנים

וכיוצ"ב.

2. עפ"ימסמך הכולל את רשימת הדיירים לפי תתי חלקות שהתקבל ע"י יזם הפרויקט, הזכויות בדירות הנדונות נרכשו

במועדים שלהלן:

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-6-

פרקד' - מצב תכנוני

על הנכס הנדון חלות, בין היתר, התכניות הבאות:

1. תכניתרע/1/57 שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ2057 מתאריך 1974/11/07 .

עפ"י התכנית החלקה הנדונה מהווהאת מגרש מס' 149 בייעוד מגוריםב' עם חזית מסחרית.

במגרש מס' 149 ניתן היה לבנות בנין בן 3 קומות שיכלול 24 יח"ד שטח ליח"ד - 95 מ"ר נטו

2. תכנית רע 57/1ד שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ. 2559 מתאריך 16/08/1979 .

מטרת התכנית לבטל חזית מסחרית בחלקות 403 ,416 ו- 249 ולקבוע שטח מסחרי במקום בחלקה 410 בגוש 6579.

זכויות הבניה הינן לפי תכנית רע 57/1 ללא שטחי המסחר

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-7-

3. תכניתרע/292/1 שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ3463 מתאריך 8719/60/25.

עפ"י התכנית באזורי מגורים ב' , ב' דמוי ג', ג' ואזור מסחרי- מגורים, הועדה המקומית רשאית לאשר חדרי יציאה

לגג כאשר היציאה לגג תהיה מהדירה שבקומה העליונה במדרגות פנימיות.

השטח הבנוי של חדר היציאה לגג, כולל המדרגות הפנימיות וגגונים הצמודים לחדר היציאה לגג לא יעלה על 23

מ"ר ליחידת דיור בלבד

הועדה המקומית רשאית לאשר חדרי יציאות לגג בתנאים הבאים:

• המבנה הוא בעל גג שטוח ו/או נמצא באזור שאין לגביו חובה להתקין גג רעפים.

• המבנה מצוי באזור מג ורים ב', ב דמוי ג', ג' ומסחרי – מגורים.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-8-

4. תכניתרע/2000 שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ3813 מתאריך 08/11/1990 ופורסמה בעיתונות בתאריך 06/12/1990 .

התכנית מהווה תכנית מתאר מקומית לעיר רעננה

בנספח א' להוראות התכנית נקבע כי תב"ע רע/292/1 ותב"ע רע 57/1/דתישארנה עדיפה בשלמותה ע"פ רע/2000 .

עפ"י התכנית במידה ונתקבל מס' יח"ד לא שלם, יעוגל השבר למספר שאליו הוא קרוב יותר להקטנת או להגדלת

מס' היחידות השלם.

התכנית מסווגת את החלקה בייעוד מגורים ב' דמוי ג'.

להלן זכויות הבניה בייעוד מגורים ב' דמוי ג':

שטח מגרש מינימאלי : 750 מ"ר

אורך חזית מינימאלית : 18 מ

מס' קומות : 4 ע"ג קומת עמודים.

קיבולת הבניה : 30% לקומה.

סה"כ 70% 1 +5% בקומת הקרקע

צפיפות : 6 יח"ד לדונם. 4 יח"ד למגרש מינימלי

באזור מגורים ב' דמוי ג' ניתן יהיה לבנות בניני דירות כקוטג'ים ע"ג או בלי

עמודים במקרה זה תפחת צפיפות המגורים ל -4 יח"ד לדונם או 3 יח"ד למגרש

מינימלי. בניה במקרה זה מותנית באישור מראש של הועדה המקומית.

קווי בנין : חזיתי - עפ"י התשריט, צדדי - 4 מ', אחורי- 6 מ

מס' קומות : 3 ע"ג קומת עמודים

1 במגרשים בהם הופקע שטח לצרכי ציבור עפ"י החוק עד 25%, תותר בניה של 8 יח"ד לדונם נטו

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-9-

5. תכניתרע/292/1/א שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ.4719 מתאריך 9919/10/06.

עפ"י התכנית באזורי מגורים ב' , ב' דמוי ג', ג', אזור מסחרי- מגורים ואזור מגורים מיוחד, הותרה בניית חדרי

יציאה לגג בשטח 25 מ"ר לכל יח"ד

השטח יחושב כשטח עיקרי בנוסף לשטחים הקיימים בתכניות הקיימות, שטח המדרגות המובילות לחדר היציאה

לגג ייחשב כשטח שירות נוסף, בנוסף לשטחי שירות המותרים בתכניות קיימות.

6. תכנית מתאר ארצית מס 38 (תמ"א38) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה:

תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס 5397 מיום

18/05/2005. מטרת התכנית לקבוע הסדרים תכנוניים והנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר את עמידתם בפני

רעידת אדמה. כמו כן התכנית קובעת תמריצים בדמוי תוספות בניה כדי לעודד את חיזוק המבנים.

התכנית חלה על כל המבנים הקיימים אשר הוצא להם היתר לבנייה קודם ל-1 בינואר 1980, למעט מבנים שתקן

ישראלי מס' 413 פטר אותם מתחולתו. בנוסף, תחולת התכנית על המבנה מותנת באישור מהנדס הוועדה המקומית

אשר יקבע שקיים צורך לחזק את המבנה.

בתמ"א 38 תיקון 1, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס 5704 מיום 16/08/2007, התאפשר מימוש

בתנאים של תמריצי תמ"א 38 גם במבנים בהם קיימת יתרת זכויות להרחבת יחידות דיור או תוספת קומות מתוקף

תכניות מפורטות קודמות.

במסגרת התיקון ניתנו בין היתר תמריצים נוספים, בתנאים.

בתמ"א 38 תיקון 2, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס 6069 מיום 10/03/2010, נקבעו בין היתר

הסדרים להריסת מבנה אשר נדרש בו חיזוק מפני רעידות אדמה והקמתו מחדש בתוספת הזכויות המוקנות לו מתוקף

תמ"א 38 .

ייעוד המבנה החדש, שטחי הבניה וקווי הבניין יהיו בהתאם לתכניות המפורטות שחלות במקום. הוראות אלו לא

יחולו על המבנים המיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי.

בתמ"א 38 תיקון 3, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 6430 מיום 11/06/2012, עודכנו הוראות

בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים ולחיזוק. בכפוף לעמידת הבניין בתנאי הסף לקבלת

התמריצים ובכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית לפי סעיפים 21-22 לתקנון התכנית

בתמ"א 38 תיקון 3א, שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 7400 מיום 13/12/2016, עודכנה שיטת

חישוב שטחי הבניה במסלול הריסה ובניה מחדש. מטרתו העיקרית של תיקון 3א הינה לקבוע באופן ברור את היקף

הזכויות המרבי שניתן לאשר מכוח התמ"א במסלול הריסה, זכויות שכאמור ניתן לאשר במסלול הריסה בנוסף על

הזכויות החלות במגרש מכוח תכניות מפורטות. סעיף 14 לתקנון התכנית קובע את סל הזכויות המרבי שהוועדה

המקומית רשאית לאשר מכוח התמ"א במסלול הריסה.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-10-

להלן סיכום זכויות הבניה בהתאם להוראות התמ"א בשילוב כל התיקונים. הנחיות התכנית כוללות מסלול

של תוספת בניה על הקיים ולחלופין הנחיות בניה במסלול של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש:

תוספת לבניין קיים הריסת מבנה הקיים ובניית מבנה חדש

זכויות הבניה ע"פ

תכנית מפורטת

ללא שילוב יתרת זכויות בלתי

מנוצלות בחלקה

הועדה המקומית רשאית להתיר זכויות בניה מכוח התמ"א

בנוסף על הזכויות החלות במגרש מכוח התכניות

המפורטות, גם אם האחרונות לא מומשו במלואן.

מס' קומות מלאות

ותוספת שטחי

בניה בקומות

מס' קומות קיים בפועל + 2 קומות

שטח הקומות הנוספות יחושב ע"ב

שטח קומה מורחבת

תותר תוספת שטחי בניה נוספים באופן מדורג

שיחושבו באופן הבא:

1. שטח של קומה טיפוסית מורחבת 2 *1.5 – לעניין

בנין שבנויה בו קומה אחת (במסגרת השינוי נקבעו

הוראות מעבר למבנים אלו).

2. שטח של קומה טיפוסית מורחבת 2.5 – לעניין בנין

שבנויות בו שתי קומות.

3. שטח של קומה טיפוסית מורחבת 3 – לעניין בנין

שבנויות בו שלוש קומות.

4. שטח של קומה טיפוסית מורחבת 3.5 – לעניין בנין

שבנויות בו ארבע קומות או יותר.

קומת גג חלקית 3 קומת גג בשיעור 50% משטח

הקומה המורחבת או לפי תכנית

גגות מפורטת

קומת גג בשיעור 50% משטח הקומה המורחבת או לפי

תכנית גגות מפורטת

קומת עמודים בתנאים, סגירה או מילוי של קומת

עמודים מפולשת עד לקו המתאר

של הקומה המורחבת

סגירת הקומה המפולשת בהיקף הקומה הקיימת, וככל

שהדירות הקיימות הורחבו, בהיקף הקומה אחרי

ההרחבה.

שטחי בניה

נוספים בתת

קרקע

- חניה בהתאם למס' החניות הנדרש בשיעור שנקבע לפי

הוראות החוק

מחסנים – בשיעור של עד 6 מ"ר לכל דירה חדשה שתבנה

שטחי שירות טכניים

הרחבת דירות 4 25 מ"ר ליח"ד 13 מ"ר לכל יח"ד קיימת בבניין

קווי בניין תותר חריגה של קווי בנין ובלבד שלא יקטנו מ-2 מ' לחזית ולצד ו-3 מ' לאחור. המרווחים בין

המבנים לאחר שיורחבו לא יקטנו מ-4 מ' לצדדים ו-6 מ' לאחור

2 שטח קומה טיפוסית מורחבת- השטח הקיים כדין של קומה טיפוסית בבנין הטעון חיזוק, לרבות שטחי שירות ושטחי מרפסות מקורות שבה, בתוספת 13 מ"ר לכל יח"ד שקיימת בקומה

הטיפוסית.

3 בהוראות סעיף 11.1.3 לתקנון תמ"א38 נקבע, ככל שחלה על המבנה תכנית מפורטת לבניה על גגות בתים, תוספת זכויות הבניה שתותר בגג תהייה באחת מאילו: מחצית משטח הקומה

שמתחתיה או לחלופין, בהתאם להיקף זכויות שנקבעו בתכנית מפורטת מקומית לגגות. כללה הבקשה להיתר תוספת זכויות בניה מכוח הוראות תכנית מפורטת לגגות, יראו את ההיתר כאילו

ניתן מכוח הוראות התמ"א.

4 במסגרת התוספת קיימת חובת בניית ממ"ד למעט במקרים של תוספת הקטנה מהדרוש לממ"ד ובכפוף לפתרון מיגון מאושר אחר.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-11-

הוראות רלוונטיות נוספות:

- מרתפים – במסגרת תמ"א 38 מותרת הקמת מרתף לצרכים הרשומים לעיל בקונטור המגרש הקיים

- תנאי לתוספת בניה על פי האמור בתכנית יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית.

פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת המקומות הנדרשים על פי דין עקב

תוספת הבניה והשלמת מקומות חניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת בניה.

- עפ"י סעיף 22 לתקנון אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הוועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה

הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 14-11א לתמ"א, אם מצאה לנכון, משיקולים תכנוניים או

אדריכליים או נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת

הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת.

ועדה מקומית רשאית לשקול, בין השאר, הוראות של תכנית כוללנית לרבות תכנית כוללנית שהוחלט

להפקידה, או מסמכי מדיניות שהוכנו על ידה, במסגרת שיקוליה בבקשה להיתר לפי תכנית זו.

- עפ"י סעיף 23 לתקנון אם מצא מוסד תכנון כי יש צורף להתאים את הוראות תכנית זו למאפייני ישוב או חלקים

ממנו, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו או לקבוע הוראות

שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יח"ד, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי

ותקני חניה.

במידה ואושרה תכנית לפי סעיף 23, לא יחולו הוראות סעיפים 14-11א על מבנים בתחום התכנית, אלא אם כן

נאמר אחרת בתכנית לפי סעיף זה.

במידה וקבעה תכנית לפי סעיף 23 כי תוספת זכויות הבניה מכוחה, באה בנוסף לזכויות בנייה מכוח התמ"א

יהיו זכויות הבניה מכוח התמ"א לעניין זה, מוגבלות בהיקפן לגובה הזכויות

שנקבעו בהוראות סעיפים 11 ,12 ,14 ,14א בתמ"א, במועד כניסתה לתוקף של התכנית כאמור.

- הועדה המקומית רשאית לקבל החלטה לפי סעיף 77 לחוק, בדבר הכנתה של תכנית כאמור ב סעיף 23 לעיל

וזאת משיקולים תכנוניי או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של שירותים ותשתיות בשכונה או ברובע, וכן

לקבוע, לפי סעיף 78 לחוק תנאים למתן היתרים, בכל הנוגע לתוספת שטחי הבניה, ברמה של תכנית זו לרבות

איסור על מתן תוספת שטחים כאמור וזאת בחלקים מתחום מרחב התכנון המקומי, אולם ההחלטה לא תיכנס

לתוקף אלא אם התקיימו כל התנאים הרשומים בסעיפים 24.1-24.6 לתכנית

- במסגרת תיקון 3א התווספה להוראות התמ"א הוראה לעניין כתב שיפוי (סעיף 30) לפיה, הועדה המקומית

רשאית לדרוש ממבקש ההיתר כתב שיפוי לעניין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב ככל שיוגשו עקב תוספות

הבניה שבנייתן אושרה מכוח התמ"א.

- תוקף התכנית 5 שנים מיום אישורה, אלא אם החליטה המועצה הארצית להאריך את התקופה

או לתקופות נוספות מעת לעת ובלבד שמשך כל הארכה לא תעלה על 5 שנים

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-12-

7. תכנית רע/מק 1010 שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ6423 מתאריך 30/05/2012.

התכנית מהווה תכנית בסמכות ועדה מקומית מכוח סעיף 23 לתמ"א38 .

להלן עיקרי הוראות התכנית:

▪ ניוד זכויות בניה- יותר ניוד זכויות בניה בין הקומות עפ"י תכניות מאושרות.

ניוד זכויות בלתי מנוצלות להרחבת דירה קיימת מכוח סעיף 11.2 לתמ"א38 יתאפשר בתנאי שייבנה ממ"ד לכל

דירה מורחבת.

▪ תוספת שטחי שירות-

o 8% בקומת הקרקע עבור מדרגות, מעלית, מבואה וחדרי שירות משותפים

o חדר אשפה משותף

o 35 מ"ר בכל קומה מעל הקרקע עבור מדרגות, מעלית, מעברים ומבואות.

o ניתן יהיה לנייד את יתרת השטח שלא נוצל מכל קומה לכל אחת מהקומות האחרות להגדלת שטחי

השירות הנוספים.

o מחסן דירתי בקומת קרקע / קומת המרתף בשטח של 6 מ"ר לכל יח"ד

o ממ"ד לכל יח"ד בשטח הקבוע בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים).

o תותר הקמת מרתף כשטח שירות לצורך חניה

o תותר הקמת מרפסות

▪ גובה הבניה-

o תותר בניה של עד 2 קומות בנוסף לקומות עפ"י תכניות מאושרות, לרבות תמ"א38 ולא יותר מסה"כ6

קומות מעל קומת הקרקע

o תותר בניה של חדרי יציאה לגג עפ"י התכניות המאושרות

o יותר להמיר אתהיקפי הבניה של חדרי היציאה לגג בבניית יח"ד עצמאיות. לדירות שנוצרו מאיחוד חדרי

יציאה לגג לא יהיו יציאות לגג. במידה וחדרי יציאה לגג יהיו בקומה שמעל קרקע + 6 קומות, לא יתאפשר

שינוי מהיקפי הבינוי והוראות הבינוי של תכנית רע/ 292א

▪ צפיפות בניה-

תותר תוספת יח"ד במסגרת מימוש זכויות הבניה והוראות הבניה מכוח תכנית זו.

תוספת יח"ד תתאפשר בשטח שלא יפחת מ- 60 מ"ר לכל יח"ד ובלבד שתובטח הקמתו של ממ"ד לכל יח"ד

חדשה.

▪ קווי בנין-

o חזית- 2 מ', צד- 2 מ', עורף- 3 מ

o במגרשים הגובלים בשטח ציבורי פתוח יותר קו בנין של 1 מ' מגבול מגרש בצד הגובל בשצ"פ.

▪ זכויות הבניה-

זכויות והוראות הבניה יהיו בהתאם לתכניות המאושרות החלות על החלקה לרבות זכויות הבניה עפ"י

תמ"א 38, כמפורט בסעיף 4.1.2 לתכנית זו וכן לרבות ההקלות המותרות בחוק 6% +5% למעלית 2.5%

לכל קומה ולא יותר מ-5%). בנוסףלאמור לעיל יותרו שטחי שירות כמפורט לעיל.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-13-

8. תכניתרע/3000 שפורסמה למתן תוקף ב.י.פ7237 מתאריך 30/03/2016 .

התכנית מהווה תכנית מתאר כוללנית לעיר רעננה בסמוך ועדה מחוזית ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה

היתרי בניה יוצאו מכוחן של תכניות מפורטות אשר יוכנו בהתאם להוראות תכנית זו.

החלקה שבנדון הינה בייעוד מתחם מגורים בבניה מרקמית - טבעית פנימית ומהווה חלק ממתחם תכנון מס' 3 .

9. הנחיות מרחביות

בתאריך 01/01/2018 נערך ע"י מינהל ההנדסה בעיריית רעננה נוסח אחוד להנחיות מרחביות לבניה חדשה למגורים /

תמ"א 38 מסלול הריסה ובניה / חיזוק.

ההנחיות שפורסמו הינן בנוגע לחומרי הגמר, גגות המבנה כולל המערכות על הגג, תיאור הבינוי בחזיתות, גובה הקומות,

דרוג הבניה, מרפסות ומעקים, מסתורי כביסה ומסתורים טכניים, פרגולות, פתרון הצללה והגנה מפני גשמים, תאורה,

פיתוח המגרש ושילוט.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-14-

10. תכניתרע/מק/1010א (0447284-416 )שפורסמהלמתן תוקף ב.י.פ.8527 בתאריך 17/11/2019 .

התכניתמחליפה את תכנית רע/מק/1010 למעט במוקדי פינוי בינוי כפי שסומנו בתכנית רע 3000 וכפוף להוראות

סעיף 4.1.2(א3) בתכנית זו (בקשות להיתר על בסיס תמ"א38 במוקדי פינוי בינוי עפ"י תכנית המתאר לרעננה

רע/3000, שנקלטו טרם הפקדת תכנית זו, ניתן יהיה להחיל עליהן את תכנית רע/מק/ 1010 בכפוף לשיקול דעת

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה).

מטרות התכנית:

▪ תכנית זו הינה תכנית עפ"י סעיף 23 לתמ"א38 על תיקוניה ומטרתה להתאים את הוראות התמ"א למדיניות

התכנון ברעננה במספר נושאים, לרבות: הגדרת מתחם המע"ר כמתחם לתכנון סטטוטורי ללא מימוש תמ"א

38, קביעת הוראות בדבר מספר יח"ד מותרות במגרש, קביעת הוראות בדבר קווי בניין, גובה מבנים, תקן

חניה ותוספת זכויות בנייה כתמריצים מעבר לתמריצים שנקבעו בתמ"א 38 ,בכפוף לתנאים כמפורט בתכנית

להלן עיקרי הוראות התכנית :

ביטול תכנית רע/מק/1010 למעט במוקדי פינוי בינוי כמובהר בסעיף 1.6 .

החרגת מתחם מע"ר אחוזה מהוראות תמ"א 38 .

קביעת הוראות משלימות לחלופת חיזוק ועיבוי בבניינים בהם קומת הגג או חלק ממנה אינה בגדר רכוש משותף על

פי חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, והיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין במועד הפקדתה של תכנית זו כקומה

המוצמדת לדירה הצמודה שמתחתיה או לדירת הגג הקיימת (להלן: "בניין עם גג תפוס").

קביעת הוראות בדבר מספר יח"ד במגרש.

קביעת הוראות בדבר בינוי, גובה, תנועה וחניה, קווי בניין, תנאים למתן היתר בניה.

להלן הוראות הבינוי המתייחסות לחיזוק בניין קיים:

על חיזוק בניין קיים (ללא הריסה ובנייה מחדש וללא גג תפוס) יחולו הוראות תמ"א 38 בלבד על תיקוניה

להלן הוראות הבינוי המתייחסות לחיזוק בניין קיים רק בבניינים בהם קומת הגג או חלק ממנה אינה בגדר רכוש

משותף עפ"י חוק המקרקעין והיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין במועד הפקדתה של תכנית זו כקומה המוצמדת

לדירה הצמודה שמתחתיה או לדירת הגג הקיימת:

▪ ניוד זכויות בניה בין הקומות -

יותר ניוד זכויות בלתי מנוצלות להרחבת דירה קיימת, מכוח סעיף 11.2 לתמ"א 38 ובתנאי שייבנה ממ"ד לכל

דירה מורחבת. ניוד הזכויות יתאפשר במסגרת קונטור הקומה הטיפוסית המורחבת בלבד.

▪ שטחי שירות-

בקומת העמודים יותרו חדרים טכניים ומחסנים דירתיים בשטח של עד 8 מ"ר

▪ תוספת שטח -

תותר תוספת של עד 16% בנייה שטח עיקרי משטח המגרש נטו

▪ מרפסות מקורות -

תותר הקמת מרפסות מקורות בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה.

▪ גובה הבניה-

קומות הבנין לא יחרגו מהגובה המותר בתכנית רע/ 3000 כפי שנקבע לאותו אזור

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-15-

▪ צפיפות הבניה-

o מס' יח"ד בכל קומה טיפוסית חדשה לא יעלה על מס' יח"ד הקיימות בקומה טיפוסית, שנקבע בהיתר בניה

אשר ניתן לפני בקשה למימוש תמ"א 38 בבנין

o מס' יח"ד בקומת העמודים או בקומת הקרקע לא יעלה על מס' יח"ד בקומה טיפוסית בבנין, שנקבע בהיתר

בניה אשר ניתן לפני בקשה למימוש תמ"א 38 בבנין

▪ קווי בנין -

לפי תמ"א 38 לכל חזיתות הבנין, גם לצורך הקמת ממ"דים

להלן הוראות הבינוי המתייחסות להריסה ובניה מחדש של בניין עפ"י הוראות תמ"א 38 :

▪ הותרת שטחי חלחול-

על אף האמור בהוראות תמ"א 38, שטחו של מרתף לא יעלה על 85% משטח המגרש ובכל מגרש יוותרו לפחות

15% משטחו בלתי מבונים לכל עומק הקרקע, לצורך חלחול טבעי של מינגר.

▪ מרפסות מקורות-

תותר הקמת מרפסות מקורות בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה, בנוסף לשטחי הבנייה המותרים עפ"י

תיקון 3א לתמ"א38 על תיקוניה, ובלבד שהבלטת המרפסות עפ"י התקנות תחושב בהתאם לקווי הבניין

שנקבעו בתכנית המפורטת החלה על המגרש.

▪ צפיפות הבניה-

o יחסההמרה בין מס' יח"ד הבנויות בפועל, שנקבע בהיתר, לבין מס' יח"ד המוצעות לא יעלה על 1:2.5 .

o ניתן יהיה לחרוג מיחס ההמרה כאמור לעיל ובתנאי שמס' יח"ד לדונם יקבע באופן יחסי לשטח המגרש כפי

שנקבע בתכנית מאושרת לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצרכי ציבור (שטח ההפקעה), ושלא

יעלה על 28 יח"ד לדונם

o באזור התייחסות 107, כפי שמופיע בתכנית המתאר רע 3000, הצפיפות תהיה 18 יח"ד לדונם

▪ קווי בנין-

o 3 מ' לכל חזיתות הבנין, גם לצורך הקמת ממ"דים

o במגרשים בהם רוחב החזית הפונה לרחוב קטנה מ18 מ', יתאפשרו קווי בניין צידיים בלבד של 2.0 מ' לכל

צד, לרבות לצורך הקמת ממ"דים.

▪ גובה הבניה-

קומות הבנין לא יחרגו מהגובה המותר בתכנית רע/ 3000.

▪ בינוי-

מיקום המבנה החדש יהיה בהתאם למיקומו של המבנה הקיים טרם הריסתו, תוך שמירה על מאפייני הבינוי

הקיים בתכנית ו/או בסביבה, טרם הריסת המבנה.

על אף האמור לעיל, מיקום המבנה החדש שלא בהתאם למיקום המבנה הקיים טרם הריסתו יתאפשר רק

במקרה בו מבוקשת הריסת כלל המבנים במתחם בו מצוי המבנה והקמתם מחדש בהינף אחד עפ"י תכנון

המתייחס לכלל המתחם.

מתחם - כלל החלקות מפינת רחוב לפינת רחוב או בהתאם לבינוי על פי תכנית תקפה.

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-16-

פרק ה- רישוי

היתר בניה מס' 5/73 מתאריך 06/02/1973

ההיתר מאפשר הקמת בית מגורים בן 3 קומות על עמודים

עפ"י ההיתר סה"כ שטח בנוי בקומה הינו 759.63 מ"ר + מרפסות בשטח 169.61 מ"ר , ב-3 קומות.

היתר בניה מס' 20020217 מתאריך 18/11/2002

ההיתר הינו להתקנת מעלית בבנין

בקשה להיתר בניה מס' 20191425

בישיבה מס 2021008 מתאריך 22/03/2021 החליטה ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה לאשר

בתנאים את הבקשה להיתר מס' 20191425 .

מהות הבקשה להיתר עפ"י פרוטוקול החלטת הוועדה המקומית לתו"ב:

" הריס ה של מבנה קיים בן 3 קומות מעל לקומת עמודים עם שתי כניסות 24 יח"ד והקמת 2 בנייני מגורים

הכוללים: קומת קרקע + 6.5 קומות מעל שתי קומות מרתף חניה משותף עם 116 חניות, במסגרת תמ"א38

ורע/מק 1010א'. סה"כ60 יח"ד (בכל בניין 30 יח"ד). פיתוח שטח וגדרות".

להלן שטחי הבניה המוצעים מתוך תכנית ההגשה:

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-17-

להלן ההקלותשפורטו בבקשה להיתר:

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-18-

להלן תחשיב זכויות בניה מתוך תכנית ההגשה להיתר:

המימוש המבוקש

ההשבחה שנוצרה במקרקעין הנדון, המהוו ה חלקה 403 בגוש 6579, בגין אישור בקשה להיתר מס' 20191425 .

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-19-

פרקו' - עקרונות ושיקולים בהערכה

בבואי להעריך את ההשבחה החלה במקרקעין שבנדון, בגין אישור בקשה להיתר מס' 20191425 ,הבאתי בחשבון בין

השאר את העקרונות והשיקולים שלהלן:

1. מיקוםהמקרקעין ברח' הגדוד העברי הממוקם במרכז שכונת קרית ויצמן, בעיר רעננה.

2. שטחהחלקה, צורת ה ואפשרויות ניצול הזכויות.

3. הוצגבפנינו מסמך הכולל את רשימת הדיירים לפי תתי חלקות שהתקבל ע"י יזם הפרויקט הכולל את שנת

הרכישה של הדירות ע"י הדיירים. עפ"י מסמך זה חושב היטל ההשבחה שחל על כל דירה.

לא נמסר לידנו מועדי הרכישה של הדיירים בתתי חלקות 15 ,19 ו- 24 .ההשבחה בתתי חלקות אלו חושבו עבור

כל התכניות המשביחות החל מהמועד לחיוב היטל השבחה דהיינו 01/07/1975 .בכל מקרה אחר יש לעדכן חוות

דעת זו.

4. בקשה להיתר מס 20191425 שאושרה בתנאים עי הוועדה המקומית לתו"ב, הכוללת הריסה ובניה מחדש של בניין

מגורים בן 6.5 קומות מעל קומת קרקע ו- 2 קומות מרתף הכולל 60 יח"ד במקום 24 יח"ד בבניין הקיים,

עפ"י הוראות תמ"א 38 ותב"ערע/מק/ 1010א

5. בבקשה להיתר לעיל מוצע לממש זכויות בניה מתוקף תכניתרע/292/1, רע 2000 ו-רע/292/א, בנוסף לזכויות

הבניה עפ"י תמ"א 38 על תיקוניה

6. תכנית רע/292/1 אפשרה בניית חדרי יציאה לגג בשטח 23 מ"ר (ברוטו) ליח"ד * 8 יח"ד בקומה עליונה

ההשבחה בגין תכנית זו חושבה עבור תתי החלקות בקומה העליונה בלבד שדירתם נרכשה לפני מועד אישורה

של התכנית לעיל.

7. תכנית רע/2000 אפשרהזכויות בנייה בשיעור של 75% משטח המגרש, דהיינו 2,562 מ"ר. במצב הקודם תכנית

רע/57/1 אפשרה זכויות בניה שטח של 95 מ"ר לדירה נטו, דהיינו 2,280 מ"ר עיקרי לא כולל שטחי השירות

בהיתר הבניה נבנה בית מגורים בשטח 2,278.89 מ"ר508.83 מ"ר מרפסות מקורות

לאור האמור לעיל הונח כי ההשבחה בגין תכנית זו הינה זניחה.

8. תכני רע 292/1/א אפשרה בניית חדרי יציאה לגג בשטח 25 מ"ר ליח"ד8 יח"ד בקומה עליונה

ההשבחה בגין תכנית זו חושבה עבור תתי החלקות בקומה העליונה שדירתם נרכשה לפני מועד אישורה של התכנית לעיל.

9. עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה לא תחול השבחה בגין תוספת זכויות בניה עפ"י הוראות

תמ"א 38 על תיקוניה. לפיכך לא חושבה ההשבחה בגין זכויות תמ"א38 וההקלות בקווי הבנין שאושרו לפיה

10. ההשבחה בחוות הדעת חושבה בגיןתוספת שטחי בניה מעבר ל-2 וחצי קומות עפ"י תמ"א38

בהתאם להוראות החוק בגין זכויות בניה מעבר ל-2 וחציקומות שבגינן יחול היטל השבחה בשיעור 25% .

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-20-

11. שטחי הבניה הינם כפי שמופיעים בתחשיב שטחים שערך אדריכל הפרויקט בתכנית ההגשה. במידה וישונו

שטחי הבניה יש לעדכן חוות דעת זו.

12. תחשיב הזכויות לפי הוראות תמ"א38 הינו בהתאם לעקרונות החוק ולדרך החישוב המקובלת בוועדה המקומית לתו"ב.

13. הבקשה להיתר הנדונה כוללת הקלות בקווי בנין. הקלות אלו הינן מתוקף תמ"א38 ולכןפטורות מהיטל

השבחה בהתאם להוראות החוק.

14. ההשבחה בגין אישור ההקלה לתוספת קומה מגולמת בהשבחה לתוספת שטח עיקרי.

15. ערכי שווי בסביבה שנקבעו ע"י שמאים מכריעים

16. השומה נערכה בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (תשכ"ה1965 ,)

בהתאם להוראות אלו חל היטל השבחה שנוצרה במקרקעין בעקבות אישור תכנית, אישור שימוש חורג או מתן הקלה

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-21-

פרקז' - תחשיב ההשבחה

:י שמאים מכריעים"להלן ערכי שווי למועד הקובע לעיל שנקבעו ע

שמאי מכריעתאריךגושחלקהכתובתייעודר מבונה"שווי מ

שמואל רוזנברג 12/10/2011658654915 ברנרמגורים ג320₪

מוטי דיאמנט 01/07/201165865168 קלאוזנרמגורים ג321₪

דורית פריאל 06/06/20136580522'ד30 חפץ חיים'דמוי ג' מגורים ב653₪

אמנון נזרי 29/11/2010658025237 הגלילמגורים ג400₪

מוערך בסך, בהתאמה למיקום הנכס', ר מבונה אקו"מניתוח ערכי השווי לעיל שווי מ330₪

.ר" מ23 התכנית מאפשרת בניית חדר על גג בשטח ברוטו של

ד אחת בקומה עליונה"תוספת בניית חדר על הגג ליחעיקרי

)ר" מ5 בניכוי חדר מדרגות של(שטח להשבחה 18.00

מקדם השבחה 1.20

21.60

בניכוי עלויות התאמה לתוספת שטח לבית קיים 0.75

מקדם שוליות 0.90

מקדם מושע 0.80

11.66

11.66*330₪ =3,849₪

היטל השבחה ליחידות שנרכשו לפני המועד הקובע

תת חלקהשנת הרכישה החלק ברכוש

המשותףהשבחההיטל השבחה

17198528/7483,849₪ 1,925₪

18197434/7483,849₪ 1,925₪

19 לא צויין 34/7483,849₪ 1,925₪

22197334/7483,849₪ 1,925₪

23197434/7483,849₪ 1,925₪

24 לא צויין 28/7483,849₪ 1,925₪

23,095₪ 11,547₪ כ"סה

ד בקומה עליונה"כ ההשבחה לכל יח"סה

10/07/1987 מועד קובע– 292/1/תכנית רע

ערכי שווי

תחשיב ההשבחה

'שטח אקו

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-22-

:י שמאים מכריעים"להלן ערכי שווי למועד הקובע לעיל שנקבעו ע

שמאי מכריעתאריךגושחלקהכתובתייעוד'ר מבונה אקו"שווי מ

עאטף עאלם 01/04/2012658054012 חנקין'מגורים ג3,000₪

רן וירניק 21/02/20117649207/125 משה סנה'מגורים ג4,400₪

רבי'נורית ג30/09/20137649184/816 משה סנה'מגורים ג4,400₪

מוטי דיאמנט 01/07/201165865168 קלאוזנר'מגורים ג3,650₪

אמנון נזרי 29/11/2010658025237 הגלילמגורים ג3,670₪

מוערך בסך, בהתאמה למיקום הנכס', ר מבונה אקו"מניתוח ערכי השווי לעיל שווי מ3,500₪

ר" מ25 של )ללא חדרי מדרגות(התכנית מאפשרת בניית חדר על גג בשטח נטו

ד אחת בקומה עליונה"תוספת שטח עיקרי ליח

שטח להשבחה 7.00

מקדם השבחה בניכוי שטח מרפסת הגג 0.75

5.25

בניכוי עלויות התאמה לתוספת שטח לבית קיים 0.85

מקדם שוליות 0.90

מקדם מושע 0.80

3.21

3.21*3,500₪ =11,250₪

היטל השבחה ליחידות שנרכשו לפני המועד הקובע

תת חלקהשנת הרכישה

החלק

ברכוש

המשותף

השבחההיטל השבחה

17198528/74811,250₪ 5,625₪

18197434/74811,250₪ 5,625₪

19 לא צויין 34/74811,250₪ 5,625₪

22197334/74811,250₪ 5,625₪

23197434/74811,250₪ 5,625₪

24 לא צויין 28/74811,250₪ 5,625₪

67,500₪ 33,750₪ כ"סה

21/01/1999 מועד קובע– א/292/1/תכנית רע

ערכי שווי

תחשיב ההשבחה

.)ר נטו" מ18-כ(ר " מ23 במצב הקודם נבנה חדר על הגג בשטח ברוטו של

'שטח אקו

'כ שטח אקו"סה

ד בקומה עליונה"כ ההשבחה לכל יח"סה

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-23-

22/03/2021 מועד קובע– הקלות + א /1010/מק/רע+ ' א3 תיקון 38א"תמ

קרקע בבנין מגורים.ר מבונה למסחר בק"שווי מ15,000₪

)בניה רוויה(ר מבונה למגורים "שווי מ10,000₪

: רעננה 28 חנקין- להלן עסקאות השוואה לדירות חדשות בפרויקט הנדון

תאריךכתובתשטחקומהמחירר בנוי"מחיר למ

31/01/202115874,680,000₪ 29,620₪

24/12/202010152,560,000₪ 25,347₪

20/12/20209552,500,000₪ 26,316₪

01/12/202010112,420,000₪ 23,960₪

ממוצע לדירות טיפוסיות 25,200₪

)2021 עד לחודש יוני 6%עליית מחירים ממוצעת של(בהתאמה למועד הקובע 26,712₪

מ"בניכוי מע 17%22,831₪

בניכוי רווח יזמי 18%19,348₪

בניכוי עלויות בניה 8,400₪ 10,948₪

'ר מבונה אקו"שווי מ10,900₪

:להלן עסקאות השוואה לדירות חדשות במרכז העיר

תאריךכתובתשטחקומהמחירר בנוי"מחיר למ

06/02/20186421,750,000₪ 27,344₪

28/06/20186511,677,807₪ 25,812₪

21/10/201815353,755,616₪ 24,547₪

16/12/20187011,882,808₪ 26,897₪

30/12/201812342,804,680₪ 22,802₪

29/04/201912332,754,680₪ 22,396₪

ממוצע 25,000₪

)2021 לשנת 6%- לשנה ו2%תוספת של(בהתאה למועד הקובע 27,571₪

מ"בניכוי מע 17%23,565₪

בניכוי רווח יזמי 18%19,970₪

בניכוי עלויות בניה 8,400₪ 11,570₪

'ר מבונה אקו"שווי מ11,600₪

ברעננה נקבע שווי 4-6 אליעזר יפה' ברח 6580/23ח"י השמאי עומר סרחאן בגו"בשומה מכרעת שנערכה ע

למועד ₪ 9,473 בסך )לפני הפחתה למיקום שבו אופי בניה נחות ביחס לעסקאות(ר מבונה למגורים "מ

.06/12/2019 הקובע

נתוני השוואה וערכי שווי לדירות מגורים בבניה רוויה

ברעננה נקבעו 51 אחוזה' ברח 6587/93ח"י השמאית שושי שרביט שפירא בגו"בשומה מכרעת שנערכה ע

:20/07/2017 ערכי השווי שלהלן למועד הקובע

51 אחוזה

28 חנקין

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-24-

תאריךכתובתשטחקומהמחירר בנוי"מחיר למ

28/12/20209852,480,000₪ 25,306₪

22/12/202018975,360,000₪ 28,360₪

17/12/202010352,600,000₪ 25,243₪

30/11/202012863,200,000₪ 25,000₪

09/11/20209832,440,000₪ 24,898₪

08/11/202011242,740,000₪ 24,464₪

30/10/202010212,310,000₪ 22,647₪

27/08/202011252,760,000₪ 24,643₪

30/06/20209852,530,000₪ 25,816₪

29/06/202011242,680,000₪ 23,929₪

16/06/202010352,500,000₪ 24,272₪

26/05/2020122 קרקע 2,610,000₪ 21,393₪

26/05/20209852,220,000₪ 22,653₪

11/05/20209942,390,000₪ 24,141₪

17/03/202012853,110,000₪ 24,297₪

10/02/20209842,365,850₪ 24,141₪

03/02/20209842,430,850₪ 24,805₪

31/01/20209852,480,850₪ 25,315₪

27/01/202011142,655,850₪ 23,927₪

09/01/20209852,395,850₪ 24,447₪

ממוצע 24,500₪

)2021 עד לחודש יוני 6%עליית מחירים ממוצעת של(בהתאמה למועד הקובע 25,970₪

מ"בניכוי מע 17%22,197₪

בניכוי רווח יזמי 18%18,811₪

בניכוי עלויות בניה 8,400₪ 10,411₪

'ר מבונה אקו"שווי מ10,400₪

תאריךכתובתשטחקומהמחירר בנוי"מחיר למ

10/03/20218-10 עקיבא 9562,550,000₪ 26,842₪

26,800₪

מ"בניכוי מע 17%22,906₪

בניכוי רווח יזמי 18%19,412₪

בניכוי עלויות בניה 8,400₪ 11,012₪

'ר מבונה אקו"שווי מ11,000₪

12 זבוטינסקי

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-25-

תאריךכתובתשטחקומהמחירר בנוי"מחיר למ

28/04/20219752,780,000₪ 28,660₪

22/04/2021129 קרקע 3,600,000₪ 27,907₪

25/02/202114384,550,000₪ 31,818₪

22/02/20218372,289,000₪ 27,578₪

22/02/20218362,266,000₪ 27,301₪

19/01/202113433,064,000₪ 22,866₪

06/01/2021 מחסןקרקע 72,500₪

25/11/2020132 קרקע 3,680,000₪ 27,879₪

24/11/2020 מחסןקרקע 72,500₪

15/11/202013013,020,000₪ 23,231₪

03/11/202013273,574,000₪ 27,076₪

25/09/202013413,025,000₪ 22,575₪

17/09/202013413,025,000₪ 22,575₪

30/07/202013453,150,000₪ 23,507₪

30/07/202013443,128,000₪ 23,343₪

20/07/2020134 קרקע 3,641,000₪ 27,172₪

16/07/202013423,118,000₪ 23,269₪

22/06/202013423,130,000₪ 23,358₪

11/03/20209772,475,000₪ 25,515₪

03/02/2020135 קרקע 3,800,000₪ 28,148₪

30/01/202013463,180,000₪ 23,731₪

23/01/202013263,575,000₪ 27,083₪

15/01/20209752,485,000₪ 25,619₪

14/01/202018484,940,000₪ 26,848₪

12/01/202011172,800,000₪ 25,225₪

12/01/20209762,500,000₪ 25,773₪

09/01/2020156 קרקע 4,000,000₪ 25,641₪

גג/ממוצע בניכוי דירות גן 25,000₪

)2021 עד לחודש יוני 6%עליית מחירים ממוצעת של(בהתאמה למועד הקובע 26,500₪

מ"בניכוי מע 17%22,650₪

בניכוי רווח יזמי 18%19,195₪

בניכוי עלויות בניה 8,400₪ 10,795₪

'ר מבונה אקו"שווי מ10,800₪

11-17 ברנדיס

רותם ' חב(רעננה

שני יזמות

)מ"והשקעות בע

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-26-

להלן ניתוח עסקאות השוואה לדירות חדשות בשכונת קרית ויצמן:

גושחלקהיום מכירהתמורה מוצהרת

ח"בש

ח"שווי מכירה בשחלק

נמכר

שנת

בניה

שטחחדריםכתובתסוג פרויקטר בנוי"מחיר לממקדם

התאמה

למועד

מקדם

התאמה בין

38א"תמ

חיזוק

38א"לתמ

הריסה

ובניה מחדש

שווי מתואם

657940101/03/2022 ₪ 3,720,000 ₪ 3,720,000 12022117531,795₪ 0.9128,615₪

657940121/02/2022 ₪ 1,656,000 ₪ 1,656,000 1202253231,245₪ 0.9128,121₪

657940102/02/2022 ₪ 6,236,000 ₪ 6,236,000 12022155640,232₪ 0.9136,209₪

657940126/01/2022 ₪ 2,780,444 ₪ 2,780,444 12022108525,745₪ 0.9123,170₪

657940126/01/2022 ₪ 1,707,111 ₪ 1,707,111 1202255231,038₪ 0.9127,935₪

657940126/01/2022 ₪ 3,884,444 ₪ 3,884,444 12022135528,774₪ 0.9125,896₪

657940112/01/2022 ₪ 3,833,333 ₪ 3,833,333 12022136528,186₪ 0.9125,368₪

657940104/01/2022 ₪ 1,615,000 ₪ 1,615,000 1202251231,667₪ 0.9128,500₪

657940102/01/2022 ₪ 6,133,333 ₪ 6,133,333 12022155739,570₪ 0.9135,613₪

657940130/12/2021 ₪ 2,650,000 ₪ 2,650,000 12022109424,312₪ 0.92122,367₪

657940122/12/2021 ₪ 2,606,667 ₪ 2,606,667 12022109423,914₪ 0.92122,001₪

657940322/12/2021 ₪ 3,066,667 ₪ 3,066,667 1202290534,074₪ 0.92131,348₪

657940301/09/2021 ₪ 3,625,000 ₪ 3,625,000 12022131527,672₪ 0.95126,288₪

657940301/09/2021 ₪ 2,150,000 ₪ 2,150,000 1202280326,875₪ 0.95125,531₪

657940301/09/2021 ₪ 3,650,000 ₪ 3,650,000 12022132527,652₪ 0.95126,269₪

657940311/08/2021 ₪ 2,700,000 ₪ 2,700,000 12022125521,600₪ 0.95120,520₪

657940629/06/2021 ₪ 3,050,000 ₪ 3,050,000 1201715858 הגדוד העברי חיזוק 38א"תמ 19,304₪ 0.971.1521,533₪

657941615/12/2021 ₪ 4,250,000 ₪ 4,250,000 12019160526,563₪ 0.921.1528,103₪

657941606/09/2020 ₪ 3,800,000 ₪ 3,800,000 12018163623,313₪ 1.021.1527,346₪

657941710/01/2022 ₪ 4,300,000 ₪ 4,300,000 12017180523,889₪ 0.91.1524,725₪

657941706/07/2020 ₪ 1,370,000 ₪ 1,370,000 0.52017170516,118₪ 1.0251.1518,999₪

657942021/03/2021 ₪ 2,950,000 ₪ 2,950,000 12022148419,932₪ 11.1522,922₪

657942006/01/2021 ₪ 3,000,000 ₪ 3,000,000 12019148520,270₪ 11.1523,311₪

657942013/09/2020 ₪ 2,330,000 ₪ 2,330,000 12018136217,132₪ 1.021.1520,096₪

657942020/05/2020 ₪ 2,850,000 ₪ 2,850,000 12019134521,269₪ 1.021.1524,948₪

657942026/03/2020 ₪ 3,100,000 ₪ 3,100,000 12020150520,667₪ 1.0251.1524,361₪

657942011/03/2020 ₪ 2,850,000 ₪ 2,850,000 12020150519,000₪ 1.0251.1522,396₪

657942024/02/2020 ₪ 3,300,000 ₪ 3,300,000 12020156521,154₪ 1.0251.1524,935₪

657942005/02/2020 ₪ 2,540,000 ₪ 2,540,000 12019126520,159₪ 1.0251.1523,762₪

657942022/01/2020 ₪ 2,850,000 ₪ 2,850,000 12019134521,269₪ 1.0251.1525,070₪

657942028/11/2019 ₪ 3,200,000 ₪ 3,200,000 12019159620,126₪ 1.031.1523,839₪

657942029/10/2019 ₪ 2,900,000 ₪ 2,900,000 12019143520,280₪ 1.031.1524,021₪

657942017/10/2019 ₪ 3,060,000 ₪ 3,060,000 12019150520,400₪ 1.031.1524,164₪

657942010/10/2019 ₪ 3,100,000 ₪ 3,100,000 12020159619,497₪ 1.031.1523,094₪

657942018/08/2019 ₪ 2,900,000 ₪ 2,900,000 12019120524,167₪ 1.031.1528,625₪

657942030/06/2019 ₪ 2,850,000 ₪ 2,850,000 12019157518,153₪ 1.041.1521,711₪

657942017/04/2019 ₪ 2,731,000 ₪ 2,731,000 12019134520,381₪ 1.041.1524,375₪

3 המעפילים חיזוק 38א"תמ

188-190 אחוזה חיזוק 38א"תמ

20-22 הגדוד העברי הריסה 38א"תמ

ובניה מחדש

16-18 הגדוד העברי הריסה 38א"תמ

ובניה מחדש

29ל"החי חיזוק 38א"תמ

₪ 9,500 מוערך בסך' ר מבונה אקו"שווי מ, מניתוח עסקאות ההשוואה לעיל ובהתאמה למועד

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-27-

מצב קודםשטח המגרש 3,416 ר"מ

סוגע"תבשטחמקדם'שטח אקו

ע"עיקרי בתב 2000/רע 2,562 1 2,562

עיקרי בהיתר בניה 2278.891 2,279

מרפסות מקורות

בהיתר בניה 508.830.7 356

חדרי יציאה לגגא/292/1/רע 200.001 200

38א" קומות וסגירת קומת עמודים מתוקף תמ 2.5-שטח עיקרי ל3,729

כ שטח עיקרי במצב קודם"סה 6,564.40

38א"י תכניות בנין עיר תקפות וכן תמ"להלן תחשיב זכויות הבניה עפ

2000/ע רע"תבי היתר"שטח עפ

שטח המגרש 3,416 ר"מכולל מרפסות מקורות

כ שטח עיקרי "סה 75%2,562 ר"מ2787.72

א/292/1/ע רע"תב 929.24

)נטו(שטח חדר יציאה לגג 25

ד בקומה עליונה"כמות יח 8

כ שטח לחדרי יציאה לגג"סה 200ר"מ

38א"תמ

פ היתר"שטח קומה טיפוסית קיימת ע972.4

פ היתר"קומות טיפוסיות קיימות ע' מס 3

שטח בנוי בקומת עמודים מפולשת 125.0

פ היתר"שטח קומת גג חלקית ע-

פ היתר"ד בקומה טיפוסית קיימת ע"יח' מס 8

פ היתר"ד ע"יח' כ מס"סה 24

שטח קומה טיפוסית מורחבת 1,076.4 ד בקומה"ר לכל יח" מ13+שטח קומה טיפוסית קיימת

חישוב קומת גג במכפיל הקומות- במידה ושטחה גדול ממחצית שטח קומה טיפוסית קיימת

חישוב קומת עמודים במכפיל הקומות 951.4 במידה ושטחה גדול ממחצית שטח קומה טיפוסית קיימת

א"מכפיל לזכויות התמלפטור מהשבחה 3.0 3.5 = + 4,3=3,2.5=2,1.5=1 -קומות קיימות בהיתר' לפי מס

כ שטח לתוספת קומות"סה 3,229 מכפיל הקומותXשטח קומה טיפוסית מורחבת

ד קיימות"פ יח"כ שטח ע"סה 312 ר"מ13Xד קיימות"יח' מס

כ שטח לקומת עמודים מפולשת"סה 951.4 שטח קומה טיפוסית מורחבת פחות שטח בנוי בקומת העמודים

א "פ תמ"כ שטח מותר ע"סה 4,493 תוספת שטח עבור שטח מפולש בקומת עמודים קטנה ממחצית קומה טיפוסית ללא הכללתה במכפיל

הפטור מהיטל השבחה

38א"י תמ"שטח מותר עפ 3,954 ר"מ

היתרה חייבת בהשבחה, וחצי קומות בלבד וסגירת קומת עמודים 2 כולל תוספת

בניכוי שטחי גרעין ולובי קומתי 225.003,729 ר"מ

38א"כ שטח עיקרי מתוקף תמ"סה 3,729 ר"מ

38א"תמ+ עות תקפות "י תב"כ שטח עיקרי עפ"סה 6,491.3 ר"מ

6,564.4 ר"מ

שטח עיקרי מוצע בתכנית הבקשה להיתר 6,769.65 ר"מ

יתרת שטח לחישוב להשבחה 205.2 ר"מ

תחשיבים

יתרת + י היתר בניה קיים "עפ' כ שטח עיקרי אקו"סה

38א"תמ+ עות תקפות "זכויות מתב

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-28-

:38א"מתמ' א3 להלן תחשיב ההשבחה מתוקף תיקון

. קומות בשטח הקומה הטיפוסית המורחבת 3 מאפשר תוספת 38א"לתמ' א3 תיקון

38א"לתמ' א3כ שטח מוצע מתוקף תיקון"סה 205.25ר"מ

שטחמקדם'שטח אקו

שטח המהווה מרפסות מקורות 18.670.509.34

יתרת שטח עיקרי 186.581.00186.58

'כ שטח אקו"סה 195.91

'ר מבונה אקו"שווי מ9,500₪

38א"לתמ' א3 ההשבחה מתוקף תיקון 1,861,183₪

היטל ההשבחה 25%465,296₪

יחול 38א" קומות מתוקף תמ 2.5-י הוראות החוק בגין תוספת זכויות בניה מעבר ל"עפ

. מההשבחה 25%היטל השבחה בשיעור

רח' הרברט סמואל 40, חדרה טל 04-6345132 נייד 050-5475520 פקס 04-6336603

office@PninaNoy.co.il www.PninaNoy.co.il

פנינה נוי - שמא ות מקרקעין

אדריכלית ושמאית מקרקעין

-29-

פרקח' - הערכה

לאחר שבדקנו את פרטי המקרקעין הנדון, המהווה חלקה 403 בגוש 6579, הננו בדעה כי ההשבחה בגין אישור

בקשה להיתר מס' 20191425, הינה כדלקמן

292/1/רעא/292/1/רע'א3 תיקון 38א"תמ

22,395₪ 67,500₪ 1,861,183₪

11,197₪ 33,750₪ 465,296₪

25/06/198721/01/199922/03/2021

. מההשבחה 25% היטל ההשבחה לתיקון הינו בשיעור 38א"לתמ' א3 לפי תיקון*

תכנית

מועד קובע

ההשבחה

היטל ההשבחה

היטל ההשבחה שלהלן הינו למועד הקובע ויש להצמידו עפ"י חוק.

חלוקת ההשבחה לתכניות המאושרות לפי תתי חלקות הינה לפי המפורט בתחשיב השווי של כל תכנית כמפורט

לעיל.

הרינ ו מצהיר ים כי אין לנו כל עניין בנכס ושומה זו נעשתה לפי מיטב ידיעתנו והכשרתנו המקצועית.

ולראיה באנו על החתום,

פנינה נוי

אדריכלית ושמאית מקרקעין

צחי לוי

שמאי מקרקעין

B.Sc, MBA

DW

הנגמ מקעמH=50

2%

עוגינןגנ קב

4.05=43.45

Fire

וןי וייג

ACויו

ףיןו היי לCףיןוהעונמ

Fire

ון וייג

ווגמ 1

גהנ קוףיו יייגיב ןנג גייו

47.90

גי וגוהמ 0.10

7.50%-3.00-46.00 43.7215.00%-13.66-45.77

סעיףתאור'יחכמותמחירכ"סה

00 הערות

00.0001 האמדן/כתב הכמויות אינו כולל עצים עבור פיצוי נופי מחוץ לשטח הפרוייקט

ע"פ הנחיות היתרהערה

00.0003 אומדן זה אינו כולל מצעים מעל תקרת מרתף. יש לקבל הנחיות מקונסטרוקטורהערה

00.0004.פרק חשמל ותאורה הינו באחריות יועץ החשמלהערה

00.0005 האומדן אינו כולל איטומים, ניקוז תת קרקעי וכל אלמנטי ואביזרי אינסטלציההערה

02 עבודות בטון 2 פרק

02.01.01 פרק זה אינו כולל בטונים עבור עיגון אביזרי ריהוט, יסודות לאביזר

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]